高層住宅電梯管理使用的思考

　　各位領導、各位同事大家好!

　　今天很高興也很榮幸能有機會，在這里與大家共同學習探討，對‘高層住宅電梯管理使用的思考’這一課題。

　　隨著城市房地產業的迅猛發展，高層住宅的數量逐年增多，高層住宅電梯在給人們生活帶來方便的同時，隨著電梯使用年限的增加，電梯零部件的磨損、電器元件線路的老化，也帶來了一定的安全隱患。電梯故障、事故頻發，并呈上長趨勢。加強住宅電梯管理工作，確保業主生命財產安全，已成為當前急需解決的課題。近年來全國各地出現的電梯事故警示我們，電梯的管理與使用應當引起我們相關部門的高度重視，否則，“電梯驚魂”甚至“電梯奪命”事故，就可能一而再、再而三地出現。為此，加強住宅電梯管理應著眼于當前，立足于長遠，站在講大局、保民生、促穩定的高度，認真抓好各項制度措施的落實。

　　下面我將從以下五個方面與大家交流學習，電梯管理及使用的相關知識;

　　一、住宅電梯出現事故的案例

　　20**年9月23日晚，哈爾濱市南崗區郵政街105號一公寓內，電梯由于超載出現故障，在1樓半停住，電梯門無法打開。電梯內的22人打電話求助119。這次事故主要是居 民不正當使用電梯，造成嚴重超載。

　　20**年9月13日晚，在安徽市某小區，張女士所乘坐的電梯剛在10樓停下，突然停電了電梯門打不開。她慌忙按電梯的緊急呼救鈕，沒有反應，兩分鐘后來電了，電梯竟迅速向下滑落，一直滑落到地下一層。張女士最后通過手機通知家人才得以獲救，但腿部受傷。事故的原因是該小區電梯沒有“安全檢驗合格標識”，電梯里緊急呼救設備不好使。

　　20**年8月30日，在重慶市某高層住宅樓內，一部電梯突然從6樓急速墜落，電梯里被困12人，4人受傷。事故原因為，物業管理部門管護不到位，電梯經常出現故障。

　　20**年6月29日晚，哈爾濱市南崗區“金博花園”住宅小區一棟居民樓的電梯突然卡在13層與12層之間，此時13樓住戶一家三口恰巧正在這部電梯中。半小時以后，電梯門突然打開，男子剛一邁步就墜入電梯井后死亡，其妻子和兒子被后來趕到的民警和物業人員救出。事故原因為設備沒有定期檢修，電梯中沒有專供報警用的電話，按警鈴也無濟于事。

　　以上種種跡象表明，電梯事故的發生與設備質量、居民違規操作有關聯，但后期電梯的管理、保養與維護占據了事故發生的比例較大。

　　二、高層住宅電梯管理使用存在的主要問題

　　1、住宅小區電梯沒有更換準備金。目前大部分住宅小區，在業主進住時沒有考慮電梯到使用壽命后的更換問題。購買高層住宅必須共攤電梯費用，一般在購房時開發商都會將電梯費用攤在房款里，所以對購房者的觸動不是很大。業主在購房時一般也都不會考慮電梯的更換問題，但是15年后電梯到了報廢年限，需要更換時，費用問題就凸現出來了。　　 2、電梯維護隊伍起步晚，專業水平不高。目前洛陽市有10多家已取得電梯維修資質單位，其中注冊的企業有6家，其余為在外注冊的單位或電梯制造單位在洛陽市設立了維修站(點)。多數企業存在資質等級偏低、專業人員短缺、檢測設備落后、服務不夠規范等問題。在電梯的維修保養過程中，往往是一兩個專業人員帶幾個外行力工來完成具體工作，個別力工文化程度低，對電路和電梯機械原理一巧不通，這就給電梯的維修和運行使用埋下了安全隱患。

