物業(yè)項目接管驗收組織設(shè)計

　　一、編制接管驗收計劃，與開發(fā)商溝通

　　物業(yè)接管驗收一般是由田禾房地產(chǎn)投資有限公司工程部牽頭組織，物業(yè)管理公司接到開發(fā)商接管驗收通知后，按《接管驗收條件》進(jìn)行核對，具備條件的應(yīng)在一周內(nèi)簽發(fā)驗收復(fù)函并約定驗收時間。根據(jù)項目的具體情況，物業(yè)公司應(yīng)主動與開發(fā)商聯(lián)系接管驗收事宜，并將驗收計劃報開發(fā)商審核，通過后由開發(fā)商通知施工單位配合驗收。對項目的接收應(yīng)包括對相關(guān)工程資料的接收。

　　1、根據(jù)項目的進(jìn)度，編制接管驗收進(jìn)度計劃，計劃接管驗收的時間一般在政府相關(guān)部門完成驗收后一周左右。（工程竣工至政府相關(guān)部門完成驗收一般歷時約一個月左右，物業(yè)公司現(xiàn)場人員須及時與開發(fā)商溝通，以確定最終接管驗收時間）

　　2、物業(yè)現(xiàn)場人員應(yīng)積極熟悉圖紙及現(xiàn)場情況，配合開發(fā)商發(fā)現(xiàn)問題，對影響物業(yè)接管入伙的工程問題，物業(yè)公司應(yīng)及時向開發(fā)商發(fā)函反映，制定解決方案。

　　二、進(jìn)行驗收前的準(zhǔn)備工作

　　詳見《接管驗收的準(zhǔn)備工作》。

　　三、對物業(yè)進(jìn)行接管驗收

　　一）、初驗

　　物業(yè)公司先組織人員進(jìn)行初驗，將初驗過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時以函的形式提交給開發(fā)商，以便開發(fā)商組織人員進(jìn)行整改，為正式驗收打好基礎(chǔ)。初驗可以多次組織進(jìn)行。（對于已入伙的項目，由物業(yè)公司組織做前期項目考察，接管時不作初驗）

　　二）、正式接管驗收

　　根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及使用特點，將接管驗收分為對房屋本體自用部位及設(shè)施的驗收、對房屋本體共用部位及設(shè)施的驗收、對建筑物公用設(shè)施、設(shè)備、公共場所（地）的驗收三部分。房屋本體自用部位及設(shè)施的驗收應(yīng)先進(jìn)行，以便于小業(yè)主能及時進(jìn)入進(jìn)行裝修。房屋本體共用部位、共（公）用設(shè)施設(shè)備、公共場所（地）的驗收可綜合在一起組織人員進(jìn)行驗收，由于該部分不影響業(yè)主進(jìn)場裝修，相對可以晚些開始；此部分驗收技術(shù)含量較高，應(yīng)組織專家實施。

　　四、接管驗收重點是對物業(yè)的使用功能及安全進(jìn)行檢驗，其驗收方法與竣工驗收不完全相同。接管驗收要清點設(shè)備、設(shè)施、裝置等數(shù)量，故要全檢，而不像竣工驗收按10%的點抽檢。接管驗收多對影響使用功能、安全的事項進(jìn)行檢查，不需要向竣工驗收那樣按驗評標(biāo)準(zhǔn)對所有項進(jìn)行檢查。接管驗收采用的檢驗方法主要有：看、嗅、聽、摸、敲、量、試驗（試機(jī)）、對照圖紙清點等。

　　1、對自用部位及設(shè)施的驗收

　　物業(yè)公司代小業(yè)主對其室內(nèi)部分進(jìn)行接管驗收，入伙時移交給小業(yè)主，最終驗收意見以小業(yè)主驗房的記錄為準(zhǔn)。現(xiàn)場由開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位組成驗收組，按建設(shè)部ZBP30001－90標(biāo)準(zhǔn)要求，分別每單元每層每戶（每個鋪位）逐個房間按設(shè)計要求清點物件及進(jìn)行外觀檢查，主要是對樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗。

　　①確定物件數(shù)量是否符合；

　　②外觀上有無人為損壞；

　　③房屋建筑或屋內(nèi)物件有無明顯不符標(biāo)準(zhǔn)要求。

　　將檢查結(jié)果記錄在對應(yīng)表格中，整理后將兩聯(lián)返回開發(fā)商，由開發(fā)商將其中一聯(lián)交施工方進(jìn)行整改，物業(yè)公司負(fù)責(zé)對整改后項目進(jìn)行驗收。

