中航物業(yè)《作業(yè)指導(dǎo)書編制標(biāo)準(zhǔn)》實施導(dǎo)則

　　1 范圍

　　本《作業(yè)指導(dǎo)書編制標(biāo)準(zhǔn)》(以下簡稱《標(biāo)準(zhǔn)》)規(guī)定了CPM公司二級管理作業(yè)指導(dǎo)書的編制細(xì)則，適用于公司事業(yè)部、分公司及管理處作業(yè)指導(dǎo)書的編制工作。

　　2 引用文件

　　本《標(biāo)準(zhǔn)》編制過程中引用的文件包括公司《質(zhì)量管理手冊》、《程序文件》

　　及相關(guān)法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等。

　　3職責(zé)

　　公司職能部門 (行政管理部，財務(wù)部，質(zhì)量管理部，人力資源部，市場拓展部，安全管理部，工程技術(shù)部)負(fù)責(zé)《標(biāo)準(zhǔn)》的擬制，管理者代表負(fù)責(zé)《標(biāo)準(zhǔn)》的審核并呈報總經(jīng)理審批后，予以發(fā)布、實施。

　　4 《標(biāo)準(zhǔn)》分類情況：

　　本《標(biāo)準(zhǔn)》基本按程序文件CPM-OP-001《 質(zhì)量體系文件管理控制》中對二級作業(yè)指導(dǎo)書分類要求進行編號，分類如下：

　　FA--物業(yè)管理方案ZH--綜合管理類

　　KH--客戶服務(wù)、社區(qū)文化類HJ--環(huán)境管理類

　　JY--經(jīng)營、財務(wù)管理類GC--房屋、設(shè)備、設(shè)施類

　　AG--消防、車輛、安管類BM--部門工作指導(dǎo)類

　　注：《標(biāo)準(zhǔn)》根據(jù)以上分類要求對文件進行歸類，部分文件的歸類情況僅供參考，事業(yè)部、分公司、管理處在作業(yè)指導(dǎo)書編制過程中可結(jié)合實際情況根據(jù)以上八大類別進行適當(dāng)調(diào)整。

　　5 《標(biāo)準(zhǔn)》控制方法：

　　由公司職能部門具體負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)事業(yè)部、分公司、管理處實施《標(biāo)準(zhǔn)》。質(zhì)量管理部負(fù)責(zé)《標(biāo)準(zhǔn)》的印制和受控發(fā)放。

　　6《標(biāo)準(zhǔn)》實施細(xì)則

　　6.1本《標(biāo)準(zhǔn)》是公司事業(yè)部、分公司、管理處編寫作業(yè)指導(dǎo)書的編制指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，各單位應(yīng)根據(jù)此《標(biāo)準(zhǔn)》對管轄項目涉及的各相關(guān)內(nèi)容編制作業(yè)指導(dǎo)書。

　　6.2本《標(biāo)準(zhǔn)》并未涵蓋物業(yè)管理服務(wù)過程中所涉及之全部內(nèi)容，事業(yè)部、分公司、管理處結(jié)合具體情況，可適當(dāng)增加作業(yè)指導(dǎo)書內(nèi)容。

　　6.3事業(yè)部、分公司、管理處在編寫作業(yè)指導(dǎo)書過程中，必須嚴(yán)格按照《標(biāo)準(zhǔn)》內(nèi)容要求進行編寫，對于《標(biāo)準(zhǔn)》要求制定但管轄項目不涉及此項內(nèi)容的可不用制定;對因特殊原因需要低于《標(biāo)準(zhǔn)》編制要求的，應(yīng)提出申請報告，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)及管理者代表批準(zhǔn)后給予放行，但必須不低于相關(guān)法律法規(guī)要求。

　　6.4 《標(biāo)準(zhǔn)》中部分文件可不用對內(nèi)容進行調(diào)整即可使用，但應(yīng)將《標(biāo)準(zhǔn)》編號轉(zhuǎn)換為所管項目作業(yè)指導(dǎo)書編號。

