物業管理企業的生存和發展的思考

　　成都忠信物業管理有限公司總經理　田永云

　　成都的物業管理自產生至今已經十多年了，客觀地講，發展速度比較快，但整體管理水平一般。目前成都的物業管理行業的發展可以說是進入了一個并不理想的瓶頸階段，生存和發展這兩個本來是相輔相成的概念在如今的物業管理行業卻似乎成了一對令人頭痛的矛盾。

　　如何才能妥善處理矛盾，推動物業管理行業的健康發展，成為我們業內關注的焦點。

　　一、物業管理行業生存和發展的矛盾

　　1、生存──行業風險小、門檻底，眾多的企業蜂擁而上。

　　物業管理行業在成都甚至全國都是一個新興產業，自產生起就引來了眾多的關注。由于行業自身風險比較小，而且相對穩定的特點，越來越多的企業和人才投身其中。但由于行業產生之初，本應該逐步到位的法律法規嚴重滯后，導致整個行業的發展陷于混亂的局面。就眾多物業管理企業蜂擁而上的原因而言，可以概括為以下四種情況：

　?、?物業管理演變為物業管理促銷。

　　物業管理的概念進入成都后，為數不多的幾個優秀企業靠他們兢兢業業的努力逐步推廣物業管理服務，慢慢地使物業管理為老百姓所接受和認同，如今的物業管理已經成為購房者買房時必不可少的選擇依據。良好的物業管理成了大家追求更高生活品質的非常重要的條件，一些先知先覺的開發建設單位開始意識到了物業管理對于房地產開發和銷售的重要性。紛紛通過各種途徑聘請高人，組建自己的物業管理公司，努力提高服務標準、服務水平。并以此作為促銷的手段之一，且屢試不爽，卓有成效。

　?、?不得已而為之。

　　近年來成都的房地產行業發展如火如荼，但品質參差不齊。眾多小開發公司或項目公司開發建設完畢后，由于物業管理市場不成熟，招投標制度未真正建立，這些開發公司無法尋覓到他們理想的物業管理公司來替他們解決后顧之憂。第一種情況，因為樓盤規模小，優秀的物業管理公司不愿接受。一些來者不拒的、無品牌優勢的小公司愿意接受，但開發建設單位又覺得不放心，不敢交出去，想來想去還是自己成立一支物業管理隊伍比較踏實;第二種情況，由于開發商心知肚明自身樓盤和未來的業主將有無數的剪不斷、越理越亂的問題，無法正常移交給社會化的物業管理公司，干脆自己成立一個物業管理公司，只圖一點：聽話。面對業主時能夠高度一致，互相掩護,家丑不外揚。

　?、?肥水不流外人田。

　　由于物業管理行業自身風險小、門檻底，容易進入而且比較穩定，除保本之外如果運作成功還能微利，肥水不流外人田，何樂而不為之?部分開發公司期望物業管理今后能成為一個新的利潤增長點而建立自己的物業管理公司。

　?、?今朝有酒今朝醉。

　　一些沒有開發商背景的市場化物業管理公司，看中了物業管理的短期效益，競相投入。大肆施行低價戰略殺入市場，交房初期的各項收費成了他們最大的也是唯一的利潤增長點。如向開發商申請的開辦費用、物業裝修階段的各項合理以及不合理但政府部門并無明文規定的收入，有些公司甚至打起了數額不菲的維修資金的注意。賺一筆算一筆，撈一把就溜。左手承接新項目，右手開始丟榨干了的老項目。

　　因為上述種種原因，成都的物業管理企業如雨后春筍般產生，數量不斷增加，據統計成都目前有資質的物業管理企業已經超過700家，更有眾多無法統計的無資質的小攤子。而在北京，目前有資質的物業管理企業也只有738家。相比之下，成都的物業管理在企業數量上的發展速度確實夠快。

　　2、發展──幾家歡喜幾百家愁。

　　我們常說“幾家歡喜幾家愁”，但目前成都物業管理行業里是“幾家歡喜幾百家愁”。

　?、拍壳俺啥颊麄€物業管理行業的經營狀況是百分之八十以上的企業處于虧損。而且不難看出這不到百分之二十的贏利企業主要集中與商業樓宇、寫字樓、酒店管理。而與老百姓關系最為密切、數量最多、范圍最廣的住宅物業管理公司卻是虧損一片。

　　⑵一部分作為開發商促銷手段的高水平物業管理企業發揮并不穩定。這類物業管理公司在特定的時期內確實起到了成都物業管理行業領頭羊的作用，在開發商高投入的情況下起點高、提高快、管理標準高。但在實際操作中矛盾日益突出，一方面，由于開發上在對物業管理本身并不充分了解的情況下簡單的當作一種促銷手段，在促銷過程中對準業主許下了讓物業管理公司在業主入住后難以實現或至少是進退兩難的諾言。物業管理公司雖然在資源配置上得到開發公司的大力支持但面對業主超高的期望、超值的服務要求時舉步維艱。而且令業內擔心的是一旦他們賴以生存的開發商出現問題無力承擔高額補貼時，會是什么樣的狀況。同樣,這類物業管理企業茫茫物業管理市場亦不敢涉及，裹足于開發商自己開發的項目之中。

