深圳物業(yè)管理招投標(biāo)：迎來(lái)攻堅(jiān)時(shí)刻？
新管家來(lái)了，舊管家不走；新管家進(jìn)駐遇阻，物管招聘起糾紛；招投標(biāo)程序極不規(guī)范、透明……深圳物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)近期頻繁出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛已引起主管部門的高度重視。
針對(duì)物半管理招投標(biāo)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題，深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局物業(yè)監(jiān)管處于近期邀請(qǐng)了深圳市人大法工委、深圳市政府法律顧問(wèn)室深圳市人大代表、深圳市政協(xié)委員、各區(qū)局物業(yè)科、律師事務(wù)所和部分物業(yè)管理企業(yè)等有關(guān)代表召開(kāi)了物業(yè)管理招投標(biāo)研討會(huì)。
深圳市人大法工委代表、深圳市人大委員代表認(rèn)為，對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)特別是業(yè)主委員會(huì)組織的招投標(biāo)活動(dòng)，不是討論該不該營(yíng)的問(wèn)題，是討論和研究如何管、怎么樣管好的問(wèn)題，事后監(jiān)管不是不管，更木是不能管，備案制度與事后監(jiān)管并不矛盾，應(yīng)堅(jiān)持執(zhí)行。
多種致因并存
有關(guān)人土指出，從近年物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)狀況來(lái)看，出現(xiàn)問(wèn)題的原因有幾個(gè)方面。政策法規(guī)方面，物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)化進(jìn)程快，而現(xiàn)有政策法規(guī)滯后，特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例與國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》有不致的地方，所以應(yīng)充分利用特區(qū)的立法權(quán)加快特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例的修訂，運(yùn)用法規(guī)來(lái)規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)。
行政監(jiān)管方面，政府主管部門對(duì)物業(yè)管理企業(yè)、止主委員會(huì)的監(jiān)管依據(jù)不足，缺乏必要的行政手段，如業(yè)主委員會(huì)組織的物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，政府規(guī)章對(duì)招投標(biāo)的組織、程序等均有詳細(xì)的規(guī)定，但今年7月份的行政審批制度改革將其定位為事后監(jiān)管，使主管部門處于兩難境地。物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主委員會(huì)不履行義務(wù)或謀取私利自行招標(biāo)、投標(biāo)，不接受主管部門監(jiān)管，甚至違法違規(guī)，政府主管部門沒(méi)有必要的行政手段制止或處罰。
開(kāi)發(fā)建設(shè)單位方面，出于自身利益如品牌、銷售、接管及處理遺留問(wèn)題等方面的考慮，強(qiáng)調(diào)由子公司實(shí)施物業(yè)管理的各種理由和借口，不愿意采取公開(kāi)招標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理單位。
物業(yè)管理企業(yè)方面，不學(xué)習(xí)掌握物業(yè)管理政策法規(guī)，不能擺正位置，以管理者自居，服務(wù)意識(shí)差，不接受業(yè)主和政府主管部門的監(jiān)督，盲目擴(kuò)張，致使重新選聘呼聲益高。
業(yè)主委員會(huì)個(gè)別委員不認(rèn)真學(xué)習(xí)物業(yè)管理法規(guī)，不能擺正位置，越權(quán)行使業(yè)主大會(huì)權(quán)力，不經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)表決，有些片面強(qiáng)調(diào)業(yè)主權(quán)利，無(wú)視物業(yè)管理合同關(guān)系，有些因個(gè)人恩怨，或?yàn)橹\取私利，將個(gè)人意志強(qiáng)加于全體業(yè)主，操縱業(yè)主大會(huì)，有些不接受主管部門的監(jiān)督和指導(dǎo)，我行我素，不按規(guī)定的招投標(biāo)程序違規(guī)組織招投標(biāo)活動(dòng)，甚至對(duì)抗法律法規(guī)。
參加物業(yè)營(yíng)理招投標(biāo)研討會(huì)的代表提出，要解決招投標(biāo)市場(chǎng)出現(xiàn)的種種問(wèn)題，充分利用特區(qū)的立法權(quán)加快特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例的修訂，運(yùn)用法規(guī)來(lái)規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)是當(dāng)務(wù)之急。
歷史探索與現(xiàn)實(shí)漏洞
為了培育規(guī)范的物業(yè)管理市場(chǎng)，自1994年以來(lái)，深圳市出臺(tái)了一系列的法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件。《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》和《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》明確規(guī)定了委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)的應(yīng)采取招標(biāo)的方式確定物業(yè)管理企業(yè)。深圳市物業(yè)管理委員會(huì)及其辦公室也先后頒布了《關(guān)于成主深圳市物業(yè)管理委員會(huì)招投標(biāo)辦公室加強(qiáng)物業(yè)管理招技標(biāo)管理工作的通知)《關(guān)于物業(yè)管理招投標(biāo)有關(guān)程序規(guī)定的通知》等一系列規(guī)范性文件，對(duì)深圳市物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)有明確的程序規(guī)定。20**年頒布實(shí)施的國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》則規(guī)定了前期物業(yè)管理期間住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
