物管案例：房子沒住，交不交管理費

　　某女士購買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時，對房屋內(nèi)部提出了不少細部質(zhì)量問題，認出為該房沒有達到入住條件，但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細部質(zhì)量問題仍未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費的通知。該女士覺得很冤，當(dāng)初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費？

　　[案例分析]

　　認為房屋細部有問題，并提出了自己的意見，但卻收取了房屋鑰匙，該女士的這種做法意味著她已經(jīng)認可房屋的交付使用了。

　　物業(yè)管理費實質(zhì)上是向產(chǎn)權(quán)人、使用人收取公共區(qū)域管理服務(wù)費，主要包括公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)及保安、消防、綠化等費用。此費用一般按物業(yè)100%入住率測算分攤到每平方米。因管理費的收費標(biāo)準是“以支定收”的，若有一戶業(yè)主因房屋未住不交管理費，物業(yè)管理管理公司收取的費用就減少了一份。要保證正常工作，只能挪用其他費用，侵占其他業(yè)主的權(quán)益。另外，從物業(yè)管理的運作過程看，物業(yè)管理工作一旦啟動，物業(yè)內(nèi)的所有公共設(shè)備和配套設(shè)施都要運作，管理人員要到位，服務(wù)工作要開展，各項管理費用支出要發(fā)生。不可能因個別物業(yè)的空置，使物業(yè)整體的管理如治安、消防、保潔、電梯、公共照明及管理維護人員間斷或減少。

　　因此，該女士所購買的房屋，雖然未住過，但因管理公司的綜合服務(wù)并未因此而減少，故仍應(yīng)繳納管理費。

　　[解決方法]

　　物業(yè)管理公司接到該女士的投訴后，首先向她解釋了《物業(yè)管理條例》中的有關(guān)規(guī)定，說明只有開發(fā)商未賣出的房屋才可以減免部分管理費，而她的房屋不屬免收之列，不但應(yīng)足額補齊管理費，還需繳納滯納金。物業(yè)管理公司還把政府有關(guān)規(guī)定復(fù)印交給該女士，該女士最后繳納了管理費。考慮到該女士的特殊情況，經(jīng)請示業(yè)主委員會同意，管理公司減免了該女士的管理費滯納金。

　　[相關(guān)法規(guī)制度]

　　1．《服務(wù)收費標(biāo)準作業(yè)程序》（節(jié)選）

　　一、目的

　　規(guī)范服務(wù)費用的收繳工作，確保如數(shù)、及時、安全的收回各項費用。

　　二、適用范圍

　　適用于物業(yè)部管理服務(wù)費及其他各項有償服務(wù)費的收繳工作。

　　三、職責(zé)

　　1．出納員或收費員負責(zé)按本程序辦理各項費用的銀行托收及現(xiàn)金收取工作。

　　2．各部門主管負責(zé)對本部門相關(guān)有償服務(wù)項目計費與審核。

　　3．財務(wù)部會計負責(zé)對各項有償服務(wù)費用的計算及填制收費通知單。

　　4．服務(wù)處管理員負責(zé)通知單的派發(fā)及催繳工作。

　　5．財務(wù)部主管負責(zé)費用收繳工作的監(jiān)督。

　　四、程序要點

　　1．費用收取的范圍

　　(1)管理服務(wù)費。

　　(2)機電維修、清潔、綠化等各項特約服務(wù)費。

　　(3)代收代繳的水、電、煤氣、電話等費用。

　　(4)兼營的餐飲、娛樂等各項服務(wù)費。

　　(5)其他各項多種經(jīng)營服務(wù)費用。

　　2．滯納金的計算方法

　　(1)對每月銀行的第二次托收未果，也未到物業(yè)部用現(xiàn)金交納管理服務(wù)費的住戶，公司財務(wù)部應(yīng)自每月一日起按1‰計收期滯納金。

