如何提高物業服務費收繳率

　　物業管理作為一種新型的房屋管理模式，以其專業化、規范化、市場化的特征，在社會主義市場經濟條件下，呈現出欣欣向榮的景象。但是由于物業管理在中國起步晚，總體上還處在一個開創、摸索的階段，在實際發展過程中出現了許多問題，其中最大、最難的問題就是收費難。

　　物業管理公司對管理區域內的業主提供保安、保潔、綠化、維修、公共設備設施的日常運行維護和其他業主所需要的服務，收取物業服務費是理所應當的事兒，但實際情況卻恰恰相反。目前，我市及至全國大部分地方的物業管理費收繳率都不是很理想。例如：據網上報道，北京市的物業收費率一般僅為50%-60%，最低的只有30%左右，能達到90%以上的屈指可數。武漢市300多家物業管理企業中，運行較好的，物管費也只能收到80%，差的只有20%。南京市居住小區物業管理費收繳率平均不足70%。廣州約有20%的業主拒交物業管理費。從以上數據可以分析出目前物業管理收繳率普遍存在于一個較低水平。我市物業管理收繳率也差不多如此。

　　贏利，是每一個企業生存和發展的最基本的條件。而物業管理企業也是一個企業，這一點首先要得到業主們的認同。做為一個微利的服務性行業，是否能保證正常運作，為業主提供高質量的服務，主要依賴于向業主收取物業服務費。許多物業管理公司因為收費困難而處在虧損狀態。收費難問題已經直接影響到我國整個物業管理的發展。收費難，毋庸置疑是當前物業管理亟待解決的一個棘手問題。那么為什么有那么多業主不交費，物業收費難在何處?怎樣才能提高物業管理收費率呢?就以上問題做出如下分析。

　　一、物業管理公司向業主提供的服務與向業主收取的管理費不成正比。

　　由于物業管理在中國起步較晚，物業管理在專業化、規范化等方面做得還不夠完善，所以這些物業管理公司提供的服務自然就不夠專業，不夠規范，不能讓業主滿意。業主認為物管公司提供的服務“物無所值”就以拒交物業服務費來表示心中的不滿。還有一些物業管理公司不在管理服務上下工夫，它的管理和服務已經無法滿足業主的需求了，還是“不思進取”，但管理費卻照收不誤，直至激起民憤拒交物業服務費。據《中國建設報?中國樓市》(20**年2月27日)刊載的一份中國社會調查事務所日前對京、滬、穗三地房地產發展情況的調查資料顯示，在與購房有關的問題中，消費者最關心、最擔心的問題是物業管理服務問題，其不滿意率高達90%。被調查者對于物業管理的不滿意主要是物業管理公司亂收費、房屋維修不及時、安全管理不到位、物業工作人員的服務態度不好等。

　　二、業主對物業管理的認識不夠。

　　對于上個世紀80年代才走進中國大陸的物業管理還沒有完整的認識，有些人甚至是根本就不想了解物業管理是什么。《深圳商報》和深圳萬龍騰市場研究咨詢公司曾經共同對深圳市民進行過相關調查，結果有近33%的被采訪者尚不知道住宅要交物業服務費。相對深圳這樣經濟發達的大都市亦如此?？梢月撓氲?，我市正式開展物業管理工作也不到十年，應該有更多的人不知道住宅要交物業服務費。試想一下，連住宅要交物業服務費都不知道，又怎么會去主動交呢?由于不了解物業管理的內涵，少數業主還存有僥幸心理。由于物業管理服務具有廣泛性，服務的對象是一個物業區域內的全體業主而不是某一家，某一戶，物業公司不會因為少數業主不交物業服務費就停止服務活動，所以一些貪圖小利的業主就“逃費”、“躲費”，他們不交費，仍然可以享受到和其他業主一樣的服務，這樣很容易使更多的業主效仿他們的做法，長此以往就會形成這樣的惡性循環：業主欠費---物業公司虧損---服務質量下降---業主長期拒交費。

　　認識不夠還體現在一些舊的公房和房改房小區，很多人住了一輩子房都沒交過物業費，現在搬進新房要繳納如此多的費用，很多人無法接受，無法接受就不交。有的回遷戶甚至出現多年不交物業費的情況。

　　三、開發商越權承諾，物業公司長期受苦。

　　開發商為了將房屋盡快售完便采取免、減或打折物業服務費等一系列優惠政策吸引更多的客戶，而從嚴格意義上講開發商的承諾已經越權了。業主入住后發現當初的承諾無人兌現或者是自己花了一輩子積蓄所買的房子卻沒有達到合同要求，由于業主對物業管理還不了解，不知道物業公司和開發商是“各司其職”，所以把一切怨氣都發到物業管理公司身上，而他們表達不滿的最通常和最可能的方式就是拒交物業服務費。據有關調查，由于業主對開發商不履行售房時的承諾而對物業管理公司不滿的小區中，大約有47%的業主在入住后，采用拒交物業服務費和水、電費等方式表達自己的不滿。當前，許多物業公司和開發商之間存在著紛繁復雜的關系，一些物業管理公司本身便是開發商的下屬公司，或者二者同屬于一家企業集團。一旦開發商銷售時的承諾沒有兌現，或房屋質量存在某些問題，業主得不到滿意答復，物業便很可能受到牽連。

