淺談物業(yè)管理前期介入作用

　　物業(yè)管理是建設與管理結合的紐帶，對于房地產開發(fā)企業(yè)來講，應在項目可行性研究階段就聘請專業(yè)水平較高、有一定管理經驗的物業(yè)管理公司介入。再此過程中，物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)主與非業(yè)主使用人及物業(yè)管理和運作的角度為開發(fā)企業(yè)提出物業(yè)規(guī)劃、樓宇設計、設備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售租賃多方面的建設性意見，并制定物業(yè)管理方案，這樣不僅有利于完善項目的規(guī)劃設計，而且能夠避免由于選材不當，或施工中的遺留問題給日后銷售、使用及管理帶來不便，為物業(yè)建成后的使用和管理打下良好的基礎。

　　對于物業(yè)管理公司來講，在具備一定管理經驗和專業(yè)技術人員的條件下，應主動申請參與房地產開發(fā)企業(yè)的物業(yè)開發(fā)全過程。在項目可行性研究階段，物業(yè)管理公司可憑實踐中獲得的經驗，提出物業(yè)管理方案;在規(guī)劃設計階段，物業(yè)管理公司可對規(guī)劃設計中易疏忽的問題提出指正意見;在施工階段，物業(yè)管理公司可對各種建筑材料的選用提出合理建議;在竣工驗收階段，物業(yè)管理公司可對工程質量提出嚴格要求。這樣不僅使物業(yè)管理公司對物業(yè)和各個部分充分了解，同時也使其成為有可能接受物業(yè)管理委托的公司。

　　在很多人看來，物業(yè)管理只是房地產開發(fā)的附屬，并不把物業(yè)管理行業(yè)看成是一個獨立行業(yè)。物業(yè)管理只是對以建成物業(yè)的服務與管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時介入即可。但是，總結物業(yè)管理多年的經驗，由于房地產開發(fā)建設過程中留下的缺憾，如常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調位置未考慮，排水管道未顧及，以及水、電、氣、通風、交通等配套方面存在的問題，給房產使用人和物業(yè)管理單位都帶來了諸多影響。隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，人們對物業(yè)管理的作用越來越重視。漸漸認識物業(yè)管理總是在物業(yè)建成之后介入的狀況已經不適應物業(yè)管理發(fā)展的需要，能不能讓物業(yè)管理提前介入物業(yè)建設，在物業(yè)開發(fā)項目未竣工前，直至規(guī)劃設計階段即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題，引起了人們的廣泛關注。

　　現(xiàn)代建筑，設計復雜，技術含量高，安裝、施工難度大。各種新材料的不斷投入使用，專業(yè)門類越來越廣。為了對一個物業(yè)實施有效管理，保證物業(yè)正常使用和功能的發(fā)揮，需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。目前，也有很多物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)項目實施前期介入，但大多數的前期介入都是在入住前半年左右進入的，所做的主要工作也只是就建筑安裝后期階段的工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，而沒有從實質上參與到物業(yè)項目前期開發(fā)建設中來，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，給后續(xù)的物業(yè)管理帶來很多問題。從總體上看，物業(yè)管理的前期介入一直是困擾當前物業(yè)管理的一個薄弱環(huán)節(jié)。

　　根據前期介入階段的不同，它可分為早、中、晚三類。早期介入是指物業(yè)管理公司在項目可行性研究階段即開始介入;中期介入則是在項目施工階段開始;在工程基本結束、準備竣工驗收和接管驗收時介入看作為晚期介入。

　　目前已經有一些富有遠見的房地產開發(fā)商開始嘗試讓物業(yè)管理企業(yè)在項目規(guī)劃設計階段開始提前介入，悉心聽取來自物業(yè)管理單位的意見建議，完善物業(yè)建設，完美樓盤品質，得到了市場良好的回報，也理順了后期管理的諸多事情，為正式投入使用后的物業(yè)管理奠定了良好的基礎。

