提升物業(yè)管理公眾滿意度應(yīng)對(duì)措施

　　中國(guó)社會(huì)調(diào)查事務(wù)所(SSIC)在短短4個(gè)月(20**年10月至20**年2月)內(nèi)兩次關(guān)于物業(yè)管理調(diào)查的數(shù)據(jù)，顯示公眾的不滿意率從34%上升到90%。這一情況立即引起媒體的高度興趣。2月25日《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》以“物管成為人們心中最大的心痛”為標(biāo)題報(bào)道了這一調(diào)查，副題是：京滬穗90%受訪者認(rèn)為物業(yè)管理公司提供的服務(wù)質(zhì)次價(jià)高。接著，上海的幾家報(bào)紙也以“九成公眾不滿意物業(yè)管理”為題，作了報(bào)道和發(fā)了評(píng)論。調(diào)查和報(bào)道當(dāng)然引起了物業(yè)管理行業(yè)和社會(huì)各方的關(guān)注。

　　中國(guó)社會(huì)調(diào)查事務(wù)所是用計(jì)算機(jī)輔助電話調(diào)查的形式訪問(wèn)了京滬穗三地的500位公從得出了以下的數(shù)據(jù)：

　　物業(yè)管理服務(wù)的滿意度

　　非常不滿意 42%

　　不滿意 26%

　　一般 22%

　　比較滿意 8%

　　非常滿意 2%

　　公眾對(duì)物業(yè)管理的不滿意點(diǎn)

　　亂收費(fèi) 89%

　　維修不及時(shí) 81%

　　防范管理不周 74%

　　住戶不交管理費(fèi)就不提供服務(wù) 67%

　　公用設(shè)施不到位 55%

　　員工服務(wù)態(tài)度不好 40%

　　如何改善物業(yè)管理收費(fèi)

　　認(rèn)為物業(yè)管理工作企業(yè)行為，提供服務(wù)企業(yè)發(fā)生成本，可以獲得合法利益，關(guān)鍵是質(zhì)價(jià)相符 53%

　　測(cè)算不同服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量、檔次，提供指導(dǎo)價(jià)，由業(yè)主根據(jù)消費(fèi)水平?jīng)Q定 26%

　　加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范價(jià)格約束機(jī)制，接受政府、業(yè)主和行業(yè)的監(jiān)督 21%

　　(注：以上數(shù)據(jù)引自2月25日《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》)

　　調(diào)查的覆蓋面廣，有一定的局限性。也可以說(shuō)，并沒(méi)有多大的代表性。而且，這里指的物業(yè)管理，應(yīng)當(dāng)不僅是物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)，比如公眾不滿意中的“住戶不交管理費(fèi)就不提供服務(wù)”與“公用設(shè)施不到位”，顯然還涉及到了住戶的消費(fèi)觀念以及開(kāi)發(fā)商的硬件建設(shè)或者是產(chǎn)權(quán)單位的整治狀況等。至于4個(gè)月內(nèi)的大速度滑坡，或者會(huì)與調(diào)查對(duì)象的不同有關(guān)。據(jù)筆者估計(jì)，上海的情況會(huì)好一些，大致是30%較差，40%一般，30%好或比較好。上海地區(qū)業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作情況和物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)水平基本上也是這個(gè)態(tài)勢(shì)。對(duì)于這幾個(gè)月的下降，也可以看作是物業(yè)管理覆蓋面的迅速拓展與經(jīng)營(yíng)服務(wù)質(zhì)量提高的剪刀差的擴(kuò)大的反映。但是，根本原因是物業(yè)管理的發(fā)展程度滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育和社區(qū)建設(shè)的發(fā)展，或者說(shuō)是物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)水平與服務(wù)能力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于人們對(duì)提高居住水準(zhǔn)和生活質(zhì)量的要求。

　　總之，不可否認(rèn)的是物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和能力與人們的期望值還有差距。一季度，上海和全國(guó)的人大、政協(xié)兩會(huì)上物業(yè)管理也成為關(guān)注的熱點(diǎn)，集中在加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司的管理、推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)化和修改、完善物業(yè)管理法規(guī)等問(wèn)題。所有這一切情況，應(yīng)當(dāng)從積極方面來(lái)說(shuō)，是為政府、業(yè)主和物業(yè)管理行業(yè)共同認(rèn)真查找原因，相互合作，提高經(jīng)營(yíng)服務(wù)水準(zhǔn)，創(chuàng)造良好的社會(huì)條件。

