新體制下物業(yè)管理的目標(biāo)

　　物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)，物業(yè)管理的目標(biāo)更具有新的內(nèi)涵。探析新體制下物業(yè)管理的奮斗目標(biāo)，將促進(jìn)物業(yè)管理工作者更有明確的努力方向，并圍繞奮斗目標(biāo)積極工作，取得成效。筆者認(rèn)為，新體制下物業(yè)管理的奮斗目標(biāo)主要體現(xiàn)在以下四大方面:

　　一、為業(yè)主服務(wù)，使物業(yè)保值增值

　　發(fā)展商開(kāi)發(fā)某宗房地產(chǎn)，從概算設(shè)計(jì)、選址、項(xiàng)目可行性方案、立項(xiàng)報(bào)批、資金籌集、拆遷、建筑安裝物業(yè)形成，到市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，其目的是最大限度地追求利潤(rùn)。優(yōu)秀的物業(yè)管理公司，不僅能對(duì)物業(yè)善加愛(ài)護(hù)，使其“青春永駐”，而且一流的物業(yè)加上優(yōu)質(zhì)的服務(wù)形成最佳組合，使企業(yè)形象潛移默化地進(jìn)入市場(chǎng)，扎根在消費(fèi)者心中，形成物業(yè)自身建筑以外的價(jià)值---無(wú)形資產(chǎn)。將有形資產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)構(gòu)成的物業(yè)保值增值，為業(yè)主帶來(lái)更大的利潤(rùn)是物業(yè)管理企業(yè)的首要目標(biāo)。例如某中外合資綜合大廈的發(fā)展史，可以充分地體現(xiàn)這一理念。該大廈是一座綜合性大廈，占地2.02萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)8.7萬(wàn)平方米。接收時(shí)的使用面積為2.95萬(wàn)平方米，僅占總建筑面積的34%、營(yíng)業(yè)收入少，服務(wù)質(zhì)量差，信譽(yù)很低。采用新的物業(yè)管理后，營(yíng)業(yè)收入逐年遞增，營(yíng)業(yè)毛利逐年提高，實(shí)現(xiàn)毛利是實(shí)行現(xiàn)代物管前的3倍。三年后大廈償還了銀行貸款本息近2億元人民幣。賬面資產(chǎn)凈增0.64億。三年來(lái)大廈經(jīng)營(yíng)雖然翻了三番，但員工人數(shù)并未增加，員工工資增長(zhǎng)2.8倍。物業(yè)管理為業(yè)主帶來(lái)了豐厚的收益。

　　二、為用戶(hù)服務(wù)，創(chuàng)造安、快、暖、便、潔的時(shí)間與空間環(huán)境

　　物業(yè)管理不是管理機(jī)構(gòu)，是第三產(chǎn)業(yè)，是有償出售智力和勞務(wù)的服務(wù)性行業(yè)。物業(yè)管理是一種特殊商品，其核心是服務(wù)，即:物業(yè)管理=時(shí)間+空間+服務(wù)。所謂“時(shí)間”，就是物業(yè)管理一年365天，每天每時(shí)分分秒秒都要保證物業(yè)的安全、清潔，正常運(yùn)行;所謂“空間”，就是使用人花錢(qián)買(mǎi)下的某宗樓或某室某單元，在他使用的規(guī)定時(shí)間段里，物業(yè)管理者要常建常新，保持良好的空間環(huán)境，不要出現(xiàn)滲漏、水管堵塞、電源不通等問(wèn)題。要使“時(shí)間”和“空間”都正常，靠的是周到細(xì)致的服務(wù)。“服務(wù)”，在物業(yè)管理行業(yè)中，是有價(jià)商品。一宗物業(yè)在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)力的強(qiáng)弱，雖然因素諸多，除價(jià)格外，交通地理位置等都是人們?cè)谫?gòu)房前考慮的先決條件，但這些條件確立后，物業(yè)管理的好壞則自然成為這諸多因素中的主要因素。因?yàn)橘I(mǎi)房是一次性的，但使用確是長(zhǎng)期性的，為提供優(yōu)良的服務(wù)，創(chuàng)造安全、溫暖、快捷、方便、清潔的時(shí)間與空間環(huán)境。使用戶(hù)入住后，水、電、氣、電梯、小區(qū)環(huán)境、服務(wù)設(shè)施、治安等系列配套設(shè)施都能跟上，從而使住戶(hù)買(mǎi)得放心，住得安心。居民要想住得舒適，關(guān)鍵還在于物業(yè)管理。因此，物業(yè)管理作為服務(wù)行業(yè)，已成為商品房促銷(xiāo)，為使用者提供方便的重要手段。

