新項目前期物業(yè)管理施工建設(shè)階段介入

　　1物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門窗安裝階段，時間上大致在竣工驗收前5個月。

　　2施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容

　　2.1成立介入小組，一般2~3人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧，并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓(xùn)。地產(chǎn)項目部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對接，及時回復(fù)物業(yè)的建議。

　　2.2介入小組按照施工安裝進度進行現(xiàn)場跟進，發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產(chǎn)、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度，通常可通過建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內(nèi)容有：工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。

　　2.3實行填報前期介入情況周報制度，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書面呈報給地產(chǎn)相關(guān)部門，并跟進所呈報問題解決情況。

　　2.4物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項目現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會，及時溝通相關(guān)問題和進度。

　　2.5物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應(yīng)以書面報告的形式上報給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)，并跟進問題整改落實情況。

　　2.6物業(yè)公司在項目施工階段介入應(yīng)注意的要點

　　2.6.1了解委托項目各類機電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計中缺陷、遺漏的工程項目，加強常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計規(guī)劃缺陷，包括各類開關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。

　　2.6.2地下室工程

　　地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問題的常發(fā)部位。因此，根據(jù)其設(shè)計采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點監(jiān)理以下事項：

　　a)無論采取何種防水設(shè)計施工，基坑中不應(yīng)積水，如有積水，應(yīng)予排除。嚴(yán)禁帶水或泥漿進行防水工程施工。

　　b)采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時，除嚴(yán)格按照設(shè)計要求計算混凝土的配合比之外，應(yīng)重點檢查：砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機械攪攔)；底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注，須留設(shè)施工縫時，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等)；預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工；養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控，此項是承建商經(jīng)常忽視的工序，但對砼的防水能力有較大的影響。

　　c)采用水泥砂漿防水層，除按設(shè)計及規(guī)范施工外，應(yīng)注意陰陽角應(yīng)做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。

　　2.6.3回填土工程

　　回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會導(dǎo)致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開裂等問題。因此，應(yīng)對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監(jiān)控，有問題應(yīng)堅決要求返工，否則后患無窮。

　　2.6.4樓面、屋面砼工程

　　樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點注意。

　　a)鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點檢查，同時應(yīng)監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。

　　b)砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進行監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題，通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導(dǎo)致維修困難，故對以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。

　　2.6.5砌筑工程

　　建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，造成此問題，通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中應(yīng)對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚，應(yīng)把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。

　　2.6.6裝飾工程

　　a)外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關(guān)鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水作整體設(shè)防(無特別的防水層)，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿(無空鼓、空殼)、抿縫飽滿等方面，應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。

　　b)內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻，以免

造成墻體飾面開裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。

　　c)地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應(yīng)重點監(jiān)理，注意砂漿密實及查坡泄水方面。

　　2.6.7門窗工程

　　木門與墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。

　　2.6.8給排水工程

　　a)給水工程：現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問題造成水壓較大，而設(shè)計者通常會在由高位水池通往低層住宅的主管上設(shè)減壓閥。由于減壓閥的自身構(gòu)造，較易為細(xì)小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設(shè)為敞開管口式，應(yīng)改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進入。如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi)，則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗。

　　b)排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質(zhì)量問題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費用增多，在可能的情況下建議改用PVＣ水管。

篇2：前期物業(yè)管理前期介入?yún)f(xié)議

　　前期物業(yè)管理前期介入?yún)f(xié)議

甲方：樂山市z房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

乙方：

　　為了優(yōu)化設(shè)計、提高工程質(zhì)量以及開發(fā)效益，同時為做好前期物業(yè)管理準(zhǔn)備工作，提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《合同法》及有關(guān)物業(yè)管理法法規(guī)，本著“平等、自愿”的原則，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，甲方特委托乙方為“z花苑一期”提供前期介入物業(yè)服務(wù)。特簽訂以下協(xié)議：

　　一、物業(yè)基本情況如下

　　名稱:“z花苑”小區(qū)一期

　　類型:商業(yè)、住宅小區(qū)