　　物業(yè)管理作為一種新型的管理模式，是伴隨著住房制度改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)興起而誕生的，因?yàn)榉蠘I(yè)主和開(kāi)發(fā)商的要求，得到了迅速的發(fā)展。然而，也正因?yàn)榘l(fā)展得太快，帶來(lái)了先天不足的癥狀，就是觀念滯后、法制滯后、監(jiān)管滯后。觀念上，業(yè)主認(rèn)為花好多錢(qián)買(mǎi)了房，還要付管理費(fèi)，尤其是有人賣(mài)掉舊公房，買(mǎi)進(jìn)商品房后付的物業(yè)管理費(fèi)比原來(lái)住公房時(shí)付的租金高出了好多，在心理上沒(méi)有準(zhǔn)備，稍不滿意，便就拒付管理費(fèi)；有的業(yè)主認(rèn)為是自己的房子，就可以隨心所欲地亂搭、亂拆，破壞房屋結(jié)構(gòu)和外貌。

　　觀念滯后還表現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)方面：從業(yè)人員一部分是原來(lái)房管所轉(zhuǎn)制過(guò)來(lái)，一部分是從社會(huì)各方流入，大多數(shù)是“管”字當(dāng)頭，缺乏主動(dòng)、熱忱地為住戶服務(wù)的思想準(zhǔn)備，如屢屢發(fā)生物業(yè)管理人員和保安員隨意訓(xùn)斥乃至打罵住戶的現(xiàn)象。法制滯后和監(jiān)管滯后表現(xiàn)在：有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)出臺(tái)慢、不配套、不完善、難以操作；而且，對(duì)于違規(guī)行為沒(méi)有明確的制止措施。此外，還表現(xiàn)在居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)管理企業(yè)幾方面的關(guān)系未能理順，沒(méi)有形成一股合力，以共同搞好物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)。

　　筆者根據(jù)以上情況認(rèn)為，首先要從完善法制建設(shè)、強(qiáng)化監(jiān)管力度等方面來(lái)規(guī)范業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作，相互配合，共同提高物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)服務(wù)水平。

　　第一，修訂和完善物業(yè)管理法規(guī)體系

　　就全國(guó)范圍而言，要盡快出臺(tái)權(quán)威性、覆蓋范圍廣、由全國(guó)人大立法程序制訂的物業(yè)管理?xiàng)l例。這是建立物業(yè)管理法律體系，創(chuàng)造市場(chǎng)法制環(huán)境，實(shí)現(xiàn)全行業(yè)法律化運(yùn)作的基礎(chǔ)工作。條例的重點(diǎn)是規(guī)范和調(diào)整物業(yè)管理行為過(guò)程中有關(guān)各方的權(quán)利、義務(wù)和法律責(zé)任，重點(diǎn)是要保護(hù)物業(yè)消費(fèi)者的合法利益。條例應(yīng)該兼顧居住物業(yè)和各類(lèi)非居住物業(yè)，因?yàn)椋笳哒谘杆俚丶{入物業(yè)管理市場(chǎng)。

　　物業(yè)管理工作一個(gè)區(qū)域性較強(qiáng)的行業(yè)，中國(guó)地域廣大，各地區(qū)發(fā)展不平衡。因此，各地都應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的情況制訂可操作性強(qiáng)的各項(xiàng)法規(guī)條例，要照顧到與物業(yè)管理有關(guān)的方方面面，要著眼于解決不作為和違規(guī)行為。如確保業(yè)主委員會(huì)能按期組建和平共處五項(xiàng)原則換屆，得以正常運(yùn)作；強(qiáng)制規(guī)定開(kāi)發(fā)商必須與屬下的物業(yè)管理公司簽訂規(guī)范化的委托服務(wù)合同，雙方都要嚴(yán)格按照合同履行各自的職責(zé)；規(guī)定明確、簡(jiǎn)便、破壞房屋結(jié)構(gòu)和外貌以及拒付管理費(fèi)的行為，等等。

　　第二，試行業(yè)主委員會(huì)屬地化管理

　　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主自治、自律組織，其作用是保護(hù)業(yè)主在物業(yè)使用過(guò)程中的合法權(quán)益，同時(shí)負(fù)有督促業(yè)主正確使用物業(yè)和履行自己義務(wù)的職責(zé)。但是，業(yè)主委員會(huì)從一開(kāi)始就有先天性的弱點(diǎn)，表現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一是業(yè)務(wù)不熟悉。物業(yè)管理是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的事務(wù)，至少要具備與物業(yè)相關(guān)的建筑、會(huì)計(jì)、法律等方面的知識(shí)，才能有效地保護(hù)自己的利益和正確地與房地產(chǎn)商打交道。而現(xiàn)在的業(yè)主委員會(huì)成員并不都具備這方面的才能，要有一個(gè)熟悉的過(guò)程；其二是業(yè)主委員會(huì)成員的觀念、文化、經(jīng)濟(jì)層次不一，對(duì)物業(yè)管理的了解和要求不一，開(kāi)會(huì)議論往往很難統(tǒng)一，因而造成業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作困難，或者形同虛設(shè)，或者少數(shù)幾個(gè)委員說(shuō)了算，或者只要服務(wù)、不愿承擔(dān)應(yīng)盡的義務(wù)，個(gè)別的委員還以權(quán)謀私等現(xiàn)象。如本市有5000多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)的有3000多個(gè)，真正能合情合理保護(hù)業(yè)主利益的不到一半。這也是物業(yè)管理不能規(guī)范化運(yùn)作的重要原因。因此，要有有效和即時(shí)的監(jiān)管與指導(dǎo)，來(lái)幫助業(yè)主委員會(huì)正常運(yùn)作。

