藍(lán)灣花園小區(qū)自治管理辦法

　　小區(qū)業(yè)主：

　　新年將至，為了給小區(qū)廣大業(yè)主營造一個安全、衛(wèi)生、和諧的居住環(huán)境，實現(xiàn)小區(qū)民主自治、自我管理、自我發(fā)展的目標(biāo)，鑒于小區(qū)目前臟、亂、差的現(xiàn)狀，根據(jù)小區(qū)業(yè)主的強(qiáng)烈要求和迫切期望，對小區(qū)管理實施自發(fā)自治管理的模式，具體管理辦法與措施如下：

　　一、指導(dǎo)思想

　　業(yè)主自愿、民主公開，業(yè)主參與循序漸進(jìn)，衛(wèi)生達(dá)標(biāo)，安保有力，環(huán)境整潔，管理有序，實現(xiàn)民主自治，創(chuàng)建安居優(yōu)美、和諧、創(chuàng)新、厚德的新型自治管理小區(qū)。

　　二、團(tuán)隊管理構(gòu)成與職責(zé)：

　　團(tuán)隊管理總服務(wù)

　　繳費(fèi)管理組

　　保安服務(wù)組

　　保潔衛(wèi)生組

　　水電氣保障組

　　事務(wù)管理組

　　網(wǎng)絡(luò)宣傳組

　　民主監(jiān)督小組

　　成員：z

　　總服務(wù)負(fù)責(zé)人：zz電話：****

　　成員：ZZ

　　繳費(fèi)組負(fù)責(zé)人：ZZ

　　保安負(fù)責(zé)人：ZZ

　　水電負(fù)責(zé)人：ZZ

　　各組具體分工，各盡其責(zé)，相互配合，財務(wù)公開，嚴(yán)己寬人，團(tuán)隊有力，監(jiān)督有章，勤儉持治，清風(fēng)氣正，民主集中結(jié)合，維權(quán)及時，業(yè)主滿意，保障有力。

　　三、目標(biāo)任務(wù)與措施

　　注重實際，切實穩(wěn)步扎實做好各項管理工作，形成自覺、民主、廣泛參與，公開透明，安定團(tuán)結(jié)，鄰里友善，和諧和睦，環(huán)境優(yōu)美，彰顯小區(qū)文化的常態(tài)管理機(jī)制，逐步實現(xiàn)從安居樂業(yè)，民主自由，行為規(guī)范，權(quán)益保障的人性化，常態(tài)化，規(guī)范化，民主化、科學(xué)化的小區(qū)民主自治，首先著重恢復(fù)小區(qū)正常的門衛(wèi)、衛(wèi)生清掃的常態(tài)化。其次，逐步完善各項管理措施，結(jié)合本小區(qū)實際，突出抓好門衛(wèi)、衛(wèi)生治理，強(qiáng)化服務(wù)意識。

　　1、環(huán)境衛(wèi)生：清潔工和業(yè)主義務(wù)大掃除相結(jié)合，以清潔工為主，業(yè)主義務(wù)為輔，旨在發(fā)動業(yè)主自覺參與小區(qū)事務(wù)，培養(yǎng)和睦鄰里關(guān)系，環(huán)境清潔堅持一天兩掃（主干道、樓群周圍、步過道），協(xié)助垃圾清運(yùn)，清掃，糾察不良衛(wèi)生習(xí)慣，著裝上崗。

　　2、門衛(wèi)安全：實行兩班倒制，統(tǒng)一著裝，嚴(yán)格管理，規(guī)范停車，設(shè)置流動車位，禁止機(jī)動車與電動車亂停亂放，規(guī)劃區(qū)域動態(tài)管理，控制外來閑雜人員進(jìn)入，保證小區(qū)安全，憑牌進(jìn)入小區(qū)大門，按時落鎖及小區(qū)巡查，視情況而定適時增加安保人員，強(qiáng)化管理，突出重點安保。

