小區物業財務管理及經費收支測算制度

　　第一部分 財務管理

　　財務管理是物業管理正常運營的"生命線"。我們將嚴格執行國家及省市有關物業管理的財務管理規定，依法建帳，依法管理，確保物業管理資金的良性運作。

　　一、財務管理模式（附圖七）

　　二、建立規范、透明的財務體系

　　1、根據"zz小區"的實際情況，制度切實可行的財務管理制度，并嚴格執行。

　　2、和益行物業總公司對zz小區管理處的財務工作定期進行檢查，并每年對管理處財務帳目進行一次審計。

　　3、管理處每半年向廣大業主公布一次收支帳目，接受業主的質詢和監督。

　　4、管理處于每年初制定當年的物業管理費預算報告，并提交物業管理委員會審批，經批準后實施。

　　三、管理服務費及代收代繳的收取

　　1、我們將在管理處設置專職收款員，負責物業管理服務費及各項代收代繳費用的收取。對于部分在上班時間交費有困難的業主，我們將采取節假日照常辦公、預約上門服務的形式，方便業主交費，提高費用收繳率。

　　2、在費用收取方式上，我們初期采用人工收費，且以收現金為主。兩年內逐步采用電腦劃帳和委托銀行收款的方式，盡量減少現金的收取，提高收款工作效率。

　　3、對于極少數欠交管理服務費用的住戶，我們將采用電話催交、發催款通知單的形式進行催交，必要情況下管理處經理、主任進行上門拜訪或在小區公告欄中予以公布，敦促其交費。對于拒不交納的住戶，我們將采取法律手段作為催繳方式，以確保全體業主的利益。

　　第二部分 日常物業管理經費測算

　　一、物業資金的籌措與使用

　　管理資金是物業管理正常有效運作的基礎和必要條件，為此我們把物業管理經費收支的管理作為管理處工作的又一重要內容，確保zz小區物業管理的經費收支實現良性循環。在物業管理經費收支上，我們將"取之于民，用之于民"作為物業管理收支的基本原則。收入方面，堅決按招標書確定的參考價格及煙臺市建委、發改委等政府部門的定價標準執行；政府部門沒有規定及招標書沒有提供參考價格的其他服務項目收費標準，堅持略低于市場平均價格執行或雙方協議價。支出方面，以服從業主利益為前提，堅持"事前預算，事后核算，量入為出，合理使用"的資金管理原則，并采取必要的增收節支措施，在降低物業管理成本、提高服務質量的同時，確保資金的合理使用，實現物業管理在較低收費條件下的高效運營。

　　二、日常物業管理經費收支測算匯總

　　(一)物業管理經費測算依據及說明

　　1、煙臺市政府相關物業管理法規及收費辦法(煙臺市物業服務收費管理辦法)；

　　2、《招標書》提供的原始數據和有關規定；

　　3、經我公司實地調研及樓宇管理需要以及物業管理工作所積累的測算經驗；

　　4、稅費按管理處總收入的5.5%計算；

　　5、管理處員工工資待遇、物業管理人員配置和物資裝備計劃；

　　6、zz小區與物業管理收支相關的市場行情。

　　7、本公司對管理先期購置各種設備、用具所需的費用先行墊支，以后逐年折舊收回。

　　(二)zz小區日常物業管理資金流程圖（附圖八）

　　第三部分 維修基金的管理使用計劃

　　維修基金的管理

　　1、對維修基金以房屋本體每棟為單位進行專帳管理，并設立專用帳號存儲本物業的維修基金。

　　2、管理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用計劃和預算，提交管委會審議通過后執行。

　　3、管理處需使用維修基金時，應出具詳細使用方案和預算，并報管委會審批。

　　4、當每棟房屋的維修基金不夠支出時，經該棟50%以上的業主書面同意后，由該棟房屋的全體業主按實際發生額分攤。

　　5、維修基金的收支帳目接受和益行公司和業主監督并每半年公布一次，年度使用情況接受管委會及其委托的會計師事務所審計。

篇2：物業公司年度財務收支說明

　　物業公司年度財務收支說明

　　一、收入說明

　　1、住宅物業管理費：1至3月計算一、二期面積為50617.36㎡；4至6月計算一、二、三期面積為68288.72㎡；7至12月計算一、二、三期、四面積為90757.56㎡；按照0.8元/㎡計算。