　?、且恍├吓频奈飿I管理企業由于追求迅速的發展，或盲目地追求企業資質的提升大量承接物業項目。企業人才的儲備和培訓、管理品質的保障和監管卻遠遠跟不上企業管理項目的擴張速度。勢必漏洞百出、措手不及。企業做大了，但同時也做爛了。

　　二、全方位規范物業管理發展道路

　　我們知道，汽車在道路上能夠有條不紊的行駛，主要得益與三個因素：第一，政府部門根據社會的發展和人民不斷提高的生活水平及時興建新的公路，改造老公路;第二，公路上有各種大家熟悉的必須遵守的警示牌，在規范的駕校里我們能學到交通規則;第三，重點路口有交警指揮，其余道路不間斷地有交警巡查。同樣在物業管理行業發展上這三個因素也必不可少，第一，政府部門要根據行業的發展及時出臺新的適宜的法規，修改舊的法規;第二，加大法規的宣傳工作，讓物業管理從業人員及接受物業管理服務的消費者熟知;第三，嚴格執行相關規定并大力監管。

　　1、健全可操作的物業管理相關法規。

　　在物業管理行業產生二十多年后我們終于有了第一部全國性的系統的行業憲法《物業管理條例》，它明確了開發建設單位、物業管理企業、業主三個主題在物業管理活動中的責權利關系，堪稱中國物業管理行業發展的里程碑。但作為放之四海而皆準的全國性的條例，它必然無法解決目前成都物業管理行業發展特定階段的具體問題。這也是條例出臺后眾多職業人士認為它不具備很強的可操作性，在長久的期待之后感到更大的失望的原因所在。其實這并不是條例本身的問題，而是與條例相配套的相關制度需要解決的問題，是各地方應該及時根據條例的精神制定符合本地實際情況的法規來解決的問題。

　　2、提高行業門檻，嚴格市場準入機制。

　　行業起步之初，為培育市場、鼓勵行業的發展而降低門檻，我認為是合理的。但成都目前已經到了應該提高門檻的時候了。條例明確規定要求建管分家，但眾所周知目前成都與條例頒布前并無明顯改變。新建樓盤仍源源不斷地派生出一批又一批新的物業管理公司。條例中規定的七個制度中的招投標制度和企業資質管理制度應該嚴格執行。

　　⑴切實落實資質管理制度。

　　北京共有2361個物業管理企業，但有資質的只有738個，按照北京今年出臺的政策，其余的無資質的1623個物業管理企業在今年底如不能取得資質將遭受滅頂之災。其規范行業發展之決心由此可見。而目前在成都，我們對外拓展時碰到的卻多是一些按資質規定根本無資格卻以單純的低價策略贏得開發商的青睞的競爭對手。

　　⑵真正實現建管分家，嚴格招投標管理。

　　目前成都物業管理的招投標基本流于形式。有以下幾種情況：第一種，開發商為執行政府的招投標規定，邀請幾家物業管理公司走過場，選擇自己的物業管理公司是必然的結局。而不考慮自己的公司是否已達到項目本身所要求的資質和管理水平;第二種，開發商因沒有自己的管理隊伍確實要把樓盤移交出來，但在招投標過程中依仗自己一票否決的權利大肆壓價而不計較物業管理公司今后能夠怎樣管理物業，能否達到與物業相匹配的讓業主滿意的管理標準。

　　三、政府部門應該加大對物業管理行業扶持的力度

　　物業管理行業由于它特殊的工作性質，在工作的開展中很大程度上是為政府分憂解難。首先物業管理企業的發展解決了大量的就業問題;其次，物業管理工作開展良好的小區極大地緩解了大社區的管理問題，各小區治安秩序良好，住戶的人身財產有了很好的保障，園區及周邊的環境衛生、綠化得到很大的提高，從某種意義講，物業管理行業為地方社會的穩定做出了極大的貢獻。因此在物業管理行業發展的關鍵時期政府部門應該在規范管理的前提下給予相應的扶 持。

　?、排嘤夹缘奈飿I管理市場，逐步培養一批規模大、效益好、管理水平高、品質穩定的本地品牌物業管理企業。讓他們舉起成都物業管理行業發展的旗幟。成都目前有資質的物業管理企業數量和北京差不多，但一級企業只有3家，而北京有21家。據統計，成都所有物業管理企業的平均管理面積只有5萬平方米，管理面積超過100萬平方米的企業屈指可數，超過500萬平方米的至今尚無一家。而在北京、深圳、上海等地很多一級企業管理面積已達數千萬平方米。相比之下成都如果作為全國第四大城市，則在物業管理行業發展方面稍顯遜色。

　　⑵真正以市場化的觀念來看待物業管理行業，不應再一味強調物業管理“保本微利”的性質。條例的出臺標志著物業管理市場化的開始，真正把物業管理當作商品來對待。既然是市場化的商品有何必加上“保本微利”的禁錮。只要是開發建設單位、業主、物業管理企業所能夠共同接受和認可的物業管理服務收費標準就是合理的標準。物業管理企業依據合同承擔其應該承擔的責任和經營風險，在服務中達到它應該達到的管理標準和對業主、開發商的承諾，在付出辛勤工作后得到他應該得到的利潤。這才是市場的游戲規則，這才是企業生存發展的正確方向。不同級別的物業管理企業在承接不同檔次的物業后，根據合同提供不同等級的服務，不同程度地賺取合理的利潤。

