本文提要：住宅物業的建設單位,在商品房預售前,必須按照建設部《前期物業管理招標投標暫行辦法》(建住房[20**]130號)文件要求,通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅物業規模小于2萬平方米的......

(呼房辦發[20**]100 20**年11月10日起施行)
為了認真貫徹執行國務院、自治區《物業管理條例》,規范物業管理活動,維護物業買受人和物業管理企業的合法權益,根據《呼和浩特市物業管理實施辦法》要求,就如何實施前期物業管理做出如下規定:
一、開發建設單位在辦理《房地產開發建設項目手冊》時,須認真填寫前期物業管理情況,同時將物業管理方案報市物業管理處審核并備案。
市物業管理處對建設項目的前期物業管理實行動態跟蹤監督管理。
物業管理方案應當包括以下內容:
1、物業管理區域規劃總平面圖;
標明物業管理辦公用房、經營性用房、業主委員會用房、社區居委會用房、警務室,車棚、車位、車庫及其它設施、設備、公建等位置。
2、物業管理區域主要技術經濟指標;
3、物業管理服務等級及收費標準;
4、小區達到封閉式管理、出入口設有門衛室;
5、主出入口設有明顯的小區平面示意圖、宣傳欄及小
區內設有路標、組團、幢、單元、戶門等標號;
6、預留空調安裝位置及安裝冷凝水收集管;
7、根據物業實際合理布設垃圾中轉站、垃圾箱、果皮箱等衛生設施;
8、按規劃要求配置機動車、非機動車停車場所;
9、水、電、暖、道路、排水、綠化等基礎設施設備完善,有道路及環境設計規劃平面圖;
(其中綠地布局合理、花草樹木與建筑小品配置得當) (物業經理人:m.dewk.cn)
二、住宅物業的建設單位,在商品房預售前,必須按照建設部《前期物業管理招標投標暫行辦法》(建住房[20**]130號)文件要求,通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅物業規模小于2萬平方米的,經市物業管理處批準,可以采取協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。其他類型的物業管理,提倡通過招投標方式選聘物業管理企業。
違反本規定的不予辦理預售房許可證,并根據國務院《物業管理條例》第六章第五十七條由市物業管理處責令限期改正,給予警告,逾期不改的處10萬元以下的罰款。
三、前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。
對于政府直接組織開發的和10萬平方米以上的住宅小區必須通過公開招投標的方式選聘物業管理企業。
招標人采取公開招標方式的應當在公共媒體上發布招標公告,并同時在呼市政府網上發布免費招標公告。
招標公告應當載明招標人的名稱和地址,招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。
招標人采取邀請招標方式的,應當向3個以上物業管理企業發出投標邀請書,投標邀請書應當包含前款規定的事項。
四、招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前,提交以下材料報市物業管理處備案:
(一)與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件;
(二)招標公告或者招標邀請書;
(三)招標文件;
(四)法律法規規定的其他材料。
五、通過招投標方式選聘物業管理企業的,招標人應當按照以下規定時限完成物業管理招投標工作:
(一)新建現售商品房項目應當在現售前三十日完成;
(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;
(三)非出售的新建物業項目應當在交付使用前九十日完成。
六、建設單位與選聘的物業管理企業應當參照國家制定的前期物業服務合同示范文本簽定書面合同,合同自簽定之日起30日內報市物業管理處備案。
七、開發建設單位必須在物業銷售前,將業主臨時公約向物業買受人明示,在與物業買受人簽定物業買賣合同時,要求業主對業主臨時公約做出書面承諾。
物業買賣合同中必須包含前期物業服務合同約定的內容。
八、開發建設單位辦理物業承接驗收手續時,應當向物業管理企業移交下列資料:
1、竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
2、設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
3、物業質量保修文件和物業使用說明文件;
4、物業管理所必須的其他資料。
物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時,將上述資料移交給業主委員會。
違反本規定的,根據國務院《物業管理條例》第六章第五十九條由市物業管理處責令限期改正,逾期仍不移交有關資料的,對建設單位、物業管理企業予以通報,處1萬元以上10萬元以下的罰款。
九、建設單位應當按照規劃,以不低于其開發建設規模千分之三的標準在物業管理區域內配置物業管理用房。物業管理用房包括業主委員會和物業管理企業的辦公用房和經營用房。(來自:m.dewk.cn)
違反本規定的,根據國務院《物業管理條例》第六章第六十四條,由市物業管理處責令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
十、市物業管理處參加開發建設項目的物業管理驗收。未經物業管理驗收或驗收不合格的,按照《房地產開發建設項目手冊》的規定不予辦理房屋權屬登記手冊。開發建設單位須在驗收前30日內,向市物業管理處提交物業管理方案的有關資料。
十一、本辦法由呼市物業管理處負責解釋。
十二、本辦法自發布之日起施行。