　　位置:z縣建設(shè)路新興街66號

　　建筑面積:（預(yù)測面積）

　　二、甲方的權(quán)利與義務(wù)

　　1、協(xié)議期內(nèi)甲方有權(quán)對本協(xié)議所服務(wù)的項目以“物管服務(wù)：樂山市宏利物業(yè)管理有限公司”的標(biāo)準(zhǔn)署名方式進行廣告宣傳，未經(jīng)乙方書面許可，甲方不得以任何其他署名方式進行宣傳。

　　2、甲方對乙方的服務(wù)管理實施監(jiān)督檢查，根據(jù)乙方提交的前期介入工作內(nèi)容，按項目進展分階段確定前期介入工作量，并有權(quán)進行全面考核評定。

　　3、甲方須尊重乙方前期介入服務(wù)人員，積極配合乙方的服務(wù)工作。

　　4、甲方免費提供乙方在本項目現(xiàn)場辦公場所，并負(fù)責(zé)報銷所產(chǎn)生的合理的辦公管理費用及派駐服務(wù)人員的工資。

　　5、簽收乙方提供的報告等書面材料。

　　三、乙方的權(quán)利與義務(wù)

　　1、乙方根據(jù)在物業(yè)管理專業(yè)領(lǐng)域多年積累的人才、經(jīng)驗、管理模式、管理制度、品牌等優(yōu)勢為甲方提供前期介入物業(yè)服務(wù)。

　　2、前期介入人員有權(quán)要求甲方工作人員對乙方提出的意見或建議給予書面反饋，對于甲方因未及時采納或拒絕乙方建議而產(chǎn)生的不良后果乙方不承擔(dān)責(zé)任。同時，對甲方提出的合理化建議予以充分考慮，接受甲方的工作監(jiān)督。

　　3、乙方應(yīng)遵守協(xié)議約定，自覺履行協(xié)議條款，提供優(yōu)質(zhì)的前期介入物業(yè)服務(wù)。

　　4、當(dāng)甲方需要更換乙方派駐的服務(wù)人員（須提出正當(dāng)合理的更換理由）或乙方因特殊原因出現(xiàn)人事變動時，乙方須至少提前一周派出新任服務(wù)人員跟隨原人員熟悉本項目情況及辦理工作交接，保證本項目的服務(wù)正常運作不受影響。

　　5、在服務(wù)期內(nèi)對甲方的合理服務(wù)需求給予充分的配合，與甲方保持良好的溝通聯(lián)系。

　　四、協(xié)議期限

　　自本協(xié)議簽訂之日起至本項目交房（20**年8月30日）止。

　　五、乙方派駐人員

　　前期物業(yè)介入服務(wù)期間，乙方根據(jù)甲方要求和物業(yè)服務(wù)工作內(nèi)容及范圍派駐相應(yīng)服務(wù)人員。

　　六、費用支付及方式

　　前期物業(yè)介入服務(wù)期間，乙方所產(chǎn)生的辦公管理費用實行乙方申請，甲方審批，給予報銷支付；乙方派駐的服務(wù)人員工資由乙方提工工資標(biāo)準(zhǔn)，甲方核實，由甲方按月支付發(fā)放。

　　七、違約責(zé)任與賠償

　　甲乙雙方任何一方若有違反本協(xié)議內(nèi)任何條款的行為，守約方有權(quán)依照本合同條款終止本協(xié)議，并具有通過法律程序追償違約方責(zé)任之權(quán)利。如屬雙方的過失，則視具體情況由雙方分別承擔(dān)違約責(zé)任。

　　八、終止合同

　　在下列情況下，甲方可提前壹個月書面通知乙方無條件終止本協(xié)議：

　　1、在履行本協(xié)議時，因乙方或乙方駐場人員管理不善、嚴(yán)重疏忽造成重大事故、投訴并導(dǎo)致經(jīng)濟損失的，或不能夠及時配合甲方工作要m.dewk.cn求以及在本協(xié)議項下有意或蓄意之過失等行為的情況。