　　三、為社會(huì)服務(wù)，使家庭、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展

　　以經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)為基本特征的中國(guó)現(xiàn)代化進(jìn)程，對(duì)住宅建設(shè)需求巨大、城市建設(shè)任務(wù)繁重、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房急驟增加、人民群眾安居樂(lè)業(yè)要求提高。這種狀況，對(duì)物業(yè)管理的需求不言而喻。管理好這些物業(yè)，使家庭、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，是物業(yè)管理者的責(zé)任和宗旨。

　　物質(zhì)文明與精神文明的程度，是衡量一個(gè)國(guó)家、一個(gè)地區(qū)現(xiàn)代化和發(fā)達(dá)程度的標(biāo)志。物業(yè)管理是城市建設(shè)的窗口，是城市管理現(xiàn)代化的重要標(biāo)志，我國(guó)城市管理也有不少先進(jìn)典型:張家港市，熱鬧而不失潔，繁華而不失雅;成都錦秀花園，市政配套設(shè)施齊全，建筑質(zhì)量過(guò)硬，更可貴的是物業(yè)管理工作出色，服務(wù)項(xiàng)目多，服務(wù)周到細(xì)致，連很挑剔的日本客人都贊不絕口，推薦其他人員入住。因此通過(guò)物業(yè)管理，推動(dòng)和協(xié)調(diào)物業(yè)內(nèi)的業(yè)主和租戶(hù)之間的人際關(guān)系，建立起互利互惠、和睦共處的鄰里關(guān)系，使物業(yè)這類(lèi)貴重資產(chǎn)和高價(jià)商品得以發(fā)揮最大效益。

　　四、為企業(yè)服務(wù)，求生存、求發(fā)展、求效益、求形象

　　物業(yè)管理公司是有償出售智力和勞務(wù)的經(jīng)營(yíng)型企業(yè)，獲取利潤(rùn)是其基本生存的基礎(chǔ)，也是發(fā)展的需要。傳統(tǒng)福利型房屋管理之所以難于起到管理的作用，根本原因就是沒(méi)有經(jīng)費(fèi)來(lái)源保證業(yè)務(wù)的開(kāi)展，僅僅維持電燈能亮，水管有水的基本設(shè)施運(yùn)行的局面。物業(yè)管理公司要求的生存和發(fā)展，在管理體制上要嚴(yán)格按現(xiàn)代企業(yè)制度辦事，在運(yùn)行機(jī)制上要實(shí)行獨(dú)立自主、自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營(yíng)、自我發(fā)展的道路。但是，物業(yè)管理公司所賺取的利潤(rùn)不可能是暴利，只能是微利，一旦失去用戶(hù)的信任，也就失去生存的基礎(chǔ)。物業(yè)公司生存靠服務(wù)。

　　中國(guó)大陸的物業(yè)管理雖然起步較晚，但隨著gg開(kāi)放不斷深化，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日趨活躍，房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的崛起和房產(chǎn)管理體制改革加快，物業(yè)管理于80年代初在我國(guó)沿海城市逐漸興起，深圳市1993年就有專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司逾百家，并成立了全國(guó)首家物業(yè)管理協(xié)會(huì)，如深圳市海麗大廈物業(yè)管理公司和蓮花二村物業(yè)管理公司，在管理上都有獨(dú)到之處，北京市裕中西里小區(qū)、花家地小區(qū)、恩濟(jì)里小區(qū)、保利大廈物業(yè)管理不僅得到用戶(hù)的認(rèn)可和同行的稱(chēng)贊，而且對(duì)自身企業(yè)的發(fā)展也創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)。

