物業項目接管驗收考核辦法

　　第一章總 則

　　第一條 為了規范物業公司物業接管驗收工作，明確相關部門的職責，確保物業接管工作的正常進行，特制定本考核辦法。

　　第二條 本辦法適用于廣州市**物業管理有限公司所接管物業項目的所有物業接管驗收活動。

　　第三條 本辦法所稱物業接管驗收，是指物業在通過竣工驗收并取得合格證之后，物業公司從管理和業主的角度對待接管物業項目的質量和使用功能進行的再檢驗。

　　第四條 客戶服務中心是物業接管驗收工作的牽頭部門，具體負責對待接管物業的主體結構及業主自用部分的工程質量和使用功能進行驗收，并于每周五將接管驗收匯總報表送報督導室。工程部負責對待接管物業所有公共設施、設備及配套公共場地的工程質量和使用功能進行驗收。環衛部負責待接管物業項目的環境綠化及環衛設施的驗收。保安部負責待接管物業項目的前期安全保衛工作，并配合公司其他部門的接管驗收工作。

　　第二章接管驗收的組織與實施

　　第五條 客戶服務中心主任負責在待接管物業交樓前兩個月組織召開有物業公司相關部門負責人參加的待接管物業項目的接管驗收專題會議，明確待接管物業項目的接管驗收負責人(以下簡稱"項目負責人")，組建接管驗收工作組(以下簡稱"驗收組")，實行項目負責人制。如不按時召開會議的，扣罰客戶服務中心領導200元。各部門負責人無故不按時參加會議的，扣罰責任部門負責人50元。

　　第六條 項目負責人必須自受命之日起一周內組織完成接管驗收工作實施方案，并報公司領導批準執行。如不按時組織編制接管驗收工作實施方案導致方案未被及時審批執行的，扣罰責任人及項目負責人100元。

　　第七條 項目負責人必須在受命5天內帶隊并組織驗收組骨干與集團工程部召開接管驗收聯席會議，確定接管驗收進場時間及雙方注意事項，并形成會議紀要。如未在規定時間內與集團工程部接洽，或未按時形成會議紀要的，扣罰項目負責人100元。

　　第八條 項目負責人必須在受命一周內將物業公司與集團工程部的會議紀要呈報集團分管領導、集團客戶服務中心和公司領導。延期呈報的，扣罰項目負責人50元。

　　第九條 項目負責人必須在接管驗收工作實施方案審批后3天內與人事部組織進行接管驗收培訓，培訓課時不得少于20個學時(含考試)，并且必須于交樓前一個月培訓完成。項目負責人與人事部負責培訓考勤及培訓考試工作。不按時組織培訓，培訓學時不夠，未按時完成培訓工作或組織考試的，扣罰項目負責人與人事部經理200元。受訓人考試不及格的，扣罰當事人100元;培訓科目考試合格率低于90%的，扣罰項目負責人與人事部經理50元，主講人100元。受訓人違反培訓紀律的，扣罰50元;考試作弊的，當事人工資下浮兩級，情節嚴重的予以開除。

　　第十條 項目負責人在聯席會議后3天內，必須安排物業助理或工程人員進駐 待接管物業開展前期摸底工作，否則，扣罰項目負責人50元。

　　第十一條 項目負責人必須安排專人于正式接管驗收前備齊接管驗收所需的各種表格和資料，否則，扣罰責任人100元，項目負責人50元。

　　第十二條 驗收組成員的工作由項目負責人安排，以接管驗收工作優先，相應部門領導必須予以支持，如有不服從項目負責人的工作安排，或干擾接管驗收工作的，每次扣罰責任人100元。

　　第十三條 客戶服務中心主任負責督查工作組的工作。每周至少檢查一次，并負責組織處理接管驗收疑難問題。若不按時檢查工作或未及時處理疑難問題的，扣罰客戶服務中心主任200元。

　　第十四條 項目負責人必須在正式開展接管驗收工作前三天完成接管驗收工作細則的編制、呈報和批復工作。否則，扣罰項目負責人100元。

　　第十五條 項目負責人必須每天召開由物業公司、集團工程部和施工單位組成的接管驗收工作聯席會議，通報當天的接管驗收情況，確定驗收不合格項的整改期限，并形成書面記錄。如未按時召開聯席會議，每次扣罰項目負責人100元。如出現漏報、錯報、不報的，每項扣罰當事人50元。

