項目物業(yè)接管驗收的準(zhǔn)備工作

　　為了熟悉項目情況，方便管理，物業(yè)公司應(yīng)盡可能提前介入項目（最好從項目的規(guī)劃設(shè)計開始介入），最遲應(yīng)在入伙前三個月派駐現(xiàn)場設(shè)備管理人員，積極參與設(shè)備安裝和調(diào)試，發(fā)現(xiàn)問題及時提出合理建議。

　　1、物業(yè)公司人員準(zhǔn)備

　　物業(yè)公司建立接管驗收領(lǐng)導(dǎo)小組，按業(yè)主自用部位和公共部位、設(shè)施設(shè)備分別組織驗收。對業(yè)主自用部位的驗收按項目的規(guī)模設(shè)置驗收組，每組配備3－4人：驗收土建1人，驗收給排水1人，驗收電氣1人，另外1人負(fù)責(zé)驗收所有的鑰匙。

　　注：一般毛坯房每組每天能驗收60套房左右，精裝修房每組每天能驗收40套房左右。

　　對業(yè)主自用部位驗收完后，再組織對公共部位、設(shè)施設(shè)備的驗收，根據(jù)不同的驗收對象，組織公司內(nèi)相關(guān)專家及維修工構(gòu)成，按系統(tǒng)進行驗收。

　　2、成立驗收組

　　驗收組組成建議如下：

　　組長：物業(yè)公司總經(jīng)理副組長：管理處經(jīng)理

　　組員：工程維修部主管、護衛(wèi)服務(wù)部主管、客戶服務(wù)主任、物業(yè)管理員、水電工

　　3、學(xué)習(xí)、培訓(xùn)

　　組織驗收組人員進行相關(guān)培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容有：

　　①學(xué)習(xí)規(guī)范、研讀施工圖紙

　　②對配合驗收的保安進行強化培訓(xùn)（保安主要配合業(yè)主自用部位驗收）

　　③熟悉工程情況、設(shè)備概況

　　④組織接管驗收演練培訓(xùn)時間：10課時（不得低于）。

　　現(xiàn)場實習(xí)：待定

　　4、購置、準(zhǔn)備工具

　　根據(jù)項目的規(guī)模及驗收時分組情況，準(zhǔn)備下列物品及工具，數(shù)量自定。

　　搗棍（小錘）、卷尺、靠尺、電筆、萬用表、絕緣搖表、接地電阻測試儀、紅外測溫儀、電子測漏儀、網(wǎng)絡(luò)測試儀，梯子、PVC吹煙管、電吹風(fēng)、塑料水桶、寫字夾板、塑料扎帶、不干膠貼、簽字筆（圓珠筆）等。

　　另準(zhǔn)備木板若干塊，將房號在木板上標(biāo)注清楚，并釘上釘子，用于掛放各房間的入戶門鑰匙。

　　5、準(zhǔn)備驗收規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及施工圖

　　準(zhǔn)備《引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)》中相關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。

　　從開發(fā)商借閱相關(guān)工程資料，熟悉并了解項目基本情況。

　　6、準(zhǔn)備驗收表格、接管憑證

　　準(zhǔn)備《接管驗收相關(guān)記錄》中有關(guān)的驗收表格、接管憑證。

　　7、參與安裝調(diào)試

　　安排設(shè)備管理人員、維修工參與設(shè)備安裝、調(diào)試。熟悉設(shè)備性能，掌握工程進度與施工質(zhì)量，便于今后管理。并可及早發(fā)現(xiàn)問題要及時提出合理建議。

　　對于設(shè)計中已有的設(shè)備，注意收集資料。大型機電設(shè)備（Ⅰ、Ⅱ級設(shè)備）建立臺帳，并向開發(fā)商、施工單位索取相關(guān)資料，如圖紙、產(chǎn)品說明書、設(shè)備裝箱清單、設(shè)備出廠合格證、調(diào)試記錄等。

　　對于設(shè)計中沒有的設(shè)施設(shè)備，但在物業(yè)管理中又必需增設(shè)的，可降低管理、運行費用的，應(yīng)建議開發(fā)商增設(shè)。

　　8、參與內(nèi)部竣工驗收

　　參與開發(fā)商組織的內(nèi)部驗收，掌握工程質(zhì)量情況，學(xué)習(xí)驗收方法及技巧。對于影響物業(yè)管理的設(shè)計、施工缺陷提出改進建議。

　　9、參與政府竣工驗收

　　房屋本體自用部位及設(shè)施的驗收

　　對房屋本體自用部位及設(shè)施的驗收主要是驗收小業(yè)主（用戶）戶內(nèi)的土建（含裝修）、電氣、給排水、燃?xì)狻⒅醒肟照{(diào)、入戶鑰匙（含戶內(nèi)鑰匙）等。

　　1、土建驗收

　　驗收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)