　　綜上所述，筆者認(rèn)為，物業(yè)管理在我國(guó)尚屬起步，物業(yè)管理公司在發(fā)展過(guò)程中將會(huì)遇到很多曲折和困難，但只要我們明確了奮斗目標(biāo)，就會(huì)腳踏實(shí)地、艱苦努力，朝著既定的方向邁進(jìn)，并且會(huì)取得輝煌的成就。

　　佳美物業(yè)公司李雁鄂

篇2：物業(yè)知識(shí)教材：小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)與原則

　　物業(yè)知識(shí)教材：小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)與原則

　　依據(jù)建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“管理辦法”)的要求，居住小區(qū)的物業(yè)管理從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始工作時(shí)就應(yīng)當(dāng)進(jìn)行。“管理辦法”第五條規(guī)定:“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理。”

　　為了對(duì)物業(yè)管理公司的選聘與對(duì)管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督，“管理辦法”第六條規(guī)定“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)管委會(huì))。

　　一、管委會(huì)的組建及其權(quán)利與義務(wù)

　　(一)管委會(huì)的組建

　　該委員會(huì)是在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。

　　(二)管委會(huì)的權(quán)利與義務(wù)

　　管委會(huì)的權(quán)利:

　　1.制定管委會(huì)章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人，使用人，維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利;

　　2.決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司;

　　3.審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計(jì)劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施;

　　4.審查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行。

　　管委會(huì)的義務(wù):

　　1.根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的意見(jiàn)和要求，對(duì)物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督;

　　2.協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作;

　　3.接受住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督;

　　4.接受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、各有關(guān)行政主管部門(mén)及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。

　　二、小區(qū)交付使用前物業(yè)公司的主要管理工作

　　城市新建居住小區(qū)的物業(yè)管理，從規(guī)劃階段開(kāi)始到住戶(hù)入住前，其物業(yè)管理從三個(gè)階段進(jìn)行。物業(yè)公司專(zhuān)業(yè)管理前，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)公司簽訂合同分別同步管理(以上的管理為“同步介入”或稱(chēng)為“超前管理”);居住小區(qū)物業(yè)管理。其中，第二階段的物業(yè)管理具有一定特殊性，依據(jù)不同的管理項(xiàng)目。

　　三、居住小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)

　　建設(shè)部“管理辦法”的制訂，有兩個(gè)重要的目的:一是“為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境”;二是“對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備......進(jìn)行維護(hù)修繕和整治”。這一目的，要求居住小區(qū)物業(yè)管理通過(guò)以下管理的目標(biāo)來(lái)實(shí)現(xiàn)。

　　第一是社會(huì)效益。

　　這表現(xiàn)為居民提供一個(gè)整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境。這種安全、舒適的居住環(huán)境以交通、綠化、衛(wèi)生、文化、教育和娛樂(lè)為一體的整個(gè)社區(qū)環(huán)境，它對(duì)調(diào)解人際關(guān)系、維護(hù)社會(huì)安定團(tuán)結(jié)具有重要的意義。

　　第二是經(jīng)濟(jì)效益。

　　這種經(jīng)濟(jì)效益從以下幾方面表現(xiàn)出來(lái):一是從政府方面來(lái)說(shuō)，不僅它改變了以往政府用于房屋維修、環(huán)衛(wèi)、綠化和其他公共市政設(shè)施上的費(fèi)用，而且還可以向物業(yè)管理企業(yè)收取稅收。二是從業(yè)主方面來(lái)看，物業(yè)的專(zhuān)業(yè)和科學(xué)管理，對(duì)維護(hù)好房屋住宅及附屬設(shè)備、設(shè)施，延長(zhǎng)其使用壽命，從而保障業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益。最后，從開(kāi)發(fā)企業(yè)以及住宅小區(qū)物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，居住小區(qū)的社會(huì)效益有利于房產(chǎn)的銷(xiāo)售和資金的周轉(zhuǎn)。物業(yè)管理通過(guò)各種有償服務(wù)，既便利于居民生活，又可取能得一定的經(jīng)濟(jì)效益，從而增加管理費(fèi)用的來(lái)源。

　　第三是環(huán)境效益。

　　居住小區(qū)的物業(yè)管理，通過(guò)小區(qū)內(nèi)的綠化、上下水及用煤、液化氣的專(zhuān)業(yè)管理，不僅有助于人的身心健康，還將對(duì)城市建設(shè)產(chǎn)生積極的影響。

