項目物業(yè)前期接管工作流程說明

　　*簽訂《物業(yè)管理委托合同》

　　由開發(fā)商選聘物業(yè)公司，并簽訂《物業(yè)管理委托合同》。

　　*委任物業(yè)公司總經(jīng)理，招聘高、中級管理人員

　　1.由總部委任或?qū)ν庹衅妇哂卸嗄晡飿I(yè)管理經(jīng)驗的總經(jīng)理1名。

　　2.招聘各部門經(jīng)理、主管、員工

　　綜合部：經(jīng)理1名、行政主管1名、總經(jīng)理秘書1名、采購員1名、文員（兼庫房管理員）2名；

　　財務(wù)部：經(jīng)理1名、會計1名、出納1名；

　　管業(yè)部：經(jīng)理1名、客務(wù)主管1名、內(nèi)務(wù)主管1名、客務(wù)代表2名、

　　前臺接待2名；

　　保衛(wèi)部：經(jīng)理1名、消防主管1名、保安主管1名、消防執(zhí)機員4名（含領(lǐng)班1－2名）、保安員4名（含領(lǐng)班1－2名）；

　　工程部：經(jīng)理1名、強電主管1名、弱電主管1名、空調(diào)（生活水）主管1名、土建主管1名、技工2－3名／專業(yè)（約12人）；

　　建議：在招聘技工時，可以選聘項目工地施工隊中對本物業(yè)項目（本專業(yè)）較為熟悉、了解，技術(shù)、素質(zhì)水平較高的人員，納入公司編制。

　　說明：因物業(yè)公司組建之初，所招員工對本物業(yè)及大廈工程具體情況不很熟悉，招聘施工隊的人員可以從旁協(xié)助工程部經(jīng)理、主管盡快了解大廈工程情況。

　　“公司初期人員架構(gòu)圖”附后

　　*籌備前期物資，編寫前期文件，并到相關(guān)政府部門備案

　　1.各部門共同匯編的文件：

　　⑴.《房屋使用、管理、維修公約》

　　⑵.《房屋質(zhì)量保證書》

　　⑶.《房屋使用說明書》

　　⑷.《房屋交付（入住）通知》

　　⑸.《入伙授權(quán)書》

　　⑹.《業(yè)主（使用人）服務(wù)指南》

　　⑺.《裝修管理規(guī)定》

　　⑻.《辦理裝修流程說明》

　　⑼.《治安、消防協(xié)議書》

　　⑽.《二次裝修施工區(qū)域治安、消防承諾書》

　　⑾.《二次裝修協(xié)議書》

　　⑿.《業(yè)主聯(lián)絡(luò)資料登記表》

　　⒀.《收樓須知》

　　⒁.《物業(yè)管理費收費標準》

　　⒂.《公約承諾書》

　　備注：《房屋使用、管理、維修公約》編制后需經(jīng)開發(fā)商確認，并到北京市居住小區(qū)管理辦公室進行備案，備案生效后執(zhí)行。

　　建議：《公約承諾書》與《治安、消防協(xié)議書》可裝訂成一冊（一式三份），在業(yè)主收樓時發(fā)給業(yè)主，由業(yè)主簽字（蓋章）認可、執(zhí)行；《公約》、《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》、《業(yè)主（使用人）服務(wù)指南》、《裝修管理規(guī)定》、《辦理裝修流程說明》可合裝成一冊，作為業(yè)主收樓時的《用戶手冊》。同時，在《用戶手冊》正文內(nèi)容前增加：“總經(jīng)理致辭”。

　　2.各部門在前期階段編制的文件、規(guī)定，以及需要在前期辦理的事宜。

　　△ 綜合部

　　⑴.編制《員工手冊》，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準后，統(tǒng)一印刷成冊。

　　⑵.制訂《員工考勤制度》，建立“考勤登記表”、“月考勤匯總臺帳報表”。

　　⑶.制訂《員工獎懲條例》，建立“員工過失單”、“獎勵審批單”。

　　⑷.制訂《員工聘用辦法》，建立“應(yīng)聘面試登記表”、“入職循環(huán)單”、“轉(zhuǎn)正審批表”、“離職結(jié)算表”、“調(diào)動通知單”、“勞動合同續(xù)簽審批單”。

　　⑸.制訂《員工培訓(xùn)規(guī)定》、培訓(xùn)計劃，建立“培訓(xùn)審批表”、“培訓(xùn)協(xié)議”。

　　⑹.制訂《物資采購、驗收、入庫、報銷流程》。

　　⑺.制訂《員工工服管理規(guī)定》，建立“制作工服通知單”、“工服更換通知單”。

　　⑻.制訂《員工請假制度》，建立“休假申請單”。

　　⑼.制訂《薪金實施細則》，建立“工資報表”、“薪金明細表”。

　　⑽.制訂《印章管理規(guī)定》，建立“公章啟用、報廢、移交登記表”、“用印申請”；統(tǒng)計公司各種印章，經(jīng)總經(jīng)理審批后統(tǒng)一刻制（公章、管業(yè)

部章、保衛(wèi)部章、工程部章、財務(wù)專用章、文件傳閱章、審批合格章、餐票專用章、浴室專用章）。

　　⑾.制訂《庫房管理規(guī)定》，建立“物品入庫登記單”、“物品領(lǐng)用單”、“物品入庫驗收單”、“庫存物品臺帳”、“月收、發(fā)、存報表”、“采購申請單”。