　　3、綠地綠化管理，加強(qiáng)綠地管理，適時增加植被花木，定期修剪，做到兩季有花，冬季有綠春意盎然，休閑自得景觀維護(hù)。

　　4、燈光照明：維修現(xiàn)有干道照明，補(bǔ)缺遺漏。夜間常態(tài)照明更換老舊破損照明系統(tǒng)，著力增添景觀照明（地?zé)簟⒙窡簟⑿械罒簟⒃鼍G燈）等美觀大方，質(zhì)優(yōu)價廉的燈具及聲光系統(tǒng)。

　　5、業(yè)主活動中心籌建組織：根據(jù)小區(qū)實際，結(jié)合當(dāng)前現(xiàn)狀，著手組建活動中心，豐富業(yè)主文化體育生活，同時滿足業(yè)主需求，增加切實可行的便民服務(wù)項目，統(tǒng)籌安排符合小區(qū)實際情況又具有針對性的法律、健康、文化體育等基礎(chǔ)講座交流觀摩休閑旅游等活動。

　　四、交費(fèi)辦法

　　自20**年元月**日起，啟動費(fèi)用前期主要依據(jù)部分熱心業(yè)主自籌（沖抵年度物業(yè)費(fèi)），繳費(fèi)辦法為季度制，延用原物業(yè)收費(fèi)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，采取“滾雪球”式收費(fèi)法及季度費(fèi)用公開制，影響帶動整個小區(qū)完善自覺交費(fèi)制度，提高自覺交費(fèi)意識，尊重業(yè)主意愿，提升自治管理水平。

篇2：BJ品閣小區(qū)嘗試公司制自治

　　北京品閣小區(qū)嘗試“公司制”自治

　　物業(yè)公司的突然撤離令北京品閣小區(qū)業(yè)主們在被動中選擇了自己管理，而小區(qū)業(yè)主兩年來維權(quán)形成的團(tuán)結(jié)協(xié)作令他們主動選擇了自治，也使這個小區(qū)成為北京第一個業(yè)主自治管理的小區(qū)。自治管理強(qiáng)烈激發(fā)了業(yè)主的“主人翁意識”，半年來，小區(qū)被管理得有聲有色。

　　今年6月29日，小區(qū)注冊成立了社區(qū)服務(wù)中心公司，“公司制”業(yè)主自治管理成為小區(qū)管理模式的新探索，也讓業(yè)主自治從試驗性的嘗試轉(zhuǎn)向了更為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆蓪用妗?/p>

　　北京品閣小區(qū)嘗試“公司制”自治

　　專家認(rèn)為業(yè)主當(dāng)股東模式只適合中小型社區(qū)

　　□《民主與法制時報》記者袁婷

　　7月17日，北京市海淀區(qū)凈土寺的品閣小區(qū)里，一條“創(chuàng)小區(qū)業(yè)主自治第一”的白底紅字條幅顯眼地掛在墻上。橫幅暗示出這個小區(qū)的特別之處，這是北京第一家“拋棄”物業(yè)公司、由業(yè)主自治管理的小區(qū)。

　　懸掛橫幅的對面樓宇里，有一間“品閣小區(qū)業(yè)主委員會辦公室”。中午12點，邵里庭仍在辦公室里值班。邵里庭是品閣小區(qū)整個業(yè)主自治活動的帶頭人，18天前，他成為“北京三自品格社區(qū)服務(wù)中心有限公司”的總經(jīng)理。目前，這個社區(qū)服務(wù)公司只管轄一個小區(qū)，就是品閣小區(qū)。

　　物業(yè)公司突然撤離

　　20**年11月，品閣小區(qū)的業(yè)主入住。在此后將近兩年的時間里，他們遭遇了和全國成百上千家小區(qū)業(yè)主極其相似的維權(quán)經(jīng)歷。“先是樓宇交付時間拖延，接著是綠化面積縮水，再之后是車庫地下一層用作旅館。我們的物業(yè)費(fèi)按照每平米2.78元的甲級公寓交納，但丟東西、毀壞車輛的事情仍不時發(fā)生。小區(qū)的業(yè)主們非常不滿。”邵里庭對《民主與法制時報》記者說。

