Q1物業費涵蓋哪些服務內容？
答：物業費是指：物業服務企業按照物業服務合同的約定對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，而向業主或使用人收取的費用。
一般來說，物業費主要包括以下幾個部分：
1.物業管理區域的綠化養護費用;
2.物業管理區域的清潔衛生費用;
3.物業管理區域的秩序維護費用;
4.辦公費用;
5.物業共用設施設備、共用部位的日常運行、維護費用;
6.物業服務企業固定資產折舊;
7.物業共用設施設備、共用部位及公眾責任保險費用;
8.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
9.經業主同意的其它費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
水、電、熱、氣、通訊、有線電視、網絡等費用不屬于物業費，物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
依據👉發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》第十一條
共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等;
共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等;
共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車(非機動車)停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。
Q2既然物業公司收了物業費，就應該負責所有住宅設施的維修嗎？
答：許多業主對物業費的認知有誤區，就是認為物業費里什么都包含，但其實并非如此。以下幾個方面就不包含在物業費里：
1、住宅內部設施設備維修費用。例如，如果你家里的電燈壞了、水龍頭壞了、馬桶堵了等，物業公司是沒有義務管的，即便物業為業主提供了這些維修服務，他們也是可以收費的。
2、因建筑質量導致的種種問題而產生的費用。例如，滲水、漏水、裂縫等，物業也是沒有義務修理的，但是物業有義務替業主向開發商反映，以便業主與開發商協商處理。
3、公共設備的大修(主要適用于嚴重損壞房)、中修(主要適用于一般損壞房屋費用)及重大部件更換費用，這些也不包含在物業費里，但可以用維修資金解決。
Q3物業費從哪天開始繳納？
答：業主自收房(收到收房通知，業主自身原因未收房，以通知的期限日視為收房)時起，即占有、使用房屋并享受物業服務，應當交納物業費。
Q4業主沒有搬進房子住，空置房可以不付物業費嗎?
答：不可以。《民法典》第九百四十四條和《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條，明確規定了業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。 物業管理是指業主通過物業服務企業，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。物業服務主要是針對房屋的服務，物業公司按照物業服務協議提供了相關的物業服務，即履行了合同約定之義務。所以，業主不能以未入住為由而不繳納物業費。
Q5業主對物業服務不滿意，可以不繳物業費嗎？
答：按時交納物業服務費用是業主在物業管理活動中應履行的義務，所以一般情況下物業費是必須得交的。但如果業主認為有物業服務存在問題，應該與物業管理公司好好協商解決，不應該以拒繳物業費的方式消極抵抗，可以就存在的服務問題向業主委員會反映，必要時可以拿起法律武器維護自己的合法權益。 試想，如果業主們都不繳物業費，物業公司運營經費就會不足，那么物業公司對小區的維護管理很難維持，這將損害全體業主的利益。與此同時，這也會加深業主與與物業管理公司之間的矛盾，嚴重影響雙方在小區內和諧共處。
Q6業主拖欠物業費，被斷水斷電了怎么辦？
答：《中華人民共和國民法典》第九百四十四條規定，業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。但是，物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。 如果業主因拖欠物業費被斷水斷電，建議與物業公司協商解決，盡快補足物業費。如果業主是因對物業服務不滿意而拒絕繳納物業費，建議參照“問題五”的解答予以解決。
Q7物業費調價流程是怎樣的？
答：物業收費完全實現市場化運作，由第三方機構先評估，再由業主表決決定。 物業費調整關系到社區每家每戶，價格調整事前、事中、事后應做到全過程監督，提高業主的參與率，給業主一本“明白賬”。
篇2：小區管理處回答部分業主物業費支出情況疑惑
小區管理處回答部分業主關于物業費支出情況的疑惑
一、部分業主對物業虧損狀況的真實性提出質疑
首先，物業服務中心在公示時未對三張表之間的關系進行說明，因此給造成部分業主在對于財務報表的解讀誤解，在此向廣大業主致歉。
（一）三張表的說明
1、表一為物業費收支：（到目前為止正常辦理入住的業主08年5月至09年4月的物業費收繳率98.4%）；
2、表二為物業服務中心利用公共區域做業主委托經營收入、支出情況；
3、表三為開發商輔助項目投入，此部分費用的支出無需業主承擔；
（二）現物業服務企業的服務模式為包干制，虧損多少均由物業服務企業自行承擔，物業服務中心不會因為賬目虧損就擅自改變物業費收費標準。
（三）三張表顯示的收支相互沒有關系，即物業費、業主委托經營、開發商增值服務收支一條線，無直接數字關系。
歡迎業主聘請專業公司進行審計，也可以直接到物業服務中心與財務主管溝通。
二、班車的費用高，從不坐班車的業主也要承擔這部分費用么？班車給物業公司做活動產生的費用也由業主承擔么？
