物業費收費難原因分析及解決的探討
一、物業服務收費難的原因分析
1、業主認識有誤區
《物業管理條例》第四十二條規定業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。目前業主對物業公司的服務和管理范圍存在一定的誤區。將其它行業、部門的責任強加物業公司，總是以供暖不好、小區內丟自行車、聲控燈損壞、樓道墻面被裝修破壞等種種事由拒交物業費。事實上供暖不好，業主應該與供暖公司取得聯系，供暖是商品，而這種商品的銷售單位是供暖公司。小區內的安全事件要看物業公司與業主委員會所簽的《物業管理服務合同》中如何約定的，還要看是否屬于物業公司收費服務項目。如果是免費的，物業公司對丟自行車是沒有責任的。樓道中的聲控燈如在物業公司做成本核算時已記入成本，物業公司將負責壞燈泡的更換，否則應由業主承擔。物業費中沒有樓道刮大白這項支出，樓道屬于所有業主的共有財產，這部分費用應由業主負責。
2、業主的集體觀念比較差
許多業主沒有意識到交物業費不僅是維護自己的利益，也是維護整個小區的集體利益。現在的事實是如果有人不交物業費，馬上就會有人效仿，也不交物業費。這樣發展下去真正吃虧的還是廣大業主。
目前有的物業管理項目還存在“誰開發，誰管理”的模式，由開發商直接組建和領導物業公司，一旦確定則可以成為永久。在法規法令還不夠完善的今天，若開發商缺乏自律或自身經營發生困難的前提下，往往會損害業主的利益。例如開發商往往拖欠、挪用或不按規定繳納維修基金。雖說業主委員會是小區的主人，但成立了“實質”意義上的業主委員會的項目比例還相當小，即使是成立了業主委員會，這種松散的群眾自治組織也不能有效行使自主權。
3、物業管理不規范，質價不符
目前物業管理理論和實踐發展迅速，但立法相對滯后，使得一些新出現的情況無法可依。由于管理的不規范，一些現有的標準和規范也形同虛設。特別是收費方面，沈陽市各個小區的差異很大，大致分為高、中、低三個檔次：高檔的物業管理公司收費由物業公司與業主協商以合同的形式確定。中檔的物業管理收費標準由政府制定，一般在每平方米每月0. 5-1.0元。低檔的物業管理公司，屬簡單服務收費，實行政府定價，一般按每戶每月9-12元收取。在實際運作過程中，物業公司為了贏利，往往在服務上大打折扣，與承諾的相差很遠，業主對物業的期望值高于實際，造成心理價位的不平衡，長期就形成了膩煩心理，就出現以不交費形式的抗爭。
4、業主對開發商的不滿情緒加在物業管理公司身上
（1）對開發商建筑質量有意見。建筑質量問題已成為社會高度關注的焦點，有些建筑質量問題，直接造成物業管理先天不足，物業服務不能到位。例如，保安監控系統因工程質量不能投入使用，前期規劃的綠地不能達標，停車場不能正常使用等。
?。?）對開發商的承諾不能兌現有意見。為迎合消費者和加快樓盤的銷售，開發商往往夸大宣傳，對物業管理做出不切實際的承諾。待業主入住后，發現實現情況與承諾差距甚遠，而物業管理公司無力兌現承諾。
5、追繳欠費缺乏必要的法律依據
物業公司的性質是服務為主的服務性行業，只要是業主稍微對物業公司有一點不滿意都會用不交費用來威脅，物業公司與業主之間雖然有合約束縛，物業公司是企業性質，企業沒有執法權，要想業主履行合約就必須得通過法律途徑。但如果物業公司事無巨細的都通過法律的話，將是一項龐大的工程。業主不交費用，物業公司入不敷出，是造成物業管理市場混亂的直接原因。因為物業公司的入不敷出，造成好多人不愿意選擇此項工作，以至于物業公司的工作人員專業素質不是很高，物業管理市場將處于惡性循環的狀態。
二、解決物業收費難的必由之路
筆者認為，要解決物業收費難的問題，不是物業公司自身能夠做到的，這必須借助政府的力量，讓政府干預，制定條例，改變游戲規則。先付物業管理費用，再享受服務，讓現在物業公司追著業主要錢，變成業主主動給物業公司交錢，這樣對物業公司和業主都有約束力。因為畢竟物業公司面對的是成千上百的業主，而業主只面對一個物業公司。這樣，物業公司不再因為業主不交費用處于被動狀態采取過激行為，業主也可以定時享受到優質服務。