　　⑿.制訂《內(nèi)部行文管理規(guī)定》，建立“文件簽收表”、“內(nèi)部請示報告”。

　　⒀.制訂《檔案管理規(guī)定》，建立“檔案分類表”、“檔案（一、二、三級）目錄表”、“檔案借閱登記表”。

　　⒁.制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經(jīng)理、行政主管、總經(jīng)理秘書、庫房管理員、文員）、工作程序、管理制度。

　　⒂.聯(lián)系印刷廠，對需要印刷的各種表格、信封，經(jīng)總經(jīng)理審批后統(tǒng)一印刷。

　　⒃.制訂《開辦費使用方案》，統(tǒng)計、制訂前期開辦物資的配置內(nèi)容、標準，并負責前期采購工作；建立“固定資產(chǎn)臺帳”、“個人辦公用品臺帳”。

　　⒄.制訂《合同、協(xié)議審批制度》、《合同、協(xié)議管理辦法》，建立“合同、協(xié)議審批單”、“合同、協(xié)議付款內(nèi)簽單”。

　　⒅.制訂《計劃性工作管理辦法》，建立“年度（月度、周）工作計劃、總結(jié)報表”、“計劃、總結(jié)考核統(tǒng)計表”。

　　△ 財務(wù)部

　　⑴.制訂《財務(wù)報銷管理制度》，建立“付款申請及報銷單”。

　　⑵.建立二次裝修“付款內(nèi)簽單”、“裝修押金登記表”、“裝修管理費統(tǒng)計表”

　　⑶.制訂《現(xiàn)金支出管理規(guī)定》。

　　⑷.編制《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經(jīng)理、會計、出納）、工作程序、管理制度、。

　　⑸.制訂《預(yù)算管理制度》，建立“年度預(yù)算報表”。

　　⑹.編制《固定資產(chǎn)購置方案》。

　　⑺.制訂《庫存盤點制度》。

　　⑻.制訂《內(nèi)部收支報表制度》，建立“月度收支報表”。

　　⑼.制訂《發(fā)票、收據(jù)有價票據(jù)的管理制度》。

　　△ 管業(yè)部

　　⑴.制訂《物業(yè)管理收費標準明細》：物業(yè)管理費（押金）、車位費（押金）、租線費（押金）、裝修管理費（押金）。

　　⑵.制訂《業(yè)主（使用人）收樓流程》，建立“繳款通知單”、“工程返修單”、“返修工程驗收單”、“鑰匙交接表”、“備用鑰匙封存表”、“業(yè)主簽到表”、“業(yè)主檔案”，并告知此流程中涉及的部門。

　　⑶.制定《業(yè)主（使用人）二次裝修管理流程》，建立“業(yè)主（使用人）裝修施工申請表”、“裝修審批單”、“裝修施工許可證”、“驗收申請表”、“施工變更單”、“業(yè)主裝修區(qū)域巡檢表（管業(yè)部）”、“施工人員出入證”。

　　⑷.制訂《有償服務(wù)價格表》：維修費、車位費、電話費、裝修管理費、能源費、特約服務(wù)費。

　　⑸.制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經(jīng)理、客務(wù)主管、內(nèi)務(wù)主管、客務(wù)代表、前臺接待）、工作程序、管理制度。

　　⑹.編寫《車位租賃（購買）協(xié)議書》、《電話租線（購買）協(xié)議書》。

　　⑺.落實垃圾房的位置，業(yè)主垃圾放置地（樓層垃圾間）。

　　△ 保衛(wèi)部

　　⑴.制訂《停車場管理規(guī)定》、《自行車場管理制度》。

　　⑵.制訂《巡視管理規(guī)定》，建立“治安巡視記錄表（公共區(qū)域）”。

　　⑶.制訂《物品出門管理規(guī)定》，建立“出門條”。

　　⑷.制訂《鑰匙使用管理規(guī)定》，建立“鑰匙發(fā)放記錄表”、“鑰匙使用登記表”。

　　⑸.制訂《備用鑰匙啟用管理規(guī)定》，建立“備用鑰匙啟封審批表”。

　　⑹.制訂《一裝、二裝交叉施工管理方案》，建立“施工、裝修期間巡視表”、“夜間情況檢查表”、“消防設(shè)備、設(shè)施日檢記錄表（業(yè)主裝修區(qū)域）”、“二次裝修施工現(xiàn)場檢查表”。

　　⑺.制訂《滅火器租用管理辦法》，確定租金費用（押金），建立“滅火器材配置記錄表”。

　　⑻.制訂《施工違規(guī)級別明細》，建立“違章通知單”。

　　⑼.制訂《成保人員崗位職責》，建立“成保人員月度工作考核表”

　　⑽.制訂《中控室（監(jiān)控室）管理規(guī)定》，建立“錄像磁帶臺帳”、“消防中控系統(tǒng)記錄表”、“治安監(jiān)控系統(tǒng)記錄表”。

　　⑾.制訂《警具使用、管理辦法》，建立“警具臺帳”、“警具啟用、報廢登記表”、“特殊警具使用審批表”。

　　⑿.制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經(jīng)理、主管<治安、消防>、領(lǐng)班<保安、消防>、保安員、消防執(zhí)機員）。

　　⒀.制訂《明火使用管理規(guī)定》，建立“動火許可證”。

　　△ 工程部

　　⑴.制訂《物業(yè)接管前巡檢辦法、計劃》，建立“工程遺留問題跟進記錄”，并隨時將工程遺留問題通知開發(fā)商。

　　⑵.制訂《專業(yè)機房管理規(guī)定》：強電專業(yè)（變配電室、柴油發(fā)電機房）、弱電專業(yè)（電話機房、電梯機房、衛(wèi)星電視機房、電腦機房）、空調(diào)生活水專業(yè)（空調(diào)機房、新風機房、生活水箱間、中水處理機房、消防泵房、污水泵房、隔油池）。