　　于是品閣小區(qū)的業(yè)主與開發(fā)商指定的那家物業(yè)公司交涉，雙方開始了曠日持久的“拉鋸戰(zhàn)”。屬于開發(fā)上的問題，物業(yè)公司推脫給開發(fā)商。對于業(yè)主們執(zhí)意要收回的“地下一層旅館”使用權(quán)，物業(yè)公司始終不肯退讓。

　　業(yè)主們表示抗議的方式仍舊沿襲物業(yè)公司與業(yè)主之間糾紛的老套路，就是不交物業(yè)費(fèi)，“在長達(dá)半年的時間里，有60%至70%的業(yè)主沒交過物業(yè)費(fèi)。”邵里庭回憶說。

　　事情的轉(zhuǎn)變來自于物業(yè)公司的一個突然決定。20**年9月的一天，原管理品閣小區(qū)的某物業(yè)公司突然撤出小區(qū)，除了保潔員、電工等幾人，物業(yè)公司的員工全部離開。

　　品閣小區(qū)開發(fā)商向業(yè)主們表示要指派其他物業(yè)公司接管小區(qū)，但這個提議被業(yè)主們拒絕了。“從和物業(yè)公司較量的兩年經(jīng)驗里，我們很清楚，業(yè)主和物業(yè)公司有一些對立性的矛盾很難化解，開發(fā)商指定其他物業(yè)公司是換湯不換藥。”邵里庭說。

　　情勢所迫，邵里庭這個曾帶領(lǐng)業(yè)主們向開發(fā)商索賠違約金的業(yè)主代表，此時再度被大家推到了臺前。

　　主動選擇自治

　　邵里庭在這次物業(yè)公司突然撤離之前，已經(jīng)和開發(fā)商、物業(yè)公司打過多次交道。由他當(dāng)談判代表，業(yè)主們不僅索賠到了違約金，而且交涉將20**年10月起的物業(yè)費(fèi)降低到每平方米2.2元。但邵里庭和幾個業(yè)主代表也遭遇了半夜陌生人敲門、電話恐嚇等騷擾，邵里庭的子女特意讓他搬出品閣小區(qū)靜養(yǎng)。

　　“物業(yè)突然離開后，小區(qū)的業(yè)主代表們到我家來討論將來怎么辦，大家誠懇地邀請我做代表，我決定回去繼續(xù)當(dāng)小區(qū)‘管家’。”

　　回到品閣小區(qū)，邵里庭有條不紊地做了幾件事：第一件是讓保潔員等人繼續(xù)工作，恢復(fù)小區(qū)的秩序;第二件是成立業(yè)主委員會。“因為開發(fā)商遲遲不成立籌備小組，我們在入住兩年內(nèi)一直沒有成立業(yè)委會。這次事件之后，我們用38天的時間成立了業(yè)委會并備案。”邵里庭自豪地說。

　　業(yè)委會成立后，邵里庭等人通過樓層召集人和聯(lián)絡(luò)人，向全體業(yè)主發(fā)放了調(diào)查表。“商討小區(qū)的物業(yè)管理方式時，我們設(shè)計了三個選擇，一是原物業(yè)公司繼續(xù)管理，二是招標(biāo)選擇物業(yè)公司管理，三是業(yè)主自治管理。結(jié)果是，在收到的100余份調(diào)查表里，各有一人選擇前兩種方式，其他人都選擇自治，我們就這樣決定實行小區(qū)自治。”邵里庭介紹。

　　對絕大多數(shù)業(yè)主的這一選擇，邵里庭并沒有感到意外。他認(rèn)為，是兩年來維權(quán)形成的團(tuán)結(jié)協(xié)作令業(yè)主們意識到自治的可行性，他們主動選擇了小區(qū)自治。

