株洲市人民政府辦公室關于印發促進物業管理健康發展若干意見的通知

　　株政辦發〔20**〕14號

　　各縣市區人民政府、云龍示范區管委會，市政府各局委辦、各直屬機構：

　　《關于促進物業管理健康發展若干意見》已經市人民政府研究同意，現予以印發，請認真執行。

　　二○一一年二月二十五日

　　關于促進物業管理健康發展的若干意見

　　為進一步規范物業服務行為，促進物業服務行業發展，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等相關規定，結合我市實際，提出如下意見：

　　一、理順物業管理工作體制

　　(一)理順監管體制。構建以市、縣市區、街道辦事處(或鄉鎮人民政府，下同)為主體的三級監管機制，加強對物業企業和物業經營項目的立體式全覆蓋的監管。株洲市房產管理局為本市物業管理行政主管部門，負責全市物業管理的指導、監督和管理。各區人民政府應設立物業管理工作機構，負責轄區內物業管理的協調、管理工作。各縣市房地產行政主管部門，在市物業管理行政主管部門的指導下，負責本轄區內物業管理活動的協調、監督和管理工作。各街道辦事處負責本轄區內業主委員會的成立指導，協助市、區物業管理機構，協調解決社區管理和小區物業管理中的問題。

　　(二)建立聯席會議制度。物業管理聯席會議由縣市區物業管理工作機構負責召集，各街道辦事處、居民委員會、轄區派出所、物業服務企業、業主委員會或業主代表及相關部門參加，協調解決物業管理的疑、難、急問題。

　　二、加強開發建設管理，夯實物業管理基礎

　　(一)確保公共服務設施到位。新建物業項目的供水、供電設計必須滿足“一戶一表，每表出戶”且可直接計量收費到戶的要求。開發建設單位在物業建成后，應當將供水、供電、供氣、通訊、有線電視等設施，按規定移交給上述相應的專業經營單位進行維護管理。公用水、電表不再掛戶在物業服務企業的名下，可明確為小區公用水、電表，落戶在業主委員會名下。

　　(二)確保物業管理用房到位。開發建設單位新建物業項目應嚴格按有關法規和技術規范進行規劃設計，充分考慮并滿足物業管理的要求。規劃部門在審查建設工程設計方案和辦理建設工程規劃許可證時，應確定物業管理用房的位置和面積。開發建設單位應當按照房屋總建筑面積3-5‰的標準配備物業管理用房，但最低不低于60平方米;物業管理用房應為地面以上、水電到位、便于物業管理活動、具有正常使用功能的房屋。未按照規劃、設計要求建設物業管理用房的，規劃部門在進行規劃核實時，直接認定為不符合規劃條件，同時由房產部門按照《物業管理條例》的規定予以處理。

　　(三)嚴格執行前期物業管理招投標制度。開發建設單位應按《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》的規定，在業主或業主大會選聘物業服務企業之前，選聘具有相應資質的物業服務企業，對新建物業實施前期物業管理，并將前期物業服務合同送物業主管部門備案;同時在商品房銷售時，公示前期物業管理合同和臨時管理規約。項目綜合驗收完成后，開發建設單位應及時將相關資料移交物業服務企業。

　　(四)嚴格履行建筑保修責任。開發建設單位應嚴格履行房屋質量保修責任，開發建設單位在退還施工單位質量保證金時須經業主委員會或物業服務企業簽字證明，對未履行保修責任的施工單位應延期退還質量保證金。

　　三、明確責任，確保執法進小區

　　(一)強化部門執法責任。各有關主管部門應按如下工作職責，加大對物業管理小區的執法力度，形成合力，保證執法效果。

　　1.房產部門根據《物業管理條例》的規定，負責查處下列行為：擅自改變物業管理區域內的公共建筑和共用設施用途;擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益;擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營，侵占、損壞共用部位、公共場地、共用設施設備;建設單位未按規定配足物業管理用房;物業服務企業違反有關規定，對業主或者使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未及時報告有關行政主管部門。

