物業(yè)管理是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)興起的新興行業(yè),它作為人們以市場(chǎng)化、企業(yè)化、專業(yè)化、社會(huì)化方式解決房地產(chǎn)后續(xù)管理的主要手段,越來(lái)越凸現(xiàn)其重要性。如今,物業(yè)管理已經(jīng)成為人們?cè)谫I(mǎi)房置業(yè)過(guò)程中最關(guān)心的因素。

隨著人們生活水平的提高,享受物業(yè)服務(wù)的意識(shí)已經(jīng)越來(lái)越強(qiáng)。物業(yè)管理是一種不同于其他任何一種服務(wù)類型的服務(wù)。不同有三,其一就是服務(wù)和管理合二為一;其二,服務(wù)對(duì)象非常廣泛,服務(wù)內(nèi)容不斷豐富;其三,服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)千差萬(wàn)別,具有自生性。

一、服務(wù)和管理合二為一

沒(méi)有任何一個(gè)行業(yè)像物業(yè)管理這樣把管理和服務(wù)結(jié)合得這樣緊。沒(méi)有好的服務(wù)的物業(yè)管理也不成為物業(yè)管理。近來(lái),不斷有樓市糾紛見(jiàn)于各種媒體上,糾紛的核心是物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)問(wèn)題。對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō),交了費(fèi)就要享受個(gè)性化的服務(wù),物業(yè)公司應(yīng)該滿足我的要求,對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō),繳納的物業(yè)管理費(fèi)必須和服務(wù)水平相匹配,住戶對(duì)服務(wù)的需要也千差萬(wàn)別,歸結(jié)起來(lái)物業(yè)本意是管理,實(shí)際是服務(wù)。兩者是合二為一的關(guān)系。北京市小區(qū)辦公室主任劉志宇說(shuō)過(guò),物業(yè)公司在日常生活中對(duì)業(yè)主的作用到底是什么?很簡(jiǎn)單,就是公共服務(wù),同時(shí),重要職責(zé)就是管理,由此可見(jiàn),物業(yè)公司就必須把服務(wù)作為管理的重要內(nèi)容,同時(shí)把管理作為有效手段。

二、服務(wù)對(duì)象非常廣泛,服務(wù)內(nèi)容不斷豐富

物業(yè)管理是有形管理無(wú)形服務(wù)。有形管理可以定價(jià),比如說(shuō)對(duì)大中維修項(xiàng)目,只要做好投標(biāo)招標(biāo)工作,雙方不會(huì)發(fā)生太大爭(zhēng)議。無(wú)形服務(wù)不能定價(jià),比如說(shuō)電梯司機(jī)熱情服務(wù)和冷面對(duì)人的差別。業(yè)主所要得到的是有人來(lái)看電梯,只為電梯的運(yùn)行付出費(fèi)用,對(duì)于不同的服務(wù),并沒(méi)有想到它的價(jià)格區(qū)分問(wèn)題。(在美國(guó),服務(wù)是單收費(fèi)。)對(duì)于物業(yè)管理來(lái)說(shuō),根據(jù)物業(yè)收費(fèi)情況,也很難對(duì)服務(wù)水平給出合理的定位。這緣于物業(yè)管理是有形管理和無(wú)形服務(wù)的統(tǒng)一。

物業(yè)管理的對(duì)象不僅是客觀存在的房產(chǎn),還有業(yè)主。業(yè)主是活生生的個(gè)體,也就具有了差別性。張三喜歡你每天早上打掃衛(wèi)生,李四則喜歡你夜里悄悄打掃;又如電梯里不讓運(yùn)自行車的問(wèn)題,現(xiàn)在騎自行車的人不少,你總不能讓人家爬上去吧?可是你要運(yùn)了自行車,占用轎廂的空間,其他的業(yè)主就有意見(jiàn),趕上高峰期,矛盾就會(huì)產(chǎn)生。與此同時(shí),普遍形成的收費(fèi)難現(xiàn)象,也會(huì)進(jìn)一步加劇物業(yè)公司收支平衡的難度。個(gè)性化服務(wù)需求愈來(lái)愈強(qiáng)烈,為了滿足這些要求,物業(yè)公司必須對(duì)部分服務(wù)項(xiàng)目加大投入從而提高服務(wù)水平,但是公共的投入有時(shí)卻會(huì)使一部分人不履行交費(fèi)義務(wù)。供暖問(wèn)題,就是一個(gè)眾人皆知的問(wèn)題。

