物管案例：以自行車丟失為由業主拒交物業費怎么辦
20**年初，李某所在的小區物業管理公司催收20**年度的物業管理費。李某認為自己交納的物業管理費中包含保安費，可小區保安并沒有真正做到保證自己的財產安全，造成自己在小區內丟失三輛自行車，因此拒絕交納物業管理費。物業管理公司反復說明保安只負責維護小區公共秩序和安全，定時開關小區大門，巡邏時發現火警、治安、交通事故及時處理，對可疑人員進行盤查。而丟失自行車是屬于治安刑事案件，應由公安機關負責處理，與物業公司無關。但李某仍不聽解釋勸說，堅決拒絕交納20**年度的物業管理費。
[案例提示]
交納物業管理費是業主應盡的義務，但物業管理公司在收繳中總能遇到一些以各種原因為理由拒絕交納物業管理費的業主，對此物業管理公司應按實際情況，采取一般性追繳和區別性追繳的不同追繳方式進行催繳，必要時可利用法律手段保護企業利益。
[案例分析]
物業公司無奈訴至法院，要求被告李某給付404元物業管理費。法院經審理判決李某全額交納20**年度物業管理費404元。法院認為，物業公司收取的物業管理費中雖然包含每戶每月4元保安費，但并不意味著住戶丟失的財物都應由物業公司負責。物業公司的保安職責有一定的范圍，盜竊分子的盜竊行為屬于治安或刑事犯罪，應在公安機關破案后由行為人負責賠償。在物業公司履行職責過程中沒有明顯過失的情況下，這一責任不應由物業公司承擔。
篇2：物管案例：住戶以維修未使用任何材料為由拒交維修費用
物管案例：住戶以維修未使用任何材料為由拒交維修費用
去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。
維修人員及時趕到現場。由于下水管堵塞嚴重，在6樓疏通不開，又轉到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經過3個多小時的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。
誰知當維修人員收取40元維修費用時，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費，并振振有辭地說，自己裝修完剛入住，別的樓房都有一年保修期，他也應當住滿一年后再交費。
[案例分析]
維修費用包括材料費用和人工費用等其他費用，業主以未使用維修材料拒絕交付維修費用的理由不成立。本案例下水管道維修范圍處于業主室內，屬有償服務范圍，其堵塞顯然是由業主裝修期間，不按裝修管理規定，對下水管道使用不當造成的，其責任完全應由業主承擔，業主應承擔維修費用。
至于業主提出的保修期問題，關鍵在保修期時效的計算。房屋保修期的計算，是從業主辦理入伙手續之日起計算時間，與業主入住到房屋的時間無關，因此，業主所說剛剛入住的理由也不成立。物業管理公司應根據業主辦理入伙手續的時間計算保修期，依據實際情況酌情妥善處理。
從物業管理的實際看，即使在市場已經相當發育的地區，亦有相當一部分業主用戶對物業管理法規缺乏足夠的理解。物業管理公司應當善于利用多種渠道做宣傳工作，向業主用戶普及物業管理法規知識。通過提高他們對物業管理的認知度，為自己管理服務的順利實施鋪路。本案例應收取的費用如在弄清維修范圍后，事先告知業主，就不會出現糾紛了。
[解決辦法]
情況反映到管理處，主管領導上門做工作。首先，征詢該住戶對維修人員文明用語、工作態度、維修質量的意見，他均表示滿意。然后，便耐心地給他解釋入伙與入住、公用部位與自用部分的區別，依據有關法規向其說明大廈已入伙多年，早就不存在保修期，室內維修發生的包括人工費在內的所有費用，都要由業主住戶承擔，并在核對這次疏通下水管工作量的基礎上，進一步申明收取40元維修費，已給予了相當的優惠。
這位住戶覺得主管說得有理有據、合情合理，消除了誤解，便愉快地交付了應付的維修費用。
[相關法規制度]
1．《服務收費標準作業程序》（節選）
一、目的
規范服務費用的收繳工作，確保如數、及時、安全的收回各項費用。
二、適用范圍
適用于物業部管理服務費及其他各項有償服務費的收繳工作。
......
