論中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)

　　中國(guó)物業(yè)管理大步跑過(guò)20世紀(jì)的最后20年，一行足跡旁邊涌起一片喝彩。20年間，一個(gè)新生事物從無(wú)到有、從發(fā)韌于南海邊的深圳到走向全國(guó)遍地開(kāi)花，不僅推進(jìn)了中國(guó)城市的文明化進(jìn)程，配合了政府的改革和經(jīng)濟(jì)建設(shè)，更重要的是，為中國(guó)人帶來(lái)了一種全新的生活方式，對(duì)老百姓而言，就是生活質(zhì)量得到了實(shí)實(shí)在在的提高。這一切均讓人有充足的理由相信物業(yè)管理的前景會(huì)更加美好!但是，當(dāng)我們換一個(gè)角度看問(wèn)題時(shí)，卻聽(tīng)到了很多不各諧的聲音，最明顯的事實(shí)就是物業(yè)管理最根本的受益者--老百姓日益不滿(mǎn)，表現(xiàn)在投訴的比例急劇上升(據(jù)統(tǒng)計(jì)，在國(guó)人的各類(lèi)投訴中，對(duì)物業(yè)管理的投訴占到房地產(chǎn)投訴的一半以上)。“存在的就是合理的”，這是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)“摸著石頭過(guò)河”的成長(zhǎng)特性所決定的，也符合一般事物發(fā)展的客觀規(guī)律。隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，各種層面上的因素日趨成熟，物業(yè)管理行業(yè)也將走出初期的混沌，進(jìn)入良性的有序世界。

　　一、法律體系:缺陷向完善的嬗變

　　我國(guó)物業(yè)管理法律政策的框架體系，是在沒(méi)有國(guó)家大法的情況下，由為數(shù)不多的行業(yè)性、地方性法規(guī)政策組成的不完整結(jié)構(gòu)。未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)將是在對(duì)合理存在的“不合理狀況”進(jìn)行不斷完善和修訂的過(guò)程中，走向理想的“法治境界”。

　　(一)立法嚴(yán)重滯后的現(xiàn)實(shí)

　　現(xiàn)代文明社會(huì)的標(biāo)志之一便是有法可依，在這一根本點(diǎn)上，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的立法明顯滯后:20年的時(shí)間、五分之一個(gè)世紀(jì)，沒(méi)有國(guó)家級(jí)行業(yè)法規(guī)可以遵循。在退而求其次的情況下，國(guó)內(nèi)第一部地方性物業(yè)法規(guī)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)時(shí)間是1994年，而深圳成立第一家物業(yè)管理公司的時(shí)間是1981年，中間有13年地方法規(guī)空白期。此外，理論始終滯后于實(shí)踐。由于缺乏符合中國(guó)國(guó)情的、系統(tǒng)而科學(xué)的物業(yè)管理理論體系的指導(dǎo)，各地在制訂地方性法規(guī)的過(guò)程中，也往往局限于對(duì)境內(nèi)外成功經(jīng)驗(yàn)的模仿或就事論事的解決方案上，因此存在不少偏頗之處。

　　在仔細(xì)審視已經(jīng)發(fā)生的事實(shí)中，可以看到立法滯后帶來(lái)的消極影響。首先，消費(fèi)者的利益無(wú)“法”保障。因缺乏法律依據(jù)，司法機(jī)關(guān)難以及時(shí)處理日益增多的物業(yè)管理案件，物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛因此得不到迅速有效地解決;其次，制約了行業(yè)的健康發(fā)展。沒(méi)有全國(guó)大法的統(tǒng)一規(guī)范，地方和行業(yè)性法規(guī)呈現(xiàn)出沒(méi)有綱領(lǐng)的散亂，使企業(yè)難以適從。如中海物業(yè)管理(深圳)有限公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)遵循著名的“四不接原則”，其中之一是不接由業(yè)主委員會(huì)委托管理的二手項(xiàng)目這是深有苦衷的無(wú)奈選擇。

　　由業(yè)主委員會(huì)選擇物業(yè)管理企業(yè)是為了充分尊重消費(fèi)者的權(quán)益而由相關(guān)法規(guī)條例賦予他們的民事權(quán)利，但因沒(méi)有賦予與此權(quán)利等值的義務(wù)，致使在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，業(yè)主委員會(huì)的這個(gè)權(quán)利幾乎不受監(jiān)督和制約，甚至走上了極端。近年來(lái)，業(yè)主委員會(huì)紛紛炒掉物業(yè)公司并成為社會(huì)矚目的新聞焦點(diǎn)即是例證之一，如重慶市新原興桃花園小區(qū)和銀鑫花園小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)擅自決定炒掉物業(yè)管理公司，使生活環(huán)境急劇惡化，后經(jīng)全體業(yè)主和住戶(hù)共同商議，決定再選聘原物業(yè)管理公司回去參與管理。實(shí)際上，業(yè)主委員會(huì)不具備履行民事責(zé)任的實(shí)際能力，當(dāng)其違約時(shí)根本無(wú)法保證物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)合同規(guī)定的經(jīng)濟(jì)利益。

　　(二)理想的法治環(huán)境

　　完善的物業(yè)管理法律體系是在與國(guó)家已經(jīng)頒布實(shí)施的其它法律法規(guī)相互銜接和協(xié)調(diào)的前提下，由不同層次、不同類(lèi)型的法律規(guī)范組成的有機(jī)整體，并成為國(guó)家法律體系必不可少的分支。完善的物業(yè)管理法律體系要覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域，使物業(yè)管理的各項(xiàng)活動(dòng)均有法可依。以住宅區(qū)物業(yè)管于為例，有多層、高層、別墅區(qū)、渡假村、特殊住宅區(qū)等多種類(lèi)型，在住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例的精神下，分別制訂出上述類(lèi)型物業(yè)的管理辦法，組成物業(yè)管理法律體系的子系統(tǒng)。

　　所有物業(yè)管理法規(guī)的建立，必須遵循權(quán)利和義務(wù)對(duì)等的原則;必須符合中國(guó)的國(guó)情且具有實(shí)用性;同時(shí)又要與國(guó)際接軌，以利于加入WTO后對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的適應(yīng);物業(yè)管理法規(guī)不僅要保護(hù)行業(yè)的健康發(fā)展，更主要的是最大限度地保護(hù)最大多數(shù)人民的利益。每一位物業(yè)使用人和物業(yè)管理人的正當(dāng)權(quán)益均不受侵犯，一切活動(dòng)均在公平、公正的原則下進(jìn)行。物業(yè)管理法律體系如同今天的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》一樣，將是為廣大民眾最為熟悉的法律之一，并因與人們生活關(guān)系密切，也將是最普及、使用頻率最高的法律之一。

　　(三)謹(jǐn)慎細(xì)致的嬗變

　　雖然國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》即將出臺(tái)，但不能樂(lè)觀地認(rèn)為一部法律即可包打天下，還有更多的實(shí)施細(xì)則、辦法等配套法律內(nèi)容在等待出臺(tái)，還有許多法律盲區(qū)等待填充。

　　首先，要注重理論的研究，組織專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理法律專(zhuān)家深入探索，做到理論先行;要引起中國(guó)法律界的足夠重視，對(duì)未來(lái)物業(yè)管理法律的建設(shè)做出統(tǒng)一規(guī)劃，根據(jù)實(shí)際需要，適時(shí)推出相關(guān)立法。

　　其次，物業(yè)管理的立法要有適當(dāng)?shù)某靶裕源思涌炝⒎ㄟM(jìn)程并有效地指導(dǎo)立法實(shí)踐。物業(yè)管理立法還要做到適時(shí)調(diào)整，不斷完善，使物業(yè)管理法律體系真正科學(xué)合理。

　　第三，加大對(duì)物業(yè)管理法律的宣傳，使之深入民心。每位消費(fèi)者既能用法來(lái)保護(hù)自已怕權(quán)益，又能守法以利行業(yè)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步。

　　二、市場(chǎng)規(guī)則:原始向科學(xué)的進(jìn)化

　　中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)初期發(fā)展階段呈現(xiàn)出原始狀態(tài)屬不可避免的必然。讓人深深遺憾的是，這種原始性阻礙了人民生活質(zhì)量的更高提升，也對(duì)行業(yè)自身造成了硬傷般的損耗。

　　(一)不規(guī)則的游戲

　　物業(yè)管理起步之初是房地產(chǎn)界作為一種服務(wù)手段的衍生物，各種游戲規(guī)則也從地產(chǎn)行業(yè)原本照抄而來(lái)，這時(shí)的物業(yè)管理如同封建社會(huì)自給自足的小家庭在自家后院種的一塊菜地，彼此之間倒也相安無(wú)事。稍后，物業(yè)管理長(zhǎng)大成一塊肥肉，市場(chǎng)群雄競(jìng)起，誰(shuí)都想來(lái)分一杯羹。

