以什么贏得物業(yè)管理市場(chǎng)

　　市場(chǎng)，是物業(yè)管理企業(yè)生存、持續(xù)發(fā)展的立足之本。gg開放特別是實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以來，市場(chǎng)份額問題 就一直是企業(yè)經(jīng)理人普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問題，大企業(yè)將考慮如何鞏固已有的市場(chǎng)份額并擴(kuò)大之；小企業(yè)焦慮的是怎 樣才能擠進(jìn)市場(chǎng)、站領(lǐng)市場(chǎng)并獲得一定的市場(chǎng)份額。因?yàn)闆]有市場(chǎng)份額就意味著企業(yè)沒有了立足之地，企業(yè)就面 臨倒閉。作為物業(yè)管理這樣一種新興的又是微利的行業(yè)，站穩(wěn)或擴(kuò)大市場(chǎng)份額更是至關(guān)重要。

　　因此，物業(yè)管理企 業(yè)要全力拓展市場(chǎng)。但市場(chǎng)的拓展不是簡(jiǎn)單的外延，而是為了質(zhì)的提升，不是為追求形式上的大，而是要追求實(shí)質(zhì) 上的強(qiáng)。因而，筆者認(rèn)為:物業(yè)管理企業(yè)要想贏得市場(chǎng)、擴(kuò)大市場(chǎng)份額、就必須注重企業(yè)自身的內(nèi)涵積淀。只有 這樣，企業(yè)才能夠經(jīng)得起市場(chǎng)的考驗(yàn)，并常勝不衰；才能夠真正走上一條既能保持適度的市場(chǎng)份額，又能提升企業(yè) 的品牌價(jià)值的良性軌道。根據(jù)深圳多家知名物業(yè)管理企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)管理企業(yè)要贏得市場(chǎng)、搶占先機(jī)，依 靠的主要有優(yōu)良的品牌、良好的企業(yè)形象、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、科學(xué)的經(jīng)營(yíng)決策。

　　1、優(yōu)良的品牌、良好的企業(yè)形象

　　品牌是企業(yè)的無形資產(chǎn)，也是企業(yè)贏得市場(chǎng)的利刃。因物業(yè)管理是一新興產(chǎn)業(yè)， 目前還不夠完善，它的社會(huì)地位也不高，加上物業(yè)管理的贏利微乎其微，因而很多物業(yè)管理企業(yè)都忽略了品牌的創(chuàng) 立。事實(shí)上，在物業(yè)管理市場(chǎng)逐步形成、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，品牌戰(zhàn)略更顯得尤為重要。品牌能讓人們保 持忠誠(chéng)和充分信賴，好的品牌能夠傳達(dá)出企業(yè)的價(jià)值、文化和個(gè)性。建設(shè)部近期舉辦的"物業(yè)管理與ISO9001認(rèn)證 研討會(huì)"，吹響了鼓勵(lì)和推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)通過IS09001國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證，提高企業(yè)知名度，實(shí)施物業(yè)管理品牌戰(zhàn) 略的號(hào)角。

　　現(xiàn)在，企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了"品牌競(jìng)爭(zhēng)"的時(shí)代，未來幾年，物業(yè)管理企業(yè)要在品牌塑造上下功夫，全面提升 企業(yè)的品牌形象和知名度。創(chuàng)建全國(guó)一流的知名物業(yè)管理企業(yè)是所有物業(yè)企業(yè)贏得市場(chǎng)的重要保證。要實(shí)現(xiàn)這 個(gè)目標(biāo)，光靠寫幾篇宣傳文章、創(chuàng)造幾個(gè)新概念還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。這是一個(gè)系統(tǒng)工程，在建立品牌的過程中，除應(yīng)對(duì)市 場(chǎng)和消費(fèi)者有個(gè)完整的了解外，還要靠企業(yè)每方位的提升，才能形成完整的品牌戰(zhàn)略。

　　因此，在今后長(zhǎng)時(shí)間開展的品牌創(chuàng)建中，物業(yè)管理企業(yè)至少要在以下幾方面有所突破:

　　(1)企業(yè)全面創(chuàng)新

　　創(chuàng)新是一個(gè)企業(yè)的生命，是企業(yè)發(fā)展的原動(dòng)力，是企業(yè)超越自我的必然選擇，是提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。事實(shí) 上，創(chuàng)新的問題存在于企業(yè)的方方面面，各個(gè)層面都有一個(gè)創(chuàng)新的問題，具體講就是戰(zhàn)略創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、理念創(chuàng)新。

　　戰(zhàn)略創(chuàng)新是企業(yè)在超競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下的必然選擇，制定并實(shí)施明確的戰(zhàn)略措施是一個(gè)企業(yè)首先要考慮的問題。因此， 企業(yè)向什么方向發(fā)展、如何發(fā)展等一系列問題，都要求我們?cè)趹?zhàn)略管理上要有所創(chuàng)新，即要求我們制定的戰(zhàn)略既 要方向正確，又要出奇至勝。

　　隨著物管行業(yè)的日趨成熟完善，許多物業(yè)管理企業(yè)都在下大力氣抓管理，這樣一來，各物業(yè)管理企業(yè)在具體實(shí)務(wù)管 理上的差距就會(huì)越來越小。這就意味著，誰的管理和服務(wù)最有特色最接近人們的需求，誰就能脫穎而出，備受人們 的歡迎。因此，一方面要求物業(yè)管理企業(yè)必須要以人為本、要有領(lǐng)先的服務(wù)理念和高超的服務(wù)技能。另一方面也 要求企業(yè)的每一位員工都應(yīng)注重創(chuàng)新。如:管理者如何才能夠使管理更科學(xué)更有效把拓展市場(chǎng)這塊"蛋糕"做得 更大；做管理處主任要考慮如何才能夠讓業(yè)主對(duì)自己的服務(wù)更滿意等等。

　　(2)采用優(yōu)質(zhì)服務(wù)策略

　　物業(yè)管理企業(yè)所從事的一切活動(dòng)要使業(yè)主稱心、滿意，其核心就是要提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。在未來的市場(chǎng)中，只有提供 優(yōu)質(zhì)服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)才有生機(jī)。之所以如此強(qiáng)調(diào)服務(wù)，是因?yàn)椴煌放频奈飿I(yè)管理企業(yè)為贏得市場(chǎng)，都采取增 加服務(wù)項(xiàng)目這一措施。這樣一來，同質(zhì)現(xiàn)象就越來越多，若物業(yè)管理企業(yè)依然靠合同約定的服務(wù)項(xiàng)目為業(yè)主服務(wù)， 以此樹立企業(yè)形象是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。只有產(chǎn)生出"未見其人，先聞其聲"的優(yōu)質(zhì)服務(wù)的品牌效應(yīng)，才能吸引人們更多 選擇目光。那種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目較為單一，市場(chǎng)應(yīng)變能力較弱的物業(yè)管理企業(yè)，要想在今天激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中左右逢源， 以不變應(yīng)萬變，就難再創(chuàng)“輝煌”。因此，任何物業(yè)管理企業(yè)必須捕捉市場(chǎng)信息，把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，摸準(zhǔn)市場(chǎng)行情， 始終貫穿"服務(wù)盯著市場(chǎng)游，服務(wù)質(zhì)量最重要，服務(wù)水平創(chuàng)一流"的經(jīng)營(yíng)理念。

