背景

　　小明剛搬新家，新家的小區(qū)物業(yè)與之前生活的小區(qū)物業(yè)有明顯不同，不同之處在于新家的物業(yè)服務質(zhì)量不佳，體現(xiàn)在小區(qū)垃圾堆放沒有固定清理機制、小區(qū)內(nèi)路面隨意停放車輛……

　　種種現(xiàn)象都讓小明對新家的物業(yè)服務產(chǎn)生懷疑，這物業(yè)有跟沒有一樣，那物業(yè)費該不該交呢?

　　小明帶著疑問向他的好朋友—小陳律師咨詢。

小明業(yè)主

　　“小陳小陳，我最近剛搬了新家!”

小陳律師

　　“恭喜恭喜啊!什么時候買的新房?在哪個小區(qū)呀?”

小明業(yè)主

　　“2020年5月買的，是XXX小區(qū)，最近剛裝修好搬進來，但是遇到了一些問題要請教陳律師。”

小陳律師

　　“別客氣，盡管問!”

小明業(yè)主

　　“小區(qū)物業(yè)現(xiàn)在要求我補交前2年的物業(yè)費，但是我2020買過來之后直到現(xiàn)在才住進來，我之前都沒有住過，這樣的情況物業(yè)居然也要我交物業(yè)費?”

小陳律師

　　“是需要繳納的。小區(qū)的物業(yè)服務費主要是公共性服務收費，包括公共設(shè)備、設(shè)施的日常運行、維修和保養(yǎng)，綠化管理、保安、保潔等，系針對小區(qū)全體業(yè)主的服務，并非針對某一業(yè)主進行的服務。

　　其次，物業(yè)服務具有公眾性，雖然你的房屋空置，但小區(qū)的環(huán)境仍需要時時打掃，公共秩序也需要時時巡查維護，并不是說你不居住，你家門口的地就不給你掃了，他是一個整體的服務。

　　因此無論你是否入住，即使房屋空置也應當繳納物業(yè)費，但是你可以據(jù)此與物業(yè)公司進行協(xié)商溝通。”

小明業(yè)主

　　“那我明白了，但是我買的這個房屋質(zhì)量存在問題，天花板一直在漏水，他這個問題不解決我就是不交物業(yè)費。”

小陳律師

　　“這種情況你應該先找開發(fā)商，開發(fā)商作為房屋的開發(fā)銷售方，對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。漏水、滲水等屬于房屋質(zhì)量問題，與物業(yè)服務不是同一法律關(guān)系，業(yè)主應追究開發(fā)商的賠償責任，不能以此為由拒交物業(yè)費。”

小明業(yè)主

　　“雖然說房屋漏水的問題是開發(fā)商導致的。但我現(xiàn)在入住了，發(fā)現(xiàn)小區(qū)的保安和保潔都很懶散，有時候一些很簡單的事情要很久才能處理好，我覺得物業(yè)公司提供的服務我不滿意，能不交物業(yè)費嗎?”

小陳律師

　　“這個就需要具體情況具體分析。因為物業(yè)服務是針對全體業(yè)主和整體區(qū)域的各個方面提供的，具有公共性和整體性，涉及全體業(yè)主和整個小區(qū)的公共利益，在效用上具有不可分割性和依賴性。

　　你要是單方面認為物業(yè)服務公司提供的服務有瑕疵，不交物業(yè)費，會給物業(yè)公司和其他大部分業(yè)主造成損害，這樣是不行的。

　　但是，如果物業(yè)服務存在違反法律法規(guī)或安全保障明顯不到位等重大瑕疵的，物業(yè)費可以適當減免，還是需要根據(jù)具體情況結(jié)合進行分析。”

小明業(yè)主

　　“但我作為業(yè)主，覺得物業(yè)服務質(zhì)量不過關(guān)，就沒有什么辦法了嗎?”

小陳律師

　　“你可以采取協(xié)商、起訴等方式要求物業(yè)履行義務、賠償損失。或者可以通過業(yè)主大會更換物業(yè)。”

小明業(yè)主

　　“其實也不是單純覺得他物業(yè)服務差，主要是我們小區(qū)的物業(yè)費收的太高了，我覺得他們提供的服務質(zhì)量真的不值得這么高的價格，如果我覺得我錢交多了，可以通過訴訟方式要求物業(yè)公司退還物業(yè)費嗎?”