　　1、圈定勢(shì)力范圍。

　　雖然現(xiàn)有的各種法規(guī)明確限制，但仍不能完全擺脫“誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理”的怪圈。比如到2000年底，江蘇省72%的物業(yè)管理企業(yè)是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)興辦或控股的，另有17%由企事業(yè)單位(含房管)轉(zhuǎn)制而來(lái)，與房地產(chǎn)有或多或少的聯(lián)系。此外，地理范圍上的“地方保護(hù)”現(xiàn)象也堂而皇之地存在著。

　　2、違規(guī)普遍存在。

　　政府制定了一系列的市場(chǎng)準(zhǔn)入規(guī)則，但“觸電”事件時(shí)有發(fā)生，政府一定條件下的市場(chǎng)準(zhǔn)入政策形同虛設(shè)。如深圳市1100家物業(yè)管理機(jī)構(gòu)中，正式注冊(cè)的僅500多家，其中獲得資質(zhì)證書(shū)的又少了許多。

　　3、虛假招投標(biāo)現(xiàn)象屢禁不止。

　　在招標(biāo)程序、評(píng)委組成等各方面，目前基本沒(méi)有形成成熟的市場(chǎng)游戲規(guī)則。例如重慶市的物業(yè)管理市場(chǎng)尚未出臺(tái)規(guī)范的物管招投標(biāo)辦法，物管市場(chǎng)一般采取議標(biāo)，均未實(shí)行規(guī)范的招標(biāo)方式。

　　4、低級(jí)惡意競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)不在少數(shù)。

　　為了搶占市場(chǎng)，個(gè)別物業(yè)管理企業(yè)不惜虧本甚至貼錢(qián)經(jīng)營(yíng)，或者無(wú)謂地增加不屬于物業(yè)公司范圍內(nèi)的服務(wù)項(xiàng)目以取悅于消費(fèi)者。

　　5、建管缺乏銜接。

　　開(kāi)發(fā)商與物業(yè)企業(yè)之間沒(méi)有完全融合，致使開(kāi)發(fā)階段的不完善延續(xù)到物管時(shí)期，導(dǎo)致消費(fèi)者和物業(yè)企業(yè)之間矛盾重重。

　　6、業(yè)委會(huì)推波助瀾。

　　行業(yè)本身處在成長(zhǎng)發(fā)育期，社會(huì)環(huán)境也不成熟。在此背景下，業(yè)委會(huì)隨意炒掉物業(yè)公司，或任意要求降低服務(wù)費(fèi)、增加服務(wù)內(nèi)容，使整個(gè)市場(chǎng)波瀾起伏。

　　(二)科學(xué)的市場(chǎng)

　　物業(yè)管理市場(chǎng)伴隨著行業(yè)大環(huán)境的改善將變得充滿(mǎn)理性。市場(chǎng)完全開(kāi)放，任何企業(yè)都可以進(jìn)入，共同遵守完美的游戲規(guī)則，在真正意義上的公平原則下，由市場(chǎng)選擇企業(yè)的生存。完美的游戲規(guī)早由這樣幾部分組成:

　　1、社會(huì)的全面互動(dòng)。每一位消費(fèi)者以至社會(huì)的方方面面都參與進(jìn)來(lái)，成為整個(gè)游戲最重要的一方，時(shí)刻審視對(duì)方即企業(yè)的行為是否規(guī)范，也從對(duì)方的反饋檢省自身所存在的缺陷。雙方的良性互動(dòng)保證了整個(gè)行業(yè)發(fā)展的高度現(xiàn)代化。

　　2、完善的法律體系。這是由國(guó)家做出的硬性規(guī)定，是十分剛性的規(guī)早，也是整個(gè)游戲規(guī)則的總綱(本文前面部分曾專(zhuān)章論述)。

　　3、行業(yè)的外部監(jiān)督，也可以稱(chēng)之為行規(guī)街約，以此規(guī)范行業(yè)的自我管理行為。高度成熟的行業(yè)自我調(diào)節(jié)體系和自律機(jī)制是羊斷該行業(yè)是否科學(xué)而理性的重要標(biāo)志。

　　4、企業(yè)的自我約束。每一個(gè)上市企業(yè)都以科學(xué)的心態(tài)和行為對(duì)待市場(chǎng)，具有十分現(xiàn)代化的企業(yè)特征。

　　在上述游戲規(guī)則的約束下，整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)將是完全商品化的自由市場(chǎng)，一切按市場(chǎng)規(guī)律辦事，物業(yè)管理的商品屬性徹底體現(xiàn)。社會(huì)方面:不再有無(wú)理的要求，不再奢望“免費(fèi)的午餐”，將會(huì)一手摸著自已的錢(qián)袋，一手到市場(chǎng)上查找與之相匹配的服務(wù)，實(shí)現(xiàn)完全的自主消費(fèi);企業(yè)方面也不會(huì)提供免費(fèi)的超值服務(wù)，不會(huì)再有任何華而不實(shí)的概念，不會(huì)再賠錢(qián)賺吆喝，不會(huì)再戴著鐐銬跳舞，將更加關(guān)注自身的發(fā)展，關(guān)注市場(chǎng)今天和明天的需要。

　　(三)理性地漸進(jìn)

　　物業(yè)管理市場(chǎng)的進(jìn)化不能脫離循序漸進(jìn)的客觀規(guī)律，目前行業(yè)亟需關(guān)注的問(wèn)題包括如下幾個(gè)方面:

　　1、加快培育市場(chǎng)。

　　沒(méi)有市場(chǎng)的行業(yè)如同無(wú)源之水;缺乏成熟市場(chǎng)的行業(yè)也不可獲得充分發(fā)展。據(jù)調(diào)查:武漢34.2%的市民對(duì)物業(yè)管理有償?shù)男睦沓惺苣芰懿睿?1.9%的居民甚至認(rèn)為物業(yè)管理應(yīng)該是免費(fèi)的。因此，政府要與企業(yè)共同努力，通過(guò)多種途徑和方法引導(dǎo)消費(fèi)者走向成熟。比如增加職工工資往房消費(fèi)的物業(yè)管理費(fèi)含量等。

　　2、加緊培養(yǎng)企業(yè)。

　　積極發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，利用各種方式全面提升企業(yè)素質(zhì)，推動(dòng)企業(yè)進(jìn)行全面改制，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，以更好地迎接新世紀(jì)物業(yè)時(shí)代的到來(lái)。

　　3、加大政府監(jiān)管。

　　幅員遼闊的中國(guó)大地、多元文化結(jié)構(gòu)的并存、多層次經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的差異，加上中國(guó)政治經(jīng)濟(jì)體制的復(fù)雜性，要實(shí)現(xiàn)完全的物業(yè)管理市場(chǎng)自由化，必須假以時(shí)日。在過(guò)渡階段，沒(méi)有政府強(qiáng)有力監(jiān)管的市場(chǎng)令人不可想象。

　　4、加深政策貫徹。

　　在實(shí)現(xiàn)完全的市場(chǎng)準(zhǔn)入之前，必須經(jīng)過(guò)一個(gè)漫長(zhǎng)的有條件準(zhǔn)入的過(guò)程。政府已通過(guò)制訂多種市場(chǎng)準(zhǔn)入條件對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行引導(dǎo)和調(diào)節(jié)，但貫徹很不徹底;準(zhǔn)入的條件也有待于進(jìn)一步科學(xué)化。21世紀(jì)的中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)將有相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間是有條件準(zhǔn)入的市場(chǎng)。

　　三、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu):單一向多元的發(fā)展

　　作為一個(gè)新興行業(yè)，中國(guó)物業(yè)管理在成長(zhǎng)的過(guò)程中，受到了各種因素的制約，因而未能全力舒展。行業(yè)主體的單一使消費(fèi)者所接受的服務(wù)范圍受到了限制;行業(yè)客體的單一則把更廣大的消費(fèi)群體拒之門(mén)外。

　　(一)色調(diào)單一的產(chǎn)業(yè)

　　物業(yè)管理行來(lái)與地產(chǎn)業(yè)有著血濃于水的親情。如果現(xiàn)在拋開(kāi)地產(chǎn)行業(yè)，單論物業(yè)產(chǎn)業(yè)本身仍顯得底氣不足，所以行業(yè)色彩單一有因可查，不足為奇。

　　1、產(chǎn)業(yè)主體單一。

　　物業(yè)管理企業(yè)的出身和物業(yè)管理行業(yè)的“開(kāi)放式”特性，使得企業(yè)在運(yùn)作模式、方法上互相抄襲與模仿，呈現(xiàn)現(xiàn)出驚人的相似性;重復(fù)的、小而全的物業(yè)產(chǎn)業(yè)隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，造成了極大的資源浪費(fèi)。比如深圳即使每年有1000萬(wàn)平方米的物業(yè)開(kāi)發(fā)量(2000年大致在800萬(wàn)左右)，1100多家物業(yè)管理機(jī)構(gòu)平均分配尚不足1萬(wàn)平方米。但即使如引，每家企業(yè)仍然要結(jié)構(gòu)齊備、“五臟俱全”。

