要理性地看待住宅類物業(yè)服務工作
文/盧富貴

天津市的物業(yè)管理服務工作經(jīng)歷十余年的發(fā)展，已凸現(xiàn)出活力，截止目前全市的物業(yè)企業(yè)已達600多家，從業(yè)人員約5萬人。十余年間，物業(yè)管理服務工作已從初始的居民住宅發(fā)展到寫字樓、醫(yī)院、大專院校、交通設施、工業(yè)物業(yè)等多個行業(yè)。物業(yè)管理服務工作已經(jīng)成為相伴人們生活不可缺少的組成部分。由于物業(yè)服務領(lǐng)域的延伸和服務內(nèi)容的增加，要求物業(yè)從業(yè)人員的服務技能專業(yè)水平、服務意識和服務標準也相應在提升，物業(yè)從業(yè)人員的入職條件比初始期有了質(zhì)的變化。隨著天津市物業(yè)市場法制環(huán)境的改善、城市建設的發(fā)展，人們生活水平的提高為物業(yè)服務工作的發(fā)展，特別是品牌物業(yè)公司的發(fā)展提供了巨大的市場空間，顯示出物業(yè)管理服務工作在當今人們生活和經(jīng)濟活動中的重要作用。正是有了這樣的平臺，居民的消費選擇更趨于理性，買環(huán)境、住管理、享受物業(yè)服務成為置業(yè)者的首選條件。當人們在認識物業(yè)服務，接受物業(yè)服務的過程中，是否能理性看待住宅類物業(yè)服務工作尤為重要，這是因為物業(yè)管理服務工作中住宅類物業(yè)到千家萬戶，并與構(gòu)建和諧社會有著較多的關(guān)聯(lián)。怎樣才能理性的看待和評價現(xiàn)階段物業(yè)服務工作，我個人認為應當從以下三個方面去認識：

第一、要充分認識從事物業(yè)服務工作的是企業(yè)。物業(yè)企業(yè)從事的物業(yè)服務工作所確定的物業(yè)服務范圍和工作標準是有合同約定的，這種合同約定雖對業(yè)主權(quán)利的保護多一些，但對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)雙方還是可以起到保護作用。業(yè)主履行合同中的權(quán)利和義務，有權(quán)要求物業(yè)企業(yè)按合同約定的范圍和確定的服務標準提供服務，而物業(yè)企業(yè)履行合同中的權(quán)利和義務，首先是按照物業(yè)服務范圍和服務標準提供質(zhì)價相符的服務工作，從而提升業(yè)主滿意度，在這個前提下物業(yè)企業(yè)向業(yè)主收取業(yè)主認定的服務費用對雙方都是公正的。業(yè)主可以充分享受約定范圍內(nèi)的服務，物業(yè)企業(yè)必須在約定的服務范圍內(nèi)按服務標準提供服務。如果雙方的權(quán)利和義務失衡，業(yè)主以種種原因為借口以不交物業(yè)管理費制約物業(yè)企業(yè)，沒有資金支持服務的物業(yè)企業(yè)，不可能成為無米之炊的巧婦，決沒有能力再為業(yè)主按約定的服務范圍和服務標準繼續(xù)提供物業(yè)服務，當物業(yè)企業(yè)無法繼續(xù)為其服務時，最終受到傷害的還是業(yè)主。