深圳物業(yè)管理的主管部門早在上世紀(jì)90年代初就開(kāi)始對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)進(jìn)行研究與探索，為了探索其中的規(guī)律，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，在沒(méi)有先例、沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的情況下，摸著石頭過(guò)河，首先在政府開(kāi)發(fā)的鹿丹村、蓮花北村、梅林村等福利房小區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，并成功組織了多起社會(huì)類物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)。經(jīng)過(guò)十幾年的探索和實(shí)踐，己總結(jié)了一套行之有效的、較為規(guī)范的物業(yè)管理招投標(biāo)辦法和程序，特別是20**年以來(lái)，由政府主管部門組織的鹽田區(qū)文化中心、深圳電視中
心、市規(guī)劃l局辦公大樓市地稅局福田征管分局和第三檢查分局辦公大樓等的物業(yè)管理招投標(biāo)，程序規(guī)范組織嚴(yán)密，完全體現(xiàn)了公開(kāi)、公平、公正的原則，并將建設(shè)工程招投標(biāo)中采用的商務(wù)標(biāo)、技術(shù)標(biāo)引入到物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)踐，大大提高了物業(yè)管理招投標(biāo)的技術(shù)含量，受到了所有投標(biāo)單位的一致好評(píng)和肯定。對(duì)社會(huì)物業(yè)、政府投資興建物業(yè)的物業(yè)管理招投標(biāo)特別是業(yè)主委員會(huì)組織的物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，主管部門一直以來(lái)均按有關(guān)規(guī)定給予指導(dǎo)和監(jiān)督，物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)已基本形成。隨著業(yè)主維權(quán)意識(shí)的提高，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的監(jiān)督、參與意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，通過(guò)業(yè)主大會(huì)、由業(yè)主委員會(huì)組織的招投標(biāo)活動(dòng)越來(lái)越多，幾年來(lái)共有28個(gè)業(yè)主委員會(huì)在市、區(qū)主管部門的指導(dǎo)下組織了物業(yè)管理招投標(biāo)。特別是今年以來(lái)，業(yè)主委員會(huì)到主管部門進(jìn)行招投標(biāo)備案的就有，3宗。從由業(yè)主委員會(huì)組織的招投標(biāo)活動(dòng)情況來(lái)看，大多存在這樣那樣的問(wèn)題，有的因違反規(guī)定被主管部門叫停，有的因個(gè)別委員謀取私利被大多數(shù)業(yè)主反對(duì)而中止，有的招標(biāo)完成后交接難，甚至出現(xiàn)了兩家物業(yè)管理企業(yè)同時(shí)管理個(gè)小區(qū)的混亂局面。物業(yè)管理招投標(biāo)研討會(huì)與會(huì)人員認(rèn)為，定要對(duì)業(yè)主委員會(huì)組織的招投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范，加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)督，充分發(fā)揮街道辦事處、居民委員會(huì)、綜治辦、公安部門的力量，形成聯(lián)席會(huì)議制度，對(duì)轄區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行有效監(jiān)督和管理，只有這樣才能保證物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)不被少數(shù)人操縱和利用。
此外，住宅物業(yè)的建設(shè)單位基本沒(méi)有經(jīng)過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理單位，建、管仍未分離。相關(guān)人士認(rèn)為，一定要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》堅(jiān)決要求住宅物業(yè)的建設(shè)單位采用招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，采用協(xié)議為式選聘的，嚴(yán)格按行政許可程序辦理。
一些物業(yè)管理企業(yè)為了拓展市場(chǎng)，提高市場(chǎng)占有率，盲目投標(biāo)，有的還接受違規(guī)指標(biāo)人的邀標(biāo)，搞暗箱操作，金錢交易，盲目簽訂物業(yè)管理合同，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
對(duì)于政府財(cái)政投資興建物業(yè)的物業(yè)管理招投標(biāo)，政府文件規(guī)EE均由物業(yè)管理委員會(huì)招投標(biāo)辦公室牽頭組織實(shí)施，但目前的情況是有的單位自行組織招標(biāo)，有的未通過(guò)招標(biāo)方式選聘，有的委托政府采購(gòu)中心組織招標(biāo)，這種混亂局面，嚴(yán)重制約著物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。今年深圳市青少年宮物業(yè)管理招標(biāo)由政府采購(gòu)中心組織，程序不透明、不規(guī)范，行業(yè)反映強(qiáng)烈。
健全章法迫在眉睫從深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局物業(yè)監(jiān)管處獲悉，為創(chuàng)造物業(yè)管理健康、有序的市場(chǎng)環(huán)境，確保物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，深圳物業(yè)管理主管部門將采取有力措施對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)進(jìn)行監(jiān)管。
加強(qiáng)監(jiān)管的措施包括：1.充分運(yùn)用特區(qū)立法權(quán)，加快《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的修訂，爭(zhēng)取旱日出臺(tái)；進(jìn)一步明確業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的責(zé)、權(quán)、利，使其在法律的框架內(nèi)規(guī)范運(yùn)作。2.在新的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)前，以市政府規(guī)章形式出臺(tái)物業(yè)管理招投標(biāo)辦法，使各方主體組織的招投標(biāo)活動(dòng)更加有章可循，并進(jìn)一步加強(qiáng)政府主管部門對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管力度，明確監(jiān)管手段，確保物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，保證廣大業(yè)主安居樂(lè)業(yè)，維護(hù)社會(huì)安。3.