目的確保大廈電梯技術性能處于良好狀態，保證安全運行。

　　2適用范圍適用于隆盛大廈所有電梯的運行管理。

　　3職責

　　3.1電梯維修工負責電梯日常運行情況巡查及故障檢修。

　　3.2電梯操作工負責貨用電梯的操作、運行。

　　3.3中控室安保人員負責監控電梯的運行狀況。

　　3.4主管工程師負責電梯的綜合管理。

　　3.5工程部經理、安保部經理負責對上述工作進行檢查監督。

　　4工作程序

　　4.1管理人員工作程序

　　4.1.1 電梯維修工、電梯操作工

　　a. 電梯維修工、電梯操作工須經技術監督部門的培訓并持證上崗。

　　b. 電梯維修工每日對電梯運行狀況進行一次檢查保養，發現問題及時處理或聯絡電梯公司處理，督促電梯公司定期維修保養。當電梯年檢期即將接近時，督促電梯公司作電梯年檢、年審。

　　c. 電梯操作工負責貨用電梯的運行，保持電梯轎廂衛生整潔，發現故障及時通知維修人員。

　　4.1.2 中控室安保員

　　a. 中控室安保員實行電梯24小時運行監控。通過閉路電視觀察轎廂內狀況，如發現乘客吸煙、打斗，或損壞電梯部件，用對講電話制止并錄像。

　　b. 如發生故障困人，用對講電話安慰被困人員并迅速通知電梯維修工及時處理，必要時聯絡電梯公司處理。

　　c. 將每班運行情況記錄于《中控室交接班記錄》。

　　4.1.3 主管工程師主管工程師負責電梯的綜合管理，包括技術資料、檔案的收集、保管，設備帳目管理。同時對電梯維修工、電梯操作工、電梯公司維修保養工作進行檢查、監督。

　　4.1.4 工程部經理a. 進行周檢、月檢。每月最后一個星期對電梯機房組織有關人員進行設備檢評。

　　b. 審核《電梯保養計劃》。組織人員對電梯分包方進行評審，評審合格后方能承擔電梯維修保養工作。

　　4.2電梯使用管理工作程序

　　4.2.1客用電梯不設司機操作，由乘客自行操作，實行24小時運行。貨用電梯由電梯操作工進行操作。

　　4.2.2 客梯以承載大廈用戶為主。

　　4.2.3 消防電梯、貨梯以承載大廈進出貨物為主。

　　4.2.4 大廈物業公司工作人員上下樓只能使用消防電梯，不允許乘坐客梯。

　　4.2.5 電梯維修工、電梯操作工必須持證上崗，無證人員禁止操作。電梯工每天對大廈電梯全面巡視一次，發現問題及時匯報、處理。

　　4.2.6 經技術監督局檢測不合格未取得《準用證》的電梯嚴禁投入使用。

　　4.3電梯安全運行工作程序

　　4.3.1 中控室安保員24小時監控電梯運行情況，發現異常時通知電梯維修工(或值班工程師)或電梯公司維修。制止乘客的不文明行為，嚴禁易燃、易爆等危險品和超長超重等物品進入電梯。

　　4.3.2電梯維修工每天按《電梯日常巡檢表》進行一次檢查保養，并做好記錄，督促電梯公司按規定進行維修保養工作，按規定填寫維修保養記錄。

　　4.3.3 維修、保養等原因造成停梯，應在一層電梯廳掛牌告示。

　　4.3.4 任何人不得在電梯機房、轎廂、井道內吸煙。

　　4.4電梯機房管理工作程序

　　4.4.1 電梯工負責機房的日常檢查和管理。

　　4.4.2 電梯工每天巡視機房，發現達不到規定要求的及時處理。電梯機房內任何設備非電梯維修工、電梯公司專業人員禁止操作。

　　4.4.3非工作人員進入電梯機房須經主管工程師或工程部經理批準后才可以。

篇2：電梯管理手冊

　　電梯是高層建筑中不可缺少的交通運輸工具。使用電梯可以提高人們工作、生活效率。電梯的安全運行使人們感到舒適和方便,而搞好電梯設備的管理是電梯安全運行的基礎和保障。搞好電梯設備管理,可使物業管理公司用盡可能少的運行、維修費用來維持電梯的安全運行,提高物業管理公司的經濟效益。電梯設備管理的內容主要有:電梯的安全管理、電梯運行的管理和電梯的維修管理。