第二、要充分認識物業(yè)服務工作隨著社會的發(fā)展，其物業(yè)費也應適時調(diào)整。花錢買服務，體現(xiàn)了人性化市場經(jīng)濟的特性。但對居民住宅物業(yè)費的確定，政府部門始終是按嚴格的指導價格來操作，并進行價格備案。目前，天津市物業(yè)企業(yè)管理的住宅小區(qū)中在原確定服務費的基礎上，上調(diào)物業(yè)管理費的住宅小區(qū)非常少，這是當前造成物業(yè)企業(yè)虧損和退出管理的主要原因之一。在物業(yè)初始年確定的物業(yè)服務費和物業(yè)服務標準，隨著社會的發(fā)展與進步，人們對物業(yè)服務的需求在不斷增多，滿足現(xiàn)實的需求和初始的物業(yè)服務費是物業(yè)企業(yè)無法做到的。再加上電價、油價等能源費上調(diào)、社會保險基數(shù)增加、物價指數(shù)上漲等諸多因素，物業(yè)企業(yè)的剛性費用在不斷的增加。這些現(xiàn)實的剛性費用的增加，在初始確定的物業(yè)服務費中無法攤銷，業(yè)主要想繼續(xù)享受物業(yè)服務，物業(yè)企業(yè)要想繼續(xù)服務下去，唯有對物業(yè)服務費按現(xiàn)實情況做適當調(diào)整，質(zhì)價相符的物業(yè)服務才能實現(xiàn)，業(yè)主期望的物業(yè)服務和房屋的保值增值目標才會實現(xiàn)。

第三、要充分認識物業(yè)企業(yè)代表和維護的是業(yè)主的合法權(quán)益。物業(yè)企業(yè)是廣大業(yè)主花錢雇用的管理服務者，這就決定了物業(yè)企業(yè)必須要為業(yè)主服務，必須要維護業(yè)主的合法權(quán)益。由于物業(yè)服務在天津還處在成長期，物業(yè)企業(yè)向業(yè)主宣傳物業(yè)法規(guī)和常識還不夠。業(yè)主對物業(yè)法規(guī)和常識的認知有待提高，物業(yè)市場的環(huán)境還需繼續(xù)培育，因此在物業(yè)服務過程中，物業(yè)企業(yè)加大對業(yè)主物業(yè)法規(guī)和物業(yè)常識的宣傳力度，立足點要始終放在維護業(yè)主的合法權(quán)益上。要明確的告知業(yè)主，物業(yè)企業(yè)是服務性企業(yè)，國家和地方的物業(yè)管理條例沒有賦予物業(yè)企業(yè)執(zhí)法的權(quán)利、制約的權(quán)利，更多的則需協(xié)調(diào)和溝通。當業(yè)主的服務需求超出物業(yè)服務企業(yè)范圍得不到滿足時，當業(yè)主的需求通過物業(yè)協(xié)調(diào)在一定時間內(nèi)未有理想的結(jié)果時，業(yè)主則會在一定時間內(nèi)把矛盾聚集在物業(yè)服務企業(yè)本意，而是受到諸多因素的制約。盡管如此作為物業(yè)服務企業(yè)這種情況，仍必須溫和的與業(yè)主溝通，多渠道的錄求解決方法，繼續(xù)履行服務職責。

為了提升物業(yè)服務企業(yè)的服務水平，盡力滿足人們生活中普遍的需求，構(gòu)建和諧社區(qū)，提出三點建議：

其一、物業(yè)企業(yè)要加大對物業(yè)法規(guī)、物業(yè)管理服務合同和物業(yè)常識的宣傳力度，力求做到家喻戶曉，同時要進一步明確業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)利和義務。政府主管部門應加強對物業(yè)企業(yè)存在共性問題的并提出解決的方法，新聞媒體可以從正反兩個方面對物業(yè)服務工作進行引導，營造更加有利于物業(yè)企業(yè)發(fā)展和提升的環(huán)境，使物

篇2：山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法(2012)

　　山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法(20**)

　　山東省物價局、山東省住房城鄉(xiāng)建設廳關(guān)于印發(fā)《山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法》的通知

　　二0一一年十一月九日 魯價綜發(fā)[20**]185號

　　各市物價局、住房城鄉(xiāng)建委（建設局）、房管局、市政公用局、城管執(zhí)法局：

　　為進一步規(guī)范住宅物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我省實際，制定《山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

　　山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法

　　第一條 為規(guī)范住宅物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務收費及監(jiān)督管理。

　　第三條 本辦法所稱住宅物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用。

　　第四條 提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場形成。

　　第五條 住宅物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。

　　第六條 省價格主管部門會同省住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責全省住宅物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。