1、推行物業管理的先期介入。
物業項目先天不足必將導致物業管理的混亂和收費的困難。當前，政府應盡快出臺物業管理的先期介入制度。在房地產開發的前期，就將物業委托給中標的物業管理公司，讓其參入物業的設計方案的優化、施工方案的論證、設備安裝的監督和施工質量監督的全過程，為日后的物業管理打下良好的基礎。先期介入的物業管理公司由開發商選聘，管理費用也由開發商支付。雖然開發商支付了一定的費用，增加了開發成本，但卻有效解決了人們購房最為關心的兩個問題：一是住宅質量，二是物業管理問題。待業主委員會成立后，由業主委員會決定續聘或解聘原由開發商選聘的物業管理公司。這樣，物業管理公司既有一定的利益，又有責任，同時還有被解聘的風險，物業管理公司就有了發展的動力。
2、物業管理的服務質量與物業管理收費與效益緊密相連。
所謂一分價錢一分貨，每一個業主都期望也有權利在其繳納管理費的同時得到更高的回報和滿意的服務，而每一個物業管理服務過程中付出辛苦與熱情的物業管理公司也都將從汗水和笑容中收獲到應得的報償，所以作為業主、住戶有理由要求物業管理公司所提供的服務是質價相符?！渡蜿柺凶≌飿I管理規定》已明確，物業管理企業應當遵循合理、公開以及服務水平相適應的原則。也就是必須遵循物業管理質價相符的原則，才能夠在愈來愈激烈的物業管理競爭市場中站得住，走得穩。物業管理公司應嚴格站在全體業主的立場上，向廣大業主、住戶提供優質服務，不斷提高自身的服務意識，端正從業人員的服務態度，并牢固樹立“業主至上、服務第一”的宗旨和理念，方能在物業管理市場的激烈競爭中取得優勢并保持不敗。
物業管理服務收費是直接關系到業主、住戶，業主大會及業主委員會、開發商、物業管理公司利益的敏感問題。物業管理公司要強化管理，建立規范自身行為的約束機制，使收費與提供的服務相符合。要加強收費的內外監督，加強財務審計和成本核算，規范收費行為。公開服務項目，服務標準及收費標準，定期公布收支情況，接受業主、住戶，業主大會及業主委員會的質詢和監督。
3、物業管理公司應該加強企業自身不斷提高服務質量的能力，明確崗位職責，規范物業管理服務的行為，建立并落實責權利相結合的質量責任制，實行有效的監督和考核。
物業管理工作難度較大，矛盾較多，面對這些物業管理公司決不能忽視物業管理的服務質量。物業管理公司在保證良好服務的同時，應在所管轄的物業管理區域內積極拓展其他有償服務，開展多種經營項目，努力增加收益，減輕自身負擔。做到收支平衡，維持企業的正常運行。
4、建立物業管理公共賬戶制度，讓業主放心。
可借鑒國外物業管理企業所實行的提取固定傭金的辦法，即使用一個公共賬戶來管理物業管理費的收支。物業管理企業可根據合同每月從物業管理費中提取一定的傭金，賬戶上資金是盈是虧與物業管理公司沒有直接關系，債權債務都屬于全體業主所有。實行公共賬戶制度，業主不僅明確各項開支的情況，也不會懷疑管理企業克扣管理費。實行公共賬戶，業主委員會不再僅僅是一種形式，他們可以真正行使參與管理的權利和義務，充分體現業主的主人翁地位。這樣，凡是公共賬戶的收支，均由業主委員會批準，如果住戶不繳管理費，受影響的是全體業主，而不是物業管理公司，以此避免欠費情況的發生，有效的提高物業管理費用收繳率，解決物業管理公司收費難的問題。
5、業主樹立正確的物業管理新觀念。
有個正確的認識、理解和尊重，不要把物業管理公司看成是傳統計劃經濟下房管所的翻版，而應看成是自主經營、自負盈虧，依靠提供物業管理服務和收取物業管理服務費生存與發展的物業管理市場主體。
