小區物業管理收入管理制度

　　為規范小區物業項目業務流程，加強小區物業收入管理及預算監控，依據集團財務管理制度有關規定，制定本制度。

　　一、項目承接

　　1、合同管理

　　1.1物業承接項目并簽訂合同后，應及時將合同復印件交財務備案。

　　2、收費項目及標準

　　2.1管理處主任接收小區項目后，整理小區檔案，將樓盤數量、面積、入住情況及收費標準等資料報財務備案。

　　2.2管理處主任按合同約定確定本小區的收費項目，包括：物業管理費、車位費、代收水電費、裝修押金等，將收費項目及收費依據等情況報財務備案。

　　2.3管理處主任需結合小區特點，制定小區收費管理辦法，明確收費周期（按月、按季、半年或一年預收等），報財務備案。

　　二、小區物業管理費

　　1、管理處主任職責

　　1.1應收確認

　　1.1.1按合同約定的收費標準，以戶為單位制作"業主收費測算表"，匯總計算年度收入規模，經業務領導簽批后，報財務備案。

　　1.1.2管理處主任每月初提報業主收費標準變動情況說明，經業務領導簽批后，報財務備案。

　　1.2收費

　　1.2.1安排專人負責小區收費，并將收費員名單報財務。

　　1.2.2每日檢查收費員收費及開具收據情況，監督收費員將收取的現金交存銀行，妥善保管由收費員交回的"現金交款單"及收據，核對交款數與收據開具數及"現金日記賬"是否一致，并在"現金交款單"上簽字確認。

　　1.2.3經物業總經理授權，管理處主任有一定的物業費打折權限，按規定由業主填寫"物業費打折申請表"，經管理處主任簽字確認后，交收費員，由收費員按打折后標準收費。（該表要存檔，以備核查）

　　1.2.4開發商補貼及贈送部分，管理處主任編制"開發商補貼及贈送物業費測算表"，經開發商簽字確認后，交業務經理審核簽字。

　　1.2.5管理處主任憑審核后的"開發商補貼及贈送物業費測算表"填寫"發票開具申請單"到財務開具發票。管理處主任負責將發票轉交給開發商，并及時向開發商收取款項，直接由開發商將款項電匯至公司賬戶。

　　1.2.6每月30日，管理處主任與收費員對賬，核對交款金額與"現金交款單"、"現金日記賬"是否一致。并將"現金交款單"及收據交財務，填寫"發票開具申請單"，經財務核對后開具發票，確認收入。

　　1.2.7每月30日，管理處主任應提報小區收費月度說明分析，對實收金額與收費進度應收金額進行分析。

　　1.2.8每季度末，管理處主任提報收費情況說明，對實收金額與收費進度應收金額進行分析，報物業總經理審批。

　　2、收費員職責

　　2.1依據"業主收費測算表"的收費標準，制作"物業管理收費明細表"。

　　2.2收費員負責及時向業主收費，按規定開具收據，認真逐筆登記"現金日記賬"，在摘要中注明房號、業主姓名、繳費期間等。

　　2.3對符合物業費打折條件的業主持經管理處主任簽字的"物業費打折申請表"，由收費員核對后收費，在"現金日記賬"及收據上注明打折優惠金額，妥善保存"物業費打折申請表"備查。

　　2.4每日終了，由收費員將現金交存銀行，將"現金交款單"、所開收據與"現金日記賬"交管理處主任，由管理處主任核對"現金交款單"、"現金日記賬"與所開收據金額是否一致，核對后在"現金交款單"簽字確認。