其實(shí),服務(wù)對(duì)象的廣泛性在造成困難時(shí)也帶來(lái)機(jī)遇。物業(yè)管理公司的綜合實(shí)力很大一部分體現(xiàn)在這一方面。在我們物業(yè)管理的實(shí)踐中,針對(duì)同樣的事情,不同的處理方式也會(huì)有不同的效果。所以,服務(wù)水平和管理水平是分不開(kāi)的。物業(yè)內(nèi)部管理水平上去了,服務(wù)水平也自然提高了。管理是前提,服務(wù)是目標(biāo)。兩者缺一不可。

三、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)千差萬(wàn)別,具有自生性

政府規(guī)定統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),對(duì)于一些新小區(qū)可能就好落實(shí),對(duì)于一些老小區(qū)就力不從心了。開(kāi)發(fā)商售房時(shí)的過(guò)多承諾,導(dǎo)致業(yè)主入住后與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾重重。物業(yè)管理只有充分市場(chǎng)化,才能適應(yīng)千差萬(wàn)別的住戶需求。實(shí)際上,有很多小區(qū)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一樣,具有自生性:是由住戶產(chǎn)生了需求,然后經(jīng)過(guò)與相關(guān)方交涉,才完成一些項(xiàng)目的立項(xiàng)。政府應(yīng)該給業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)更大的自主權(quán)和自治權(quán),通過(guò)雙方協(xié)商一個(gè)合理的標(biāo)準(zhǔn)。

相對(duì)于私人空間的擴(kuò)大來(lái)言,介于私人空間和公共空間之間的小區(qū)空間,應(yīng)該按照自生性的原則,充分發(fā)揮各小區(qū)物業(yè)管理要素的積極性和創(chuàng)造性。可見(jiàn),物業(yè)管理是有形管理無(wú)形服務(wù)。對(duì)于有形管理,可以量化小區(qū)常規(guī)性的工作,應(yīng)當(dāng)有個(gè)確切的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于無(wú)形的服務(wù),則應(yīng)該市場(chǎng)化、多樣化。

篇2：委托代扣物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)協(xié)議書(shū)

　　委托代扣物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)協(xié)議書(shū)

　　第一聯(lián)：收費(fèi)單位留存

　　甲方(收款人)：

　　乙方(付款人)：

　　丙方(委托銀行)：

　　為了方便客戶繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，乙方同意授權(quán)丙方，在以下乙方提供的銀行結(jié)算賬戶中扣繳乙方每月的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，具體協(xié)議如下：

　　一、甲乙丙三方共同遵守中華人民銀行關(guān)于《支付結(jié)算辦法》的規(guī)定，由甲方通過(guò)z 市代收代付實(shí)時(shí)繳費(fèi)系統(tǒng)每月在繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)期內(nèi)向丙方提供乙方應(yīng)繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)金額的電子數(shù)據(jù)，丙方于每月5日前(遇節(jié)假日順延)通過(guò)電腦系統(tǒng)自動(dòng)從乙方提供的銀行結(jié)算賬戶中扣劃，而無(wú)需事先征得乙方同意。

　　二、乙方同意委托廣東南粵銀行繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

　　三、乙方應(yīng)按《前期物業(yè)服務(wù)合同》所約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向甲方繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),保證其委托付款帳戶有足夠扣付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的存款余額。如因乙方付款賬戶凍結(jié)或余額不足等原因而導(dǎo)致甲方未能足額收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)款項(xiàng)，則視為乙方逾期付款違約，甲方有權(quán)依照《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定收取乙方滯納金。

　　四、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)以人民幣結(jié)算，通過(guò)丙方劃扣方式付款。

　　五、因乙方自身原因需要變更付款賬號(hào)時(shí)，乙方需在每月5日前到甲方客戶服務(wù)中心辦理協(xié)議變更手續(xù)，同時(shí)重新簽訂新的協(xié)議，原協(xié)議自動(dòng)作廢。在重新簽訂協(xié)議之前，本協(xié)議繼續(xù)有效。

　　六、乙方辦理本業(yè)務(wù)時(shí)，若為個(gè)人客戶請(qǐng)攜帶付款人本人身份證（原件，復(fù)印件留存）和本人付款結(jié)算賬戶（活期存折/借記卡）資料，到甲方客戶服務(wù)中心辦理簽約手續(xù)，不得代辦；對(duì)公單位賬戶需加蓋單位公章。

　　七、甲方有義務(wù)接受乙方的查詢和咨詢，代扣過(guò)程中如出現(xiàn)疑問(wèn)，乙方可到甲方客戶服務(wù)中心進(jìn)行咨詢，或撥打z-ZZZ電話咨詢。