　　電梯管理概述

　　電梯設備的技術含量較高,要搞好電梯設備的管理,首先要了解電梯的基本結構和使用性能,能根據電梯的性能確定出適宜電梯的管理方案。

　　一、電梯設備概述

　　電梯設備是高層建筑中垂直方向的有效運輸設備。電梯是靠電力拖動的一個可以運載人或物的轎廂,在建筑井道中的導軌上作垂直的升降運動的設備。電梯一般由五部分組成:井道和機房、傳動部分、升降部分、安全裝置、控制部分。

　　(1)井道和機房

　　井道和機房是電梯正常運行所要求的房屋建筑部分。井道由圍壁、頂板及底坑圍成一個容納電梯轎廂和對重的有限空間,在每個層站開有出、入口。機房用來安裝曳引機、電控屏、限速器等。機房可以設置在井道的頂部,也可設置在井道底部。設置在井道底部時稱為曳引機下置式,該方式的電梯結構較復雜,對井道尺寸要求大,所以只有在機房無法頂置時采用。機房必須有足夠的面積、高度、承重能力及良好的通風條件。頂板上是機房的情況下,它是值班工人工作的地方。所以頂板都是封閉型的,將井道與機房完全隔離。底坑一般深入地面,用于安裝緩沖器、限速器鋼絲繩張緊裝置。因為深入地面要求有排水設施。

　　(2)傳動部分

　　傳動部分即曳引機,主要由電動機和鋼索組成。一般安裝在機房的頂部,它通過鋼絲繩牽引轎廂及對重。曳引機由蝸輪減速箱、繩輪、電機、靠背輪、抱閘、底座等組成。高速無齒輪直流電梯曳引機,由電機直接帶動繩輪,無減速箱裝置,其余部件相同。

　　(3)升降設備部分

　　升降設備部分包括轎廂、對重、門廳和導軌。轎廂是容納物體和乘客的箱體,對重是用來平衡轎廂重量的。門廳是每一層樓的電梯門口裝的門,門上有機械鎖和電氣接點。客梯多采用自動開關門,是由轎廂門上的開門刀帶動廳門上橡皮轱轆來完成的,而轎廂門是由轎廂門上的開關門裝置驅動的。導軌是轎廂上下移動所走的軌道。

　　(4)安全裝置

　　安全裝置由降速裝置和電氣安全設備組成。降速裝置主要有限速器和緩沖器。限速器是控制轎廂速度的設備。當轎廂達到極限速度時,轎廂限速器開始動作,并作用于安全鉗上迫使它夾住導軌,剎住轎廂。緩沖器是電梯的最后安全保護。它安裝在電梯井道底坑內,位于轎廂和對重的正下方。當電梯向上或向下運動中,由于鋼絲斷裂、抱閘制動力不足或者控制系統失靈而使轎廂超越終端層站時,緩沖器則起到緩沖作用,避免電梯撞底或沖頂,確保乘客的安全。電氣安全設備是指電梯控制系統中實現安全保護的電氣元件。根據國家標準GB7588和GB10058中的規定,對電梯供電電源、轎廂超速、轎廂上下端站及極限位置、廳門鎖與轎廂門的電氣連鎖以及所有電氣設備外殼接地等方面必須實行電氣保護。電氣安全裝置通常包括:

　　①設置在機房內的電梯主開關,可切斷轎廂照明及通風、轎頂電源插座、火災報警、機房和滑輪間照明以及井道照明等全部供電電路。

　　②熔斷器和熱繼電器用作曳引電機的短路及過負荷保護。

　　③相序繼電器作斷相和錯相保護。

　　④稱重裝置可作電梯的超重保護。

　　⑤行程開關是電梯運行端站減速及端站限位保護。

　　⑥電梯門安全觸板帶動連鎖開關或光電傳感器、感應式近門傳感器,控制開關門電機,防止電梯夾人、夾物。

　　⑦電梯所有金屬設備外殼接地,以防觸電事故。

　　(5)控制部分

　　控制部分主要指電氣控制設備和必要的線路。電梯的操縱控制系統結構及其控制方式標志著我國電梯的發展水平,我國目前使用的電梯按其操縱方式分類有按鈕控制電梯、信號控制電梯、集選控制 公司工程部的電梯管理員,根據電梯的性能和運行情況制定出電梯巡視管理制度。并監督機房值班人員執行。