　　然而，現(xiàn)行的辦法是由物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)的組建、登記和指導(dǎo)，由于面廣量多，往往鞭長(zhǎng)莫及。業(yè)主委員會(huì)和居民委員會(huì)是屬于同類(lèi)性質(zhì)的群眾自治、自律組織，往往同在一個(gè)社區(qū)，工作上也有相互交錯(cuò)。如果都由地區(qū)政府--通過(guò)街道辦事處監(jiān)管，會(huì)更有利于相互合作，同心協(xié)力，搞好社區(qū)建設(shè)。物業(yè)管理行政主管部門(mén)則應(yīng)負(fù)責(zé)在專(zhuān)業(yè)方面進(jìn)行指導(dǎo)，改變現(xiàn)在全部包下來(lái)而又管不到、管不及時(shí)的情況。

　　第三，提升物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力

　　可以先從兩方面著手。一是做實(shí)做大，國(guó)內(nèi)的物業(yè)公司一般是小而全，不能享受專(zhuān)業(yè)分工和規(guī)模效應(yīng)，就是行業(yè)不成熟的反映。如本市現(xiàn)有2488家物業(yè)公司，好多公司只管一個(gè)小區(qū)或一棟大樓，不利于全行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)然并不是要采取強(qiáng)制性的方法兼并，而是可以通過(guò)市場(chǎng)化的運(yùn)作，如調(diào)整小區(qū)范圍和實(shí)施招投標(biāo)等方式，促使物業(yè)管理企業(yè)做實(shí)做大，尋求規(guī)模效益；二是創(chuàng)建品牌企業(yè)，國(guó)內(nèi)一些大中城市都各有若干個(gè)服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)水平一流的公司，只是名聲還不夠大，數(shù)量也太少，政府和行業(yè)協(xié)會(huì)要多多扶持，例如要按時(shí)地對(duì)企業(yè)等級(jí)進(jìn)行資質(zhì)評(píng)審，該升的升，該降的降，讓一批企業(yè)得以脫穎而出，而讓一批企業(yè)予以自然淘汰，使品牌企業(yè)在行業(yè)中發(fā)揮龍頭作用，帶運(yùn)全行業(yè)。

　　第四，發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)的作用

　　物業(yè)管理具有一定的專(zhuān)業(yè)性和技術(shù)性，特別是一些高檔的樓盤(pán)，這方面的要求更高；物業(yè)管理還是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，牽涉到方方面面，管理好一個(gè)規(guī)模較大的小區(qū)，如同管理一個(gè)小社會(huì)。當(dāng)前，大多數(shù)業(yè)主委員會(huì)(其成員都不得兼職)和新建的物業(yè)企業(yè)都缺乏完備的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。合格的中介結(jié)構(gòu)，由具備專(zhuān)業(yè)知識(shí)和新技術(shù)的人員組成，以其獨(dú)立的第三者位置，可以公正、客觀地為業(yè)主和物業(yè)公司提供咨詢(xún)服務(wù)，包括物業(yè)管理方案的設(shè)計(jì)，代理或指導(dǎo)招投標(biāo)，審核物業(yè)管理收支賬目等?，F(xiàn)在這類(lèi)公司量少、價(jià)高，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)需要。

　　第五，老公房逐步納入市場(chǎng)化運(yùn)作軌道

　　老公房包括已售和未售的，就全國(guó)范圍來(lái)講，在住宅總量中還占有相當(dāng)?shù)谋壤?。如本市，尚有近一億平方米?，F(xiàn)在只是名義上納入了物業(yè)管理的范疇，房管所也轉(zhuǎn)制成為了物業(yè)公司，但實(shí)際上受到政府低費(fèi)用定價(jià)的抑制，大多局限于維修、清掃和門(mén)衛(wèi)的低水平。有的小區(qū)，公房和商品房都有，兩種管理混在一起，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司都很難操作。出路只有一條，把公房的管理推向市場(chǎng)，特別是已售公房，實(shí)質(zhì)上已經(jīng)具備商品房的身份，完全可以采取同樣的管理方式。