　　八、乙方應(yīng)如實(shí)填寫(xiě)下表內(nèi)容，其內(nèi)容構(gòu)成本協(xié)議的組成部分。乙方需保證所填內(nèi)容的真實(shí)、準(zhǔn)確和有效性。如因乙方填寫(xiě)內(nèi)容不正確而造成的乙方不便和經(jīng)濟(jì)損失，甲方和丙方對(duì)此不負(fù)責(zé)任。

　　九、本協(xié)議一式三份，甲、乙、丙各執(zhí)一份，均具同等法律效力。本協(xié)議自三方簽字蓋章后生效。

　　十、上述條款未盡事宜，由三方共同協(xié)商。

　　請(qǐng)?jiān)谛枰k理的業(yè)務(wù)類型框內(nèi)打“√”□開(kāi)通□變更□取消

　　住戶地址：z 市區(qū)幢座房

　　付款人名稱 付款人身份證號(hào)

　　繳費(fèi)編號(hào) 聯(lián)系電話

　　開(kāi)戶銀行 付款賬號(hào)

　　備注

　　甲方蓋章：乙方簽名 (或蓋章)：丙方蓋章：

　　年 月日

篇3：物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)：保安服務(wù)知識(shí)

　　物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)：保安服務(wù)知識(shí)

　　001治安管理主要是:必須通過(guò)現(xiàn)行的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備與工具，防止和終止任何危及或影響物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人的生命財(cái)產(chǎn)與身心健康的行為與因素，比如電線短路、煤氣泄露、電梯關(guān)人、水管破裂、火警、偷盜、滋擾以及噪聲等，還有如自然災(zāi)害、人為事故、流氓活動(dòng)以及各種破壞活動(dòng)的預(yù)防與阻止，確保業(yè)主或非業(yè)主使用人人身不受傷害，財(cái)物不受損失，工作、生活秩序正常。

　　002治安管理的主要內(nèi)容是:防擾亂秩序、防盜、防破壞、防流氓活動(dòng)、防災(zāi)害事故。

　　003治安管理的目的是人身不受傷害，財(cái)物不受損失，工作、生活秩序正常。

　　004物業(yè)公司的治安管理隊(duì)伍可采用委托保安公司實(shí)施安保服務(wù)和自建保安隊(duì)伍實(shí)施安保服務(wù)。

　　005保安人員入職的基本條件是身高1.70米以上；20歲至28歲；高中以上文化程度；身體健康；思想品德好(當(dāng)?shù)乜h以上公安機(jī)關(guān)出具的無(wú)犯罪前科的證明材料)；符合計(jì)劃生育規(guī)定；具備一定的軍訓(xùn)基本功；有深圳戶口的成年人擔(dān)保。退伍軍人、黨員優(yōu)先考慮。

　　006保安人員崗前培訓(xùn)的主要內(nèi)容包括:公司簡(jiǎn)介；物業(yè)管理法規(guī)學(xué)習(xí)；企業(yè)內(nèi)部的有關(guān)管理制度:員工守則，工作紀(jì)律等；安全防火教育；ISO9002質(zhì)量體系有關(guān)安保方面文件的學(xué)習(xí)；普法學(xué)習(xí)；職業(yè)道德教育；軍訓(xùn)。

　　007保安人員在崗培訓(xùn)的主要內(nèi)容包括:安保操作規(guī)程；隊(duì)列訓(xùn)練、擒拿格斗、體能訓(xùn)練、消防滅火訓(xùn)練、交通指揮訓(xùn)練等。

　　008保安人員單兵隊(duì)列考核標(biāo)準(zhǔn)是:軍人軍姿；停止間轉(zhuǎn)法；齊步走與立定；正步走與立定；跑步走與立定；敬禮。

　　009保安人員擒拿技術(shù)動(dòng)作的基本內(nèi)容是:基本功:直打、側(cè)打、勾打；彈踢、側(cè)踹、勾踢；綜合練習(xí)。擒敵拳等。

　　010保安人員軍事體能測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)是:百米跑14秒以內(nèi)；俯臥撐50個(gè)以上；爬樓20層60秒以內(nèi)。

　　011保安守護(hù)工作的涵義是指保安人員根據(jù)有關(guān)特別服務(wù)的協(xié)議(委托管理合同、業(yè)主公約以外的協(xié)議)，采取各種有效措施，對(duì)指定的人、財(cái)物、場(chǎng)所地以及其他對(duì)象所進(jìn)行的看護(hù)和守衛(wèi)活動(dòng)。從宏觀的涵義來(lái)看，對(duì)一個(gè)住宅小區(qū)、對(duì)一棟或一組大廈以及對(duì)一個(gè)工業(yè)區(qū)等物業(yè)的保安工作實(shí)際上就是保安守護(hù)工作，只不過(guò)物業(yè)管理單位不承擔(dān)生命及財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任。