　　物業管理公司作為正常的企業而言，只有在基本利潤得到保障并不斷增加的前提下，才可能穩步發展，為業主提供可持續的品質穩定的物業管理服務，才可能逐步提高從業人員的待遇，才可能逐步吸引更多更優秀的人才投入物業管理行業，才可能逐步提高物業管理服務標準，推動行業的健康發展。如果行業總是在盈虧邊緣掙扎，從業人員總是在溫飽線上徘徊，那維持現有管理水平已屬不易，何談發展、提高。

　　四、提高消費者的物業管理“消費”意識

　　長期的公有制經濟讓老百姓對福利性的住房管理習以為常。而條例明確了物業管理企業和業主之間的平等的法律地位，標志著物業管理商品化的開始。各相關主體應該共同努力，提高業主的物業管理消費意識。

　?、耪块T在相關法律法規出臺后應該加大宣傳工作力度，正確指導消費者在物業管理消費中的規范行為。過去客觀地講，為了維護社會的安定，為了維護人民群眾的根本利益，在制定物業管理相關法規時對物業管理企業的限制遠遠多與對業主行為的規范。在處理物業管理糾紛時對物業管理企業的處罰遠遠多與對物業管理企業的扶持。比如說，例一，到現在為止物業管理企業對于不交物業管理費的業主仍然是束手無策，條例規定可以起訴，但如果不是氣急了想殺一儆百，誰愿意為了每月幾十元的物業管理費去勞神打官司，還要支付可能遠遠大于物業管理費的官司費用。例二，業主不交水電費用物業管理停水停電也是違法行為，廈門的象嶼物業因商家拖欠水電費用而采取停電措施造成商家停產，雖起訴成功，商家補交了水電費。但商家一紙訴狀反訴物業公司，要求賠償因停產造成的經濟損失，最終法院調解，官司以物業公司賠償商家31萬收場。例三，以前若干法規里規定物業管理公司在代收代繳水電氣費時可向水電氣公司收取3%的傭金，但有誰享受過這應該享受的報酬。晚交一天都要收滯納金，業主不交卻沒辦法，承擔線路損耗也成了天經地義的義務。

　?、崎_發建設單位為促銷盲目承諾讓業主感覺物業管理公司似乎無所不能，而又對物業管理公司提供的超值服務認為是理所當然。不知不覺中錯誤的引導了業主不正常的物業管理消費意識。開發商在特定時期里為了促銷，或是為了真正推動物業管理水平的迅速提高，在物業管理方面讓業主享受非市場化的超值服務，我認為是可以理解的。但在實際操作中一定要讓業主清醒的認識到目前提供的超值的物業管理服務是開發商給予的額外的優惠，并不是長期的質價相符的物業管理，化暗補為明補，讓業主消費得明明白白?，F實中也沒有任何開發商能夠承諾幾十年不變的低價位高品質物業管理服務。若非如此，在業主認為超值服務已是理所當然時，而開發商因為某種原因無力承擔超值服務所帶來的包袱時，業主心里突然產生的落差或許對開發商后續項目的開發并無益處。

　　⑶物業管理公司在自身對物業管理認識不到位的情況下，不自覺地改變了物業管理企業與業主平等的法律地位，慢慢地接受了“仆人、傭人”的說法。對少數業主事實上已經侵害了其他業主的行為也聽之任之，只求平安無事。很多人都在爭論是該叫“物業管理”還是“物業服務”的概念，確實沒有必要?！拔飿I管理”是國外引進的詞語，其實叫什么都無所謂，關鍵是我們要知道該做什么。何況事實上我們在實際工作中確實需要對少數業主不規范的行為進行管理來保護全體業主的共同利益，以達到物業的保值增值，這才是物業管理的根本宗旨。作為物業管理企業，我們也有義務在物業管理工作中逐步引導業主樹立正確的物業管理消費意識。寓管理與服務之中，二者并不矛盾。

　?、让襟w的正確引導尤其重要。條例頒布后，報紙、電視中，物業管理公司頻繁露面，但多數是所謂的曝光。媒體在采訪過程中往往是偏聽偏信的多，多方核實情況的少。在對待物業管理方面，往往是曝光多，正面宣傳物業管理，引導業主正確樹立物業管理消費意識的少。

　?、蓸I主在物業管理活動的維權意識有待正確引導和轉變。業主作為物業的主人，開展自己的維權活動固然無可非議。但事實上，很多業主包括業主委員會在維權活動中是丟了西瓜撿了芝麻。比如說樓到一周沒人打掃，他們肯定會找物業管理公司理論，但如果電梯一年沒采取任何保養措施，只要還能正常使用，可能沒人去理會。所以我們應該正確地引導業主樹立維權意識，既能最大程度地保障業主的利益，也能在業主的維權活動中完善并進一步規范我們的管理行為。

　　總而言之，我認為成都的物業管理行業目前已在解 決了生存問題的基礎上逐步探索發展的道路。所有的物業管理企業應該停止以往不斷怨天尤人的做法，團結互助，協助政府主管部門，陸續解決我們長期以來無法解決的難題，共同締造成都物業管理行業美好的前景。