　　⑶.聯(lián)系物業(yè)辦公用房，確定裝修方案，并負責跟進裝修施工進度。

　　⑷.制訂《項目接管驗收細則》，建立“驗收單元交接書”，按專業(yè)、具體內(nèi)容劃分。

　　⑸.建立業(yè)主（使用人）二次裝修“裝修質(zhì)量驗收表”。

　　⑹.從項目工地施工隊中選拔對該項目工程了解全面的專業(yè)技術(shù)人員，聘用至工程部。

　　⑺.經(jīng)理帶領(lǐng)部門主管、員工學(xué)習、熟悉物業(yè)內(nèi)全部工程、設(shè)備內(nèi)容。

　　⑻.編制《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經(jīng)理、主管<強電、弱電、空調(diào)水、土建>、領(lǐng)班<強電、弱電、空調(diào)水、土建>、技工<強電、弱電、空調(diào)水、土建>、工作程序、管理制度）

　　⑼.制訂《設(shè)備運行保養(yǎng)檢修計劃》（各專業(yè)設(shè)備），建立“設(shè)備保養(yǎng)卡”、“設(shè)備保養(yǎng)計劃表”

　　*聯(lián)系政府部門、相關(guān)單位，辦理相關(guān)手續(xù)

　　1.聯(lián)系工商所，辦理企業(yè)營業(yè)執(zhí)照

　　2.聯(lián)系稅務(wù)所，辦理稅務(wù)登記

　　3.聯(lián)系銀行，開通公司帳號

　　4.聯(lián)系勞動局，電梯審檢，領(lǐng)取合格證、特殊工種報檢（開發(fā)商）

　　5.聯(lián)系北京市居住小區(qū)辦公室，核準《公約》

　　6.聯(lián)系供電局，確定供電方案及價格（開發(fā)商）

　　7.聯(lián)系自來水公司，確定供水方案及價格（開發(fā)商）

　　8.聯(lián)系節(jié)水辦，確定節(jié)水方案（開發(fā)商）

　　9.聯(lián)系煤氣公司，確定通氣方案及價格（開發(fā)商）

　　10.聯(lián)系熱力公司，確定供熱方案及價格（開發(fā)商）

　　11.聯(lián)系電話局，電話報裝開通及產(chǎn)權(quán)分界

　　12.聯(lián)系交通大隊，報車場管理方案

　　13.聯(lián)系郵電局，為物業(yè)通郵

　　14.聯(lián)系環(huán)衛(wèi)局，落實垃圾清運價格、方式

　　15.聯(lián)系綠化隊，確定綠化維護方案及總體費用（開發(fā)商）

　　16.聯(lián)系物價局，報物業(yè)管理收費標準（開發(fā)商）

　　17.聯(lián)系當?shù)嘏沙鏊瑘笊鐓^(qū)門牌號碼（開發(fā)商）

　　18.聯(lián)系外管局，報涉外關(guān)系（開發(fā)商）

　　19.聯(lián)系廣電局，報光纜信號傳輸相關(guān)手續(xù)（開發(fā)商）

　　20.聯(lián)系公安局，報內(nèi)保關(guān)系

　　21.聯(lián)系安全局，報衛(wèi)星電視的涉外節(jié)目（開發(fā)商）

　　22.聯(lián)系防疫站，報檢生活水箱，取合格證（開發(fā)商）

篇2：物業(yè)竣工驗收與接管驗收

　　物業(yè)竣工驗收與接管驗收

　　一、物業(yè)的竣工驗收

　　(一)竣工驗收及驗收種類

　　物業(yè)的竣工驗收是指一項物業(yè)建筑生產(chǎn)的最后一個階段。物業(yè)的竣工是指該物業(yè)所屬的工程項目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝以后，達到了該工程項目設(shè)計文件所規(guī)定的要求，具備了使用或投產(chǎn)的條件。工程項目竣工后，由建筑商向開發(fā)商辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時，需經(jīng)開發(fā)商或?qū)ｉT組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗，在認為工程合格后辦理工程交付手續(xù)，建筑商把物業(yè)交給開發(fā)商，這一交接過程稱之為驗收。

　　竣工驗收是建筑商與開發(fā)商之間發(fā)生的一個法定手續(xù)，通過驗收能明確責任，如工程達到設(shè)計或合同要求，經(jīng)驗收后，就可解除合同義務(wù)。從物質(zhì)形態(tài)上說，建筑商完成了一項最終建筑產(chǎn)品，而開發(fā)商也完成了該物業(yè)的開發(fā)任務(wù);從經(jīng)濟關(guān)系上說，建筑商即可解除對開發(fā)商承擔的經(jīng)濟和法律責任。

　　建筑工程項目的驗收不僅有竣工驗收，而且有再建工程驗收。它包括隱蔽工程驗收、單項工程驗收、分期驗收和全部工程驗收。

　　1.隱蔽工程驗收

　　隱蔽工程驗收是指將被其他工序施工所隱蔽的分部分項工程，在隱蔽之前所進行的檢查驗收，它是保證工程質(zhì)量、防止留有質(zhì)量隱患的重要措施。隱蔽工程驗收的標準為施工圖設(shè)計和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范，驗收是由開發(fā)商和建筑商共同進行的，驗收后要辦理簽證手續(xù)，雙方均要在隱蔽工程檢查簽證上簽字，并列入工程檔案。對于檢查中提出不符合質(zhì)量要求的問題要認真進行處理，處理后進行復(fù)核并寫明處理情況。未經(jīng)檢驗合格不能進入下道工序施工。