　　一、早期介入物業(yè)開發(fā)，物業(yè)管理公司全程參與物業(yè)從設計施工到工程竣工驗收。

　　所以對該物業(yè)的整體情況會非常熟悉，這對物業(yè)的管理、養(yǎng)護、維修，可以說帶來許多便利:一是方便了物業(yè)管理中維修保養(yǎng)計劃的安排;二是方便了物業(yè)管理中的檢修，特別是可以縮短檢修時間;三是能夠或比較容易保證維修質量等。所有這一切，都會直接提高物業(yè)管理工作效率和工作質量，為物業(yè)管理公司向住戶提供良好的服務打下良好的基礎。

　　物業(yè)公司從項目設計開始提前介入，參與物業(yè)建設項目的優(yōu)化設計，對物業(yè)實施超前管理，為完善物業(yè)建設提出建設性意見，能夠避免許多物業(yè)建成后的使用和管理問題。這是因為，物業(yè)的設計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項目規(guī)劃設計階段，規(guī)劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題，在制定設計方案時，不可能將后期的物業(yè)管理經營中可能出現(xiàn)的問題考慮的那么全面，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上先天性的缺陷。

　　同時由于設計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔，建筑、設施的技術進步和業(yè)主需求的不斷提高都有可能使設計方案在圖紙階段就以經落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經營維護者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入，可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設計方案的討論，完善設計細節(jié)，提出一些合理的改進建議，使物業(yè)的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。

　　物業(yè)公司參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。在工程施工這個關鍵時期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質量，使所建物業(yè)達到優(yōu)良乃至優(yōu)質工程目標，但是由于人力、技術、精力等方面的原因忽視對工程質量的全面監(jiān)控。物業(yè)管理公司選派相應的管理人員介入施工質量管理，對土建結構、管線情況、設備安裝、用材性能一清二楚，提前熟悉物業(yè)中各種設備的操作和線路的來龍去脈。有利于物業(yè)的工程質量，為以后的物業(yè)管理帶來極大的方便，也為降低后期管理的操作成本，增加經濟效益，收到業(yè)主滿意，物業(yè)管理順利雙贏效果打下了基礎。現(xiàn)在很多物業(yè)質量不如人意，今天廁浴間漏，明天屋面漏，后天電梯罷工等問題，嚴重影響了業(yè)主的生活質量，造成大量投訴，業(yè)主在找開發(fā)商解決不了問題的時候，往往遷怒于物業(yè)管理企業(yè)，拒絕繳納物業(yè)管理費，使物業(yè)管理公司成了“替罪羊”。這也是現(xiàn)階段造成大量物管糾紛的主要原因。基于長期性考慮的物業(yè)管理企業(yè)提前介入后，能夠在一定程度上解決這些問題。從而避免物業(yè)建成后給使用人和管理維護服務者帶來的缺憾。

　　20**年，北京市科學技術研究院邀請我公司進行北京新天文館的物業(yè)管理前期介入工作，當時工程主體剛完工，我公司進場后通過熟悉圖紙、每日現(xiàn)場檢查和設備技術資料等多種手段，為新天文館的開發(fā)建設單位提供了多項改進意見并一一被館方采納;

　　1.新天文館每層公共走廊上方均鋪設有各系統(tǒng)的管道線路，在檢查過程中我們發(fā)現(xiàn)下層管線太密沒有人員能通過的空間，至使上層空調管道的閥門及走廊頂部的一些設備無法維修，經過和開發(fā)、設計、施工、監(jiān)理等幾方的協(xié)商，最后決定在走廊兩側的房間頂棚內按一定距離預留檢修口，這樣及對原設計沒有太大改動，又解決了以后使用維修的問題。

　　2.新天文館主體分東、西部分到四、五層連通到一起，這樣下部就形成了一個門洞形的空間，頂部距地面22米，裝有一百多盞燈具，因為原設計的燈具均需要由頂子下部拆裝，但20多米的高度一般的升降車很難達到，這樣就涉及到了日后燈具的維修更換問題。我們對多家燈具設備的了解后找到了一種可以在頂板內部拆裝的燈具，通過和各方協(xié)商對這部分燈具全部進行了更換，這樣問題便迎刃而解了。