篇2：物業管理企業業跨區域經營發展趨勢展望

　　物業管理企業業跨區域經營發展趨勢展望

　　一、跨區域經營發展問題的提出

　　我國的物業管理經過20多年的發展，目前已經進入了快速發展的新時期，全國物業管理企業近3萬家，從業人員200余萬人，物業管理面積逾20億平方米。這一新興行業巨大的社會效益、經濟效益和環境效益日趨顯著。九屆全國人大四次會議通過的《中華人民共和國國民經濟發展第十個五年計劃綱要》中，明確提出了“規范發展物業管理業”，指明了物業管理的發展方向。我國加入世貿組織，又為物業管理提供了新的發展機遇。物業管理區域化管理、市場化經營、集團化發展、法制化運作的道路，成為21世紀我國物業管理發展的趨勢。

　　規?；I化管理將迅速取代零散、原始的管理模式，成為物業管理的發展方向；市場化經營、尤其是國內外知名品牌加入競爭，將打破地方保護主義、本位主義的壟斷，成為承攬物業管理項目的主流；集團化發展將結束小兵團分散作戰的局面，一批實力雄厚、人才集中、專業技術力量強、一業為主、多種經營、具有市場競爭力的物業管理企業集團將成為物業管理行業的主體；法制化運作，將推進物業管理行業走上規范化發展的軌道；科技化變革將是大勢所趨，大量高新科技的智能化物業使傳統的管理、服務、經營面臨新的機遇。

　　從全國各地區的發展水平和知名物業管理品牌的現狀來看，總體上是物業管理覆蓋面仍然相對較小，發展不平衡，經濟發達地區與經濟落后地區差距較大，這反過來又說明物業管理市場潛力巨大。

　　當前，以深圳為代表的華南地區和以上海為代表的華東地區，已經步入了市場化、專業化和規?；l展的軌道，其目標是尋求更大的發展空間，無論在經營、人才儲備還是在發展模式上都領先東北等地區十年以上，而其他地區所面臨的則是尋求生存空間的問題。據調查，到20**年底，深圳物業管理覆蓋率達95%以上，物業管理滲透到傳統物業管理項目（小區、大廈、工業區）以外的學校、醫院、營房、機關、賓館、車站、碼頭、公園、農村等各個領域，形成了一大批知名品牌物業管理企業，其中有40多家企業分別在全國大中城市接管物業達3000多萬平方米，像中海、金地、萬科等企業管理規模均在500萬平方米以上，其中中海達到1300萬平方米；上海物業管理覆蓋率達80%以上，如上房物業管理公司規模達到1000萬平方米，在上海1700余家企業中名列前茅，物業管理從經營理念、體制、運作到效益更為精細、理智和成熟；以北京為代表的華北地區物業管理覆蓋率達35%，北京天虹集團管理規模達到500萬平方米以上，青島和濟南分別為25%和22%；以武漢、長沙為代表的華中地區物業管理覆蓋率則相對偏低，分別為6%主5%，而南昌只有1%；西南地區以重慶、成都、昆明、貴陽為代表，因西部大開發帶來的機遇，近年來發展迅速，物業管理覆蓋率分別達30%、41%、25%和15%。西北地區發展相對滯后，除西安物業管理覆蓋率超出10%以外，其他省市區最多不到2%；東北地區主要集中與大城市和沿海城市，大連物業管理覆蓋率為31%，沈陽為19%，長春為15%，哈爾濱為17%。其中大連萬達集團、大連機關新型集團、長春房地集團和哈爾濱住宅新區物業管理總公司管理面積均在100萬平方米以上。

　　從以上情況可以看出，物業管理的發展空間和潛力巨大。物業管理行業實施跨區域經營是行業發展的大勢所趨，是物業管理企業實行規模化經營、市場化運作、集團化發展的必然要求。

　　二、跨區域經營發展的優勢分析

　　1、跨區域經營發展有利于企業提高素質，樹立品牌，全面促進企業升級

　　國家建設部1999年261號文件《物業管理企業資質管理試行辦法》中明確規定了一級、二級、三級資質及臨時資質企業的達標條件，并只允許一級資質企業實施跨區域管理，限定二級資質企業跨區域管理面積不得超過30萬平方米，而三級資質與臨時企業則不能實施跨區域管理。因此，這無疑給獲得一、二級資質的企業發放了通向全國物業管理的“通行證”，為知名品牌物業管理品牌的樹立奠定了堅實的基礎。目前，萬達集團物業管理正在努力通過獲得一、二級資質來塑造萬達物業品牌形象，形成物業管理行業“強進更強”的格局。

　　2、跨區域經營發展有利于集中企業的優勢，提高物業管理服務的整體水平

　　我國的物業管理已經進入了快速發展時期，隨著物業管理市場的形成，企業間的競爭將日趨激烈，競爭的焦點突出表現為管理水平與服務質量。實施跨區域經營要求企業必須首先提高管理水平，改進服務質量，這必然要求企業成為能夠代表行業發展方向的骨干企業，在走向跨區域經營的過程中，使企業的管理水平和服務質量實現優勢互補。