　　2.單項工程驗收

　　單項工程驗收是指某個單項工程已按設(shè)計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求時，建筑商便可向開發(fā)商發(fā)出交工驗收通知。開發(fā)商在接到建筑商的交工通知后，應(yīng)先自行檢查工程質(zhì)量、隱蔽工程驗收資料、工程關(guān)鍵部分施工記錄以及工程有否漏項等情況，然后再組織設(shè)計單位、建筑商等共同進行交工驗收。

　　3.分期驗收

　　分期驗收是指在一個群體工程中分期分批進行建設(shè)的工程項目，或個別單位工程在達到使用條件、需要提前動用時所進行的驗收。例如住宅小區(qū)，當?shù)谝黄诜课萁ǔ珊螅纯沈炇眨允菇ㄖa(chǎn)品能提前投入使用，提前發(fā)揮投資效益。

　　4.全部工程驗收

　　全部工程驗收是指工程項目按設(shè)計要求全部落成并達到竣工驗收標準即可進行全部工程竣工驗收。全部工程竣工驗收應(yīng)在做好驗收準備工作的基礎(chǔ)上，按預(yù)先驗收--正式驗收的順序進行。

　　物業(yè)管理企業(yè)均應(yīng)在物業(yè)前期管理中參與上述各種建筑工程項目的驗收。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)代表業(yè)主，從今后管理和使用的角度，根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗提供意見。這樣既便于避免建筑后遺癥的發(fā)生，又便于掌握第一手資料，為日后的管理打好基礎(chǔ)。

　　(二)竣工驗收的依據(jù)、標準及主要工作

　　1.竣工驗收的依據(jù)

　　①上級主管部門的有關(guān)文件。

　　②開發(fā)商和建筑商簽訂的工程合同。

　　③設(shè)計文件、施工圖紙和設(shè)備技術(shù)說明書。

　　④國家現(xiàn)行的施工技術(shù)驗收規(guī)范。

　　⑤建筑安裝統(tǒng)計規(guī)定。

　　⑥對從國外引進的新技術(shù)或成套設(shè)備項目，還應(yīng)按照簽訂的合同和國外提供的設(shè)計文件等資料進行驗收。

　　2.驗收的標準

　　①工程項目按照工程合同規(guī)定和設(shè)計圖紙要求已全部施工完畢，達到國家規(guī)定的質(zhì)量標準，能夠滿足使用要求。

　　②竣工工程達到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風設(shè)備運轉(zhuǎn)正常。

　　③設(shè)備調(diào)試、試運轉(zhuǎn)達到設(shè)計要求。

　　④建筑物周圍2米以內(nèi)的場地清理完畢。

　　⑤技術(shù)檔案資料齊全。

　　3.做好竣工驗收工作

　　①建筑商準備和提交竣工資料。為了使開發(fā)商對物業(yè)合理使用和維護管理，為改建、擴建提供依據(jù)和辦理工程決算，建筑商向開發(fā)商提交的資料有：竣工工程項目一覽表;圖紙會審記錄;竣工圖;隱蔽工程驗收單、工程質(zhì)量事故發(fā)生記錄單;材料、半成品的試驗和檢驗記錄;永久性的水準點坐標記錄;建筑物或構(gòu)筑物沉陷觀測記錄材料、構(gòu)件和設(shè)備的質(zhì)量合格證;土建施工的試驗記錄;土建施工記錄;設(shè)備安裝施工和檢驗記錄;建筑商和設(shè)計單位提供的建筑物使用注意事項;該工程的有關(guān)技術(shù)決定;工程結(jié)算資料、文件和簽證等。

　　②開發(fā)商收到建筑商提供的竣工資料以后，應(yīng)對這些資料進行逐項檢查和鑒定。

　　③進行設(shè)備的單體試車、無負荷聯(lián)動試車、有負荷聯(lián)動試車。

　　④辦理工程交接手續(xù)。檢查鑒定和負荷聯(lián)動試車合格后，合同雙方即可簽訂交接驗收證書，逐項辦理固定資產(chǎn)移交，根據(jù)承包合同的規(guī)定辦理工程結(jié)算手續(xù)。除注明承擔的保修工作內(nèi)容外，雙方的經(jīng)濟關(guān)系與法律責任可予以解除。

　　二、物業(yè)的接管驗收

　　(一)接管驗收與竣工驗收

　　接管驗收不同于竣工驗收。接管驗收是由物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)建設(shè)部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標準》，接管開發(fā)商移交的物業(yè)所進行的驗收。接管驗收與竣工驗收的區(qū)別在于：

　　1.驗收的目的不同

　　接管驗收是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗;竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設(shè)計文件所規(guī)定的要求。

　　2.驗收條件不同

　　接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用，房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認;竣工驗收的首要條件是工程按設(shè)計要求全部施工完畢，達到規(guī)定的質(zhì)量標準，能滿足使用等。

　　3.交接對象不同

　　接管驗收是由物業(yè)管理公司接管開發(fā)商移交的物業(yè)，竣工驗收是由開發(fā)商驗收建筑商移交的物業(yè)。

　　(二)接管驗收中應(yīng)注意的事項

　　物業(yè)的接管驗收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)通過接管驗收，即由對物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實體管理之中。因此，為確保今后物業(yè)管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時應(yīng)注意以下幾個方面：

　　1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對工作認真負責的管理人員及技術(shù)人員參加驗收工作。

　　2.物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權(quán)益。

　　3.接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。

　　4.落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)商負責保修，向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負責保修，開發(fā)商一次性撥付保修費用。