　　據(jù)主管部門透露，物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)行公開招投標(biāo)，是今后項(xiàng)目委托的必然趨勢(shì)。

　　隨著這種公開、公平的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 逐步引人物業(yè)管理行業(yè)，物業(yè)管理市場(chǎng)將得到進(jìn)一步的規(guī)范。因而對(duì)那些缺乏競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、管理服務(wù)水平不高的企 業(yè)將提出更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

　　物業(yè)管理中的服務(wù)工作，一是長(zhǎng)期性，二是群眾性。服務(wù)的時(shí)間較長(zhǎng)，服務(wù)對(duì)象的范圍很寬，有各行各業(yè)，分布于各 年齡層次與文化教養(yǎng)水平的男女老少。因此，要求各物業(yè)管理企業(yè)要端正經(jīng)營(yíng)作風(fēng)。貫徹"斷服務(wù)、對(duì)民負(fù)責(zé)、 方便住戶、服務(wù)至上"的思想，寓管理于各項(xiàng)服務(wù)之中。深圳萬科、中海物業(yè)公司能夠在物管行業(yè)不夠景氣而競(jìng) 爭(zhēng)又如此激烈的市場(chǎng)環(huán)境中脫穎而出，憑借的就是:良好的企業(yè)形象和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

　　(3)加強(qiáng)企業(yè)早期的自身完善

　　目前，物業(yè)管理企業(yè)存在諸多不完善的地方，如:法制觀念不強(qiáng)，管理不規(guī)范；以管理者自居，服務(wù)意識(shí)不到位；管理 手段、方法落后等等。物業(yè)管理企業(yè)要想在短短的幾年時(shí)間里，在國(guó)內(nèi)物業(yè)管理市場(chǎng)打響品牌，應(yīng)該清楚地認(rèn)識(shí) 到，早期自身的完善提高比早期市場(chǎng)的擴(kuò)展更重要。俗話說“打鐵還要自身硬"，企業(yè)沒有過硬的真本事，必然得 不到市場(chǎng)的承認(rèn)，即使是暫時(shí)得到了市場(chǎng)份額，最終必將失去市場(chǎng)份額。不管外部市場(chǎng)如何變化，企業(yè)若不苦練內(nèi) 功，尋求企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，而是在企業(yè)還不具備相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力時(shí)就將企業(yè)的重心工作轉(zhuǎn)移到拓展市場(chǎng)上來，結(jié)果必然是得不償失。不少先進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)告訴我們，只有具備牢固的基礎(chǔ)，企業(yè)才會(huì)有強(qiáng)大的發(fā)展后勁。

　　全國(guó)已登記注冊(cè)的物業(yè)管理企業(yè)中，相當(dāng)一部分企業(yè)不但規(guī)章制度和組織形式不健全，而且也沒有一套完整的企業(yè)運(yùn)行機(jī)制，其一切活動(dòng)都處于盲目無序狀態(tài)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化的物業(yè)管理體制里，在資本的內(nèi)在擴(kuò)張規(guī)律的作用下，物業(yè)管理企業(yè)為了贏得市場(chǎng)，除必須積極地積累自己的管理經(jīng)驗(yàn)外，還必須形成自己獨(dú)特的管理模式。只有這樣，物業(yè)管理企業(yè)的核心能力和其用以進(jìn)行品牌發(fā)育的重要載體才能真正體現(xiàn)。

　　要使物業(yè)管理企業(yè)自身完善的目標(biāo)盡快實(shí)現(xiàn)，企業(yè)至少要在幾個(gè)方面有所突破，一是企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的提升；二是全力推進(jìn)ISO9000貫標(biāo)；三是所管小區(qū)爭(zhēng)創(chuàng)"市優(yōu)"、"國(guó)優(yōu)"；四是注重人才的培養(yǎng)；五是加強(qiáng)企業(yè)核心能力的培育，具體地講就是對(duì)技術(shù)能力、管理能力、創(chuàng)新能力和企業(yè)文化的培育。

　　(4)注重效益，克服企業(yè)短期行為。

　　效益，是企業(yè)行為的根本動(dòng)力所在，也是企業(yè)生存的基本保障。目前物業(yè)管理企業(yè)所能收取的管理費(fèi)只能基本維持管理成本的開支，因此必須要靠擴(kuò)大規(guī)模來獲取效益。企業(yè)規(guī)模不擴(kuò)大，企業(yè)效益就上不去。而目前有部分物業(yè)管理企業(yè)，他們不顧物業(yè)管理市場(chǎng)是否成熟，也不對(duì)自身能力和市場(chǎng)狀況作充分的了解和認(rèn)識(shí)，就盲目地進(jìn)入市場(chǎng)擴(kuò)大規(guī)模。更有甚者，為了奪取市場(chǎng)份額而不惜打"價(jià)格牌"，在拿到市場(chǎng)后卻又采取降低管理水平或多收服務(wù)費(fèi)等手段來達(dá)到降低管理成本、增加企業(yè)利潤(rùn)的目的。這樣一來，企業(yè)形象就會(huì)在消費(fèi)者眼中大打折扣。完全的市場(chǎng)應(yīng)有完全的規(guī)則，物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，要遵守市場(chǎng)的游戲規(guī)則，要模范地遵守有關(guān)規(guī)定，要本著公平、有序的競(jìng)爭(zhēng)原則，按照建設(shè)部制定的物業(yè)管理招投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，靠實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)、靠質(zhì)量取勝，要在管好已有小區(qū)、穩(wěn)定已占領(lǐng)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，憑實(shí)力去開拓市場(chǎng)。

　　拓展市場(chǎng)的步履是艱難的，但無論如何各物業(yè)管理企業(yè)都要本著對(duì)業(yè)主真正負(fù)責(zé)的態(tài)度，不能只顧眼前的利益，要將目光放得更長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，要有先技人、后產(chǎn)出的思想準(zhǔn)備，同時(shí)也要相信投入越大回報(bào)也會(huì)越大，且這種回報(bào)不僅是經(jīng)濟(jì)效益上的回報(bào)，還有對(duì)企業(yè)樹形象、創(chuàng)品牌方面的回報(bào)。

