物業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收組織設(shè)計(jì)

　　一、編制接管驗(yàn)收計(jì)劃，與開發(fā)商溝通

　　物業(yè)接管驗(yàn)收一般是由田禾房地產(chǎn)投資有限公司工程部牽頭組織，物業(yè)管理公司接到開發(fā)商接管驗(yàn)收通知后，按《接管驗(yàn)收條件》進(jìn)行核對(duì)，具備條件的應(yīng)在一周內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函并約定驗(yàn)收時(shí)間。根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，物業(yè)公司應(yīng)主動(dòng)與開發(fā)商聯(lián)系接管驗(yàn)收事宜，并將驗(yàn)收計(jì)劃報(bào)開發(fā)商審核，通過后由開發(fā)商通知施工單位配合驗(yàn)收。對(duì)項(xiàng)目的接收應(yīng)包括對(duì)相關(guān)工程資料的接收。

　　1、根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度，編制接管驗(yàn)收進(jìn)度計(jì)劃，計(jì)劃接管驗(yàn)收的時(shí)間一般在政府相關(guān)部門完成驗(yàn)收后一周左右。（工程竣工至政府相關(guān)部門完成驗(yàn)收一般歷時(shí)約一個(gè)月左右，物業(yè)公司現(xiàn)場(chǎng)人員須及時(shí)與開發(fā)商溝通，以確定最終接管驗(yàn)收時(shí)間）

　　2、物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)人員應(yīng)積極熟悉圖紙及現(xiàn)場(chǎng)情況，配合開發(fā)商發(fā)現(xiàn)問題，對(duì)影響物業(yè)接管入伙的工程問題，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)向開發(fā)商發(fā)函反映，制定解決方案。

　　二、進(jìn)行驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作

　　詳見《接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作》。

　　三、對(duì)物業(yè)進(jìn)行接管驗(yàn)收

　　一）、初驗(yàn)

　　物業(yè)公司先組織人員進(jìn)行初驗(yàn)，將初驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)以函的形式提交給開發(fā)商，以便開發(fā)商組織人員進(jìn)行整改，為正式驗(yàn)收打好基礎(chǔ)。初驗(yàn)可以多次組織進(jìn)行。（對(duì)于已入伙的項(xiàng)目，由物業(yè)公司組織做前期項(xiàng)目考察，接管時(shí)不作初驗(yàn)）

　　二）、正式接管驗(yàn)收

　　根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及使用特點(diǎn)，將接管驗(yàn)收分為對(duì)房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收、對(duì)房屋本體共用部位及設(shè)施的驗(yàn)收、對(duì)建筑物公用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）的驗(yàn)收三部分。房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收應(yīng)先進(jìn)行，以便于小業(yè)主能及時(shí)進(jìn)入進(jìn)行裝修。房屋本體共用部位、共（公）用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）的驗(yàn)收可綜合在一起組織人員進(jìn)行驗(yàn)收，由于該部分不影響業(yè)主進(jìn)場(chǎng)裝修，相對(duì)可以晚些開始；此部分驗(yàn)收技術(shù)含量較高，應(yīng)組織專家實(shí)施。

　　四、接管驗(yàn)收重點(diǎn)是對(duì)物業(yè)的使用功能及安全進(jìn)行檢驗(yàn)，其驗(yàn)收方法與竣工驗(yàn)收不完全相同。接管驗(yàn)收要清點(diǎn)設(shè)備、設(shè)施、裝置等數(shù)量，故要全檢，而不像竣工驗(yàn)收按10%的點(diǎn)抽檢。接管驗(yàn)收多對(duì)影響使用功能、安全的事項(xiàng)進(jìn)行檢查，不需要向竣工驗(yàn)收那樣按驗(yàn)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)所有項(xiàng)進(jìn)行檢查。接管驗(yàn)收采用的檢驗(yàn)方法主要有：看、嗅、聽、摸、敲、量、試驗(yàn)（試機(jī)）、對(duì)照?qǐng)D紙清點(diǎn)等。

　　1、對(duì)自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收

　　物業(yè)公司代小業(yè)主對(duì)其室內(nèi)部分進(jìn)行接管驗(yàn)收，入伙時(shí)移交給小業(yè)主，最終驗(yàn)收意見以小業(yè)主驗(yàn)房的記錄為準(zhǔn)。現(xiàn)場(chǎng)由開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位組成驗(yàn)收組，按建設(shè)部ZBP30001－90標(biāo)準(zhǔn)要求，分別每單元每層每戶（每個(gè)鋪位）逐個(gè)房間按設(shè)計(jì)要求清點(diǎn)物件及進(jìn)行外觀檢查，主要是對(duì)樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。

　　①確定物件數(shù)量是否符合；

　　②外觀上有無人為損壞；

　　③房屋建筑或屋內(nèi)物件有無明顯不符標(biāo)準(zhǔn)要求。

　　將檢查結(jié)果記錄在對(duì)應(yīng)表格中，整理后將兩聯(lián)返回開發(fā)商，由開發(fā)商將其中一聯(lián)交施工方進(jìn)行整改，物業(yè)公司負(fù)責(zé)對(duì)整改后項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。