　　5.開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交整套圖紙資料，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。

　　6.物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利。

　　7.接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。

　　當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。

篇3：物業(yè)知識教材：物業(yè)接管驗收

　　物業(yè)知識教材：物業(yè)接管驗收

　　一、接管前的準備工作

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理公司應(yīng)在物業(yè)項目立項時就建立合作關(guān)系。但在一些地區(qū)，物業(yè)管理機構(gòu)尚未健全，常常由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自設(shè)機構(gòu)來管理物業(yè)。一般來講，由專業(yè)化的物業(yè)管理公司參與物業(yè)的開發(fā)全過程，將更利于物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展。目前，物業(yè)管理公司的選聘大多采取議標的方法，少數(shù)采用公開招標，無論通過哪一種方式，物業(yè)管理公司都要從開發(fā)企業(yè)或管委會手中接管物業(yè)。

　　從理論上講，早期介入的物業(yè)管理企業(yè)并一定就是前期物業(yè)的當然管理者，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定招標選聘時。反之，早期介入的物業(yè)管理企業(yè)是否愿意承接該物業(yè)的管理也需經(jīng)過科學(xué)的測算和對該物業(yè)經(jīng)營實效的評估和權(quán)衡后方可作出明智的抉擇。具體步驟如下:

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)接洽前期物業(yè)管理委托事項。主要是管理服務(wù)內(nèi)容、標準、期限；保修責任的委托與實施；諸如遺留掃尾工程、空置房經(jīng)租或看管等代為辦理事項；管理服務(wù)費構(gòu)成及籌集；管理用房、經(jīng)營用房的提供使用及收益分配；物業(yè)及相關(guān)資料的驗收接管。

　　2.在洽談的過程中，物業(yè)管理企業(yè)對人力、物力等自身條件和接盤運作、盈虧風險作出測算，據(jù)此制定接管方案作為依據(jù)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進一步協(xié)商或競標。如達成一致或中標即可簽訂前期物業(yè)管理委托合同。

　　3.一旦簽約，物業(yè)管理企業(yè)就要實施驗收接管。依照的有關(guān)規(guī)定主要有1991年2月4日國家建設(shè)部制訂的《中華人民共和國行業(yè)標準--房屋接管驗收標準》和(1993)814號文《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》。同時還應(yīng)做好檔案資料的移交工作，必不可少的檔案資料有:規(guī)劃圖，竣工圖，地下管網(wǎng)竣工圖，各類房層清單，單體建筑結(jié)構(gòu)，設(shè)備竣工圖及合格證或保修書，公用設(shè)施，設(shè)備及公共場地清單，有關(guān)業(yè)主或承租使用人的相關(guān)資料等。

　　4.根據(jù)前期物業(yè)管理合同所賦予的管理職責，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)制定一系列管理制度，以建立正常的管理秩序。這些制度主要有停車場管理辦法，電梯使用規(guī)定，物業(yè)的報修與維修規(guī)定等。

　　5.為了迎接即將到來的業(yè)主入伙，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)著手組成該物業(yè)的常設(shè)管理機構(gòu)，配備管理人員。人員不足時要著手進行社會招聘和上崗培訓(xùn)等準備工作。

　　6.建立與社會協(xié)作單位的聯(lián)絡(luò)，構(gòu)筑綜合服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。前者是指物業(yè)正式啟動運作后，勢必要與社區(qū)主管部門和市政及公用事業(yè)單位取得聯(lián)系，獲得他們的支持與配合。同時，物業(yè)管理企業(yè)也不是萬能企業(yè)，有一些業(yè)務(wù)(尤其是業(yè)主的特約服務(wù))還需選定專業(yè)服務(wù)公司代理。唯此，才能使業(yè)主入伙后各種需求得到充分滿足。

　　7.物業(yè)正式出售又稱“開盤”，這也是前期物業(yè)管理開始之日，物業(yè)管理企業(yè)可以和開發(fā)商一起參與樓盤營銷。首先可以就營銷策略提出自己見解，促進銷售順利進行。從根本上來講，促銷是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)共同利益所在。樓盤滯銷開發(fā)企業(yè)投資得不到完全回報，而物業(yè)管理也因滯銷造成的空置物業(yè)和人氣欠旺給管理與服務(wù)帶來困難。物業(yè)管理對提高物業(yè)附加值的作用日見明顯，在具體策劃上也有大力宣傳該物業(yè)的管理水準和合理的收費以吸引更多的消費者前來購買等功效。其次，參與營銷(包括預(yù)售)是物業(yè)管理企業(yè)與消費者(即未來的業(yè)主)直接見面的最好機會。了解他們對物業(yè)管理的具體要求將對今后業(yè)務(wù)的開展大有裨益。最后，現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定，在開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同時必須附上有關(guān)前期物業(yè)管理合同及《物業(yè)使用公約》、《住戶手冊》等附件，即“應(yīng)在買賣合同中對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人有承諾遵守小區(qū)管理辦法的約定”(詳見國家建設(shè)部《城市住宅小區(qū)管理辦法》)。

　　二、從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接管

　　建設(shè)部第33號令明確規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司負責管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責管理，因此，參與物業(yè)開發(fā)全過程的物業(yè)管理公司最有可能成為接受物業(yè)管理委托的公司。

　　三、從管理委員會接管

　　物業(yè)管理作為一種經(jīng)營服務(wù)型企業(yè)，是受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人及使用人委托實施管理。也就是說，產(chǎn)權(quán)人及使用人有權(quán)選擇管理者，這種權(quán)利集中體現(xiàn)在“產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會”上。“產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會”按召開的時間與形式可分為三種，即首屆“產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會”、“產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會年度會議”、“產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會特別會議”。管理委員會由首屆“產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會”選舉產(chǎn)生。