　　2.5每月30日，與管理處主任對賬，核對交款金額與"現金交款單"、"現金日記賬"是否一致。

　　三、其他收費項目管理

　　1、車位費

　　1.1管理處主任于年初初步預計車位費收取規模，并于每月提報車位費變動情況，以此為依據確認預算收入。

　　1.2車位費收取期間與物業費保存一致，收費管理按物業費管理辦法執行。

　　1.3車位費的開票項目于物業費分開。

　　2、裝修押金

　　2.1業主需裝修時，按規定交納裝修押金。

　　2.2管理處收取裝修押金后開具收據，按規定及時將款項存入公司賬戶。

　　2.3退裝修押金時，需填寫"退還押金申請單"，經管理處主任簽字后憑收據退回裝修押金。

　　四、財務監控

　　1、收入確認

　　1.1財務依據合同，審核"業主收費測算表"收費標準及年度收入規模。

　　1.2對向小業主收取的物業費，每月30日與管理處主任對賬后，由管理處主任填寫"發票開具申請單"，及時開具發票，確認收入。

　　1.3對開發商補貼的物業費，由管理處主任憑審核后的"開發商補貼及贈送物業費測算表"填寫"發票開具申請單"到財務開具發票，確認收入。

　　1.4對收取的車位費，按規定以"特約服務費"形式開具發票，確認收入。

　　1.5對收取的裝修押金，以押金形式入賬管理，退還押金時由交款人填寫"退還押金申請書"，經管理處主任簽字后支取。

　　2、收據管理

　　2.1每月審核由管理處主任交回的收據，查看編號是否連續，金額是否正確，開具是否準確規范。

　　2.2不定期抽查收費員收據開具情況，檢查其是否準確規范開具收據，是否逐筆開具收據。

　　3、現金管理

　　3.1財務加強對小區物業收費現金的管理，要求管理處主任及時督促收費員將收取的現金交存銀行。

　　3.2要求管理處主任每日、每月定期與收費員對賬。

　　3.3不定期抽查收費員現金收費操作流程是否規范，現金是否及時交存銀行，是否逐筆登記"現金日記賬"，收取款項是否與"現金日記賬"一致。

　　4、對賬

　　4.1財務每月與管理處對賬，截止日為每月30日。與管理處主任核對實際交款數與"現金日記賬"、所開收據金額是否一致。

　　4.2財務每季度末對賬后，要求管理處主任提報季度費用收取情況說明，分析費用收取情況、預算完成情況、差異因素分析及整改措施等。

篇2：物業管理營業收入渠道

　　物業管理營業收入渠道

　　物業管理營業收入主要包括主營業務收入和其他業務收入(如多種經營收入)，其中，主營業務收入又包括物業管理費收入和物業經營收入(如房產銷售與出租收入)等。

　　一、物業管理費收入

　　物業管理費是指在物業管理范圍內，物業管理公司為業主或用戶提供標準服務和委托服務所收取的有償服務費。

　　物業管理公司在根據業主或用戶的需要向其提供服務時，可收取相應的有償服務費，而形成物業管理費收入。但是，物業管理收費數額的大小并不能由物業管理公司隨意確定，而是應當根據物業管理公司向業主或用戶所提供服務項目的不同性質，分別實行政府定價、政府指導價和協議定價來確定:

　　1.公共服務費

　　按照《××市商品住宅物業管理服務收費暫行辦法》(見附錄六)的規定，商品住宅物業管理公共服務費應按物業管理范圍內各業主(或用戶)所占房屋建筑面積或按戶分攤。其費用構成為:管理費，服務人員的工資和按規定提取的福利費，樓內公用設施維修及保養費，綠化管理費，清潔衛生費，保安費，辦公費，物業管理公司固定資產折舊費，法定稅費。物業管理服務的利潤不超過15%，房屋所有人應支付前述各項費用。房屋用戶除繳房租外，同時還應繳付清潔衛生費和保安費。

　　(1)住宅管理費由物業管理公司管理人員經費、辦公經費等構成，收取標準由市房管局提出，經市物價局核定后執行。1995年標準為:多層住宅每戶每月3~5元，高層住宅每戶每月5~10元。住宅管理費由業主向提供管理服務的物業管理公司支付。

　　(2)非居住房屋管理費，不論是營業用房，還是辦公用房，均按租金的25%計算，由房屋業主支付。

　　(3)清潔、保安服務費按物價管理機關的批準執行。1995年標準為:住宅每戶每月3~6元，由房屋居住戶支付;非居住房屋按每平方米建筑面積0.2~0.5元/月計算，由房屋使用人支付。

　　清潔、保安服務費的收取，應根據住宅區域的實際情況，由物業管理公司與業主管理組織或業主代表協商，在上述規定范圍內制定具體收費標準，并訂立相關服務制度。清潔、保安服務費應實支實收，合理分攤。

　　2.高層住宅電梯和水泵運行費

　　高層商品住宅的電梯和水泵運行費用，由電梯駕駛人員經費開支、實際耗用的電費構成。具體收費由業主管理委員會和物業管理公司商定的服務方式、時間，按實結算，單獨列賬，并按各房屋所有人的建筑面積比例合理分攤。

　　公有住宅出售后，高層住宅電梯、水泵運行費的收取辦法和標準由市房管局規定。

　　3.專項服務收費

　　專項服務是為某些業主(或用戶)群體提供的特定服務。該項服務可使部分人受益，如高層電梯維修管理、檢修樓宇的公用設施。專項服務的收費，原則上以成本價格收取，按各業主的建筑面積分攤。