　　3、個別物業管理單位和業主對日常電梯維護使用存在誤區。在實際工作中我們了解到，“誤區”主要表現在以下幾個方面：

　　誤區一：電梯只有出現故障才進行維護保養。

　　個別物業公司為了節省電梯維保費，不能嚴格按照電梯維護保養的技術要求，定期進行保養檢修，客觀上加速了電梯的磨損，縮短了使用周期，造成了安全隱患。

　　誤區二：電梯出現的一切問題都由物業公司來負責。

　　電梯的所有權歸全體業主共同所有。物業公司是受業主的委托負責電梯的日常管理，組織維護保養、及時排除電梯故障、保證業主出入安全。電梯的維保費由業主來承擔，電梯大、中修時與業主委員會一道起動維修資金進行修理。電梯更換目前還是個正在研究的課題，如果把電梯維護的所有費用都讓物業公司來承擔，是不可能的，電梯和私人轎車的使用是一樣的，誰使用誰維護。

　　誤區三：不坐電梯就可以不交費。

　　電梯和會館、健身器材、小區道路、綠地等其它共用設施一樣，是整個小區的必備設施，它代表著小區的品質，它是業主共有的財產，人人都有維護使用的權力和義務。即使你不用也要按規定交納一定的維護費用。就像樓頂防水全體業主共同分攤一樣，小區的一切公共設施都歸業主所有，物業公司只是按合同約定充當管理者和服務者。

　　4、電梯事故救援預案不夠完善。個別電梯管理單位制定的應急預案要素不全，操作性不強。更有甚者根本就沒有應急救援預案，這是非常可怕的事。作為電梯管理單位應當將緊急救援聯絡方式、逃生方式等業主應知的常識在醒目的地方向業主明示，為有效處理突發事件奠定堅實的群眾基礎。

　　三、消除住宅電梯安全隱患的對策

　　1、建立健全住宅電梯日常維護、保養、維修制度。電梯的使用壽命和故障率與正確的日常維護、保養、維修有著內在的本質聯系。在這方面我們應當做好以下幾方面的工作。一是全市所有住宅電梯必須與電梯維修公司簽訂維修保養合同，確保所有電梯都在正規的維修養護之中良好運行，及時消除故障隱患。這項工作由業主委員會和物業公司來完成，所需費用由業主負擔，在物業合同中明確。二是建立應急保障機制，公安、消防、120急救中心、電業、街道、物業公司要建立通信聯絡方式，共同制定應急預案，明確分工，各施其職。所有的維保單位必須保證在15分鐘中內到達電梯故障現場，并積極配合相關部門實施求援。為了滿足這一條件，建議維修維保工作盡量選擇屬地正規的電梯維修公司。三是物業公司或業主委員會有義務向業主宣傳電梯使用、維護、救援等相關知識，教育廣大業主，增強安全意識，提高防范能力，降低事故隱患的發生率。

　　2、建立住宅電梯更換資金制度。電梯更換是客觀現實，作為行政主管部門，必須要提前考慮這個問題，通過調研和學習其它城市的先進經驗，解決電梯更換資金問題。

　　3、改進管理手段，增加科技含量，解決因交費與服務不到位而產生的矛盾，保證電梯在良好的狀態下運行。電梯的規范管理和良好運行，除了管理者熱心服務外，還需要有先進的管理手段和技術含量。在工作實踐中我們了解到，由于個別業主的素質問題和管理方法的不正確，造成一部分業主不能正常繳費，致使電梯難以正常運行，給廣大業主造成了不便，有時還會引發許多不穩定因素。為了解決這一問題，許多大的開發企業或物業公司，在小區業主入住前，就實行了“一卡通”式管理，就像電表管理一樣，不交費不供電，不刷卡不通行，誰消費誰買單。這樣就避免了許多不該出現的矛盾。解決了收費難的問題，電梯的維修保養就有了保障，管理水平也就會隨之提高。另外，要在電梯內外安裝監控設施，一是便于電梯的管理，二是為出現意外情況實施救援提供良好的條件。

　　四、住宅電梯可能出現的事故

　　住宅電梯事故一般分為三種類型：一是電梯門控系統事故，約占事故的80%左右。二是“沖頂”或“蹲底”事故，約占事故的15%左右。三是其他事故，約占事故的5%左右。

　　電梯門控系統事故之所以發生率最高，是由電梯系統的結構特點造成的。因為電梯的每一運行過程都要經過開門動作過程兩次，關門動作過程兩次，使門鎖工作頻繁，老化速度快，久而久之，造成門鎖機械或電氣保護裝置動作不可靠。若維修更換不及時，電梯帶隱患運行，則很容易發生事故。