加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員和物業(yè)管理從業(yè)人員的政策法規(guī)培訓(xùn)，使他們知潔、守法，業(yè)主委員會(huì)委員與物業(yè)管理從業(yè)人員樣實(shí)行持證上崗。4.貫徹執(zhí)行國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《前期物業(yè)管理描標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》住宅物業(yè)的建設(shè)單位選聘前期物業(yè)管理單位律實(shí)施招投標(biāo)制度，近期將下發(fā)通知重申有關(guān)規(guī)定，并組織專項(xiàng)執(zhí)法檢查。5.鑒于目前業(yè)主委員會(huì)組織招投標(biāo)活動(dòng)的混亂局面，為保持各小區(qū)的穩(wěn)定，暫緩由業(yè)主委員會(huì)組織的招投標(biāo)活動(dòng)，待研究完善了有關(guān)辦法后再進(jìn)行。6.盡快成立自主管部門監(jiān)管的物業(yè)管理招投標(biāo)有形市場(chǎng)，引導(dǎo)建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)到物業(yè)管理招投標(biāo)有形市場(chǎng)來(lái)完成招投標(biāo)活動(dòng)。7.加強(qiáng)與業(yè)主、企業(yè)和各區(qū)主管部門的溝通，努力打造陽(yáng)光政府、效能政府等。
如果說(shuō)法制環(huán)境的完善是物管招投標(biāo)的“天時(shí)”，物管市場(chǎng)招標(biāo)方的成熟為“地利”，物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)范為“人和”，那么政府主管部門的筑渠引流、疏導(dǎo)并舉將是物業(yè)管理招投標(biāo)走上正軌的重要助推器。
各方采訪
德恒律師事務(wù)所深圳分所律師熊德洲：
在涉及民事法律關(guān)系方面，政府越少干預(yù)越好是一個(gè)基本觀點(diǎn)。但在行政法規(guī)明確規(guī)定的情況下相關(guān)部門就要行使法定的職責(zé)，具體到物業(yè)管理招投標(biāo)，政府規(guī)章和行業(yè)管理辦法都規(guī)定要主管部門備案。而涉及協(xié)議招標(biāo)方面，國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定一定要政府部門批準(zhǔn)，即行業(yè)主管部門審批。既然法規(guī)已經(jīng)有了備案規(guī)定，實(shí)際操作中就應(yīng)儂法行事。備案制度實(shí)際上不是嚴(yán)格審批，而是典型的事后監(jiān)督，事后監(jiān)督與備案其實(shí)是一回事。深圳條例與國(guó)家條例在這一點(diǎn)上是不矛盾的，只是更加嚴(yán)格了。在物管招標(biāo)方面有兩點(diǎn)是明確的:即備案制度與協(xié)議招標(biāo)要行政主管部門批準(zhǔn)。
根據(jù)深圳實(shí)際情況，有如下建議:充分利用深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)立法權(quán)，加快立法進(jìn)程，把法規(guī)體系統(tǒng)一起來(lái)，消除政府規(guī)章和行業(yè)管理辦法中不協(xié)調(diào)的地方。按照行政許可法的精神制定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作規(guī)則，其中有些內(nèi)容可在業(yè)主公約中進(jìn)行規(guī)定，主管部門可以通過(guò)起草業(yè)主大會(huì)章程示范文本和業(yè)主委員會(huì)的議事
規(guī)程等帶有法律約束力的章程使業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作有章可循。如何設(shè)計(jì)好業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則，而不致使其不能體現(xiàn)絕大多數(shù)業(yè)主的意愿是規(guī)范業(yè)主委員會(huì)行為的關(guān)鍵。充分并有效發(fā)揮街道辦、居委會(huì)和派出所等基層組織的職責(zé)，街道辦和居委會(huì)發(fā)揮作用是基于社會(huì)公共利益安全考慮。有人提出讓居委會(huì)取代業(yè)委會(huì)，這在法律上是不能成立的，業(yè)委會(huì)是基于建筑物區(qū)分所有權(quán)所享有的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，居委會(huì)是群眾性的自治組織，可以發(fā)揮作用但不能取代。街道辦和居委會(huì)在處理業(yè)主與物業(yè)公司關(guān)系時(shí)，要區(qū)分哪些是財(cái)產(chǎn)權(quán)利，哪些是公共利益，不能完全混淆。基層組織是不能行使業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的。在前期物業(yè)管理企業(yè)與后期物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主公共財(cái)產(chǎn)的交接上也存在一些問(wèn)題，這些問(wèn)題也需要通過(guò)立法來(lái)解決。
深圳市賽格物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理劉弦：
物業(yè)管理招投標(biāo)存在很大問(wèn)題，招投標(biāo)是為了公平，但現(xiàn)在很多招投標(biāo)都不公平。招標(biāo)信息一公布，投標(biāo)方往往使出渾身解數(shù)盡可能利用上各種社會(huì)人際資源，存在很多潛在的不公平的東西。在評(píng)標(biāo)時(shí)，有的招標(biāo)單位并沒(méi)有按照招標(biāo)規(guī)則去辦。現(xiàn)行招投標(biāo)形式也存在一些問(wèn)題，如同一資質(zhì)的企業(yè)可能在管理質(zhì)量上存在很大差異，評(píng)標(biāo)時(shí)給評(píng)委的時(shí)間很有限，很多招投標(biāo)的專家都少于2/3；招標(biāo)過(guò)程的保密性和公正性無(wú)法保證等。研究其他行業(yè)的招投標(biāo)會(huì)給物業(yè)管理招投標(biāo)以借鑒作用。業(yè)主委員會(huì)在行使招標(biāo)權(quán)利的同時(shí)如何承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任也是規(guī)范招投標(biāo)市場(chǎng)的關(guān)鍵。
深圳市萬(wàn)廈居業(yè)有限公司總經(jīng)理周宏泉：
要促進(jìn)物業(yè)管理的市場(chǎng)化，關(guān)鍵是要建立一種能促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的市場(chǎng)體系，培育保障市場(chǎng)主體各方貴、權(quán)、利均衡相符的科學(xué)的市場(chǎng)機(jī)制。針對(duì)目前的市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，物業(yè)管理市場(chǎng)體系建設(shè)應(yīng)把握好如下三個(gè)度:
一、把握好減少行政干預(yù)與強(qiáng)化政府監(jiān)督的度。減少行政干預(yù)既是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境的必然要求，也是物業(yè)管理行業(yè)自身發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力所在，同時(shí)還是從根本上解決物業(yè)管理現(xiàn)存問(wèn)題的最終辦法。
但是，減少行政干預(yù)不是政府可以撒手不管。我們必須充分認(rèn)識(shí)現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)的一些特點(diǎn)第一，物業(yè)管理還處于朝陽(yáng)階段，從某種意義上說(shuō)，政府的干預(yù)是深圳及全國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的主要原因。第二，物業(yè)管理事關(guān)千家萬(wàn)戶，企業(yè)和業(yè)主都需要政府的干預(yù)。如果行業(yè)發(fā)展失控，得不到政府的有力監(jiān)管，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，必然帶來(lái)對(duì)于社會(huì)和經(jīng)濟(jì)秩序的危害。第三，我國(guó)目前還處在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建設(shè)過(guò)程中，市場(chǎng)的法制環(huán)境、企業(yè)的自我約束、行業(yè)的自律規(guī)范還不足以形成完善的良性市場(chǎng)機(jī)制，還不能達(dá)到政府可以放手不管的程度。所以從一定意義上講，政府的行業(yè)監(jiān)督不僅不應(yīng)削弱，還應(yīng)加強(qiáng)。不過(guò)，這些監(jiān)督只能是從通過(guò)制定完善法律體系、發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用、建立企業(yè)誠(chéng)信檔案、發(fā)揮正確的輿論導(dǎo)向、促使業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作進(jìn)入健康軌道、明確行政管理職責(zé)等方面來(lái)實(shí)現(xiàn)。
二、把握好維護(hù)業(yè)主權(quán)益與維護(hù)企業(yè)利益的度。發(fā)揮市場(chǎng)作用最直接的受益者是業(yè)主，政府最初就是想通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制來(lái)保障業(yè)主的利益，解決投訴熱點(diǎn)，緩解政府壓力。基于上述出發(fā)點(diǎn)，政府在制定法律規(guī)章時(shí)，充分考慮了業(yè)主的利益，極大地強(qiáng)化了業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力。法制環(huán)境的片面性，必然導(dǎo)致法制權(quán)利的失衡。正因?yàn)槿绱耍陙?lái)，企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)加劇，維權(quán)英雄輩出，物業(yè)管理費(fèi)用及相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不斷降低，管理標(biāo)準(zhǔn)不斷提升，管理成本和經(jīng)營(yíng)鳳險(xiǎn)不斷增加，企業(yè)利益很難得到保障，由此導(dǎo)致了物業(yè)管理市場(chǎng)各主體要素之間的平衡被打破，種種矛盾糾紛層出不窮，矛盾解決束手無(wú)策。所以我們?cè)谥贫ǚ煞ㄒ?guī)和行政監(jiān)督管理申應(yīng)在促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的總原則下，系統(tǒng)把握市場(chǎng)各方主體貴、權(quán)均衡這個(gè)度，綜合考慮社會(huì)各個(gè)層面的整體利益，不能片面強(qiáng)調(diào)某一個(gè)方面的權(quán)利和責(zé)任，顧此失彼。
三、把握業(yè)主說(shuō)了算與市場(chǎng)說(shuō)了算的度。從理論上說(shuō)，業(yè)主說(shuō)了算市場(chǎng)說(shuō)了算是一致的，一直以來(lái)，大家也都是這樣認(rèn)為的。但從實(shí)踐來(lái)看，二者還是有區(qū)別的，深刻認(rèn)識(shí)這個(gè)問(wèn)題是很有意義的。
市場(chǎng)是一個(gè)體系，是多方共同作用的結(jié)果，不僅僅是消費(fèi)者一方。以前我們一直說(shuō)業(yè)主是上帝府對(duì)行業(yè)的監(jiān)管，上帝說(shuō)還不夠；而對(duì)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的督促，上帝;就認(rèn)為是多余的、是行政干預(yù)。所以說(shuō)我們?cè)谥贫ㄊ袌?chǎng)規(guī)則、執(zhí)行市場(chǎng)法則時(shí)要做到既要維護(hù)業(yè)主的權(quán)益、尊重政府的行政權(quán)，也要注意維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益。我們更應(yīng)遵循法律，市場(chǎng)主體各方都必須置于法律的保護(hù)和制約之下，不能有上帝。
深圳南天一花園業(yè)主委員會(huì)主任范國(guó)振：
對(duì)招投標(biāo)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)管關(guān)鍵是制定相應(yīng)的政策法規(guī)，要法制而不是人治。完全靠道德操守和個(gè)人覺(jué)悟來(lái)規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作肯定是不現(xiàn)實(shí)的。同時(shí)不要把業(yè)主委員會(huì)看成是洪水猛獸，不能把少數(shù)業(yè)主委員會(huì)在招投標(biāo)中的謀取私利當(dāng)成是普遍現(xiàn)象。只要招投標(biāo)是嚴(yán)格按照程序來(lái)運(yùn)作的，就應(yīng)該充分尊重業(yè)主的意見(jiàn)。
物業(yè)管理的招投標(biāo)專家最好是技術(shù)專家。現(xiàn)行物業(yè)管理的指標(biāo)并沒(méi)有完全量化，而物業(yè)管理招投標(biāo)中卻把非量化的東西用量化的形式表現(xiàn)，如投標(biāo)企業(yè)最后往往以零點(diǎn)幾分之差決出勝負(fù)，這也是不科學(xué)的。
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深圳景田社區(qū)居委會(huì)主任張碧芳認(rèn)為，事后監(jiān)督勢(shì)必給社會(huì)造成*。當(dāng)前業(yè)主委員會(huì)隱瞞業(yè)主、隨意招標(biāo)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，所以業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該在政府的引導(dǎo)下開(kāi)展工作，而目前又缺乏主管部