班車的全部費用是由開發商承擔的，屬開發商為業主提供的增值服務，并未占用物業費支出或業主的委托經營收入。班車費用共包括購置費、后期養護、油耗及班車司機的工資等一系列費用減去目前乘坐班車業主繳納的車票費用，每年兩輛班車運行虧損仍將近二十萬元。此部分費用由開發商承擔，待小區通公交車后班車將取消。
三、關于宣傳印刷費都花費在哪些方面？
公共區域各類標識（安全類、對客提示類等）、橫幅、全部內部管理表格、宣傳展板、員工培訓資料、印刷通知所用zz專用的信紙、信封等歸列為“宣傳印刷費”，有出入庫明細記錄及實物可供查閱。
四、電費一年花銷40余萬，能耗是不是有些高？
電費40余萬，平均到每月約4萬元，具體包含以下項目：
1、弱電系統的電費（消防、安防系統）；
2、公共區域照明（園林、大堂、樓道、電梯廳、步行梯等）；
3、電梯電費；
4、水泵所需電費（生活水、中水園林水系水泵、污水泵等電氣設備）；
5、辦公區域電費；
6、風機電費等。
目前物業服務中心已開展節能降耗工作，如對公共區域照明，在保證照度的基礎上，對燈開的盞數進行調整，將原放置在較高空間的照明器具下移，將射燈、筒燈換成節能燈泡，加裝計量設備，部分自動頻繁啟動設備變手動啟動，加裝超高水位報警器等。（但因一次不能投入太多改造費用，此項工作需要長期堅持）。
五、人工費一年120余萬，是不是有些過高？物業人員平均下來都掙5000多。
除工資外，按照用工相關規定，每個月人工費支出還包括45%的保險，14%福利，置裝費，培訓費，餐費等。
按人均1500元/人?月計算，（08年10月以前A1區處于集中裝修期及集中維保期人員編制約為45人，08年10月以后隨著逐步穩定，人員編制縮減為40人左右）
1500*1.6（保險及福利）*40人*12月=約115萬
40人*10元/日（餐標）*22天（每月出勤天數）*12月=約10萬餐費
在不計置裝費、人員培訓費的前提下，僅員工工資、保險、福利、餐費，已支出120余萬元。
A1區人員編制目前為41人，具體組織架構如下：
（1）項目經理1人
（2）財務主管1人
（3）客服6人：包括主管1人，領班1人，樓長2人，前臺3人
（4）工程11人：包括主管1人，文案1人，電氣主管1人，強電電工2人，弱電電工1人，水工2人，綜合維修1人，裝修管理2人
（5）綜合11人：保安主管1人，中控員4人，內保員4人，環境主管1人，環境領班1人
（6）行政4人：行政主管1人，行政文員1人，庫管1人，品質主管社區文化專員1人
（7）底商管理7人：主管1人，客服1人，高壓電工4人，綜合維修1人
六、都已經有了人工成本，為什么保安服務費及保潔服務費還那么高？
為了提供更加專業的服務，物業服務企業可以將一部分專業工作以分包的形式進行，例如安全服務、保潔服務、綠化養護、電梯養護等，而人工成本一項中并不包含外包人員的費用。
以保潔服務費為例，其中包括保潔人工成本、保潔所需物料、垃圾清運及化糞池清掏的費用。其中
就保潔人工成本一項，A1區現有保潔為28名，分別負責樓宇內、園區內及園區外圍的日常清潔工作。物業服務中心與保潔供方公司簽訂的第一年度合同為1170元/人?月，每個月的保潔服務費為32760元，年合同總價款為39萬余元。
安保服務方面，A1區總共設立5個秩序維護崗位，分別為北門1崗、南門2崗、西門1崗、巡邏1崗，依據《勞動合同法》中相關用工要求，每個崗位為4包1（即每人每天工作6小時，月無休，24小時值崗），5個崗總共需要保安員20人。為保證保安服務品質，在20**年1月前zz采用的均為內保員，平均每人每月企業應支付費用為2300元（其中包括工資1200元、餐費（三餐，16元/日）、支付保安公司人員掛靠費400元/人、置裝費等）。后由于內保人工成本較高，改成外保形式（即將保安員工作委托給專業保安公司進行，物業服務中心設安全主管進行管理），每月合同總價款為33000元，其中支付保安公司每名保安員1650元/月，公示的保安服務類費用中還包含消防、安防設備設施年檢費等。
七、特約性服務收入和支出都包含哪些？
特約服務收入是入戶特約維修時所收取的相應費用（特約維修各項收費標準在物業客服中心均有公示）及業主在辦理裝修手續時所交納的裝修垃圾清運費，支出包括對特約維修時產生的材料的成本及需支付給專業供方公司的費用等，例如裝修垃圾清運，物業服務中心為業主提供了上門特約服務，收取的裝修垃圾清運費為特約服務收入，而裝修垃圾的清運，物業服務中心采取了外包的方式，由專門的垃圾清運公司來進行清運，支付給垃圾清運公司的垃圾清運費為特約服務支出。
目前出現虧損的主要原因是：現行的取費標準是按項目啟動前總規化規模、當時的服務標準、人工成本、外包服務商采購成本做的預算。A1區作為規劃的第一期入住區域，物業如果一開始按不出現虧損的思路開展工作，可以想象今天zz園區環境和氛圍是怎樣的情形，但為了保證物業服務品質，在能源、人工成本不斷上漲的背景下，物業服務中心從A1區入住前決策在人員配置、外包服務商選擇（服務作業人員人數和質量）上都按高于起初測算的配置和預算進行運做，這一重大事件在A1區入住期間物業與部分關心物業運行的業主溝通過，談到為了保障服務品質，物業第一運行年度將出現約100萬的虧損。
以上解答也只是框架、原則性的說明，相信從財務的角度還不能解釋清楚所有細節，還希望同學們直接到物業服務中心查證交流，物業服務中心將以坦誠、陽光的服務理念，歡迎業主們參與物業的共同建設。
物業服務工作也是企業行為，說到底不能支撐長期虧損下去的，怎么辦？這是同學們和物業服務中心共同關心的問題，在六月份業主座談會上，同學們已經給了一些很好的建議，比如：開展有效的經營活動彌補虧損是一方面；另外隨著管理服務規模擴大，可以攤薄部分管理成本；還有等管理服務規模再大一些的時候，特約維修服務可以考慮尋找優質的社會資源來承擔，可以減少物業固定的人員配置；還有提高我們對外包服務公司的管理水平，適當減少用人還可以降低一些成本。不過這些都離不開業主的參與和諒解！
祝大家周末愉快！
zz物業服務中心
20**年6月19日星期五