　　(2)滯納金的計算公式：本金×（1+1‰）n（n為滯納天數(shù)）。

　　3．管理費的收繳

　　(1)管理費的收取標(biāo)準：（僅供參考）

　　A．多層帶電梯：1.20元/月·平方米；

　　B．多層不帶電梯：1.00元/月·平方米；

　　C．別墅：3.00元/月·平方米；

　　D．商鋪：3.00元/月·平方米~15.00元/月·平方米；

　　E．寫字樓：3.00元/月·平方米；

　　F．公寓：1.20元/月·平方米。

　　(2)管理費的收繳程序：

　　A．公司財務(wù)部從業(yè)主入伙之日起計收管理費。業(yè)主收到入伙通知后一個月內(nèi)未來辦理入伙手續(xù)的應(yīng)視入伙，開始計收管理費；

　　B．財務(wù)部會計每月20日前應(yīng)根據(jù)業(yè)主資料編制下月《應(yīng)收管理費用明細表》，內(nèi)容包括：編號、房號、業(yè)主姓名、房屋面積、管理費標(biāo)準、應(yīng)收金額、上月欠費、滯納金、本月應(yīng)收等；

　　C．財務(wù)部會計將《應(yīng)收費用明細表》于每月20日報財務(wù)部主管審核，經(jīng)審核如有差錯，應(yīng)及時更正；如無疑問，財務(wù)部主管在財務(wù)審核欄內(nèi)答署姓名、日期；

　　D．財務(wù)部主管應(yīng)在22日前將審核無誤的《應(yīng)收管理費明細表》交財務(wù)部會計填寫《收費通知單》；

　　E．財務(wù)部會計應(yīng)在每月25日前將填寫完整的《收費通知單》交財務(wù)部主管審核。經(jīng)審核有誤的，應(yīng)及時查明予以更正；經(jīng)審核無誤的，財務(wù)部主管在《收費通知單》上加蓋財務(wù)專用章；

　　F．財務(wù)部主管在每月28日前將有效的《收費通知單》交公共事務(wù)部管理員派發(fā)；

　　G．公共事務(wù)部的管理員根據(jù)住戶資料填寫信封，裝入《收費通知單》，視住戶不同情況采取不同的派發(fā)方式：

　　--需要直接送達的，管理員應(yīng)在兩個工作日內(nèi)送交住戶家中，并請住戶簽收；

　　--如住戶家中無人接收的，應(yīng)在兩個工作日內(nèi)送進住戶信箱；

　　--需要郵寄的，管理員應(yīng)貼足郵資，并在兩個工作日內(nèi)到郵局發(fā)送。

　　H．公共事務(wù)管理員應(yīng)詳細的記錄《收費通知單》的派發(fā)情況；

　　Y．出納員根據(jù)《應(yīng)收管理費收繳明細表》填制委托收款憑證及相關(guān)資料，在銀行規(guī)定的托收日期前一日送交開戶行；

　　J．出納員在銀行每次托收后的兩日內(nèi)到銀行讀取已托收數(shù)據(jù)，并根據(jù)托收情況向已全額托收的業(yè)主出具加蓋“轉(zhuǎn)賬收訖”章的有效收款收據(jù)；

　　K．未辦理銀行托收的業(yè)主管理費，由業(yè)主到公司財務(wù)部用現(xiàn)金支付。出納員在收取業(yè)主用現(xiàn)金交納的管理費時應(yīng)按《現(xiàn)金管理標(biāo)準作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定收取；

　　L．出納員應(yīng)于規(guī)定收費日后的五日內(nèi)編制《費用收繳明細表》報財務(wù)部主管審核。經(jīng)審核存有疑問的，應(yīng)及時查明，予以更正；經(jīng)審核無誤后的應(yīng)在財務(wù)審核欄內(nèi)簽署姓名及日期后交財務(wù)部會計；