　　檢驗要點：觀察梁、板、墻體是否有裂縫；抹灰層、地面墊層是否有超標(biāo)空鼓；門是否開閉自如、鎖、貓眼、拉手等五金是否齊全，鑰匙是否匹配，鑰匙有無缺少；窗、鋁合金推拉門是否開閉自如、五金是否齊全、玻璃是否完好；衛(wèi)生間防水、坡度是否正常等。

　　填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》

　　2、電氣

　　驗收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)

　　檢驗要點：清點電氣裝置是否齊全；檢查開關(guān)箱安裝是否規(guī)范，有無回路標(biāo)簽，試驗小斷路器分合及漏電保護器；檢查電能表是否正常；開關(guān)電燈；試驗對講圖像、聲音是否清晰；檢查中央空調(diào)運行是否正常。

　　填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》

　　3、給排水

　　驗收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)

　　檢驗要點：開閉水龍頭檢查給水是否正常，暗埋給水管道是否有滲漏

；用水桶向地漏等排水管道灌水，觀察是否有堵塞現(xiàn)象。

　　填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》

　　4、燃?xì)猓?/P>

　　驗收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)

　　檢驗要點：氣表是否安裝規(guī)范；管口是否用堵頭封堵，管有無暗敷設(shè)現(xiàn)象。

　　填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》

　　5、記錄的填寫及缺陷的整改

　　以上填寫的記錄均一式三份，分別留存于開發(fā)商、施工單位（原物業(yè)公司）、物業(yè)公司。物業(yè)公司將其中的兩聯(lián)（開發(fā)商聯(lián)、施工單位聯(lián)）交開發(fā)商，由開發(fā)商組織人員進行缺陷整改。物業(yè)公司對自己留存的一聯(lián)進行整理、匯總后，以函的形式將缺陷清單發(fā)給開發(fā)商，并對缺陷消項情況進行跟蹤。

篇2：關(guān)于天津市新建住宅物業(yè)管理接管驗收的指導(dǎo)意見(2012年)

　　關(guān)于天津市新建住宅物業(yè)管理接管驗收的指導(dǎo)意見

　　天津市國土資源和房屋管理局文件

　　津國土房物〔20**〕372號

　　市國土房管局關(guān)于印發(fā)天津市新建住宅物業(yè)管理接管驗收的指導(dǎo)意見的通知

　　各區(qū)、縣房管局，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

　　《關(guān)于天津市新建住宅物業(yè)管理接管驗收的指導(dǎo)意見》(津國土房物〔20**〕102號)已超過法定有效期。經(jīng)20**年第14次局長辦公研究決定，現(xiàn)將需繼續(xù)施行的《關(guān)于天津市新建住宅物業(yè)管理接管驗收的指導(dǎo)意見》修訂后印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

　　20**年11月5日

　　關(guān)于天津市新建住宅物業(yè)管理接管驗收的指導(dǎo)意見

　　各區(qū)縣房地產(chǎn)管理局，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

　　為了規(guī)范新建住宅物業(yè)管理接管驗收活動，明確開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對房屋及配套設(shè)施設(shè)備的開發(fā)建設(shè)與日常管理服務(wù)責(zé)任，新建住宅物業(yè)竣工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)本著“認(rèn)真負(fù)責(zé)、嚴(yán)格驗收、明確責(zé)任、保證安全”的原則與開發(fā)建設(shè)單位做好接管驗收工作。

　　一、接管驗收條件

　　新建住宅物業(yè)具備下列條件后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)辦理物業(yè)管理接管驗收手續(xù)。

　　(一)建設(shè)工程全部施工完畢，并竣工驗收合格;

　　(二)取得《新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》;

　　(三)供水、供電、供熱、道路、綠化和衛(wèi)生等設(shè)施設(shè)備建設(shè)完畢，能夠正常使用;

　　(四)電梯取得準(zhǔn)用證、二次供水和消防設(shè)施取得合格證書。

　　二、接管驗收內(nèi)容

　　(一)基礎(chǔ)資料

　　1.竣工驗收合格報告;

　　2.小區(qū)規(guī)劃詳圖、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖，綠化平面圖、附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料;

　　3.物業(yè)質(zhì)量保證文件和使用說明文件文本;

　　4.供水合同;

　　5.供電協(xié)議書;

　　6.供氣協(xié)議書;

　　7.供熱協(xié)議;

　　8.消防設(shè)施合格證;

　　9.電梯準(zhǔn)用證;

　　10.機電設(shè)備出廠合格證、設(shè)備使用說明書、安裝、調(diào)試報告和設(shè)備保修卡、保修協(xié)議;

　　11.業(yè)主購房合同文本;

　　12.維修資金交納明細(xì);

　　13.《新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》;