　　3、跨區域經營發展有利于改變物業管理企業經營規模小，經濟效益差的局面，實現規模效益

　　目前，由于不少物業管理企業普遍存在管理規模小，規模效益差的問題，使之不得不依靠主管部門或開發企業來維持生存。而走區域化、市場化、集團化發展的道路，不僅企業規模大，而且人才、資金集中，技術力量雄厚，往往可以通過其整體實力，在市場上獲得更多的份額，進而改變單獨物業管理企業僅管少數物業項目的狀況，實現規模效益。

　　4、跨區域經營發展有利于發揮人才優勢，改變人才、技術分散的格局

　　跨區域經營發展要求企業對人力資源進行重新的組織與調整，將分散的人才資源實行優化組合，集中企業人才優勢，使人才形成最佳結合。

　　5、跨區域經營發展有利于拓展經營領域，實現企業發展的良性循環

　　實行跨區域經營發展，企業可以集中資金、人才、技術力量等優勢，在重點搞好物業管理服務的同時，企業可以根據自身的優勢，擴大經營范圍，開展多種經營，組建若干分公司等經濟實體，壯大企業的經濟實力，彌補物業管理服務收費的不足，進而實現企業發展的良性循環。

　　總的說來，跨區域經營發展有助于企業走集團化發展道路，發揮企業的群體優勢，優化產業結構，克服目前物業管理企業經營規模小，經濟效益差，發展后勁不足的問題，實現規模經濟，提高整體經濟效益，增強企業市場競爭力，提高物業管理服務水平，促進物業管理行業的發展。

　　三、跨區域經營發展須注意的幾個問題

　　1、“初始規模不經濟”問題

　　必須看到：在占領內地市場的初始階段是相當困難的，例如水土不服、管理鏈拉長，導致管理成本增加（電信、差旅、補貼、住房等費用的增加），管理效率不高，新建分支機構前期投入較大，工資差異，同工不同酬矛盾等等。另外，內地不少地區管理法規相對不完善，消費者接受物業管理意識較差，收費標準低，因此管理中矛盾多、風險大，管理得不好，就會損害企業品牌形象等等。這一系列問題都將困擾每一個進軍內地的物業管理企業，也正是由于這些，在進軍內地市場的初始階段，原母體企業資源很難共享，或共享度不高，投入多而產出少，很難因規模的擴大而取得較好的經濟效益。相反，所表現出的往往是“初始規模不經濟”。特別是一些承諾“帶資承接”、“虧損管理”的項目，更是不堪重負。因此，每一個進軍內地的物業管理企業都必須要有足夠的認識和思想準備，要摒棄“立竿見影”的急功近利念頭，真正把第一步走穩、走實。

　　2、“規模效益”與“經驗曲線”問題

　　規模效益一般是指一個企業在超出盈虧平衡點后，其生產規模越大越經濟，效益也越好，規模經濟絕對不能等同于簡單擴大再生產，即規模擴大以后利潤總額按算術級數等比遞增。

　　規模經濟的根本原因在于：由于企業原有資源的共享，隨著規模的擴大，產量的提高，分攤到每個產品上的固定成本相對減少，導致總體成本下降，從而取得經濟效益。因此，對于物業管理企業來說，擴大管理面積能否取得更好的經濟效益，關鍵應該看投入產出率與資源共享度。它同時提醒我們：規模效益是資源的充分共享而決非人員、機構等簡單增加。

　　那么什么是經驗曲線呢？經驗曲線是指當某一產品的累計生產量增加時，產品的單位成本趨于下降。經驗曲線的根本原因在于勞動效率的提高，工藝的改進和產品的改善，亦即由于企業在管理上取得了明顯的效果，促使產品單位成本下降。如果管理不善，不能有效地激勵員工并保持合理的定員，成本還有可能回升。因此，經驗曲線告訴我們一個簡單而深刻的道理：管理出效益。這是每一個跨區域經營的物業管理企業必須注意的問題。

　　3、“地域文化差異”問題

　　時下，實行跨區域經營管理的物業管理企業日益增多。然而，物業管理的對象是房地產這一不動產，溝通的對象是具有不同文化差異或背景的人，每個城市、每個地區及那里的人們，都有自己不同的地域風格和文化，因此，必須要充分重視這種“地域文化差異”現象。

　　物業管理的“地域文化差異”分為三個方面：一是自然條件的差異，二是經濟發展水平的差異，三是文化的差異。這三方面對物業管理的影響不盡相同。自然環境的差異會由于科技的發展而逐步縮??；而經濟規律的重復性也能讓人對未來的發展有一定的預見；但文化差異就不同了，文化是一個城市存在的方式，一種價值觀念。形象地說，社區就好象是城市的一個個細胞，應被整個城市的氣氛所籠罩。因此，人文生態與自然生態同等重要。人文生態包括人與自然的關系、人與人的關系及人與文化的關系，這些關系在處理上必須結合當地實際。比如綠地私有化可以很好地解決人于自然的關系，不同特點的社區文化可以解決人與人的關系、人與文化的關系等。作為跨區域經營發展的物業管理企業，要想使其管理模式實現真正意義上的成功移植，就必須對當地的文化充分了解，注重人文生態的研究。

　　同時，對于當地市場的經濟基礎、政府支持程度、業主物業管理消費意識等問題，也必須做到心中有數。也就是說，跨區域經營發展，應首先建立在對目標市場的全面客觀分析、準確定位、正確把握的基礎之上。