　　M．財務(wù)部會計將已全額收回的管理費用按《會計核算標(biāo)準作業(yè)程序》進行賬務(wù)處理；對未能收取的費用，應(yīng)在銀行第一次托收后的3日內(nèi)根據(jù)欠費資料填寫《管理費用催繳通知單》；

　　N．《管理費用催繳通知單》經(jīng)財務(wù)部主管審核無誤后，加蓋公司財務(wù)專用章，交公共事務(wù)部在3日內(nèi)派發(fā)；

　　O．公共事務(wù)部原則上應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)，將催繳通知單送交住戶或其家人的手中，并讓接收人在回執(zhí)上簽收；特殊情況無法找到住戶及其家人的，應(yīng)將催繳通知單用郵寄的方法寄交住戶；

　　P．公共事務(wù)部應(yīng)做好送達、郵寄的派發(fā)記錄，保管好住戶簽收的回執(zhí)，并將派發(fā)情況向部門主管匯報。

　　......

篇2：物管案例：業(yè)主拖欠巨額管理費催交困難怎么辦

　　物管案例：業(yè)主拖欠巨額管理費催交困難怎么辦

　　由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時繳交管理費，甚至把交管理費作為與有關(guān)方面交涉的籌碼，作為達到某種目的的交換條件。一年后，已累計欠費達35萬元之多。期間，管理處有關(guān)人員無數(shù)次上門催交未果。

　　[案例分析]

　　在物業(yè)管理實踐中，業(yè)主無故拖欠物業(yè)管理費是物業(yè)管理公司面臨的一大難題。根據(jù)《物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定，業(yè)主繳納物業(yè)管理費是應(yīng)盡的義務(wù)，《物業(yè)管理服務(wù)合同》及《業(yè)主公約》等對此都有明確明確表達。就本案例而言，業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的合同，對每一個業(yè)主有約束力。物業(yè)管理公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負有按約繳納物業(yè)管理費的義務(wù)。即使是收費標(biāo)準，業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務(wù)合同中也會有明確約定，根據(jù)自治原則，該公司應(yīng)按照約定繳納物業(yè)管理費用。

　　對于拖欠物業(yè)管理費的業(yè)主，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)具體情況，區(qū)別對待，采取不同的對策。一般先應(yīng)以反復(fù)的協(xié)商為主，再者啟動催繳程序，仍不見效可提請仲裁或向人民法院訴訟。

　　[解決方法]

　　為了解決這一問題，該商城管理處主要領(lǐng)導(dǎo)一方面主動與有關(guān)方面保持聯(lián)系，幫助全面反映該公司的意見和要求，以取得其對管理處工作的信任和認可；一方面盯住平時難得一見的該公司老板，頻頻征求意見并反映管理處的經(jīng)濟困難，以求得攜手維護物業(yè)正常運行的共識。

　　在贏得了該公司理解信任的基礎(chǔ)上，管理處提出了適當(dāng)減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費的優(yōu)惠條件。最后雙方達成了一致，自約定之日起分10期，每月3萬余元，隨當(dāng)月管理費一同繳交拖欠的費用。10個月后，該公司拖欠的管理費已全部繳清。

　　[相關(guān)法規(guī)制度]

　　1．《物業(yè)管理公約》

　　前言

　　為了維護業(yè)主的合法權(quán)益，保持物業(yè)的完好美觀，加強住宅園區(qū)的管理，創(chuàng)造一個舒適、溫馨、安全、清潔、優(yōu)雅、有序的居住生活環(huán)境。根據(jù)國家和沈陽市的有關(guān)政策和法律規(guī)定，簽訂本管理公約。（以下簡稱公約）

　　第一章：總則

　　第一條：本公約中的下列用語，除另有注釋或有明顯其它含義的以外，具有如下含義：

　　l．，園區(qū)：指座落于××區(qū)××路××號，由××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的“××××”。