　　第六，合理商定管理費(fèi)用

　　物業(yè)管理費(fèi)用的商定，看起來(lái)復(fù)雜，也可以很簡(jiǎn)單，標(biāo)準(zhǔn)只有一條，就是業(yè)主覺(jué)得物有所值，付出的費(fèi)用和得到的服務(wù)相當(dāng)。做到這一條也不難，就是要認(rèn)真地按照菜單化、透明化原則操作。菜單化就是管理方開(kāi)出服務(wù)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)費(fèi)用，供業(yè)主選擇；透明化就是定期如實(shí)公布收支賬目，隨時(shí)接受用戶檢查。這兩條通過(guò)招投標(biāo)，簽訂合同，一般都能做到。現(xiàn)在好多管理方自己行定價(jià)，服務(wù)不規(guī)范，又不公布賬目，當(dāng)然難以收全管理費(fèi)了。公眾關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)用的調(diào)查數(shù)據(jù)表明，現(xiàn)在公眾的市場(chǎng)意識(shí)正在逐步替代福利思想，公眾不滿意的是質(zhì)次價(jià)高，合理的收費(fèi)還是能夠或者說(shuō)是逐步能夠接受的。

　　物業(yè)管理實(shí)質(zhì)是一種代辦性質(zhì)的服務(wù)行業(yè)，服務(wù)的范圍、項(xiàng)目、質(zhì)量、檔次一切應(yīng)當(dāng)依據(jù)客戶的要求而定。因此，為了幫助業(yè)主了解物業(yè)管理的定價(jià)依據(jù)和選擇合適的公司，政府主管部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì)可以做兩件事：一是制訂各類(lèi)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)費(fèi)用的中準(zhǔn)價(jià)，二是定期公布各類(lèi)物業(yè)管理費(fèi)用的市場(chǎng)價(jià)格，使業(yè)主有客觀的數(shù)據(jù)可參考、可比較。

　　規(guī)范化的物業(yè)管理定價(jià)應(yīng)當(dāng)劃分為：

　　1. 物業(yè)管理支出成本，就是物業(yè)公司按照客戶的要求代辦項(xiàng)目的實(shí)體成本；

　　2. 物業(yè)公司傭金，一般在5-15%之間；

　　3. 稅費(fèi)和保險(xiǎn)。三者必須嚴(yán)格分開(kāi)。

　　第一項(xiàng)如有如余，也屬業(yè)主，物業(yè)公司可以按照合同提取適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。這樣做，業(yè)主與物業(yè)公司關(guān)于管理費(fèi)用的爭(zhēng)執(zhí)就有了明確的處理標(biāo)準(zhǔn)，矛盾可以減少。

篇2：提升物業(yè)管理公眾滿意度應(yīng)對(duì)措施

　　提升物業(yè)管理公眾滿意度應(yīng)對(duì)措施

　　中國(guó)社會(huì)調(diào)查事務(wù)所(SSIC)在短短4個(gè)月(20**年10月至20**年2月)內(nèi)兩次關(guān)于物業(yè)管理調(diào)查的數(shù)據(jù)，顯示公眾的不滿意率從34%上升到90%。這一情況立即引起媒體的高度興趣。2月25日《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》以“物管成為人們心中最大的心痛”為標(biāo)題報(bào)道了這一調(diào)查，副題是：京滬穗90%受訪者認(rèn)為物業(yè)管理公司提供的服務(wù)質(zhì)次價(jià)高。接著，上海的幾家報(bào)紙也以“九成公眾不滿意物業(yè)管理”為題，作了報(bào)道和發(fā)了評(píng)論。調(diào)查和報(bào)道當(dāng)然引起了物業(yè)管理行業(yè)和社會(huì)各方的關(guān)注。

　　中國(guó)社會(huì)調(diào)查事務(wù)所是用計(jì)算機(jī)輔助電話調(diào)查的形式訪問(wèn)了京滬穗三地的500位公從得出了以下的數(shù)據(jù)：

　　物業(yè)管理服務(wù)的滿意度

　　非常不滿意 42%

　　不滿意 26%

　　一般 22%

　　比較滿意 8%

　　非常滿意 2%

　　公眾對(duì)物業(yè)管理的不滿意點(diǎn)

　　亂收費(fèi) 89%

　　維修不及時(shí) 81%

　　防范管理不周 74%

　　住戶不交管理費(fèi)就不提供服務(wù) 67%

　　公用設(shè)施不到位 55%

　　員工服務(wù)態(tài)度不好 40%

　　如何改善物業(yè)管理收費(fèi)

　　認(rèn)為物業(yè)管理工作企業(yè)行為，提供服務(wù)企業(yè)發(fā)生成本，可以獲得合法利益，關(guān)鍵是質(zhì)價(jià)相符 53%

　　測(cè)算不同服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量、檔次，提供指導(dǎo)價(jià)，由業(yè)主根據(jù)消費(fèi)水平?jīng)Q定 26%

　　加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范價(jià)格約束機(jī)制，接受政府、業(yè)主和行業(yè)的監(jiān)督 21%

　　(注：以上數(shù)據(jù)引自2月25日《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》)