　　2、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、科學(xué)的經(jīng)營(yíng)決策

　　隨著物業(yè)管理市場(chǎng)逐步走向成熟，作為它的主體之一的物業(yè)管理企業(yè)也需要規(guī)范。因此，要求各物業(yè)管理企業(yè)要有強(qiáng)烈的危機(jī)感，認(rèn)識(shí)到要想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求得生存發(fā)展就必須提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平，認(rèn)識(shí)到要提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力就得重視人才、重視高科技的引進(jìn)，認(rèn)清自己在市場(chǎng)里的位置，并根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)則，給自己定好位，積極采取相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)對(duì)策和措施，在市場(chǎng)上搶占有利地形，抓住機(jī)遇，為企業(yè)謀求更為長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

　　(1)知己知彼，確定目標(biāo)市場(chǎng)物業(yè)管理企業(yè)的市場(chǎng)定位是一種戰(zhàn)略性營(yíng)銷。

　　通過市場(chǎng)定位，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者可以明確企業(yè)目前在市場(chǎng)中的位置和希望占據(jù)的目標(biāo)市場(chǎng)，尋找企業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，并且當(dāng)情況發(fā)生變化時(shí)，企業(yè)能夠采取相應(yīng)的措施。

　　全國(guó)范圍內(nèi)已登記注冊(cè)的物業(yè)管理企業(yè)中，其管理水平和服務(wù)特色各不相同。有的擅長(zhǎng)收益性物業(yè)管理有的擅長(zhǎng)新建住宅小區(qū)管理，有的以規(guī)范化的管理著稱，有的以社區(qū)文化建設(shè)而出名。那種靠開發(fā)商補(bǔ)血或房管部門支持的物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)不能包打天下。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須脫胎換骨，主動(dòng)走向市場(chǎng)參與競(jìng)爭(zhēng)，并在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中給自己定好位，突出自己的優(yōu)勢(shì)，讓業(yè)主對(duì)企業(yè)的服務(wù)滿意，從而獲得更多物業(yè)的管理權(quán)。所以，市場(chǎng)定位是物業(yè)管理企業(yè)拓展市場(chǎng)及可持續(xù)發(fā)展的重要策略環(huán)節(jié)。當(dāng)然，物業(yè)管理企業(yè)市場(chǎng)定位一定要準(zhǔn)確而不能盲目，要采用"靈巧制導(dǎo)"的行動(dòng)，才能收到良好的效果。

　　開展市場(chǎng)定位的宗旨，一是充分展示自身的優(yōu)點(diǎn)，引導(dǎo)消費(fèi)者；二是針對(duì)具體的問題所在和消費(fèi)者的需求，調(diào)整服務(wù)項(xiàng)目及策略，完全適應(yīng)消費(fèi)者的需求。對(duì)所有物業(yè)管理企業(yè)而言，目前要解決的問題是:如何讓消費(fèi)者印象深刻地了解到該公司品i牌的優(yōu)勢(shì)所在。因此，對(duì)那些"勢(shì)單力薄"的物業(yè)管理企業(yè)，主要通過媒體、廣告宣傳等方法來引導(dǎo)消費(fèi)者，展示該企業(yè)的優(yōu)勢(shì)。而那些在社會(huì)上已有些影響力的物業(yè)管理，企業(yè)，則可繼續(xù)靠其居于優(yōu)勢(shì)的物業(yè)管理，通過人們良好的口碑，為企業(yè)拓展市場(chǎng)做自覺的最有力的宣傳。企業(yè)市場(chǎng)定位要求對(duì)不同類型物業(yè)、各層次居民"對(duì)癥下藥"，找出其目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶，并用最有效的途徑，最動(dòng)人的方式吸引消費(fèi)者。

　　(2)以良好的經(jīng)營(yíng)決策推動(dòng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

　　經(jīng)營(yíng)決策是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的一部分。物業(yè)管理企業(yè)制訂出符合自己與市場(chǎng)現(xiàn)狀的發(fā)展戰(zhàn)略，既有利于日常管理工作的正常運(yùn)作，又可提高企業(yè)內(nèi)部管理水平，達(dá)到促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的目的，還可以降低外圍因素對(duì)企業(yè)造成的沖擊。

　　物業(yè)管理企業(yè)具體可進(jìn)行產(chǎn)品決策、營(yíng)銷決策和財(cái)務(wù)決策等經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略決策。通過這些決策分析來制定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針和經(jīng)營(yíng)策略，不僅有利于企業(yè)經(jīng)營(yíng)循環(huán)系統(tǒng)的良性循環(huán)，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益，提高物業(yè)管理企業(yè)的管理水平促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展；而且有利于提高企業(yè)的盈利能力和盈利水平。制定正確的戰(zhàn)略目標(biāo)和對(duì)策，也能較好地解決企業(yè)發(fā)展過程中帶有全局性、長(zhǎng)期性和根本性的問題，使企業(yè)能掌握市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和企業(yè)發(fā)展的主動(dòng)權(quán)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)優(yōu)地位。

　　競(jìng)爭(zhēng)是實(shí)力的較量，實(shí)力強(qiáng)者被保存、發(fā)展和壯大，實(shí)力弱者被淘汰。物業(yè)管理企業(yè)要想在這激烈而殘酷的競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展、擴(kuò)大市場(chǎng)份額，就必須通過企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策分析，加強(qiáng)企業(yè)的科學(xué)管理，使企業(yè)環(huán)境、企業(yè)能力、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略三者達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡。從而提高自己對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的適應(yīng)能力，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，源源不斷地贏得市場(chǎng)。

篇2：國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)如何走向市場(chǎng)

　　國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)如何走向市場(chǎng)

　　隨著國(guó)有企業(yè)經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，主輔分離勢(shì)在必行。后勤服務(wù)社會(huì)化的浪潮已經(jīng)在全社會(huì)掀起，物業(yè)管理的模式正是其最佳的載體。

　　一、國(guó)企物業(yè)管理市場(chǎng)化的可行性和必要性

　　20世紀(jì)80年代，深圳學(xué)習(xí)我國(guó)香港及國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，在住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，開了中國(guó)大陸物業(yè)管理的先河。20多年來，物業(yè)管理先后在全國(guó)各地各行業(yè)迅猛發(fā)展，初步建立了企業(yè)化、社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制。物業(yè)管理行業(yè)的成功和發(fā)展，為國(guó)企物業(yè)管理市場(chǎng)化指明了方向。

