1.1作業(yè)指導(dǎo)書概述
作業(yè)指導(dǎo)書是指為保證過程的質(zhì)量而制訂的程序。
-“過程”可理解為一組相關(guān)的具體作業(yè)活動(dòng)(如抹灰、砌磚、插件、調(diào)試、裝配、完成某項(xiàng)培訓(xùn))。
-作業(yè)指導(dǎo)書也是一種程序，只不過其針對(duì)的對(duì)象是具體的作業(yè)活動(dòng)，而程序文件描述的對(duì)象是某項(xiàng)系統(tǒng)性的質(zhì)量活動(dòng)。
-作業(yè)指導(dǎo)書有時(shí)也稱為工作指導(dǎo)令或操作規(guī)范、操作規(guī)程、工作指引等。
作業(yè)指導(dǎo)書的作用
-是指導(dǎo)保證過程質(zhì)量的最基礎(chǔ)的文件和為開展純技術(shù)性質(zhì)量活動(dòng)提供指導(dǎo)。
-是質(zhì)量體系程序文件的支持性文件。
1.2作業(yè)指導(dǎo)書的種類
按發(fā)布形式可分為：
-書面作業(yè)指導(dǎo)書;
-口述作業(yè)指導(dǎo)書;
-計(jì)算機(jī)軟件化的工作指令;
-音像化的工作指令。
按內(nèi)容可分為：
-用于施工、操作、檢驗(yàn)、安裝等具體過程的作業(yè)指導(dǎo)書;
-用于指導(dǎo)具體管理工作的各種工作細(xì)則、導(dǎo)，則、計(jì)劃和規(guī)章制度等;
-用于指導(dǎo)自動(dòng)化程度高而操作相對(duì)獨(dú)立的標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)范。
1.3ISO9000系列標(biāo)準(zhǔn)中對(duì)作業(yè)指導(dǎo)書的要求
“如果沒有作業(yè)指導(dǎo)書就不能保證質(zhì)量時(shí)，則應(yīng)對(duì)生產(chǎn)和安裝方法制訂作業(yè)指導(dǎo)書”。
生產(chǎn)作業(yè)可由作業(yè)指導(dǎo)書規(guī)定到必要的程度。應(yīng)對(duì)工序能力進(jìn)行研究以確定工序的潛能。整個(gè)生產(chǎn)中使用工藝規(guī)定也應(yīng)寫成書面文件，務(wù)個(gè)作業(yè)指導(dǎo)書中均應(yīng)引用。作業(yè)指導(dǎo)書中應(yīng)明確規(guī)定圓滿完成工作以及符合技術(shù)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)則。......(GB/T19004-ISO9004--10.1.1)。
“應(yīng)按照質(zhì)量體系的規(guī)定對(duì)作業(yè)指導(dǎo)書，規(guī)范和圖樣進(jìn)行控制”(GB/T19004-ISO9004--11.5)。
作業(yè)指導(dǎo)書在公司貫標(biāo)工作中起了一定作用，但由于編寫、審批、修訂及控制等方面工程浩大，造成作業(yè)指導(dǎo)書不能反映變化了的實(shí)際工作，不能在日常中做出必要的、及時(shí)的修訂，根據(jù)公司要求，特制定本指南，對(duì)作業(yè)指導(dǎo)書的編制進(jìn)行規(guī)范指引，請(qǐng)公司各部門應(yīng)參照原有作業(yè)指導(dǎo)書按本指南規(guī)定的方式進(jìn)行更新。
2.