　　調(diào)查的覆蓋面廣，有一定的局限性。也可以說(shuō)，并沒(méi)有多大的代表性。而且，這里指的物業(yè)管理，應(yīng)當(dāng)不僅是物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)，比如公眾不滿意中的“住戶不交管理費(fèi)就不提供服務(wù)”與“公用設(shè)施不到位”，顯然還涉及到了住戶的消費(fèi)觀念以及開(kāi)發(fā)商的硬件建設(shè)或者是產(chǎn)權(quán)單位的整治狀況等。至于4個(gè)月內(nèi)的大速度滑坡，或者會(huì)與調(diào)查對(duì)象的不同有關(guān)。據(jù)筆者估計(jì)，上海的情況會(huì)好一些，大致是30%較差，40%一般，30%好或比較好。上海地區(qū)業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作情況和物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)水平基本上也是這個(gè)態(tài)勢(shì)。對(duì)于這幾個(gè)月的下降，也可以看作是物業(yè)管理覆蓋面的迅速拓展與經(jīng)營(yíng)服務(wù)質(zhì)量提高的剪刀差的擴(kuò)大的反映。但是，根本原因是物業(yè)管理的發(fā)展程度滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育和社區(qū)建設(shè)的發(fā)展，或者說(shuō)是物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)水平與服務(wù)能力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于人們對(duì)提高居住水準(zhǔn)和生活質(zhì)量的要求。

　　總之，不可否認(rèn)的是物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和能力與人們的期望值還有差距。一季度，上海和全國(guó)的人大、政協(xié)兩會(huì)上物業(yè)管理也成為關(guān)注的熱點(diǎn)，集中在加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司的管理、推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)化和修改、完善物業(yè)管理法規(guī)等問(wèn)題。所有這一切情況，應(yīng)當(dāng)從積極方面來(lái)說(shuō)，是為政府、業(yè)主和物業(yè)管理行業(yè)共同認(rèn)真查找原因，相互合作，提高經(jīng)營(yíng)服務(wù)水準(zhǔn)，創(chuàng)造良好的社會(huì)條件。

　　物業(yè)管理作為一種新型的管理模式，是伴隨著住房制度改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)興起而誕生的，因?yàn)榉蠘I(yè)主和開(kāi)發(fā)商的要求，得到了迅速的發(fā)展。然而，也正因?yàn)榘l(fā)展得太快，帶來(lái)了先天不足的癥狀，就是觀念滯后、法制滯后、監(jiān)管滯后。觀念上，業(yè)主認(rèn)為花好多錢(qián)買(mǎi)了房，還要付管理費(fèi)，尤其是有人賣(mài)掉舊公房，買(mǎi)進(jìn)商品房后付的物業(yè)管理費(fèi)比原來(lái)住公房時(shí)付的租金高出了好多，在心理上沒(méi)有準(zhǔn)備，稍不滿意，便就拒付管理費(fèi)；有的業(yè)主認(rèn)為是自己的房子，就可以隨心所欲地亂搭、亂拆，破壞房屋結(jié)構(gòu)和外貌。

　　觀念滯后還表現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)方面：從業(yè)人員一部分是原來(lái)房管所轉(zhuǎn)制過(guò)來(lái)，一部分是從社會(huì)各方流入，大多數(shù)是“管”字當(dāng)頭，缺乏主動(dòng)、熱忱地為住戶服務(wù)的思想準(zhǔn)備，如屢屢發(fā)生物業(yè)管理人員和保安員隨意訓(xùn)斥乃至打罵住戶的現(xiàn)象。法制滯后和監(jiān)管滯后表現(xiàn)在：有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)出臺(tái)慢、不配套、不完善、難以操作；而且，對(duì)于違規(guī)行為沒(méi)有明確的制止措施。此外，還表現(xiàn)在居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)管理企業(yè)幾方面的關(guān)系未能理順，沒(méi)有形成一股合力，以共同搞好物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)。

　　筆者根據(jù)以上情況認(rèn)為，首先要從完善法制建設(shè)、強(qiáng)化監(jiān)管力度等方面來(lái)規(guī)范業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作，相互配合，共同提高物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)服務(wù)水平。

　　第一，修訂和完善物業(yè)管理法規(guī)體系

　　就全國(guó)范圍而言，要盡快出臺(tái)權(quán)威性、覆蓋范圍廣、由全國(guó)人大立法程序制訂的物業(yè)管理?xiàng)l例。這是建立物業(yè)管理法律體系，創(chuàng)造市場(chǎng)法制環(huán)境，實(shí)現(xiàn)全行業(yè)法律化運(yùn)作的基礎(chǔ)工作。條例的重點(diǎn)是規(guī)范和調(diào)整物業(yè)管理行為過(guò)程中有關(guān)各方的權(quán)利、義務(wù)和法律責(zé)任，重點(diǎn)是要保護(hù)物業(yè)消費(fèi)者的合法利益。條例應(yīng)該兼顧居住物業(yè)和各類(lèi)非居住物業(yè)，因?yàn)?，后者正在迅速地納入物業(yè)管理市場(chǎng)。