　　職工住房制度改革，使職工住房貨幣化。人們?cè)谫I到住房后要求保持住房完好并使其保值、增值。除了要求對(duì)房屋進(jìn)行維修外，必須對(duì)附屬物、設(shè)備、場(chǎng)地、環(huán)衛(wèi)綠化、道路、治安進(jìn)行專業(yè)化管理，發(fā)揮整體功能和綜合效益。這樣，原來企業(yè)單位的后勤部門就不能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要，那種行政福利型的直接管理和無償服務(wù)也隨之過時(shí)，代之以一個(gè)實(shí)施經(jīng)營(yíng)型管理和有償服務(wù)的企業(yè)實(shí)體是非常必要的。物業(yè)管理正是以服務(wù)型管理為主要內(nèi)容，同時(shí)開展多種經(jīng)營(yíng)，以業(yè)養(yǎng)業(yè)，良性循環(huán)，既減輕了企業(yè)的壓力與負(fù)擔(dān)，又使物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)有了穩(wěn)定可靠的來源。

　　長(zhǎng)期以來，由于受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，國(guó)有企業(yè)承擔(dān)著許多社會(huì)功能，這樣，嚴(yán)重影響企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，阻礙了企業(yè)的發(fā)展。解除國(guó)有企業(yè)的社會(huì)負(fù)擔(dān)，必須把企業(yè)所承擔(dān)的大量的社會(huì)保障與社會(huì)福利功能分解出來，使企業(yè)由原來承擔(dān)多種社會(huì)職能的“社區(qū)單位”轉(zhuǎn)變成為以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為中心的真正意義上的市場(chǎng)主體。為此，原國(guó)家經(jīng)貿(mào)委等八部委于20**年聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于國(guó)有大中型企業(yè)主輔分離輔業(yè)改制分流安置富余人員的實(shí)施辦法》（國(guó)經(jīng)貿(mào)企改〔20**〕859號(hào)文件）。文件中提出的主輔分離輔業(yè)改制的有關(guān)政策，既是解決國(guó)有企業(yè)人員負(fù)擔(dān)與社會(huì)再就業(yè)矛盾的有效途徑，也是在新的形勢(shì)下盤活資產(chǎn)、精干主業(yè)、實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)有進(jìn)有退，進(jìn)一步深化國(guó)有企業(yè)改革的重大舉措。這個(gè)政策的出臺(tái)，不僅為國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理走向市場(chǎng)提供了政策依據(jù)，也預(yù)示著國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理必須最終走向市場(chǎng)。

　　二、國(guó)企物業(yè)管理市場(chǎng)化面臨的主要困難

　　職工住房制度改革以來，許多企業(yè)也相繼成立了物業(yè)公司，引入物業(yè)管理的概念對(duì)職工住房進(jìn)行管理，雖然較之原來的后勤管理有了很大的進(jìn)步，但還存在著相當(dāng)多的福利內(nèi)容，與市場(chǎng)化的物業(yè)管理還相距甚遠(yuǎn)。這其中既有與之相關(guān)配套政策不完善的原因，也有企業(yè)物業(yè)管理自身的原因。

　　（一）房屋設(shè)施嚴(yán)重老化，維修欠帳多。企業(yè)職工住房大多建于二十世紀(jì)七、八十年代，樓齡相對(duì)較長(zhǎng)，回報(bào)率已出現(xiàn)負(fù)值。這部分房產(chǎn)長(zhǎng)年失修失養(yǎng)，造成房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備老化，跑、冒、滴、漏現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，而且存在許多安全隱患。小區(qū)內(nèi)私搭亂建，道路、綠地破損嚴(yán)重。職工住房是按照國(guó)家規(guī)定以成本價(jià)扣除工齡等優(yōu)惠購買的，并根據(jù)房屋售價(jià)的2%-3%提取住房維修資金。由于房屋售價(jià)低，提取的住房維修資金相對(duì)較少，盡管在公房出售中預(yù)留了部分房屋維修資金，但也是杯水車薪。大部分屬于工薪階層的企業(yè)職工收入偏低，讓住戶分擔(dān)這部分費(fèi)用存在很大困難。目前大部分城市物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，且對(duì)該項(xiàng)費(fèi)用規(guī)定比較模糊，物業(yè)公司根本無力承受如此巨大的費(fèi)用。

　　（二）“養(yǎng)人”的負(fù)擔(dān)很重。企業(yè)后勤部門一直被看作是“養(yǎng)人”的地方，一些老、弱、病、殘等不能在一線工作的職工，均被安排在后勤部門工作。這樣造成企業(yè)后勤部門一方面人員臃腫，而另一方面許多苦、臟、累的工作無人問津，需要雇用很多臨時(shí)工。如：水泵房、存車棚等一些比較輕松的工作崗位由企業(yè)正式職工承擔(dān)，并且人滿為患，一個(gè)只能存三、四百輛自行車的車棚也至少需要四名正式職工，費(fèi)用之高，靠收取存車費(fèi)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。而衛(wèi)生清掃和垃圾清運(yùn)等工作還需要另雇臨時(shí)工。這樣給物業(yè)管理帶來巨大的成本壓力。

　　（三）代收的水電等費(fèi)用虧差很大。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，國(guó)有企業(yè)的職工通過企業(yè)無償分配的方式獲得住房，形成了一定的存量國(guó)有資產(chǎn)，職工生活用水、用電等費(fèi)用均由企業(yè)代為支付，然后再從職工的收入中扣除，這種辦法一直沿用至今。由于以前后勤管理松懈，加之設(shè)施老化，跑、冒、滴、漏現(xiàn)象嚴(yán)重，企業(yè)代為支付的費(fèi)用和實(shí)際收回的費(fèi)用存在較大的虧差。引入物業(yè)管理概念以后，這部分工作就由物業(yè)公司來承擔(dān)。由于這部分屬于代收費(fèi)用，物業(yè)公司不是供用水電合同的當(dāng)事人，管理權(quán)限受到限制，這種現(xiàn)象并未得到根本改善，這些虧差仍由企業(yè)負(fù)擔(dān)。