　　2、產(chǎn)業(yè)客體單一。

　　物業(yè)管理的本質(zhì)是管理物業(yè)，作為行業(yè)客體的物業(yè)，其單一性也使中國(guó)物業(yè)產(chǎn)業(yè)顯得瘦削單薄。很長(zhǎng)一段時(shí)間，住宅物業(yè)一直是物業(yè)管理的唯一客體，即以目前的市場(chǎng)而論，住宅物業(yè)也要占到整個(gè)市場(chǎng)份額的絕大部分。這大大限制了作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)應(yīng)包容的豐富內(nèi)涵，也不能最充分地闡釋物業(yè)管理的概念。

　　3、服務(wù)對(duì)象單一。

　　從地域上看，物業(yè)管理因社會(huì)大環(huán)境因素的限制而僅局限于發(fā)達(dá)城市，成為少數(shù)人的專(zhuān)利。但是，“讓一部分人先富起來(lái)”的最終目的仍是達(dá)到“全體人民的共同富裕”。一個(gè)成熟的產(chǎn)業(yè)應(yīng)該未雨綢繆、早作打算，就如家電行業(yè)最終要走向廣闊的農(nóng)村市場(chǎng)一樣，物業(yè)管理行業(yè)真正的前途是深入發(fā)展到千家萬(wàn)戶(hù)的百姓生活當(dāng)中去。

　　4、行業(yè)內(nèi)容單一。

　　物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)拒絕與其他行業(yè)充分地互相交融，未能與各行業(yè)緊密結(jié)合、良性互動(dòng)，以發(fā)揮出最大的效能。僅僅在20世紀(jì)末期，物業(yè)管理才概念化地與網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行了“第一次的親密接觸”，而如何借助于網(wǎng)絡(luò)或其它行業(yè)技術(shù)、理念，創(chuàng)造性地提升物業(yè)管理內(nèi)涵或本值，則是一個(gè)遠(yuǎn)未觸及的話(huà)題。

　　(二)豐富多彩的產(chǎn)業(yè)

　　多遠(yuǎn)化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是物業(yè)管理未來(lái)發(fā)展的必然趨勢(shì)。從現(xiàn)在的事實(shí)分析并預(yù)測(cè)，21世紀(jì)中國(guó)的物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)將在以下幾個(gè)方面取得突破:

　　1、大物業(yè)概念。

　　物業(yè)管理將不再局限于住宅物業(yè)，甚至不再拘限于建筑物業(yè)，而是在更廣泛的意義上進(jìn)行詮釋。

　　(1)地域結(jié)構(gòu):目前的物業(yè)管理區(qū)域已呈現(xiàn)出了這樣的趨勢(shì)，即從沿海向內(nèi)地?cái)U(kuò)展，從中心發(fā)達(dá)城市向周邊欠發(fā)達(dá)地區(qū)輻射;首先覆蓋全國(guó)的大中城市，并隨著中國(guó)社會(huì)的全面進(jìn)步而最終覆蓋全國(guó)所有城鎮(zhèn)甚至鄉(xiāng)村。最后一步也許要到本世紀(jì)末才能夠?qū)崿F(xiàn)。

　　(2)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu):將從多元化產(chǎn)權(quán)向單一產(chǎn)權(quán)過(guò)渡，最終形成多元產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和單一產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)并存的局面。住宅區(qū)物業(yè)是典型的多元產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，而企業(yè)自建辦公樓、宿舍區(qū)、礦山、林場(chǎng)則屬單一產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)類(lèi)型。

　　(3)物業(yè)類(lèi)型:現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)所接角的物業(yè)類(lèi)型已從當(dāng)初的單一住寬區(qū)物業(yè)擴(kuò)展到工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、寫(xiě)字樓、政府機(jī)關(guān)、醫(yī)院、學(xué)校等等。但仍有許多待開(kāi)發(fā)的領(lǐng)域，如賓館、酒樓、娛樂(lè)場(chǎng)所、市政設(shè)施、公共街道、機(jī)場(chǎng)、碼頭、廣場(chǎng)、礦山、山林、湖泊、旅游區(qū)、發(fā)達(dá)農(nóng)村(如深圳南嶺材、浙江華富村)等等。

　　(4)邊緣行業(yè):物業(yè)管理的核心雖然是管理物業(yè)，但應(yīng)盡量地拓展空間，并藉此豐實(shí)物業(yè)管理的內(nèi)涵。物業(yè)行業(yè)應(yīng)與房地產(chǎn)業(yè)的租賃與銷(xiāo)售、社區(qū)內(nèi)的商品零售業(yè)與信息產(chǎn)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、旅游業(yè)、物流業(yè)、教育業(yè)等諸多行業(yè)充分聯(lián)合交流，構(gòu)筑合理的多鏈條式物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以此使本產(chǎn)業(yè)能夠產(chǎn)生最大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

　　2、兼并重組。

　　目前小而亂、亂而雜的行業(yè)主體結(jié)構(gòu)，必將通過(guò)聯(lián)合重組、自然淘汰等形式得到調(diào)整、完善和鞏固，同時(shí)實(shí)現(xiàn)綜合規(guī)模效益。

　　(1)品牌化:少數(shù)知名品牌將依據(jù)強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)力占據(jù)較大的市場(chǎng)份額，這一不爭(zhēng)的事實(shí)將促使現(xiàn)有的物業(yè)管理企業(yè)更加注重品牌鑄造;國(guó)家政府部門(mén)也將著力打造名牌物管企業(yè)。物業(yè)管理市場(chǎng)將出現(xiàn)區(qū)域性品牌和全國(guó)性品牌共存的局面。

　　(2)集約化:通過(guò)兼并、收購(gòu)、聯(lián)合、改造、改組等多種方式促進(jìn)企業(yè)間的重組，推進(jìn)企業(yè)規(guī)模化與集約化經(jīng)營(yíng)。全新的物業(yè)“航空母艦”將集多種邊緣產(chǎn)業(yè)于一身，引領(lǐng)中國(guó)物業(yè)產(chǎn)業(yè)的航程。

　　3、市場(chǎng)細(xì)分。

　　粗放的市場(chǎng)將退出舞臺(tái)，取而代之的是細(xì)化的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。產(chǎn)業(yè)內(nèi)的各行業(yè)將分工明確，市場(chǎng)份額也將視行業(yè)、地域、文化、社會(huì)背景等不同而加以細(xì)分，并維持較長(zhǎng)時(shí)間的平衡格局，然后再隨著時(shí)代的變化繼續(xù)分化組合。

　　(三)小心大膽地實(shí)踐

　　在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由單一向多元發(fā)展的進(jìn)程中，要踏踏實(shí)實(shí)做好眼前工作，同時(shí)具有超前的戰(zhàn)略眼光。

　　1、擴(kuò)展“外延”、“內(nèi)涵”。

　　以現(xiàn)在的市場(chǎng)可格局為基礎(chǔ)，首先使國(guó)內(nèi)各區(qū)域中心城市建筑物業(yè)管理覆蓋范圍達(dá)到90%以上，進(jìn)而向周邊發(fā)達(dá)城市伸展。其次，鞏固并擴(kuò)大已有的多重“內(nèi)涵”。以學(xué)校為例，國(guó)內(nèi)同類(lèi)物業(yè)成千上萬(wàn)尤其高等院校和發(fā)達(dá)城市的中小學(xué)校以至幼兒教育場(chǎng)所，者具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)承受能力和較先進(jìn)的思想觀念，是現(xiàn)代物業(yè)管理潛在的最大市場(chǎng)。

　　2、聯(lián)合邊緣行業(yè)。

　　如中海物業(yè)公司已與湖南證券合作，實(shí)現(xiàn)了在家也可做大戶(hù)自由進(jìn)行股市買(mǎi)賣(mài)的夢(mèng)想;與商口零售業(yè)合作，在社區(qū)內(nèi)開(kāi)辦物業(yè)公司超市;與旅游業(yè)公司合作，推出訂購(gòu)旅游路線(xiàn)項(xiàng)目;與報(bào)業(yè)集團(tuán)、牛奶公司合作，推出訂報(bào)、訂奶服務(wù)。這些做法雖尚屬各行業(yè)之間聯(lián)合發(fā)展的初級(jí)階段，但其廣闊的發(fā)展空間不容忽視。

　　3、組建集團(tuán)公司。

　　在行業(yè)內(nèi)引入兼并重組機(jī)制，組建物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)公司，這也是目前國(guó)內(nèi)行業(yè)尚待開(kāi)拓發(fā)展的新領(lǐng)域，政府和企業(yè)應(yīng)從各方面作好準(zhǔn)備，一旦時(shí)機(jī)成熟就應(yīng)立即付諸實(shí)施。

　　4、加快企業(yè)改制。

　　在全國(guó)2萬(wàn)多家物管企業(yè)中，體制新、機(jī)制活、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的不足10%，按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求完成企業(yè)改制的更是不到4%。因此，必須立即對(duì)現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)著手理順體制、激活機(jī)制、改造產(chǎn)權(quán)。

　　5、扶持知名品牌。

　　政府及相關(guān)部門(mén)要從行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益考慮，對(duì)國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的物業(yè)品牌資源進(jìn)行有效地整合，并著力扶持，為迎接“入世”帶來(lái)的挑戰(zhàn)和新世紀(jì)物業(yè)行業(yè)的大發(fā)展儲(chǔ)備中堅(jiān)力量。四、服務(wù)手段:低級(jí)向高級(jí)的演化