　　2、商鋪物業管理費：1至3月計算一、二期面積3787㎡；4月份開始一、二、三期面積為4817㎡，按照平均1元/㎡計算。

　　3、梯燈費：1至3月計算1至25幢524戶；4至6月計算1至29幢720戶；7至8月計算1至35幢688戶；9至12月計算1至49幢88戶，按照5元/戶計算。

　　4、辦公樓物業管理費：面積為2390㎡×1元/㎡。

　　5、會所物業管理費：面積為3000㎡×1元/㎡。

　　6、車位按照車輛平均每戶的數量計算：架空汽車：120元/月；架空摩托

　　車：25元/月；露天汽車：90元/月；露天摩托車：15元/月。

　　7、有償服務收費；日常業主的維修、清潔工作。

　　8、房屋租賃服務收費：按照20**年平均計算。

　　9、業主IC卡收費：按照三、四期356戶×2張×15元/張÷12個月。

　　10、裝修垃圾清運費：按照356戶×80元/戶÷12個月。

　　11、出入證收費：100人/月×3元/人。

　　12、搬運工管理費：30元/月。

　　13、員工工資拔入：會所和售樓部合計6人×850元/月(工資)+6人×150元/人(餐費)+6人×850÷2(獎金)。

　　14、各種代辦代收收入：架空車位費合計×5%手續費÷12個月。

　　15、裝修按金：按照三、四期356戶×80元/戶。

　　16、出入證按金：100人/月×30元/人。

　　17、其它費用。

　　二、支出說明：

　　1、員工工資：

　　A、現有物業助理：1300元/月×4人，水電維修工：1300元/月×3人，

　　清潔工：600元/月×9人，綠化工：780元/月×3人，泥水工：900元/月×1人，保安：800元/月×33人，小區主任：3000元/月×1人。

　　B、到4月份由于三期收樓人員增加：清潔工：600元/月×2人，綠化工：700元/月×2人。

　　C、到7月份四期收樓須增加員工：清潔工：600元/月×4人，綠化工：

　　700元/月×2人；保安：800元/月×6人。

　　2、員工社保：人數×50元/人。

　　3、膳食福利：

　　A、人數×150元/人(保安)+人數×90元(管理員)。

　　B、獎金：工資總數÷12個月÷2。

　　4、公共水電費：參照一、二期的用量計算。

　　5、物業稅金：按照5.6%計算.

　　6、保安管理費：人數×30元/月。

　　7、綠化養護費：平常滅蚊殺蟲。

　　8、清潔用品費：日常使用的消毒水、洗衣粉、洗潔精、工具。

　　9、維護維修費：小區配套的木質工程、兒童設施。

　　10、環衛清運垃圾費：現用4車/月×580元/車

　　11、裝修垃圾清運費：150車/月×10元/車。

　　12、管道疏通費：吸糞44幢×6車/幢×60元/車÷12個月。

　　13、員工服裝：25人×300元/人。

　　14、低值易耗品；日常綠化工、電工用具。

　　15、辦公用品。

　　16、電話費：業務辦公電話，含管理人員小靈通話費(平均250元/月)。

　　17、業務費：與相關政府部門的溝通餐費。

　　18、培訓費：為提高管理水平參加ISO課程約1300元/人×6人(管理員)。

　　20、架空層車位劃拔：(合計-代辦收入)×50%。

　　21、IC卡成本費：356戶×2張/戶×7.5元/張。

　　22、出入證成本費：15元/盒(一盒100張)。

　　23、裝修按金退還：356戶×1000元/戶÷12。

　　24、出入證按金退還：100人/月×30元/人。

　　25、創建示范支出：**華庭準備在10月份創建市級"示范"稱號。

　　26、其它開支。

　　三、收支對比分析：

　　1.1669321元(收入)-1640214元(支出)=29107元(盈利)。因本年度10月份計劃全面投入創建市級"示范"稱號，投入費用約4萬元。若不參加創建市級"示范"，該項目本年度盈利將近達到7萬元。

　　2.員工工資福利占總支出(不含各種按金在內)63%。

　　3.維修維護費用占總支出(不含各種按金在內)3%。

　　4.公共水電費用占總支出(不含各種按金在內)6%。

篇3：物業企業財務收支管理辦法

　　物業企業財務收支管理辦法

　　一、資金收入管理

　　1、各部門收取的零星維修費、門面租金、房租、清運占道費等在一本收據用完后必須上繳財務室；餐飲營業款及其他零星現金，當天必須存入公司的銀行賬戶或上繳財務室。以上款項均不得存放在保險柜，更不得以個人的名義在銀行開設私人賬戶或活期存折，一經查證，嚴肅處理。

　　2、各部門在收取客戶的租金、房租、餐飲營業款支票時，必須當天到公司財務室進行背書。

　　3、各部門收取的現金，不能坐支、不能私人挪用，更不能借給他人，一經查證，嚴肅處理當事人。

　　4、各部門對每月應收的租金、房租、清運、占道等款項應及時催收。

　　以上款項收取，不管是采用一式三聯收據或原始憑證，大小寫金額要相符，必須用復寫紙填寫，并有制單、收款人的簽名；作廢式應注明"作廢"，連同存根一起保存，不得撕毀。

　　二、資金支出管理

　　1、購置辦公用品應從實際出發、本著節約的原則，并需編制清單，經總經理批準，方可在財務室辦理借款手續，對購置物品需配專人管理，設收支賬本。

　　2、購置環衛工、維修工所需的工具、材料、勞保用品等，要根據各部門購物明細編制清單，經總經理批準才能到財務室辦理借款。

　　3、購置各類物資、物耗、獎品時，發票上寫明購貨單位、數量、單價金額，購買多項物資要附清單、驗收證明，發票與清單金額必須一致、書寫規范、不得涂改，發票必須蓋有出具發票單位的財務章或發票專用章，一式幾聯的發票必須是復寫，只能以發票聯作為報銷憑證。發票背面要有經辦人、驗收人、總經理簽字，經會計審核后方能報銷，否則不予報銷。同時對工具、勞保用品實行專人管理，建立健全工具、勞保用品卡片。

　　4、各部門在退還客戶的租金、押金、保證金等款項時，應憑原開出的收據(必須有經辦人、部門經理簽字)才能在財務室辦理退款，不能用收取的現金坐支或相抵形式支付。

　　5、公司員工因工作需要出差或辦事要借款時，需辦理借款，必須經部門經理、公司領導批準簽字，出差回來或辦完事，必須在一月之內到財務室報銷及退還現金，本著前賬未報，后賬不借原則。

　　6、使用支票者必須在支票登記薄上簽名，每周未在財務室結清周內的使用和未使用的支票，本著前賬未清，后賬不結原則。

　　7、公司采購人員使用現金周轉金每月限額在2000元之內，食堂、怡園采購員每月周轉金限額在3000元內，每周報賬，月終了結一次賬，多退少補，不得挪用公款辦私事。

　　8、對資金使用，既要做到事先有計劃安排，又要注重使用過程中的監督控制，以免資金積壓。

　　三、該辦法從即日起執行。

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