　　四、物業管理的相關法律、法規不完善。

　　物業管理是一個涉及到社會各個方面的服務性行業，它的綜合性就決定了在其運作的過程中會出現各種各樣的問題，而且大都很復雜。在業主和物業管理公司發生的爭議中，大多數都是因為沒有相關的法規依據。如果有相關的法律、法規對物業管理公司和業主雙方面進行約束，明確雙方在法律上的權利和義務，盡快提高物管收費率也大有所望了。

　　五、物業管理企業服務不到位。

　　很多業主拒交物業服務費的理由是對服務不滿意。例如：某小區業主稱：“我家里屋頂漏水，讓物業來修理，可是物業始終不來修，這樣的服務水平交物業費太冤枉了。”類似這種情況的還不在少數。由于物業缺乏優質的服務，導致業主用拒付費用來對抗。

　　既然知道了收費難的原因，那么，下一步我們就研究如何提高物業管理收費率。針對上述原因采取相應的措施：

　　首先是加強物業管理公司的服務質量，提高其專業化、規范化的水平;其次加強物業管理知識的宣傳，讓業主明白物業管理的真正含義，使業主樹立現代的消費觀念和消費意識;再次，物管公司一定要認真與開發商進行房屋交接，嚴格按照接管理驗收程序執行，把問題要弄清楚，并妥善解決，以免給日后的管理服務工作埋下隱患;

　　最后要呼吁有關部門盡快出臺更合理、更完善、更切合實際的物業管理具體法規、和辦法，規范物管公司和業主的行為。最重要的是如何解決物業管理企業與業主間矛盾的相關規定。

　　其實這些相應的措施與辦法大家都很清楚，關鍵是如何實施，具體怎么做才能達到提高物業服務費收繳率，這里我想舉一實例說明。

　　淮南市現有物業管理企業約60家，但80%的物業企業因為物業服務收費率低等原因而處于虧損狀態，但在這其中有一家物業管理公司卻能將物業服務收費率始終保持在95%以上，而且是連續三年。20**年所管理信誼花園小區的物業收費率達到100%，頤園北村的物業收費率達到98%。我想這樣的收繳率在淮南乃至全國也是首屈一指的，在目前大多數物業管理企業收費難的情況下，能取得這樣的成績是值得驕傲的。這個將所有物業管理企業認為最頭痛的收費難問題處理的較好的物管企業就是：淮南市信誼物業管理公司。

　　淮南市信誼物業管理公司成立于2000年，是具有獨立法人資格的三級物業管理企業。隸屬于安徽信誼集團。目前，公司擁有員工38人，其中管理人員10名，管理人員擁有大專及相關專業類以上學歷，公司經理、副經理經過建設部全國物業管理企業經理崗位培訓班培訓，并獲得相關崗位資格證書。60%以上的員工持有建設部頒發的上崗資格證書。目前在淮南擁有三個物業管理的項目。管理面積約12萬平方米，居住約700戶，人口約2000人。管理項目類別有大廈和居民物業。所管理的項目多次獲得省、市級頒發多項榮譽。信誼物業管理公司的管理面積在淮南來說雖然不是很大，但是物業管理費的收繳率卻達到了95%以上。取得這樣的成績與信誼物業管理公司著重從管理入手、加強服務的經營理念是分不開的。

　　讓我們看看他們是怎么做的。

　　一、不斷提高服務質量，不斷創新服務項目。

　　信誼物業公司的作法可以用8個字來概括：理念、四勤、認真、實干。所謂理念是指公司全體員工秉承“優質服務”的方針，恪守優質服務從“細小入微、四勤”

　　開始的企業精神，實現“以人為本”，“人性化、親情化的微笑服務”

　　的理念，堅持以服務為中心，以業主滿意為最高標準，一手抓物業管理、一手抓精神文明建設，全心全意地為業主提供一個安全、文明、舒適，環境優美、寧靜的居住小區。

　　凡是信誼物業管理公司的員工都要按照這一“精神、理念”去工作;所謂四勤就是“眼勤”、“嘴勤”、“手勤”、“腿勤”。通過員工的五官、四肢來體現物業公司的企業精神和服務理念，最終達到業主和物業公司雙贏的局面;所謂認真，看似老生常談，實則二字價值千金。物業管理是一項具體、繁瑣的業務。它不是百米沖刺，而是馬拉松比賽，恪守認真負責精神殊為不易。因此，為業主的物業認真工作是我們公司員工的座右銘;所謂實干，在信誼物業公司工作的員工都是埋頭實干的好手，比如頤園北村的綠化員工，夏天頭頂烈日，冬天腳踩嚴寒，維護小區內的一草一木。每次召開業主會議，都能聽到業主對他們表揚。俗話說“實干興邦”，實干也興物業，實干業主滿意率才能提高，實干信誼物業管理公司才能發展壯大。如果一個物業管理公司能讓業主為其提供的服務而感動，那物業管理費的收取絕不可能成為一個讓人頭痛的問題。