　　3.其它諸此類問題如車庫車位的規(guī)劃、安防設備的安裝位置及布線、地下餐廳增設隔油池等處均提出了我們合理的改進建議，為北京市新天文館的投入使用和管理帶來極大的方便，也為后期物業(yè)服務管理降低了操作成本。

　　二、早期介入物業(yè)開發(fā)可以提前熟悉所安裝的設備設施，做好財務預算和業(yè)主公約、物業(yè)使用守則的制定。

　　通過初期設計建造全過程的現(xiàn)場跟蹤管理，能有事實根據較精確的進行財務預算分析，較好的控制日后的管理成本，根據物業(yè)的層次或檔次來確定各類服務標準，保證服務費用的有效使用，達到最佳效果。確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務。

　　在接管驗收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務帶來影響。有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設。物業(yè)管理公司可以根據物業(yè)管理的技術規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用住前就能正常運行。

　　三、此外，早期介入有利于安全防范和人才培訓。

　　安全工作在物業(yè)管理中占有重要地位，也是業(yè)主購房意向的重要因素，關系到物業(yè)管理公司的聲譽。物業(yè)管理人員的早期介入，使得保衛(wèi)和防火工作在物業(yè)交付使用時做到沒有漏洞，安全系統(tǒng)設施完好無損，需要時及時投入使用，把小區(qū)安全納入城市這個大系統(tǒng)中去。人才是各行各業(yè)管理水平，技術水平和企業(yè)生存發(fā)展的重要保證。物業(yè)管理也是一樣，物業(yè)投入使用時才進入的物業(yè)管理隊伍，往往倉促上陣，難免在初期的管理中導致很多不應有的失誤，也給業(yè)主留下了不好的印象，而物業(yè)的早期介入可以提前造就一批高素質的管理人才，在物業(yè)交付使用時及時提供與之相適應的優(yōu)質服務。

　　實踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設質量、確保物業(yè)在建成后漫長的使用期間順利的維護保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。但是，由于目前設計、建設、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認識重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，造成物業(yè)建成后的長期管理服務工作中，出現(xiàn)諸多問題。要解決問題，應從根本上改變人們對物業(yè)管理的概念，要認識到，物業(yè)建設相比物業(yè)管理之下只是短期行為，而物業(yè)管理則是長期的過程。做好物業(yè)管理工作對于提高物業(yè)質量，延長物業(yè)的使用壽命，有著重要的作用。而物業(yè)管理前期介入是首要的環(huán)節(jié)，如果在相關物業(yè)管理法規(guī)中，從法律的高度，把物業(yè)管理的前期介入納入法規(guī)，那么，這將對我國今后的整體物業(yè)建設質量和物業(yè)管理質量乃至人民生活質量將產生極大的促進作用，其意義將是及其重大深遠的。

篇2：物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義

　　物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義

　　現(xiàn)代高層建筑具有設計復雜，技術含量高，建設周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能，對物業(yè)實施有效管理需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。目前一些富有遠見的開發(fā)商已開始嘗試對物業(yè)項目實施前期介入管理，但大多數的前期介入都是在入住前半年左右進入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決、開發(fā)商給物業(yè)管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項目前期設計開始到物業(yè)接管驗收為止的質量監(jiān)督過程。

　　一、從項目設計開始提前介入，參與物業(yè)建設項目的優(yōu)化設計，對物業(yè)實施超前管理，為完善物業(yè)建設提出建設性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。

　　物業(yè)的設計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項目規(guī)劃設計階段，規(guī)劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題，其在制定設計方案時，不可能全面考慮后期的物業(yè)管理經營中可能出現(xiàn)的問題，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

　　同時由于設計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔，建筑、設施的技術進步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經營維護者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設計方案的討論，完善設計細節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。

