思考機關事業單位推行物業管理若干問題
規范發展物業管理工作，獨立進入市場，實行企業化管理，專業化組織，規范化經營是“十五”規劃關于加快發展服務業的重要內容之一。近年來，機關后勤社會化改革的步伐不斷加快，物業管理作為機關后勤社會化改革的重要內容，也取得了一定的進展。據此，通過對甘肅省氣象局物業管理中心的工作實踐，看到了機關事業單位推行物業管理給后勤改革帶來的生機和活力，現就進一步推行機關物業管理的若干問題談點認識。
一、機關事業單位推行物業管理勢在必行
物業管理模式最早出現在19世紀60年代工業蓬勃發展的英國，后來普及推廣到世界各國。我國大陸最早實行物業管理的是1981年3月10日在深圳涉外住宅小區“怡景花園”成立了物業管理公司。20年來，深圳學習香港和國外的經驗，實施物業管理取得了成功并開創了祖國大陸物業管理的先河，物業管理發展迅速，并且社會化
、專業化、市場化的物業管理體制初步建立。物業管理的成效不僅關系到業主的生活品質和切身利益，而且關系到機關后勤改革和發展的成效以及開發物業管理企業化品牌形象的延續。隨著機關后勤社會化改革的不斷深入，物業管理作為機關后勤社會化改革的一項重要內容，必將得到迅速發展和廣泛推行。
1、推行機關物業管理是后勤社會化改革的客觀要求。
物業管理是后勤改革的必由之路，物業管理是一種服務，服務需要標準化、上水平。服務是滿足顧客需要，供方與顧客之間接觸的活動和供方內部活動所產生的結果。
機關后勤社會化改革，是當前正在進行的黨政機關事業單位機構改革的重要內容。機關后勤社會化改革的實質，就是要突破傳統的計劃經濟體制下，機關行政部門管理后勤的模式，把原有的后勤部門與主體相分離，使之成為第三產業，走向服務市場，以至與社會融合。因此，機關物業管理中心就是按照市場經濟的規律和政府機構改革的要求成立的，是把機關行政部門部分經營、服務和保障的內容分離到社會化的物業管理中心，進入市場，實行有償服務，獨立經營，自負盈虧。機關物業管理中心是適應機關體制改革的需要，無論從形式到內容都符合機關后勤社會化改革的要求。
2、推行機關物業管理是適應社會主義市場經濟體制的需要。
物業管理在我國的產生和發展同市場經濟的發展有著密切的聯系。市場經濟的發展是產生物業管理的條件，物業管理是市場經濟發展的必然產物，它們是相輔相成，互相促進，共同發展的。市場經濟的發展為物業管理創造了條件，物業管理為市場經濟充實了內容。隨著市場經濟的發展，物業管理作為一門獨立的產業正在蓬勃興起。從廣義上說，物業管理是指一切有關房地產發展、租賃、銷售及售后服務，服務是一種特殊商品，其過程與結果具有一定的確定性；狹義的物業管理是按照合同，對已竣工驗收并投入使用的各類房屋建設和所屬配套設施及場地以經營方式進行管理，同時對房屋區域周圍的環境(清潔衛生、安全保衛、公共綠化、道路養護)統一實施專業化管理，向住用人提供多方面的綜合服務，是集管理、經營、服務為一體的有償服務，實行社會化、專業化、企業化經營，其最終是實現社會化、經濟環境效益同步發展。由于歷史的原因，機關后勤服務保障工作往往由于管理水平低，常常是捧著金碗要飯吃，甚至成為機關的花錢大戶，領導不滿意，群眾有意見，向來是人們關注的焦點。機關推行物業管理，可以充分發揮市場經濟的調節優勢，優化資源配置，即可以使機關一些閑置資源合理利用，又同社會上的物業公司競爭市場，以最好的服務滿足住用人的要求，不但贏得了住用人的供需和信任，而且贏得了市場，擺脫了機關單位因財力緊張而搞不好后勤保障的困境，還可為機關增加新的財源，取得服務和效益雙豐收的效果。這就是適應市場經濟體制要求給機關后勤管理帶來的好處。