深圳市人大法工委辦公室副主任李宇東指出，在后期階段，政府不是該不該管而是怎么管的問(wèn)題。業(yè)主委員會(huì)采用合同的方式選聘物營(yíng)企業(yè)屬于民事行為，國(guó)家條例對(duì)后期階段未規(guī)定是公開(kāi)招投標(biāo)還是協(xié)議招標(biāo)，特區(qū)條例規(guī)定必須進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo)，意在保護(hù)全休止主的利益。至于招投標(biāo)過(guò)程中出現(xiàn)的不規(guī)范行為，則需要政府通過(guò)立法的方式杜絕。由于目前業(yè)主維權(quán)意識(shí)的進(jìn)步與立法滯后的矛盾，導(dǎo)致實(shí)踐中出現(xiàn)了一系列問(wèn)題。目前的主要問(wèn)題是法律滯后的問(wèn)題，希望政府主管部門加快條例修改的步伐。
篇2：物業(yè)管理招投標(biāo)標(biāo)書(shū)制作
物業(yè)管理招投標(biāo)標(biāo)書(shū)制作
隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施，物業(yè)管理招投標(biāo)逐漸成為承接物業(yè)管理項(xiàng)目的主要方式，無(wú)論是物業(yè)管理企業(yè)還是建設(shè)單位、業(yè)主和政府行政管理部門，都將面對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)的運(yùn)行規(guī)則。面對(duì)新形勢(shì)，物業(yè)管理企業(yè)除了應(yīng)該學(xué)習(xí)、掌握《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定外，還要掌握物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)務(wù)的操作方法，這對(duì)于參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)是非常重要的。
在實(shí)際招投標(biāo)的過(guò)程中，投標(biāo)企業(yè)的標(biāo)書(shū)起到了至關(guān)重要的作用，標(biāo)書(shū)的制作應(yīng)該引起廣大物業(yè)管理企業(yè)的高度重視。
一、做好標(biāo)書(shū)制作的準(zhǔn)備工作
對(duì)于投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，及時(shí)獲得有關(guān)項(xiàng)目的招標(biāo)信息，可以說(shuō)是展開(kāi)項(xiàng)目的第一步。因此，獲得項(xiàng)目信息的時(shí)間越早，就能夠爭(zhēng)取到越多的時(shí)間，中標(biāo)的可能性就越大，獲得招標(biāo)信息最為常見(jiàn)的途徑是招標(biāo)通告。
獲得招標(biāo)信息之后，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該積極與用戶、項(xiàng)目主管單位建立聯(lián)系，爭(zhēng)取在招標(biāo)通告前，甚至在項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標(biāo)者對(duì)物業(yè)管理的設(shè)想和安排。這些工作的好處體現(xiàn)在三個(gè)方面：
首先，通過(guò)這些工作，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以及早了解業(yè)主或建設(shè)單位制訂的物業(yè)管理項(xiàng)目的詳細(xì)要求，包括招投標(biāo)項(xiàng)目概況、招標(biāo)對(duì)象、招標(biāo)說(shuō)明、“標(biāo)”或“包”的具體劃分、采用的技術(shù)規(guī)范和對(duì)工作的特殊要求等。更重要的是，業(yè)主或建設(shè)單位在立項(xiàng)、研究和設(shè)計(jì)等工作的過(guò)程中，往往已經(jīng)形成了一些意向性的想法，包括對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的看法等，投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對(duì)性地做好前期工作，及早開(kāi)展投標(biāo)的準(zhǔn)備工作。
其次，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)與業(yè)主或建設(shè)單位的接觸，進(jìn)行充分的技術(shù)交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業(yè)主或建設(shè)單位對(duì)物業(yè)管理企業(yè)及其服務(wù)有一個(gè)感性認(rèn)識(shí)；另一方面也可以對(duì)業(yè)主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標(biāo)文件時(shí)準(zhǔn)確響應(yīng)或著重加以說(shuō)明。某些時(shí)候，當(dāng)業(yè)主或建設(shè)單位尚未確定招標(biāo)文件某一部分的具體內(nèi)容及指標(biāo)時(shí)，通過(guò)技術(shù)交流，可能使用戶愿意采用投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)及管理模式；當(dāng)業(yè)主在設(shè)計(jì)中有不當(dāng)之處時(shí)，通過(guò)技術(shù)交流幫助業(yè)主作出修改，加深業(yè)主對(duì)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的信任，這都會(huì)對(duì)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)非常有利。
另外，在長(zhǎng)時(shí)間的接觸和交流過(guò)程中，如果投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)能夠抓住機(jī)會(huì)，為業(yè)主或建設(shè)單位提供一些力所能及的服務(wù)，都會(huì)給對(duì)方留下良好的印象，為將來(lái)的合作打下良好的基礎(chǔ)。
二、標(biāo)書(shū)制作中的幾個(gè)問(wèn)題
項(xiàng)目招標(biāo)之后直至開(kāi)標(biāo)之前的這段時(shí)間，可以說(shuō)是投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的沖刺階段。投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在此過(guò)程中要注意以下幾個(gè)方面：
1、根據(jù)招標(biāo)文件的要求，制訂投標(biāo)文件的制作進(jìn)度計(jì)劃，有條不紊地制作投標(biāo)文件，以免造成文件的缺失或?qū)φ袠?biāo)文件的未響應(yīng)。要仔細(xì)研究招標(biāo)文件，尤其要注意文件中的一些特殊規(guī)定，例如有的招標(biāo)文件中要求投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)所提供的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、財(cái)務(wù)報(bào)表等資格文件必須經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)的公證，如果忽略了這些要求，就可能導(dǎo)致廢標(biāo)。