　　根據(jù)檢查結(jié)果，物業(yè)公司對(duì)檢查合格的房屋接管鑰匙，對(duì)仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。物業(yè)公司對(duì)接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。

　　對(duì)于舊樓宇,在雙方對(duì)如何解決缺陷問題達(dá)成協(xié)議后,物業(yè)公司接管鑰匙。物業(yè)公司對(duì)接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。

　　2、對(duì)共用部位、共（公）用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）的驗(yàn)收

　　驗(yàn)收時(shí)須有開發(fā)商、施工單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，填寫相應(yīng)記錄單，每份驗(yàn)收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗(yàn)收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對(duì)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對(duì)不合格的產(chǎn)品，注明存在的問題，提交開發(fā)商和施工單位，限期整改，整改項(xiàng)目須經(jīng)復(fù)驗(yàn)，合格后方可接收。

　　此部分的驗(yàn)收直接影響到以后的管理工作，設(shè)施設(shè)備完好的接收，可以減少物業(yè)公司在接管后對(duì)設(shè)施設(shè)備整改的工作量，可將更多的精力投入到對(duì)業(yè)主（客戶）的服務(wù)中。

　　五、設(shè)施設(shè)備的交接和驗(yàn)收原則上是待工程完全完工后（已經(jīng)有合驗(yàn)證）進(jìn)行，但考慮物業(yè)公司與開發(fā)商之間的關(guān)系，可降低要求，分系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收，合格一個(gè)（系統(tǒng)）接收一個(gè)，辦理其憑證。但應(yīng)注意：對(duì)其他未完工系統(tǒng)將會(huì)出現(xiàn)的后果以書面形式告之合作方，并與其就所提問題進(jìn)行協(xié)商，以達(dá)到共識(shí)，并采取相應(yīng)的防范措施。（注意：只能按系統(tǒng)驗(yàn)收，不能將系統(tǒng)再細(xì)化進(jìn)行驗(yàn)收，例如將給水系統(tǒng)中的電氣控制部分與水泵分開，水泵分臺(tái)驗(yàn)收等。）

　　按系統(tǒng)對(duì)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量、位置進(jìn)行記錄，對(duì)設(shè)備外觀、設(shè)備系統(tǒng)性能進(jìn)行檢驗(yàn)，記錄技術(shù)狀態(tài)數(shù)據(jù)，填寫驗(yàn)收單。驗(yàn)收結(jié)束由移交方和接收方在驗(yàn)收單上填寫評(píng)語并簽字。功能上不能達(dá)到要求的物業(yè)公司不接收，對(duì)于不影響使用的可先進(jìn)行交接。對(duì)于檢查出來的缺陷以函的形式提交給開發(fā)商，由其督促施工單位限時(shí)整改。根據(jù)施工單位的承諾，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)跟蹤施工單位的整改情況，達(dá)到要求后接收。設(shè)備接收后，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司將承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

　　三）、復(fù)驗(yàn)

　　對(duì)于開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位三方在接管驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的缺陷，開發(fā)商組織相關(guān)人員進(jìn)行整改，并與物業(yè)公司商定復(fù)驗(yàn)時(shí)間。

　　待開發(fā)商將缺陷整改完后，物業(yè)公司對(duì)原缺陷情況進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，如原缺陷情況已整改完畢（或雙方認(rèn)

可解決方法），物業(yè)管理公司在７日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證。雙方簽署交接記錄：

　　QR－007JG《房屋及公用設(shè)施交接單》

　　QR－008JG《房屋附屬設(shè)施設(shè)備交接單》

篇2：項(xiàng)目物業(yè)接管驗(yàn)收組織機(jī)構(gòu)

　　項(xiàng)目物業(yè)接管驗(yàn)收組織機(jī)構(gòu)

　　組長(zhǎng):

　　組員：**置業(yè)、物業(yè)公司、監(jiān)理單位（邀請(qǐng)）、總包單位（邀請(qǐng)）

　　驗(yàn)收小組成員由**置業(yè)與物業(yè)公司共同商議指定，組別為：

　　1、資料組：負(fù)責(zé)技術(shù)資料、產(chǎn)權(quán)資料、物業(yè)檔案資料的驗(yàn)收與接管；

　　2、工程組：負(fù)責(zé)電氣系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、樓宇監(jiān)控系統(tǒng)、公共安全防范系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、樓宇土建工程、物業(yè)設(shè)施等10大系統(tǒng)工程的驗(yàn)收與接管；

　　3、園林綠化組：負(fù)責(zé)喬木、灌木、攀緣植物、地表植被、花卉及觀賞植物的驗(yàn)收與接管；

　　4、標(biāo)識(shí)組：負(fù)責(zé)小區(qū)全景圖、房屋門牌號(hào)、交通標(biāo)識(shí)、道路及各區(qū)域標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的驗(yàn)收與接管。