　　4、“本地化”與“特色化”問題

　　雖然規?；倪^程是“本地化”的過程，但作為外地物業管理企業來說，堅持標準、保持品牌特色仍然至關重要。因為正是由于你的品牌、你的管理標準，才取得了寶貴的市場份額。優秀企業的共同特點是在經營實踐中形成了統一的品牌、統一的經營發展方向和理念，它是企業在生產經營過程中形成的共同價值觀、目標、文化、個性的統一體，它是強化企業凝聚力的重要手段之一，更是企業傳播形象形成良好口碑的重要載體。如果你丟掉了它，降低了管理標準，那你就形同本地企業一樣失去了你的優勢。如果你在“同化”中“退化”，那么，在如今雙向選擇的市場競爭中，你就將被淘汰出局，要不就是本地企業超過你、取代你，要不就是被另一家外地企業所取代。因此，作為跨區域經營的物業管理企業，應始終牢記的一條宗旨即是：“沒有特色不開店?！?/p>

　　5、企業“人力資源儲備”問題

　　當企業實施跨區域經營管理的時候，必須擁有持續升級的人力資源儲備，這個道理就像計算機升級一樣，需要有更多的軟件，如果企業在沒有完成人力資源革命的時候就選擇擴張戰略，就會常常顯得底氣不足。結果是匆匆忙忙地在市場上招聘人才，雖然在某種程度上也許能解一時的燃眉之急，但絕對解決不了實質性、深層次的問題。同時，往往由于企業缺乏對人才的培訓或招聘人員與企業磨合的時間太短，新來人員不能充分了解企業的經營方向、理念、制度、文化等背景，在工作中極易造成“無意違規”現象。或者由于文化背景的差異，導致不協調而產生實際工作中的“雙重指揮系統”現象。

　　四、跨區域經營發展的趨勢與對策

　　展望物業管理跨區域經營發展的趨勢與對策，我認為有五個方面：市場化運作、品牌化開拓、專業化經營、規?；l展、數字化變革。現結合萬達集團物業管理跨區域發展進行說明。

　　1、市場化運作

　　物業管理市場化運作是適應市場經濟發展的必然要求，也是行業進步的催化劑。其實質在于獲得物業的管理與經營權，以增加企業的核心競爭力。即把競爭機制引進物業管理行業，將企業推向市場。實行物業管理企業的聘任制，通過公開、公平的競爭，使產權人、使用人有權通過招投標方式選聘物業管理企業。作為在短期內要成為國際知名企業的萬達集團，應該建立起非常規范的市場化運作機制，使物業管理從附屬于房地產的依賴性中走出來，強化物業管理這一專業品牌的個性，培養其走向市場的競爭能力，為萬達集團品牌與國際接軌創造必要的條件。當然，市場化機制的建立與運作是一個循序漸進的過程。在起步階段，可采取“一國兩制”的方式，即對新立項后成立的物業公司，在前期開發、運作過程中（一般是兩年），可以先掛靠房地產公司進行管理，而正式運作兩年后，應實行脫鉤，獨立核算，自負盈虧，逐步度過初始階段，向市場化的高級階段健康發展，成熟一個，發展一個，為實現物業管理集團化發展目標奠定堅實的基礎。

　　2、品牌化開拓

　　樹立品牌，運用品牌拓展戰略來擴大市場份額，是新世紀物業管理行業發展的一大亮點。

　　從深圳來看，萬科、中海等國內知名物業管理品牌近幾年走南闖北，成功登陸分布在全國30多個城市的物業管理市場，足以證明品牌化開拓模式獲得了成功。隨著市場化進程的加快，品牌將成為物業管理開拓市場的利器。當前，堅持萬達品牌拓展的一致性，是品牌擴張的前提。

　　萬達品牌是在長期的經營管理實踐中形成的，是萬達集團的信譽、產品、服務質量、獨特的經營管理模式和文化個性的綜合體。萬達品牌是一個整體的概念，即指萬達集團整體開發和整體營銷的概念。萬達地產的設計規劃上“以人為本”、“崇尚科技”、“尊重自然”，萬達物業從以往單一的設備維修及保安保潔等基本功能的執行者，演變成住宅文化的倡導者、綜合環境的營造者、功能服務的維護者和生活信息的溝通者。由于地產品牌與物業品牌的“強強鏈接”，使萬達集團開發的項目真正成為獨具自己品牌特色的、凝聚著文化內涵和生命力的時尚精品。

　　3、專業化經營

　　開辟經營的新天地是品牌化擴張的重要保障。物業公司實地專業化經營是物業管理發展的必然趨勢，是專業市場細分化的必然結果，是適應企業規模膨脹的必然要求。在經營上要堅持“三個原則”，一是“擇利而為，抓大放小”原則，決不盲目上項目，要保證社會效益和經濟效益必居其一；二是“主業與副業互動發展，副業配合主業走”的原則。以主業物業管理謀求最大的社會效益，以副業配套產業謀求最佳的經濟效益，使“主業更強，副業更富”。

　　在目前已開辦項目的基礎上，加大經營公司力度，提供清洗、家政、電梯維護、工程維修、園林綠化、房產中介、旅游等項目；三是“業主因受益而高興，物業公司因獲利而滿意”的“雙贏”原則，園區、大廈的潛在市場資源豐富，商機無限，從入住裝修到提高生活質量、追求時尚消費，其發展空間“大有可為”。