其次，應樹立收費與服務、繳費與消費的物業管理新觀念，收費與服務、繳費與消費要協調一致，物業管理公司作為收費者，收了業主的錢，就應該提供相應的物業管理服務，不能多收費少服務，或只收費不服務；業主也不能要求物業管理公司少收費多服務、低收費高質量服務等。同時，業主作為物業管理服務的消費者只有盡自己的義務交納物業管理服務費，才能享受物業管理服務：交納多少費用，享受多少服務；交納了哪項物業管理服務的費用，就只能享受該項物業管理的服務；不能認為自己只要交納了部分的費用，就可以享受所有的物業管理服務，或者就應該享受高質量的物業管理服務。
第三，參與物業管理活動的各主體要有物業管理新觀念來認識自身角色。對政府部門，要認識政府部門不過是物業管理市場的管理者、服務者，而不是市場的參與者和主人；對物業管理公司，要認識物業管理公司是物業管理市場的競爭主體，供給主體和被選聘的對象，而不是物業管理市場的制造者、占有者和控制者；對業主、住戶、業主大會及業主委員會，要認識自己是物業管理市場的需求主體和選聘主體，要正確行使自己的權利，履行法定義務。積極發揮自治自律的作用，協助物業管理公司搞好管理。第四，參與物業管理活動的各主體要有依法行使權利和履行義務的物業管理新觀念。政府部門在看待和管理物業管理市場時，要用法治的眼光和態度處處以法律規定為行動的準繩，以法律規定為發展和管理物業管理市場的標準和規范，而非以前的人治觀念。
隨著《沈陽市住宅物業管理規定》的出臺，對尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業服務費的繳納進一步明確，對解決物業費收繳的難意義重大。同時解決好物業收費難題，有利于物業管理工作正常地開展；有利于改善城市居民的居住環境；有利于提高城市的文明程度，促進物業管理步入健康發展的軌道。
篇2：如何解決物業管理收費難的問題
如何解決物業管理收費難的問題
物業管理收費難是長期困擾物業管理公司發展的老大難問題，不交、少交、欠交物業管理費在物業管理行業中似乎已成為一種司空見慣的現象，它已經成為制約物業管理行業生存和發展的瓶頸，如何解決好物業管理收費難的問題也成為了業內普遍關注的焦點問題。
一、物業管理費收不上來的原因
通俗地講物業管理，是指物業管理企業受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。因此物業管理費開支主要包括維修、保安、保潔、綠化、道路、稅費等幾個方面。
同時物業管理又是一項系統工程，它應貫穿于房地產產品的生產、銷售和服務三個環節之中，其作用的重要性是顯而易見的。物業管理企業在管理中體現的是市場化、專業化、社會化的管理行為，這種市場化的運作是以有價值的服務來實現的，因此在物業管理市場中必然的要求是“誰受益，誰交費”。
結合物業管理實踐，業主拒交物業管理費主要存在以下原因：
1、業主不了解物業管理的實際涵蓋
由于業主并非物業管理專業人員，因此他們不可能全面了解物業管理這個系統性的有償服務行為，對物業管理的認識只停留在表面上。目前業主普遍認為物業管理公司的工作主要是保潔、保安、綠化，同時還認為房屋出現質量問題也全部應由物業管理公司負責，所以一旦房屋存在質量問題，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業管理費。他們并不知道這些問題是由開發商，或是因自己裝修不當等原因造成的，其責任主體的歸屬應是開發商或業主個人。并不是物業管理公司，也不屬于物業管理公司的工作職責范圍。
2、對物業管理服務不滿意
目前，由于國家對物業管理服務項目還沒有統一的規定和檢查標準，支付多少物業管理費，達到什么樣的物業服務標準，怎樣達到質、價對等也沒有統一的要求，所以造成了業主和物業管理公司在物業服務標準上認識偏差較大。物業管理實踐中，物業管理公司只能從雙方的利益出發，根據物業管理費的收繳情況，提供相應的物業服務，對此，部分業主就會認為質、價“不符”；同時，在實際物業管理工作中，也確實存在物業管理公司服務不到位的情況。這樣，業主就會對物業服務不滿意，對物業管理公司產生意見，因而拒交物業管理費。