　　2.規劃部門負責查處下列行為：未經規劃部門批準，擅自進行改、擴建和增建，或者擅自改變住

　　

　　宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的，應按照《城鄉規劃法》及相關法規的規定處罰。

　　3.建設部門負責查處下列行為：在房屋裝飾裝修中，未經原設計單位或具有相應資質等級的設計單位提出設計方案;未經排水凈化，擅自排放生活污水;擅自拆改、變動建筑主體和承重結構等違反《建設工程質量管理條例》的行為。

　　4.城管部門負責查處下列行為:違法搭建建筑物、構筑物;在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品;亂倒建筑及生活垃圾;在人口集中地區和其他依法需要特殊保護的區域內，焚燒瀝青、油氈、橡膠、塑料、皮革、垃圾以及其他產生有毒有害煙塵和惡臭氣體的物質;未經批準擅自飼養家畜家禽影響市容和環境衛生;對城市流動攤點進行整頓。

　　5.園林綠化部門負責查處下列行為:侵占園林綠地或擅自砍伐、移植、修剪等損壞城市花草樹木的行為。

　　6.公安部門職責：負責查處違反治安管理條例以及生產、銷售、運輸、儲存、燃放煙花爆竹等行為;加強犬類管理和社會生活噪音的管理;指導物業服務企業做好小區的安防工作，加大對盜竊等違法行為的查處力度。

　　7.消防部門負責查處下列行為:擅自改變建筑物防火間距、耐火等級、防火分區、消防安全疏散條件、消防設施;增加建筑物火災荷載、占用消防道路設施等行為。

　　8.工商部門職責：查處在物業管理區域內未取得營業執照擅自從事經營活動的違法行為;對住宅改變為經營性用房，申請人未能提交本單元、本棟住戶、業主委員會等利害關系人書面同意材料的，不予核發營業執照;對影響周邊環境不適合于在住宅小區內開設的經營項目不予核發營業執照;適當放寬物業服務企業的兼營范圍，在不損害利害關系人利益的情況下，允許和扶持物業服務企業開展多種經營。

　　9.環保部門負責查處下列行為:在物業管理區域內貯存、堆放、棄置、傾倒、排放工業污水、工業廢棄物;城市飲食服務業的經營者未采取有效污染防治措施，致使排放的油煙等對附近居民的居住環境造成污染;工業企業、建筑施工噪音等其他影響物業管理區域環境的行為。

　　四、規范費用代收代繳行為

　　物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業經營單位應當直接為業主提供服務，向最終用戶收取有關費用，并承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護責任;對直接收費到戶有困難的，可委托物業服務企業代收，委托單位可以按照不低于3%的傭金標準，與物業服務企業協商簽訂代收合同。

　　五、給予特殊政策支持

　　(一)給予勞動用工支持。勞動保障部門對物業管理服務單位招用人員，特別是招用就業困難人員，優先提供招聘臺位實行免費服務。對招用下崗失業4050人員，簽訂勞動合同一年以上，并按規定交納社會保險，經基層勞動保障部門認定，按規定給予公益性崗位補貼和社會保險補貼。

　　(二)給予稅費優惠政策。參照公共服務行業稅費優惠，將物業服務企業營業稅計稅稅率由5.5%降為3%。合理調整物業服務企業營業稅稅基。根據行業特點，在扣除企業基層操作人員工資成本和扣減公共設施設備維護費、水電費、清潔費、綠化費、秩序維護費及其他代收代付款項后的金額作為營業額計征營業稅。同時適當減免殘保基金、防洪基金等各項行政性收費項目，切實減輕物業服務企業負擔。

　　六、制定合理的物業服務收費標準

　　盡快修改制定《株洲市物業管理收費實施辦法》和《物業小區停車場服務和收費實施辦法》，及時制訂與物業服務等級相適應的政府指導價格，定期向社會公布。物業服務企業應全面推行明碼標價公示收費制度，將收費項目、收費標準和服務內容在住宅小區向業主公示;規范停車場、停車位的收費行為，合理收取停車場占地使用費和衛生清掃費。