　　三、國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理走向市場(chǎng)的對(duì)策

　　以上三個(gè)看似簡(jiǎn)單的主要問題，就像“三座大山”，嚴(yán)重阻礙了國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理走向市場(chǎng)的進(jìn)程，要解決這些問題，使國(guó)企物業(yè)管理市場(chǎng)化，是一個(gè)比較復(fù)雜的系統(tǒng)工程，大致需要經(jīng)過三個(gè)時(shí)期，即準(zhǔn)備期、過渡期和發(fā)展期。準(zhǔn)備期是在企業(yè)內(nèi)部模擬物業(yè)管理形式對(duì)職工住房進(jìn)行管理，在此期間，企業(yè)應(yīng)每年安排一定的資金，對(duì)年久失修的公用設(shè)施分批進(jìn)行全面的維修。過渡期是將物業(yè)管理從企業(yè)中分離出來，形成具有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)資格的子公司，企業(yè)對(duì)物業(yè)管理公司給予支持和幫助并承擔(dān)一定的費(fèi)用補(bǔ)貼。發(fā)展期是對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行改制，使物業(yè)管理公司資產(chǎn)和人員與原企業(yè)完全脫鉤，成為真正意義上的市場(chǎng)主體。

　　國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理市場(chǎng)化是國(guó)有企業(yè)改變大而全、小而全的舊體制，分離辦社會(huì)職能，卸下后勤生活服務(wù)等沉重的包袱，安排大量的富余職工，實(shí)現(xiàn)減人增效的目標(biāo)，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的有效途徑，而且具備一定的實(shí)施條件。但這畢竟關(guān)系到相當(dāng)一部分職工的生活和安定，需要一定的時(shí)間，需要政府和企業(yè)有步驟、分階段地推動(dòng)、支持和幫助，同時(shí)需要物業(yè)管理人員不斷努力。

　　（一）政府扶持。物業(yè)管理是一個(gè)微利行業(yè)，搞不好就要虧損。加之國(guó)有企業(yè)屬于后勤部分的資產(chǎn)比較有限，且可供升值的空間非常小，同時(shí)還背負(fù)著沉重的人員負(fù)擔(dān)。國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理走向市場(chǎng)除企業(yè)和自身努力外，需要政府進(jìn)行協(xié)調(diào)和大力扶持。

　　1、捋順物業(yè)管理與水電等供應(yīng)部門的關(guān)系，由這些部門對(duì)水電用戶進(jìn)行直接管理。或由水電等部門委托物業(yè)管理公司管理，明確授權(quán)范圍，支付代理費(fèi)用。

　　2、明確房屋維修資金的來源及管理使用辦法。房屋建筑是百年大計(jì)，隨著房齡的增加，維修費(fèi)用越來越大。維修資金短缺對(duì)于國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理來說，表現(xiàn)得尤其明顯。因此，需要政府研究制定既符合市場(chǎng)規(guī)律，又滿足國(guó)有企業(yè)現(xiàn)狀的房屋維修資金的籌集和管理使用辦法。

　　3、政府應(yīng)從工商、稅收和物價(jià)等方面扶持國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理公司積極開展與服務(wù)有關(guān)的多種經(jīng)營(yíng)，以分流安置富余人員。

　　（二）企業(yè)支持。物業(yè)管理企業(yè)普遍存在管理規(guī)模小，專業(yè)人才少等問題。國(guó)有企業(yè)的物業(yè)管理單位，是從后勤機(jī)構(gòu)演變過來的，更有設(shè)備落后、人員文化程度偏低、年齡偏大等不足，要想自負(fù)盈虧難度很大。因此，國(guó)有企業(yè)要在資產(chǎn)、資金、技術(shù)和政策上給予有期限的適當(dāng)?shù)膬A斜。要扶上馬，送一程。除了加大力度對(duì)職工住宅進(jìn)行全面維修改造外，從“大物業(yè)”的角度出發(fā)，適當(dāng)增加機(jī)關(guān)、廠區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)，彌補(bǔ)職工住宅物業(yè)管理費(fèi)用的缺口。同時(shí)，將屬于物業(yè)范圍的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)交給物業(yè)管理公司，從資產(chǎn)、資金等方面積極支持物業(yè)管理公司發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。

　　（三）自身努力。在積極爭(zhēng)取政府和原企業(yè)支持的基礎(chǔ)上，國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理公司要在完善自我上下功夫。

　　1、轉(zhuǎn)變思想，提高服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理的根本是服務(wù)，所謂物業(yè)管理就是為業(yè)主管好家、服好務(wù)。長(zhǎng)期以來，由于國(guó)有企業(yè)的體制和機(jī)制問題，造成許多職工對(duì)企業(yè)的依賴和松散，服務(wù)意識(shí)淡薄，因此，國(guó)企物業(yè)管理公司要加強(qiáng)管理，正確引導(dǎo)職工樹立服務(wù)意識(shí)，教育職工認(rèn)清改革形勢(shì)，了解物業(yè)管理的發(fā)展方向，增強(qiáng)危機(jī)感、緊迫感和責(zé)任感。堅(jiān)持服務(wù)創(chuàng)新，提高服務(wù)質(zhì)量。

　　2、開展綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)。充分利用物業(yè)資源條件，發(fā)揮人才特長(zhǎng)和地域優(yōu)勢(shì)，從“特、便、專”幾個(gè)方面開展經(jīng)營(yíng)服務(wù)。“特”就是特殊服務(wù)，如接送孩子上下學(xué)、代理業(yè)務(wù)。“便”就是便利服務(wù)，利用地域和資源優(yōu)勢(shì)提供方便快捷的服務(wù)，如送貨上門等。“專”就是專業(yè)服務(wù)，發(fā)揮人才特長(zhǎng)開展服務(wù)，如機(jī)電修理、房屋裝修等。另外要對(duì)外開展經(jīng)營(yíng)服務(wù)，拓寬經(jīng)營(yíng)范圍，豐富服務(wù)內(nèi)容，承接簡(jiǎn)單的物業(yè)改造工程。

　　3、開展聯(lián)合經(jīng)營(yíng)。打破部門、單位和地域界限，物業(yè)管理企業(yè)之間組成新的聯(lián)合體，各方優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，優(yōu)化資源配置、組織結(jié)構(gòu)和人員結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　劉獻(xiàn)民/太原煤炭氣化（集團(tuán)）有限責(zé)任公司

篇3：論物業(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略與途徑

　　論物業(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略與途徑

　　一段時(shí)間以來，關(guān)于物業(yè)管理市場(chǎng)的命題主要圍繞著以下三個(gè)，一是以擴(kuò)張規(guī)模為主要標(biāo)志的對(duì)外承接和去外地承接物業(yè)管理項(xiàng)目的內(nèi)容;二是以適應(yīng)市場(chǎng)生存發(fā)展能力為主要目標(biāo)的品牌塑造和企業(yè)能力提升的內(nèi)容;三是以避免市場(chǎng)誤區(qū)為主要內(nèi)容的，如何進(jìn)行市場(chǎng)拓展，甚至是否存在物業(yè)管理市場(chǎng)的討論等等。