　　二、培養和造就高素質的服務團隊。

　　物業管理屬于服務性行業，所提供的商品是無形的“服務”。它的各項管理說到底是為業主提供各項滿意的服務，而這一切都要取決于服務者素質的高低和能力的發揮。物業管理不同于其他行業，有時它對員工道德素質的要求要高于專業素質。所以信誼物業在對員工進行專業技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。對每一位新員工進行“職業道德，禮儀禮貌”培訓，培養員工們與人溝通，協作的能力。具有良好的親和力是做好物業管理的一大優勢。

　　信誼物業的每一個管理員都能注重和業主建立良好的關系，他們在日常工作積極熱情地為每一位業主服務，對一些不太了解甚至反感物業管理的業主，他們會主動上門與其溝通、交流。他們從來不怕被業主指出缺點，反而會感謝業主提出意見，給他們改正和進步的機會。這讓業主們真正體會到了信誼物業“以人為本”，“人性化、親情化的微笑服務”的服務禮念以及“細小入微、四勤”企業精神。

　　三、實行收費考核，建立內部激勵機制

　　信誼物業的物業管理費收取工作之所以能取得較好的效果，有一個很重要的原因就是實行收費考核，建立內部激勵機制。具體做法是以各管理處為單位進行收費率考核。公司根據每年實的際情況制定當年的物業管理費收費計劃及獎勵處罰辦法，按收費總額的一定比例給予一定的獎勵給員工;沒有達到規定的收費標準則有相應比例的處罰。這項工作開展三年多來，收到了明顯的效果，物業服務費的平均收費率逐漸上升到目前的97.34%。由于物業服務費的足額收取，使公司的能夠正常運作，“物管費和服務”兩者形成了良性循環，極大地推動了企業自身的發展。

　　四、加強物業管理相關知識的宣傳。

　　為了讓業主明白物業管理服務是什么，信誼人確實下了一番工夫。在每一個國家或地方的物業管理相關法規、條例頒布以后，首先組織員工及時地學習和了解，然后將其擴大復印張貼在布告欄上，讓業主們及時了解：業主在物業管理公司為其提供服務的過程中應享有的權利和應盡的義務。對于有疑問的業主，信誼物業的每一位員工都可以為其進行詳細的解釋，在這個物業公司與業主共同學習物業管理的過程中，也逐漸建立起了物業公司與業主之間的友好關系。

　　五、誠信服務，透明收費。

　　經歷過計劃經濟體制的人們已經習慣了“只享受，不(少)付費”。所以物業管理公司提供的服務只能是“物有所值”或是“物超所值”，而絕不能“物低所值”甚至是“物無所值”。信誼物業始終保證服務的“質價相附”，而且各個管理處都將物價局審批的本物業的收費標準張貼在布告欄上，讓業主明明白白消費。使業主清楚自己所交的物業服務費到底用在了什么地方，從而也可以讓業主了解交納物業費的合理性和必要性。以上就是信誼物業提高物業收費率的措施與具體做法，當然每個物業管理公司所接管的物業都有差異性，但是物業管理公司所提供的服務與業主的需求之間始終有一個平衡點，而物業管理公司只有將這平衡點靠近業主才是最好的解決辦法。就像信誼物業一樣，它所提供的服務永遠不會少于業主所付的費用，并且信誼物業溫馨的人性化、親情化服務可以讓業主心里始終有一種溫暖的感覺，一種家的感覺!

　　我相信隨著國家物業管理相關法律、法規的進一步出臺與完善，隨著人們對現代消費意識、消費觀念的不斷了解和認同，在矢志不渝的物業人的苦苦追求與探索下，在沿海與內地相互交流與學習中，中國的物業管理會一步步走向成熟，到那時我們不會再探討像今天這樣一個讓人頭痛的問題。

篇2：如何提高物業服務費收繳率

　　如何提高物業服務費收繳率

　　物業管理作為一種新型的房屋管理模式，以其專業化、規范化、市場化的特征，在社會主義市場經濟條件下，呈現出欣欣向榮的景象。但是由于物業管理在中國起步晚，總體上還處在一個開創、摸索的階段，在實際發展過程中出現了許多問題，其中最大、最難的問題就是收費難。

　　物業管理公司對管理區域內的業主提供保安、保潔、綠化、維修、公共設備設施的日常運行維護和其他業主所需要的服務，收取物業服務費是理所應當的事兒，但實際情況卻恰恰相反。目前，我市及至全國大部分地方的物業管理費收繳率都不是很理想。例如：據網上報道，北京市的物業收費率一般僅為50%-60%，最低的只有30%左右，能達到90%以上的屈指可數。武漢市300多家物業管理企業中，運行較好的，物管費也只能收到80%，差的只有20%。南京市居住小區物業管理費收繳率平均不足70%。廣州約有20%的業主拒交物業管理費。從以上數據可以分析出目前物業管理收繳率普遍存在于一個較低水平。我市物業管理收繳率也差不多如此。

　　贏利，是每一個企業生存和發展的最基本的條件。而物業管理企業也是一個企業，這一點首先要得到業主們的認同。做為一個微利的服務性行業，是否能保證正常運作，為業主提供高質量的服務，主要依賴于向業主收取物業服務費。許多物業管理公司因為收費困難而處在虧損狀態。收費難問題已經直接影響到我國整個物業管理的發展。收費難，毋庸置疑是當前物業管理亟待解決的一個棘手問題。那么為什么有那么多業主不交費，物業收費難在何處?怎樣才能提高物業管理收費率呢?就以上問題做出如下分析。