　　“沖頂”或“蹲底”事故一般是由于電梯的制動器發生故障所致，制動器是電梯十分重要的部件，如果制動器失效或帶有隱患，那么電梯將處于失控狀態，無安全保障，后果將不堪設想。要有效地防范沖頂事故的發生，除加強標準的完善外，必須加強制動器的檢查、保養和維修。其他事故主要是由個別裝置失效或不可靠所造成的，如果按期維修保養，發生的事故概率就會降低。

　　五、乘坐電梯的安全注意事項

　　1、乘坐電梯，首先要注意查看電梯內有沒有質量技術監督部門核發的《安全檢驗合格》標志，并注意標志是否在有效期內。乘坐有《安全檢驗合格》標志的電梯，是保障安全的前提。

　　2、乘客在電梯樓層門開啟，進入電梯前一定要注意觀察電梯轎廂是不是在相應樓層位置，冒然進入很可能因電梯轎廂不在平層位置而發生墜落。

　　3、防止發生剪切事故。電梯在正常運行中，樓層門和轎廂門都應處于關閉狀態，如果發現電梯門沒有關上就運行，說明電梯有故障，這時千萬不要乘坐，以防發生剪切事故。

　　4、如果乘坐過程中電梯出現故障，例如突然停車等，乘客千萬不要驚慌，應設法通知電梯使用管理部門和維修人員救援，不要亂*按或試圖扒門逃出，等待專業人員救援是保障安全的明智選擇。

　　5、電梯轎廂里面禁止吸煙，發生火警時不要乘坐電梯，愛護電梯輕觸按鈕，禁止在箱體內亂蹦亂跳，兒童乘坐應有成年人陪伴。

　　各位領導、各位同事，剛才我們從以上五個方面，初步了解學習了住宅電梯的相關知識及乘坐事項，但這只是電梯管理的一小部分，因本人自身文化水平有限，只能與大家學習探討到這里，不到之處請大家給予諒解。

　　在此，感謝大家的傾聽!謝謝大家!

篇2：交流學習講稿:高層住宅電梯管理使用思考

　　交流學習講稿：高層住宅電梯管理使用的思考

　　各位領導、各位同事大家好！

　　今天很高興也很榮幸能有機會，在這里與大家共同學習探討，對‘高層住宅電梯管理使用的思考’這一課題。

　　隨著城市房地產業的迅猛發展，高層住宅的數量逐年增多，高層住宅電梯在給人們生活帶來方便的同時，隨著電梯使用年限的增加，電梯零部件的磨損、電器元件線路的老化，也帶來了一定的安全隱患。電梯故障、事故頻發，并呈上長趨勢。加強住宅電梯管理工作，確保業主生命財產安全，已成為當前急需解決的課題。近年來全國各地出現的電梯事故警示我們，電梯的管理與使用應當引起我們相關部門的高度重視，否則，“電梯驚魂”甚至“電梯奪命”事故，就可能一而再、再而三地出現。為此，加強住宅電梯管理應著眼于當前，立足于長遠，站在講大局、保民生、促穩定的高度，認真抓好各項制度措施的落實。

　　下面我將從以下五個方面與大家交流學習，電梯管理及使用的相關知識；

　　一、住宅電梯出現事故的案例

　　20**年9月23日晚，哈爾濱市南崗區郵政街105號一公寓內，電梯由于超載出現故障，在1樓半停住，電梯門無法打開。電梯內的22人打電話求助119。這次事故主要是居民不正當使用電梯，造成嚴重超載。

　　20**年9月13日晚，在安徽市某小區，張女士所乘坐的電梯剛在10樓停下，突然停電了電梯門打不開。她慌忙按電梯的緊急呼救鈕，沒有反應，兩分鐘后來電了，電梯竟迅速向下滑落，一直滑落到地下一層。張女士最后通過手機通知家人才得以獲救，但腿部受傷。事故的原因是該小區電梯沒有“安全檢驗合格標識”，電梯里緊急呼救設備不好使。