　　不可否認(rèn)，以上命題和實(shí)踐，為我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)培育和市場(chǎng)化發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)，為我國(guó)物業(yè)管理能夠伴隨著我國(guó)gg開放和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立而不斷成熟起到了重要作用。

　　但是，作為一個(gè)新興的專業(yè)類型市場(chǎng)，我們的目光只停留在一個(gè)較為狹義的范圍是不夠的。應(yīng)該從較廣義的和宏觀的角度對(duì)物業(yè)管理的各主客體及領(lǐng)域在較深層次上的實(shí)踐進(jìn)行認(rèn)識(shí)和探討。使物業(yè)管理市場(chǎng)培育和市場(chǎng)化發(fā)展能夠更廣泛、更深刻、更完善。

　　本文擬就物業(yè)管理區(qū)域化整合、物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張、專業(yè)化細(xì)分以及物業(yè)管理企業(yè)改制等方面的問題，談?wù)勎飿I(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略和途徑。

　　一、分散物業(yè)管理的區(qū)域性整合，是調(diào)整物業(yè)管理市場(chǎng)容量和供給關(guān)系的重要內(nèi)容

　　物業(yè)管理市場(chǎng)容量小，供給關(guān)系不順暢是影響物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程的一個(gè)重要問題，說供給不足并不是說我們的房屋建筑存量小，而是由于城市規(guī)劃建設(shè)的零散性和一些開發(fā)商大而全、小而全的計(jì)劃體制、觀念等方面的原因，造成了物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量不斷膨脹所帶來的。

　　現(xiàn)實(shí)中，與一些管理規(guī)模大、管理效果好的大型住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和大廈形成鮮明對(duì)照的是一些零星分散的物業(yè)。以及一些在一定規(guī)劃區(qū)域內(nèi)分塊建設(shè)并實(shí)行多頭管理的物業(yè)項(xiàng)目。這類物業(yè)原本就缺乏在規(guī)劃和規(guī)模等方面的先天優(yōu)勢(shì)，再加上多頭管理的高成本，以及相互間的不協(xié)調(diào)，從而一方面影響了服務(wù)質(zhì)量，降低了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，甚至帶來一些社會(huì)問題，另一方面使物業(yè)管理企業(yè)不能形成良性運(yùn)作和產(chǎn)生有效利潤(rùn)，嚴(yán)重地影響到物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育及行業(yè)的發(fā)展。解決這一問題的有效途徑為:

　　(一)政府協(xié)調(diào)

　　區(qū)分不同情況和類型，一方面對(duì)于政府統(tǒng)一規(guī)劃的、由多家開發(fā)商分別開發(fā)的小區(qū)、工業(yè)區(qū)和特殊功能園區(qū)的物業(yè)管理最好應(yīng)由政府出面直接協(xié)調(diào)或由政府牽頭，通過業(yè)主的參與進(jìn)行公開招投標(biāo)。深圳已有成功的經(jīng)驗(yàn)，如對(duì)深圳市住宅局一個(gè)20萬平方米規(guī)劃完整，但由12個(gè)開發(fā)商建設(shè)和12家管理單位管理的小區(qū)實(shí)行了整合，通過公開招投標(biāo)在12家管理單位中選出了一家管理能力、服務(wù)水準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力都較強(qiáng)的甲級(jí)物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，接管后該公司在小區(qū)內(nèi)拆除了隔障，進(jìn)行了環(huán)境整冶，統(tǒng)一了區(qū)內(nèi)形象，提高了服務(wù)質(zhì)量和管理標(biāo)準(zhǔn)，理順收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和行為，受到了業(yè)主的好評(píng)，同時(shí)也降低了這家公司在這個(gè)小區(qū)的管理成本，形成了效益回報(bào)。另一方面，對(duì)于一些原本元統(tǒng)一規(guī)劃、無規(guī)則小區(qū)環(huán)境的老舊小區(qū)，政府可在進(jìn)行區(qū)域整治或老區(qū)改造的過程中，統(tǒng)一規(guī)劃定區(qū)域的物業(yè)管理，進(jìn)行物業(yè)管理的規(guī)模整合。另外，還可以結(jié)合房管所的轉(zhuǎn)制，本著少設(shè)機(jī)構(gòu)，擴(kuò)大規(guī)模，方便管理，提高效益的原則，將區(qū)房管所的管轄區(qū)域按照定的規(guī)模或區(qū)劃進(jìn)行劃分，形成房管所轉(zhuǎn)，制后的高效、低耗、適應(yīng)市場(chǎng)的良性局面

　　(二)市場(chǎng)調(diào)整

　　一方面，使開發(fā)商尤其是一些小開發(fā)商和只有單項(xiàng)開發(fā)權(quán)的開發(fā)商認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理并不一定能成為開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)后的利潤(rùn)來源點(diǎn)。嚴(yán)格說，開發(fā)商如果沒有相應(yīng)的自有物業(yè)留給物業(yè)管理公司，而物業(yè)管理公司又沒有其它的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和能力的話，單憑某一項(xiàng)目的物業(yè)管理所收取的管理費(fèi)是與開發(fā)商一點(diǎn)關(guān)系都沒有的，按現(xiàn)行規(guī)定在管理費(fèi)中可提取不超過一定比例的傭金，也只是由管理處一級(jí)上交給物業(yè)管理公司一級(jí)。而且當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目的管理費(fèi)總額(由于是政府訂價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn))尚不足以完成運(yùn)作成本所需時(shí)，這個(gè)傭金實(shí)際上是空頭的。現(xiàn)在有的開發(fā)商不交給專業(yè)物業(yè)管理公司，也不成立物業(yè)管理公司而成立個(gè)管理部，實(shí)質(zhì)是統(tǒng)管物業(yè)管理費(fèi)用，使管理費(fèi)該用的用不到位，物業(yè)管理該維護(hù)的維護(hù)不到位，而盡量使管理費(fèi)剩余形成利潤(rùn)，這是嚴(yán)重侵害業(yè)主利益的情況。