　　一、物業管理公司向業主提供的服務與向業主收取的管理費不成正比。

　　由于物業管理在中國起步較晚，物業管理在專業化、規范化等方面做得還不夠完善，所以這些物業管理公司提供的服務自然就不夠專業，不夠規范，不能讓業主滿意。業主認為物管公司提供的服務“物無所值”就以拒交物業服務費來表示心中的不滿。還有一些物業管理公司不在管理服務上下工夫，它的管理和服務已經無法滿足業主的需求了，還是“不思進取”，但管理費卻照收不誤，直至激起民憤拒交物業服務費。據《中國建設報?中國樓市》(20**年2月27日)刊載的一份中國社會調查事務所日前對京、滬、穗三地房地產發展情況的調查資料顯示，在與購房有關的問題中，消費者最關心、最擔心的問題是物業管理服務問題，其不滿意率高達90%。被調查者對于物業管理的不滿意主要是物業管理公司亂收費、房屋維修不及時、安全管理不到位、物業工作人員的服務態度不好等。

　　二、業主對物業管理的認識不夠。

　　對于上個世紀80年代才走進中國大陸的物業管理還沒有完整的認識，有些人甚至是根本就不想了解物業管理是什么?！渡钲谏虉蟆泛蜕钲谌f龍騰市場研究咨詢公司曾經共同對深圳市民進行過相關調查，結果有近33%的被采訪者尚不知道住宅要交物業服務費。相對深圳這樣經濟發達的大都市亦如此?？梢月撓氲?，我市正式開展物業管理工作也不到十年，應該有更多的人不知道住宅要交物業服務費。試想一下，連住宅要交物業服務費都不知道，又怎么會去主動交呢?由于不了解物業管理的內涵，少數業主還存有僥幸心理。由于物業管理服務具有廣泛性，服務的對象是一個物業區域內的全體業主而不是某一家，某一戶，物業公司不會因為少數業主不交物業服務費就停止服務活動，所以一些貪圖小利的業主就“逃費”、“躲費”，他們不交費，仍然可以享受到和其他業主一樣的服務，這樣很容易使更多的業主效仿他們的做法，長此以往就會形成這樣的惡性循環：業主欠費---物業公司虧損---服務質量下降---業主長期拒交費。

　　認識不夠還體現在一些舊的公房和房改房小區，很多人住了一輩子房都沒交過物業費，現在搬進新房要繳納如此多的費用，很多人無法接受，無法接受就不交。有的回遷戶甚至出現多年不交物業費的情況。

　　三、開發商越權承諾，物業公司長期受苦。

　　開發商為了將房屋盡快售完便采取免、減或打折物業服務費等一系列優惠政策吸引更多的客戶，而從嚴格意義上講開發商的承諾已經越權了。業主入住后發現當初的承諾無人兌現或者是自己花了一輩子積蓄所買的房子卻沒有達到合同要求，由于業主對物業管理還不了解，不知道物業公司和開發商是“各司其職”，所以把一切怨氣都發到物業管理公司身上，而他們表達不滿的最通常和最可能的方式就是拒交物業服務費。據有關調查，由于業主對開發商不履行售房時的承諾而對物業管理公司不滿的小區中，大約有47%的業主在入住后，采用拒交物業服務費和水、電費等方式表達自己的不滿。當前，許多物業公司和開發商之間存在著紛繁復雜的關系，一些物業管理公司本身便是開發商的下屬公司，或者二者同屬于一家企業集團。一旦開發商銷售時的承諾沒有兌現，或房屋質量存在某些問題，業主得不到滿意答復，物業便很可能受到牽連。

　　四、物業管理的相關法律、法規不完善。

　　物業管理是一個涉及到社會各個方面的服務性行業，它的綜合性就決定了在其運作的過程中會出現各種各樣的問題，而且大都很復雜。在業主和物業管理公司發生的爭議中，大多數都是因為沒有相關的法規依據。如果有相關的法律、法規對物業管理公司和業主雙方面進行約束，明確雙方在法律上的權利和義務，盡快提高物管收費率也大有所望了。

　　五、物業管理企業服務不到位。

　　很多業主拒交物業服務費的理由是對服務不滿意。例如：某小區業主稱：“我家里屋頂漏水，讓物業來修理，可是物業始終不來修，這樣的服務水平交物業費太冤枉了。”類似這種情況的還不在少數。由于物業缺乏優質的服務，導致業主用拒付費用來對抗。

　　既然知道了收費難的原因，那么，下一步我們就研究如何提高物業管理收費率。針對上述原因采取相應的措施：

　　首先是加強物業管理公司的服務質量，提高其專業化、規范化的水平;其次加強物業管理知識的宣傳，讓業主明白物業管理的真正含義，使業主樹立現代的消費觀念和消費意識;再次，物管公司一定要認真與開發商進行房屋交接，嚴格按照接管理驗收程序執行，把問題要弄清楚，并妥善解決，以免給日后的管理服務工作埋下隱患;

