牡丹江市物業(yè)費咋定?物價部門權(quán)威解答
大鵬新聞網(wǎng)/20**0503
5月1日起，牡丹江市第一部地方性法規(guī)《牡丹江市住宅物業(yè)管理條例》正式實施。住宅物業(yè)管理與市民生活息息相關(guān)，可不少市民只管按時交納物業(yè)費，對其按啥標(biāo)準(zhǔn)交納卻一頭霧水。4月27日，針對廣大住戶對物業(yè)服務(wù)價格管理方面的相關(guān)問題，牡丹江市物價局相關(guān)人員進行了解答。
據(jù)介紹，根據(jù)《牡丹江市住宅物業(yè)管理條例》第38條：物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，遵循合理、公開以及收費價格與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。同時，《黑龍江省定價目錄》規(guī)定，轄區(qū)內(nèi)住宅(不含別墅和公寓)前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，之后的住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。
政府指導(dǎo)價收費采用菜單式方法
牡丹江市前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)采用菜單式方法，根據(jù)所選擇的服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，確定物業(yè)服務(wù)成本，成本利潤率在6%-12%期間選擇服務(wù)利潤幅度，加上法定稅金，確定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，即物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)=定價成本+利潤+法定稅金。
按照小區(qū)的物業(yè)管理、維護、衛(wèi)生、綠化四個方面將物業(yè)服務(wù)工作進行量化，物業(yè)服務(wù)分單體樓和四個等級物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收費定價成本：單體樓每平方米0.22元、一級每平方米0.32元、二級每平方米0.53元、三級每平方米0.81元、四級每平方米1.08元。通過計算公式，四級物業(yè)最高價為每平方米1.35元，單體樓最低為每平方米0.28元。
在此，需要指出的是，在保障管理、維護、衛(wèi)生、綠化四項基本服務(wù)之外，物業(yè)又增加其它服務(wù)項目的，可以高于四級的最高標(biāo)準(zhǔn)收費。也就是說，四級物業(yè)最高價可能出現(xiàn)高于每平方米1.35元這一情況。
此外前期物業(yè)服務(wù)收費還有包括入住手續(xù)費：5元/戶;裝修垃圾清運費：即業(yè)主裝修房屋產(chǎn)生的垃圾，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一清運不包含違規(guī)拆改所產(chǎn)生的垃圾，業(yè)主裝修房屋時一次性收取。建筑面積≤60㎡，80元/次;60㎡<建筑面積≤100㎡，160元/次;100㎡<建筑面積≤140㎡，240元/次;建筑面積>140㎡，300元/次。日常電梯運行費。電梯運行費=基礎(chǔ)費用+增減費用。40<用戶數(shù)，基礎(chǔ)費用32元/戶;15<用戶數(shù)≤40，基礎(chǔ)費用34元/戶;用戶數(shù)≤15，市場調(diào)節(jié)價。增減費用從使用起始層算起，每提高一層增加0.50元/戶。
另外，關(guān)于新建住宅小區(qū)業(yè)主集中反映的裝修期間電梯使用費問題，物價部門沒有規(guī)定裝修期間電梯使用費的收費標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主如果需要用電梯運送水泥、砂石等裝修材料，可以根據(jù)電梯的承載能力與物業(yè)公司協(xié)商確定電梯使用費用。
這些情況可實行市場調(diào)節(jié)價管理
符合下列條件之一的，具備首次召開業(yè)主大會條件的物業(yè)管理區(qū)域可以不執(zhí)行政府指導(dǎo)價，實行市場調(diào)節(jié)價管理。
(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上的;
(二)已入住戶數(shù)達到總戶數(shù)百分之五十以上的;
(三)首套房屋出售并交付使用滿兩年且入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五以上的。
如果具備成立業(yè)主委員會的條件，業(yè)主與物業(yè)公司自愿繼續(xù)按照政府指導(dǎo)價格執(zhí)行，視為業(yè)主和物業(yè)公司雙方自愿同意的市場價格。
業(yè)主委員會與物業(yè)公司雙方協(xié)商確定的物業(yè)服務(wù)價格實行市場調(diào)節(jié)價。根據(jù)《牡丹江市住宅物業(yè)管理條例》第23條、24條，沒有成立業(yè)主委員會的可以成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主委員會的職責(zé)。業(yè)主委員會由街道辦事處組織成立，由業(yè)主代表及社區(qū)居民委員會、建設(shè)單位等派員組成。
物業(yè)費如何更具性價比?這點很關(guān)鍵