　　精打細(xì)算的管理

　　20**年10月起，品閣小區(qū)開始嘗試一種全新的小區(qū)管理方式--業(yè)主自治。邵里庭面臨著兩種管理：對于收支上的管理，他要“精打細(xì)算”;對于人心的管理，他希望能“齊心協(xié)力”。這或許和邵里庭自己的經(jīng)歷有關(guān)。他退休前做過教師，喜歡研究經(jīng)濟(jì)學(xué);他還當(dāng)過廠長，對管理學(xué)有一些自己的領(lǐng)悟。

　　邵里庭攤開紙，算了一筆賬：我們主要的收入是物業(yè)費(fèi)，現(xiàn)在每年有近40萬元。另外是電梯的廣告費(fèi)，每年有1萬元收入。物業(yè)管理上的支出主要有三大塊，一塊是電梯費(fèi)用，一塊是水費(fèi)，另一塊就是人員工資。“我算了一下，即使是在上下班高峰時間里，兩部電梯也完全夠用，這樣關(guān)閉其余的兩部電梯以節(jié)省開支。”

　　邵里庭認(rèn)為，人浮于事也是物業(yè)費(fèi)高的原因。原來的品閣小區(qū)有保安、保潔員、維修工、物業(yè)辦公室人員等共計19人。邵里庭精簡這支服務(wù)隊伍，他將電梯維修和樓宇維修外包給專門公司，現(xiàn)在品閣小區(qū)只外聘12名服務(wù)人員。

　　此外，邵里庭充分發(fā)揮自治管理中間環(huán)節(jié)少的優(yōu)勢，他拋開保潔公司直接聘請保潔員，節(jié)省了費(fèi)用。他還與街道居委會合作，請轄區(qū)內(nèi)的低保戶和下崗工人來擔(dān)任門衛(wèi)值班員，“這樣既保證了崗位的穩(wěn)定，也解決了下崗職工再就業(yè)的困難。”

　　“地下二層車庫原來有146個照明燈，每月耗電量是一筆不小的開支。一位懂電學(xué)的業(yè)主給我提合理化

　　建議，按他的建議去做，果然節(jié)省了能源和開支。”邵里庭說。 　　被激發(fā)的主人翁意識

　　品閣小區(qū)自治管理后，小區(qū)物業(yè)費(fèi)再次降低為每平方米2元，邵里庭對這個定價頗有信心。“現(xiàn)在的收入主要靠物業(yè)費(fèi)，精簡開支后，物業(yè)費(fèi)不僅夠用，還能有盈余。盈余除了用于小區(qū)建設(shè)和服務(wù)中心的經(jīng)營費(fèi)用外，還能充抵業(yè)主們下一年的物業(yè)費(fèi)。”邵里庭說。

　　但是，邵里庭強(qiáng)調(diào)，如果沒有業(yè)主們各盡其能建設(shè)小區(qū)，服務(wù)中心開支會緊張得多。車庫照明燈的事讓邵里庭最感到欣慰的不是節(jié)省開支，而是業(yè)主表達(dá)出來的自治管理的“主人翁意識”。

　　邵里庭開玩笑稱，小區(qū)的金魚池是“撿破爛”修起來的。邵里庭曾向裝飾公司詢問過報價，最省也要2.8萬。小區(qū)業(yè)主知情后，當(dāng)有親友裝修時，業(yè)主就將廢棄的玻璃、磚瓦撿回來交給邵里庭。恰好，小區(qū)里的一位業(yè)主和裝飾材料公司相熟，通過這位業(yè)主，服務(wù)中心只用4000元買了部分材料，加上大家找來的廢舊材料，金魚池就這樣建起來了。

　　邵里庭最為驕傲的是小區(qū)的監(jiān)控系統(tǒng)。這套監(jiān)控系統(tǒng)在市場上的價格是70萬元，而品閣小區(qū)安裝這套系統(tǒng)一共花了不到兩萬元。原來小區(qū)內(nèi)居住著兩位參與過“神六”設(shè)計的退休老專家，他們親自給小區(qū)的監(jiān)控系統(tǒng)做設(shè)計并幫助安裝，小區(qū)服務(wù)中心只花了材料費(fèi)。