　　最后要呼吁有關部門盡快出臺更合理、更完善、更切合實際的物業管理具體法規、和辦法，規范物管公司和業主的行為。最重要的是如何解決物業管理企業與業主間矛盾的相關規定。

　　其實這些相應的措施與辦法大家都很清楚，關鍵是如何實施，具體怎么做才能達到提高物業服務費收繳率，這里我想舉一實例說明。

　　淮南市現有物業管理企業約60家，但80%的物業企業因為物業服務收費率低等原因而處于虧損狀態，但在這其中有一家物業管理公司卻能將物業服務收費率始終保持在95%以上，而且是連續三年。20**年所管理信誼花園小區的物業收費率達到100%，頤園北村的物業收費率達到98%。我想這樣的收繳率在淮南乃至全國也是首屈一指的，在目前大多數物業管理企業收費難的情況下，能取得這樣的成績是值得驕傲的。這個將所有物業管理企業認為最頭痛的收費難問題處理的較好的物管企業就是：淮南市信誼物業管理公司。

　　淮南市信誼物業管理公司成立于2000年，是具有獨立法人資格的三級物業管理企業。隸屬于安徽信誼集團。目前，公司擁有員工38人，其中管理人員10名，管理人員擁有大專及相關專業類以上學歷，公司經理、副經理經過建設部全國物業管理企業經理崗位培訓班培訓，并獲得相關崗位資格證書。60%以上的員工持有建設部頒發的上崗資格證書。目前在淮南擁有三個物業管理的項目。管理面積約12萬平方米，居住約700戶，人口約2000人。管理項目類別有大廈和居民物業。所管理的項目多次獲得省、市級頒發多項榮譽。信誼物業管理公司的管理面積在淮南來說雖然不是很大，但是物業管理費的收繳率卻達到了95%以上。取得這樣的成績與信誼物業管理公司著重從管理入手、加強服務的經營理念是分不開的。

　　讓我們看看他們是怎么做的。

　　一、不斷提高服務質量，不斷創新服務項目。

　　信誼物業公司的作法可以用8個字來概括：理念、四勤、認真、實干。所謂理念是指公司全體員工秉承“優質服務”的方針，恪守優質服務從“細小入微、四勤”

　　開始的企業精神，實現“以人為本”，“人性化、親情化的微笑服務”

　　的理念，堅持以服務為中心，以業主滿意為最高標準，一手抓物業管理、一手抓精神文明建設，全心全意地為業主提供一個安全、文明、舒適，環境優美、寧靜的居住小區。

　　凡是信誼物業管理公司的員工都要按照這一“精神、理念”去工作;所謂四勤就是“眼勤”、“嘴勤”、“手勤”、“腿勤”。通過員工的五官、四肢來體現物業公司的企業精神和服務理念，最終達到業主和物業公司雙贏的局面;所謂認真，看似老生常談，實則二字價值千金。物業管理是一項具體、繁瑣的業務。它不是百米沖刺，而是馬拉松比賽，恪守認真負責精神殊為不易。因此，為業主的物業認真工作是我們公司員工的座右銘;所謂實干，在信誼物業公司工作的員工都是埋頭實干的好手，比如頤園北村的綠化員工，夏天頭頂烈日，冬天腳踩嚴寒，維護小區內的一草一木。每次召開業主會議，都能聽到業主對他們表揚。俗話說“實干興邦”，實干也興物業，實干業主滿意率才能提高，實干信誼物業管理公司才能發展壯大。如果一個物業管理公司能讓業主為其提供的服務而感動，那物業管理費的收取絕不可能成為一個讓人頭痛的問題。

　　二、培養和造就高素質的服務團隊。

　　物業管理屬于服務性行業，所提供的商品是無形的“服務”。它的各項管理說到底是為業主提供各項滿意的服務，而這一切都要取決于服務者素質的高低和能力的發揮。物業管理不同于其他行業，有時它對員工道德素質的要求要高于專業素質。所以信誼物業在對員工進行專業技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。對每一位新員工進行“職業道德，禮儀禮貌”培訓，培養員工們與人溝通，協作的能力。具有良好的親和力是做好物業管理的一大優勢。

　　信誼物業的每一個管理員都能注重和業主建立良好的關系，他們在日常工作積極熱情地為每一位業主服務，對一些不太了解甚至反感物業管理的業主，他們會主動上門與其溝通、交流。他們從來不怕被業主指出缺點，反而會感謝業主提出意見，給他們改正和進步的機會。這讓業主們真正體會到了信誼物業“以人為本”，“人性化、親情化的微笑服務”的服務禮念以及“細小入微、四勤”企業精神。

　　三、實行收費考核，建立內部激勵機制

　　信誼物業的物業管理費收取工作之所以能取得較好的效果，有一個很重要的原因就是實行收費考核，建立內部激勵機制。具體做法是以各管理處為單位進行收費率考核。公司根據每年實的際情況制定當年的物業管理費收費計劃及獎勵處罰辦法，按收費總額的一定比例給予一定的獎勵給員工;沒有達到規定的收費標準則有相應比例的處罰。這項工作開展三年多來，收到了明顯的效果，物業服務費的平均收費率逐漸上升到目前的97.34%。由于物業服務費的足額收取，使公司的能夠正常運作，“物管費和服務”兩者形成了良性循環，極大地推動了企業自身的發展。