　　設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)管理部門或者建設行政主管部門（以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門）按照價格管理權(quán)限，負責本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務收費監(jiān)督管理工作。

　　第七條 住宅物業(yè)服務收費根據(jù)住宅的種類、特點及物業(yè)服務階段，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

　　普通住宅前期物業(yè)服務收費實行政府指導價，由設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定在本地區(qū)執(zhí)行的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準并每年向社會公布。具體收費標準，由建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)在規(guī)定的基準價和浮動幅度內(nèi)約定。

　　非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)約定。

　　第八條 普通住宅前期物業(yè)服務費根據(jù)物業(yè)服務的等級、服務質(zhì)量、服務成本等因素，實行分等級定價。

　　物業(yè)服務等級標準由設區(qū)的市物業(yè)主管部門會同同級價格主管部門制定并公布。

　　第九條 普通住宅物業(yè)服務成本包括：

　　（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

　　（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用；

　　（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

　　（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

　　（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護、安全防范費用；

　　（六）辦公費用；

　　（七）物業(yè)服務企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；

　　（八）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　　（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

　　供水二次加壓設備運行電費由供水單位承擔，不得列入物業(yè)服務成本。

　　第十條 物業(yè)服務合同應當約定物業(yè)服務等級、服務內(nèi)容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。

　　建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含上述物業(yè)服務合同內(nèi)容。

　　前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，因開發(fā)建設單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成小區(qū)配套設施和綠化環(huán)境等未能達到購房合同約定標準的，物業(yè)服務收費應當適當減免，差額部分由建設單位補償物業(yè)服務企業(yè)。

　　第十一條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應當自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務費。已納入物業(yè)服務范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位交納。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人無正當理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務費從建設單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計收。

　　物業(yè)服務合同有約定的，物業(yè)服務費可以預收，預收時間一般不超過半年。

　　第十二條 物業(yè)服務收費按法定房屋產(chǎn)權(quán)面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。

　　改變設計用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲藏室按相應的經(jīng)營性用房物業(yè)服務費標準收取。

　　第十三條 房屋交付后空置一年以上的，其物業(yè)服務費按實際運行費用適當減收，合同另有約定的，從其約定。

　　第十四條 車位租賃費實行政府指導價，由設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定在本地區(qū)執(zhí)行的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準。具體收費標準由承租人與建設單位在規(guī)定的基準價和浮動幅度內(nèi)約定。

　　第十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有車庫內(nèi)的車位使用人應當交納停車服務費。

　　停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發(fā)生的費用。

　　普通住宅前期停車服務費可以按照本辦法第七條第二款規(guī)定的程序單獨核定。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。

　　己購買車位但未停放車輛的，停車服務費應當適當減收。

　　第十六條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業(yè)主大會確定，所收費用屬全體業(yè)主共有。

　　第十七條 物業(yè)服務企業(yè)對車輛實行出入證管理的，應當為業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置出入證。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當收取工本費。

　　第十八條 物業(yè)服務企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務等車輛收取停車費用。

　　除前款規(guī)定以外的其他外來車輛，停放超過2個小時的，可以收取一定費用。

　　第十九條 供水、供氣、供電、供暖等專業(yè)經(jīng)營單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

　　物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報酬。

　　專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務。

　　第二十條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應當按照物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)居民委員會指定的地點堆放，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協(xié)商確定。

　　第二十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當加強價格自律，遵守價格法律、法規(guī)、政策，嚴格履行物業(yè)服務合同，服務標準與收費標準應當質(zhì)價相符。

　　第二十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務企業(yè)名稱、服務內(nèi)容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據(jù)、12358價格舉報電話等，接受業(yè)主的監(jiān)督，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用。

　　第二十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當定期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。

　　第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納。

　　物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按時足額交納物業(yè)服務費，不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可依法追繳。

　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結(jié)清物業(yè)服務費。

　　第二十五條 政府價格主管部門對物業(yè)服務實行成本監(jiān)審制度和價格監(jiān)測制度。物業(yè)服務企業(yè)應當按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