　　012保安守護(hù)工作主要有:保護(hù)人身安全；保護(hù)財(cái)產(chǎn)安全；維護(hù)客戶單位內(nèi)部正常的秩序。

　　013在守護(hù)過(guò)程中可能遇到的主要問(wèn)題是:火災(zāi)；盜竊；破壞；擾亂秩序；業(yè)主或非業(yè)主使用人求助。

　　014巡邏保安服務(wù)的主要任務(wù)是:維護(hù)巡邏區(qū)域內(nèi)和保護(hù)目標(biāo)周圍的正常治安秩序；預(yù)防、發(fā)現(xiàn)、制止各種違法犯罪行為；及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種可疑情況，抓獲現(xiàn)行違法犯罪分子；警戒、保護(hù)刑事案件、治安事件和治安災(zāi)害事故現(xiàn)場(chǎng)；檢查發(fā)現(xiàn)防范方面的漏洞；平息巡邏中突發(fā)事件和意外事故。

　　015遇有違法犯罪分子實(shí)施犯罪行為的主要處理方法是:及時(shí)予以制止，并盡量將其抓獲；迅速報(bào)告公安機(jī)關(guān)；疏散無(wú)辜群眾。

　　016遇有聚眾鬧事的問(wèn)題的主要處理方法是:控制、穩(wěn)住領(lǐng)頭者；疏散圍觀者；迅速報(bào)告有關(guān)部門(mén)及公安機(jī)關(guān)，平息事件；協(xié)助客戶單位處理問(wèn)題；防止事態(tài)擴(kuò)大。

　　017遇有瘋、傻、醉漢闖入守護(hù)目標(biāo)的主要處理方法是:將其勸出守護(hù)目標(biāo)范圍，無(wú)效時(shí)，通知其家屬、單位及公安機(jī)關(guān)實(shí)施控制、監(jiān)護(hù)。

　　018守護(hù)目標(biāo)范圍內(nèi)發(fā)生盜竊案件的主要處理方法是:迅速向公安機(jī)關(guān)報(bào)案；保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)；安撫受害者；注意守護(hù)目標(biāo)范圍內(nèi)可疑人員。如抓獲犯罪嫌疑人，應(yīng)迅速移交公安機(jī)關(guān)，防止其逃跑。遇闖卡車輛，應(yīng)記下車牌號(hào)及車輛特征，必要時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)。

　　019發(fā)現(xiàn)守護(hù)范圍內(nèi)有形跡可疑人時(shí)的主要處理方法是:留心觀察，注意其行為發(fā)展，并及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，做好控制工作。

　　020遇有守護(hù)范圍突然停電情況下的主要處理方法是:遇夜間突然停電或守護(hù)燈光突然熄滅，特別加強(qiáng)門(mén)衛(wèi)和要害部位的守護(hù)，在照明恢復(fù)前，嚴(yán)格控制人員進(jìn)出。

　　021遇有業(yè)主或住戶當(dāng)面或電話向保安人員反映情況時(shí)的主要處理方法是:問(wèn)清反映者姓名、房號(hào)、單位，詳細(xì)記錄報(bào)告的內(nèi)容；對(duì)當(dāng)面報(bào)告者要記清其相貌、衣著特征；對(duì)報(bào)告內(nèi)容及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

　　022保安巡邏工作的主要方法是:采取定線、不定線相結(jié)合的巡邏線路；采取點(diǎn)與線結(jié)合的方法。

　　023保安巡邏工作應(yīng)注意的事項(xiàng)是:在時(shí)空控制上應(yīng)注重系統(tǒng)管理；經(jīng)常結(jié)合治安方面的情況，及時(shí)調(diào)整力量和巡邏方法；經(jīng)常教育巡邏人員增強(qiáng)危險(xiǎn)觀念，要求每個(gè)巡邏人員在巡邏中，要全神貫注，細(xì)心觀察，不忽視一點(diǎn)可疑跡象，不放過(guò)任何應(yīng)該解決處理的問(wèn)題，夜間巡邏要更加注意行人、車輛表現(xiàn)出來(lái)的可疑點(diǎn)，以?a href=http://m.dewk.cn/wyfg/ahfg/ target=_blank class=infot*xtkey>安徽５難獺⒐獾取?/p>