　　四、加強物業管理相關知識的宣傳。

　　為了讓業主明白物業管理服務是什么，信誼人確實下了一番工夫。在每一個國家或地方的物業管理相關法規、條例頒布以后，首先組織員工及時地學習和了解，然后將其擴大復印張貼在布告欄上，讓業主們及時了解：業主在物業管理公司為其提供服務的過程中應享有的權利和應盡的義務。對于有疑問的業主，信誼物業的每一位員工都可以為其進行詳細的解釋，在這個物業公司與業主共同學習物業管理的過程中，也逐漸建立起了物業公司與業主之間的友好關系。

　　五、誠信服務，透明收費。

　　經歷過計劃經濟體制的人們已經習慣了“只享受，不(少)付費”。所以物業管理公司提供的服務只能是“物有所值”或是“物超所值”，而絕不能“物低所值”甚至是“物無所值”。信誼物業始終保證服務的“質價相附”，而且各個管理處都將物價局審批的本物業的收費標準張貼在布告欄上，讓業主明明白白消費。使業主清楚自己所交的物業服務費到底用在了什么地方，從而也可以讓業主了解交納物業費的合理性和必要性。以上就是信誼物業提高物業收費率的措施與具體做法，當然每個物業管理公司所接管的物業都有差異性，但是物業管理公司所提供的服務與業主的需求之間始終有一個平衡點，而物業管理公司只有將這平衡點靠近業主才是最好的解決辦法。就像信誼物業一樣，它所提供的服務永遠不會少于業主所付的費用，并且信誼物業溫馨的人性化、親情化服務可以讓業主心里始終有一種溫暖的感覺，一種家的感覺!

　　我相信隨著國家物業管理相關法律、法規的進一步出臺與完善，隨著人們對現代消費意識、消費觀念的不斷了解和認同，在矢志不渝的物業人的苦苦追求與探索下，在沿海與內地相互交流與學習中，中國的物業管理會一步步走向成熟，到那時我們不會再探討像今天這樣一個讓人頭痛的問題。

篇3：影響物業管理費收繳率的因素和改進對策

　　影響物業管理費收繳率的因素和改進對策

　　一、物業管理費收繳現狀

　　關于物業服務費的收繳率，目前各部門在數據上存在些許的差異，包括不同的關于物業管理的行業組織和一些報道給出的數據。通過這些數據，我們可以從宏觀的角度觀察全國的物業服務費的收繳情況。

　　序號 物業類型 收繳率(%)

　　1 房改房 75.47

　　2 經濟適用房 76.09

　　3 商品房 79.48

　　4 辦公用房 90.71

　　5 工業用房 92.85

　　表1 全國物業服務費收繳率情況表

　　資料來源:中國物業管理協會《物業管理行業生存狀況調查報告》20**.5

　　從以上中國物業管理協會數據可以看出，從全國的情況來看，居住型物業的物業服務費的收繳率明顯低于辦公物業和工業物業，其中房改房和經濟使用住房的收繳率更低，相信今后這部分物業管理的物業費收繳問題會更加突出。

　　而一些有關報道給出的數據也不甚相同，總體來說我們能夠透過這些數據了解到各個城市的物業管理費收繳率的情況，與中國物業管理協會的全國平均收繳率大致相符。以下給是一些網絡上的數據報告情況。

　　以我國的一級城市的物業服務費收繳率為例，北京市的物業收繳率一般僅為50%-60%，最低的只有30%左右，能達到90%以上的屈指可數；在武漢市300多家物業管理企業中，小區物業管理運行得較好的的收繳率只能達到80%的，差的甚至只有20%；南京市居住型物業服務費平均收繳率不足70% ；廣州市約有20% 的業主拒繳物業服務費；深圳平均收繳率在80%以上。而內地三級城市的收繳率最高能達到40%。據不完全統計，全國大城市的商品房物業服務費平均收繳率不足70%。從以上數據可以分析出目前從總體上講物業管理收繳率處于一個較低的水平。

　　當物業收費難成為一種普遍現象，業主與物業公司的矛盾越來越大，訴訟官司越來越多，甚至成為一種受到普遍關注的社會問題的時候，必然有其深刻的社會背景和原因，“物業經理身背催費牌辦公”是一種無奈，也是一個悲劇。是與我們構建和諧社會的目標不相容的。我們必須找出其發生和存在的深層次的原因。努力從根源上解決，才能徹底消除這種不幸和悲劇。

　　二、影響物業管理費收繳率低的因素

　　筆者認為物業收費收繳率低主要是由開發商、物業管理公司和業主等多方面的原因導致的。

　　(一)開發商的遺留的問題。

　　1、部分業主以房屋質量問題為由而拒交物業費。

　　我國的物業管理有多種形式，但不管是哪一種形式都與開發商有著千絲萬縷的聯系。由于少數開發商急于趕工期或一些施工單位沒有完全按施工規范進行施工，使得部分房屋的建筑工程質量存在一定的問題，業主入住發現后意見較大。面對這些建筑工程質量方面的問題，有不少業主，分辨不清所發生的房產質量問題屬于建設質量問題還是管理質量問題，不知道應該同開發商、施工單位(在維保期內)進行交涉和維權，導致最終把一切矛盾、意見和問題統統推向物業管理企業，全部交由物業管理企業予以解決，讓物業管理企業代為受過。