　　這是與消費(fèi)者有關(guān)系最為緊密的一個(gè)環(huán)節(jié)，服務(wù)手段每一個(gè)細(xì)微的變化，都直接影響甚至改變著人們的生活(包括生活狀態(tài)、生活方式、生活觀念和生活質(zhì)量等)。

　　(一)勞動(dòng)密集型服務(wù)

　　物業(yè)管理發(fā)展歷程的早期特征之一就是服務(wù)手段的落后，體現(xiàn)在勞動(dòng)高度密集，服務(wù)效率低下;浪費(fèi)人力物力，效果難如人意。以安全保護(hù)為例，深圳是國(guó)內(nèi)物業(yè)管理最為發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，現(xiàn)有保安隊(duì)伍10多萬(wàn)人，相當(dāng)于5個(gè)師的編制，占全國(guó)保安人數(shù)的四分之一，占廣東省保安人數(shù)的二分之一。但如此眾多的保安，仍未能避免物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類(lèi)事故時(shí)有發(fā)生。

　　(二)全面現(xiàn)代化管理

　　高度發(fā)達(dá)的物業(yè)管理服務(wù)，將使業(yè)主充分享受生活，企業(yè)獲得最大利潤(rùn)，社會(huì)全面發(fā)展進(jìn)步。時(shí)代前進(jìn)的變數(shù)不好臆測(cè)，僅以現(xiàn)代社會(huì)已充分發(fā)展或初露端倪的情況分析，物業(yè)管理服務(wù)手段將向以下方向發(fā)展:

　　1、高科技服務(wù)。

　　以信息化社區(qū)服務(wù)和智能化物業(yè)為主要特征，信息化手段將帶來(lái)物業(yè)管理的一場(chǎng)革命，它不僅僅是一個(gè)概念，而是涵蓋了物業(yè)管理智能化、電子商務(wù)系統(tǒng)開(kāi)發(fā)等多項(xiàng)功能，可以說(shuō)能最大程度地滿(mǎn)足業(yè)主的各項(xiàng)生活與工作、娛樂(lè)需求。更重要的是，它在為消費(fèi)者帶來(lái)最大收益的同時(shí)，也為企業(yè)展示了龐大而誘人的利潤(rùn)空間。與信息化社區(qū)緊密相邊的智能化物業(yè)是建設(shè)信息化社區(qū)必不可少的硬件基礎(chǔ)設(shè)施，同時(shí)物業(yè)自身的智能化也將最大限度地節(jié)約資源、方便使用者。

　　2、專(zhuān)業(yè)化服務(wù)。

　　物業(yè)管理的各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容均由相對(duì)應(yīng)的專(zhuān)業(yè)化公司提供最精致訴專(zhuān)業(yè)頂級(jí)服務(wù)。比如專(zhuān)業(yè)設(shè)備維修公司、專(zhuān)業(yè)電梯工程公司、專(zhuān)業(yè)保潔公司、專(zhuān)業(yè)保安公司、專(zhuān)業(yè)家政代理公司等等。專(zhuān)業(yè)化分工使各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容趨于極致，并使成本費(fèi)用降至最低，從而讓消費(fèi)者、物業(yè)公司、專(zhuān)業(yè)公司都成為贏家。

　　3、及時(shí)公正的評(píng)價(jià)系統(tǒng)。

　　高科技和專(zhuān)業(yè)化服務(wù)的普及，將使對(duì)服務(wù)的評(píng)價(jià)變得更及時(shí)、客觀和公正。消費(fèi)者通過(guò)信息化系統(tǒng)迅速地將意見(jiàn)反饋至物業(yè)公司、專(zhuān)業(yè)公司，以至政府。物業(yè)企業(yè)因?qū)I(yè)公司的介入而能抽出身來(lái)，站在專(zhuān)業(yè)公司和消費(fèi)者之間對(duì)服務(wù)作出客觀評(píng)價(jià)。良性的互動(dòng)和評(píng)價(jià)機(jī)制會(huì)使服務(wù)更加完美，而最大的受益都將是現(xiàn)在抱怨較多的消費(fèi)者。

　　(三)縮短轉(zhuǎn)型型過(guò)程

　　一切的汗水、一切的努力，歸根到底是為了消費(fèi)者的滿(mǎn)意，同時(shí)，企業(yè)和社會(huì)亦從中受益。服力手段的演化正是為了這一目的，為此，國(guó)內(nèi)管理行業(yè)作出了不懈的努力。比如早在三年前，中海物業(yè)公司就率先組建專(zhuān)業(yè)化公司引進(jìn)專(zhuān)業(yè)化服務(wù)，并投巨資研制開(kāi)發(fā)出大型物業(yè)管理軟件和信息發(fā)布系統(tǒng)，向現(xiàn)代化的服務(wù)手段邁出了重要一步。

　　物業(yè)管理服務(wù)手段在轉(zhuǎn)型期間的衍變關(guān)鍵在于:

　　1、加快建立人才培養(yǎng)良性機(jī)制。中國(guó)尚未形成物業(yè)管理的職業(yè)化隊(duì)伍，既缺乏有效的培訓(xùn)基地，又沒(méi)有對(duì)物業(yè)管理職業(yè)人員的科學(xué)認(rèn)證體系。因此，首先要設(shè)定教育課程;其次建立對(duì)行業(yè)專(zhuān)門(mén)人才的認(rèn)定程序，如高級(jí)物業(yè)管理師職稱(chēng)的評(píng)定。

　　2、及早投入智能化物業(yè)管理研究和實(shí)踐，這是信息時(shí)代物業(yè)管理行業(yè)遲早要走的道路，也是今后評(píng)判物業(yè)管理發(fā)展好霈的重要標(biāo)準(zhǔn)。

　　3、迅速組建專(zhuān)業(yè)化服務(wù)隊(duì)伍。社會(huì)上的保潔、綠化等專(zhuān)業(yè)公司已基本成熟，但專(zhuān)業(yè)保桉公司、專(zhuān)業(yè)設(shè)備維修公司、專(zhuān)業(yè)家政代理公司、專(zhuān)業(yè)物業(yè)信息發(fā)布中心等尚處于襁褓期。因此，政府應(yīng)著力引導(dǎo)，企業(yè)應(yīng)積極參與，共同培育“專(zhuān)、精、特、新”的專(zhuān)業(yè)公司市場(chǎng)，為物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化時(shí)代的到來(lái)準(zhǔn)備充分的條件。

　　時(shí)代在發(fā)展，企業(yè)在進(jìn)步，所有缺陷、原始、落后等初期發(fā)發(fā)展階段所必不可少的東西，必將被完善、科學(xué)、先進(jìn)的高級(jí)階段所取代。中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)將會(huì)在聯(lián)合國(guó)“改善居住環(huán)境、提高生活品質(zhì)”的宗旨下，在新的21世紀(jì)里充滿(mǎn)活力、生機(jī)勃勃地健康發(fā)展。

篇2：物業(yè)管理企業(yè)業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展趨勢(shì)展望

　　物業(yè)管理企業(yè)業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展趨勢(shì)展望

　　一、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展問(wèn)題的提出

　　我國(guó)的物業(yè)管理經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，目前已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展的新時(shí)期，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)近3萬(wàn)家，從業(yè)人員200余萬(wàn)人，物業(yè)管理面積逾20億平方米。這一新興行業(yè)巨大的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益日趨顯著。九屆全國(guó)人大四次會(huì)議通過(guò)的《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》中，明確提出了“規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”，指明了物業(yè)管理的發(fā)展方向。我國(guó)加入世貿(mào)組織，又為物業(yè)管理提供了新的發(fā)展機(jī)遇。物業(yè)管理區(qū)域化管理、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)、集團(tuán)化發(fā)展、法制化運(yùn)作的道路，成為21世紀(jì)我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的趨勢(shì)。

　　規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化管理將迅速取代零散、原始的管理模式，成為物業(yè)管理的發(fā)展方向；市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)、尤其是國(guó)內(nèi)外知名品牌加入競(jìng)爭(zhēng)，將打破地方保護(hù)主義、本位主義的壟斷，成為承攬物業(yè)管理項(xiàng)目的主流；集團(tuán)化發(fā)展將結(jié)束小兵團(tuán)分散作戰(zhàn)的局面，一批實(shí)力雄厚、人才集中、專(zhuān)業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)、一業(yè)為主、多種經(jīng)營(yíng)、具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)將成為物業(yè)管理行業(yè)的主體；法制化運(yùn)作，將推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)走上規(guī)范化發(fā)展的軌道；科技化變革將是大勢(shì)所趨，大量高新科技的智能化物業(yè)使傳統(tǒng)的管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)面臨新的機(jī)遇。

　　從全國(guó)各地區(qū)的發(fā)展水平和知名物業(yè)管理品牌的現(xiàn)狀來(lái)看，總體上是物業(yè)管理覆蓋面仍然相對(duì)較小，發(fā)展不平衡，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)差距較大，這反過(guò)來(lái)又說(shuō)明物業(yè)管理市場(chǎng)潛力巨大。