2、針對(duì)招標(biāo)文件中的主要技術(shù)問(wèn)題，多與業(yè)主或建設(shè)單位聯(lián)系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標(biāo)前會(huì)和現(xiàn)場(chǎng)考察，一定要事先做充分準(zhǔn)備，以便及時(shí)得到滿意的答復(fù)和澄清，并在投標(biāo)文件中給予充分明確的響應(yīng)。
三、投標(biāo)人在編制投標(biāo)文件時(shí)要注意的問(wèn)題
投標(biāo)文件是投標(biāo)方對(duì)招標(biāo)文件的直接響應(yīng)，投標(biāo)文件應(yīng)及時(shí)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性的要求和條件做出回答。編制投標(biāo)文件時(shí)要圍繞主題進(jìn)行論述：
1、把握主題
投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究、正確理解招標(biāo)文件的全部?jī)?nèi)容，并在此基礎(chǔ)上按要求編制招標(biāo)文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標(biāo)人本次招標(biāo)情況”這一出發(fā)點(diǎn)去編制投標(biāo)文件，細(xì)化各項(xiàng)條目。
2、嚴(yán)格規(guī)范
投標(biāo)文件必須對(duì)招標(biāo)文件中有關(guān)招標(biāo)項(xiàng)目的研發(fā)內(nèi)容、技術(shù)要求、項(xiàng)目?jī)r(jià)格、實(shí)施計(jì)劃等主要內(nèi)容進(jìn)行填報(bào)和說(shuō)明。投標(biāo)文件中使用的計(jì)量單位，除招標(biāo)文件中有特殊要求外，應(yīng)采用法定計(jì)量單位。
投標(biāo)單位不得修改招標(biāo)文件的要求，不能遺漏或回避招標(biāo)文件中必須回答的問(wèn)題，更不能提出任何附帶條件。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出明確回答。
3、真實(shí)有效
投標(biāo)文件中闡述的內(nèi)容、提供的證明材料必須真實(shí)可靠，客觀反映投標(biāo)人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關(guān)的國(guó)家法律、法規(guī)和條例。
4、統(tǒng)籌考慮
投標(biāo)文件的內(nèi)容可能牽涉到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、資信等各方面的問(wèn)題，因此，投標(biāo)人要組織相關(guān)部門的人員分頭編制。同時(shí)，整個(gè)投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)保持一致性和貫徹性，投標(biāo)書(shū)按統(tǒng)一格式書(shū)寫。
5、合理設(shè)置文檔
一份完整合格的投標(biāo)文件，不僅要有詳實(shí)的內(nèi)容，也要有封面、目錄、頁(yè)眉、頁(yè)腳等，且在頁(yè)面安排、標(biāo)題設(shè)置、圖表說(shuō)明的字體、字號(hào)、色彩的運(yùn)用上合理得體，既符合項(xiàng)目的嚴(yán)謹(jǐn)性，又要體現(xiàn)自己的特色。在編制技術(shù)標(biāo)書(shū)過(guò)程中，應(yīng)避免因偏離要求而影響技術(shù)評(píng)分，或指標(biāo)過(guò)優(yōu)而抬高了報(bào)價(jià)，影響開(kāi)標(biāo)結(jié)果。而對(duì)于用戶較為重視的指標(biāo)，則可以適當(dāng)?shù)丶右詢?yōu)化，并在投標(biāo)文件相應(yīng)的部分，加以詳細(xì)的描述，以引起招標(biāo)方在評(píng)標(biāo)時(shí)的興趣和重視，有利于爭(zhēng)取中標(biāo)。
四、確定投標(biāo)價(jià)格時(shí)要注意的幾個(gè)問(wèn)題
在國(guó)際公開(kāi)招標(biāo)的情況下，一般來(lái)說(shuō)，按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)因素評(píng)估的最低價(jià)格的投標(biāo)，即為中標(biāo)。因此，投標(biāo)價(jià)格是影響評(píng)標(biāo)的關(guān)鍵因素，在確定報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：
1、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)與業(yè)主或建設(shè)單位采取雙方坦誠(chéng)相待的原則。很多物業(yè)管理企業(yè)參加公開(kāi)招標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價(jià)格上留一手，賺取高額利潤(rùn)，或者企圖以不合理的低價(jià)搶標(biāo)，有些物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)只是為了擴(kuò)大公司的對(duì)外影響，并不在乎企業(yè)效益問(wèn)題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當(dāng)?shù)摹Ｍ稑?biāo)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)確定合理的利潤(rùn)比例，經(jīng)過(guò)努力即使最終未能中標(biāo)，也不會(huì)留有遺憾。
2、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，要注意分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，一般來(lái)說(shuō)，每個(gè)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在作價(jià)時(shí)，都有自己的原則和規(guī)律，因此，在每次投標(biāo)前，都要盡量摸清其他參與投標(biāo)的對(duì)手的名單，搜尋以往在類似項(xiàng)目中該投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的投標(biāo)價(jià)格，結(jié)合當(dāng)時(shí)與現(xiàn)在其他因素的變化，分析測(cè)算對(duì)手在此次投標(biāo)中的可能報(bào)價(jià)范圍，從而為自己的最終報(bào)價(jià)提供參考。
3、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，還要考慮可能影響中標(biāo)后項(xiàng)目收益的一些因素，如原材料價(jià)格、人工費(fèi)用、管理費(fèi)用等，以確定最終的報(bào)價(jià)。
總之，在物業(yè)管理招投標(biāo)過(guò)程中，要樹(shù)立競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、公德意識(shí)，除了依靠法律和行政手段規(guī)范外，還須倡導(dǎo)建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽(yù)、注重企業(yè)形象、遵紀(jì)守法、公平參與，自覺(jué)抵制不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，將物業(yè)管理招投標(biāo)引入法制化、規(guī)范化、科學(xué)化的軌道，保證我國(guó)物業(yè)管理事業(yè)的不斷發(fā)展。