　　如果開發(fā)商能明白這種關(guān)系，知曉不能長(zhǎng)期侵占業(yè)主利益時(shí)，很多小型物業(yè)管理公司和大量非公司的管理機(jī)構(gòu)就沒有存在的必要而進(jìn)入合并和重組行列。另一方面，使業(yè)主認(rèn)識(shí)到，有的小區(qū)雖然小環(huán)境不錯(cuò)，但由于管理規(guī)模小，管理成本高，必然要使業(yè)主的支出增加，同時(shí)也會(huì)使管理服務(wù)水準(zhǔn)下降。那么有效的辦法就是通過促進(jìn)與周邊小區(qū)的整合，尤其是在業(yè)主大會(huì)成立后重新聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，要把能否進(jìn)行區(qū)域整合和在周邊區(qū)域范圍內(nèi)挑選比較好的物業(yè)管理企業(yè)做為主要內(nèi)容來考慮，實(shí)現(xiàn)完全市場(chǎng)化的整合小區(qū)和選擇物業(yè)管理企業(yè)的模式。此外，隨著物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)識(shí)的提高，物業(yè)管理企業(yè)最應(yīng)明白的就是規(guī)模、成本和效益的關(guān)系，在目前很多物業(yè)管理企業(yè)還依附在開發(fā)商膝下的時(shí)候，要看到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最主要的特征就是成本的最小化和利潤(rùn)的最大化。開發(fā)商，尤其是小開發(fā)商和單項(xiàng)開發(fā)商是不會(huì)永遠(yuǎn)給業(yè)主補(bǔ)貼的。那么小型物業(yè)管理企業(yè)的生存前景到底如何，要有一個(gè)充分的心理準(zhǔn)備，盡早向聯(lián)合、重組或并購的市場(chǎng)化道路上靠攏。

　　總之，從事物發(fā)展的基本規(guī)律角度來看，市場(chǎng)或是任何事物的發(fā)生發(fā)展都是從出現(xiàn)、增長(zhǎng)到調(diào)整、優(yōu)化這樣一個(gè)循環(huán)過程。我們?cè)僮鲆粋€(gè)比較，以深圳為例，目前物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量為數(shù)近500，形成規(guī)模的公司不足100家，最大的公司本地管理面積不足500平方米，而從事物業(yè)管理的各類機(jī)構(gòu)達(dá)700多家，深圳市的總?cè)丝谥挥?00萬。相比較、香港物業(yè)管理公司總數(shù)亦為500家，形成規(guī)模的公司也是100家，而管理面積最多的可達(dá)1-2千萬平方米，香港基本沒有什么公司的管理機(jī)構(gòu)，人口將近700。比較之下，深圳的物業(yè)管理企業(yè)或機(jī)構(gòu)減掉3-5百家是一點(diǎn)都不多的。

　　二、物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張和專業(yè)化細(xì)分，是調(diào)整物業(yè)管理市場(chǎng)份額和重新劃分市場(chǎng)的必然。

　　時(shí)下，有一種認(rèn)識(shí)認(rèn)為，物業(yè)管理的市場(chǎng)化就是物業(yè)管理企業(yè)能否對(duì)外承接別人的項(xiàng)目或有否到外地去承接項(xiàng)目為標(biāo)志。這是由于人們?nèi)藶榈陌盐飿I(yè)管理市場(chǎng)視為以管理面積為主的意識(shí)造成的，認(rèn)為有了管理面積就有了物業(yè)管理市場(chǎng)的一切。同時(shí)，又在傳統(tǒng)計(jì)劃體制影響下，堅(jiān)守大而全，小而全的做法，似乎要把計(jì)劃體制下的后勤管理改革需要推向社會(huì)的內(nèi)容一古腦地全盤接收，把物業(yè)管理的社會(huì)化變成了物業(yè)管理的小社會(huì)。當(dāng)然，物業(yè)管理發(fā)展過程中的這種全面的綜合發(fā)展也不能一概否定。比如，在90年代初社會(huì)上清潔公司的運(yùn)作水平和能力不能滿足我們有些大物業(yè)公司的管理標(biāo)準(zhǔn)。到90年代中期一些物業(yè)公司又紛紛把包給專業(yè)公司的清潔工作收回來，自已重新成立清潔隊(duì)，但當(dāng)清潔行業(yè)做為一個(gè)新興的專業(yè)類型市場(chǎng)形成后，其專業(yè)化、低成本、高標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)勢(shì)一定會(huì)在這個(gè)市場(chǎng)中立足，現(xiàn)在又有很多物業(yè)公司采用了分包方式，有條件和能力的公司亦有組建專業(yè)公司的，將清潔工作在自己的具體操作內(nèi)容中分離出去。從這個(gè)例子中我們可以肯定物業(yè)管理的大而全、小而全或叫綜合一體化所起到的歷史作用。問題是:很多個(gè)原屬于物業(yè)管理大市場(chǎng)或相關(guān)市場(chǎng)的新興類型市場(chǎng)己經(jīng)出現(xiàn)，我們?nèi)绾巫プ∵@樣的機(jī)遇，在新一輪類型市場(chǎng)劃分中占有一席之地，可以從以下途徑進(jìn)行思考和實(shí)踐。

　　(一)、在物業(yè)管理的微觀范圍尋找市場(chǎng)

　　目前，一些有一定規(guī)模和有某些方面專業(yè)能力特長(zhǎng)的公司已組建了一些獨(dú)立核算的如電梯公司、機(jī)電公司、綠化公司、清潔公司等，這些公司成立的基礎(chǔ)大都是原物業(yè)公司自有業(yè)務(wù)，能滿足專業(yè)公司的基本運(yùn)作，再根據(jù)其經(jīng)驗(yàn)特長(zhǎng)，向社會(huì)承擔(dān)相關(guān)業(yè)務(wù)。這個(gè)途徑并不是說讓大家都去一哄而上搞專業(yè)公司，搞了專業(yè)公司不走向市場(chǎng)沒有意義，走向市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)不過別人就更沒有意義，所以搞不了專業(yè)公司的可以請(qǐng)專業(yè)公司來替我們打工。向?qū)I(yè)公司分包具體操作項(xiàng)目，從理論上講，管理成本是會(huì)降低的。同時(shí)由于專業(yè)化公司形成了規(guī)模化和標(biāo)準(zhǔn)化的管理，也可使管理效果大大提升，在物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能輕易變動(dòng)的情況下，效益應(yīng)該是明顯的。

　　(二)、在物業(yè)管理的中觀范圍尋找市場(chǎng)

　　在上述物業(yè)管理直接操作的內(nèi)容上再向外圍探尋一下，不難發(fā)現(xiàn)，還有很多商機(jī)存在，我們沒有很好的介入和開辟新市場(chǎng)領(lǐng)域，比如大型商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)、會(huì)所的經(jīng)營(yíng)、幼兒園的經(jīng)營(yíng)等，如果說大型商業(yè)物業(yè)有時(shí)受開發(fā)商出售和直接出租的影響，我們介入不上，幼兒園也都直接租或交給相關(guān)部門去經(jīng)營(yíng)的話，會(huì)所可是大都交給了物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)和管理，可現(xiàn)實(shí)是95%-98%以上會(huì)所都不能盈利甚至不能很好地開展活動(dòng)。造成了有效資源的浪費(fèi)。而包括幼兒園、大型商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，如果能在我們物業(yè)管理范圍內(nèi)進(jìn)行有效開發(fā)，甚至投資或參股組建專業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，并不是削弱了物業(yè)管理的實(shí)力和縮小了物業(yè)管理的范圍，而洽洽是擴(kuò)大了物業(yè)管理的領(lǐng)域，開發(fā)出了新興的物業(yè)管理類型市場(chǎng)。其實(shí)，對(duì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)原本就是物業(yè)管理概念和內(nèi)容中的主要組成部分，物業(yè)管理企業(yè)最有條件成為這一市場(chǎng)類型細(xì)分的主力。