　　2．業(yè)主：凡依據(jù)《商品房購銷合同》，對本園區(qū)內(nèi)的房屋擁有或共同擁有所有權(quán)的自然人，法人或其它組織，或依據(jù)其它法律文件或法律事實對房屋實際占有、使用的自然人、法人或其它組織。

　　3．管理公司：受××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司指定××物業(yè)管理有限公司為××××的物業(yè)管理公司

　　4．單位：指業(yè)主依據(jù)《商品房購銷合同》或其它法律文書、法律事實依法占有，使用的園區(qū)內(nèi)的房屋。

　　5．公共地方：指除業(yè)主單位以外，園區(qū)圍墻以內(nèi)的所有為業(yè)主所設(shè)定并供其共同使用的地方或范圍，但不包括任何業(yè)主依法擁有獨立使用權(quán)的地方及發(fā)展商的聲明保留之地方。

　　6．公共設(shè)施：指為園區(qū)及業(yè)主利益而設(shè)置的各種地上附著物，架設(shè)及敷設(shè)的各專用系統(tǒng)及管線。

　　第二條：業(yè)主應(yīng)遵守國家法律、法規(guī)及本公約的規(guī)定，遵守社會公德。努力成為遵紀守法，思想品德高尚的文明公民。

　　第三條：為實現(xiàn)以上目標(biāo)，業(yè)主與管理公司應(yīng)全力配合、協(xié)作。

　　第二章：業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)

　　第四條：業(yè)主的權(quán)利

　　1．業(yè)主獨立擁有、使用、居住及享用其名下的單位及全部租金收益。

　　2．業(yè)主有權(quán)將其名下單位連同上述權(quán)利及利益，自由出售、饋贈、出租、抵押或其它方式處置或變賣。

　　3．可與其他業(yè)主共同使用園區(qū)公共地方和公共設(shè)施。

　　4．可根據(jù)本公約維護自身合法權(quán)益。

　　5．對住宅園區(qū)的各項管理決策擁有建議權(quán)和監(jiān)督權(quán)

　　第五條：業(yè)主的義務(wù)

　　l．業(yè)主在行使上述權(quán)利和使用名下單位時，須遵守本公約及根據(jù)本公約所制定的物業(yè)管理所必須的相關(guān)規(guī)定。

　　2．依照法律及本公約的規(guī)定，負責(zé)繳交其名下單位應(yīng)分擔(dān)的管理費及其它基金款項。

　　3．繳納其名下單位需付的而由管理公司代收的包括采暖費在內(nèi)的各項費用。

　　4．業(yè)主在出租、出售或準許他人使用房屋時，須提前到物業(yè)公司辦理登記手續(xù)，并保證新的業(yè)主遵守公約或重新簽訂本公約。

　　5．不得改變樓宇的結(jié)構(gòu)、不得更改橫梁、支柱等，或加建、擴建、搭建、拆除任何建筑物。

　　6．不得切割、損壞、更改、干擾樓宇任何公用部分，包括水、電、煤氣等供應(yīng)及排水管道，暗渠、喉管、電纜、固定裝置等設(shè)施

　　7．住戶單位（非公共建筑部分）只可做居住使用，不得做寫字樓、貨物工廠或其它商業(yè)用途。

　　8．不得妨礙他人使用公用地方及公用設(shè)施，不得阻礙房屋的正常維修。

　　9．樓宇內(nèi)公共地方不得擺放家具、貨物、架設(shè)花架、室外天線或其它物品。

　　10．住宅區(qū)內(nèi)之任何地方均不得亂涂亂畫、張貼。

　　11．住宅區(qū)內(nèi)嚴禁業(yè)主飼養(yǎng)家畜、家禽。

　　12．不得往樓下拋棄雜物、生活垃圾，包括裝修垃圾應(yīng)用袋裝好，按指定時間放到指定地點。

　　13．業(yè)主有義務(wù)教育并帶動其未成年子女遵守本公約及其它管理規(guī)定，如因未成年子女的過錯給物業(yè)管理造成嚴重危害的，業(yè)主除應(yīng)對未成年子女加強教育外，對造成實際損失的，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　14．遵守管理公司訂立的其它管理規(guī)章制度。