　　024違反治安管理行為的主要內(nèi)容是:擾亂公共秩序的行為；妨害公共安全行為；侵犯他人人身權(quán)利行為；侵犯公共財(cái)產(chǎn)的行為；妨害社會(huì)管理秩序行為；違反消防管理行為；違反交通管理行為；違反戶口或居民身份證管理行為。

　　025違反治安管理行為與犯罪的主要區(qū)別是:情節(jié)輕重和對(duì)社會(huì)危害大小不同；觸犯的法律不同；應(yīng)當(dāng)受到的處罰不同。

　　026正當(dāng)防衛(wèi)的條件是:1.正當(dāng)防衛(wèi)的不法侵害條件:必須有真實(shí)存在的不法侵害行為，才能進(jìn)行正當(dāng)防衛(wèi)；必須針對(duì)正在進(jìn)行的不法侵害行為，才能實(shí)行正當(dāng)防衛(wèi)。

　　2.正當(dāng)防衛(wèi)的防衛(wèi)條件:正當(dāng)防衛(wèi)必須針對(duì)不法侵害者本人實(shí)行；正當(dāng)防衛(wèi)不能超過(guò)必要限度，造成不應(yīng)有的損害。

　　027真實(shí)存在的不法侵害行為:指客觀上發(fā)生了危害社會(huì)的行為。

　　028正當(dāng)防衛(wèi)的必要限度:要看防衛(wèi)行為是否能有效制止住不法侵害；要把防衛(wèi)行為與侵害行為進(jìn)行比較，凡是經(jīng)綜合分析認(rèn)為防衛(wèi)行為與侵害行為在性質(zhì)、強(qiáng)度、手段等方面大體相當(dāng)，即可認(rèn)定是制止不法侵害所必須的限度。

　　029非正當(dāng)防衛(wèi)的性質(zhì):屬于不法行為。

　　030常見(jiàn)的非正當(dāng)防衛(wèi)有:假想防衛(wèi)；防衛(wèi)挑撥；不適時(shí)防衛(wèi)；局外防衛(wèi)；抗拒防衛(wèi)；互毆行為；防衛(wèi)過(guò)當(dāng)。

　　031防衛(wèi)過(guò)當(dāng):指行為人的防衛(wèi)行為超過(guò)了必要限度，給對(duì)方造成了不應(yīng)有的損害的行為。

　　032緊急避險(xiǎn)的定義是:為了公共利益、本人或他人的人身及其他權(quán)利免受正在發(fā)生的危險(xiǎn)，不得已采取的損害另一合法利益的行為。

　　033緊急避險(xiǎn)的構(gòu)成要件主要是:必須是合法利益受到緊急危險(xiǎn)的威脅；危險(xiǎn)必須是正在發(fā)生的；避險(xiǎn)行為必須是為了使合法利益免遭損害而實(shí)施；避險(xiǎn)行為必須是在沒(méi)有其他方法可以排除危險(xiǎn)，在迫不得已的情況下實(shí)施的；緊急避險(xiǎn)必須是實(shí)際存在的，不能是假想的或推斷的；避險(xiǎn)行為不能超過(guò)必要的限度。

　　034保安員處理問(wèn)題應(yīng)遵循的原則:保安員在履行自己的職責(zé)時(shí)，會(huì)遇到許多問(wèn)題需要處理，在維護(hù)業(yè)主(租戶)的安全和利益的同時(shí)，依法辦事，依法執(zhí)行政策，不徇私情，以理服人。

　　035保安員處理問(wèn)題應(yīng)遵循的方法:對(duì)不同性質(zhì)的問(wèn)題采取不同的處理方法。對(duì)一般違反法規(guī)和管理規(guī)定的問(wèn)題，如民事糾紛，可通過(guò)說(shuō)服教育的方法解決，主要是分清是非，耐心勸導(dǎo)，對(duì)一時(shí)解決不了又有擴(kuò)大趨勢(shì)的問(wèn)題，應(yīng)采“o;可散不可聚，可解不可結(jié)，可緩不可急，可順不可”o;的處理原則，盡力勸解，把問(wèn)題引向緩和，千萬(wàn)不要將矛盾激化，因?yàn)檫@樣不利于解決問(wèn)題。對(duì)處理問(wèn)題上，堅(jiān)持教育與處罰相結(jié)合的原則，如違反情節(jié)輕微，不需處罰的，可當(dāng)場(chǎng)教育，或協(xié)助所在單位、家屬進(jìn)行教育，如需要治安處罰的，交公安機(jī)關(guān)處理。違反其他行政規(guī)定的，交行政機(jī)關(guān)處理。對(duì)于犯罪行為，應(yīng)及時(shí)制止，并把犯罪分子扭送公安。