3、工程質量存在問題
由于開發商的原因，部分業主所居住的房屋工程質量存在一定的問題，尤其是屋面、陽臺、窗臺、有水房間、下水道等專有部分的質量問題，業主意見更大，對此，業主并不知道應該找開發商進行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業管理公司。一旦解決不了，就不交物業管理費。
4、僥幸心理
毋庸置疑的是極少部分業主存在一定的僥幸心理。由于物業服務具有社會性，服務對象是廣大業主而不是某個單體，因此，不可能因極少部分業主不交物業管理費就不進行物業管理服務，從而導致極少部分業主貪圖小利，躲避、逃避交納物業管理費。他們不交費也享受到了與交費業主同樣的服務，這樣既嚴重挫傷廣大已交納物業管理費的業主的積極性，又有可能引起其他業主效仿。
二、如何解決收費難的問題
針對上述物業管理收費難的成因，筆者根據實際工作經驗提出以下幾點解決辦法：
1、加強物業管理知識的宣傳為使業主和物業管理公司建立良好的、和諧的關系，解決物業管理收費難的問題，應對業主加強物業管理知識的宣傳。物業管理費收取的標準、開支的范圍及服務的標準，應經業主委員會、物業管理公司、上級主管部門及其他有關部門共同研究、討論、制定，并在業主大會上公布。同時，也應堅持在日常的物業管理小區中利用不同宣傳的形式如公告欄、宣傳欄等向業主進行宣傳，提高廣大業主對物業管理的認識，讓業主知道根據物業管理合同交納物業管理費用是每個業主的法定義務，交費合理、拒交可恥，讓業主懂得不交、少交、欠交物業管理費，不僅損害了物業管理公司的合法權益，影響其正常的維修、養護、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業主的合法權益。要對廣大業主動之以情、曉之以理，合理地解決這個問題。
2、改變收費態度和收費方式
以往，物業收費員采取的收費方式常常是定期到業主家上門收取，由于種種原因，收費及時率和收取率都不是很高。收費點多、面廣，收費員勞動強度大，難免會出現生、冷、硬的工作態度，因而與業主的溝通、交流不是很暢通，導致業主對物業管理公司有意見而不愿交納物業營理費。針對這一情況，物業管理公司應根據實際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費態度。例如：可采取遠程抄表、電話通知交費、與當地銀行聯辦“一卡通”業務、讓業主預存費用等方式，避免上述問題的發生。
3、實行信誓廣告牌制度
對于交費的業主和不交費的業主，應進行必要的表揚和批評，物業管理公司可在物業管理區域內的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”。特別是對經說服教育無效的業主，采取“上牌”手段將會更有效，讓廣大業主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導致物業服務水平上不去。廣而告之，讓社會輿論起到應有的監督作用。
4、對業主產權實行限制
對無正當理由，拒交、少交、欠交物業管理費的業主，物業管理公司可向上級主營行政部門--房產局物業處匯報，請上級主管部門出面幫助協調，對協調未果的業主制定出制裁辦法。例如可與房產局聯合，對這部分業主實行產權限制，使他們在房產交易、產權轉讓等方面無法辦理手續，形成呆死產權，這樣將會迫使業主從自身的利益出發，交納或補繳物業管理費。
5、加強物業管理公司自身建設，提高服務質量