　　第十六條 驗收人員必須嚴格按照《廣州市**物業管理有限公司接管驗收項目評定標準》的相關內容開展接管驗收。累計驗收差錯率不得超過3%，否則，扣罰當事人200元，小組負責人100元。

　　第十七條 每天必須按照計劃檢查接管驗收工作。如驗收人員未完成規定的工作量，每次扣罰責任人20元。如未進行工作檢查和次日工作安排的，每次扣罰項目負責人50元。

　　第十八條 每合格1項，驗收人員必須在驗樓單上簽名確認，并在當天交小組負責人及項目負責人簽名。違者扣罰責任人50元。

　　第十九條 接管驗收工作必須在交樓前一周全部完成。每延期一天，扣罰項目負責人100元，扣罰客戶服務中心主任50元。如因工作組工作不到位，影響按期交樓的，項目負責人和客戶服務中心主任做撤職處理。

　　第二十條 接管驗收完成后，項目負責人必須于次日向公司領導提交書面的工作匯報，并具體負責與集團工程部的移交手續的辦理工作。若遲報或無故延期辦理移交手續的，扣罰責任人和項目負責人100元，客戶服務中心主任50元。

　　第二十一條 設備房必須在全部項目驗收完畢后方可接管。電梯在加裝護板后方可接收。否則，扣罰相關責任人100元，工程部領導50元。

　　第三章接管驗收的質量控制

　　第二十二條 接管驗收覆蓋率必須達到100%。每漏檢一戶(項)，扣罰當事人100元，項目負責人50元。

　　第二十三條 項目負責人必須對每天呈報合格的接管驗收項目進行抽檢，抽檢率至少達到20%。如果發現有不合格項目，須加抽30%。再有不合格項，須全部進行復檢。對不合格項，扣罰當事人30元。

　　第二十四條 項目負責人必須組織工程師或專業人員對接管驗收的關鍵項目進行專項驗收，否則，扣罰項目負責人100元。

　　第二十五條 凡是存在不合格項的分戶驗收項目，整改完畢后必須重新組織驗收，不得只對整改項進行驗收，違者扣罰責任人50元。

　　第二十六條 驗收過程中發現的不合格項，工作組必須在12小時內書面通知集團工程部組織整改。否則，扣罰項目負責人50元。

　　第二十七條 驗收過程當中發現重大質量問題的，項目負責人必須立即上報公司領導，并在12小時以內書面上報集團公司領導。如出現漏報、錯報，每次扣罰項目負責人200元，客戶服務中心200元。若有不報、遲報的，每次扣罰項目負責人300元。

　　第二十八條 工作組必須每天跟進不合格項的整改情況。超過三天未整改完的，書面加催一次，并在12小時內書面上報公司領導。超過一周內還未完成的，必須在12小時內書面報公司領導、集團工程部領導和集團公司領導。如未按時催辦的，扣罰當事人100元，項目負責人50元。如未按時上報，扣罰項目負責人和客戶服務中心主任50元。

　　第二十九條 接管驗收工作中發現的不合格項，集團工程部經整改驗收三次以上還未合格的，工作組必須在12小時內上報公司領導。未及時上報的，扣罰項目負責人100元，服務中心主任50元。

　　第三十條 因接管驗收不到位，有業主暫不收樓的，每出現一起，扣罰責任人100元，項目負責人50元。有業主拒收樓的，每出現一起，責任人下浮兩級工資，扣罰項目負責人和客戶服務中心主任300元。

　　第三十一條 項目負責人必須在接報不合格項整改完畢12小時內組織復驗，逾期每起扣罰項目負責人及小組負責人20元。

　　第三十二條 接管驗收工作中給集團工程部的所有通報必須以書面形式進行，并且有集團工程部相關工程師的簽收記錄。否則，扣罰責任人100元，項目負責人50元。

　　第三十三條 督導室負責對物業接管驗收工作進行檢查和考核。如發現督導室有漏報、錯報、不報的，扣罰責任人300元，督導室主任200元。

　　第四章 接管物業交樓前的管理

　　第三十四條 對驗收合格的物業單元，鑰匙經驗收人員檢驗后必須于當日交接，由項目負責人負責簽收，并指定專人進行復核、編號和封存。若出現差錯，每戶扣罰責任人50元。

　　第三十五條 已接管物業的鑰匙交樓前只允許在檢查、清潔、維修的情況下借用。借用時必須遵守《客戶服務中心鑰匙管理規定》，且必須經過項目負責人同意并于當日歸還。不按規定封存、借用和保存鑰匙的，每次扣罰責任人50元。造成鑰匙遺失或錯亂的，每次扣罰鑰匙管理員和責任人200元，項目負責人100元。