　　在深圳就有此類成功案例:1999年下半年投入使用的某大廈，其絕大部分設計工作是1996年內完成的，若全部按照設計圖紙建設，則會與后期使用和經營管理要求就產生距離。作為前期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對大廈各類設備如電梯、電氣、空調、潔具、電腦布線、停車場管理系統(tǒng)進行了深入細致的調研，參與設備、材料的選型及供應商的考察選用，并親臨有關生產廠家進行實地考察。在此基礎上，從完善大廈設計細節(jié)、更好搞好大廈經營的角度提出了一系列建議，并對項目進行補充和完善。這些項目經同開發(fā)商和業(yè)主方溝通后，最終做出了更加合理的方案并付諸實施，取得了很好的效果。

　　二、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。

　　物業(yè)項目一旦建成，物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道，并且要面對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題，在關系到切身利益的條件下，它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴格，工作更細致、更周密。在建設施工階段，施工環(huán)節(jié)多，施工單位參差不齊，設備安裝、管線布置錯綜復雜，對工程質量的控制要求高。但這一階段是整個項目的關鍵時期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質量，使所建物業(yè)達到優(yōu)良乃至優(yōu)質工程目標，但是由于人力、技術、精力等方面的原因忽視對工程質量的全面監(jiān)控。盡管建設項目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結構安全等大的質量問題，對物業(yè)使用過程中經常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質量問題卻經常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護中必須面對的，通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，為以后的維修養(yǎng)護工作省去很多麻煩。

　　現(xiàn)在的物業(yè)建設，特別是高層物業(yè)建設，其結構、管線等十分復雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設施、設備的使用帶來極大的困難，甚至導致極大的浪費，特別是在目前房地產施工安裝單位尚不很了解和重視物業(yè)管理工作的情況下，某些作業(yè)者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工，從而給人住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端，為業(yè)主爭得了良好的.硬件條件。

　　此外，前期介入使物管公司能夠對物業(yè)的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業(yè)管理公司介入深圳某大廈的管理后，嚴格按照優(yōu)質工程標準.進行動態(tài)監(jiān)控，在開發(fā)商聘有監(jiān)理公司的情況下，還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風管不合理等大量工程質量問題，這些問題涉及到材料選用設備選型、配套設施、管線布置等多方面。回若物業(yè)管理企業(yè)采取提前介入，就可以很好監(jiān)督和解決此類問題。

　　三、提前熟悉所安裝的設備設施，嚴格按規(guī)范做好接管驗收工作，確保物業(yè)理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務。

　　有的開發(fā)、設計單位在物業(yè)配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè).整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務帶來影響。

　　有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設。物業(yè)管理公司可以根據物業(yè)管理的技術規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關，就日常管理維護工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使改進發(fā)現(xiàn)的問題，避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。特別是能夠及時指出安裝調試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設備系統(tǒng)中所存在的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用前就能正常運行。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護，同時嚴格按照國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。

　　同時，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結構和管線布置、設備設施基本做到心中有數，對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌;所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節(jié)省了費用，也大大縮短物業(yè)開發(fā)、經營和使用之間的過渡期。如果在發(fā)展商的授權下，在竣工驗收合同中，發(fā)展商全權委托物業(yè)管理公司在保修期內代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質量進行監(jiān)督、協(xié)調，確保物業(yè)建設質量，物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗收工作順利，接管后即能技入使用，及時為業(yè)主提供可靠的服務。

　　此外，物業(yè)管理前期介入可以更好鍛煉隊伍，避免因倉促上陣而導致的不應有失誤，給業(yè)主留下不好的印象。

　　四、前期介入的立法意義

　　實踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設質量和順利維護保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。但是，由于目前設計飛建設、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認識重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，給后期物業(yè)管理帶來諸多不便。如果從法律的高度，規(guī)定所有物業(yè)開發(fā)建設項目必須有符合一定資質條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入，那么，這將對我國今后的整體物業(yè)建設質量和物業(yè)管理質量乃至人民生活質量產生極大的促進作用，其意義將是深遠的。