3、推行機關物業管理是城市社區建設的需要。
機關物業管理中心的服務范圍，主要是機關辦公區和家屬居住區。而這個特定區域往往是住宅地一個相對獨立的生活“小區”，有辦公、購物、休閑、娛樂、衛生、安全保衛等眾多的服務內容，可以說是一個小社會，是城市中的一個社區。根據國家社區建設的標準和要求建設好機關大院和家屬院，創建“文明單位”、“文明大院”，使之成為“環境優美、治安良好、生活便利、人際關系和諧的現代化文明小區”。優質服務包括物質文明和精神文明的內容，機關物業管理中心要在社會上有一席之地，在市場上有競爭能力，就必須在“兩個文明”建設上都要有所作為，要以優良的作風，提供優質的服務，創造優美的環境，達到促進兩個文明建設，實現文明單位的目標。甘肅省氣象局物業管理中心堅持服務宗旨，提出了讓“領導滿意，職工滿意，社會滿意”的“三滿意”服務標準，盡心竭力為住用人提供優質服務，創造優美環境，贏得了內外好評，在他們辛勤努力的工作下，2000年被蘭州市城關區評為“精神文明建設暨城市管理工作先進單位”。20**年中國氣象局、省文明委員會授予“全省氣象系統文明單位暨文明機關”。今年9月，又被省委省政府授予“全省文明系統”，得到了國家氣象局領導和本系統職工的好評，創造了良好的社會效益和經濟效益。
4、推進機關物業管理是對增強職工生活水平不斷提高的需要。
職工對住房問題的關切從有無轉為大小，繼而更加關注環境和社區服務。同時，隨著房改的深入，廣大住戶擁有了屬于自己的產業，對保持房屋和附屬設施的完好，以達到保值、增值的觀點也逐步樹立，使物業管理的好壞，已經成為居民選購住房考慮的重要因素，物業管理為越來越多的人所接受，其行業地位不斷攀升，外部環境逐步改善。
二、物業管理發展中存在的主要問題及面臨的困難
物業管理發展中存在的主要問題是:
1、法制建設滯后。物業管理涉及物業、業主委員會、物業管理公司之間諸多權利義務關系，盡管這些年來國家和地方出臺了一些規范物業管理的法規政策，但目前物業管理中發生的大量矛盾糾紛仍得不到及時解決，司法機關也缺乏法律依據難以及時處理。因此，加快物業管理的立法程序，盡快建立符合我國國情的物業管理法律法規體系，已成為保障行業健康發展的當務之急。
2、產權關系不明晰。受產權人的委托實行管理服務，應以產權明晰為管理的基礎。但是行業住宅小區房屋的共用部位、共用的設施設備及小區配套的房屋、設施設備、道路、場地等產權界定尚未明確，責、權、利難以界定，給物業管理和收費帶來困難。
3、建管之間缺乏有效銜接。項目規劃設計、施工建設階段遺留下較多的問題，建與管脫節造成物業管理先天不足。有的工程質量低劣，有的配套設施因超投資計劃而不夠完善，有的建設單位對物業管理作出不切合實際的承諾，都將給后續的管理帶來許多困難。
4、業主與物業管理企業雙向選擇的機制尚未建立。在大多數地區物業管理的市場環境還沒有形成一定的氣候。業主與物業管理企業雙向選擇的機制尚未建立，缺乏競爭，市場沒有活力，企業沒有壓力，廣大業主沒有選擇管理者的權利。
5、物業管理的收費亟待規范、完善。目前，由于職工工資中還沒有足夠的住房消費含量，很多地方與物業管理的收費定價主要考慮住戶的承受能力，收費標準低于成本核算，物業管理企業虧本經營，舉步維艱。也有的物業管理企業存在收費偏高，多收費、少服務的問題，引起住戶的不滿。
機關推行物業管理，其服務職能沒有改變，服務對象也沒有改變，只是服務的方式發生了變化，由多年來受計劃經濟體制影響的機關行政管理行為，立即轉向市場經濟體制下的物業管理行為。在這個轉型過程中，還有許多矛盾和困難，主要表現在以下六個方面:
一是思想觀念轉變困難。機關后勤人員長期在計劃經濟體制下形成了“優越感”，一下子轉變到市場經濟條件下的企業員工，這個角色轉換使一些員工思維定勢不能及時轉變，特別是一些老人留戀于“鐵飯碗”，認為物業管理是市場行為，風險大，搞不好就要丟飯碗，因而思想顧慮較大。
二是起步發展困難重重。機關后勤社會化改革過程中成立的物業管理中心，已由機關“行政事業單位”轉換為“企業單位”以后，情況千差萬別，大多是規模小、資金少、市場競爭力不強，很難進入市場發展壯大。
三是行業隊伍素質偏低，人才短缺以及缺乏管理經驗和技術等。市場的競爭，歸根結底是人才的競爭。物業管理作為專業的管理，需要各類高素質的人才。應當有計劃、有步驟地加強物業管理人才的培養，努力造就一支懂經營、善管理、有技術、業務精的行業經營管理隊伍，因而，促使管理、技術人員專業知識不斷更新，促進職工服務技能全面提高的任務非常緊迫。但目前機關物業管理的職業化隊伍尚未形成。機關物業管理中心的人員主要來自機關后勤和機關機構改革分流人員，一些人年齡偏大，文化程度偏低，素質狀況差異較大，而且員工們還存在著過去那種“坐等服務”、服務態度生硬、服務方式單一等服務質量問題，這樣的實體，很難一下子打開市場局面，使物業管理作為專業化的管理。
四是面臨著服務保障與增效創收的矛盾。由于機關物業管理中心是面向市場，實行成本核算，有償服務，所以在服務和效益方面面臨矛盾。一方面，本機關一些干部職工對有償服務不理解，認為物業管理中心是機關的一部分，應該無償優質的為機關提供服務，有多少錢就提供多少服務，很容易發生服務和效益上的矛盾。
五是很難擺脫行政干預和“紅眼病”的干擾。一旦物業管理中心在市場經濟的大潮中有所作為，效益可觀，難免使機關其他部門或人員眼紅，以及進行各種行政干涉。
六是面臨著廉潔自律的考驗。目前屢禁不止的社會和企業內部以權謀私、大吃大喝、辦事不公等腐敗現象的存在，使人們對機關物業管理中心這個自主經營實體的廉政建設也普遍關注，擔心他會成為滋生腐敗的溫床。
三、機關事業單位搞好物業管理的思路及對策
機關物業管理是后勤社會化改革中涌現出來的新生事物，是市場經濟的產物。九屆全國人大四次會議通過的《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十個五年計劃綱要》明確提出要“規范發展物業管理業”。這一重要決策指明了物業管理的發展方向。當前，物業管理正在房地產業與其他服務業相結合的基礎上發展成為一個相對獨立的行業。隨著市場經濟的發展，機關物業管理中心的職能和作用將越來越顯得重要，不但要服務和保障好機關事務，而且要面向社會，參與市場競爭，實現管理專業化，服務社會化，經營產業化的目標。在今后一段時間里，物業管理的指導思想是:以改善群眾居住條件、促進社會經濟發展為中心，以建立業主自治與物業管理企業專業化管理相結合的社會化、專業化、市場化的專業管理體制為目標，以培育市場、規范市場為重點，加快立法步伐，加快機制轉換，加強監督指導，盡快提高服務質量，樹立良好的物業管理行業形象，推進物業管理的健康發展。從甘肅省氣象局推行物業管理的實踐看，做好機關物業管理:
1、必須貫徹改革的思想，轉變觀念，與時俱進。