　　第二十六條 政府價格主管部門應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依據(jù)《價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)予以處罰：

　　（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；

　　（二）低于服務等級要求提供服務并收費的；

　　（三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

　　（四）強制服務并收費的；

　　（五）不按規(guī)定實行明碼標價的；

　　（六）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。

　　第二十七條　價格主管部門、物業(yè)主管部門未按照《價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》和本辦法管理和監(jiān)督物業(yè)服務的，由上級價格主管部門、物業(yè)主管部門予以糾正，并依法追究有關(guān)人員責任。

　　第二十八條 本辦法實施前已簽訂物業(yè)服務合同尚未到期的，物業(yè)服務及其收費標準等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十九條 其他管理人的物業(yè)服務收費可參照本規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十條 各設區(qū)市應結(jié)合當?shù)貙嶋H制定具體實施辦法，并報省物價局、省住房城鄉(xiāng)建設廳備案。

　　第三十一條 本辦法自20**年1月1日起施行5年。《山東省物價局、山東省建設廳關(guān)于印發(fā)<山東省物業(yè)服務收費管理實施辦法>的通知》（魯價費發(fā)〔20**〕205號）同時廢止。

篇3：柳州市關(guān)于取消住宅小區(qū)物業(yè)服務收費核準備案的通知(2015)

　　柳州市關(guān)于取消住宅小區(qū)物業(yè)服務收費核準備案的通知(20**)

　　柳州市物價局 住建委關(guān)于取消住宅小區(qū)物業(yè)服務收費核準備案的通知

　　各有關(guān)單位：

　　為了規(guī)范物業(yè)服務收費行為，柳州市物價局和柳州市住建委于20**年聯(lián)合印發(fā)了《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理實施細則》（柳價格〔20**〕99號，簡稱《實施細則》，下同）,現(xiàn)根據(jù)區(qū)物價局《關(guān)于柳州市物價局取消住宅小區(qū)物業(yè)服務收費核準備案的批復》（桂價格〔20**〕921號）等有關(guān)文件精神，通知如下：

　　一、修改《實施細則》第九條第一款為“實行政府指導價的物業(yè)服務收費，具體標準由物業(yè)服務企業(yè)在價格主管部門規(guī)定的指導價范圍內(nèi)，根據(jù)實際提供的物業(yè)服務水平確定”。物業(yè)服務企業(yè)所執(zhí)行的物業(yè)服務費標準不再報價格部門核準備案。

　　二、修改《實施細則》第十六條第三款為“建設單位通過招投標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。建設單位應根據(jù)房產(chǎn)行政主管部門核定的服務等級，在對應的物業(yè)服務等級收費基準價和浮動幅度內(nèi)與物業(yè)服務企業(yè)約定具體收費標準。以招投標方式簽訂前期物業(yè)服務合同的，其物業(yè)服務等級不得低于中標等級，物業(yè)服務收費不得高于中標價格”。

　　三、《實施細則》第十六條增加以下內(nèi)容：“縣級房產(chǎn)行政主管部門應建立日常及定期核查機制，對物業(yè)服務企業(yè)承諾提供的物業(yè)服務等級開展核定及核查。物業(yè)服務企業(yè)實際提供的物業(yè)服務水平與核定或核查服務等級不符的，可要求限期整改；拒不整改或整改不到位的，縣級房產(chǎn)行政主管部門應根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)實際提供的物業(yè)服務水平出具《物業(yè)服務等級核查意見書》，報相關(guān)價格主管部門備查”。

　　四、刪去《實施細則》第十六條第一款。

　　五、各城區(qū)住建局、陽和規(guī)建局、柳東規(guī)建處作為物業(yè)管理主管部門，負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務項目的物業(yè)服務等級核定及日常核查。

　　六、物業(yè)服務企業(yè)要落實物業(yè)服務收費標準的明碼標價公示，價格監(jiān)督部門加強檢查和指導。本通知從20**年2月1日起執(zhí)行。

　　柳州市物價局

　　柳州市住房和城鄉(xiāng)建設委員會

　　20**年1月30日