　　七、加強行業監管，提高物業服務滿意度

　　(一)規范物業服務市場。各級物業行政主管部門應制定統一的物業分級服務標準，規范物業服務行為;加強行業自律，整頓物業服務市場秩序;促進物業服務專業化、品牌化發展;加大對不履行物業服務合同、損害業主利益、無資質從事物業服務、低質低價惡性競爭等違法違規行為的查處力度，凈化物業服務市場。

　　(二)加強行業培訓。各級物業行政主管部門應加強行業從業人員隊伍建設，定期開展物業行業從業人員資格培訓、繼續教育，提高從業人員綜合素質，全面推行專業化、規范化服務，提高物業服務整體水平。

　　(三)加強物業服務企業誠信建設。物業行政主管部門應建立物業項目巡查通報制度、物業服務企業退出項目管理辦法以及信用評估制度等，加強物業行業動態管理，強化企業誠信管理;對各類違法違規、不講誠信、損害業主權益的不良行為應計入企業誠信檔案，并及時向社會公示;對誠信檔案中不良記錄較多的企業，應責令整改，取消項目投標資格，性質嚴重的要堅決清除出物業服務行業。

　　(四)切實提高物業服務滿意度。物業服務企業應加強自身建設，提高服務能力和水平，改進服務態度，以實際行動贏得廣大業主的支持和理解;物業行政主管部門應加強物業服務企業滿意度調查，制定考核評議辦法，督促物業服務企業改變形象、樹立品牌，與業主共建和諧小區。

　　八、堅持正確的輿論導向

　　加強輿論引導和媒體宣傳。新聞媒體和各有關單位應采取多種形式加強物業管理政策法規宣傳，堅持正面輿論引導，讓廣大市民和業主了解物業管理政策法規，樹立物業服務的消費理念，積極支持和參與物業服務相關活動，自覺遵守物業管理法規和業主規約，為物業服務行業的發展營造良好的輿論氛圍。

篇2：物業管理健康發展的新路：制度創新

　　物業管理健康發展的新路：制度創新

　　物業管理作為新興行業，自1981年在中國深圳成立第一家專業性的物管企業以來，始終是在不斷借鑒外地區先進經驗的基礎上，結合實際大膽實踐、勇于創新，才探索出一條經營型 綜合物業管理的新路子。在百業競發的新時代，隨著行業分工的愈加細密，市場競爭的白熱化和市場需求的多樣化，使得各行各業都面臨新的機遇的挑戰。只有積極應對新時期的重大變革，與時俱進，充分認識到創新對物管行業的重要作用，才可能求得一個企業健康、持續、穩定的發展。作為行業的實踐者，筆者認為創新對物業管理的作用在于：

　　一、制度創新促使物業管理的產生

　　所謂創新，就是創造與革新，就是新架構、新思維、新觀念的產生。自從房屋作為私有化的商品出現后，就需要制度來增加物業的經濟效益，維護物業附屬設施的正常使用，確保業主的公共安全和工作、生活的舒適，由此現代物業管理應運而生。物業管理的起源以及在國內外的發展，其新穎性、變革性、先進性都有創新的特征，是在繼承的基礎上有新的發展，因而具有無可比擬的優越性和強大的生命力。

　　俗話說“沒有規矩不成方圓”，物業管理也是一樣。如果沒有國家和地方政府出臺的一系列物業管理政策、法規、條理、辦法，中國在短短二十多年的時間，不可能將物業管理這個新興行業發展得如此迅速。據有關資料顯示，全國物業管理企業現有12000余家，從業人員150萬人。目前重慶有物業管理企業1030家，從業人員近5萬人，截止到20**年物業管理覆蓋率達到42%，超過了全國平均水平的38%。而這樣驕人的成績是與國家和重慶市出臺的一系列政 策、法規、條理分不開的。