　　四、居住小區(qū)物業(yè)管理的原則

　　物業(yè)公司是一種服務(wù)型行業(yè)，它不僅具有獨(dú)立的法人資格，又是自負(fù)盈虧、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的企業(yè)，居住小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)，應(yīng)密切聯(lián)系服務(wù)與經(jīng)營(yíng)來(lái)進(jìn)行。為此，它遵循的主要原則是:

　　1.業(yè)主自治自律與專(zhuān)業(yè)管理相結(jié)合。

　　住宅小區(qū)物業(yè)管理首先應(yīng)遵循業(yè)主自治自律與專(zhuān)業(yè)化管理相結(jié)合的原則。業(yè)主自治自律是基礎(chǔ)，但住宅小區(qū)的管理又具有技術(shù)性、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)的特點(diǎn)，必須以專(zhuān)業(yè)化管理為主;住宅區(qū)的日常管理工作，是大量的、繁瑣的，離不開(kāi)居民的支持。因此增強(qiáng)居民的群體意識(shí)，依靠和組織群眾參與管理、發(fā)揮業(yè)主自治自律的作用，是實(shí)行這一原則的關(guān)鍵。

　　2.服務(wù)至上、寓管理于服務(wù)之中。

　　住宅小區(qū)的物業(yè)管理是一項(xiàng)服務(wù)性很強(qiáng)的工作，關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)的生活、休息、文娛、安全、衛(wèi)生、教育、體育等諸方面。住宅小區(qū)管理中的服務(wù)工作，具有長(zhǎng)期性和群眾性的特點(diǎn):服務(wù)時(shí)限很長(zhǎng)，往往幾十年以上;服務(wù)對(duì)象范圍很寬，男女老幼，各行各業(yè)，且流動(dòng)性大、變化快。因此，必須堅(jiān)持“服務(wù)至上，寓管理于服務(wù)之中”的原則，樹(shù)立“為民服務(wù)、對(duì)民負(fù)責(zé)”的指導(dǎo)思想。

　　3.所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離。

　　實(shí)行所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)兩權(quán)相分離，是現(xiàn)代物業(yè)管理與舊式的房屋管理本質(zhì)區(qū)別之一。這是針對(duì)城鎮(zhèn)居民住宅小區(qū)，特別是舊有居民住宅小區(qū)存在的“兩權(quán)”不清問(wèn)題提出來(lái)的，目的在于解決分散管理與統(tǒng)一管理的矛盾。房屋及小區(qū)環(huán)境內(nèi)各種設(shè)備是一個(gè)有機(jī)的統(tǒng)一體。若按分散的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬由產(chǎn)權(quán)單位或產(chǎn)權(quán)人自行管理，顯然弊端很多。因此，必須實(shí)行所有權(quán)與管理權(quán)兩權(quán)分離，在依法確認(rèn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的前提下，實(shí)行管理經(jīng)營(yíng)權(quán)的集中統(tǒng)一。由一定物業(yè)管理企業(yè)對(duì)某一居民住宅小區(qū)實(shí)行統(tǒng)一管理、綜合治理、全方位服務(wù)。

　　4.企業(yè)經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算。

　　必須改革原有管理體制，實(shí)行政企分開(kāi)，使管理機(jī)構(gòu)成為經(jīng)濟(jì)實(shí)體，具有相對(duì)獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，逐步實(shí)現(xiàn)住宅經(jīng)營(yíng)管理的市場(chǎng)化。

　　5.有償服務(wù)和費(fèi)用合理分擔(dān)。

　　物業(yè)管理企業(yè)要搞好管理，實(shí)行優(yōu)質(zhì)服務(wù)，就必須有資金來(lái)源。資金的主要來(lái)源是業(yè)主和用戶(hù)，因此要實(shí)行有償服務(wù)、合理分擔(dān)的原則，物業(yè)管理企業(yè)提供的管理和服務(wù)是有償?shù)模瑧?yīng)該本著“量出為入、公平合理”以及“誰(shuí)享用，誰(shuí)受益，誰(shuí)負(fù)擔(dān)”的原則，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主及使用人共同合理分擔(dān)。