為提高業主、使用人的滿意率，主動從物業管理公司自身上找原因。物業營理公司應在加強自身建設，提高服務質量上下功夫，調整內部機制，加強內部管理，建章立制，制定服務標準，規范行為準則，不斷提高服務質量，并嚴格按lS09000質量管理體系標準運行，從而達到業主的認可和滿意。
6、用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。
根據《民法通則》、《合同法》等有關法律規定，對不交、少交、欠交物業管理費的業主可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節。在提起訴訟前，最好先通知該部分業主，與業主進行必要的交流、溝通，對經做工作仍無效的業主，可通過法律訴訟程序，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。
7、與開發公司辦理好房產交接
為避免在業主入住后房屋出現質量問題，引起糾紛，在與開發公司辦理房產交接時，要嚴格按照規章制度辦事，對有問題的房產，要在開發公司處理完畢后再接管；特殊情況下，可讓開發公司留下足夠的保證金，確保物業管理公司具有對該房產的修復能力，以利于今后的物業管理。
(作者系遼寧省本溪華廈物業管理 有限公司副總經理 文/賈奇)
篇3：物業管理收費難對策
物業管理收費難對策
目前，收費難可以說是一種物業管理頑疾，但也不必視之為不治之癥，只要多管齊下，多方協力，有效的解決策略還是能夠找到的。
業主認識存在偏差→解決策略：樹立正確認識
新聞媒體、有關部門及物業管理企業應加大對《物業管理條例》及其配套法律法規的宣傳力度，切實提高業主、物業使用人對物業管理服務的消費意識。向業主宣傳物業管理取之于民、用之于民的宗旨，宣傳專業化管理對住宅的保值增值功能，宣傳交費合理、拒交可恥，不交、少交、欠交物業管理費不僅損害了物業管理公司的合法權益，更重要的是損害了全體業主的合法權益。
消費水平不高→解決策略：增加合理補貼
物業管理水平的提高與居民的經濟能力密切相關，對于某些低收入職工來說，以合理的價格去購買物業管理服務，就有必要給以合理的補貼。據北京市預測，在補貼給職工工資5%的物業管理費以后，職工就可以承受基本的物業管理費支出。此外對于那些經營困難無力交費的企業及低收入家庭，建議有關部門應建立專項保障基金或以社會保障的辦法解決。
消費僥幸心理→解決策略：公眾力量約束
明確將“不拖欠管理費”條款列入《業主公約》，由代表全體業主共同利益的業主委員會配合物業管理公司催繳，以有效提高管理費的收繳率，杜絕搭便車現象。對于交費的業主和不交費的業主，進行必要的表揚和批評，物業管理公司可在物業管理區域內的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”，特別對經說服教育無效的業主采取“上牌”公示的手段，讓廣大業主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導致物業服務水平上不去。廣而告之，讓社會輿論、公眾力量起到應有的監督作用。
自主權難發揮→解決策略：公開競標選聘
要從源頭上消除欠費現象，就必須盡快擴大推行物業管理招投標機制，由政府主管職能部門牽頭，讓業主與物業管理公司在市場中進行雙向選擇。這樣才能使廣大業主的權利得到應有的保障，才能保證一批觀念新、效益好、實力強、規模大、機制活的物業管理企業在市場競爭中脫穎而出，才能有效的提高服務質量和降低管理費用。
售房廣告承諾難兌現→解決策略：多管齊下
開發商要誠信務實，不欺詐業主，確保房屋及設施設備質量合格，并嚴格執行國家的有關規定，制定房屋質量保修證明和物業使用說明書，向業主明示后發放。
消費者要加強自我保護意識，在購房前要到專業機構咨詢開發商以及物業管理公司的情況，避免在購買商品房時被虛假廣告蒙騙上當。倡導業主用合法方式保障自身權益，一旦在入住后發現房屋質量及開發商承諾沒有兌現等問題，要通過合法、有效途徑解決問題，不應以欠交管理費方式表示抗議。