　　2、若乙方或乙方駐場人員發(fā)生嚴(yán)重違約時，乙方在收到甲方說明過錯的書面通知后5個工作日內(nèi)未予糾正的情況。

　　3、因乙方或乙方駐場人員的原因，造成甲方形象或聲譽嚴(yán)重?fù)p害的，或造成本物業(yè)商業(yè)機密泄露的情況。

　　九、糾紛解決

　　因在履行本協(xié)議所發(fā)生的或與本協(xié)議有關(guān)的一切爭議，應(yīng)通過友好協(xié)商加以解決。通過協(xié)商不能解決時，則任何一方可向本物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。在訴訟過程中，除雙方有爭議正在進行訴訟的部分外，本協(xié)議應(yīng)繼續(xù)履行。

　　十、經(jīng)雙方協(xié)商一致，雙方可對本協(xié)議的條款進行修改并簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

　　十一、本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使一方無法履行時，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任。

　　十二、本協(xié)議及其附件中未規(guī)定的事項，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。

　　十三、本協(xié)議甲乙雙方簽字生效，一式肆份，甲、乙方各執(zhí)兩份。

　　甲方簽章：乙方簽章：

　　法人代表：法人代表：

　　年月日年月日

篇3：銷售項目前期物業(yè)管理介入和售樓服務(wù)協(xié)議書

　　銷售項目前期物業(yè)管理介入和售樓服務(wù)協(xié)議書

　　甲方：zz房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（服務(wù)委托方）

　　乙方：CC物業(yè)管理有限公司**分公司（服務(wù)提供方）

　　為支持甲方項目銷售，給甲方客戶提供滿意的高品質(zhì)服務(wù)，JJ市ZZ房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與天津CC物業(yè)管理有限公司JJ分公司就前期物業(yè)管理介入和售樓服務(wù)事宜達成如下協(xié)議：

　　一、服務(wù)內(nèi)容：

　　1、甲方開發(fā)的JJCC太陽城項目售樓處、會館、，樣板間（外賣場）和示范區(qū)域等的清潔衛(wèi)生服務(wù)、車輛停放服務(wù)、工地值班、食堂后勤服務(wù)、物業(yè)咨詢服務(wù)及售樓處及樣板間開荒、外圍玻璃清潔等其他有償服務(wù)，以及甲方舉辦的銷售推廣活動中安全、清潔衛(wèi)生、設(shè)備設(shè)施維護等協(xié)調(diào)和支持服務(wù)。

　　2、物業(yè)的客戶調(diào)研、咨詢工作等，深入理解客戶群體服務(wù)需求，周邊市場環(huán)境，細(xì)致體會項目規(guī)劃設(shè)計思想，出具項目前期策劃方案，物業(yè)管理方案等。

　　3、物業(yè)管理的前期介入，從使用功能 、管理經(jīng)驗出發(fā)提出建議。

　　二、雙方責(zé)任：

　　乙方根據(jù)雙方協(xié)商一致的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與甲方協(xié)商定編配備（各項目人員配備明細(xì)及費用標(biāo)準(zhǔn)附后），協(xié)助甲方完成銷售工作和施工工地相關(guān)管理以及后勤服務(wù)。

　　甲方負(fù)責(zé)承擔(dān)相關(guān)的費用支出。

　　三、結(jié)算方式：

　　乙方應(yīng)甲方要求提供的固定服務(wù)按照雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)進行核算，由甲方代表簽字認(rèn)可后按月結(jié)算；甲方臨時需要乙方提供的屬于計劃外的服務(wù)的，由甲方相關(guān)人員確認(rèn)，按照服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)每月進行一次結(jié)算。

　　四、如有未盡事宜，雙方協(xié)商解決。

　　五、本協(xié)議一式兩份，甲方雙方各執(zhí)一份，簽字蓋章后生效。

　　六、附《售樓服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》、 《員工食堂服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》

　　甲方：JJ市ZZ房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　代表人：

　　年月日

　　乙方：天津CC物業(yè)管理有限公司JJ分公司

　　代表人：

　　年月日

　　售樓物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　一、銷售現(xiàn)場及辦公區(qū)域保潔方面：