　　二、制度的不斷創新促進了物業管理水平的提高和行業的發展

　　物業管理作為我國房地產管理體制改革的必然產物，在為改革中國傳統的行政性、福利型房產體制所進行的各種有益探索中，已經摸索出一條適宜中國國情的，適應中國社會主義市場經濟體制的社會化、專業化、企業化、經營型的城市物業管理道路。其間制度的不斷創新和勇于實踐，對于一個行業從無到有繼而漸至成熟，發揮了重要的作用。國家出臺的物業管理政策、法規、條例規范了整個物業管理行業，同時保證了全國不同地區的同步發展，為物業管理創造了一個良好的宏觀環境。

　　（一）《物業管理條例》的頒布使我國的物業管理正式納入了規范化、法制化的軌道。《物業管理條例》是第一部全國性的物業管理法規。由于中國地區間的經濟發展不平衡，而物業管理這一新興行業是隨著經濟發展和文明程度的提高而出現的，所以不同地區間的物業管理發展 水平及程度也極不平衡，每個地區都根據自己的實際情況制定并出臺了地方性物業管理政策、法規、條例等等。但為了保證全行業同步發展和穩步提高 ，國務院在總結了各個地區的物業管理現狀，廣泛爭取不同地區物業管理業界人士的意見于20**年出臺中國第一部全國性《物業管理條例》，標志著體現法制精神的物業管理行業法規體系將逐漸形成。

　　（二）為了補充《物業管理條例》使其更加具體可行，國務院還相繼出臺了《前期物業管理招投標暫行規定》、《業主大會規程》、《物業管理企業資質管理辦法》，會同國家發改委出臺了《物業服務收費管理辦法》，又頒布了《業主臨時公約》和《前期物業服務合同》兩個重要的示范文本，這一系列的法規、條例、辦法都為整個物管行業的發展指明了前進的方向，整個行業在同一個軌道里運轉、前進、發展，而不再是20年前漫無目的的摸索。

　　（三）《物業管理條例》等一系列法規、條例、辦法的出臺，使更多的民眾（業主）認識和了解了物業管理，從而接受物業管理這一新型的社區管理方式，更加明確了物業管理企業和業主的權利、義務，這為物業管理的推廣向更加規范化、專業化方向發展起了積極的推動性作用。

　　三、制度創新是地區物業管理健康發展的重要保證

　　物業管理是一項以服務為本質、以管理體現服務的工作。物業管理公司作為以市場為經濟杠桿的經營管理獨立企業，需要在政府的支持下，在開發商、業主的配合下，管理者、經營者不斷創新，積極探索，尋求適合本地區物業發展的管理制度，這是做好地區房地產健康發展的重要內容。重慶作為內陸城市，房地產改革和物業管理起步均較晚，盡管只有十年時間，但我們欣喜地看到，重慶市房地產行政管理部門和物管行業協會在促進物管的健康發展上，始終不遺余力，作了大量有益的工作。

　　由于受區域經濟發展水平的限制，導致中國各地區間和管理水平發展不平衡：“東強西弱，南厚北薄”，所以國家出臺的政策、法規也只能是粗線條的、指導性文件，無法對每一個地區的物業管理進行一一界定，各個地區必須根據各自的實際情況和不同特點在全國《物業管理條 例》的指導下，“量身定做”適合自已發展的地方性條例、法規，這樣才能充分發揮地方物業特色的優勢，從而推動房地產業的進程。以重慶市為例，從 90年初到現在，已經取得了讓人可喜的成績，地方性政策、法規、辦法的扶持在其中發揮了重要作用。從 1999年4月1日開始施行的《重慶物業管理辦法》到20**年11月1日施行的《重慶物業管理條例》，再到20**年 6月1日施行的《解除物業服務合同的程序規定》這一系列的地方性條例、法規、辦法都為重慶的物業管理發展提供了更實際、更具體的法律、政策依據。