　　1、法定前期介入能夠進一步促進物業(yè)建設質量的提高。

　　如果讓具有一定資質條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設項目，那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設計階段開始，從物業(yè)管理的角度，對開發(fā)項目的規(guī)劃、設計、建筑、安裝、維護和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進行主動控制，更加確保物業(yè)建設質量。

　　2、法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長期管理服務的質量奠定良好的基礎。 　　當前，很多物業(yè)(特別是老舊物業(yè))的管理服務質量不能令人滿意，其關鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務水平不高，其設計開發(fā)建設質量不符合物業(yè)管理的要求，也是影響物業(yè)管理服務質量的重要因素。如果有良好的物業(yè)管理前期介入，就可以避免或減少那些影響物業(yè)管理質量的因素，從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍，保證物業(yè)管理的服務質量才有基礎。

　　3、法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業(yè)建設和管理質量。

　　隨著經濟持續(xù)增長，我國每年建設的物業(yè)數量相當龐大，然而，從物業(yè)管理的角度去考察，真正符合物業(yè)管理要求，或者說沒有物業(yè)管理服務缺憾的物業(yè)并不是全部。這一方面與全國物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關，另一方面與物業(yè)設計、建設單位缺乏物業(yè)管理意識也很有關。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入，對提高我國物業(yè)建設、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。在當前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下，對加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動作用。

篇3：物業(yè)管理前期介入內容

　　物業(yè)管理前期介入內容

　　一、物業(yè)管理前期介入的認識

　　對于一項物業(yè)來說，存在著開發(fā)--經營--管理三個階段。從形式上看，物業(yè)管理是對物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時介入即可，并且很多物業(yè)管理企業(yè)也是這么做的，然而，從物業(yè)管理的實踐來看，并非如此簡單。我國的物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地產管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻還有很多沒有更新，物業(yè)管理一直滯后于規(guī)劃設計和施工建設。開發(fā)設計是各物業(yè)轄區(qū)能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約因素。

　　以往房地產開發(fā)商在規(guī)劃設計中考慮了房屋和配套設施建造時的方便和節(jié)約，而沒有從管理角度把房屋建成后的管理聯(lián)系起來統(tǒng)一規(guī)劃，造成建成后物業(yè)管理上的矛盾和漏洞。如現(xiàn)在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調位置未考慮，脫排水的管道未顧及，以及水、電、煤、通風、交通等配套方面存在的問題。這種整體布局上的缺陷，既使業(yè)主時有抱怨，又使物業(yè)管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補。如果開發(fā)商在規(guī)劃設計階段就選擇好物業(yè)管理企業(yè)，即利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富經驗和專業(yè)知識對規(guī)劃設計提出建議和意見，使規(guī)劃設計更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎。

　　物業(yè)管理是以經濟為手段，從事對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經營工作和提供服務，是使物業(yè)發(fā)揮最佳效應的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設計、工程建設及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此，物業(yè)管理應建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會經濟發(fā)展后居住水平提高的需要，要有一定的超前性，即從項目規(guī)劃設計階段就開始關注物業(yè)的全過程效益。物業(yè)管理是一種對物業(yè)全過程的管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)管理的前期介入。

　　這里所說的物業(yè)管理前期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設計階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段性管理。物業(yè)前期管理工作雖然尚未形成對物業(yè)運行主體的管理，但是就其管理的內涵分析，它應屬于企業(yè)管理的一個管理階段。