　　2、開發商越權承諾使物業管理公司長期受苦。

　　開發商為了將房屋盡快售完便采取減免或打折物管費等一系列優惠政策吸引更多的客戶，實際上這些承諾已經越權了。業主入住后發現當初的承諾無法兌現。由于業主對物業管理了解不夠，不知道物業管理公司和開發商是“各司其職”，所以把一切怨氣都發泄在物業管理公司頭上， 而面對這些問題時，物業管理企業缺乏對開發商的有效制約，不能從根本上去解決業主面臨的問題，從而引發業主以拒交物業管理費的方式來維權。

　　(二)業主的觀念以及意識問題。

　　1、業主有償付費的觀念未形成。

　　業主還沒有完全形成享受物業管理服務需要付費的觀念。由于長期計劃經濟下的觀念根深蒂固，隨著住房商品化以及住房制度改革步伐的加快和各地房地產迅猛發展，人們將逐漸告別原有的住房分配形式，也就意味著必將拋棄陳舊的房管意識，來順應和接受新興的物業管理模式。而目前的狀況正處于兩種意識的交接過渡期，業主和住戶在心理上還保留著很大一部分舊觀念，把物業管理當作一種服務性消費來支出還有待時日。并且廣大市民的素質參差不齊，一部分業主對新的事物存在一定的抵觸心理。

　　2、業主對物業管理實際內涵的了解程度。

　　由于部分業主對物業管理服務了解甚少，不能從全局理解物業管理是有償服務行為，導致物業管理費用與業主期望的支付費用不成正比。少數業主甚至認為:物業管理企業的工作除了保潔、保安、綠化外，自己的房屋存在的一切問題，包括建筑的質量問題，也全部應由物業管理企業負責，他們把物業管理公司的服務看作是萬能的，以為交了少量的管理費就可以包攬一切。所以，一旦房屋出現建筑質量問題，就將責任全部推到物業管理企業身上，并以此作為有力的“借口”，進而少交、欠交物業費。這樣必然會使物業管理公司進退兩難，不該服務的項目不得不去做，應該服務的項目也沒有做好，導致整體服務水準下降。

　　(三)物業管理企業自身存在的問題。

　　1、從業人員的職業素質和服務意識較低。

　　據物業管理從業人員的數據統計顯示，80%的物業管理從業人員是半路出家，自身的服務意識和觀念滯后，不能夠及時地為業主解決問題，只管理不服務，對業主要求的多，而自己卻做得少。另外從業人員的專業技術水平和服務素質不高，在服務過程中不能很好操作。再次，從業人員的方法不得當，加深了管理工作的服務難度，致使業主體會不到物業管理的優質服務。

　　2、服務項目的明晰程度。

　　提交物業收費的預算、決算等財務報告，無法讓業主了解他們所交納的物業費究竟是如何構成和分配使用的。進而導致業主自身理解的偏差和接受服務的偏好不同，加之確實有一些物業管理企業為了一己之利巧立名目進行亂收費的現象，業主對物業服務收費的標準、項目和收費方式不滿，以及對于共用設施設備、場地維護費用的分攤不滿等。

　　3、多樣化服務的發展水平。

　　一份調查顯示。有58.1%的居民表示需要特約服務，其中較集中的是各種代繳費用，如代繳手機，電話費，占30.8%；其次是送報，送奶等各種專送占29.5%；管道疏通服務需要占26.6%，此外還有照顧老人或病人，接送小孩，提供家庭衛生清潔，室內裝修等也都有一定的需求，這也就意味著社區服務行業有著廣泛的發展前景。物業管理不是為一家服務的，“眾口難調”，表面上看似容易的事，在實施中卻不那么容易。需要物業管理企業為業主提供多樣并創新的服務，以使業主的滿意度達到最大化，進而達到物業管理費用收繳率的提高。

　　4、物業管理企業與業主溝通是否有效。

　　有人把物業管理公司與業主間的關系形象地比喻為“相愛容易相處太難”。改善與業主的關系，增強與業主間的溝通，樹立人性化管理、親情化服務的理念，妥善解決業主提出的實際問題，是提高物業費收繳率的先決條件。而有些物業公司缺乏與業主間的溝通交流，引起業主對物業公司在收費標準和服務質量等方面存在質疑，卻無法對物業管理企業進行及時地咨詢來消除疑慮，最終導致對物業管理費收繳的抵觸情緒。物業管理企業和業主之間是否通過良好的溝通從而很好地建立起一種平等的“伙伴型”關系，物業管理企業是否用心與業主進行交流交流、仔細傾聽業主的訴求，用每一個物業人自己的精神面貌和人性化的服務，去打動業主。溝通將是影響整個物業服務費收繳率的關鍵所在，并且也是所有物業管理企業與業主矛盾解決的關鍵點所在。