　　6.5《標(biāo)準(zhǔn)》中部分注明為(樣本)類的文件均為參考性編制標(biāo)準(zhǔn)，事業(yè)部、分公司、管理處可根據(jù)項目具體管理情況參考(樣本)編寫相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書。

　　6.6本《標(biāo)準(zhǔn)》文件編寫格式為參考格式，格式如下：

　　⑴范圍：是指該文件適合哪些單位或崗位使用，或包含哪些業(yè)務(wù)活動。

　　⑵職責(zé)：是指這項業(yè)務(wù)活動所涉及的單位或人員的責(zé)任。

　　⑶標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程要求：是指編寫這項業(yè)務(wù)活動的文件必須符合的編制框架要求以及在過程控制中的關(guān)鍵點要求。

　　⑷質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：是指這項業(yè)務(wù)活動過程實現(xiàn)應(yīng)達到的《標(biāo)準(zhǔn)》或期望值。

　　⑸相關(guān)記錄及標(biāo)識應(yīng)用：是指這項業(yè)務(wù)活動實施過程的導(dǎo)識和可追溯的證據(jù)。

　　注：

　　①《標(biāo)準(zhǔn)》中部分文件因工作流程比較特殊，未按以上格式編制。

　　②事業(yè)部、分公司、管理處在作業(yè)指導(dǎo)書編寫過程中可不按此格式編寫，但編寫內(nèi)容應(yīng)滿足《標(biāo)準(zhǔn)》要求或高于《標(biāo)準(zhǔn)》要求。

　　6.7表格分為參考用和強制用以及自行編制三種，編制規(guī)則如下：

　　① 引用的程序文件表格分為參考用和強制用，對參考用的程序文件表格，如未對其內(nèi)容進行修改，應(yīng)直接引用此張表格，編號不得更改(文件有特殊要求的按文件要求執(zhí)行);如需要對其內(nèi)容進行修改，修改后應(yīng)將此份表格轉(zhuǎn)換所編寫作業(yè)指導(dǎo)書作業(yè)指導(dǎo)書引出的表格號。對強制用的程序文件表格，則不能進行修改必須按要求直接使用此份表格。

　　②對非程序文件引出的表格，如果標(biāo)注為強制用的，《標(biāo)準(zhǔn)》將提供表格的版式，編寫時不能進行修改必須按要求直接使用此份表格， 但應(yīng)將此份表格編上所編寫作業(yè)指導(dǎo)書引出的表格號。

　　③《標(biāo)準(zhǔn)》表格未注明為強制用及參考用的表格，均要求事業(yè)部、分公司、管理處自行編制，對編制完的表格應(yīng)編上所編寫作業(yè)指導(dǎo)書引出的表格號。

　　6.8事業(yè)部、分公司、管理處根據(jù)《標(biāo)準(zhǔn)》編制形成的作業(yè)指導(dǎo)書必須符合公司程序文件CPM-OP-001《質(zhì)量管理體系文件控制》的編制要求，應(yīng)形成受控文件。

　　6.9本《標(biāo)準(zhǔn)》以文本文件和電子版本形式一起提供，使用過程中可進入電子版本進行修改，當(dāng)電子版本與文本文件發(fā)生沖突時，《標(biāo)準(zhǔn)》以文本文件為當(dāng)前有效版本。

　　7 督導(dǎo)檢查

　　各事業(yè)部、分公司、管理處負(fù)責(zé)人組織員工進行學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，并安排人員進行作業(yè)指導(dǎo)書的編制。公司職能部門對事業(yè)部、分公司、管理處執(zhí)行《標(biāo)準(zhǔn)》情況予以督導(dǎo)、檢查。