　　物業(yè)管理前期介入是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產開發(fā)商共同對物業(yè)實施平行或交叉管理的方法，因此，無論是對房地產開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。房地產開發(fā)商對物業(yè)進行的是硬件建設，物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行的是軟件管理。前者是形成物業(yè)，后者是發(fā)揮物業(yè)的功能作用，雖有區(qū)別但又相互聯(lián)系。對于開發(fā)商而言，進行投資決策，規(guī)劃設計，選擇適當的地段、房型及附屬設施，并通過施工建造形成物業(yè)，其目的是為了增強對業(yè)主的吸引力度。尤其在市場經濟大潮中，房地產開發(fā)商要保持其產品的競爭力，還必須有超前意識，即從高起點起步，充分考慮人們對房地產品和工作、居住環(huán)境需求的不斷變化，不僅要重視物業(yè)本身的工程質量，更應該考慮物業(yè)的使用功能、小區(qū)的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、工作或居住的安全舒適與方便等;然而對于業(yè)主而言，卻不止于此，業(yè)主還將對物業(yè)管理進行權衡。從某種意義上講，物業(yè)的硬件建設相對較為直觀，而軟件管理卻要長期相伴。

　　一個物業(yè)開發(fā)項目需要幾年時間，但其使用時間卻是幾十年，甚至上百年。隨著人們觀念的轉變，業(yè)主既會從使用者的角度，也會從所有人的角度對物業(yè)管理進行選擇、評價。在物業(yè)開發(fā)階段適時地選擇恰當的物業(yè)管理企業(yè)，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業(yè)更符合使用和管理的要求，因此，這是開發(fā)商不容忽視的重要環(huán)節(jié)。對于物業(yè)管理企業(yè)而言，首先應參與市場競爭以獲取物業(yè)的管理權。在同開發(fā)商簽訂了物業(yè)管理協(xié)議書后，即應著手配備與物業(yè)相匹配的管理人員，開展各項物業(yè)前期階段的管理工作。由于將來的業(yè)主管理委員會擁有“決定繼聘或選聘物業(yè)管理企業(yè)”的權利，因此，物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業(yè)主的服務需求，能否在業(yè)主中樹立良好的、有效的“管家”形象，對于物業(yè)管理企業(yè)來說是一個把握機會、占領市場的重大問題。毋庸置疑，物業(yè)管理前期介入將使硬件建設與軟件建設相得益彰，對物業(yè)實行前期管理不僅是物業(yè)管理者的需要，同樣也成了房地產開發(fā)商的需要，當然更是業(yè)主維護自身權利的需要。

　　二、物業(yè)管理前期介入的必要性

　　(一)促使物業(yè)竣工后返工無望的工程質量難點提前得到妥善解決

　　物業(yè)管理的基本職能是代表和維護業(yè)主的利益，對所委托的物業(yè)進行有效管理。然而在物業(yè)管理的實踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困擾著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質量、設備性能、設施配套以及綜合布局等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開發(fā)商和建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)管理過程中將之限制在最小范圍之內，就必須開展物業(yè)管理的前期介入，使物業(yè)管理前期介入同規(guī)劃設計、施工建設同步或交叉進行，這樣既可以反映以后專業(yè)化管理得以順利實施的各種需求，又可以從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的經驗和以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設計上的種種問題和缺陷，對物業(yè)的規(guī)劃、設計進行審視，對不適之處提出修改方案，優(yōu)化、完善設計中的細節(jié)，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業(yè)竣工之前，逐項加以妥善解決，減少后遺癥，保持房地產開發(fā)項目的市場競爭力。

　　(二)物業(yè)管理前期介入是對所管物業(yè)的全面了解

　　物業(yè)管理行為的實質是服務。然而要服務得好，使業(yè)主滿意，就必須對物業(yè)進行全面的了解。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結構、管線定向、設施建設、設備安裝等物業(yè)的情況了如指掌。因此，必須在物業(yè)的形成過程中就介入管理，才能對今后不便于養(yǎng)護和維修之處提出改進意見，并做好日后養(yǎng)護維修的重點記錄。唯有如此，物業(yè)管理企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務。

　　(三)物業(yè)管理前期介入是為后期管理做好準備

　　物業(yè)管理也是一項綜合管理工程，通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關系，建立通暢的服務渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外，在對物業(yè)實體實施管理之前，還應設計物業(yè)管理模式，制定相應的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關文件制度，籌備成立業(yè)主管理委員會，印制各種證件，以及進行機構設置、人員聘用、培訓等工作。物業(yè)管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗收，物業(yè)管理企業(yè)便能有序地對物業(yè)實體進行管理。