　　①值班人員每日對電梯的主要部位巡視一次。

　　②巡視時按要求的內容認真巡視檢查。

　　③及時處理巡視中的問題,并做好巡視記錄。

　　(2)巡視內容

　　機房值班人員巡視應注意:曳引機是否有噪聲、異味,是否燙手;軸承螺栓是否松動;減速箱的油位、油色是否正常,連軸器是否牢固可靠;指示儀表、指示燈、各繼電器動作是否正常;變壓器、電抗器等是否過熱;制動器是否正常;曳引輪、曳引繩、限速器等是否正常;通訊設施、標示牌、盤車手輪、開閘扳手等救援工具是否放在指定位置;電梯運行有無振動,開關門是否順暢;底坑限速器是否正常。

　　(3)巡視中發現不良情況的處理

　　當巡視中發現不良狀態時,機房值班人員應及時采取措施進行調整。如果問題嚴重則應及時報告公司工程部主管,協同主管進行解決。整修時應嚴格遵守《電梯維修保養標準》。

　　二、異常情況處置管理

　　當電梯工作中出現異常情況時,司梯人員和乘梯人員都要冷靜,保持清醒的頭腦,以便尋求比較安全的解決方案。

　　(1)發生火災時的處置

　　①當樓層發生火災時,電梯的機房值班人員應立即設法按動“消防開關”,使電梯進入消防運行狀態。電梯運行到基站后,疏導乘客迅速離開轎廂。電話通知工程部并撥打119電話報警。

　　②井道或轎廂內失火時,司機應立即停梯并疏導乘客離開,切斷電源后用干粉滅火器或1211滅火器滅火。同時,電話通知工程部。若火勢較猛就應撥打119電話報警,以便保證高層建筑內的人員和財產安全。

　　(2)電梯遭到水浸時的處置

　　電梯的坑道遭水浸時,應將電梯停于二層以上;當樓層發生水淹時,應將電梯停于水淹的上一層,然后斷開電源總開關并立即組織人員堵水源,水源堵住后進行除濕處理,如熱風吹干。用搖表測試絕緣電阻,當達到標準后,即可試梯。試梯正常后,才可投入使用。

　　三、電梯機房的管理

　　電梯機房值班人員,在公司工程部電梯管理員的領導下工作。電梯管理員負責制定電梯機房的管理制度。機房值班人員嚴格執行電梯機房管理制度。

　　(1)電梯機房管理制度

　　①非機房工作人員不準進入機房,必須進入時應經過公司工程部經理同意,在機房人員的陪同下進入。

　　②機房應配足消防器材,免放易燃易爆物品。

　　③每周打掃一次機房衛生,保持機房清潔。

　　④為防止不必要的麻煩,機房要隨時上鎖。

　　(2)交接班制度

　　①正常時,按時交接班。交班人員應向接班人員講清當日電梯的運行情況,接班人員應查看《電梯設備巡視記錄》、工具等,確認無誤后在運行巡視記錄上簽名。

　　②當遇到接班人員未到崗時,交班人員不得離崗。應請示工程部電梯管理員尋求解決。 ③電梯發生事故后,未處理完時,應由交班人員繼續負責事故的處理,接班人員協助處理。 四、電梯的檔案管理

　　為了解電梯的整體狀況,工程部以高層樓宇為單位建立電梯檔案。電梯的檔案包括:電梯的原理圖、安裝圖、《電梯設備巡視記錄》、《電梯設備維修記錄》等項內容。檔案中的《電梯設備巡視記錄》,由機房值班組長每月初整理成冊,交工程部電梯管理員保管。