作業(yè)指導(dǎo)書的功用
作業(yè)指導(dǎo)書有三個(gè)方面的主要用途：
第一，為崗位員工工作提出崗位要求和提供工作指引。其中“崗位要求”對(duì)該崗位員工來說，必須清楚記住;對(duì)工作指引中的“常用部分(即應(yīng)知應(yīng)會(huì)，包括緊急情況處理)”必須牢記和熟練應(yīng)用;對(duì)不常發(fā)生的，在工作需要時(shí)，可支持性作業(yè)指導(dǎo)書進(jìn)行工作，以提高崗位工作能力和工作質(zhì)量。
第二，為崗位工作考核的重要依據(jù)之一。通過對(duì)崗位員工工作完成量、工作質(zhì)量以及崗位目標(biāo)是否實(shí)現(xiàn)，來判定員工工作是否稱職和素質(zhì)能力級(jí)別。
第三，為公司(服務(wù)中心)物業(yè)管理積累經(jīng)驗(yàn)財(cái)富。每一項(xiàng)管理工作，特別是針對(duì)大廈或小區(qū)物業(yè)設(shè)備設(shè)施配置甚至布局不同，都會(huì)有其自身管理特點(diǎn)和關(guān)注焦點(diǎn)，通過作業(yè)指導(dǎo)書策劃、編制、實(shí)施、改善修訂等工作，使得各項(xiàng)管理工作更趨完善，同時(shí)，管理工作由于有作業(yè)指導(dǎo)書的指引，即使主要管理人員和崗位人員調(diào)動(dòng)，也不會(huì)影響服務(wù)質(zhì)量。而目前由于人員變動(dòng)造成管理質(zhì)量波動(dòng)現(xiàn)象會(huì)減少或消失。
3.作業(yè)指導(dǎo)書編制規(guī)定
3.1作業(yè)指導(dǎo)書總策劃
作業(yè)指導(dǎo)書的數(shù)量和詳略程度，由各服務(wù)中心負(fù)責(zé)人和主要專業(yè)管理人員確定，應(yīng)能體現(xiàn)服務(wù)中心總的管理目標(biāo)。服務(wù)中心應(yīng)確定一名人員(質(zhì)量管理員)負(fù)責(zé)作業(yè)指導(dǎo)書總體策劃和控制的具體工作。
3.2作業(yè)指導(dǎo)書的分類
作業(yè)指導(dǎo)書共分四類，名稱及分類原則如下：
1、管理規(guī)程：適用于
①對(duì)各部門經(jīng)理/服務(wù)中心主管、各主管、管理員的工作描述;
②按流程描述，涉及多個(gè)人員和崗位的服務(wù)過程;
2、操作規(guī)程：適用于對(duì)具體設(shè)備操作、維護(hù)的描述;
3、工作規(guī)程：適用于對(duì)操作性強(qiáng)的工作的描述，包括
?、賹?duì)維修班、設(shè)備班班長、各操作崗位的工作描述;
②對(duì)地庫收款員的工作描述;
4、崗位規(guī)程：適用于保安員各崗位的工作描述，包括保安班長和各保安崗位。
基本要求
內(nèi)容應(yīng)滿足
-5W1H原則
任何作業(yè)指導(dǎo)書都須用不同的方式表達(dá)出：
Where：即在哪里使用此作業(yè)指導(dǎo)書;
Who：什么樣的人使用該作業(yè)指導(dǎo)書;
What：此項(xiàng)作業(yè)的名稱及內(nèi)容是什么;
Why：此項(xiàng)作業(yè)的目的是干什么;
when：何時(shí)做
How：如何按步驟完成作業(yè)。
-“最好，最實(shí)際”原則
最科學(xué)、最有效的方法;
良好的可操作性和良好的綜合效果。
數(shù)量應(yīng)滿足
-不一定每一個(gè)工位，每一項(xiàng)工作都需要成文的作業(yè)指導(dǎo)書;
-“沒有作業(yè)指導(dǎo)書就不能保證質(zhì)量時(shí)”才用;
-描述質(zhì)量體系的質(zhì)量手冊(cè)之中究竟要引用多少個(gè)程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書;就根據(jù)各組織的要求來確定;
-培訓(xùn)充分有效時(shí)，作業(yè)指導(dǎo)書可適量減少;
-某獲證企業(yè)質(zhì)量手冊(cè)中引用的作業(yè)指導(dǎo)書清單。
篇2：項(xiàng)目編制可行性研究報(bào)告:作業(yè)指導(dǎo)書
項(xiàng)目編制可行性研究報(bào)告--作業(yè)指導(dǎo)書
1.作業(yè)目的
項(xiàng)目可行性研究按時(shí)間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。項(xiàng)目初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術(shù)性工作之一，是投資者進(jìn)行投資決策的主要依據(jù)。在土地使用權(quán)正式獲取后，項(xiàng)目開發(fā)者還需進(jìn)行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)提供依據(jù)。過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告必須真正體現(xiàn)市場(chǎng)的趨勢(shì)，遵循市場(chǎng)規(guī)律，反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，為項(xiàng)目的投資尋找到真正的可行之路。
2.作業(yè)要求