　　三、物業(yè)管理前期介入的內容

　　在物業(yè)管理前期介入階段，物業(yè)管理企業(yè)的管理內容大致可以歸納為以下幾個方面:

　　(一)物業(yè)管理企業(yè)通過投標來接洽物業(yè)管理業(yè)務

　　無論物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉換的，還是各大系統(tǒng)組建的，要獲得物業(yè)管理業(yè)務首先必須不斷開拓，通過投標競爭來接洽業(yè)務。

　　1.進行可行性、可靠性、可盈利性分析。可行性是指物業(yè)管理企業(yè)既要從自身的實際出發(fā)，考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質等級是否相符，該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業(yè)的管理權競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己強大，就不必勉強競爭。可靠性是指該物業(yè)的建設是否有保證，開發(fā)商的資信條件是否較好并能協(xié)作配合，等等。這樣做可避免管理權競爭得手后，由于開發(fā)商或建設方面的原因，使工作留有漏洞，造成今后的物業(yè)管理難以完善，給企業(yè)帶來不應有的損失。可盈利性是指物業(yè)管理企業(yè)根據自己的經營目標，測算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來正常利潤，或近期雖無利潤但企業(yè)能在該地區(qū)打開新局面，爭取更多的業(yè)務。

　　2.具體測算物業(yè)管理費用，并草擬總體管理方案。

　　3.投標競爭、洽談、簽訂物業(yè)管理合同(協(xié)議)。

　　4.選派管理人員運作物業(yè)前期管理。

　　(二)建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡關系

　　物業(yè)管理的對象是物業(yè)，而服務對象則是人，即業(yè)主和使用人。因此，物業(yè)管理企業(yè)既應與第一業(yè)主(開發(fā)商)共同協(xié)商，又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽取意見。

　　1.聽取業(yè)主或使用人對物業(yè)管理的要求、希望。

　　2.了解業(yè)主或使用人對物業(yè)使用的有關安排、打算。

　　3.參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約，并提供草擬的業(yè)主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。

　　(三)察看工程建設現(xiàn)場

　　物業(yè)管理前期介入的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應根據物業(yè)管理要求，對物業(yè)的規(guī)劃設計及建筑施工提出合理化建議。

　　1.審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監(jiān)控設備、通訊設備、給排水設備、空調設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。

　　2.對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法。

　　3.在施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。

　　4.參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計劃督促整改。

　　(四)設計管理模式，草擬及制定管理制度

　　物業(yè)管理企業(yè)在前期介入中要根據業(yè)主和使用人的希望與要求，設計日后的管理模式，制定相應的規(guī)章制度，其中還須與開發(fā)商一起草擬有關文件制度。

　　1.籌建業(yè)主管理委員會。

　　2.與開發(fā)商一起草擬物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主管理委員會章程、業(yè)主公約、裝修施工管理辦法等。

　　3.設置物業(yè)轄區(qū)的組織機構，規(guī)定各部門人員崗位責任制度，編制住戶手冊、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等。

　　4.制定上崗人員的培訓計劃，并實施計劃。

　　(五)建立服務系統(tǒng)和服務網絡

　　物業(yè)管理的專業(yè)化、社會化、企業(yè)化特征決定了其特定的環(huán)境條件，物業(yè)管理的成敗在很大程度上取決于物業(yè)管理公司與這些環(huán)境條件即與社會有關部門相互關系的協(xié)調，這里既有行政管理關系，又有經濟關系。

　　1.保安、清潔、養(yǎng)護、維修、綠化隊伍的設立或選聘，洽談和訂立合同。

　　2.同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門進行聯(lián)絡、溝通與協(xié)調。

　　3.建立代辦服務項目網絡。

　　(六)辦理移交接管事宜

　　物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)的交接做好準備。

　　1.擬訂移交接管辦法。

　　2.籌備成立業(yè)主管理委員會。

　　3.協(xié)助和辦理移交接管事項。