　　8 《標(biāo)準(zhǔn)》的推行

　　8.1 正式實施后的《標(biāo)準(zhǔn)》應(yīng)根據(jù)持續(xù)改進的原則，以客戶滿意為關(guān)注焦點，收集意

　　見，不斷完善、補充、修訂《標(biāo)準(zhǔn)》。

　　8.2各職能部門在檢查、考核過程中，收集執(zhí)行《標(biāo)準(zhǔn)》的反饋信息，由質(zhì)量管理部匯總后交管理者代表評審。

　　8.3《標(biāo)準(zhǔn)》應(yīng)定期進行復(fù)審，復(fù)審周期一般不超過兩年。復(fù)審工作由管理者代表負(fù)責(zé)組織實施，對不適應(yīng)公司經(jīng)營、管理、服務(wù)、運作需求的《標(biāo)準(zhǔn)》內(nèi)容予以復(fù)審，對業(yè)務(wù)發(fā)展服務(wù)需求的新要求予以補充、完善。

　　9 《標(biāo)準(zhǔn)》匯編目錄(詳見附錄)

　　10 本《標(biāo)準(zhǔn)》解釋權(quán)歸質(zhì)量管理部。

篇2：項目編制可行性研究報告:作業(yè)指導(dǎo)書

　　項目編制可行性研究報告--作業(yè)指導(dǎo)書

　　1.作業(yè)目的

　　項目可行性研究按時間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。項目初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術(shù)性工作之一，是投資者進行投資決策的主要依據(jù)。在土地使用權(quán)正式獲取后，項目開發(fā)者還需進行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項目方案設(shè)計提供依據(jù)。過去計劃經(jīng)濟體制下的項目可行性研究報告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時市場經(jīng)濟條件下，項目可行性研究報告必須真正體現(xiàn)市場的趨勢，遵循市場規(guī)律，反映市場現(xiàn)實，為項目的投資尋找到真正的可行之路。

　　2.作業(yè)要求

　　為保證可行性研究報告的質(zhì)量，應(yīng)切實作好編制前的準(zhǔn)備工作，占有充分信息資料，進行科學(xué)分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容完整、文本格式規(guī)范、附表附件齊全。報告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，報告深度能滿足投資決策和編制初步設(shè)計方案的需要。

　　3.主管崗位總經(jīng)濟師：組建工作小組，批準(zhǔn)工作計劃，組織優(yōu)化和修改報告，審定報告。

　　協(xié)管崗位總建筑師，總工程師，總會計師：審閱相關(guān)專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協(xié)助總經(jīng)濟師把關(guān)。

　　主辦崗位營銷策劃：制訂工作計劃，分配任務(wù)，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。

　　協(xié)辦崗位：工作小組成員：按各自的專業(yè)或?qū)ｉL分頭進行調(diào)查研究和編寫報告章節(jié)，并根據(jù)總經(jīng)濟師的意見優(yōu)化修改。

　　4.緊前工作條件

　　初步可行性研究：已進行市場調(diào)研和現(xiàn)場調(diào)查，已取得相關(guān)土地技術(shù)指標(biāo)；

　　深度可行性研究：已獲得土地使用權(quán)，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān)的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)。

　　5.作業(yè)描述

　　5.1總經(jīng)濟師組建工作小組，成員主要來自公司內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門，并基本固定。有特殊要求的可聘請社會專業(yè)人員參加。

　　5.2本主辦崗位制訂工作計劃，明確可行性研究工作的范圍，重點，深度，報告提綱，章節(jié)分工，進度安排，費用預(yù)算等。工作計劃報總經(jīng)濟師批準(zhǔn)后，布置安排落實。

　　5.3各成員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時再次進行實地調(diào)查和市場調(diào)查。

　　5.4小組集體討論，議題為：

　　5.4.1市場研究。包括分析市場信息，市場動態(tài)和政策導(dǎo)向等。

　　5.4.2項目分析和項目建議。對項目本體進行研判，分析項目優(yōu)劣勢，并進行項目的市場預(yù)測；提出項目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進度計劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。

　　5.4.3經(jīng)濟技術(shù)評價。對推薦方案進行財務(wù)評價及風(fēng)險分析，以判別項目的經(jīng)濟可行性和抗風(fēng)險能力。當(dāng)有關(guān)評價指標(biāo)結(jié)論不足以支持項目方案成立時，可對原設(shè)計方案進行調(diào)整或重新設(shè)計。