代表中國先進生產力的發展要求，代表中國先進文化的前進方向和代表最廣大人民的根本利益，是新時期全面加強和改進黨的建設的偉大綱領，也是機關后勤改革的行動指南。機關物業管理中心是機關后勤社會化改革的產物，是一項新生事物。改革的開端，在于思想觀念的轉變，改革的深化，在于服務方式的更新，改革的標志，在于發展生產力，改革的成效，在于提高職工的生活待遇。因此，機關物管人員只有進一步貫徹改革的思想，轉變觀念，才能與時俱進，抓住機遇迎接挑戰。在市場經濟和機關后勤社會化改革的大潮中有所作為。更新觀念就是要樹立強烈的“服務”意識，破除傳統的“等靠要”，革除自我保護、坐等服務的作法，對內實行全方位的優質服務，對外開展單項或多項有償服務。轉變觀念就是要教育物管人員認清市場經濟和后勤社會化改革的形式，增強危機感、緊迫感和責任感。改革在日益深化，社會在不斷發展，機關后勤保障和服務就是要不斷適應市場經濟，按照市場經濟的規律運作。社會上的物業管理公司在服務和管理上都注重質量，不斷改革，不斷提高水平，擴大了生存和發展的空間。如果機關后勤服務保障機構不改革，不和市場經濟接軌，不實行物業管理，還是過去的那種修繕隊，就會被時代所淘汰。所以，機關后勤管理部門，特別是物業管理部門，一定要轉變觀念，增強緊迫感，勇闖市場經濟的大潮。
2、必須堅持“以人為本”的原則，重視做好物管人員的思想政治工作。
機關物業管理人員的來源復雜，年齡、文化、技術等個體素質差異大，加之物業管理工作時間的不確定性，工作內容的多樣性，管理和服務的規范性，對物業管理人員的要求比較高。首要的是要有高度的事業心和強烈的責任感。這種事業心和責任感的建立，就是要堅持“以人為本”的原則，大力加強物管人員的思想政治建設和精神文明建設，為提高服務質量提供有力的思想保證和精神動力，不斷增強服務意識和敬業精神。首先要抓好職業道德建設，切實加強物管人員的素質教育，培養高尚的思想道德，增強服務意識，弘揚愛崗敬業、無私奉獻的精神；其次要大力開展精神文明建設，教育職工樹立“窗口”意識、“形象”意識，深入開展以“三優一滿意”為主要內容的文明服務活動，創建“文明單位、文明機關、文明窗口、文明社區”；第三是做好深入細致的思想政治工作，進一步統一職工思想，釋疑解惑，最大限度地調動職工的積極性。要建立領導與職工談心制度，定期了解職工的思想，關心職工的生活和切身利益，想方設法提高職工福利，解決好職工的衣食住行，改善職工的生活條件，解決他們的后顧之憂；第四要豐富職工的業佘文化生活，利用各類節日組織召開座談會或開展不同形式的紀念活動、舉辦文藝匯演、辦黑板報等，讓職工暢談體會和感想，激勵職工積極向上的精神，使職工熱愛物業管理工作，熱愛本職崗位，從而更好的展現職工的新面貌，樹立物管中心的新形象。
3、必須積極爭取各方面的關心和支持，努力營造良好的生存環境。
機關物業管理中心，既要實現社會化服務，又是所在機關的一個服務保障機構，面臨的環境比較獨特，具有一定的優越條件。因此，機關物業管理中心要正確把握好這些有利因素，積極為自己的發展創造良好的環境。首先要積極爭取單位領導的關心和支持，取得各級領導特別是黨政一把手的重視，求得他們的指導和幫助，在人力、物力、財力上給予支持和政策上的傾斜。其次要積極爭取各級政府支持，特別是在物業管理剛剛起步階段，應在資金信貸和稅收政策方面，按國家規定的有關政策，對機關物業管理中心在稅收、物價、辦證等方面給予優惠和支持，扶持機關物業管理中心的發展。再次要積極爭取本單位住用人的關心和支持，積極承攬服務內容，贏得機關干部職工和家屬的理解信任和支持，不斷擴大服務空間，開拓服務市場。
4、必須樹立高度負責的精神，全心全意搞好服務保障工作。