　　第三十六條 驗收人員完成驗樓后，必須關閉門窗水電，否則扣罰當事人100元;若因此造成室內設施受損的，除賠償損失外，每次扣罰當事人200元，項目負責人100元。

　　第三十七條 對于已驗收合格后的房屋，工作組必須在入戶門上張貼封條。服務中心和保安部負責日常的巡查。封條遺失，當天巡查中未發現的，每戶扣罰相關責任人50元。

　　第三十八條 工程部須對已接管的公共設施設備安排專人進行巡查或值班。發現故障的，應立即報集團工程部進行維修。三天內未完成的，應上報公司領導。未及時報修和上報的，扣罰相關責任人100元，工程部經理50元。

　　第三十九條 物業公司任何人員進入房屋，均不得使用室內潔具和其他用品。發現私自使用的，扣罰當事人300元。

　　第四十條 對于驗收中無法整改的項目，工作組須在接管驗收完成后12小時內以書面形式上報集團公司領導。未及時上報的，扣罰相關責任人50元。

　　第四十一條 已接管的房屋和設備內有物品失竊的，扣罰相關保安員200元，保安部領導100元。

　　第四十二條 客戶服務中心每周將工作報表上報督導室，發現有漏報、錯報或不報的，每發現一次扣罰服務中心主任200元、服務中心主管領導100元;督導室每周根據客戶服務中心的工作報表按照本制度對接管驗收工作組織抽查。督導室未按規定時間進行督導，扣罰督導室主任200元。

　　第四十三條 以上的違規行為，連續發生兩次，當事人加倍處罰;連續發生三次，作勸其離職處理。

　　第五章 附 則

　　第四十四條 以上扣罰均從責任人當月的獎金中予以執行，直至扣完為止。

　　第四十五條 本考核辦法自下發之日起開始執行。

　　第四十六條 本考核辦法由廣州市**物業管理有限公司服務中心負責解釋。

篇2：關于天津市新建住宅物業管理接管驗收的指導意見(2012年)

　　關于天津市新建住宅物業管理接管驗收的指導意見

　　天津市國土資源和房屋管理局文件

　　津國土房物〔20**〕372號

　　市國土房管局關于印發天津市新建住宅物業管理接管驗收的指導意見的通知

　　各區、縣房管局，各物業服務企業：

　　《關于天津市新建住宅物業管理接管驗收的指導意見》(津國土房物〔20**〕102號)已超過法定有效期。經20**年第14次局長辦公研究決定，現將需繼續施行的《關于天津市新建住宅物業管理接管驗收的指導意見》修訂后印發給你們，請遵照執行。

　　20**年11月5日

　　關于天津市新建住宅物業管理接管驗收的指導意見

　　各區縣房地產管理局，各物業服務企業：

　　為了規范新建住宅物業管理接管驗收活動，明確開發建設單位和物業服務企業對房屋及配套設施設備的開發建設與日常管理服務責任，新建住宅物業竣工后，物業服務企業應當本著“認真負責、嚴格驗收、明確責任、保證安全”的原則與開發建設單位做好接管驗收工作。

　　一、接管驗收條件

　　新建住宅物業具備下列條件后，物業服務企業與開發建設單位應當辦理物業管理接管驗收手續。

　　(一)建設工程全部施工完畢，并竣工驗收合格;

　　(二)取得《新建住宅商品房準許交付使用證》;

　　(三)供水、供電、供熱、道路、綠化和衛生等設施設備建設完畢，能夠正常使用;

　　(四)電梯取得準用證、二次供水和消防設施取得合格證書。

　　二、接管驗收內容

　　(一)基礎資料

　　1.竣工驗收合格報告;

　　2.小區規劃詳圖、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備的竣工圖，綠化平面圖、附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等資料;

　　3.物業質量保證文件和使用說明文件文本;

　　4.供水合同;

　　5.供電協議書;

　　6.供氣協議書;

　　7.供熱協議;

　　8.消防設施合格證;

　　9.電梯準用證;

　　10.機電設備出廠合格證、設備使用說明書、安裝、調試報告和設備保修卡、保修協議;

　　11.業主購房合同文本;

　　12.維修資金交納明細;

　　13.《新建住宅商品房準許交付使用證》;