　　4、規模化發展

　　從經濟的角度來說，適度的經濟規模，才能最大限度地創造經濟效益。盡管物業管理已超過20年的歷程，但大多數企業仍然規模偏小、人才分散、難以創造規模效益，發展后勁嚴重不足。改變物業管理這種小兵團作戰的局面，促進物業管理企業走集團化發展之路，向規模發展要經濟效益，必將是新世紀物業管理企業發展的大趨勢。在規模化發展的推進中，企業的一項最主要的任務即是依托原母體企業建立進軍外地市場的“橋頭堡”，作為品牌輸出的源頭及人才培養的基地。以萬達集團物業管理跨區域發展來說，萬達物業以大連為根基，建立萬達物業的人才培訓中心，成為培養物業管理人才、積累物業管理經驗的“大本營”，為集團的品牌化擴張和規模化經營作好人力資源的儲備。同時，以大連為中心，穩步向外推進，對萬達集團其它地區的物業管理企業的發展起到了“典型引路”及“向外輻射”的作用。

　　5、數字化變革

　　21世紀，人類居住進入了“數字化家園”的第四次革命?！皵底只覉@”賦予物業管理一個全新的網絡化管理概念，網絡管理的內涵十分豐富，它決非互連網、寬帶網的簡單使用，而是以智能化、網絡化管理為核心，以智能化信息系統開發為重點，通過網絡來提供更多、更新的服務，以滿足新時代業主不斷變化的需要。萬達集團王健林董事長在中國北京高新技術產業國際周上，曾以《迎接人類居住史上的第四次革命》為題，全面描繪了“數字化家園”的宏偉藍圖。作為“以人為本”和“可持續發展”的文明居住理念在更高層次上的體現，“數字化家園”不僅給中國的住宅來帶來了一場全新的革命，也給以延續房地產生命力為已任的物業管理帶來了前所未有的挑戰，為中國的物業管理企業在經營管理觀念、服務職能及人才培養模式的嬗變上，提供了變革與發展的大好機遇。

　　因此，物業管理企業必須適應數碼時代物業的管理要求，轉變經營管理觀念，由簡單維護型、勞動密集型向技術維護型、知識密集型轉變。只有這樣，才能保證物業管理的水平與房地產開發建設中的科技進步同步。可以預見，面對現代化的物業管理企業，一個仍然停留在傳統管理技術、管理方式的物業管理行業，不可能適應現代化物業管理的要求，物業管理行業必須面對挑戰，提高物業管理的技術含量?！皵底只覉@”的革命，為物業管理企業服務職能的嬗變提供了新的平臺，網絡化、智能化管理服務已經成為當前和今后的一個時期物業管理企業競爭制勝的關鍵籌碼。

　　總之，通過市場化、專業化、規?；洜I，為萬達集團的物業管理發展開創先河，也為萬達集團向國際化邁進，在不久的將來成為國際上的知名品牌奠定了堅實的基礎。

篇3：以開發商視角看物業管理企業的發展趨勢

　　以開發商視角看物業管理企業的發展趨勢

　　物業管理作為一個新興行業，正被越來越多的開發商所重視；它不僅是房產項目開發售后服務的重要環節，也逐漸成為房產營銷的主要賣點之一，因此，從開發商的角度談物業管理發展就顯得十分必要。

　　一、21世紀物業管理必須倡導康居生活新概念

　　新世紀里，不僅國家的經濟、政治、文化都將快速地進步，而且人們的生活水平也將迅速提高，這必然帶動人們生活質量標準的急速上升。在安居這一重要問題上，人們的居住理念再也不會停留在過去“分得開、住得下”這一層次。一個完整的物業不僅僅具有固定居信場所功能，同時也是學習和娛樂場所，同時也對小區的文化品位提出了更高的要求，這也是歷史發展的必然趨勢。我們的物業管理，必須及時適應這一變化要求，這樣才不致于因落伍而遭淘汰。

　　1、21世紀的人們對居住環境的要求大大提高

　　隨著物質生活的不斷改善，人們精神方面的需要將越來越強烈。現代家居生活已突破了以往“躲進小樓成一統”的室內封閉生活概念，而是追求進一步擴展生活空間，將自已的居家生活與小區環境乃至整個大自然融為一體。在不久前南京市所作的一項調查中，82%以上的人把公共綠地作為公共設施建設的四項需求要素之首，充分反映了當今市民強烈的環境意識。目前的南京房地產市場已出現了“生態化”概念和“全生命周期綠色環?！弊≌?，并受到了市民的普遍關注。

　　誠然，新形勢下的物業管理必須關注市民的這一需要，力爭通過自身的努力，讓小區內的居民都能盡情享受到陽光、空氣和綠色大自然的撫慰，使其在喧囂的城市里體驗到一份回歸大自然的愜意。

　　2、21世紀的人們對居住文化、藝術的要求將越發強烈

　　不久前日本的一個學者出了一本書，他用了這樣一個題目“20世紀企業的最后一張王牌--CIS”，不管這一說法能否被人接受，但企業和社會對企業形象的重視已是不爭的事實。