　　第三章：管理公司的職責(zé)及權(quán)利

　　第六條：管理公司的職責(zé)

　　l．負責(zé)園區(qū)的管理、經(jīng)營及房屋和配套公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護。

　　2．維護園區(qū)內(nèi)的所有公共地方的照明及消防設(shè)備，并保持其功能良好。

　　3．保持園區(qū)內(nèi)公共地方環(huán)境優(yōu)美、衛(wèi)生清潔。

　　4．負責(zé)園區(qū)內(nèi)公共綠化的維護和管理。

　　5．負責(zé)園區(qū)內(nèi)的保安工作，保持園區(qū)的正常生活秩序。

　　第七條：管理公司的權(quán)利

　　l．根據(jù)本公約管理需要制訂園區(qū)住戶守則及其必要的規(guī)章制度，并以公告的形式予以發(fā)布。

　　2．有權(quán)對園內(nèi)的車輛進行有序化管理，除消防、救護、警備和特許的車輛外，其它機動車輛未經(jīng)許可一律駛往地下停放車輛，包括自行車、摩托車等在內(nèi)的各種車輛實行定點停放。

　　3．按物價部門核定的收費標(biāo)準，向業(yè)主收取管理費，收取的管理費用單列項目專款專用，年度費用收支情況張榜公布，并接受業(yè)主管理委員會和業(yè)主的監(jiān)督。

　　4．管理公司根據(jù)園區(qū)管理收支情況，可適時的調(diào)整收費項目和收費標(biāo)準，但此調(diào)整需經(jīng)園區(qū)管委會和物價部門通過。

　　5．采取一切必要措施（包括提出及進行訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約以及依本公約制定的各有效之規(guī)定。

　　6．管理公司可采取法律行動或其它有效行動來催促業(yè)主繳齊各項欠款。

　　第四章:違約責(zé)任

　　第八條：業(yè)主逾期交納管理費的，應(yīng)按逾期交納部分的日百分之五交付滯納金。

　　第九條：業(yè)主有其它違反本公約的行為，應(yīng)當(dāng)立即停止違約行為，并應(yīng)支付違約金，對造成實際財產(chǎn)損失的還應(yīng)依法賠償。

　　第十條：前款所稱的違約金以處罰的方式支付，每人次以5元-5000元為限，管理公司可在園區(qū)內(nèi)進行公告，違約金應(yīng)用于園區(qū)內(nèi)專項建設(shè)費用上。

　　第十一條：管理公司或其他人員履行職責(zé)時如違反公約，侵害業(yè)主利益的，管理公司除應(yīng)立即停止侵害行為外，還應(yīng)負責(zé)消除由此給業(yè)主帶來的不良影響，對造成業(yè)主實際財產(chǎn)損失的除按法律規(guī)定予以賠償外，對責(zé)任者給予紀律處分，對構(gòu)成犯罪的移送司法機關(guān)。

　　第五章：附則

　　第十二條：園區(qū)竣工后，經(jīng)園區(qū)管委會確認本公約繼續(xù)有效。

　　第十三條:本公約可依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)修訂或補充，也可經(jīng)住宅區(qū)三分之二以上業(yè)主投票同意修訂，但不得違反國家政策法律規(guī)定。

　　第十四條：管理公司依據(jù)與業(yè)主委員簽訂的《委托管理合同》或依據(jù)本公約制定的園區(qū)內(nèi)的住戶手冊及各項規(guī)章制度是本人參約不可分割的組成部分。

　　第十五條：本公約自雙方簽字蓋章后生效。

　　第十六條：本公約一式二份，業(yè)主及管理公司各執(zhí)一份。

　　2．《財務(wù)管理的機構(gòu)及職責(zé)》

　　(一)財務(wù)部門機構(gòu)的設(shè)置

　　財會部門一般設(shè)置下列人員：財務(wù)會計部經(jīng)理、主管會計、出納、電腦員、統(tǒng)計員、收費員。

　　(二)財會人員的崗位職責(zé)