小陳律師

　　“小明，那我給你舉個案例吧，你看這個案件，也是我們本地的案件。原告是XX大廈的業(yè)主，他以小區(qū)長期未盡公共部位管理職責，遺失公共財產(chǎn)、環(huán)境衛(wèi)生的清掃與維護不到位等理由，認為物業(yè)提供的服務存在嚴重瑕疵，要求退還一部分物業(yè)費。

　　但樂清法院認為被告物業(yè)公司在物業(yè)服務中雖然確實存在一定的瑕疵和不足，需要改進、完善，但物業(yè)服務合同作為履行期限較長的持續(xù)性合同，不應以某一特定時刻和地點存在瑕疵即全盤否定，而應該從服務的整體質(zhì)量進行綜合考量，原告業(yè)主未提供證據(jù)證明被告物業(yè)公司履行物業(yè)服務時存在根本違約或者嚴重瑕疵的情形處于常態(tài)化，故不宜認定被告服務不合格。

　　因此，原告主張退還物業(yè)費的訴訟請求，缺少事實和法律依據(jù)，不予支持。

　　所以我們在要求物業(yè)公司返還部分物業(yè)費的同時，一定要做好證據(jù)留存，并且這個證據(jù)至少還得達到能證明物業(yè)公司存在根本違約或嚴重瑕疵的情況，否則不被法院支持的風險會高很多。”

小明業(yè)主

　　“我明白了，我還是去跟物業(yè)協(xié)商協(xié)商吧，讓他們好好提高物業(yè)服務質(zhì)量，還是先把物業(yè)費交了吧。”

小陳律師

　　“是的是的，現(xiàn)在是和諧社會，碰到事情的時候我們要以友好溝通、協(xié)商為主，雙方和和氣氣的坐下來解決問題是最好的，沒有必要一上來就訴來訴去的。”

小陳律師提醒

　　小區(qū)的物業(yè)服務是一個動態(tài)服務，物業(yè)服務質(zhì)量的提高、和諧秩序的創(chuàng)建需要全體業(yè)主、物業(yè)公司等相互配合，共同努力。

　　物業(yè)公司應當主動站在業(yè)主的角度，從業(yè)主的切身利益出發(fā)，虛心聽取和接受業(yè)主合理的意見和建議，不斷改進物業(yè)管理服務，積極處理在服務過程中產(chǎn)生的各種糾紛，加強內(nèi)部管理，完善各項規(guī)章制度，提高物業(yè)服務水平和質(zhì)量。

　　業(yè)主也要主動的與物業(yè)服務者進行溝通，必要的時候保留證據(jù)，減少自己的損失。

　　文|陳競

篇2：未簽物業(yè)服務合同也要交物業(yè)費之案例

　　物業(yè)案例分析：未簽物業(yè)服務合同也要交物業(yè)費

　　10年前，趙先生因拆遷搬進了某小區(qū)的一套2居室樓房。20**年夏季的一天，他回家后發(fā)現(xiàn)室內(nèi)被盜，遂馬上報了警。經(jīng)清點，確認丟失一部手機和一臺照相機，損失共計達3000多元。

　　不久，小區(qū)物業(yè)公司來收物業(yè)費，趙先生說：“你們不讓我們業(yè)主裝護欄，而小區(qū)管理又不到位，保安措施不規(guī)范，這才造成我家被盜，你們有責任，所以應免除我家一年的物業(yè)費。”對方不同意，趙先生就堅持不交費，雙方不歡而散。就這樣，截至20**年底，趙先生一直未再支付過物業(yè)費，物業(yè)公司便將他告到法院，要求其支付欠繳的物業(yè)費3000元。

　　法院庭審時，物業(yè)公司表示趙先生在該小區(qū)居住10年了，之前一直按時交納物業(yè)費，對收費標準也沒提出過異議，這表示他認可物業(yè)公司的服務項目和標準，雙方已形成事實服務關(guān)系。對于其家中被盜，物業(yè)公司表示同情，但認為與物業(yè)管理沒有直接的因果關(guān)系，所以不同意以此為由來拒交物業(yè)費。法院經(jīng)過審理，近日判決趙先生向物業(yè)公司支付欠繳的物業(yè)費3000元。

說法

　　趙先生搬進樓房時確實未與物業(yè)公司直接簽訂過服務協(xié)議，但他曾與該小區(qū)的開發(fā)商簽訂過物業(yè)管理合同，而該開發(fā)商又委托此物業(yè)公司來負責垃圾清運等物業(yè)方面的管理，且趙先生自入住后一直在接受對方提供的服務，因此雙方形成了事實上的物業(yè)服務關(guān)系。

　　趙先生享受了小區(qū)物業(yè)公司提供的服務，理應及時交納物業(yè)費，他所稱物業(yè)公司服務不到位，應對其家中失竊承擔責任的說法，因沒有提交充分證據(jù)加以證實，所以不能作為其拒交物業(yè)費的合法理由。同時，如果業(yè)主認為物業(yè)公司在服務過程中存在瑕疵，應通過正當渠道提出意見和建議。由此可知，法院最終判決是恰當?shù)摹?/p>