為保證可行性研究報(bào)告的質(zhì)量，應(yīng)切實(shí)作好編制前的準(zhǔn)備工作，占有充分信息資料，進(jìn)行科學(xué)分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容完整、文本格式規(guī)范、附表附件齊全。報(bào)告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，報(bào)告深度能滿足投資決策和編制初步設(shè)計(jì)方案的需要。
3.主管崗位總經(jīng)濟(jì)師：組建工作小組，批準(zhǔn)工作計(jì)劃，組織優(yōu)化和修改報(bào)告，審定報(bào)告。
協(xié)管崗位總建筑師，總工程師，總會(huì)計(jì)師：審閱相關(guān)專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協(xié)助總經(jīng)濟(jì)師把關(guān)。
主辦崗位營銷策劃：制訂工作計(jì)劃，分配任務(wù)，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。
協(xié)辦崗位：工作小組成員：按各自的專業(yè)或?qū)ｉL分頭進(jìn)行調(diào)查研究和編寫報(bào)告章節(jié)，并根據(jù)總經(jīng)濟(jì)師的意見優(yōu)化修改。
4.緊前工作條件
初步可行性研究：已進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，已取得相關(guān)土地技術(shù)指標(biāo)；
深度可行性研究：已獲得土地使用權(quán)，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。
5.作業(yè)描述
5.1總經(jīng)濟(jì)師組建工作小組，成員主要來自公司內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門，并基本固定。有特殊要求的可聘請(qǐng)社會(huì)專業(yè)人員參加。
5.2本主辦崗位制訂工作計(jì)劃，明確可行性研究工作的范圍，重點(diǎn)，深度，報(bào)告提綱，章節(jié)分工，進(jìn)度安排，費(fèi)用預(yù)算等。工作計(jì)劃報(bào)總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)后，布置安排落實(shí)。
5.3各成員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時(shí)再次進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和市場(chǎng)調(diào)查。
5.4小組集體討論，議題為：
5.4.1市場(chǎng)研究。包括分析市場(chǎng)信息，市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和政策導(dǎo)向等。
5.4.2項(xiàng)目分析和項(xiàng)目建議。對(duì)項(xiàng)目本體進(jìn)行研判，分析項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)，并進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)測(cè)；提出項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進(jìn)度計(jì)劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。
5.4.3經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)。對(duì)推薦方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析，以判別項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。當(dāng)有關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)結(jié)論不足以支持項(xiàng)目方案成立時(shí)，可對(duì)原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整或重新設(shè)計(jì)。
5.5編寫研究報(bào)告。經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證和優(yōu)化之后，各成員分工編寫章節(jié)，由本主辦崗位協(xié)調(diào)綜合匯總，編制報(bào)告初稿。經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師批閱意見后，修改完善，形成正式報(bào)告。
5.6初步可行性研究報(bào)告內(nèi)容：
5.6.1市場(chǎng)分析
5.6.1.1整體市場(chǎng)分析
全市及各主要分區(qū)的市場(chǎng)總供應(yīng)量和總需求量；
全市及各主要分區(qū)項(xiàng)目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。
5.6.1.2細(xì)分市場(chǎng)分析
物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積；
總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價(jià)/租金；