　　當(dāng)前，以深圳為代表的華南地區(qū)和以上海為代表的華東地區(qū)，已經(jīng)步入了市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化和規(guī)模化發(fā)展的軌道，其目標(biāo)是尋求更大的發(fā)展空間，無(wú)論在經(jīng)營(yíng)、人才儲(chǔ)備還是在發(fā)展模式上都領(lǐng)先東北等地區(qū)十年以上，而其他地區(qū)所面臨的則是尋求生存空間的問(wèn)題。據(jù)調(diào)查，到20**年底，深圳物業(yè)管理覆蓋率達(dá)95%以上，物業(yè)管理滲透到傳統(tǒng)物業(yè)管理項(xiàng)目（小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)）以外的學(xué)校、醫(yī)院、營(yíng)房、機(jī)關(guān)、賓館、車(chē)站、碼頭、公園、農(nóng)村等各個(gè)領(lǐng)域，形成了一大批知名品牌物業(yè)管理企業(yè)，其中有40多家企業(yè)分別在全國(guó)大中城市接管物業(yè)達(dá)3000多萬(wàn)平方米，像中海、金地、萬(wàn)科等企業(yè)管理規(guī)模均在500萬(wàn)平方米以上，其中中海達(dá)到1300萬(wàn)平方米；上海物業(yè)管理覆蓋率達(dá)80%以上，如上房物業(yè)管理公司規(guī)模達(dá)到1000萬(wàn)平方米，在上海1700余家企業(yè)中名列前茅，物業(yè)管理從經(jīng)營(yíng)理念、體制、運(yùn)作到效益更為精細(xì)、理智和成熟；以北京為代表的華北地區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)35%，北京天虹集團(tuán)管理規(guī)模達(dá)到500萬(wàn)平方米以上，青島和濟(jì)南分別為25%和22%；以武漢、長(zhǎng)沙為代表的華中地區(qū)物業(yè)管理覆蓋率則相對(duì)偏低，分別為6%主5%，而南昌只有1%；西南地區(qū)以重慶、成都、昆明、貴陽(yáng)為代表，因西部大開(kāi)發(fā)帶來(lái)的機(jī)遇，近年來(lái)發(fā)展迅速，物業(yè)管理覆蓋率分別達(dá)30%、41%、25%和15%。西北地區(qū)發(fā)展相對(duì)滯后，除西安物業(yè)管理覆蓋率超出10%以外，其他省市區(qū)最多不到2%；東北地區(qū)主要集中與大城市和沿海城市，大連物業(yè)管理覆蓋率為31%，沈陽(yáng)為19%，長(zhǎng)春為15%，哈爾濱為17%。其中大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、大連機(jī)關(guān)新型集團(tuán)、長(zhǎng)春房地集團(tuán)和哈爾濱住宅新區(qū)物業(yè)管理總公司管理面積均在100萬(wàn)平方米以上。

　　從以上情況可以看出，物業(yè)管理的發(fā)展空間和潛力巨大。物業(yè)管理行業(yè)實(shí)施跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)是行業(yè)發(fā)展的大勢(shì)所趨，是物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行規(guī)模化經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)化運(yùn)作、集團(tuán)化發(fā)展的必然要求。

　　二、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)分析

　　1、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展有利于企業(yè)提高素質(zhì)，樹(shù)立品牌，全面促進(jìn)企業(yè)升級(jí)

　　國(guó)家建設(shè)部1999年261號(hào)文件《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》中明確規(guī)定了一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)資質(zhì)及臨時(shí)資質(zhì)企業(yè)的達(dá)標(biāo)條件，并只允許一級(jí)資質(zhì)企業(yè)實(shí)施跨區(qū)域管理，限定二級(jí)資質(zhì)企業(yè)跨區(qū)域管理面積不得超過(guò)30萬(wàn)平方米，而三級(jí)資質(zhì)與臨時(shí)企業(yè)則不能實(shí)施跨區(qū)域管理。因此，這無(wú)疑給獲得一、二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)發(fā)放了通向全國(guó)物業(yè)管理的“通行證”，為知名品牌物業(yè)管理品牌的樹(shù)立奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。目前，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)物業(yè)管理正在努力通過(guò)獲得一、二級(jí)資質(zhì)來(lái)塑造萬(wàn)達(dá)物業(yè)品牌形象，形成物業(yè)管理行業(yè)“強(qiáng)進(jìn)更強(qiáng)”的格局。

　　2、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展有利于集中企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，提高物業(yè)管理服務(wù)的整體水平

　　我國(guó)的物業(yè)管理已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期，隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的形成，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)突出表現(xiàn)為管理水平與服務(wù)質(zhì)量。實(shí)施跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)要求企業(yè)必須首先提高管理水平，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，這必然要求企業(yè)成為能夠代表行業(yè)發(fā)展方向的骨干企業(yè)，在走向跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，使企業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

　　3、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展有利于改變物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差的局面，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益

　　目前，由于不少物業(yè)管理企業(yè)普遍存在管理規(guī)模小，規(guī)模效益差的問(wèn)題，使之不得不依靠主管部門(mén)或開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)維持生存。而走區(qū)域化、市場(chǎng)化、集團(tuán)化發(fā)展的道路，不僅企業(yè)規(guī)模大，而且人才、資金集中，技術(shù)力量雄厚，往往可以通過(guò)其整體實(shí)力，在市場(chǎng)上獲得更多的份額，進(jìn)而改變單獨(dú)物業(yè)管理企業(yè)僅管少數(shù)物業(yè)項(xiàng)目的狀況，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。

　　4、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展有利于發(fā)揮人才優(yōu)勢(shì)，改變?nèi)瞬拧⒓夹g(shù)分散的格局

　　跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展要求企業(yè)對(duì)人力資源進(jìn)行重新的組織與調(diào)整，將分散的人才資源實(shí)行優(yōu)化組合，集中企業(yè)人才優(yōu)勢(shì)，使人才形成最佳結(jié)合。

　　5、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展有利于拓展經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)

　　實(shí)行跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展，企業(yè)可以集中資金、人才、技術(shù)力量等優(yōu)勢(shì)，在重點(diǎn)搞好物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，企業(yè)可以根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，組建若干分公司等經(jīng)濟(jì)實(shí)體，壯大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，彌補(bǔ)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的不足，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。

　　總的說(shuō)來(lái)，跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展有助于企業(yè)走集團(tuán)化發(fā)展道路，發(fā)揮企業(yè)的群體優(yōu)勢(shì)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，克服目前物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差，發(fā)展后勁不足的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，提高整體經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

　　三、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展須注意的幾個(gè)問(wèn)題

　　1、“初始規(guī)模不經(jīng)濟(jì)”問(wèn)題

　　必須看到：在占領(lǐng)內(nèi)地市場(chǎng)的初始階段是相當(dāng)困難的，例如水土不服、管理鏈拉長(zhǎng)，導(dǎo)致管理成本增加（電信、差旅、補(bǔ)貼、住房等費(fèi)用的增加），管理效率不高，新建分支機(jī)構(gòu)前期投入較大，工資差異，同工不同酬矛盾等等。另外，內(nèi)地不少地區(qū)管理法規(guī)相對(duì)不完善，消費(fèi)者接受物業(yè)管理意識(shí)較差，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，因此管理中矛盾多、風(fēng)險(xiǎn)大，管理得不好，就會(huì)損害企業(yè)品牌形象等等。這一系列問(wèn)題都將困擾每一個(gè)進(jìn)軍內(nèi)地的物業(yè)管理企業(yè)，也正是由于這些，在進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)的初始階段，原母體企業(yè)資源很難共享，或共享度不高，投入多而產(chǎn)出少，很難因規(guī)模的擴(kuò)大而取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。相反，所表現(xiàn)出的往往是“初始規(guī)模不經(jīng)濟(jì)”。特別是一些承諾“帶資承接”、“虧損管理”的項(xiàng)目，更是不堪重負(fù)。因此，每一個(gè)進(jìn)軍內(nèi)地的物業(yè)管理企業(yè)都必須要有足夠的認(rèn)識(shí)和思想準(zhǔn)備，要摒棄“立竿見(jiàn)影”的急功近利念頭，真正把第一步走穩(wěn)、走實(shí)。

　　2、“規(guī)模效益”與“經(jīng)驗(yàn)曲線(xiàn)”問(wèn)題

　　規(guī)模效益一般是指一個(gè)企業(yè)在超出盈虧平衡點(diǎn)后，其生產(chǎn)規(guī)模越大越經(jīng)濟(jì)，效益也越好，規(guī)模經(jīng)濟(jì)絕對(duì)不能等同于簡(jiǎn)單擴(kuò)大再生產(chǎn)，即規(guī)模擴(kuò)大以后利潤(rùn)總額按算術(shù)級(jí)數(shù)等比遞增。