　　建設(shè)部第33號令明確規(guī)定管委會具有選聘和續(xù)聘物業(yè)管理公司的權(quán)利。首次選聘物業(yè)管理公司的工作一般由開發(fā)企業(yè)完成。管委會組成之后應(yīng)對所選聘的物業(yè)管理公司進行考察，同時對物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督。管理水平低下的物業(yè)管理公司將會被管委會解聘。物業(yè)管理公司被解聘或者受聘合同到期未獲續(xù)聘時，管委會可選聘其他物業(yè)管理公司接管物業(yè)管理工作。

　　物業(yè)管理公司在接管使用過程中的物業(yè)時，應(yīng)做好如下工作:

　　(一)收集資料

　　在接管物業(yè)時，應(yīng)收集以下資料:

　　1.物業(yè)規(guī)劃圖。

　　2.竣工總平面圖。

　　3.單體建筑及結(jié)構(gòu)設(shè)備竣工圖。

　　4.地下管網(wǎng)竣工圖。

　　5.建筑施工圖。

　　6.隱蔽工程驗收簽證。

　　7.沉降觀察記錄。

　　8.竣工驗收證明。

　　(二)接管驗收

　　1.接管驗收應(yīng)具備的條件。

　　2.接管驗收應(yīng)驗交的資料。

　　3.房屋接管驗收。

　　4.質(zhì)量與使用功能的檢驗。

　　5.危險和損壞問題的處理。

　　(三)用戶基本情況調(diào)查

　　可采用入戶調(diào)查和調(diào)查表形式全面了解住戶的基本情況。

　　(四)資料歸類、存檔

　　物業(yè)管理資料對管理工作的實際操作具有指導(dǎo)作用，應(yīng)采取妥善的方式保存、管理。

　　四、接管驗收與竣工驗收的區(qū)別

　　接管驗收不同于竣工驗收。接管驗收是由物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)建設(shè)部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標準》，接管開發(fā)商移交的物業(yè)所進行的驗收。接管驗收與竣工驗收的區(qū)別在于:

　　1.驗收的目的不同

　　接管驗收是在驗收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗；竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設(shè)計文件所規(guī)定的要求。

　　2.驗收條件不同

　　接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用，房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認；竣工驗收的首要條件是工程按設(shè)計要求全部施工完畢，達到規(guī)定的質(zhì)量標準，能滿足使用等。

　　3.交接對象不同

　　接管驗收是由物業(yè)管理公司接管開發(fā)商移交的物業(yè)；竣工驗收是由開發(fā)商驗收建筑商移交的物業(yè)。

　　五、接管驗收中應(yīng)注意的事項

　　物業(yè)的接管驗收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)通過接管驗收，即由對物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實體管理之中。因此，為確保今后物業(yè)管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時應(yīng)注意以下幾個方面:

　　1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對工作認真負責的管理人員及技術(shù)人員參加驗收工作。

　　2.物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權(quán)益。

　　3.接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補強、整修，直到完全合格。

　　4.落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)商負責保修，向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負責保修，開發(fā)商一次性撥付保修費用。

　　5.開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交整套圖紙資料，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。

　　6.物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利。

　　7.接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。

　　當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。

　　六、接管驗收的內(nèi)容

　　接管驗收的主要內(nèi)容是:

　　(1)主體結(jié)構(gòu)。地基沉降不得超過規(guī)定要求允許的變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)開裂或毗鄰房的損壞。其中，房屋的主體構(gòu)件無論是鋼筋混凝土還是磚石、木結(jié)構(gòu)，變形、裂縫都不能超過國標規(guī)定，外墻不得滲水。

　　(2)屋面與樓地面。各類屋面必須符合國家建筑設(shè)計標準的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。地面的面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓，整體平整，沒有裂縫、脫皮、起砂等現(xiàn)象。衛(wèi)生間、陽臺、廚房的地面相對標高應(yīng)符合設(shè)計要求，不允許倒流水和滲漏。

　　(3)裝修。鋼木門窗均應(yīng)安裝平正牢固，開關(guān)靈活；進戶門不得使用膠合板制作，門鎖安裝牢固；門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿、粘貼牢固；油漆色澤一致，不脫皮、漏刷。

　　(4)電氣。線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直，過墻有導(dǎo)管，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。每一回路導(dǎo)線間及對地絕緣電阻值不得小于規(guī)定要求。照明器具等支架必須牢固，部件齊全，接觸良好。避雷裝置必須符合國家標準規(guī)定，電梯應(yīng)能準確、正常運轉(zhuǎn)，噪聲震動不得超過規(guī)定，記錄、圖紙資料齊全。

　　(5)水、衛(wèi)、消防、采暖。管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴、漏、跑、冒現(xiàn)象。衛(wèi)生間、廚房間排水管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不超過8米，并不可使用陶管、塑料管；地漏、排水管接口、檢查口不滲漏，管邊排水流暢。消防設(shè)施應(yīng)符合國家標準規(guī)定，并有消防部門檢驗合格證。采暖的鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正，配件齊全，沒有缺陷，并有專門檢驗合格證。各種儀表、儀器、輔機應(yīng)齊全、安全、靈敏、靈活、精確，安裝符合規(guī)定，運轉(zhuǎn)準確正常。