4．有償服務費用的收繳
(1)機電處、服務處等處的工作人員在為住戶提供各項有償服務時，應根據相關服務的收費標準計費，并請住戶對服務項目進行驗收，在服務單上簽字確認。
(2)各部門主管應根據用戶簽字后的服務單對本部門員工計費的項目進行審核，并在部門審核欄內簽名確認。
(3)各部門主管應在每月25日前將服務單匯總后交財務部會計。
(4)財務部會計應在每兩個工作日內根據《服務單》上的相關記錄填寫《收費通知單》。
(5)財務部會計應在28日前將《收費通知單》交財務部主管審核，經審核存有疑問的在三個工作日內向業主派發。
(6)委托銀行代收的，出納員應于銀行每次托收后的兩日內，到銀行抄錄收繳數據，出納員按照《現金管理標準作業程序》中的相關規定執行。
(7)出納員在規定交費期限后的三日內，編制《費用收繳明細表》報財務負責人。
(8)財務部主管對費用收繳明細表進行審核，經審核存有疑問的，應及時查明予以更正，經審核無誤的，對已交納的費用按照《會計核算標準作業程序》中的相關規定處理；對尚未交納的費用，按照《應收賬款管理標準作業程序》中的相關規定進行處理。
5．水、電、煤氣、電話費用的代收代繳
(1)對已辦理銀行劃賬手續的住戶，出納員應及時到銀行抄錄托收記錄。
(2)對未辦理銀行劃賬，需用現金代繳的住戶，出納員應在供電局、自來水公司、煤氣公司或電信局等相關部門規定的交費日期到相關單位去交納相關費用。
(3)財務會計根據相關部門提供的收費單據，填制《收款通知單》。
(4)收款通知單經財務部主管審核，如有疑問應及時查明予以更正；如無疑問，加蓋財務專用章后交公共事務部有關人員在3個工作日內后業主派發。
(5)住戶用現金繳交水、電、煤氣、電話費用時，出納員在向住戶提供供水、供電、煤氣、電信等公司的收費憑據的同時，還應按《現在管理標準作業程序》中的相關規定向住戶開具收款收據。
(6)出納員在應規定交費日后的3日內編制《費用收繳明細表》報財務負責人。
(7)經審核，如存有疑問，應及時查明并予以更正；如經審核無誤的，對已如數收回的費用按照《會計核算標準作業程序》中的有關規定進行賬務處理；對尚未收回的費用，按照《應收賬款管理標準作業程序》中的有關規定進行相關的催繳工作。
6．兼營的餐飲、娛樂等服務費用的收繳
(1)餐飲、娛樂部門的服務員應在客房消費時開具消費項目清單（四聯）。
(2)該部門的收費員應根據各項服務收費標準對消費明細單上的消費項目進行準確計費、收費。
(3)收費員應于每日下午3時前將當日（前日下午3時~當日下午3時）的收取的賬款項填制收款清單，交財務部出納員處；收費員同時應將消費清單的財務聯交財務會計按照《會計核算標準作業程序》進行相關的賬務處理。
(4)每月31日，收費員應將當月1日~31日的收入明細匯總后交財務部主管審核，如經審核存有疑問，應及時查明予以更正；經審核無誤，應根據《會計核算標準作業程序》作相應的賬務處理。
7．費用收繳資料的保管
(1)財務會計應于每月末將費用收繳資料匯總編制記賬憑證、登記賬簿后交財務部主管審核。
(2)財務部經理經審核存有疑問應責令會計及時更正；如無疑問應將收費資料加密在財務部長期保存。
8．管理服務費用收繳率原則上應達到98%，費用收繳的情況作為公共事務部相關人員的績效考評依據之一。
五、記錄
1．《收費通知單》
2．《費用催繳通知單》
3．應收管理費用明細表》
4．《消費項目清單》
5．《費用收繳明細》
六、相關支持性文件
1．《現金管理標準作業程序》
2．《銀行存款管理標準作業程序》
3．《應收賬款管理標準作業程序》
4．《會計核算標準作業程序》
篇3：物管案例：以自行車丟失為由業主拒交物業費怎么辦
物管案例：以自行車丟失為由業主拒交物業費怎么辦
20**年初，李某所在的小區物業管理公司催收20**年度的物業管理費。李某認為自己交納的物業管理費中包含保安費，可小區保安并沒有真正做到保證自己的財產安全，造成自己在小區內丟失三輛自行車，因此拒絕交納物業管理費。物業管理公司反復說明保安只負責維護小區公共秩序和安全，定時開關小區大門，巡邏時發現火警、治安、交通事故及時處理，對可疑人員進行盤查。而丟失自行車是屬于治安刑事案件，應由公安機關負責處理，與物業公司無關。但李某仍不聽解釋勸說，堅決拒絕交納20**年度的物業管理費。
[案例提示]
交納物業管理費是業主應盡的義務，但物業管理公司在收繳中總能遇到一些以各種原因為理由拒絕交納物業管理費的業主，對此物業管理公司應按實際情況，采取一般性追繳和區別性追繳的不同追繳方式進行催繳，必要時可利用法律手段保護企業利益。
[案例分析]
物業公司無奈訴至法院，要求被告李某給付404元物業管理費。法院經審理判決李某全額交納20**年度物業管理費404元。法院認為，物業公司收取的物業管理費中雖然包含每戶每月4元保安費，但并不意味著住戶丟失的財物都應由物業公司負責。物業公司的保安職責有一定的范圍，盜竊分子的盜竊行為屬于治安或刑事犯罪，應在公安機關破案后由行為人負責賠償。在物業公司履行職責過程中沒有明顯過失的情況下，這一責任不應由物業公司承擔。