開工時(shí)間、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間；
投資商/開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)公司、租售代理公司、廣告公司。
5.6.2法規(guī)政策分析
開發(fā)建設(shè)法規(guī)、專業(yè)服務(wù)法規(guī)；
規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)向，城市建設(shè)信息；
其他經(jīng)濟(jì)信息及政策指引。
5.6.3項(xiàng)目分析
5.6.3.1項(xiàng)目基本情況
地塊位置、四至、規(guī)劃指標(biāo)（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè)/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等）。
5.6.3.2項(xiàng)目周邊情況
主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點(diǎn)等）、配套設(shè)施情況（商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。
5.6.3.3項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析（SWOT分析）
項(xiàng)目競(jìng)爭情況（現(xiàn)時(shí)/潛在競(jìng)爭對(duì)手）、優(yōu)勢(shì)（S）、劣勢(shì)（W）、威脅（O）、機(jī)會(huì)（T）。
5.6.3.4項(xiàng)目發(fā)展前景預(yù)測(cè)
市場(chǎng)前景、價(jià)格走勢(shì)、項(xiàng)目切入點(diǎn)等。
5.6.4項(xiàng)目開發(fā)建議與評(píng)價(jià)
5.6.4.1項(xiàng)目主要定位
市場(chǎng)定位（市場(chǎng)形象、主題品牌）；
客戶定位（主要客戶對(duì)象）；
價(jià)格定位（均價(jià)、最低價(jià)、最高價(jià)）。
5.6.5項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型
整體開發(fā)/分期開發(fā)、產(chǎn)品類型（商業(yè)/居住/辦公/其他）。
5.6.6項(xiàng)目規(guī)劃及建筑構(gòu)想
建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積；
小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會(huì)所等附屬設(shè)施。
5.6.7項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度
總體進(jìn)度要求、分階段進(jìn)度要求。
5.6.8項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析
建筑總成本、市場(chǎng)總價(jià)值（銷售收入、租賃經(jīng)營價(jià)值）、凈利潤、項(xiàng)目凈現(xiàn)值、成本利潤率、投資收益率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。
5.6.9項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與敏感性分析
風(fēng)險(xiǎn)分析、主要指標(biāo)的敏感性分析。
5.6.10項(xiàng)目研究結(jié)論和建議。
5.6.11附件（包括附圖和附表）。
5.7深度可行性研究報(bào)告內(nèi)容：
5.7.1總論
項(xiàng)目開發(fā)背景，建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)，預(yù)計(jì)的項(xiàng)目總投入及效益情況等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
5.7.2項(xiàng)目區(qū)位分析
項(xiàng)目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設(shè)施等。
5.7.3產(chǎn)品供需分析
市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查，市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)和價(jià)格預(yù)測(cè)，風(fēng)險(xiǎn)分析。
5.7.4建筑方案選擇
建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則，項(xiàng)目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。
5.7.5項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度
建設(shè)工期，實(shí)施進(jìn)度表（或橫線圖）。
5.7.6投資估算與資金籌措
建設(shè)總投資估算，資本金籌措，債務(wù)資金籌措，融資方案分析。