　　(6)附屬工程及其他。如室外排水系統(tǒng)的標高，窖井的設(shè)置，管道坡度、管位、化糞池等都必須符合規(guī)定要求。信報箱、掛物鉤、曬衣架應(yīng)按規(guī)定安裝。另外，還包括場地清除、臨時設(shè)施與過渡房拆除清理完畢，相應(yīng)市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施也應(yīng)達到質(zhì)量要求。

　　七、接管驗收的作用

　　按管驗收是物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個人委托管理的新建房屋或原有房屋時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管檢驗。對新建房屋，接管驗收是竣工驗收的再驗收。在完成接管驗收后，整體物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交給物業(yè)管理企業(yè)。

　　物業(yè)的接管驗收，是物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)前不可缺少的重要環(huán)節(jié)，物業(yè)的接管驗收，不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對綜合功能的驗收。物業(yè)的接管驗收，由開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)共同組織驗收小組進行。接管驗收的作用主要體現(xiàn)在:

　　1.明確交接雙方的責、權(quán)、利關(guān)系

　　通過接管驗收和接管合同的簽訂，實現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利。

　　2.確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)主的利益

　　通過物業(yè)管理企業(yè)的接管驗收，能進一步促使開發(fā)企業(yè)或施工企業(yè)按標準進行設(shè)計和建設(shè)，減少日后管理中的麻煩和開支。同時，能夠彌補部分業(yè)主專業(yè)知識的不足，從總體上把握整個物業(yè)的質(zhì)量。

　　3.為日后管理創(chuàng)造條件

　　通過接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達到要求，減少日常管理過程的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面，根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清物業(yè)的性能與特點，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，計劃安排好各項管理，發(fā)揮社會化、專業(yè)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。

　　八、接管驗收的有關(guān)要求與標準

　　物業(yè)的接管驗收，分為新建物業(yè)的接管驗收和原有物業(yè)的接管驗收。其具體的要求與標準可參照建設(shè)部1991年頒布的《房屋接管驗收標準》，主要內(nèi)容有:

　　(一)接管驗收應(yīng)提交的資料

　　1.新建房屋接管驗收應(yīng)提交資料

　　(1)產(chǎn)權(quán)資料:

　　①項目批準文件；

　　②用地批準文件；

　　③建筑執(zhí)照；

　　④拆遷資料。

　　(2)技術(shù)資料:

　　(1)竣工圖--包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；

　　(2)地質(zhì)勘察報告；

　　(3)工程合同及開、竣工報告；

　　(4)工程預(yù)決算；

　　(5)圖紙會審記錄；

　　(6)工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單位(包括質(zhì)量事故處理記錄)；

　　(7)隱蔽工程驗收簽證；

　　(8)沉降觀測記錄；

　　(9)竣工驗收證明書；

　　(10)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；

　　(11)新材料、構(gòu)配件和鑒定合格證書；

　　(12)水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書；

　　(13)砂閃、混凝土試塊試壓報告；

　　(14)供水、供暖、管道煤氣的試壓報告。

　　2.原有房屋接管驗收應(yīng)驗交的資料:

　　(1)產(chǎn)權(quán)資料:

　　①房屋所有權(quán)證；

　　②土地使用權(quán)證；

　　③有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議；

　　④房屋分戶使用清冊；

　　⑤房屋設(shè)備及其固定附著物清冊。

　　(2)技術(shù)資料:

　　①房地產(chǎn)平面圖；

　　②房屋分間平面圖；

　　③房屋及設(shè)備技術(shù)資料。

　　(二)接管驗收的標準

　　①主體結(jié)構(gòu)

　　·地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。

　　·鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范的規(guī)定值。

　　·木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范規(guī)定。

　　·磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。

　　·凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合建筑抗震設(shè)計規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。

　　②外墻不得滲水

　　③屋面

　　·各類屋面必須符合屋面工程及驗收規(guī)范的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。

　　·平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，3層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔。

　　·陽臺和3層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴密，不滲漏。

　　④樓地面

　　·面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直、無缺棱掉角。

　　·衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面及相鄰地面的相對標高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。

　　·木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。

　　⑤裝修

　　·鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。

　　·進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。

　　·木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢。門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。

　　·抹砂應(yīng)平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。

　　·飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角。

　　·油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。

　　2.水電設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)場驗收

　　(1)供配電系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。主要有如下內(nèi)容:

　　①檢查高低壓配電柜、高壓器有無正式供電，是否滿足設(shè)計功能，是否按國家及地區(qū)有關(guān)規(guī)程施工，有無事故及安全隱患(如電纜溝有無蓋板；有無懸掛安全標示牌；安全有效距離是否合格；高壓側(cè)有無隔離設(shè)施等)；接地網(wǎng)有無可靠接地；設(shè)備房有無做好“三防”措施(如有無防鼠板、電纜溝、門窗、墻洞有無封網(wǎng))。

　　②檢查發(fā)電機系統(tǒng)是否能滿足設(shè)計功能，機組能否正常使用，機油管路、柴油管路、冷卻水路是否暢通。若有兩臺以上機組，能否并車同步進行，煙管有無漏煙現(xiàn)象，有無事故緊停車功能，應(yīng)急自動發(fā)電功能，能否正常起動等，必保供電線路是否正常供電。

　　③低壓電氣線路應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管，導(dǎo)線連接必須緊密；采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地，每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不小于1兆歐/千伏。應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電氣接地裝置。照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。電度表是否經(jīng)過國家供電有關(guān)部門檢測。

　　(2)中央空調(diào)系統(tǒng)通風工程部分的現(xiàn)場驗收。主要有如下內(nèi)容:

　　①檢查中央空調(diào)主機能否正常運行，負荷能否在可調(diào)節(jié)范圍內(nèi)調(diào)節(jié)運行，檢查冷卻泵、冷凍泵、冷卻塔能否正常運行，控制柜內(nèi)電氣線路是否符合規(guī)范。

　　②檢查冷凍管系、冷卻管系和閥門，保溫是否完好，有無漏水現(xiàn)象；防腐是否符合要求，膨脹水箱能否正常補水，管路最高點和最遠點壓力是否在0.15兆帕(滿負荷情況下)。

　　③檢查制冷或制熱情況能否滿足設(shè)計要求。

　　④檢查柜式風機、盤管內(nèi)機、新風機、吊頂風機能否正常使用。噪音是否在有效范圍內(nèi)，風管出風是否均勻，風機進風口、出風口有無封閉現(xiàn)象。

　　(3)消防系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。主要有如下內(nèi)容:

　　①檢查消防控制系統(tǒng)煙感、溫感、水流等信號能否反應(yīng)作出相應(yīng)的措施，消防栓泵、噴淋泵、排煙風機、排煙閥加壓風機等能否自動及手動起動，消防廣播事故時能否正常廣播。

　　②檢查消防管路有無漏水，閥應(yīng)保持常開狀態(tài)(防火水閥除外)，消防栓內(nèi)配件是否缺少，檢查噴淋頭是否滿足要求，消防栓、噴淋頭有無水流，水壓是否滿足要求。

　　③檢查氣體滅火系統(tǒng)能否正常運行，氣體壓力是否在正常范圍內(nèi)，氣體有無及時補充更換。

　　④檢查各工作生活點手持式滅火器、防毒面具等是否配備整齊，防火門是否合格，有無保持常開狀態(tài)，消防設(shè)施有無故障防礙影響正常使用等。

　　(4)運輸設(shè)備的現(xiàn)場驗收。主要有如下內(nèi)容:

　　①直升電梯應(yīng)能準備的啟動運行、選層、平層、停層、引機的噪聲和震動聲不得超過GBJ232的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設(shè)備。

　　②自動扶梯應(yīng)運行平穩(wěn)，無振動，無雜音，扶手帶應(yīng)無鋼刺，松緊程度應(yīng)保持全水平時下垂不大，放松壓帶輪后應(yīng)可以用手拖動扶手帶。應(yīng)動作靈敏可靠，安裝的隱蔽工程、運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。電梯的應(yīng)急對講應(yīng)能可靠對講，發(fā)生消防火警時應(yīng)能按要求升到頂層，安全鉗就能安全動作。

　　(5)管道煤氣系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。主要檢查管道煤氣是否按國家標準及地區(qū)規(guī)范安裝，管道安裝是否良好，有無漏氣現(xiàn)象，煤氣表安裝的高度是否符合要求等。

　　(6)電信系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。要求電信系統(tǒng)線路安裝整齊，電話無雜音，接線盒、分線盒安裝牢固、電纜敷設(shè)應(yīng)符合國家標準。

　　(7)有線電視網(wǎng)的現(xiàn)場驗收。要求有線電視線路敷設(shè)整齊，放大器安裝穩(wěn)固，進戶線穿墻部分應(yīng)穿管敷設(shè)，電視信號圖像清晰、聲音清楚。

　　(8)閉路監(jiān)控系統(tǒng)等的現(xiàn)場驗收。主要有如下內(nèi)容:①閉路監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)圖像清晰、穩(wěn)定、無變形失真；②防盜對講設(shè)備應(yīng)對講良好，聲音清晰，無雜音，呼叫反應(yīng)快靈敏，開鎖功能迅速、有效。

　　(9)給排水系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。主要以如下內(nèi)容:

　　①檢查自來水公司進水表閥是否好、啟閉靈活，高、低蓄水池是否潔凈衛(wèi)生，同時是否采取封閉措施，是否便于檢修、清洗，同時是否采取封閉措施，進水管是否有安全保障措施，水泵電機是否安裝穩(wěn)固，運行時應(yīng)無振動。壓力表等是否指示正常，自動控制系統(tǒng)是否運行正常，有無必要的缺水、溢水故障，管路是否安裝牢固，無路冒滴漏現(xiàn)象。

　　②壓力供水設(shè)備安裝、使用是否符合國家標準及地區(qū)標準，壓力是否在正常控制范圍內(nèi)，安全保護是否完善，能否及時動作。

　　③排水管道不應(yīng)采用陶瓷管、塑料管，應(yīng)無路冒滴漏現(xiàn)象，防腐措施應(yīng)符合國家標準，管道接口、檢查口不得漏水，檢查口應(yīng)便于維修，管道排水應(yīng)流暢，集水井、沙井、化糞池應(yīng)暢能，潛水泵應(yīng)無堵塞，自動控制正常。

　　3.小區(qū)市政驗收

　　小區(qū)的市政包括小區(qū)內(nèi)的道路、排水涵道、溝渠、砂井、供水管道、檢查井、電訊箱、化糞池、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、環(huán)保設(shè)施等各方面的措施，其中以下項目驗收時，除檢驗質(zhì)量外，應(yīng)注意:

　　(1)道路:有否積水(路面排水反坡)。

　　(2)砂井:溝渠排水是否通暢，有否殘余建筑垃圾。

　　(3)供水管道有否滲漏，有條件的在一段時間內(nèi)檢查水管前后水表讀數(shù)是否相符。

　　(4)化糞池有無透氣管(不能完全密閉)。

　　(5)小區(qū)內(nèi)有否配備室外消防栓，水壓是否足夠。

　　(6)小區(qū)內(nèi)路燈開關(guān)分區(qū)是否合理，有否防雷保護。