　　四、制度創新是物業管理企業生存、發展、壯大的重要手段

　　物業管理作為房產開發建設的延續和完善，在服務中體現管理水平。物業管理公司作為獨立的企業，也同樣是以經營為手段，以為業主提供優質服務為宗旨，以經濟效益、社會效益、環境效益的綜合統一為公司經營目標。社會效益主要表現在為業主提供一個安全、舒適、優美的 生活環境；經濟效益主要表現在為向國家提供稅收，有利于開發企業房產銷售，加快資金周轉，通過服務取得傭金；環境效益表現在有利于治理城市臟、亂、差現象，改善人居環境。物業公司作為企業，如果僅單純地收取管理費，那么勢必利潤微薄甚至虧損，企業要生存、發展、壯大，必須在創新經營，才可能在市場競爭中取得不敗之地。在企業創新經營中不斷探索，提倡四方面的創新內容，即：觀念創新、經營創新、管理創新、考核創新。

　　觀念創新：真正將自己定位于服務性企業，倡導服務是商品，以酒店式的服務理念對待業主或使用人，以酒店式的服務標準來規范日常工作。

　　經營創新：不單純地依靠管理費作為企業收入 ， 而是開展多種經營 ， 向業主提供更多式服務 ， 開展會所經營、咖啡吧、茶樓、娛樂等自營業務 ， 從而取得更多的收入。

　　管理創新：將自己確定為獨立核算的企業，不依靠不等待開發公司的投入，以獨立法人資格參與市場競爭 ，自給壓力，力爭將企業發展成為行業的品牌企業。

　　考評創新：公司管理小區、大廈眾多，用傳統一把抓的方式來管理多個管理處是很難有成效的。去年10月 ，公司開始自創一種新的管理模式“項目管理責任制”，即確定每一個管理處的收費、成本及各項服務指標:制定出公平、合理的獎懲標準，讓管理處主任完全當家作主，而公司領導及各職能部門只負責對管理處的各項工作進行考評和檢查，不需要大事小情都必須由公司來解決。今年4月份公司開始了“項目管理責任制”的試行，效果明顯，管理處自覺地將各項管理服務工作好，公司只需對一些突發事件進行指導。

　　國家和地方出臺的政策、條例、法規的在物業發展過程中確實起了決定性作用，但是物業管理企業內部管理服務制度的建全和逐步完善，也是影響物業管理發展的一個不可缺少的積極推動因素。整個物業管理行業是由每一個物業管理企業組成的，物業管理企業就是物管行業這個有機體的組成細胞，只有所有的物業管理企業發展了，整個行業才能發展。而每一個企業的發展與進步，除了依靠國家和地方政府提供的良好宏觀環境外，更重要的是取決于其自身的管理與服務水平。

　　國家、地方和企業，這是物業管理發展血肉相連的三個環節，只要每一個環節自身保持穩定的發展、積極的創新，完成各自的職責，而相互之間又能保持良好、透明的溝通與聯接，整個行業才會發展和進步。

篇3：走出誤區推動物業管理行業健康發展

　　走出誤區推動物業管理行業健康發展

　　物業服務在我國還算剛剛興起，起步最早的深圳也只有20年的歷史，所以規模小、難度大、觀念舊是物業服務的總特點。要想使物業服務實現社會化、專業化、市場化，必須要走出幾個誤會，才能有發展的生機。

　　一、走出概念誤區

　　現在還有許多人對什么是物業服務、物業服務都包括哪些內容、物業服務公司是怎么回事等等，并不十分清楚。因此，就有人說物業服務就是“掃垃圾、看大門”，物業服務公司就是“開發商、建房單位”，物業服務都是“退休人員、下崗職工”等等。

　　首先，物業服務不是以前意認上的房地產行政管理，它是集管理、服務、經營于一體的企業法人，它的最終目的是實現社會效益、經濟效益和環境效益同步增長。它是依照國家的法規政策，運用現代的科學技術和先進的管理手段，對小區的物業進行管理，為小區的業主提供有償服務，使業主的物業得到保值增值。其管理服務的主要內容有:

　　常規性的公共管理服務:房屋主體公共部位的維護，公共設備設施的保養，公共環境衛生的保潔，庭院花草樹木的栽培，庭院治安秩序的護衛，消防設施的保護，道路車輛的管理等；針對性的專項管理服務:為業主提供日常生活的方便(衣食住行)、開展商業服務、文教體衛活動、金融保險業務、中介服務等；還有根椐業主的需求，隨時提供委托性的特約服務等。

　　由此可見，物業服務不只是“掃拉圾、看大門”，它為業主提供的是全方位、綜合性、立體式的管理和服務。

　　其二，物業服務公司可能是開發商的下屬單位，但這紗是某些人所說就是“開發商、建房單位”。成產物業公司要按照法律程序，履行嚴格的申報審批手續。具體說，它要過四關、獲四證；按照國家法規政策規定的條件，向工商管理部門申請營業執照，取得法人證書；向房產管理部門申請企業等級，取得收費許可證書；向培訓單位申請對經理、項目經理、管理員的培訓，取得崗位合格證書。沒有“四證”的公司，不是物業公司，有的單位對房產實行的行政管理，也說成是物業服務，這是盜用物業公司的名義，是違背物業服務內涵和國家法規的。

　　其三，物業服務人員是經過招聘、培訓，具有很高素質的產業隊伍，絕不是“退休人員、下崗職工”。據我對500名經理、項目經理、管理員、財會人員的調查，其中研究生3人，占0.6%，本科131名，占26.2%；大專256名，占51.2%；中專10名，占據22%。50歲-55歲的99名，占19.8%；35歲-49歲的142名，占28.4%；34歲以下的259名，占51.8%。有很多人都是高級工程師、工程師、經濟師、會計師、估價師等。由此看來，物業服務可謂“朝陽產業”，其從業人員也大都是“早晨*點鐘的太陽”，年富力強，朝氣蓬勃，絕不是“退休人員、下崗職工”的組合。

　　總之，走出認識誤區，認清物業服務，營造業主的文明、祥和、安全、清雅、舒適的居住空間和生活環境，留住物業的“青春靚妝”，使業主安居樂業，是物業服務企業的最大追求。

　　二、走出責任誤區

　　現在物業服務糾紛比較多，究其原因，就是分不清各自的職責，導致小區內發生的一切事故、民事案件、刑事案件都歸罪物業公司，對物業公司產生頗多怨言，甚至由此拒交物業服務費用，這都是觀念上的錯覺造成的。例如汽車、摩托車在停車場丟失，究竟由誰承擔賠償責任?依法按理而論，即使交了停車費，也不應由物業公司賠償。

　　其一，物業公司每月收取的停車費不足以承擔賠償義務；

　　其二，停車場是為用戶提供的停車設施，而不是提供的車輛保險、保管業務；

　　其三，收費是因為用戶占用了全體業共有的土地、場地、設施，這種收費恰體現了“誰使用誰受益誰出錢”的原則。

　　同樣道理，業主家中財產被盜，更不應由物業公司賠償，因為業主付給物業公司的服務費用，只是為提供公共環境的維護費用，而不是個人家庭財產的保險費用。但是，物業公司有責任承擔法律和合同約定的責任，如優化服務，加強管理，減少糾紛，防范事故等責任，為業主分憂，為用戶分心。這里需要著重指出的是:按國家有關政策規定，住宅小區是各相關部門綜合服務的場所，應各負其責，各盡其職，如房地產方面的業務，屬房地產行政主管部門的管理職責；政府方面的行政業務，屬轄區辦事處的管理職責；社會治安方面的業務，屬派出所的管理職責；水電氣暖方面的業務，屬相關部門的管理的職責；這些部門都是服務性的企業，都應為業主提供優質服務，按規定入戶抄表，計量收費，不應將滴、冒、跑、漏等的損耗，都分攤在業主身上，這種分攤理違背國家政策的，業主應該抵制，不應把怨方和責任都轉嫁給物業公司，而應與物業積極配合起來，運用法律武器來保護自已的權利，扼制壟斷行業的違法行為。