　　1.財會部經(jīng)理

　　(1)向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人負責(zé)，組織公司的財會管理工作，當(dāng)好企業(yè)負責(zé)人的經(jīng)營管理參謀；

　　(2)每月、每季審核各種會計報表和統(tǒng)計報表，寫出財務(wù)會計分析報表，送企業(yè)法人審閱；

　　(3)檢查、監(jiān)督物業(yè)管理各項費用的及時收繳，保證企業(yè)資金的正常運轉(zhuǎn)；

　　(4)審核控制各項費用的支出，杜絕浪費；

　　(5)合理有效地經(jīng)營管理好企業(yè)的金融資產(chǎn)，為企業(yè)創(chuàng)造利潤；

　　(6)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的具體特點、依據(jù)財會管理有關(guān)法規(guī)、政策、文件，制定財會管理具體制度和操作程序；

　　(7)組織擬定物業(yè)管理各項費用標(biāo)準的預(yù)算方案，送企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主委員會和相關(guān)主管部門審核、修定；

　　(8)研究熟悉和實施相關(guān)的工商、財會及稅務(wù)、物價等管理制度，運用法律、行政處分和經(jīng)濟手段保護公司的合法權(quán)益。

　　2.主管會計

　　(1)向部門經(jīng)理負責(zé)，具體組織好本部門的日常管理工作；

　　(2)每日做好各種會計憑證和賬務(wù)處理工作；

　　(3)每月、每季按時做好各種會計報表，定期向業(yè)主委員會公布管理收繳及使用情況；

　　(4)負責(zé)檢查、審核各經(jīng)營管理部門及下屬機構(gòu)的收支賬目，向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及時匯報工作情況；

　　(5)檢查銀行、庫存現(xiàn)金和資產(chǎn)賬目，做到賬賬相符，賬實相符；

　　(6)按照物業(yè)管理的行業(yè)特點和需要，分類計賬；完成企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)交辦的財會工作。

　　3.出納

　　(1)遵守公司員工守則和財務(wù)管理制度；

　　(2)管理好公司的現(xiàn)金收付、銀行存款的存取，保管現(xiàn)金、有價證券、銀行支票等；

　　(3)及時追收企業(yè)各種應(yīng)收款項，保護企業(yè)和業(yè)主利益不受損失；

　　(4)編制有關(guān)現(xiàn)金收付記賬憑證、現(xiàn)金日記賬、銀行日記賬的工作；

　　(5)及時辦理各項轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票，按月將銀行存款余額與銀行對賬單核對相符，并交會計作賬。

　　4.統(tǒng)計員(電腦員)

　　(1)及時統(tǒng)計、存儲各種費用收付資料，供主管會計參考；

　　(2)維護好電腦設(shè)備，保管好所有資料，對變動資料數(shù)據(jù)應(yīng)及時修改并存儲；

　　(3)及時輸入打印收費通知單，保證費用的按時收繳。

　　5.收費員

　　物業(yè)管理企業(yè)所轄區(qū)業(yè)主(住戶)較多時，可專門在各管理處配備收款員，其職責(zé)是：

　　(1)負責(zé)物業(yè)管理費等各項費用的通知和收繳；

　　(2)對繳費情況隨時進行統(tǒng)計，及時追討欠繳費用；

　　(3)承接與物業(yè)管理相關(guān)的經(jīng)營服務(wù)收費，為業(yè)主辦理各項公用事業(yè)費的繳付；

　　(4)和業(yè)主(使用人)交朋友，爭取他們對物業(yè)管理工作的理解和支持，協(xié)助搞好“窗口”服務(wù)；

　　(5)完成企業(yè)和部門領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。