服務是機關物業管理的宗旨，同時也是機關物業管理的基本職能。國辦發147號文件明確指出:機關后勤要“堅持為機關服務的宗旨，不斷提高后勤保障能力和水平”。提高服務保障能力，一要轉變服務觀念，改變服務方式，由輸血型服務轉變為造血型服務，由被動型服務轉變為主動型服務，由應付型服務轉變為優質型服務，才能適應市場經濟規律，滿足不同層次服務需求。二要強化職能意識，建立崗位責任，通過層層簽訂責任書，使各級各類人員切實明確自己的職能和責任，減少和避免因職責不清造成服務不到位的現象，并定期對落實責任制情況進行檢查、總結，兌現獎懲。三要理清思路，突出重點，物業管理中心的服務思路應當是:按照先易后難、逐步發展的路子，首先從家屬生活住宅區作起，包括新建小區或宿舍樓，其次逐步發展到對辦公區實行物業化管理。要按照社會上物業管理公司的管理模式集管理、經營、服務為一體，以服務、便民、微利為宗旨，以公共服務、專項服務、特約服務為特色，管理與服務并舉，以管理促進服務，以服務促進發展，以發展擴大生存環境；再次對外開展物業管理，逐步成為一支社會化、企業化、經營型的物業管理隊伍，最終走出一條適合機關后勤，適應社會主義市場經濟體制的物業化管理新路。物業管理是個微利行業，只有實現規模經營，才能獲得更大的盈利，從而更好的為業主服務。在運行機制上，必須打破封閉的自我保護的運行模式，才是物業管理的根本出路。
5、必須貫徹依法管理的思路，建立和完善機關物業管理的有效機制。
市場經濟是法制經濟。為了提高物業管理中心的服務質量和水平，必須建立健全與市場經濟相適應的物業管理制度和辦法，使之有章可循，按標準辦事。建立有效的物業管理體制，主要包括:領導體制、內部組織機制、管理決策機制、自我積累發展機制、用人、用工和分配機制、競爭機制等內容。要根據機關公用房屋和住宅區域的實際，借鑒社會上物業管理的有益經驗，制定《機關物業管理章程》等規章制度，規范服務和收費標準，使物業管理在規范的基礎上運作。同時，在內部管理上，也可做到用制度監督，用制度約束，用制度管理，防止和克服用人用工不公、亂收費、亂開支和化公為私等腐敗現象的發生。
實踐證明，要是沒有廣泛深入的觀念更新和體制改革，機關物業管理的發展就邁不開步子。所以，通過對省氣象局近幾年推行物業管理的作法看，堅持以穩定為基礎，以改革為動力，以發展為主題，以提高職工生活為目標，增強了后勤保障能力和經濟實力，彌補了機關后勤經費的不足，改善了機關的工作生活條件，減輕了國家財政負擔，使職工生活得到了改善，為事業的壯大發展贏得了機遇，創造了條件。
楊玉成
篇2：如何做好機關辦公樓物業管理工作
如何做好機關辦公樓物業管理工作
后勤管理與后勤服務是機關工作的基石。物業管理在機關后勤工作中又占有相當重要的地位。從目前物業管理工作情況看，主要有以下五個方面的任務:
-是房屋的維修與管理。辦公樓交付使用后，由于受自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、災害因素的相互交叉影響，房屋會逐漸陳舊、破損，使用價值也會逐步降低。為了延緩這個過程，就需要經常對辦公用房進行維護、保養和修繕，以保持辦公房原有的使用功能，防止、減少和控制其破損，使物業管理達到保值、增值的目的，這是最常見的工作內容之一。
二是設施設備的管理。即以一定的科學管理程序和制度，按照一定的技術管理要求，對各種設備的日常運行和維修進行有效的管理，主要包括高低壓配電供應、給排水、空調、消防、電信通訊、衛視、圖像監控、紅外線報警，綜合布線及電梯的管理等。
三是清潔衛生管理。主要是公共部位衛生保潔，領導辦公室、會議室、接待室、閱覽室、健身房、活動室、招待所的清潔等服務，為機關辦公提供清潔的環境。
四是內部會議、來客接待的服務管理。主要是為會議及與會者在會前、會中提供服務，包括會場布置、會場服務、花卉擺放、音響操作等。通過接待服務，展現機關服務中心服務人員的風貌。