　　在過去很長一段時期內，技術和藝術被日漸分開，直到英國文藝復興時期才又提出藝術和技術融合的問題。實際上，亞里士多德曾經指出，藝術是存在于制造中的，藝術應當在我們每個人的生活中。目前，我們已經把住宅建設和小區管理提高到了一個非常藝術化的程度，通過環境整合藝術，真正使藝術直接介入到技術應用中。實踐表明，藝術在建筑中的合理運用確實能起到畫龍點晴的作用，并體現尚住宅的要求。我們對每個小區都進行了CIS設計，小區內的建筑符號、雕塑小品，甚至信紙信封、手提袋、垃圾箱均經過精心設計，小區有自已的會所，有們喜愛的文化體育活動。開發商開發的樓盤是否暢銷，與小區內濃郁的藝術氛圍和深厚的文化底蘊有十分重要的關系。營造社區評論經將是物業公司的一項重要工作內容，物業管理打“文化牌”、“藝術牌”，這是競爭中的必然選擇。

　　3、21世紀的們對居住的舒適度要求更高

　　這里所說的“舒適度”內容很寬泛，除了前面已經提到的環境文化的高品質給小區居民提供相應的舒適外，還要求住宅的科技含量高，管理高效，健身、娛樂、休閑等配套設施完善，服務及時等等?？傊?，人們期望21世紀的居所能最大程度地滿足自已對舒適度和自我實現的需求。

　　因此，在房地產開發過程中，就要考慮到今后的物業管理能夠實現最優化，避免因建、管脫節而給物業管理造成障礙。我們的物業公司，也應盡量地適應這些變化，并在變化中尋求生存和發展。

　　二、21世紀的物業管理必須建立“網絡管理大平臺”

　　傳統的物業管理，由于技術含量不高，只能是一個勞動密集型的行業。面對現代科技的迅猛發展，以樓宇智能化、寬帶社區網絡為代表的高新技術在現代建筑中的廣泛運用，物業管理行業賴以生存和發展的各種物業“硬件”發生了前所未有的變化。如何適應這一發展潮流，并實現物業管理行業的科技轉型，是擺在所有業內人士面前的一道“難題”，有效破譯這一“難題”的“密碼”便是建立“網絡大平臺”，實現網絡管理現代化。

　　1、一個居住區就是一個小社會，實現各社會成員之間的協調運轉，必須借助網絡化手段

　　住宅是一個產品群，不是單一的產品，它包含了環境、配套和日常生活的方方面面。物業管理要做好對這個產品群的服務，必須遵循一定的規律。建立小區物業管理的“大平臺”，讓不同文化背景、不同層次的人們都在“大平臺”管理下和諧地工作、生活，物業公司也需要利用這個“平臺”，把大家聯系起來，實現人與人之間的交流、溝通、理解，使物業服務人性化。

　　2、網絡化管理可以提高物業管理的附加值

　　網絡化社區突破了所有的門坎，可以實現與每一位住戶的“零距離”溝通。物業公司通過網上發布通知，組織社區的投訴、報修、費用帳單速遞與催交等等，物業管理可以深入地面向每個家庭提供更具個性化的服務，同時也可根據小區居民的特點開展豐富多彩的社區活動，營造小區特有的文化氛圍。高附加值的服務必須獲得高附加值的回報，物業管理公司在提升服務檔次的同時，也可以相應提高物業管理價格。

　　3、網絡化管理是滿足居民對服務高效化及時化需要的有效手段

　　網絡化管理是將在一定地域范圍內多個具有相同或不同功能的的建筑物（主要是住宅小區）按照統籌的方法對其功能進行智能化，實現資源共享和統一管理，在提供安全、舒適、方便、節能、可持續發展的生活環境的同時，便于管理和控制。通過研究開發一種集小區安保、交通管理、收費和各種服務管理于一體的信息大平臺，提高物業管理的水平和效率。

　　三、21世紀的物業管理企業發展要走專業化、規模化并舉的道路

　　根據國外物業管理企業發展的歷程。物業管理行業將走向專業化道路，即物業管理公司僅僅是一個管理機構，其他如清潔、綠化、設備維護均由專業化公司去實施，中國物業管理也正向著這一趨勢發展。　　可以預測，在21世紀，一個成功的物業企業更趨向虛擬化，物業公司的理想狀態就如同一個網絡中樞，或者更形象一點，就是個總協調官或一個樂隊的總指揮，能夠把社會上方方面面的資源、各種各樣的服務整合起來，形成和諧共同體，更好地為客戶服務。

　　當然，物業公司要想在激烈的競爭中形成自已的核心競爭能力，需要有規模化的經營作為堅強后盾。大家都知道，物業管理被政府確定為微利行業，形不成規?；洜I，就不可能贏得可觀的利潤，而沒有經濟作基礎，一切都將會是空談。因此，在這個新的世紀里，物業公司一定要兼并重組之路，擴大企業的規模和托管的物業面積，形成規模經營?！　∥飿I管理在21世紀充滿了新的生活力，但是又任重而道遠。因為，隨著中國加入WTO進程的加快，我國房地產業的競爭將越來越激烈，作為一個服務貿易型企業，房地產業的競爭最終是靠服務來支撐的，物業的價值也將通過服務來體現，優質的服務可以提高物業的附加值。