　　20**年8月30日，在重慶市某高層住宅樓內，一部電梯突然從6樓急速墜落，電梯里被困12人，4人受傷。事故原因為，物業管理部門管護不到位，電梯經常出現故障。

　　20**年6月29日晚，哈爾濱市南崗區“金博花園”住宅小區一棟居民樓的電梯突然卡在13層與12層之間，此時13樓住戶一家三口恰巧正在這部電梯中。半小時以后，電梯門突然打開，男子剛一邁步就墜入電梯井后死亡，其妻子和兒子被后來趕到的民警和物業人員救出。事故原因為設備沒有定期檢修，電梯中沒有專供報警用的電話，按警鈴也無濟于事。

　　以上種種跡象表明，電梯事故的發生與設備質量、居民違規操作有關聯，但后期電梯的管理、保養與維護占據了事故發生的比例較大。

　　二、高層住宅電梯管理使用存在的主要問題

　　1、住宅小區電梯沒有更換準備金。目前大部分住宅小區，在業主進住時沒有考慮電梯到使用壽命后的更換問題。購買高層住宅必須共攤電梯費用，一般在購房時開發商都會將電梯費用攤在房款里，所以對購房者的觸動不是很大。業主在購房時一般也都不會考慮電梯的更換問題，但是15年后電梯到了報廢年限，需要更換時，費用問題就凸現出來了。　　2、電梯維護隊伍起步晚，專業水平不高。目前洛陽市有10多家已取得電梯維修資質單位，其中注冊的企業有6家，其余為在外注冊的單位或電梯制造單位在洛陽市設立了維修站(點)。多數企業存在資質等級偏低、專業人員短缺、檢測設備落后、服務不夠規范等問題。在電梯的維修保養過程中，往往是一兩個專業人員帶幾個外行力工來完成具體工作，個別力工文化程度低，對電路和電梯機械原理一巧不通，這就給電梯的維修和運行使用埋下了安全隱患。

　　3、個別物業管理單位和業主對日常電梯維護使用存在誤區。在實際工作中我們了解到，“誤區”主要表現在以下幾個方面：

　　誤區一：電梯只有出現故障才進行維護保養。

　　個別物業公司為了節省電梯維保費，不能嚴格按照電梯維護保養的技術要求，定期進行保養檢修，客觀上加速了電梯的磨損，縮短了使用周期，造成了安全隱患。

　　誤區二：電梯出現的一切問題都由物業公司來負責。

　　電梯的所有權歸全體業主共同所有。物業公司是受業主的委托負責電梯的日常管理，組織維護保養、及時排除電梯故障、保證業主出入安全。電梯的維保費由業主來承擔，電梯大、中修時與業主委員會一道起動維修資金進行修理。電梯更換目前還是個正在研究的課題，如果把電梯維護的所有費用都讓物業公司來承擔，是不可能的，電梯和私人轎車的使用是一樣的，誰使用誰維護。

　　誤區三：不坐電梯就可以不交費。

　　電梯和會館、健身器材、小區道路、綠地等其它共用設施一樣，是整個小區的必備設施，它代表著小區的品質，它是業主共有的財產，人人都有維護使用的權力和義務。即使你不用也要按規定交納一定的維護費用。就像樓頂防水全體業主共同分攤一樣，小區的一切公共設施都歸業主所有，物業公司只是按合同約定充當管理者和服務者。

　　4、電梯事故救援預案不夠完善。個別電梯管理單位制定的應急預案要素不全，操作性不強。更有甚者根本就沒有應急救援預案，這是非常可怕的事。作為電梯管理單位應當將緊急救援聯絡方式、逃生方式等業主應知的常識在醒目的地方向業主明示，為有

效處理突發事件奠定堅實的群眾基礎。

　　三、消除住宅電梯安全隱患的對策

　　1、建立健全住宅電梯日常維護、保養、維修制度。電梯的使用壽命和故障率與正確的日常維護、保養、維修有著內在的本質聯系。在這方面我們應當做好以下幾方面的工作。一是全市所有住宅電梯必須與電梯維修公司簽訂維修保養合同，確保所有電梯都在正規的維修養護之中良好運行，及時消除故障隱患。這項工作由業主委員會和物業公司來完成，所需費用由業主負擔，在物業合同中明確。二是建立應急保障機制，公安、消防、120急救中心、電業、街道、物業公司要建立通信聯絡方式，共同制定應急預案，明確分工，各施其職。所有的維保單位必須保證在15分鐘中內到達電梯故障現場，并積極配合相關部門實施求援。為了滿足這一條件，建議維修維保工作盡量選擇屬地正規的電梯維修公司。三是物業公司或業主委員會有義務向業主宣傳電梯使用、維護、救援等相關知識，教育廣大業主，增強安全意識，提高防范能力，降低事故隱患的發生率。