五是治安保衛及消防管理。主要是門衛、安全監控及停車場的管理。這項工作在物業管理中占有重要的地位，管理難度大，服務性也強。通過以上五個方面的管理服務，為機關提供一個整潔、舒適、文明、安全、方便的辦公環境。
辦公區的物業管理，有著與住宅及其它物業管理不同的特點:
一是技術密集。隨著現代科學技術的發展，辦公自動化程度越來越高，辦公樓內的各種設備、設施日益先進，不但維修難度增大，而且對管理人員、專業人員的要求也較一般其他物業管理人員要高。
二是政務活動頻繁。辦公樓是政務活動場所，會議多、來訪客人多、聯系工作的人員多，安全管理及衛生服務的任務是一般住宅物業管理所不能相比的。
三是涉密性強。服務的對象是市級稅務機關，領導的活動、內外的交往、文件的制發與傳閱、會議的內容，從商業的角度看都帶有一定的機密性，安全及保密管理非常重要。
四是服務管理要求高。領導參加的會議服務、衛生保潔、客房等，要按星級飯店標準要求，供電通訊上一刻不能間斷，節假日、休息日要正常運轉，這不僅加大了服務人員的工作量，而且要求服務人員具有較高的服務技能及較強的服務意識和敬業奉獻精神。
根據以上的任務與特點，筆者認為搞好物業管理一定要堅持服務宗旨，著眼機關特點，倡導團結務實作風，發揚敬業奉獻精神，努力為大家提供優質、高效、滿意的服務。必須從以下幾方面著手:
一、要抓在崗人員素質
服務中心人員比較分散，所擔負的工作也分散在南北兩樓的各個層面之中，并受到眾多人員的監督和檢驗。服務中心的工作一旦發生失誤就會“通天”。人員的分散性、任務的特殊性、失誤的公開性，要求我們必須重視人員素質。對此，筆者認為主要是把好“三關”:
一是人員進人關。服務中心目前在用人上采用的是合同工、臨時工、外包工相結合的彈性用工制度，而且合同工、臨時工的比例較大。這部分人主要安排在車輛駕駛、廚師、水電維修、衛生保潔及安全保衛崗位上。這些工作人員，直接為領導服務、為機關服務、為基層服務，保潔工還直接觸到領導的辦公處(室)，涉密性強。在選拔這些人員時，要進行適當的面試、政審、試用，同時在文化程度、外在氣質上有一定要求，在政治上要求嚴，以保證隊伍的純潔性。
二是思想教育關。主要是以職業道德教育為重點，要抓好社會公德、家庭美德、職業道德的“三德”教育。以增強服務意識、責任意識，樹立責任重于泰山的主人翁思想，使其自覺做好服務工作，即使是在無人監督的情況下，也能自覺按照規程操作，規范服務。
三是跟蹤監督關。對招聘的所有工作人員，對其工作、思想要跟蹤考察，及時發現問題，該辭退的辭退，該調整的調整，不姑息遷就，不能等出了問題再作處理。通過這些工作建設一支肯服務、守紀律、能戰斗的服務隊伍。
二、要抓服務技能
有些人誤認為物業管理就是“掃掃地”、“倒倒水”、“看看門”、“換換燈泡”，不需要技術，只要出點力就行了。如不克服這些錯誤的觀念，就會忽視技術人才的引進使用，導致技術力量薄弱，服務質量低下的局面。現代辦公樓一般都是智能型的，設施設備自動化程度高，技術含量也高。實踐證明，物業管理運作過程中涉及的知識面很寬，技術要求也高。不能光憑良好的愿望，還要有真本領。業務技術水平的高低，直接關系到服務的質量，關系到服務中心的工作效率。
因此，筆者認為應注意通過不同形式培訓提高在職服務人員的業務技能，主要有:
(一)參加短期培訓。根據專業特點和社會辦班的實際情況，按照行業規定，組織技術人員參加專業對口的短期培訓，并取得上崗證書，掌握實際操作技能。
(二)開展崗位練兵。提倡在崗自學，同時有選擇地進行專題講解，請專業人員現場講授專業知識及操作方法，根據講課內容，組織崗位練兵活動。