物業管理企業要努力履行開發商的物業服務承諾。項目的開發商在樓書和廣告宣傳中，明確承諾了“五星級”酒店式服務標準的同時，出資組建或選聘了物業管理公司。為此，物業管理公司理應想方設法地為開發商履行承諾，在規范化服務和個性化服務上，真正做到以為業主服務為中心、以業主滿意為標準，從而為管理費的收取營造良好氛圍
設計施工不合理→解決策略：早期介入
物業先天不足必將導致物業管理的混亂和收費的困難。在房地產開發的前期，選聘的物業管理公司就應該參入物業的設計方案的優化、施工方案的論證、設備安裝的監督和施工質量監督的全過程，既為日后做好物業管理打下良好的基礎，又可協助開發商把握好工作質量，在源頭上減少工程質量糾紛。
工程質量問題多→解決策略：理性承接
為避免在業主入住后房屋出現質量問題而引起糾紛，物業管理企業在接管物業項目時必須嚴把承接驗收關，分清責任，特別對于物業共用部位、共用設施設備要進行認真查驗，并與開發建設單位或業主委員會辦理承接驗收手續，凡屬于開發建設單位的責任，由開發單位負責解決(特殊情況下可讓開發單位留下足夠的資金委托具有修復能力的物業管理公司進行修復)，為日后減少物業管理企業與業主的糾紛打好基礎。
管理服務水平低→解決策略：苦練內功
隨著社會的進步和人們生活水平的提高，業主、物業使用人對物業管理服務的需求越來越高，物業管理市場的競爭也越來越激烈，物業管理企業要想在競爭中站穩腳跟，就應通過整合逐步擴大規模，降低成本，規范行為，做到主動服務、熱情服務、文明服務、高效服務、人性化服務，以切實提高物業管理服務的水平，通過完善、優良的物業管理服務，消除業主對交納管理費的不滿情緒，為解決收費難創造良好的條件。
費用支出不透明→解決策略：定期公示
增強物業管理服務費收支情況的透明度，是尊重業主知情權的重要表現形式。業主、物業使用人不僅有交納物業管理服務費的義務，同時也有權知道物業管理服務費用在什么地方。物業管理企業有義務按照《物業服務收費管理辦法》和《物業服務收費明碼標價規定》的要求，不僅要將物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內的顯著位置進行公示，實行明碼標價，而且應當將收費表、收費清單、收費手冊及使用情況向業主和物業使用人公開，以接受業主、物業使用人的查詢和監督。
收費手段太落后→解決策略：一卡通用
實踐證明，以往上門收費的辦法收費及時率和收取率都不高，推行綜合收費卡制度，不僅可以減少大量的收費人員，提高辦事效率，降低服務成本，而且是保障居民消費應收盡收的好辦法。所謂綜合收費卡制度，就是將居民的水費、電費、煤氣費、物業管理費、采暖費等統一存儲在一個卡中，業主或物業使用人每月到指定代收代繳銀行或收費部門，劃卡結算。如果卡中所存資金不足，其水、電、煤氣、采暖等均不能使用。目前，還沒有實行綜合收費卡制度的城市，應當積極進行試點，并在試點的基礎上，總結經驗，完善方法，盡快推而廣之。
依法維權意識弱→解決策略：完善法律制度，增強法律意識
根據《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》等有關法律規定，對不交、少交、欠交物業管理費的業主或物業使用人，經督促仍不交納的，物業管理企業可提起法律訴訟，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。而在訴訟中，還應注意：一是要先從不交納物業服務費的業主中將具有煽動性、影響性，確實有錢不交費的“害群之馬”告上法庭；二是要挑選沒有任何理由拒交物業管理服務費的“釘子戶”通過法律討回公道。只有這樣，才能達到預期效果，才能達到切實維護物業管理企業和大多數業主的合法權益目的。
作者單位：福州現代家園物業管理有限公司