　　規(guī)模經(jīng)濟(jì)的根本原因在于：由于企業(yè)原有資源的共享，隨著規(guī)模的擴(kuò)大，產(chǎn)量的提高，分?jǐn)偟矫總€(gè)產(chǎn)品上的固定成本相對(duì)減少，導(dǎo)致總體成本下降，從而取得經(jīng)濟(jì)效益。因此，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，擴(kuò)大管理面積能否取得更好的經(jīng)濟(jì)效益，關(guān)鍵應(yīng)該看投入產(chǎn)出率與資源共享度。它同時(shí)提醒我們：規(guī)模效益是資源的充分共享而決非人員、機(jī)構(gòu)等簡(jiǎn)單增加。

　　那么什么是經(jīng)驗(yàn)曲線(xiàn)呢？經(jīng)驗(yàn)曲線(xiàn)是指當(dāng)某一產(chǎn)品的累計(jì)生產(chǎn)量增加時(shí)，產(chǎn)品的單位成本趨于下降。經(jīng)驗(yàn)曲線(xiàn)的根本原因在于勞動(dòng)效率的提高，工藝的改進(jìn)和產(chǎn)品的改善，亦即由于企業(yè)在管理上取得了明顯的效果，促使產(chǎn)品單位成本下降。如果管理不善，不能有效地激勵(lì)員工并保持合理的定員，成本還有可能回升。因此，經(jīng)驗(yàn)曲線(xiàn)告訴我們一個(gè)簡(jiǎn)單而深刻的道理：管理出效益。這是每一個(gè)跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)必須注意的問(wèn)題。

　　3、“地域文化差異”問(wèn)題

　　時(shí)下，實(shí)行跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)管理的物業(yè)管理企業(yè)日益增多。然而，物業(yè)管理的對(duì)象是房地產(chǎn)這一不動(dòng)產(chǎn)，溝通的對(duì)象是具有不同文化差異或背景的人，每個(gè)城市、每個(gè)地區(qū)及那里的人們，都有自己不同的地域風(fēng)格和文化，因此，必須要充分重視這種“地域文化差異”現(xiàn)象。

　　物業(yè)管理的“地域文化差異”分為三個(gè)方面：一是自然條件的差異，二是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，三是文化的差異。這三方面對(duì)物業(yè)管理的影響不盡相同。自然環(huán)境的差異會(huì)由于科技的發(fā)展而逐步縮小；而經(jīng)濟(jì)規(guī)律的重復(fù)性也能讓人對(duì)未來(lái)的發(fā)展有一定的預(yù)見(jiàn)；但文化差異就不同了，文化是一個(gè)城市存在的方式，一種價(jià)值觀念。形象地說(shuō)，社區(qū)就好象是城市的一個(gè)個(gè)細(xì)胞，應(yīng)被整個(gè)城市的氣氛所籠罩。因此，人文生態(tài)與自然生態(tài)同等重要。人文生態(tài)包括人與自然的關(guān)系、人與人的關(guān)系及人與文化的關(guān)系，這些關(guān)系在處理上必須結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際。比如綠地私有化可以很好地解決人于自然的關(guān)系，不同特點(diǎn)的社區(qū)文化可以解決人與人的關(guān)系、人與文化的關(guān)系等。作為跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展的物業(yè)管理企業(yè)，要想使其管理模式實(shí)現(xiàn)真正意義上的成功移植，就必須對(duì)當(dāng)?shù)氐奈幕浞至私猓⒅厝宋纳鷳B(tài)的研究。

　　同時(shí)，對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、政府支持程度、業(yè)主物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)等問(wèn)題，也必須做到心中有數(shù)。也就是說(shuō)，跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展，應(yīng)首先建立在對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的全面客觀分析、準(zhǔn)確定位、正確把握的基礎(chǔ)之上。

　　4、“本地化”與“特色化”問(wèn)題

　　雖然規(guī)模化的過(guò)程是“本地化”的過(guò)程，但作為外地物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)、保持品牌特色仍然至關(guān)重要。因?yàn)檎怯捎谀愕钠放啤⒛愕墓芾順?biāo)準(zhǔn)，才取得了寶貴的市場(chǎng)份額。優(yōu)秀企業(yè)的共同特點(diǎn)是在經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中形成了統(tǒng)一的品牌、統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)發(fā)展方向和理念，它是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的共同價(jià)值觀、目標(biāo)、文化、個(gè)性的統(tǒng)一體，它是強(qiáng)化企業(yè)凝聚力的重要手段之一，更是企業(yè)傳播形象形成良好口碑的重要載體。如果你丟掉了它，降低了管理標(biāo)準(zhǔn)，那你就形同本地企業(yè)一樣失去了你的優(yōu)勢(shì)。如果你在“同化”中“退化”，那么，在如今雙向選擇的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，你就將被淘汰出局，要不就是本地企業(yè)超過(guò)你、取代你，要不就是被另一家外地企業(yè)所取代。因此，作為跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)始終牢記的一條宗旨即是：“沒(méi)有特色不開(kāi)店。”

　　5、企業(yè)“人力資源儲(chǔ)備”問(wèn)題

　　當(dāng)企業(yè)實(shí)施跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)管理的時(shí)候，必須擁有持續(xù)升級(jí)的人力資源儲(chǔ)備，這個(gè)道理就像計(jì)算機(jī)升級(jí)一樣，需要有更多的軟件，如果企業(yè)在沒(méi)有完成人力資源革命的時(shí)候就選擇擴(kuò)張戰(zhàn)略，就會(huì)常常顯得底氣不足。結(jié)果是匆匆忙忙地在市場(chǎng)上招聘人才，雖然在某種程度上也許能解一時(shí)的燃眉之急，但絕對(duì)解決不了實(shí)質(zhì)性、深層次的問(wèn)題。同時(shí)，往往由于企業(yè)缺乏對(duì)人才的培訓(xùn)或招聘人員與企業(yè)磨合的時(shí)間太短，新來(lái)人員不能充分了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方向、理念、制度、文化等背景，在工作中極易造成“無(wú)意違規(guī)”現(xiàn)象。或者由于文化背景的差異，導(dǎo)致不協(xié)調(diào)而產(chǎn)生實(shí)際工作中的“雙重指揮系統(tǒng)”現(xiàn)象。

　　四、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展的趨勢(shì)與對(duì)策

　　展望物業(yè)管理跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展的趨勢(shì)與對(duì)策，我認(rèn)為有五個(gè)方面：市場(chǎng)化運(yùn)作、品牌化開(kāi)拓、專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)、規(guī)模化發(fā)展、數(shù)字化變革。現(xiàn)結(jié)合萬(wàn)達(dá)集團(tuán)物業(yè)管理跨區(qū)域發(fā)展進(jìn)行說(shuō)明。

　　1、市場(chǎng)化運(yùn)作

　　物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)作是適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，也是行業(yè)進(jìn)步的催化劑。其實(shí)質(zhì)在于獲得物業(yè)的管理與經(jīng)營(yíng)權(quán)，以增加企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。即把競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)，將企業(yè)推向市場(chǎng)。實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)的聘任制，通過(guò)公開(kāi)、公平的競(jìng)爭(zhēng)，使產(chǎn)權(quán)人、使用人有權(quán)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。作為在短期內(nèi)要成為國(guó)際知名企業(yè)的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，應(yīng)該建立起非常規(guī)范的市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制，使物業(yè)管理從附屬于房地產(chǎn)的依賴(lài)性中走出來(lái)，強(qiáng)化物業(yè)管理這一專(zhuān)業(yè)品牌的個(gè)性，培養(yǎng)其走向市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)能力，為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)品牌與國(guó)際接軌創(chuàng)造必要的條件。當(dāng)然，市場(chǎng)化機(jī)制的建立與運(yùn)作是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程。在起步階段，可采取“一國(guó)兩制”的方式，即對(duì)新立項(xiàng)后成立的物業(yè)公司，在前期開(kāi)發(fā)、運(yùn)作過(guò)程中（一般是兩年），可以先掛靠房地產(chǎn)公司進(jìn)行管理，而正式運(yùn)作兩年后，應(yīng)實(shí)行脫鉤，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，逐步度過(guò)初始階段，向市場(chǎng)化的高級(jí)階段健康發(fā)展，成熟一個(gè)，發(fā)展一個(gè)，為實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理集團(tuán)化發(fā)展目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　2、品牌化開(kāi)拓

　　樹(shù)立品牌，運(yùn)用品牌拓展戰(zhàn)略來(lái)擴(kuò)大市場(chǎng)份額，是新世紀(jì)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的一大亮點(diǎn)。

　　從深圳來(lái)看，萬(wàn)科、中海等國(guó)內(nèi)知名物業(yè)管理品牌近幾年走南闖北，成功登陸分布在全國(guó)30多個(gè)城市的物業(yè)管理市場(chǎng)，足以證明品牌化開(kāi)拓模式獲得了成功。隨著市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，品牌將成為物業(yè)管理開(kāi)拓市場(chǎng)的利器。當(dāng)前，堅(jiān)持萬(wàn)達(dá)品牌拓展的一致性，是品牌擴(kuò)張的前提。