　　根據(jù)檢查結(jié)果，物業(yè)公司對檢查合格的房屋接管鑰匙，對仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。物業(yè)公司對接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。

　　對于舊樓宇,在雙方對如何解決缺陷問題達(dá)成協(xié)議后,物業(yè)公司接管鑰匙。物業(yè)公司對接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。

　　2、對共用部位、共（公）用設(shè)施設(shè)備、公共場所（地）的驗收

　　驗收時須有開發(fā)商、施工單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項進(jìn)行驗收，填寫相應(yīng)記錄單，每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對驗收合格的項目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的產(chǎn)品，注明存在的問題，提交開發(fā)商和施工單位，限期整改，整改項目須經(jīng)復(fù)驗，合格后方可接收。

　　此部分的驗收直接影響到以后的管理工作，設(shè)施設(shè)備完好的接收，可以減少物業(yè)公司在接管后對設(shè)施設(shè)備整改的工作量，可將更多的精力投入到對業(yè)主（客戶）的服務(wù)中。

　　五、設(shè)施設(shè)備的交接和驗收原則上是待工程完全完工后（已經(jīng)有合驗證）進(jìn)行，但考慮物業(yè)公司與開發(fā)商之間的關(guān)系，可降低要求，分系統(tǒng)進(jìn)行驗收，合格一個（系統(tǒng)）接收一個，辦理其憑證。但應(yīng)注意：對其他未完工系統(tǒng)將會出現(xiàn)的后果以書面形式告之合作方，并與其就所提問題進(jìn)行協(xié)商，以達(dá)到共識，并采取相應(yīng)的防范措施。（注意：只能按系統(tǒng)驗收，不能將系統(tǒng)再細(xì)化進(jìn)行驗收，例如將給水系統(tǒng)中的電氣控制部分與水泵分開，水泵分臺驗收等。）

　　按系統(tǒng)對設(shè)備型號、數(shù)量、位置進(jìn)行記錄，對設(shè)備外觀、設(shè)備系統(tǒng)性能進(jìn)行檢驗，記錄技術(shù)狀態(tài)數(shù)據(jù)，填寫驗收單。驗收結(jié)束由移交方和接收方在驗收單上填寫評語并簽字。功能上不能達(dá)到要求的物業(yè)公司不接收，對于不影響使用的可先進(jìn)行交接。對于檢查出來的缺陷以函的形式提交給開發(fā)商，由其督促施工單位限時整改。根據(jù)施工單位的承諾，物業(yè)公司應(yīng)及時跟蹤施工單位的整改情況，達(dá)到要求后接收。設(shè)備接收后，按國家有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司將承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

　　三）、復(fù)驗

　　對于開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位三方在接管驗收過程中發(fā)現(xiàn)的缺陷，開發(fā)商組織相關(guān)人員進(jìn)行整改，并與物業(yè)公司商定復(fù)驗時間。

　　待開發(fā)商將缺陷整改完后，物業(yè)公司對原缺陷情況進(jìn)行復(fù)驗，如原缺陷情況已整改完畢（或雙方認(rèn)

可解決方法），物業(yè)管理公司在７日內(nèi)簽署驗收合格、同意接管憑證。雙方簽署交接記錄：

　　QR－007JG《房屋及公用設(shè)施交接單》

　　QR－008JG《房屋附屬設(shè)施設(shè)備交接單》

篇2：項目物業(yè)接管驗收組織機(jī)構(gòu)

　　項目物業(yè)接管驗收組織機(jī)構(gòu)

　　組長:

　　組員：**置業(yè)、物業(yè)公司、監(jiān)理單位（邀請）、總包單位（邀請）

　　驗收小組成員由**置業(yè)與物業(yè)公司共同商議指定，組別為：

　　1、資料組：負(fù)責(zé)技術(shù)資料、產(chǎn)權(quán)資料、物業(yè)檔案資料的驗收與接管；

　　2、工程組：負(fù)責(zé)電氣系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、樓宇監(jiān)控系統(tǒng)、公共安全防范系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、樓宇土建工程、物業(yè)設(shè)施等10大系統(tǒng)工程的驗收與接管；

　　3、園林綠化組：負(fù)責(zé)喬木、灌木、攀緣植物、地表植被、花卉及觀賞植物的驗收與接管；

　　4、標(biāo)識組：負(fù)責(zé)小區(qū)全景圖、房屋門牌號、交通標(biāo)識、道路及各區(qū)域標(biāo)識系統(tǒng)的驗收與接管。