　　14.《天津市住宅前期物業(yè)服務(wù)合同》約定的文件、資料和法律、法規(guī)規(guī)定的資料。

　　(二)房屋本體

　　1.房屋部位：包括屋頂、外墻面、內(nèi)墻面、地面、樓地面和樓道等。

　　2.房屋設(shè)施設(shè)備：包括各種管線、表具、電器設(shè)備及有關(guān)設(shè)施設(shè)備。

　　(三)共用配套設(shè)施設(shè)備

　　1.共用配套設(shè)施：道路、綠化、雕塑小品、路燈、檢查井、化糞井、機動車停車場、非機動車車棚、信報箱、物業(yè)管理用房、會館和消防等設(shè)施。

　　2.共用配套設(shè)備：變配電設(shè)備、安防監(jiān)控、樓宇自控、電梯、水箱和水泵等設(shè)備。

　　三、接管驗收程序

　　(一)書面通知驗收。新建住宅物業(yè)具備上述條件后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時以書面形式通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行物業(yè)管理接管驗收工作。其中：分期建設(shè)的項目可以根據(jù)工程竣工進度情況，分期進行接管驗收。

　　(二)成立驗收小組。接管驗收前成立由開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成的驗收小組，根據(jù)工程竣工和項目的實際情況，做好接管驗收的相關(guān)工作。

　　(三)移交基礎(chǔ)資料。驗收小組應(yīng)當(dāng)對基礎(chǔ)資料進行查驗。資料完整齊全的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時辦理資料交接手續(xù)。不齊全的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面說明情況并明確移交的時間和明細(xì)，待資料齊全后辦理交接手續(xù)。

　　(四)查驗房屋及設(shè)施設(shè)備。驗收小組要按照國家和本市建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和接管驗收標(biāo)準(zhǔn)逐項對驗收內(nèi)容進行查驗，并作好查驗記錄。對符合接管標(biāo)準(zhǔn)的房屋及設(shè)施設(shè)備，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時接管。

　　(五)限期組織修復(fù)。對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面承諾修復(fù)的時間、責(zé)任部門和修復(fù)達到的標(biāo)準(zhǔn)。其中，對影響房屋和設(shè)備使用的問題，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)限期進行修復(fù);對于不影響房屋和設(shè)備使用的問題，開發(fā)建設(shè)單位可行自行修復(fù)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行修復(fù)，委托修復(fù)費用由開發(fā)建設(shè)單位支付。

　　(六)簽訂接管驗收文件。驗收小組對驗收內(nèi)容逐項驗收后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時簽訂物業(yè)管理接管驗收文件。

　　接管驗收文件應(yīng)當(dāng)包括：項目名稱、驗收的內(nèi)容、房屋和配套設(shè)施設(shè)備驗收情況及存在問題、修復(fù)責(zé)任和參加驗收的人員、時間以及其他有關(guān)事項的約定并附移交的基礎(chǔ)資料明細(xì)。

　　(七)資料保管。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位辦理接管驗收手續(xù)后，應(yīng)當(dāng)將基礎(chǔ)資料、接管驗收文件由物業(yè)服務(wù)企業(yè)妥善保管。

　　四、接管后維修責(zé)任

　　新建住宅應(yīng)當(dāng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，在國家和我市規(guī)定的保修期限內(nèi)，由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修。保修期限屆滿后，自用部位、設(shè)施、設(shè)備，由業(yè)主負(fù)責(zé)

　　維修、養(yǎng)護;共用部位、設(shè)施、設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)。 　　五、接管驗收備案

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位辦理接管驗收手續(xù)后30日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知轄區(qū)物業(yè)管理行政主管部門，并將接管驗收文件及基礎(chǔ)資料明細(xì)復(fù)印件送物業(yè)管理行政主管部門留存。

　　物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)將上述留存資料存入項目檔案。

篇3：新建物業(yè)接管驗收工作安排

　　新建物業(yè)接管驗收工作安排

　　（列明相關(guān)注意事項，具體計劃可按現(xiàn)場情況來定）

　　一、確定標(biāo)準(zhǔn)。

　　二、對參檢人員進行培訓(xùn)。

　　三、挑選一個單元作為接管檢查的標(biāo)準(zhǔn)樣板，確定總體質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)樣板。

　　四、按接管檢查標(biāo)準(zhǔn)對照標(biāo)準(zhǔn)樣板，對項目每套房間及外墻屋面、室外小品、道路等進行接管檢查，對檢查中達不到標(biāo)準(zhǔn)的，以書面整改單形式交施工單位限期整改.整改后及時復(fù)檢，直至完全符合接管檢查標(biāo)準(zhǔn)為止。

　　五、針對項目特點應(yīng)注意事項。

　　六、檢查人員安排：

　　分組情況，幾個組，每組幾個人，共多少人，誰負(fù)責(zé)等。

　　是個人按套操作還以組按項操作。

　　七、工作量：每組每天各檢查幾套房，幾天完成檢查任務(wù)。

　　八、驗收時間：

　　初驗： 天， 月 日至 月 日

　　初驗整改： 天， 月 日至 月 日

　　終驗： 天， 月 日至 月 日

　　終驗整改： 天， 月 日至 月 日

　　終驗整改驗收： 天， 月 日至 月 日