　　物業(yè)管理工作一個(gè)區(qū)域性較強(qiáng)的行業(yè)，中國(guó)地域廣大，各地區(qū)發(fā)展不平衡。因此，各地都應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的情況制訂可操作性強(qiáng)的各項(xiàng)法規(guī)條例，要照顧到與物業(yè)管理有關(guān)的方方面面，要著眼于解決不作為和違規(guī)行為。如確保業(yè)主委員會(huì)能按期組建和平共處五項(xiàng)原則換屆，得以正常運(yùn)作；強(qiáng)制規(guī)定開(kāi)發(fā)商必須與屬下的物業(yè)管理公司簽訂規(guī)范化的委托服務(wù)合同，雙方都要嚴(yán)格按照合同履行各自的職責(zé)；規(guī)定明確、簡(jiǎn)便、破壞房屋結(jié)構(gòu)和外貌以及拒付管理費(fèi)的行為，等等。

　　第二，試行業(yè)主委員會(huì)屬地化管理

　　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主自治、自律組織，其作用是保護(hù)業(yè)主在物業(yè)使用過(guò)程中的合法權(quán)益，同時(shí)負(fù)有督促業(yè)主正確使用物業(yè)和履行自己義務(wù)的職責(zé)。但是，業(yè)主委員會(huì)從一開(kāi)始就有先天性的弱點(diǎn)，表現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一是業(yè)務(wù)不熟悉。物業(yè)管理是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的事務(wù)，至少要具備與物業(yè)相關(guān)的建筑、會(huì)計(jì)、法律等方面的知識(shí)，才能有效地保護(hù)自己的利益和正確地與房地產(chǎn)商打交道。而現(xiàn)在的業(yè)主委員會(huì)成員并不都具備這方面的才能，要有一個(gè)熟悉的過(guò)程；其二是業(yè)主委員會(huì)成員的觀念、文化、經(jīng)濟(jì)層次不一，對(duì)物業(yè)管理的了解和要求不一，開(kāi)會(huì)議論往往很難統(tǒng)一，因而造成業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作困難，或者形同虛設(shè)，或者少數(shù)幾個(gè)委員說(shuō)了算，或者只要服務(wù)、不愿承擔(dān)應(yīng)盡的義務(wù)，個(gè)別的委員還以權(quán)謀私等現(xiàn)象。如本市有5000多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)的有3000多個(gè)，真正能合情合理保護(hù)業(yè)主利益的不到一半。這也是物業(yè)管理不能規(guī)范化運(yùn)作的重要原因。因此，要有有效和即時(shí)的監(jiān)管與指導(dǎo)，來(lái)幫助業(yè)主委員會(huì)正常運(yùn)作。

　　然而，現(xiàn)行的辦法是由物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)的組建、登記和指導(dǎo)，由于面廣量多，往往鞭長(zhǎng)莫及。業(yè)主委員會(huì)和居民委員會(huì)是屬于同類(lèi)性質(zhì)的群眾自治、自律組織，往往同在一個(gè)社區(qū)，工作上也有相互交錯(cuò)。如果都由地區(qū)政府--通過(guò)街道辦事處監(jiān)管，會(huì)更有利于相互合作，同心協(xié)力，搞好社區(qū)建設(shè)。物業(yè)管理行政主管部門(mén)則應(yīng)負(fù)責(zé)在專(zhuān)業(yè)方面進(jìn)行指導(dǎo)，改變現(xiàn)在全部包下來(lái)而又管不到、管不及時(shí)的情況。

　　第三，提升物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力

　　可以先從兩方面著手。一是做實(shí)做大，國(guó)內(nèi)的物業(yè)公司一般是小而全，不能享受專(zhuān)業(yè)分工和規(guī)模效應(yīng)，就是行業(yè)不成熟的反映。如本市現(xiàn)有2488家物業(yè)公司，好多公司只管一個(gè)小區(qū)或一棟大樓，不利于全行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)然并不是要采取強(qiáng)制性的方法兼并，而是可以通過(guò)市場(chǎng)化的運(yùn)作，如調(diào)整小區(qū)范圍和實(shí)施招投標(biāo)等方式，促使物業(yè)管理企業(yè)做實(shí)做大，尋求規(guī)模效益；二是創(chuàng)建品牌企業(yè)，國(guó)內(nèi)一些大中城市都各有若干個(gè)服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)水平一流的公司，只是名聲還不夠大，數(shù)量也太少，政府和行業(yè)協(xié)會(huì)要多多扶持，例如要按時(shí)地對(duì)企業(yè)等級(jí)進(jìn)行資質(zhì)評(píng)審，該升的升，該降的降，讓一批企業(yè)得以脫穎而出，而讓一批企業(yè)予以自然淘汰，使品牌企業(yè)在行業(yè)中發(fā)揮龍頭作用，帶運(yùn)全行業(yè)。