　　萬(wàn)達(dá)品牌是在長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)管理實(shí)踐中形成的，是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的信譽(yù)、產(chǎn)品、服務(wù)質(zhì)量、獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)管理模式和文化個(gè)性的綜合體。萬(wàn)達(dá)品牌是一個(gè)整體的概念，即指萬(wàn)達(dá)集團(tuán)整體開(kāi)發(fā)和整體營(yíng)銷(xiāo)的概念。萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)規(guī)劃上“以人為本”、“崇尚科技”、“尊重自然”，萬(wàn)達(dá)物業(yè)從以往單一的設(shè)備維修及保安保潔等基本功能的執(zhí)行者，演變成住宅文化的倡導(dǎo)者、綜合環(huán)境的營(yíng)造者、功能服務(wù)的維護(hù)者和生活信息的溝通者。由于地產(chǎn)品牌與物業(yè)品牌的“強(qiáng)強(qiáng)鏈接”，使萬(wàn)達(dá)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目真正成為獨(dú)具自己品牌特色的、凝聚著文化內(nèi)涵和生命力的時(shí)尚精品。

　　3、專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)

　　開(kāi)辟經(jīng)營(yíng)的新天地是品牌化擴(kuò)張的重要保障。物業(yè)公司實(shí)地專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢(shì)，是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分化的必然結(jié)果，是適應(yīng)企業(yè)規(guī)模膨脹的必然要求。在經(jīng)營(yíng)上要堅(jiān)持“三個(gè)原則”，一是“擇利而為，抓大放小”原則，決不盲目上項(xiàng)目，要保證社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益必居其一；二是“主業(yè)與副業(yè)互動(dòng)發(fā)展，副業(yè)配合主業(yè)走”的原則。以主業(yè)物業(yè)管理謀求最大的社會(huì)效益，以副業(yè)配套產(chǎn)業(yè)謀求最佳的經(jīng)濟(jì)效益，使“主業(yè)更強(qiáng)，副業(yè)更富”。

　　在目前已開(kāi)辦項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，加大經(jīng)營(yíng)公司力度，提供清洗、家政、電梯維護(hù)、工程維修、園林綠化、房產(chǎn)中介、旅游等項(xiàng)目；三是“業(yè)主因受益而高興，物業(yè)公司因獲利而滿(mǎn)意”的“雙贏”原則，園區(qū)、大廈的潛在市場(chǎng)資源豐富，商機(jī)無(wú)限，從入住裝修到提高生活質(zhì)量、追求時(shí)尚消費(fèi)，其發(fā)展空間“大有可為”。

　　4、規(guī)模化發(fā)展

　　從經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)說(shuō)，適度的經(jīng)濟(jì)規(guī)模，才能最大限度地創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。盡管物業(yè)管理已超過(guò)20年的歷程，但大多數(shù)企業(yè)仍然規(guī)模偏小、人才分散、難以創(chuàng)造規(guī)模效益，發(fā)展后勁嚴(yán)重不足。改變物業(yè)管理這種小兵團(tuán)作戰(zhàn)的局面，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)走集團(tuán)化發(fā)展之路，向規(guī)模發(fā)展要經(jīng)濟(jì)效益，必將是新世紀(jì)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)。在規(guī)模化發(fā)展的推進(jìn)中，企業(yè)的一項(xiàng)最主要的任務(wù)即是依托原母體企業(yè)建立進(jìn)軍外地市場(chǎng)的“橋頭堡”，作為品牌輸出的源頭及人才培養(yǎng)的基地。以萬(wàn)達(dá)集團(tuán)物業(yè)管理跨區(qū)域發(fā)展來(lái)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)物業(yè)以大連為根基，建立萬(wàn)達(dá)物業(yè)的人才培訓(xùn)中心，成為培養(yǎng)物業(yè)管理人才、積累物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的“大本營(yíng)”，為集團(tuán)的品牌化擴(kuò)張和規(guī)模化經(jīng)營(yíng)作好人力資源的儲(chǔ)備。同時(shí)，以大連為中心，穩(wěn)步向外推進(jìn)，對(duì)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)其它地區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展起到了“典型引路”及“向外輻射”的作用。

　　5、數(shù)字化變革

　　21世紀(jì)，人類(lèi)居住進(jìn)入了“數(shù)字化家園”的第四次革命。“數(shù)字化家園”賦予物業(yè)管理一個(gè)全新的網(wǎng)絡(luò)化管理概念，網(wǎng)絡(luò)管理的內(nèi)涵十分豐富，它決非互連網(wǎng)、寬帶網(wǎng)的簡(jiǎn)單使用，而是以智能化、網(wǎng)絡(luò)化管理為核心，以智能化信息系統(tǒng)開(kāi)發(fā)為重點(diǎn)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)提供更多、更新的服務(wù)，以滿(mǎn)足新時(shí)代業(yè)主不斷變化的需要。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)王健林董事長(zhǎng)在中國(guó)北京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)國(guó)際周上，曾以《迎接人類(lèi)居住史上的第四次革命》為題，全面描繪了“數(shù)字化家園”的宏偉藍(lán)圖。作為“以人為本”和“可持續(xù)發(fā)展”的文明居住理念在更高層次上的體現(xiàn)，“數(shù)字化家園”不僅給中國(guó)的住宅來(lái)帶來(lái)了一場(chǎng)全新的革命，也給以延續(xù)房地產(chǎn)生命力為已任的物業(yè)管理帶來(lái)了前所未有的挑戰(zhàn)，為中國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理觀念、服務(wù)職能及人才培養(yǎng)模式的嬗變上，提供了變革與發(fā)展的大好機(jī)遇。

　　因此，物業(yè)管理企業(yè)必須適應(yīng)數(shù)碼時(shí)代物業(yè)的管理要求，轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)管理觀念，由簡(jiǎn)單維護(hù)型、勞動(dòng)密集型向技術(shù)維護(hù)型、知識(shí)密集型轉(zhuǎn)變。只有這樣，才能保證物業(yè)管理的水平與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中的科技進(jìn)步同步。可以預(yù)見(jiàn)，面對(duì)現(xiàn)代化的物業(yè)管理企業(yè)，一個(gè)仍然停留在傳統(tǒng)管理技術(shù)、管理方式的物業(yè)管理行業(yè)，不可能適應(yīng)現(xiàn)代化物業(yè)管理的要求，物業(yè)管理行業(yè)必須面對(duì)挑戰(zhàn)，提高物業(yè)管理的技術(shù)含量。“數(shù)字化家園”的革命，為物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)職能的嬗變提供了新的平臺(tái)，網(wǎng)絡(luò)化、智能化管理服務(wù)已經(jīng)成為當(dāng)前和今后的一個(gè)時(shí)期物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)制勝的關(guān)鍵籌碼。

　　總之，通過(guò)市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的物業(yè)管理發(fā)展開(kāi)創(chuàng)先河，也為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)向國(guó)際化邁進(jìn)，在不久的將來(lái)成為國(guó)際上的知名品牌奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

篇3：以開(kāi)發(fā)商視角看物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)

　　以開(kāi)發(fā)商視角看物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)

　　物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)，正被越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商所重視；它不僅是房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)售后服務(wù)的重要環(huán)節(jié)，也逐漸成為房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的主要賣(mài)點(diǎn)之一，因此，從開(kāi)發(fā)商的角度談物業(yè)管理發(fā)展就顯得十分必要。

　　一、21世紀(jì)物業(yè)管理必須倡導(dǎo)康居生活新概念

　　新世紀(jì)里，不僅國(guó)家的經(jīng)濟(jì)、政治、文化都將快速地進(jìn)步，而且人們的生活水平也將迅速提高，這必然帶動(dòng)人們生活質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的急速上升。在安居這一重要問(wèn)題上，人們的居住理念再也不會(huì)停留在過(guò)去“分得開(kāi)、住得下”這一層次。一個(gè)完整的物業(yè)不僅僅具有固定居信場(chǎng)所功能，同時(shí)也是學(xué)習(xí)和娛樂(lè)場(chǎng)所，同時(shí)也對(duì)小區(qū)的文化品位提出了更高的要求，這也是歷史發(fā)展的必然趨勢(shì)。我們的物業(yè)管理，必須及時(shí)適應(yīng)這一變化要求，這樣才不致于因落伍而遭淘汰。

　　1、21世紀(jì)的人們對(duì)居住環(huán)境的要求大大提高

　　隨著物質(zhì)生活的不斷改善，人們精神方面的需要將越來(lái)越強(qiáng)烈。現(xiàn)代家居生活已突破了以往“躲進(jìn)小樓成一統(tǒng)”的室內(nèi)封閉生活概念，而是追求進(jìn)一步擴(kuò)展生活空間，將自已的居家生活與小區(qū)環(huán)境乃至整個(gè)大自然融為一體。在不久前南京市所作的一項(xiàng)調(diào)查中，82%以上的人把公共綠地作為公共設(shè)施建設(shè)的四項(xiàng)需求要素之首，充分反映了當(dāng)今市民強(qiáng)烈的環(huán)境意識(shí)。目前的南京房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)了“生態(tài)化”概念和“全生命周期綠色環(huán)保”住宅，并受到了市民的普遍關(guān)注。