說到物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價與市場調(diào)節(jié)價的區(qū)別，市物價部門相關(guān)人士介紹說，新建的住宅小區(qū)由于業(yè)主不是同時間入住，單獨的業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商物業(yè)服務(wù)價格時，業(yè)主難以取得價格優(yōu)勢，這種情況下政府價格主管部門通過社會平均成本的調(diào)查確定了政府指導(dǎo)價格，這種價格是合理的但不是最優(yōu)的。隨著業(yè)主入住戶數(shù)增加，具備成立業(yè)主委員會的條件，由業(yè)主委員會代表大多數(shù)住戶的意愿，與物業(yè)公司談判協(xié)商確定的物業(yè)服務(wù)市場價格更具有價格優(yōu)勢。
據(jù)了解，從近年來，全國各地涌現(xiàn)出的一批業(yè)委會自管小區(qū)成功案例看，物業(yè)服務(wù)市場調(diào)節(jié)價格的確較政府指導(dǎo)價更具有優(yōu)勢，業(yè)主得到的實惠更多。例如，無錫一自管小區(qū)，物管費才合每平方米0.5元，在物價上漲的情況下，該小區(qū)物業(yè)費一直不變，自管已經(jīng)9年了，累計賬面結(jié)余達1300萬元，兩屆業(yè)委會分別為業(yè)主帶來免了兩年的物管費和每戶分得1800元的維修費的福利。
篇2：物業(yè)費用委托銀行代收款協(xié)議書
物業(yè)費用委托銀行代收款協(xié)議書
z物業(yè)管理公司下屬的管理處（乙方）長期向住戶（甲方）提供物業(yè)管理的各項服務(wù)。為方便甲、乙雙方管理費及水、電費的收付結(jié)算，經(jīng)協(xié)商達成如下協(xié)議：
一、甲方須在乙方指定銀行開立帳號或活期存折。甲、乙雙方共同遵守中華人民銀行深圳分行關(guān)于"深圳市特種委托收款結(jié)算辦法"的規(guī)定，由乙方提供收款依據(jù)的單據(jù)，甲方許諾其付款銀行接到特種委托收款憑證后，銀行通過電腦將款項劃轉(zhuǎn)至乙方帳號。
二、甲方應(yīng)付乙方管理費等不得拒付。甲方帳號無款支付時，應(yīng)主動將款項轉(zhuǎn)到開戶銀行，每月日前乙方將繳費通知單送至甲方信箱，日為銀行劃款時間，期內(nèi)無款支付，乙方按雙方約定，逾期每天按應(yīng)收費用總額的3‰收取滯納金，繼續(xù)拖欠付款乙方將采取停水停電等措施，而且繼續(xù)收取滯納金。
三、乙方有義務(wù)接受甲方的查詢和咨詢，結(jié)算中有差錯出現(xiàn)，由乙方負(fù)責(zé)處理在下月劃款中退款或補差。
四、本協(xié)議一式四份，甲方簽署后，由甲方送甲方開戶行加蓋復(fù)核章（并留一份）后，交由乙方簽收，退回一份予甲方保留，乙方及其開戶行各執(zhí)一份。
五、本協(xié)議簽訂后，從年月份起正式銀行托收，以前費用需交現(xiàn)金或支票。
甲方（單位或個人蓋章）：乙方（單位蓋章）：
開戶銀行名稱：開戶銀行名稱：
人民幣帳號(儲蓄)：人民幣帳號：
樓棟號及聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：
住戶聯(lián)系電話：
年月日年月日
篇3：為何物業(yè)費收繳率超過95%之讀報感觸
讀報 “為何物業(yè)費收繳率超過95%”的感觸
讀了10月9日《常州日報》第三版一篇題為“為何物業(yè)費收繳率超過95%？”的報道后感觸頗深。報道主要寫的是博愛花苑，一個交付了20多年的次新小區(qū)，通過物業(yè)人員的用心服務(wù)，物業(yè)費收繳率卻能超過95%。“收費難，難收費”，一直是我們物業(yè)人的一塊心病（尤其是老、次新小區(qū)）。如何破解難題，走出困境，已刻不容緩地擺在了企業(yè)與行業(yè)的面前。下面就讀了這篇報道后的一些啟發(fā)，與同行們分享。
一是轉(zhuǎn)變服務(wù)理念，用心服務(wù)。物業(yè)服務(wù)無小事，工作中的細心、細節(jié)、細事非用心做是難以成功的。而主動、熱情并及時地為業(yè)主提供幫助，從細處入手，向?qū)嵦幹Γ寴I(yè)主滿意，這是保證物業(yè)服務(wù)費收繳率的基礎(chǔ)和前提；
二是要學(xué)會溝通，善于溝通。溝通就是交換意見、商討切磋。古話說：商兌未寧，介疾有喜。大意是說商討還沒有達成共識，但矛盾已趨彌合。在平常的工作中難免有疏漏之處，通過與業(yè)主多接觸，多交流，了解他們的想法和意見，努力促成雙方都能接受的共識和觀點，讓業(yè)主與物業(yè)產(chǎn)生共鳴。同時，還要注意說話“藝術(shù)”，注重在服務(wù)的細節(jié)中找到溝通的切入點，我們的工作就會得到業(yè)主的理解和支持；
三是提升自身素質(zhì)是關(guān)鍵。實踐中，項目管理處所提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的好與差，他代表著一個企業(yè)的整體水平和形象。因此，物業(yè)管理項目經(jīng)理（主任）是一個項目的靈魂，他所具備的綜合能力、職業(yè)素質(zhì)等決定了物業(yè)管理項目達到的標(biāo)準(zhǔn)和為業(yè)主提供的服務(wù)。因此，項目經(jīng)理（主任）首先要管好自身，以上率下，發(fā)揮示范作用；其次要有團隊精神，最大程度地激發(fā)員工工作熱情和干勁；第三要會成本控制。項目經(jīng)理（主任）的重要職責(zé)之一就是創(chuàng)造經(jīng)濟效益，通過挖潛增效，強化內(nèi)部管理等途徑要效益。