　　第四，發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)的作用

　　物業(yè)管理具有一定的專(zhuān)業(yè)性和技術(shù)性，特別是一些高檔的樓盤(pán)，這方面的要求更高；物業(yè)管理還是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，牽涉到方方面面，管理好一個(gè)規(guī)模較大的小區(qū)，如同管理一個(gè)小社會(huì)。當(dāng)前，大多數(shù)業(yè)主委員會(huì)(其成員都不得兼職)和新建的物業(yè)企業(yè)都缺乏完備的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。合格的中介結(jié)構(gòu)，由具備專(zhuān)業(yè)知識(shí)和新技術(shù)的人員組成，以其獨(dú)立的第三者位置，可以公正、客觀地為業(yè)主和物業(yè)公司提供咨詢(xún)服務(wù)，包括物業(yè)管理方案的設(shè)計(jì)，代理或指導(dǎo)招投標(biāo)，審核物業(yè)管理收支賬目等?，F(xiàn)在這類(lèi)公司量少、價(jià)高，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)需要。

　　第五，老公房逐步納入市場(chǎng)化運(yùn)作軌道

　　老公房包括已售和未售的，就全國(guó)范圍來(lái)講，在住宅總量中還占有相當(dāng)?shù)谋壤Ｈ绫臼?，尚有近一億平方米?，F(xiàn)在只是名義上納入了物業(yè)管理的范疇，房管所也轉(zhuǎn)制成為了物業(yè)公司，但實(shí)際上受到政府低費(fèi)用定價(jià)的抑制，大多局限于維修、清掃和門(mén)衛(wèi)的低水平。有的小區(qū)，公房和商品房都有，兩種管理混在一起，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司都很難操作。出路只有一條，把公房的管理推向市場(chǎng)，特別是已售公房，實(shí)質(zhì)上已經(jīng)具備商品房的身份，完全可以采取同樣的管理方式。

　　第六，合理商定管理費(fèi)用

　　物業(yè)管理費(fèi)用的商定，看起來(lái)復(fù)雜，也可以很簡(jiǎn)單，標(biāo)準(zhǔn)只有一條，就是業(yè)主覺(jué)得物有所值，付出的費(fèi)用和得到的服務(wù)相當(dāng)。做到這一條也不難，就是要認(rèn)真地按照菜單化、透明化原則操作。菜單化就是管理方開(kāi)出服務(wù)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)費(fèi)用，供業(yè)主選擇；透明化就是定期如實(shí)公布收支賬目，隨時(shí)接受用戶檢查。這兩條通過(guò)招投標(biāo)，簽訂合同，一般都能做到?，F(xiàn)在好多管理方自己行定價(jià)，服務(wù)不規(guī)范，又不公布賬目，當(dāng)然難以收全管理費(fèi)了。公眾關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)用的調(diào)查數(shù)據(jù)表明，現(xiàn)在公眾的市場(chǎng)意識(shí)正在逐步替代福利思想，公眾不滿意的是質(zhì)次價(jià)高，合理的收費(fèi)還是能夠或者說(shuō)是逐步能夠接受的。

　　物業(yè)管理實(shí)質(zhì)是一種代辦性質(zhì)的服務(wù)行業(yè)，服務(wù)的范圍、項(xiàng)目、質(zhì)量、檔次一切應(yīng)當(dāng)依據(jù)客戶的要求而定。因此，為了幫助業(yè)主了解物業(yè)管理的定價(jià)依據(jù)和選擇合適的公司，政府主管部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì)可以做兩件事：一是制訂各類(lèi)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)費(fèi)用的中準(zhǔn)價(jià)，二是定期公布各類(lèi)物業(yè)管理費(fèi)用的市場(chǎng)價(jià)格，使業(yè)主有客觀的數(shù)據(jù)可參考、可比較。

　　規(guī)范化的物業(yè)管理定價(jià)應(yīng)當(dāng)劃分為：

　　1. 物業(yè)管理支出成本，就是物業(yè)公司按照客戶的要求代辦項(xiàng)目的實(shí)體成本；

　　2. 物業(yè)公司傭金，一般在5-15%之間；

　　3. 稅費(fèi)和保險(xiǎn)。三者必須嚴(yán)格分開(kāi)。

　　第一項(xiàng)如有如余，也屬業(yè)主，物業(yè)公司可以按照合同提取適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。這樣做，業(yè)主與物業(yè)公司關(guān)于管理費(fèi)用的爭(zhēng)執(zhí)就有了明確的處理標(biāo)準(zhǔn)，矛盾可以減少。

篇3：企業(yè)提升顧客滿意度

　　企業(yè)如何提升顧客滿意度

　　不斷了解顧客的滿意度，知道自己哪里做得不好，知道自己的不足，并且有則改之，無(wú)則加勉，這樣才能不斷進(jìn)步，保持良好口碑。

　　然而很多企業(yè)卻忽視售后服務(wù)，當(dāng)失去了客戶時(shí)，才后悔當(dāng)初沒(méi)有充分了解客戶的想法，沒(méi)有及時(shí)得到客戶的反饋。永遠(yuǎn)站在客戶的角度，為客戶所想，才能在市場(chǎng)中立于不敗之地。