　　此類事情還有很多。“自治讓業(yè)主感覺到，給小區(qū)出力就是為自己出力，為小區(qū)節(jié)約就是給自己省錢。”邵里庭說。

　　更深層面的嘗試

　　在經(jīng)歷了半年的自治管理的試驗后，品閣小區(qū)再次通過書面業(yè)主大會形式，決意成立自治管理模式的社區(qū)服務(wù)中心。20**年6月29日，北京三自品格社區(qū)服務(wù)中心有限公司在海淀區(qū)工商局注冊成立，公司的股東是全體業(yè)主，股東代表由7位業(yè)委會委員擔(dān)任，邵里庭擔(dān)任總經(jīng)理。

　　邵里庭告訴《民主與法制時報》記者，服務(wù)中心現(xiàn)在每個月向業(yè)委會公布賬目，每季度向全體業(yè)主公布，每年向全體業(yè)主做決預(yù)算報告。在7月份之前，這樣做出于邵里庭等人的道德自律，而此后這將成為法定的義務(wù)。“三自品格公司”的成立，讓業(yè)主自治這種探索從試驗性的嘗試轉(zhuǎn)向了更為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆蓪用妗?/p>

　　其實，在北京的品閣小區(qū)之前，全國已經(jīng)出現(xiàn)不同形式的業(yè)主自治嘗試。像哈爾濱市繽紛假日公寓成立法律維權(quán)、經(jīng)營管理等7個工作委員會，分別由業(yè)主委員會成員和部分業(yè)主負(fù)責(zé)具體工作。然而，北京品閣小區(qū)率先將業(yè)主自治的方式轉(zhuǎn)變成“自治式的服務(wù)公司”。

　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為，這三家自治試點小區(qū)有一個共性，那就是屬于中小型社區(qū)，自治模式有優(yōu)勢，能破解物業(yè)公司和業(yè)主之間的對立，業(yè)主自治在收費(fèi)、效益等方面相對比較透明。但董藩認(rèn)為，像品閣小區(qū)這種由全體業(yè)主做股東的“公司制”自治，比較適合于中小型社區(qū)，業(yè)主數(shù)量較多的大型社區(qū)操作起來會比較困難。

　　事實上，業(yè)主自治后的品閣小區(qū)還面臨著許多棘手的問題。比如地下一層旅館的使用權(quán)以及其他類似問題等。

　　作為自治活動帶頭人的邵里庭，可以靠熱情支撐他對小區(qū)共有財產(chǎn)的維權(quán)，但作為社區(qū)服務(wù)中心總經(jīng)理的他，如何維權(quán)則成了考核他管理業(yè)績的一個指標(biāo)。邵里庭身份的變化，折射出業(yè)主與社區(qū)服務(wù)中心之間，不僅僅是邵里庭所設(shè)想的和諧的大家庭關(guān)系，他們也是一種公司股權(quán)關(guān)系，這一層似乎更重要。(版權(quán)聲明:任何媒體轉(zhuǎn)載本稿件,須注明來源于《民主與法制時報》,否則追究法律責(zé)任)

篇3：住宅小區(qū)業(yè)主自治原則

　　住宅小區(qū)業(yè)主自治原則

　　一、共享原則

　　土地資源不足，無法“獨(dú)立”滿足人們追求高質(zhì)量生活的要求。人們選擇“共享”而非“獨(dú)占”綠地、會所、車庫、水電、安保等服務(wù)。

　　共享是小區(qū)基本生活原則：

　　-禁止“先得永占”“錢多獨(dú)占”的分配方式；

　　-共有資產(chǎn)為大家分享使用，而非為賺取業(yè)主利益；

　　-獲得便利者，應(yīng)考慮為其他業(yè)主提供補(bǔ)償；

　　二、陽光原則

　　三、共同進(jìn)步共同承擔(dān)原則

　　四、實名言論自由原則

　　五、程序正義原則

　　六、民主決定與保護(hù)少數(shù)原則

　　七、尊愛維權(quán)者原則

　　八、公權(quán)再造原則

　　九、寬恕與治惡原則

　　十、傳承原則