　　1、地面無積水，煙頭，雜物，衛(wèi)生間整體整潔無異味；

　　2、桌面無灰塵，煙灰，辦公垃圾清理及時，辦公設(shè)施整體清潔；

　　3、辦公區(qū)域窗戶和玻璃門（墻）整潔透明，無明顯污漬；

　　4、外圍水池水質(zhì)良好，無漂浮物，無雜質(zhì)；道路整潔干凈，無雜物；

　　5、景觀示范區(qū)無垃圾，定時進行巡視，保持設(shè)施無明顯灰跡；

　　6、廣場隨時保潔，無紙片，煙頭以及其他雜物。

　　二、保安方面：

　　1、整體整齊著裝，站姿標(biāo)準(zhǔn)，立崗對過往客戶行軍禮；

　　2、保障人員、物品安全，杜絕閑雜人等隨便進入辦公區(qū)域；

　　3、保障露天場所設(shè)施設(shè)備安全完好，定時巡視；

　　4、廣場停車統(tǒng)一規(guī)范，杜絕亂停亂放；

　　5、禮貌待人，用語規(guī)范，協(xié)助銷售活動開展，提供安全保衛(wèi)；

　　6、嚴(yán)格按照操作規(guī)程，展示公司形象。

　　三、接待方面：

　　1、為客戶提供物業(yè)咨詢服務(wù)，熟悉掌握物業(yè)管理條例和雙方確認(rèn)制度，微笑服務(wù)，接待客戶要有親和力；

　　2、協(xié)助保潔員做好大廳清潔、更換桌面煙灰缸內(nèi)的煙頭，廢物，保持桌面及沙發(fā)的清潔。

　　3、熟練掌握業(yè)務(wù)知識，準(zhǔn)確介紹我物業(yè)公司情況，做好物業(yè)咨詢工作；

　　4、嚴(yán)格按照接待員日常行為規(guī)范，精神飽滿，儀表端莊、大方；

　　5、積極靈活觀察售樓處的各

種情況，妥善處理或上報上級人員。

　　四、維修方面：

　　1、保持辦公區(qū)域設(shè)施設(shè)備正常運行，積極處理辦公用水電；

　　2、熟悉本項目設(shè)備操作方法，具有排除故障的能力；

　　3、每天巡視售樓大廳、樣板間、衛(wèi)生間等公共區(qū)域的照明、供水、空調(diào)運行的情況，發(fā)現(xiàn)問題及時維修，并做好記錄。

　　4、了解開發(fā)公司工程進度，熟悉工程設(shè)備，根據(jù)實際情況提出合理化建議和設(shè)想。

　　5、負(fù)責(zé)維修工具、材料的保管和保養(yǎng)。

　　員工食堂服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　1、主副食在售飯窗口擺放整齊，做好保溫和衛(wèi)生；

　　2、準(zhǔn)備好已消毒的售飯工具和碗筷，擺放整齊；

　　3、工作人員按要求著裝，戴好工作帽，胸卡佩帶整齊，儀表端莊舉止大方；

　　4、售飯要集中精力認(rèn)真負(fù)責(zé)、熱情耐心、不厭其煩，做到語言文明，服務(wù)周到，遇事耐心解釋。

　　5、按規(guī)定盛添飯菜，不管生人熟人都要平等對待，不賣人情飯。

　　6、保持開飯時間的窗口衛(wèi)生。

　　7、安排專人做好收尾飯，使晚來的就餐者能吃上熱飯菜。

　　8、搞好窗口衛(wèi)生，清洗、消毒出售工具，處理好剩余食物。

　　9、每旬的前一天公布原料市場批發(fā)價和零售價。

　　10、設(shè)立意見箱，虛心接受就餐者的批評意見和建議，不斷改進工作提高服務(wù)水平。

　　11、加強成本核算，精打細(xì)算注意節(jié)約降低成本，不斷翻新增加飯菜的花色品種，努力提高飯菜的質(zhì)量。