作者系中房集團(tuán)北京物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 文/鄧乃鴻
篇3：論物業(yè)管理招投標(biāo)工作
論物業(yè)管理招投標(biāo)工作
隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施，物業(yè)管理招投標(biāo)逐漸成為承接物業(yè)管理項(xiàng)目的主要方式，無(wú)論是物業(yè)管理企業(yè)還是建設(shè)單位、業(yè)主和政府行政管理部門，都將面對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)的運(yùn)行規(guī)則。面對(duì)新形勢(shì)，物業(yè)管理企業(yè)除了應(yīng)該學(xué)習(xí)、掌握《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定外，還要掌握物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)務(wù)的操作方法，這對(duì)于參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)是非常重要的。
在實(shí)際招投標(biāo)的過(guò)程中，投標(biāo)企業(yè)的標(biāo)書(shū)起到了至關(guān)重要的作用，標(biāo)書(shū)的制作應(yīng)該引起廣大物業(yè)管理企業(yè)的高度重視。
一、做好標(biāo)書(shū)制作的準(zhǔn)備工作
對(duì)于投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，及時(shí)獲得有關(guān)項(xiàng)目的招標(biāo)信息，可以說(shuō)是展開(kāi)項(xiàng)目的第一步。因此，獲得項(xiàng)目信息的時(shí)間越早，就能夠爭(zhēng)取到越多的時(shí)間，中標(biāo)的可能性就越大，獲得招標(biāo)信息最為常見(jiàn)的途徑是招標(biāo)通告。
獲得招標(biāo)信息之后，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該積極與用戶、項(xiàng)目主管單位建立聯(lián)系，爭(zhēng)取在招標(biāo)通告前，甚至在項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標(biāo)者對(duì)物業(yè)管理的設(shè)想和安排。這些工作的好處體現(xiàn)在三個(gè)方面:
首先，通過(guò)這些工作，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以及早了解業(yè)主或建設(shè)單位制訂的物業(yè)管理項(xiàng)目的詳細(xì)要求，包括招投標(biāo)項(xiàng)目概況、招標(biāo)對(duì)象、招標(biāo)說(shuō)明、“標(biāo)”或“包”的具體劃分、采用的技術(shù)規(guī)范和對(duì)工作的特殊要求等。更重要的是，業(yè)主或建設(shè)單位在立項(xiàng)、研究和設(shè)計(jì)等工作的過(guò)程中，往往已經(jīng)形成了一些意向性的想法，包括對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的看法等，投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對(duì)性地做好前期工作，及早開(kāi)展投標(biāo)的準(zhǔn)備工作。
其次，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)與業(yè)主或建設(shè)單位的接觸，進(jìn)行充分的技術(shù)交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業(yè)主或建設(shè)單位對(duì)物業(yè)管理企業(yè)及其服務(wù)有一個(gè)感性認(rèn)識(shí);另一方面也可以對(duì)業(yè)主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標(biāo)文件時(shí)準(zhǔn)確響應(yīng)或著重加以說(shuō)明。某些時(shí)候，當(dāng)業(yè)主或建設(shè)單位尚未確定招標(biāo)文件某一部分的具體內(nèi)容及指標(biāo)時(shí)，通過(guò)技術(shù)交流，可能使用戶愿意采用投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)及管理模式;當(dāng)業(yè)主在設(shè)計(jì)中有不當(dāng)之處時(shí)，通過(guò)技術(shù)交流幫助業(yè)主作出修改，加深業(yè)主對(duì)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的信任，這都會(huì)對(duì)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)非常有利。
另外，在長(zhǎng)時(shí)間的接觸和交流過(guò)程中，如果投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)能夠抓住機(jī)會(huì)，為業(yè)主或建設(shè)單位提供一些力所能及的服務(wù)，都會(huì)給對(duì)方留下良好的印象，為將來(lái)的合作打下良好的基礎(chǔ)。
二、標(biāo)書(shū)制作中的幾個(gè)問(wèn)題
項(xiàng)目招標(biāo)之后直至開(kāi)標(biāo)之前的這段時(shí)間，可以說(shuō)是投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的沖刺階段。投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在此過(guò)程中要注意以下幾個(gè)方面:
1、根據(jù)招標(biāo)文件的要求，制訂投標(biāo)文件的制作進(jìn)度計(jì)劃，有條不紊地制作投標(biāo)文件，以免造成文件的缺失或?qū)φ袠?biāo)文件的未響應(yīng)。要仔細(xì)研究招標(biāo)文件，尤其要注意文件中的一些特殊規(guī)定，例如有的招標(biāo)文件中要求投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)所提供的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、財(cái)務(wù)報(bào)表等資格文件必須經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)的公證，如果忽略了這些要求，就可能導(dǎo)致廢標(biāo)。
2、針對(duì)招標(biāo)文件中的主要技術(shù)問(wèn)題，多與業(yè)主或建設(shè)單位聯(lián)系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標(biāo)前會(huì)和現(xiàn)場(chǎng)考察，一定要事先做充分準(zhǔn)備，以便及時(shí)得到滿意的答復(fù)和澄清，并在投標(biāo)文件中給予充分明確的響應(yīng)。