　　(四) 法律規范不完善。

　　《物業管理條例》于20**年9月1日實施后，從根本上改變了物業管理行業無法可依的局面，但是配套的法律規范還不健全和完善，在貫徹執行中缺乏監管力度。物業管理是一個涉及到社會各個方面的服務性行業，它的綜合性決定了在其運作的過程中會出現各式各樣的問題，而且大都很復雜。在業主和物業管理公司發生的爭議中，大多數都是因為沒有明確的法律、法規對物業管理公司和業主雙方面進行有效地約束，無法明確雙方在法律上的權利和義務。所以一旦發生爭議，業主便以拒交物業管理費的方式發泄出來。再加上政府宏觀調控不夠，導致新舊體制形成對立，對物業管理收費問題產生了影響。

　　(五) 物業服務費本身所具有的特性。

　　物業服務費的無形性使得業主所享受的服務質量與業主繳納物業服務費之間的性價比評估較為困難；物業服務費的綜合性、公共性使得單個業主不能對物業服務企業、物業服務項目、物業服務標準做出選擇(尤其在前期)，而物業管理企業也不能因個別業主欠費、違規而有針對性地終止服務，所以雙方都很難以對服務進程進行控制。除此之外，物業服務合同期較長，容易使物業服務費這三大特征表現得更加明顯。使得業主與物業管理企業雙方容易產生、擴散、積累矛盾，從而從長遠來說影響物業服務費的收繳率。

　　三、物業管理收費難的解決方法

　　解決“收費難”的所有問題將會牽涉到相關政策法規、收費標準乃至整個社會，所以解決“收費難”是一項系統工程。

　　(一)公開服務項目，增強信息透明度。

　　物業管理服務收費是直接關系到業主，使用人和物業公司利益的敏感問題。物業管理企業要強化管理，建立規范自身行為的約束機制，使收費與提供的服務相符合。要加強收費的內外監督，加強財務審計和成本核算，規范收費行為。公開服務項目，服務標準及收費標準，定期公布收支情況，接受業主和業主委員會的質詢和監督。

　　(二)加強物業管理有關政策知識的宣傳。

　　為使業主和物業管理企業建立良好的、相互依存的和諧關系，從根本上解決物業管理收費難的問題，應對業主加強《物業管理條例》和物業管理有關收費政策知識的宣傳。物業費收取的標準、物業管理服務的標準，應經業主大會、物業管理企業、上級主管部門共同研究，并公布于眾。同時，媒體也要從企業和業主的不同角度，全面正確地進行輿論引導，提高廣大業主對物業管理服務工作的認知度，讓業主在享受物業管理服務成果的同時，明確樹立依據物業管理服務合同交納物業管理費是全體業主的法定義務的意識。

　　(三)加強物業管理企業自身建設。

　　1、培養高素質的服務團隊。

　　物業管理行業不同于其它行業，有時它對員工的個人素質的要求要高于專業素質，要不斷對員工進行“職工道德、禮儀禮貌”培訓，培養員工與人溝通、協作的能力，注重和業主建立良好的關系，切實維護業主的利益，使業主真正體會到物業管理公司“業主至上”的服務宗旨，日常工作中積極熱情地為每一位業主解決困難的問題，點點滴滴見真情，把各項服務都做到讓業主滿足。

　　2、開展創新的多樣化服務。

　　目前多數物業管理提供的專項服務和特約服務較少，并且業主消費得也不多。而使獨具特色的增值服務成為物業管理服務的亮點，將對提高物業費收繳率起到積極作用。因此物業管理公司要進行服務創新，積極開發延伸性和差異化服務，在樹立良好的品牌服務的同時，分析業主需求，開發適合該物業范圍內適宜的服務產品。并且采取有效的營銷策略，以滿足業主不斷增長的需求，進而提高業主對物業管理公司的滿意度，改善物業管理現狀，增加物業管理的盈利，促進物業管理公司發展以及物業管理行業健康成長。

　　(四)同開發單位一起做好房屋驗收、交接工作。

　　為防止業主入住后房屋出現質量問題，在與開發商辦理房屋交接驗收的過程中，物業管理企業應當嚴格按照規章制度辦事，認真細致不漏項，對有問題的房屋，要在開發商處理完畢后再接管。業主也應增強相應的維權意識，認真參與房屋驗收工作，把問題盡可能在入住之前解決。

　　(五)實施人性化服務，加強溝通交流。

　　物業管理企業應對小區業主的基本信息做深入了解，在制定前期物業管理方案的時候，更多地從即將入住的業主利益出發，充分考慮這些群體的交費意愿和承受能力，確定一個能讓大多數業主較為愉快的接受方案，才能為入住后的管理打下良好的基礎。業主入住后，加強溝通與交流，建立良好的溝通平臺，了解業主所需所想，更好的為業主服務。

　　(六)加強和完善物業相關法律法規。

　　政府部門應盡快細化有關政策，規范物業管理企業的收費行為，加強市場的宏觀調控，制定符合物業管理公司的收費標準，使收費透明化，合理化，遵循事物發展規律和原則，改變思路，充分發揮行政功能，使物業管理企業可根據國家、省、市有關法律規定，對個別業主少交、欠交物業管理費的行為尋求法律的途徑，以通過法律手段來保護自身的合法權益，解決好物業管理收費難的問題。