　　5.5編寫研究報告。經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟論證和優(yōu)化之后，各成員分工編寫章節(jié)，由本主辦崗位協(xié)調(diào)綜合匯總，編制報告初稿。經(jīng)總經(jīng)濟師批閱意見后，修改完善，形成正式報告。

　　5.6初步可行性研究報告內(nèi)容：

　　5.6.1市場分析

　　5.6.1.1整體市場分析

　　全市及各主要分區(qū)的市場總供應(yīng)量和總需求量；

　　全市及各主要分區(qū)項目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。

　　5.6.1.2細(xì)分市場分析

　　物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積；

　　總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價/租金；

　　開工時間、預(yù)計竣工時間；

　　投資商/開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計公司、租售代理公司、廣告公司。

　　5.6.2法規(guī)政策分析

　　開發(fā)建設(shè)法規(guī)、專業(yè)服務(wù)法規(guī)；

　　規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)向，城市建設(shè)信息；

　　其他經(jīng)濟信息及政策指引。

　　5.6.3項目分析

　　5.6.3.1項目基本情況

　　地塊位置、四至、規(guī)劃指標(biāo)（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè)/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等）。

　　5.6.3.2項目周邊情況

　　主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點等）、配套設(shè)施情況（商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。

　　5.6.3.3項目優(yōu)劣勢分析（SWOT分析）

　　項目競爭情況（現(xiàn)時/潛在競爭對手）、優(yōu)勢（S）、劣勢（W）、威脅（O）、機會（T）。

　　5.6.3.4項目發(fā)展前景預(yù)測

　　市場前景、價格走勢、項目切入點等。

　　5.6.4項目開發(fā)建議與評價

　　5.6.4.1項目主要定位

　　市場定位（市場形象、主題品牌）；

　　客戶定位（主要客戶對象）；

　　價格定位（均價、最低價、最高價）。

　　5.6.5項目開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型

　　整體開發(fā)/分期開發(fā)、產(chǎn)品類型（商業(yè)/居住/辦公/其他）。

　　5.6.6項目規(guī)劃及建筑構(gòu)想

　　建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積；

　　小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設(shè)施。

　　5.6.7項目開發(fā)進度

　　總體進度要求、分階段進度要求。

　　5.6.8項目財務(wù)分析

　　建筑總成本、市場總價值（銷售收入、租賃經(jīng)營價值）、凈利潤、項目凈現(xiàn)值、成本利潤率、投資收益率、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。

　　5.6.9項目風(fēng)險分析與敏感性分析

　　風(fēng)險分析、主要指標(biāo)的敏感性分析。

　　5.6.10項目研究結(jié)論和建議。

　　5.6.11附件（包括附圖和附表）。

　　5.7深度可行性研究報告內(nèi)容：

　　5.7.1總論

　　項目開發(fā)背景，建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)，預(yù)計的項目總投入及效益情況等主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)。

　　5.7.2項目區(qū)位分析

　　項目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設(shè)施等。

　　5.7.3產(chǎn)品供需分析

　　市場現(xiàn)狀調(diào)查，市場供求預(yù)測和價格預(yù)測，風(fēng)險分析。

　　5.7.4建筑方案選擇

　　建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與原則，項目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。

　　5.7.5項目實施進度

　　建設(shè)工期，實施進度表（或橫線圖）。

　　5.7.6投資估算與資金籌措

　　建設(shè)總投資估算，資本金籌措，債務(wù)資金籌措，融資方案分析。

　　5.7.7財務(wù)評價

　　財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費用估算，財務(wù)評價指標(biāo)，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財務(wù)評價結(jié)論。

　　5.7.8風(fēng)險分析

　　項目主要風(fēng)險識別，風(fēng)險程度分析，防范風(fēng)險對策。

　　5.7.9結(jié)論與建議

　　5.7.10附表

　　投資估算表，項目投入資金估算匯總表，主要單項工程投資估算表，分年度投資計劃表；財務(wù)評價報表（包括營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算表，總成本費用估算表，財務(wù)現(xiàn)金流量表，利潤及利潤分配表，借款償還計劃表）。