　　4.委托服務收費

　　為滿足業主(或用戶)特別需要而提供的個別服務，只為那些愿意接受或主動要求的人提供，一般與業主(或用戶)的日常生活關系密切，如代管車輛、代管房屋、代購商品、代接送子女入托、土木工程維修裝飾、清潔委托等。特約項目的收費，凡物價部門已有規定的，按規定執行;暫未規定的，由委托人與物業管理公司協商議定。

　　二、物業經營收入

　　物業管理公司通過經營業主管委會或物業產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得經營收入，如開展房產的銷售或租賃、經營停車場等。這些經營業務都可收取相當可觀的傭金，而形成相應房產銷售與出租等經營收入。例如，物業管理公司為房地產開發公司銷售房產，一般按售房收入的2%~4%收取傭金:或視銷售價格的高低，確定不同的提成比例。如果在售房合同中特別約定，那么傭金也可由房地產開發公司和購房業主各付2%。如果物業管理是委托管理形式，則物業管理公司代業主出租房產，雙方可簽定協議，由業主支付年租金收入的3%~5%的傭金。傭金的計付主要有以下二種方式:

　　1.業主實行物業出租方式

　　傭金標準按業主年租金收入的3%~5%計取，業主每年支付一次或分多次支付，具體由雙方協商確定。

　　2.業主實行物業出售方式

　　傭金標準按業主售房收入和物業約定使用年限計取。年傭金=(售房收入÷物業約定使用年限)×5%

　　三、多種經營收入

　　由于物業管理在我國還是一個啟動時間不長的行業，人們收入水平又普遍較低，目前各物業管理公司所收取的費用是微利的，有些公司甚至是賠本經營，所以，物業管理公司要生存和發展就必須增加積累，擴大經營規模，因而要靠多種經營取得收入。多種經營收入是當前物業管理公司發展不可忽視的重要資金來源。

　　有些新建住宅小區，由房地產開發公司按該物業總建筑面積的0.5%，撥給物業管理公司開展多種經營使用，或以成本價轉讓給物業管理公司。

　　物業管理公司開展多種經營活動的范圍非常廣泛，但是，物業管理公司要搞好多種經營，則要把自身優勢與有利機會結合起來。物業管理公司自身優勢，主要體現在圍繞物業管理來開拓多種經營領域，比如，物業管理公司開辦建材公司、裝修裝飾材料公司、衛生潔具公司，以及利用小區建設的配套設施開辦商業服務、餐飲服務、信用社、儲蓄所、電影院、卡拉OK廳、健身房、幼兒園、職業介紹所、婚姻介紹所等等。對大型的物業管理公司業說，其多種經營可以涉足物業開發經營，形成物業開發經營、管理與服務一條龍;對有條件的物業管理公司來說，則可以在其他領域進行多種經營，當然，所要付出的代價可能要更大。

　　總之，要按“一業為主、多元經營”的方針，發展多種經營業務，即從市場需求出發，以發展與物業管理相關的多種經營業務為主，諸如超市、百貨、副食品等商業，洗熨、沐浴、餐飲、幼托、娛樂、旅游、郵電、搬家等服務業，銀行、信用社等金融業，房產中介、咨詢、建筑裝潢等房地產業，這樣，就發揮了物業管理公司的優勢，既能滿足物業業主和用戶的多種需要，又能增加物業管理公司的資金來源，彌補物業管理經費的不足。因此，物業管理公司應想方設法開展多種經營活動。

篇3：公寓營業收入審核流程

　　公寓營業收入審核流程

　　一、出納員每日上午8點到前臺，根據昨日前臺收入日記表記錄收取現金，在《前臺收銀交接本》上簽字，填寫"前臺收入交款單"一式兩聯，一聯前臺留存，一聯出納記賬。

　　二、會計每日上午8點到前臺收取昨日入住登記單、客人賬單、押金收據底聯、電腦交易匯總、前臺收入日記表，根據以上原始單據審核無誤后，編制營業收入日報表報財務經理。若發現不符，應立即查證，并備注說明。

　　三、據收入日報表中明細內容，登記收入賬、往來賬。

　　四、月未電腦打出長包房所發生的費用總賬單，一份送交客人簽收認可，一份與客戶單據核對后留存財務部。

　　五、財務經理不定期對收入報表進行抽查審計。

　　簽署人：z物業管理有限公司