(三)借助廠家的技術優勢。為了提高設施設備的維護質量，一般情況下設備使用單位都會與專業廠家簽訂重要設備的維護合同，按規定廠家會定期派人上門維修保養，我們應借此機會，組織本單位維修人員跟班作業，向廠家來人學習，同時還要有針對性地請他們現場教學，進一步提高在職人員的技術水平。
三、要抓物業維護質量
加強對設施、設備的維修與保養，充分發揮物業設備的使用價值。
一是主動安排預防性維修。對于大型、關鍵性的設備，如變壓器、配電柜、空調、電梯、自動監控、衛視通訊、消防報警等，不能等出了故障再處理，一般都應及早制定計劃，進行預防性維修。有些還要與專業廠家協作，走物業管理專業化、社會化的路子，提高設施、設備運行的安全系數，打好主動仗。
二是及時完成日常性急修。對突發故障，組織人員盡快搶修，做到隨叫隨到，隨報隨修，分秒必爭，不影響使用，讓大家滿意。為此應加強工作人員通訊聯系，要求維護人員準備好必備的工具及配件、材料，不能因待料貽誤搶修時機。
三是認真進行改善性維修。有些設施由于設計上的缺陷或由于人員辦公情況的變化，給機關辦公帶來不便，需要作某些改進性的處理。對此，筆者認為應本著既要量力而行，又要滿足大家需要的精神盡力做好。如因經費上的原因，也要主動向領導說明爭取支持，使物業更好地發揮其使用價值。
四、要抓內部服務管理
物業管理是一個系統工程，由許多子系統構成全方位的管理總體系。要想使物業管理達到高效益、高水平，就必須強調規范、注重個性，著力提升服務水準。具體地說，就是要著重抓好“三化”:
一是服務規范化。實施規范服務，減少隨意性，降低失誤率，增強主動性。為此，在制訂辦公樓綜合管理制度的基礎上，加強服務員、維修工、保潔工禮貌服務規范，從禮節禮貌到各項服務都應作具體要求，既有量的規定，又有質的要求，使每個服務人員對自己的服務工作不但在思想上有個“度”的概念，而且在實施中有了“量”的目標，使服務工作上軌道、上水平。
二是操作目標化。在物業管理的實際操作上，分別有相應的工作目標要求，主要有設備操作、衛生保潔、保安巡視等工作目標。只有主要工作都制定了目標要求，才能有效地避免失誤，減少事故，保證服務質量。
三是管理制度化。服務中心從成立之初，就致力于制度建設，如制定辦公樓綜合管理制度、閱覽室員工管理制度、活動室管理制度、消防安全制度、安全保衛制度、食堂管理制度、衛生保潔管理制度等，同時放大上墻，組織服務人員認真學習、貫徹落實，使物業管理工作在制度化方面邁出較大的步子。
五、要抓質量目標考核
根據辦公樓物業管理的主要任務，筆者認為在抓好質量目標上，應著重從抓“四率”入手:
一是設備完好率。主要設備完好率要達到95%以上。這是確保辦公環境良好的基礎，直接關系到國稅機關政務活動的開展。
二是衛生達標率。衛生保潔，是辦公樓物業管理的一項經常性的工作，面廣量大，要求按紹興市創建國家衛生城市標準進行清掃，所有樓層都要達到創建標準。
三是服務滿意率。要求服務人員的服務達到大家滿意。
四是事故差錯率。要降到最低限度，力爭為零。對此，筆者認為必須下大力氣抓好安全工作，把事故消滅在萌芽狀態，確保國稅機關辦公環境的安全和各項政務活動有條不紊地進行。
篇3：政府機關物業管理工作思路
政府機關物業管理工作思路
政府機關物業管理服務工作是后勤社會化改革中涌現出來的新生事物，是市場經濟的產物。九屆全國人大四次會議通過的第十個五年計劃中明確提出“規范發展物業管理業”，這一重要決策指明了物業管理服務的發展方向。