　　5.7.11附圖

　　片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。

　　5.7.12附件

　　土地出讓合同、項目建議書（或初步可行性研究報告）的批復(fù)文件、規(guī)劃管理部門對規(guī)劃方案的批復(fù)文件。

篇3：編制營銷策劃書作業(yè)指導(dǎo)書

　　編制營銷策劃書作業(yè)指導(dǎo)書

　　1.作業(yè)目的

　　營銷策劃書是項目正式對外銷售前所有相關(guān)推廣方案的總體計劃文本，其內(nèi)容包含市場形象包裝、廣告推廣計劃、銷售策略以及調(diào)整方案等。營銷策劃書是項目推廣銷售的總綱，是最終收回投資的重要保證。

　　2.主管崗位　總經(jīng)濟師：批準(zhǔn)營銷策劃書。

　　主辦崗位　營銷策劃：具體經(jīng)辦本項作業(yè)。

　　3.緊前工作

　　項目銷售代理確定。

　　4.作業(yè)描述

　　4.1營銷策劃會同項目銷售代理根據(jù)總體銷售目標(biāo)確定總體推廣思路，以及項目總體市場形象和推廣主題。該營銷推廣主題和項目總體市場形象應(yīng)具備一定的新穎性和獨創(chuàng)性。

　　4.2營銷策劃會同項目銷售代理擬定項目正式對外推廣時的目標(biāo)客戶，包括分年齡、分家庭收入、分社會地位和其他特征的目標(biāo)客戶群體，以及客戶群體的相應(yīng)的需求特性。

　　4.3營銷策劃會同銷售代理擬訂媒體推廣方案和公關(guān)活動計劃，其內(nèi)容包括電視廣告、廣播廣告、戶外廣告、移動廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、直銷廣告等營銷手段的時間、頻率、費用，以及為項目推廣造勢而籌辦的大型新聞發(fā)布會、房展會、聯(lián)誼酒會、親情活動等公關(guān)計劃。所有相關(guān)的推廣方案和推廣計劃均應(yīng)注意其可操作性和費用支出。

　　4.4營銷策劃會同銷售代理對項目必要的宣傳資料進行準(zhǔn)備，其內(nèi)容包括樓書、宣傳單張、折頁、價單、平面圖的設(shè)計和制作。

　　4.5營銷策劃會同銷售代理提出項目售樓現(xiàn)場包裝方案，包括售樓處的選址和內(nèi)部裝飾要求、樣板房的選擇和裝修標(biāo)準(zhǔn)、模型的設(shè)計和制作、地盤周圍的包裝（拱門、氣球、旗幟、指示牌等）。

　　4.6營銷策劃會同銷售代理擬訂分批推廣的單位、分批推廣價格、預(yù)計銷售的面積和廣告訴求方案。

　　4.7營銷策劃會同銷售代理提出營銷人員的選拔要求和培訓(xùn)計劃、銷售現(xiàn)場的操作流程、作息制度、考核要求和紀(jì)律準(zhǔn)則等。

　　4.8營銷策劃會同銷售代理對推廣銷售所需的技術(shù)力量配備提出相應(yīng)的要求，如前期的物業(yè)管理、現(xiàn)場保安、現(xiàn)場清潔和工程、財務(wù)等方面的配合等。

　　4.9營銷策劃會同銷售代理對項目推廣銷售可能發(fā)生的市場變化、政策動向等問題進行必要的分析，提出相應(yīng)的調(diào)整應(yīng)變計劃。

　　4.10營銷策劃會同銷售代理對所有因推廣銷售而發(fā)生的營銷費用進行測算，分階段投入計劃和總控模式。

　　4.11最終，營銷策劃會同銷售代理對營銷策劃書的內(nèi)容進行研討，并提交總經(jīng)濟師批準(zhǔn)或按總經(jīng)濟師的意見修改。