三、投標(biāo)人在編制投標(biāo)文件時(shí)要注意的問(wèn)題
投標(biāo)文件是投標(biāo)方對(duì)招標(biāo)文件的直接響應(yīng)，投標(biāo)文件應(yīng)及時(shí)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性的要求和條件做出回答。編制投標(biāo)文件時(shí)要圍繞主題進(jìn)行論述:
1、把握主題
投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究、正確理解招標(biāo)文件的全部?jī)?nèi)容，并在此基礎(chǔ)上按要求編制招標(biāo)文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標(biāo)人本次招標(biāo)情況”這一出發(fā)點(diǎn)去編制投標(biāo)文件，細(xì)化各項(xiàng)條目。
2、嚴(yán)格規(guī)范
投標(biāo)文件必須對(duì)招標(biāo)文件中有關(guān)招標(biāo)項(xiàng)目的研發(fā)內(nèi)容、技術(shù)要求、項(xiàng)目?jī)r(jià)格、實(shí)施計(jì)劃等主要內(nèi)容進(jìn)行填報(bào)和說(shuō)明。投標(biāo)文件中使用的計(jì)量單位，除招標(biāo)文件中有特殊要求外，應(yīng)采用法定計(jì)量單位。
投標(biāo)單位不得修改招標(biāo)文件的要求，不能遺漏或回避招標(biāo)文件中必須回答的問(wèn)題，更不能提出任何附帶條件。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出明確回答。
3、真實(shí)有效
投標(biāo)文件中闡述的內(nèi)容、提供的證明材料必須真實(shí)可靠，客觀反映投標(biāo)人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關(guān)的國(guó)家法律、法規(guī)和條例。
4、統(tǒng)籌考慮
投標(biāo)文件的內(nèi)容可能牽涉到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、資信等各方面的問(wèn)題，因此，投標(biāo)人要組織相關(guān)部門的人員分頭編制。同時(shí)，整個(gè)投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)保持一致性和貫徹性，投標(biāo)書(shū)按統(tǒng)一格式書(shū)寫。
5、合理設(shè)置文檔
一份完整合格的投標(biāo)文件，不僅要有詳實(shí)的內(nèi)容，也要有封面、目錄、頁(yè)眉、頁(yè)腳等，且在頁(yè)面安排、標(biāo)題設(shè)置、圖表說(shuō)明的字體、字號(hào)、色彩的運(yùn)用上合理得體，既符合項(xiàng)目的嚴(yán)謹(jǐn)性，又要體現(xiàn)自己的特色。在編制技術(shù)標(biāo)書(shū)過(guò)程中，應(yīng)避免因偏離要求而影響技術(shù)評(píng)分，或指標(biāo)過(guò)優(yōu)而抬高了報(bào)價(jià)，影響開(kāi)標(biāo)結(jié)果。而對(duì)于用戶較為重視的指標(biāo)，則可以適當(dāng)?shù)丶右詢?yōu)化，并在投標(biāo)文件相應(yīng)的部分，加以詳細(xì)的描述，以引起招標(biāo)方在評(píng)標(biāo)時(shí)的興趣和重視，有利于爭(zhēng)取中標(biāo)。
四、確定投標(biāo)價(jià)格時(shí)要注意的幾個(gè)問(wèn)題
在國(guó)際公開(kāi)招標(biāo)的情況下，一般來(lái)說(shuō)，按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)因素評(píng)估的最低價(jià)格的投標(biāo)，即為中標(biāo)。因此，投標(biāo)價(jià)格是影響評(píng)標(biāo)的關(guān)鍵因素，在確定報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面:
1、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)與業(yè)主或建設(shè)單位采取雙方坦誠(chéng)相待的原則。很多物業(yè)管理企業(yè)參加公開(kāi)招標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價(jià)格上留一手，賺取高額利潤(rùn)，或者企圖以不合理的低價(jià)搶標(biāo)，有些物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)只是為了擴(kuò)大公司的對(duì)外影響，并不在乎企業(yè)效益問(wèn)題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當(dāng)?shù)摹Ｍ稑?biāo)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)確定合理的利潤(rùn)比例，經(jīng)過(guò)努力即使最終未能中標(biāo)，也不會(huì)留有遺憾。
2、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，要注意分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，一般來(lái)說(shuō)，每個(gè)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在作價(jià)時(shí)，都有自己的原則和規(guī)律，因此，在每次投標(biāo)前，都要盡量摸清其他參與投標(biāo)的對(duì)手的名單，搜尋以往在類似項(xiàng)目中該投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的投標(biāo)價(jià)格，結(jié)合當(dāng)時(shí)與現(xiàn)在其他因素的變化，分析測(cè)算對(duì)手在此次投標(biāo)中的可能報(bào)價(jià)范圍，從而為自己的最終報(bào)價(jià)提供參考。
3、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，還要考慮可能影響中標(biāo)后項(xiàng)目收益的一些因素，如原材料價(jià)格、人工費(fèi)用、管理費(fèi)用等，以確定最終的報(bào)價(jià)。
總之，在物業(yè)管理招投標(biāo)過(guò)程中，要樹(shù)立競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、公德意識(shí)，除了依靠法律和行政手段規(guī)范外，還須倡導(dǎo)建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽(yù)、注重企業(yè)形象、遵紀(jì)守法、公平參與，自覺(jué)抵制不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，將物業(yè)管理招投標(biāo)引入法制化、規(guī)范化、科學(xué)化的軌道，保證我國(guó)物業(yè)管理事業(yè)的不斷發(fā)展。