　　14.《天津市住宅前期物業服務合同》約定的文件、資料和法律、法規規定的資料。

　　(二)房屋本體

　　1.房屋部位：包括屋頂、外墻面、內墻面、地面、樓地面和樓道等。

　　2.房屋設施設備：包括各種管線、表具、電器設備及有關設施設備。

　　(三)共用配套設施設備

　　1.共用配套設施：道路、綠化、雕塑小品、路燈、檢查井、化糞井、機動車停車場、非機動車車棚、信報箱、物業管理用房、會館和消防等設施。

　　2.共用配套設備：變配電設備、安防監控、樓宇自控、電梯、水箱和水泵等設備。

　　三、接管驗收程序

　　(一)書面通知驗收。新建住宅物業具備上述條件后，開發建設單位應當及時以書面形式通知物業服務企業進行物業管理接管驗收工作。其中：分期建設的項目可以根據工程竣工進度情況，分期進行接管驗收。

　　(二)成立驗收小組。接管驗收前成立由開發建設單位和物業服務企業組成的驗收小組，根據工程竣工和項目的實際情況，做好接管驗收的相關工作。

　　(三)移交基礎資料。驗收小組應當對基礎資料進行查驗。資料完整齊全的，開發建設單位應當與物業服務企業及時辦理資料交接手續。不齊全的，開發建設單位應當書面說明情況并明確移交的時間和明細，待資料齊全后辦理交接手續。

　　(四)查驗房屋及設施設備。驗收小組要按照國家和本市建筑工程質量標準和接管驗收標準逐項對驗收內容進行查驗，并作好查驗記錄。對符合接管標準的房屋及設施設備，物業服務企業應當及時接管。

　　(五)限期組織修復。對查驗中發現的問題，開發建設單位應當書面承諾修復的時間、責任部門和修復達到的標準。其中，對影響房屋和設備使用的問題，開發建設單位應當限期進行修復;對于不影響房屋和設備使用的問題，開發建設單位可行自行修復，也可以委托物業服務企業進行修復，委托修復費用由開發建設單位支付。

　　(六)簽訂接管驗收文件。驗收小組對驗收內容逐項驗收后，物業服務企業與開發建設單位應當及時簽訂物業管理接管驗收文件。

　　接管驗收文件應當包括：項目名稱、驗收的內容、房屋和配套設施設備驗收情況及存在問題、修復責任和參加驗收的人員、時間以及其他有關事項的約定并附移交的基礎資料明細。

　　(七)資料保管。物業服務企業與開發建設單位辦理接管驗收手續后，應當將基礎資料、接管驗收文件由物業服務企業妥善保管。

　　四、接管后維修責任

　　新建住宅應當執行建筑工程保修的有關規定，在國家和我市規定的保修期限內，由開發建設單位負責維修。保修期限屆滿后，自用部位、設施、設備，由業主負責

　　維修、養護;共用部位、設施、設備的日常維修、養護由物業服務企業負責。 　　五、接管驗收備案

　　物業服務企業與開發建設單位辦理接管驗收手續后30日內，物業服務企業應當書面告知轄區物業管理行政主管部門，并將接管驗收文件及基礎資料明細復印件送物業管理行政主管部門留存。

　　物業管理行政主管部門應當將上述留存資料存入項目檔案。

篇3：新建物業接管驗收工作安排

　　新建物業接管驗收工作安排

　　（列明相關注意事項，具體計劃可按現場情況來定）

　　一、確定標準。

　　二、對參檢人員進行培訓。

　　三、挑選一個單元作為接管檢查的標準樣板，確定總體質量標準樣板。

　　四、按接管檢查標準對照標準樣板，對項目每套房間及外墻屋面、室外小品、道路等進行接管檢查，對檢查中達不到標準的，以書面整改單形式交施工單位限期整改.整改后及時復檢，直至完全符合接管檢查標準為止。

　　五、針對項目特點應注意事項。

　　六、檢查人員安排：

　　分組情況，幾個組，每組幾個人，共多少人，誰負責等。

　　是個人按套操作還以組按項操作。

　　七、工作量：每組每天各檢查幾套房，幾天完成檢查任務。

　　八、驗收時間：

　　初驗： 天， 月 日至 月 日

　　初驗整改： 天， 月 日至 月 日

　　終驗： 天， 月 日至 月 日

　　終驗整改： 天， 月 日至 月 日

　　終驗整改驗收： 天， 月 日至 月 日