5.7.7財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費(fèi)用估算，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論。
5.7.8風(fēng)險(xiǎn)分析
項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，風(fēng)險(xiǎn)程度分析，防范風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。
5.7.9結(jié)論與建議
5.7.10附表
投資估算表，項(xiàng)目投入資金估算匯總表，主要單項(xiàng)工程投資估算表，分年度投資計(jì)劃表；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表（包括營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算表，總成本費(fèi)用估算表，財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，利潤及利潤分配表，借款償還計(jì)劃表）。
5.7.11附圖
片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。
5.7.12附件
土地出讓合同、項(xiàng)目建議書（或初步可行性研究報(bào)告）的批復(fù)文件、規(guī)劃管理部門對(duì)規(guī)劃方案的批復(fù)文件。
篇3：編制營銷策劃書作業(yè)指導(dǎo)書
編制營銷策劃書作業(yè)指導(dǎo)書
1.作業(yè)目的
營銷策劃書是項(xiàng)目正式對(duì)外銷售前所有相關(guān)推廣方案的總體計(jì)劃文本，其內(nèi)容包含市場(chǎng)形象包裝、廣告推廣計(jì)劃、銷售策略以及調(diào)整方案等。營銷策劃書是項(xiàng)目推廣銷售的總綱，是最終收回投資的重要保證。
2.主管崗位 總經(jīng)濟(jì)師：批準(zhǔn)營銷策劃書。
主辦崗位 營銷策劃：具體經(jīng)辦本項(xiàng)作業(yè)。
3.緊前工作
項(xiàng)目銷售代理確定。
4.作業(yè)描述
4.1營銷策劃會(huì)同項(xiàng)目銷售代理根據(jù)總體銷售目標(biāo)確定總體推廣思路，以及項(xiàng)目總體市場(chǎng)形象和推廣主題。該營銷推廣主題和項(xiàng)目總體市場(chǎng)形象應(yīng)具備一定的新穎性和獨(dú)創(chuàng)性。
4.2營銷策劃會(huì)同項(xiàng)目銷售代理擬定項(xiàng)目正式對(duì)外推廣時(shí)的目標(biāo)客戶，包括分年齡、分家庭收入、分社會(huì)地位和其他特征的目標(biāo)客戶群體，以及客戶群體的相應(yīng)的需求特性。
4.3營銷策劃會(huì)同銷售代理擬訂媒體推廣方案和公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃，其內(nèi)容包括電視廣告、廣播廣告、戶外廣告、移動(dòng)廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、直銷廣告等營銷手段的時(shí)間、頻率、費(fèi)用，以及為項(xiàng)目推廣造勢(shì)而籌辦的大型新聞發(fā)布會(huì)、房展會(huì)、聯(lián)誼酒會(huì)、親情活動(dòng)等公關(guān)計(jì)劃。所有相關(guān)的推廣方案和推廣計(jì)劃均應(yīng)注意其可操作性和費(fèi)用支出。
4.4營銷策劃會(huì)同銷售代理對(duì)項(xiàng)目必要的宣傳資料進(jìn)行準(zhǔn)備，其內(nèi)容包括樓書、宣傳單張、折頁、價(jià)單、平面圖的設(shè)計(jì)和制作。
4.5營銷策劃會(huì)同銷售代理提出項(xiàng)目售樓現(xiàn)場(chǎng)包裝方案，包括售樓處的選址和內(nèi)部裝飾要求、樣板房的選擇和裝修標(biāo)準(zhǔn)、模型的設(shè)計(jì)和制作、地盤周圍的包裝（拱門、氣球、旗幟、指示牌等）。
4.6營銷策劃會(huì)同銷售代理擬訂分批推廣的單位、分批推廣價(jià)格、預(yù)計(jì)銷售的面積和廣告訴求方案。
4.7營銷策劃會(huì)同銷售代理提出營銷人員的選拔要求和培訓(xùn)計(jì)劃、銷售現(xiàn)場(chǎng)的操作流程、作息制度、考核要求和紀(jì)律準(zhǔn)則等。
4.8營銷策劃會(huì)同銷售代理對(duì)推廣銷售所需的技術(shù)力量配備提出相應(yīng)的要求，如前期的物業(yè)管理、現(xiàn)場(chǎng)保安、現(xiàn)場(chǎng)清潔和工程、財(cái)務(wù)等方面的配合等。
4.9營銷策劃會(huì)同銷售代理對(duì)項(xiàng)目推廣銷售可能發(fā)生的市場(chǎng)變化、政策動(dòng)向等問題進(jìn)行必要的分析，提出相應(yīng)的調(diào)整應(yīng)變計(jì)劃。
4.10營銷策劃會(huì)同銷售代理對(duì)所有因推廣銷售而發(fā)生的營銷費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算，分階段投入計(jì)劃和總控模式。
4.11最終，營銷策劃會(huì)同銷售代理對(duì)營銷策劃書的內(nèi)容進(jìn)行研討，并提交總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)或按總經(jīng)濟(jì)師的意見修改。