　　第四節 電梯的維修管理

　　電梯的使用為人們開發利用空間提供了方便。電梯的普及,又為城市的繁榮提供了有利條件。但是電梯也會發生故障,故障時又給人們帶來不便。加強電梯的維修管理,使電梯迅速排除故障,恢復電梯正常運行,是非常必要的。搞好電梯維修的管理就是建立《電梯維修保養的標準》和相應的電梯維修管理制度,確保(電梯維修保養標準》的順暢實施。

　　一、電梯維修保養標準的建立

　　物業公司工程部的電梯管理員,根據國家標準和公司轄區內的電梯情況制定《電梯維修保養標準》。注意制定標準時不要和國家標準相抵觸。下面是某公司制定的《電梯維修保養標準》。

　　(1)機房

　　①機房通風良好,溫度在5~40℃之間,相對濕度不大于85%,保證沒有雨水浸入。

　　②機房的干粉滅火器應保持正常壓力。

　　③機房的緊急救援操作規程、注意事項齊全,并掛在明顯處。

　　④轎廂平層標志清晰可見。

　　⑤機房門鎖良好,告示牌清晰掛于顯眼處。

　　⑥機房電源、插座良好。

　　⑦機房不得住人,應保持清潔。

　　⑧曳引輪對鉛垂線的偏差小于2.0mm,曳引輪繩槽與導向輪繩槽平行度偏差小于1.0mm。

　　⑨限速器調節部位應有鉛封,非勞動局專業人員禁止調整。

　　⑩限速器繩槽、軸套等磨損在允許范圍內(參照GB5972-86)運行時無異常聲音。

　　11限速器、安全開關靈活可靠。

　　12限速器-安全鉗-安全開關聯動可靠。

　　13曳引輪標出的運行方向清楚。

　　14各軸承靈活,運行時無異常聲音,溫度不高于80℃,工作2500~3000h后更換新油。

　　15導體各相間和相地之間絕緣良好,電氣設備外殼接地良好。

　　16供電電壓波動在±7%范圍內,頻率波動±2%范圍內。

　　17制動裝置制動良好,轎廂以額定速度空載上行至行程上部范圍內斷電時,應能完全停止。制停距離不大于250cm。

　　18電梯救援的手動松閘、手動盤車操作裝置,應齊全并掛于墻上,不得他用。

　　19曳引輪繩槽磨損離V型槽底4~5mm時,應更換。

　　(2)井道與轎廂

　　①上下限位開關靈活。

　　②彈性滑動導靴A、C尺寸為2mm,頂面間隙(2.5±1.5)mm。

　　③繩頭組合固定符合GB7588--87.923標準。

　　④各鋼絲的平均張力、轎廂導軌頂面距離偏差符合標準。

　　⑤對重塊壓板固定堅固,不得有銹。

　　⑥轎頂照明、急停開關、檢修操縱開關正常。

　　⑦轎廂安全窗靈活、開關動作可靠。廳門機械電氣聯鎖可靠。

　　⑧轎門的安全觸板及光電保護靈活可靠。

　　⑨告示牌明顯清潔、報警裝置正常。

　　⑩指令、召喚、選層、定向等裝置準確無誤。

　　(3)底坑

　　保養參照GB7024.1-86。

　　二、電梯的維修保養制度

　　為使電梯安全運行,需要對電梯進行經常性的維護、檢查和修理。電梯管理員和電梯機房值班電工負責電梯發生故障時的緊急維修工作,公司工程部主管負責電梯故障維修的組織監控工作,并負責建立電梯維修管理制度。電梯維修管理制度主要包括:

　　(1)月維修保養制度

　　主要檢查各種按鈕是否靈活,開關是否正常,有無噪聲和異味,限速制動元件是否可靠。檢修完成后填寫《電梯月維修保養記錄》。

　　(2)季維修保養制度

　　& nbsp; 針對機房內的主要設備進行檢修。如檢查曳引電機運行時,有無異常噪聲;減速機是否漏油,減速機和曳引電機的溫升是否超標;曳引電機制動器是否可靠;速度反饋裝置的反饋信號有無變化,控制柜的電氣元件動作是否可靠;限位開關的動作是否可靠。檢修完成后填寫《電梯季度維修保養記錄》。