　　三、走出“上帝”誤區

　　在現今市場經濟社會里，“上帝”越來越多，人人愿當“上帝”，人人不在此時此地做“上帝”，就在彼時彼地做“上帝”。這一觀念一度被某些人奉為經典。觀念是“上帝”、病人是“上帝”、顧客是“上帝”......充訴市場，流傳社會。在這種“新潮”中，物業服務行業也概莫能外，業主是“上帝”，物管是“仆人”，早已是口言耳熱的業內外的時髦用語。

　　這一切并沒有什么不好，說明大家觀念的更新，都在搶經營市場，爭取服務對象，推銷自已的產品；只是這種叫法做法與事實相悖，與市場經濟中公平交易的原則相違背。在現實生活中，若病人真是“上帝”，就不會受假藥之害，若顧客真是“上帝”，就不會受假品牌假貨之騙，若業主真是“上帝”，就不會付給“仆人”勞務費，更不會與“仆人”簽定平等合同。如果住奉這種理念，賣方(服務方)對買方(被服務方)只能“頂禮跪拜、進貢敬神、祈禱保佑”，不敢對“上帝”有其他索求；而就物業服務中業主與物業公司的關系，在《民法》中體現的是經濟民事關系，在《合同法》中休現的是委托被委托的關系，在《勞動法》中體現的是平等交易關系。彼此之間是同志、是朋友、是伙伴，權利與義務是對等的；不是“帝”與“仆”、“主”與“奴”的關系。因此，我主張廢棄“上帝”的寶座，物業公司將“上帝”從“天堂”請下來，以優質服務、真情服務、超值服務來回報業主的理解和支持，而業主也應對物業公司主動配合、積極督促、熱情幫助，來攜手并進，創優達標，共建安全和文明的美好家園。

　　四、走出“管家”誤區

　　一個時期以來，由于某服刊的誤導，許多物業公司在對員工進行培訓教育時，常以“管家”自喻；面對廣大業主，也常以“管家”的面孔出現。其實這是不正確的，它混淆了物業服務者與“管家”的本質區別，顛倒了業主與物業服務者的位置，如果不在認識上澄清，不在于理論上糾誤，勢必影響物業服務企業與業主的關系，成為物業服務企業發展的障礙。

　　其一，兩者含義不同。

　　物業服務者是具有法人地位的企業，對內對外承擔法律責任。它是“受委托、按合同”對小區整體物業和全體業主履行職責的同時，也行使自已的權利；在集管理、服務、經營于一體的同時，也發揮著自已責、權、利于一身的優勢；在實行社會化、專業化、企業化管理的同時，也為企業實現社會效益、經濟效益、環境效益鋪設著基石。而“管家”則不同，他是為富貴人家服務的仆人，他的根本任務只是管理家務和服侍主人，他對內對外都不承提法律責任，他對主人只盡義務，沒有決定權，只有建議權，他的唯一目的就是通過勞動的付出，獲得相應的報酬。

　　其二，兩者服務對象不同。

　　物業服務者與業主之間是種平等的契約關系，雙方的行為不僅受相關法律約束，更受雙方簽訂的合同監督。管理者又是服務者，被管理者又是被服務者，管理的目的是為了服務，服務是通過管理來實現。管理服務的范圍是整個社區，具有群體性，社會性和綜合性，是以維護大多數人的整體利益而損害多數人的整體利益。而“管家”則不同，他的服務是某一特定主體，他的服務具有單一性、排他性和特定性，因而他的服務對象是狹窄的個體。

　　綜上所述，物業公司、業主、相關部門，必須從若干誤區的陰影走出來，按照物業服務的平衡原理、市場交易的等價原則，相依融合，共創文明社區。