　　(三)、從物業(yè)管理的宏觀范圍尋找市場(chǎng)

　　物業(yè)管理能不能參與高科技領(lǐng)域，能不能進(jìn)入城市管理的市政領(lǐng)域，答案應(yīng)該是肯定的。在深圳，除了早已有了專門為物業(yè)管理開發(fā)電腦軟件的高科技公司，也有物業(yè)管理企業(yè)開辦高科技實(shí)物產(chǎn)品--外墻清洗劑的專業(yè)化公司，最近更有高科技上市公司參股物業(yè)管理公司的事例。如果說物業(yè)管理介入高科技領(lǐng)域存在高、難、遠(yuǎn)的問題的話，那么物業(yè)管理發(fā)展到今天已經(jīng)成了城市管理的重要組成部分。物業(yè)管理與城市管理的具體操作內(nèi)容也僅僅是一墻(圍墻)之隔，一線(紅線)相連，其很多市政管理如馬路清潔、市政設(shè)施的維護(hù)，市政綠化的管理等，都可以通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的方式介入政府撥款管理的領(lǐng)域，而從市政管理的角度看，通過市場(chǎng)選擇管理者也必將成為城市管理體制改革的必然。但是，如果說城管體制改革亦需過程的話。那么，物業(yè)管理利用自我優(yōu)勢(shì)和物業(yè)的便利，介入餐飲、娛樂業(yè)領(lǐng)域則早已有了成功的償試。

　　當(dāng)我們看到香港的物業(yè)管理只用很少的人，而大部分業(yè)務(wù)都通過專業(yè)分包，把管理責(zé)任轉(zhuǎn)移到社會(huì)上去，美國(guó)的一個(gè)20多萬平方米的小區(qū)只有一名管理人員而驚嘆不已的時(shí)候，我們所能反應(yīng)出來的一個(gè)主要問題就是真正的社會(huì)化不是把后勤體制的內(nèi)容轉(zhuǎn)移到物業(yè)管理企業(yè);真正的專業(yè)化也不是在物業(yè)公司內(nèi)部擁有多少個(gè)職稱的專業(yè)人才;真正的規(guī)模化更不是不計(jì)成本和效益的元限擴(kuò)大;而真正的市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)是在主營(yíng)項(xiàng)目不斷擴(kuò)大的同時(shí)，使專業(yè)項(xiàng)目和輔助配套項(xiàng)目形成新的分工，使市場(chǎng)成為由很多類似"納米"技術(shù)一樣的社會(huì)最小單位所構(gòu)成。要知道波音飛機(jī)公司的最終產(chǎn)品是由成千上萬個(gè)獨(dú)立的"納米"性質(zhì)的小公司的產(chǎn)品所構(gòu)成的。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，是適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)整的需要

　　建立現(xiàn)代企業(yè)制度是我國(guó)企業(yè)尤其是國(guó)有企業(yè)所面臨的重大體制改革的課題，也是國(guó)有企業(yè)必須經(jīng)歷的一場(chǎng)廣泛而深刻的變革，黨的十五屆四中全會(huì)決議指出"當(dāng)前國(guó)有企業(yè)的體制轉(zhuǎn)換和結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)入攻堅(jiān)階段，一些深層次矛盾和問題集中暴露出來"。由于我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)絕大部分都是國(guó)有企業(yè)，也同樣受到傳統(tǒng)體制的影響，相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)還不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，經(jīng)營(yíng)機(jī)制不活，管理水平落后，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，技術(shù)創(chuàng)新能力差，虧損經(jīng)營(yíng)或上級(jí)補(bǔ)貼經(jīng)營(yíng)普遍，甚至沒有經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立自主權(quán)和決策權(quán)，較嚴(yán)重地制約了企業(yè)走向市場(chǎng)和在市場(chǎng)上求生存、求發(fā)展的直路，也阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的健康發(fā)展和物業(yè)管理市場(chǎng)化的發(fā)展進(jìn)程。所以，物業(yè)管理建立現(xiàn)代企業(yè)制度勢(shì)在必行，其主要途徑有以下3個(gè)方面:

　　(一)建立真正的以資產(chǎn)為紐帶的有限責(zé)任公司，明晰企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，明確各股東的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，弱化上級(jí)對(duì)下級(jí)公司的指揮和支配權(quán)，強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)上的獨(dú)立決策和運(yùn)作的能力，使物業(yè)管理企業(yè)具備市場(chǎng)準(zhǔn)入的基本條件。

　　(二)積極發(fā)展多元投資主體的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中一般競(jìng)爭(zhēng)性服務(wù)行業(yè)，除保留部分員工或管理者持股外，大部分國(guó)有資產(chǎn)都應(yīng)逐漸從物業(yè)管理企業(yè)中退出去，采取股份制、合作制、內(nèi)部員工持技、管理者持股、期權(quán)制等多種形式或成份進(jìn)行重組，促進(jìn)大型物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理集團(tuán)的發(fā)展。放開搞活中、小物業(yè)管理企業(yè)，對(duì)一些規(guī)模小，管理質(zhì)量差，經(jīng)濟(jì)效益不好的中、小企業(yè)，實(shí)行鼓勵(lì)兼并、合并和購買重組，允許和規(guī)范破產(chǎn)，使物業(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)更趨合理。

　　(三)對(duì)房管所改制的企業(yè)，要確保房管所改制成功，使其能夠在步入物業(yè)管理市場(chǎng)化的軌道能夠生存和發(fā)展，就必須要在改制的基礎(chǔ)上盡快建立現(xiàn)代企業(yè)制度。同時(shí)鼓勵(lì)目前正在進(jìn)行房管所轉(zhuǎn)制的單位將房管所轉(zhuǎn)為企業(yè)，再將企業(yè)過渡為現(xiàn)代企業(yè)的兩步走并做房管所一步，直接按現(xiàn)代企業(yè)制度進(jìn)行轉(zhuǎn)改制，使其提高適應(yīng)物業(yè)管理市場(chǎng)快速發(fā)展的能力。