篇2：房地產前期物業管理控制程序

　　1.目的

　　通過對前期物業管理的控制,確保房屋保持正常的使用功能,為住戶提供良好的居住環境,滿足住戶的需要。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司開發工程項目的前期物業管理工作。

　　3.職責

　　3.1策劃與營銷中心負責組織開展前期物業管理工作。

　　3.2工程部負責聯系施工單位進行工程質量問題的處理工作。

　　4.控制程序

　　4.1 策劃與營銷中心參與工程項目的竣工驗收工作,掌握工程的基本情況和質量狀況,根據物業的規模、設施、環境等具體情況,組織物業管理機構。

　　4.2 接管驗收

　　4.2.1 由策劃與營銷中心根據物業管理移交的安排,組織前期物業管理機構、項目部和有關的設計、施工、監理單位進行物業的接管驗收。

　　4.2.2 物業接管驗收各方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物,核實其質量狀況和使用功能及有關的文件資料,對檢查驗收中發現的問題,由項目部組織在規定的期限內進行整改。物業管理機構負責對檢查整改情況在"物業管理接管驗收記錄表"中進行記錄。

　　4.2.3 接管驗收合格后,由參加驗收各方在"物業管理接管驗收記錄表"中簽署驗收合格意見,辦理工程項目的有關文件資料的移交工作,移交文件資料主要包括:

　　a)工程項目的整套技術資料;

　　b)工程質量保修書和工程使用說明書。

　　4.3 由物業管理機構負責組織物業管理隊伍,制定有關的管理制度:

　　4.3.1 根據物業的規模、等級合理確定組織機構和崗位設置,滿足前期物業管理的要求。

　　4.3.2 組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊伍,對招聘人員簽定用工合同,作好崗前技能培訓。

　　4.3.3 制定各項管理標準、崗位工作標準及其它的有關規章制度,并作好培訓工作。

　　4.4 聯絡、溝通社會有關部門,包括:街道、公安、交通、環衛、衛生、市政、園林、教育、公用事業和文化娛樂等部門,建立代辦服務項目的管理網絡。

　　4.5 辦理前期物業管理的入伙手續

　　4.5.1 及時向住戶發送有關的入住函件,包括:"入伙通知書"、"入伙手續書"和"收費通知書"。

　　4.5.2 做好住戶入住的服務工作:

　　a)向住戶介紹物業區域的情況,接收住戶的咨詢;

　　b)住戶簽定"管理公約";

　　c)組織住戶驗收房屋,驗收合格后進行房屋的移交;

　　d)根據房屋的設計結構情況以及國家和地方有關裝修的法律法規要求,制訂"裝修管理規定",做好對住戶裝修的有關服務工作。

　　4.6 由策劃與營銷中心組織物業管理機構開展物業管理的日常工作:

　　4.6.1 保潔綠化工作,執行Q/TZH-WI-038《環境衛生與綠化管理辦法》。

　　4.6.2 治安保衛工作執行Q/TZH-WI-037《前期物業安全管理辦法》。

　　4.6.3 工程質量保修執行Q/TZH-WI-029《工程質量保修管理制度》。

　　4.6.4 物業管理機構根據"管理公約"規定的收費標準和方法,收繳物業管理費。

　　4.7依據Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》,做好顧客意見投訴的處理工作。

　　5.質量記錄

　　5.1 QR23-01 物業管理接管驗收登記表

　　5.2 QR23-02 入伙通知書

　　5.3 QR23-03 入伙手續書

　　6.支持性文件

　　6.1 Q/TZH-WI-037《前期物業安全管理辦法》。

　　6.2 Q/TZH-WI-038《環境衛生與綠化管理辦法》

　　6.3 Q/TZH-WI-029《工程質量保修管理制度》

　　6.4 Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》

篇3：房地產公司質量手冊:前期物業管理控制工作程序

　　房地產公司質量手冊：前期物業管理控制程序

　　1.目的

　　通過對前期物業管理的控制，確保房屋保持正常的使用功能，為住戶提供良好的居住環境，滿足住戶的需要。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司開發工程項目的前期物業管理工作。

　　3.職責

　　3.1策劃與營銷中心負責組織開展前期物業管理工作。

　　3.2工程部負責聯系施工單位進行工程質量問題的處理工作。

　　4.控制程序

　　4.1策劃與營銷中心參與工程項目的竣工驗收工作，掌握工程的基本情況和質量狀況，根據物業的規模、設施、環境等具體情況，組織物業管理機構。

　　4.2接管驗收

　　4.2.1由策劃與營銷中心根據物業管理移交的安排，組織前期物業管理機構、項目部和有關的設計、施工、監理單位進行物業的接管驗收。

　　4.2.2物業接管驗收各方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物，核實其質量狀況和使用功能及有關的文件資料，對檢查驗收中發現的問題，由項目部組織在規定的期限內進行整改。物業管理機構負責對檢查整改情況在“物業管理接管驗收記錄表”中進行記錄。

　　4.2.3接管驗收合格后，由參加驗收各方在“物業管理接管驗收記錄表”中簽署驗收合格意見，辦理工程項目的有關文件資料的移交工作，移交文件資料主要包括：

　　a)工程項目的整套技術資料；

　　b)工程質量保修書和工程使用說明書。

　　4.3由物業管理機構負責組織物業管理隊伍，制定有關的管理制度：

　　4.3.1根據物業的規模、等級合理確定組織機構和崗位設置，滿足前期物業管理的要求。

　　4.3.2組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊伍，對招聘人員簽定用工合同，作好崗前技能培訓。

　　4.3.3制定各項管理標準、崗位工作標準及其它的有關規章制度，并作好培訓工作。

　　4.4聯絡、溝通社會有關部門，包括：街道、公安、交通、環衛、衛生、市政、園林、教育、公用事業和文化娛樂等部門，建立代辦服務項目的管理網絡。

　　4.5辦理前期物業管理的入伙手續

　　4.5.1及時向住戶發送有關的入住函件，包括：“入伙通知書”、“入伙手續書”和“收費通知書”。

　　4.5.2做好住戶入住的服務工作：

　　a)向住戶介紹物業區域的情況，接收住戶的咨詢；

　　b)住戶簽定“管理公約”；

　　c)組織住戶驗收房屋，驗收合格后進行房屋的移交；

　　d)根據房屋的設計結構情況以及國家和地方有關裝修的法律法規要求，制訂“裝修管理規定”，做好對住戶裝修的有關服務工作。

　　4.6由策劃與營銷中心組織物業管理機構開展物業管理的日常工作：

　　4.6.1保潔綠化工作，執行Q/TZH-WI-038《環境衛生與綠化管理辦法》。

　　4.6.2治安保衛工作執行Q/TZH-WI-037《前期物業安全管理辦法》。

　　4.6.3工程質量保修執行Q/TZH-WI-029《工程質量保修管理制度》。

　　4.6.4物業管理機構根據“管理公約”規定的收費標準和方法，收繳物業管理費。

　　4.7依據Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》，做好顧客意見投訴的處理工作。

　　5．質量記錄

　　5.1QR23-01物業管理接管驗收登記表

　　5.2QR23-02入伙通知書

　　5.3QR23-03入伙手續書

　　6．支持性文件

　　6.1Q/TZH-WI-037《前期物業安全管理辦法》。

　　6.2Q/TZH-WI-038《環境衛生與綠化管理辦法》

　　6.3Q/TZH-WI-029《工程質量保修管理制度》

　　6.4Q/TZH

-WI-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》