的確，在這五年間物業管理服務得到了迅速發展，目前已成為廣大業主生活和工作的重要組成部分。但由于法律法規的滯后，部分物管企業違規經營，近年來，物業管理活動中各種問題不斷出現，什么業主被打、物業管理混亂、業主委員會難產等諸多問題屢屢發生。物業管理引起了社會高度關注，也成為今年“兩會”期間代表們熱議的話題，特別是“業主委員會”成為關注度最高的話題之一。2月26日、28日廣州日報登載的《20**廣東兩會特別報道》就業委會的成立、立法、選舉、籌備聯誼會等話題進行了整版報道。在千呼萬喚之后，業委會必將進入健康與規范期。這是好事：其一，能夠真正體現業主的自治；其二，能夠促進物業管理行業健康發展。
隨著市場經濟的快速發展，政府機關物業管理中心的職能和作用將越顯重要，不但要服務和保障機關事務，而且要面向社會參與市場競爭，實現管理專業化、服務社會化、經營產業化的目標，我司于1998年成為廣州地區首個介入政府機關類型的物業管理企業，經過多年的努力與探索，政府機關類物業已成為粵華的一面高高飄揚的旗幟。從番禺區行政辦公中心三年半的物業管理實踐來看，做好政府機關的物管服務必須做到。
一、貫徹改革的思想，適應社會進步，做到與時俱進。
把“***”重要思想作為機關后勤改革的行動指南。物業管理中心是機關后勤社會化改革的產物，因此，作為從事機關物業服務工作的人員只有進一步貫徹改革的思想，適應社會的進步，才能與時俱進。
二、堅持“以人為本”的原則，做好從業人員的思想政治工作。
從事物業管理的人員來自五湖四海，個體素質差異大，加之物管工作時間的不確定性、工作內容的多樣性、管理和服務的規范性，對物業管理人員的要求比較高。所以必須建立高度的事業心和強烈的責任感，堅持“以人為本”的原則，大力加強從業人員的思想政治建設和精神文明建設，為提高服務質量提供有力的思想保證和精神動力。首先要抓好職業道德建設，切實加強素質教育，培養高尚情操，增強服務意識，弘揚愛崗敬業、無私奉獻的精神；其次要大力開展精神文明建設，教育員工樹立“形象”意識，開展爭做“五員”標兵為主要內容的活動，創建“先進部門、先進集體”；第三，做好深入的思想政治工作，進一步統一員工思想，釋疑解惑，最大限度調動員工的積極性；第四，豐富員工的業余文化生活，開展健康有意義的活動，激勵員工積極向上的精神。
三、培養高度負責的精神，全心全意搞好服務保障工作。
政府機關是經濟和文化的中心，對于從事政府機關物管工作的人員來說，無疑要把自己當作機關一份子，在努力創造安全、寧靜、整潔的辦公環境同時，也要熱情接待、引導群眾在機關辦事，管理者更要有高度負責的精神，對重要的任務、環節，整改親自抓。服務工作永不言完善，沒有最好，只有更好；沒有批評，等于表揚。因此要提倡每個員工關注每個細節，通過爭創“全國物業示范項目”、推選“精細管理”等目標，保障服務工作的有效開展。
四、建立自我約束、自我完善的有效機制。
政府機關把整個物業將交給我們管理，我們就要把這里視為家，同時要約束員工不拿、不貪、不占物業內的一針一線，不利用工作之便使用機關內的健康活動場所，遵守機關物業的紀律。要求員工做好崗位工作的同時加強日常巡查工作，建立健全“三級”巡查機制。部門負責人開展自檢自查，管理部門實行監督檢查與綜合巡查兩手抓，把存在的問題按“時間、人員、任務”三落實原則做好整改，為機關工作提供可靠保障。
在過去的三年半里，番禺區行政辦公中心的物業管理服務質量和水平明顯得到提升，先后榮獲市、省、國家的“物業管理示范項目”榮譽稱號。實踐證明要做好政府機關類的物業管理工作，除了在自身建設與管理方面要下功夫外，還要加強與主管部門及各級領導干部的溝通，因為只有獲得他們的關心與支持才是做好機關物業管理服務工作的根本。