　　顧客的評(píng)價(jià)就是真理

　　在商品極為豐富、買(mǎi)方市場(chǎng)逐漸形成的今天，消費(fèi)者日益成熟。消費(fèi)者看重的不僅是產(chǎn)品品質(zhì)本身，更加看重的是服務(wù)。簡(jiǎn)單的推銷(xiāo)、促銷(xiāo)已不再能奏效，代之而起的是感動(dòng)式服務(wù)、體驗(yàn)式服務(wù)。

　　從銷(xiāo)售到服務(wù)之間的距離，可以說(shuō)很短，也可以說(shuō)很長(zhǎng)。關(guān)鍵要看企業(yè)本身的服務(wù)意識(shí)有沒(méi)有真正樹(shù)立起來(lái)。企業(yè)的以前，可以通過(guò)銷(xiāo)售來(lái)生存；企業(yè)的現(xiàn)在，如果僅僅還只提供銷(xiāo)售的話，他就是在自掘墳?zāi)?。時(shí)代在進(jìn)步，企業(yè)家們應(yīng)該主動(dòng)地掌握從銷(xiāo)售到服務(wù)的變化，讓簡(jiǎn)單的銷(xiāo)售在變動(dòng)中成長(zhǎng)為高級(jí)的服務(wù)。

　　服務(wù)是“鉆石王老五”

　　今天，服務(wù)已成為最重要的核心價(jià)值。那么怎么來(lái)做服務(wù)這個(gè)核心價(jià)值呢？第一，客戶要分類(lèi)；第二要建立標(biāo)準(zhǔn)，所有的服務(wù)都要建立標(biāo)準(zhǔn)才可能評(píng)估和考查；第三，后臺(tái)要支持，整個(gè)團(tuán)隊(duì)的后臺(tái)支持；第四，評(píng)估、改進(jìn)、升級(jí)、持續(xù)往復(fù)。

　　服務(wù)導(dǎo)向?qū)σ幻?wù)代表來(lái)講是非常重要的，只有心里真正存在這種想法的人，才有可能更好地為你的客戶提供最優(yōu)秀的服務(wù)。有的人服務(wù)導(dǎo)向很強(qiáng)，而服務(wù)意識(shí)卻比較差，那么服務(wù)導(dǎo)向是不是天生的呢？答案是否定的，它是后天環(huán)境培養(yǎng)出來(lái)的。

　　500強(qiáng)企業(yè)中的許多，例如國(guó)內(nèi)有海爾、國(guó)際有通用公司等早已改弦易轍，把服務(wù)導(dǎo)向提到新的高度。

　　海爾的星級(jí)服務(wù)目標(biāo)是：用戶的要求有多少，海爾的服務(wù)內(nèi)容就有多少；市場(chǎng)有多大，海爾的范圍就有多大。

　　海爾的服務(wù)理念是：賣(mài)信譽(yù)、賣(mài)服務(wù)而不單是賣(mài)產(chǎn)品；用戶的抱怨是最好的禮物，用戶的忠心是企業(yè)的無(wú)價(jià)之寶，只有對(duì)用戶負(fù)責(zé)，才能留住他們的心。

　　通用公司的四大戰(zhàn)略，第一，服務(wù)戰(zhàn)略，公司在20年的過(guò)程當(dāng)中堅(jiān)持這條道路；第二，附加價(jià)值；第三六個(gè)＠西格瑪品質(zhì)；第四，電子商務(wù)。這四大戰(zhàn)略，其實(shí)全部都聚焦在服務(wù)的核心上。

　　但是，中國(guó)的很多企業(yè)尚未看清這一趨勢(shì)，他們重視銷(xiāo)售，不重視服務(wù)。你沒(méi)有物超所值或者物有所值的服務(wù)，客戶就會(huì)流失，惡性循環(huán)。

　　犯錯(cuò)誤是難免的。無(wú)論我們?nèi)绾沃艿降胤?wù)顧客，也難保沒(méi)有疏漏之時(shí)。犯錯(cuò)并不可怕，但要盡快采取措施上顧客知道你已發(fā)現(xiàn)了錯(cuò)誤，并做了種種努力來(lái)補(bǔ)救?！熬\(chéng)所至，金石為開(kāi)”，只要你有誠(chéng)心，再憤怒的顧客也能被感動(dòng)，而且往往會(huì)因此成為你最忠實(shí)的顧客。其實(shí)，大部分顧客選擇一個(gè)企業(yè)服務(wù)好壞的標(biāo)準(zhǔn)，不是其日常服務(wù)的優(yōu)劣，而恰恰是它對(duì)于錯(cuò)誤的補(bǔ)救是否及時(shí)而有效。