篇3：物業(yè)服務不到位業(yè)主只交七成物業(yè)費

“物業(yè)服務不到位,我要不要繼續(xù)交物業(yè)費?”如今不少業(yè)主都有這樣的疑問。日前,因不滿物業(yè)服務拒交物業(yè)費而被告上法庭的林女士,拿到了法院的一審判決書。法院判決指出,由于原告物業(yè)公司的服務存在瑕疵,因此被告林女士可以按原物業(yè)管理費標準的70%交納物業(yè)費。此判決讓不少對物業(yè)公司不滿的業(yè)主有了維權(quán)依據(jù)。

物業(yè)公司:起訴業(yè)主不交物業(yè)費

作為業(yè)主聘請的“管家”,物業(yè)公司為什么把身為“主人”的業(yè)主告上法庭呢?原告福州永同昌物業(yè)管理有限公司(以下簡稱“永同昌物業(yè)”)相關(guān)人士說,20**年8月1日,福州永同昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托其對晉安區(qū)文錦小區(qū)實行物業(yè)管理,負責向業(yè)主及物業(yè)使用者收取物業(yè)管理服務費、停車費、代收代交水電費;委托管理期限自20**年8月1日至20**年8月1日。20**年10月16日,文錦小區(qū)的業(yè)主林女士在收房后,和其他業(yè)主一樣,與永同昌物業(yè)簽訂了《業(yè)主公約》。公約規(guī)定林女士每月向該物業(yè)公司交納物業(yè)管理費,收費標準是0.5元/平方米。但是,從20**年3月1日起,林女士就拒絕交納物業(yè)管理費。所以,該公司訴請法院判令被告向其交納自20**年3月至20**年10月30日止的物業(yè)管理費1120元,并按日萬分之二點一支付滯納金73.7元。

業(yè)主:物業(yè)服務多處不到位

而業(yè)主林女士表示,自己從20**年3月1日起未交物業(yè)管理費是事實。但這是有原因的,而且也得到了其他業(yè)主的支持。首先,福州永同昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與永同昌物業(yè)簽訂的管理委托合同已于20**年8月1日到期,所以原告無權(quán)要求自己交納20**年8月至10月的物業(yè)管理費。同時,原告未按合同約定為其提供服務,也無權(quán)向自己收取物業(yè)管理費。她說,物業(yè)服務不到位的主要表現(xiàn)有:未按合同約定每半年公布一次財務狀況;小區(qū)內(nèi)老人活動室及公共停車場均被物業(yè)擅自出租,并私吞租金;小區(qū)內(nèi)下水道堵塞,公共場地用于養(yǎng)雞,綠化地用于種菜,地下車庫用于堆放廢品,景觀池沒有開放,消防存在安全隱患,垃圾未清理。此外,其已按規(guī)定向物業(yè)交納水費,但是卻被自來水公司告知該小區(qū)已欠水費60余萬元。因此她請求法院駁回原告的訴訟請求。

記者在該小區(qū)采訪發(fā)現(xiàn),林女士的觀點在該小區(qū)得到了多數(shù)業(yè)主的支持。不少業(yè)主說,原告作為樓盤開發(fā)商指定的物業(yè)公司,服務長期不到位,物業(yè)主管走馬燈似的更換,許多承諾都無法兌現(xiàn),所以業(yè)主都很不滿。林女士不交物業(yè)費的抗爭方式,隨后也被許多業(yè)主效仿。

法院:業(yè)主只須交70%物業(yè)費

據(jù)悉,晉安區(qū)人民法院在20**年11月29日立案受理了該糾紛。

法院經(jīng)審理認為,原、被告簽訂的《業(yè)主公約》、《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》系雙方真實意思表示,且內(nèi)容不違反法律規(guī)定,故雙方均應按協(xié)議履行。原告與福州永同昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》雖于20**年8月1日到期,但之后原告仍然為小區(qū)提供物業(yè)服務,故原、被告之間的物業(yè)管理關(guān)系依然存在,被告仍然負有支付相應管理費的義務。但因原告提供的物業(yè)管理服務中存在垃圾未做到日產(chǎn)日清;小區(qū)內(nèi)的綠化服務未到位;消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備不齊全;從未公布小區(qū)物業(yè)管理費收支項目等服務瑕疵,依照物業(yè)服務收費應當遵循費用與服務水平相適應的原則,故應對原告的物業(yè)管理費進行酌減,即按原物業(yè)管理費的70%交納。同時鑒于原告在履行合同中有一定的違約行為,故對其主張的物業(yè)費滯納金部分不予支持。為此,晉安區(qū)人民法院日前一審判決被告應于判決生效后十日內(nèi)一次性支付原告福州永同昌物業(yè)管理有限公司自20**年3月1日起至20**年10月31日止的物業(yè)管理費784元,并駁回原告的其他訴訟請求。