　　誠(chéng)然，新形勢(shì)下的物業(yè)管理必須關(guān)注市民的這一需要，力爭(zhēng)通過(guò)自身的努力，讓小區(qū)內(nèi)的居民都能盡情享受到陽(yáng)光、空氣和綠色大自然的撫慰，使其在喧囂的城市里體驗(yàn)到一份回歸大自然的愜意。

　　2、21世紀(jì)的人們對(duì)居住文化、藝術(shù)的要求將越發(fā)強(qiáng)烈

　　不久前日本的一個(gè)學(xué)者出了一本書(shū)，他用了這樣一個(gè)題目“20世紀(jì)企業(yè)的最后一張王牌--CIS”，不管這一說(shuō)法能否被人接受，但企業(yè)和社會(huì)對(duì)企業(yè)形象的重視已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，技術(shù)和藝術(shù)被日漸分開(kāi)，直到英國(guó)文藝復(fù)興時(shí)期才又提出藝術(shù)和技術(shù)融合的問(wèn)題。實(shí)際上，亞里士多德曾經(jīng)指出，藝術(shù)是存在于制造中的，藝術(shù)應(yīng)當(dāng)在我們每個(gè)人的生活中。目前，我們已經(jīng)把住宅建設(shè)和小區(qū)管理提高到了一個(gè)非常藝術(shù)化的程度，通過(guò)環(huán)境整合藝術(shù)，真正使藝術(shù)直接介入到技術(shù)應(yīng)用中。實(shí)踐表明，藝術(shù)在建筑中的合理運(yùn)用確實(shí)能起到畫(huà)龍點(diǎn)晴的作用，并體現(xiàn)尚住宅的要求。我們對(duì)每個(gè)小區(qū)都進(jìn)行了CIS設(shè)計(jì)，小區(qū)內(nèi)的建筑符號(hào)、雕塑小品，甚至信紙信封、手提袋、垃圾箱均經(jīng)過(guò)精心設(shè)計(jì)，小區(qū)有自已的會(huì)所，有們喜愛(ài)的文化體育活動(dòng)。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)是否暢銷(xiāo)，與小區(qū)內(nèi)濃郁的藝術(shù)氛圍和深厚的文化底蘊(yùn)有十分重要的關(guān)系。營(yíng)造社區(qū)評(píng)論經(jīng)將是物業(yè)公司的一項(xiàng)重要工作內(nèi)容，物業(yè)管理打“文化牌”、“藝術(shù)牌”，這是競(jìng)爭(zhēng)中的必然選擇。

　　3、21世紀(jì)的們對(duì)居住的舒適度要求更高

　　這里所說(shuō)的“舒適度”內(nèi)容很寬泛，除了前面已經(jīng)提到的環(huán)境文化的高品質(zhì)給小區(qū)居民提供相應(yīng)的舒適外，還要求住宅的科技含量高，管理高效，健身、娛樂(lè)、休閑等配套設(shè)施完善，服務(wù)及時(shí)等等。總之，人們期望21世紀(jì)的居所能最大程度地滿(mǎn)足自已對(duì)舒適度和自我實(shí)現(xiàn)的需求。

　　因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，就要考慮到今后的物業(yè)管理能夠?qū)崿F(xiàn)最優(yōu)化，避免因建、管脫節(jié)而給物業(yè)管理造成障礙。我們的物業(yè)公司，也應(yīng)盡量地適應(yīng)這些變化，并在變化中尋求生存和發(fā)展。

　　二、21世紀(jì)的物業(yè)管理必須建立“網(wǎng)絡(luò)管理大平臺(tái)”

　　傳統(tǒng)的物業(yè)管理，由于技術(shù)含量不高，只能是一個(gè)勞動(dòng)密集型的行業(yè)。面對(duì)現(xiàn)代科技的迅猛發(fā)展，以樓宇智能化、寬帶社區(qū)網(wǎng)絡(luò)為代表的高新技術(shù)在現(xiàn)代建筑中的廣泛運(yùn)用，物業(yè)管理行業(yè)賴(lài)以生存和發(fā)展的各種物業(yè)“硬件”發(fā)生了前所未有的變化。如何適應(yīng)這一發(fā)展潮流，并實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的科技轉(zhuǎn)型，是擺在所有業(yè)內(nèi)人士面前的一道“難題”，有效破譯這一“難題”的“密碼”便是建立“網(wǎng)絡(luò)大平臺(tái)”，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)管理現(xiàn)代化。

　　1、一個(gè)居住區(qū)就是一個(gè)小社會(huì)，實(shí)現(xiàn)各社會(huì)成員之間的協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)，必須借助網(wǎng)絡(luò)化手段

　　住宅是一個(gè)產(chǎn)品群，不是單一的產(chǎn)品，它包含了環(huán)境、配套和日常生活的方方面面。物業(yè)管理要做好對(duì)這個(gè)產(chǎn)品群的服務(wù)，必須遵循一定的規(guī)律。建立小區(qū)物業(yè)管理的“大平臺(tái)”，讓不同文化背景、不同層次的人們都在“大平臺(tái)”管理下和諧地工作、生活，物業(yè)公司也需要利用這個(gè)“平臺(tái)”，把大家聯(lián)系起來(lái)，實(shí)現(xiàn)人與人之間的交流、溝通、理解，使物業(yè)服務(wù)人性化。

　　2、網(wǎng)絡(luò)化管理可以提高物業(yè)管理的附加值

　　網(wǎng)絡(luò)化社區(qū)突破了所有的門(mén)坎，可以實(shí)現(xiàn)與每一位住戶(hù)的“零距離”溝通。物業(yè)公司通過(guò)網(wǎng)上發(fā)布通知，組織社區(qū)的投訴、報(bào)修、費(fèi)用帳單速遞與催交等等，物業(yè)管理可以深入地面向每個(gè)家庭提供更具個(gè)性化的服務(wù)，同時(shí)也可根據(jù)小區(qū)居民的特點(diǎn)開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)，營(yíng)造小區(qū)特有的文化氛圍。高附加值的服務(wù)必須獲得高附加值的回報(bào)，物業(yè)管理公司在提升服務(wù)檔次的同時(shí)，也可以相應(yīng)提高物業(yè)管理價(jià)格。

　　3、網(wǎng)絡(luò)化管理是滿(mǎn)足居民對(duì)服務(wù)高效化及時(shí)化需要的有效手段

　　網(wǎng)絡(luò)化管理是將在一定地域范圍內(nèi)多個(gè)具有相同或不同功能的的建筑物（主要是住宅小區(qū)）按照統(tǒng)籌的方法對(duì)其功能進(jìn)行智能化，實(shí)現(xiàn)資源共享和統(tǒng)一管理，在提供安全、舒適、方便、節(jié)能、可持續(xù)發(fā)展的生活環(huán)境的同時(shí)，便于管理和控制。通過(guò)研究開(kāi)發(fā)一種集小區(qū)安保、交通管理、收費(fèi)和各種服務(wù)管理于一體的信息大平臺(tái)，提高物業(yè)管理的水平和效率。

　　三、21世紀(jì)的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展要走專(zhuān)業(yè)化、規(guī)模化并舉的道路

　　根據(jù)國(guó)外物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的歷程。物業(yè)管理行業(yè)將走向?qū)I(yè)化道路，即物業(yè)管理公司僅僅是一個(gè)管理機(jī)構(gòu)，其他如清潔、綠化、設(shè)備維護(hù)均由專(zhuān)業(yè)化公司去實(shí)施，中國(guó)物業(yè)管理也正向著這一趨勢(shì)發(fā)展。　　可以預(yù)測(cè)，在21世紀(jì)，一個(gè)成功的物業(yè)企業(yè)更趨向虛擬化，物業(yè)公司的理想狀態(tài)就如同一個(gè)網(wǎng)絡(luò)中樞，或者更形象一點(diǎn)，就是個(gè)總協(xié)調(diào)官或一個(gè)樂(lè)隊(duì)的總指揮，能夠把社會(huì)上方方面面的資源、各種各樣的服務(wù)整合起來(lái)，形成和諧共同體，更好地為客戶(hù)服務(wù)。

　　當(dāng)然，物業(yè)公司要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中形成自已的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，需要有規(guī)模化的經(jīng)營(yíng)作為堅(jiān)強(qiáng)后盾。大家都知道，物業(yè)管理被政府確定為微利行業(yè)，形不成規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，就不可能贏得可觀的利潤(rùn)，而沒(méi)有經(jīng)濟(jì)作基礎(chǔ)，一切都將會(huì)是空談。因此，在這個(gè)新的世紀(jì)里，物業(yè)公司一定要兼并重組之路，擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模和托管的物業(yè)面積，形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)。　　物業(yè)管理在21世紀(jì)充滿(mǎn)了新的生活力，但是又任重而道遠(yuǎn)。因?yàn)椋S著中國(guó)加入WTO進(jìn)程的加快，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越激烈，作為一個(gè)服務(wù)貿(mào)易型企業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)最終是靠服務(wù)來(lái)支撐的，物業(yè)的價(jià)值也將通過(guò)服務(wù)來(lái)體現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)可以提高物業(yè)的附加值。