　　2、建立住宅電梯更換資金制度。電梯更換是客觀現實，作為行政主管部門，必須要提前考慮這個問題，通過調研和學習其它城市的先進經驗，解決電梯更換資金問題。

　　3、改進管理手段，增加科技含量，解決因交費與服務不到位而產生的矛盾，保證電梯在良好的狀態下運行。電梯的規范管理和良好運行，除了管理者熱心服務外，還需要有先進的管理手段和技術含量。在工作實踐中我們了解到，由于個別業主的素質問題和管理方法的不正確，造成一部分業主不能正常繳費，致使電梯難以正常運行，給廣大業主造成了不便，有時還會引發許多不穩定因素。為了解決這一問題，許多大的開發企業或物業公司，在小區業主入住前，就實行了“一卡通”式管理，就像電表管理一樣，不交費不供電，不刷卡不通行，誰消費誰買單。這樣就避免了許多不該出現的矛盾。解決了收費難的問題，電梯的維修保養就有了保障，管理水平也就會隨之提高。另外，要在電梯內外安裝監控設施，一是便于電梯的管理，二是為出現意外情況實施救援提供良好的條件。

　　四、住宅電梯可能出現的事故

　　住宅電梯事故一般分為三種類型：一是電梯門控系統事故，約占事故的80%左右。二是“沖頂”或“蹲底”事故，約占事故的15%左右。三是其他事故，約占事故的5%左右。

　　電梯門控系統事故之所以發生率最高，是由電梯系統的結構特點造成的。因為電梯的每一運行過程都要經過開門動作過程兩次，關門動作過程兩次，使門鎖工作頻繁，老化速度快，久而久之，造成門鎖機械或電氣保護裝置動作不可靠。若維修更換不及時，電梯帶隱患運行，則很容易發生事故。

　　“沖頂”或“蹲底”事故一般是由于電梯的制動器發生故障所致，制動器是電梯十分重要的部件，如果制動器失效或帶有隱患，那么電梯將處于失控狀態，無安全保障，后果將不堪設想。要有效地防范沖頂事故的發生，除加強標準的完善外，必須加強制動器的檢查、保養和維修。其他事故主要是由個別裝置失效或不可靠所造成的，如果按期維修保養，發生的事故概率就會降低。

　　五、乘坐電梯的安全注意事項

　　1、乘坐電梯，首先要注意查看電梯內有沒有質量技術監督部門核發的《安全檢驗合格》標志，并注意標志是否在有效期內。乘坐有《安全檢驗合格》標志的電梯，是保障安全的前提。

　　2、乘客在電梯樓層門開啟，進入電梯前一定要注意觀察電梯轎廂是不是在相應樓層位置，冒然進入很可能因電梯轎廂不在平層位置而發生墜落。

　　3、防止發生剪切事故。電梯在正常運行中，樓層門和轎廂門都應處于關閉狀態，如果發現電梯門沒有關上就運行，說明電梯有故障，這時千萬不要乘坐，以防發生剪切事故。

　　4、如果乘坐過程中電梯出現故障，例如突然停車等，乘客千萬不要驚慌，應設法通知電梯使用管理部門和維修人員救援，不要亂*按或試圖扒門逃出，等待專業人員救援是保障安全的明智選擇。

　　5、電梯轎廂里面禁止吸煙，發生火警時不要乘坐電梯，愛護電梯輕觸按鈕，禁止在箱體內亂蹦亂跳，兒童乘坐應有成年人陪伴。

　　各位領導、各位同事，剛才我們從以上五個方面，初步了解學習了住宅電梯的相關知識及乘坐事項，但這只是電梯管理的一小部分，因本人自身文化水平有限，只能與大家學習探討到這里，不到之處請大家給予諒解。

　　在此，感謝大家的傾聽！謝謝大家！