　　(3)年維修保養制度

　　每年對電梯的整機運行性能和安全設施進行一次檢查。整機性能包括乘坐的舒適感、運行的振動、噪聲、運行速度和平層準確度。安全設施包括超速保護,斷相、錯相保護,撞底緩沖裝置,超越上下限位置的保護,金屬外殼接地情況,設備絕緣情況。有條件的物業公司可自行組織維修,也可委托獲得政府管理部門頒發電梯維修許可證的單位進行維修。整機檢修完成后應填寫《電梯年維修保養記錄》。

　　(4)電梯故障處理制度

　　電梯管理員和電梯值班電工,接到電梯故障的通知后,在5min內到達現場。根據現場情況作出正確判斷,并對電梯被困人員進行解救。查看故障現象、分析故障原因,根據情況進行故障處理。對于一般故障,處理后填寫《電梯維修記錄》,如表4-7-5所示。電梯的重大故障應由公司工程部負責請電梯公司的技術人員進行維修,并經勞動局專業人員檢驗合格方可使用。

　　(5)不定期保養維修

　　物業管理公司不定期對電梯保養維修情況進行檢查,發現問題視其情況給予責任人教育、批評或處罰。

　　三、電梯常見故障的檢查和排除

　　電梯出現故障后,電梯維修人員應能迅速、準確的判斷故障的所在,及時排除故障。電梯的故障可分為機械故障和電氣系統故障。

　　1.機械系統的故障和排除

　　機械系統的故障比較少見,但機械系統發生故障時,造成的后果卻較嚴重。所以,作好日常的維護保養,減少機械系統故障是電梯管理的主要任務之一。

　　(1)機械系統的常見故障

　　①潤滑系統的故障。由于潤滑不好或潤滑系統某個部件故障,造成轉動部位發熱或抱軸現象,使滾動和滑動部位的零件損壞。

　　②機件帶傷運轉。忽視了日常的預檢修,未發現機械零件的轉動、滑動和滾動部件的磨損,使機械零件帶傷工作,造成電梯故障,被迫停機修理。

　　③連接部位松動。電梯的機械系統中,有許多部件是由螺栓連接的,運行過程中,由于振動等原因使螺栓松動、零部件移位造成磨損或撞毀機械零件,被迫停機。

　　④平衡系統的故障。當平衡系數與標準要求相差較遠時,會造成轎廂蹲底或沖頂,限速器、閘瓦動作,被迫停機。

　　(2)機械系統常見故障的預防與修理

　　加強電梯的維護和保養是減少或避免電梯機械故障的關鍵,對機械故障的出現起到預防作用。一是要及時潤滑有關部件;二是要緊固螺栓。做好這兩項工作,機械系統的故障就會大大減少。

　　發生故障后,維修人員要向司乘人員了解故障時的情況和現象。若電梯還能運行,維修人員應到轎廂內親自控制電梯上下運行數次,通過眼看、耳聽、鼻聞、觸摸等實地考察、分析和判斷,找出故障部位,并進行修理。修理時,應按照有關文件的技術要求和修理步驟,認真地把故障部件進行拆卸、清洗、檢查、測量。符合要求的部件重新安裝使用,不符合要求的部件一定要更換。修理后的電梯,在投入使用前必須經過認真的調試和試運行后,才能投入使用。

　　電梯轎廂被安全鉗卡在導軌上,使其不能上下移動是電梯的一種特有故障。出現這種故障后,必須用承載能力大于轎廂重量,掛在機房樓板上的手動葫蘆(導鏈)把轎廂上提150mm左右,一般情況下安全鉗可復位。然后,慢慢放下轎廂,撤去手動葫蘆,把上梁的安全鉗開關復位,機房的限位開關復位。經過這樣的處理,一般電梯可恢復運行。但是,必須查明故障原因,采取相應的措施,并修復導軌卡痕后,才能交付使用。

　　2.電氣系統的故障和檢修

　　電梯出現的故障多為電氣系統故障,而且絕大多數是控制系統故障。造成電器系統故障的原因主要是早期生產的電梯配套元器件如繼電器,基本上是一般機床電器元件,其技術指標不適應電梯的要求;另外有些廠家對元器件篩選不夠嚴格,混入了不合格元器件。

　　(1)電氣控制系統的常見故障

　　電梯電氣系統的故障多種多樣,但大致分為四類型:

　　①門系統故障。采用自動開關門的電梯,其故障多為各種電器元件的觸點接觸不良所致,而觸點接觸不良主要是由于元器件本身的質量,安裝調整的質量,維護保養的質量等存在問題所致。

　　②繼電器故障。用繼電器組成的電梯控制電路,故障一般出在繼電器的觸點上。觸點通斷時的電弧使觸點燒壞,使其不能閉合或長期粘連,造成斷路或短路。

　　③電氣元件絕緣老化。電器元件受潮通電時產生的熱量 ,都加速了絕緣的老化,使絕緣擊穿造成短路。

　　④外界干擾。電子技術的發展,使可編程控制器和計算機等先進設備應用在電梯的控制系統中,發展為無觸點電氣控制系統。這種控制系統避免了繼電控制系統的觸點故障。但是,這種系統中的控制信號較小,容易受到外界干擾,如果屏蔽不好,常使電梯產生誤動作。

　　(2)電氣系統故障的排除

　　電梯的電氣控制系統結構復雜而又分散,要想迅速排除電氣系統的故障,維修人員應做到:

　　①掌握電梯電氣控制系統的電原理圖、接線圖、安裝位置圖。

　　②熟悉電梯的起動、加速、滿速運行、到站提前換速、平層、開門等全部控制過程。

　　③掌握各電器元件間的控制關系,繼電器、接觸器接點的作用。

　　④了解各電器元件的安裝位置和機電間的配合關系。

　　維修人員還要不斷分析、研究和總結經驗,做到準確判斷故障發生點,并迅速排除故障。

篇3：設施、設備管理工作手冊：電梯管理規程

　　設施、設備管理工作手冊：電梯管理規程

　　1目的

　　規范電梯系統及機房管理工作，明確電梯管理工作內容。

　　2適用范圍

　　適用于艾維克大廈電梯系統及機房管理。

　　3職責

　　3.1中心監控室值班人員負責電梯系統及機房管理工作。

　　4工作流程

　　4.1電梯日常管理

　　4.1.1進入電梯轎廂內禁止吸煙、吐痰、涂污和亂扔雜物。

　　4.1.2禁止兒童在電梯附近玩耍，兒童乘電梯應有大人陪同。

　　4.1.3不允許用客梯搬貨，垃圾等，如特殊需要報客戶服務中心批準。

　　4.1.4不允許裝運易燃、易爆危險品，如遇特殊情況，需經客戶服務中心批準，并采取有關安全保護措施后，有專人護送運輸。

　　4.1.5轎廂內禁止動作粗野，只按適用之按鈕，不可擊打按鈕或其它無關按鈕，撞擊門框。

　　4.1.6乘電梯時，不可將身體倚靠轎門進出門時不許長時間站在中間，以避免危及人身安全。

　　4.1.7發現電梯運行異常時，應立即通知管理中心。

　　4.1.8當電梯懸掛標志牌或標示燈，表明電梯處于檢修狀態，不準乘座。

　　4.2電梯機房管理

　　4.2.1每周對機房進行一次全面清潔，記錄在《值班日志》，保證機房和設備表面無明顯灰塵，機房不得堆放雜物。

　　4.2.2保證機房通風良好，風口有防雨措施，機房內懸掛溫度計，機房溫度不超過40℃。

　　4.2.3保證機房照明良好，并配備應急燈，滅火器和盤車工具掛于明顯處。

　　4.2.4毗鄰水箱的機房應做好防水、防潮工作。

　　4.2.5機房門窗應完好并上鎖，未經部門領導允許，禁止外人進入，并注意采取措施， 防止小動物進入。

　　4.2.6本規定及各種警示牌，應急措施等必須清晰并掛于明顯處。

　　4.2.7每天巡視機房，記錄在《設備(設施)巡視記錄》。

　　4.2.8電梯的日常維護和保養由專業電梯公司負責，工程部每月對電梯公司進行考核，記錄在《電梯維修保養月考評表》中。

　　5相關文件和質量記錄表格

　　5.1《值班日志》

　　5.2《設備(設施)巡視記錄》

　　5.3《電梯維修保養月考評表》