物業(yè)項(xiàng)目工程設(shè)備設(shè)施管理綜合要求

　　工程管理部門擔(dān)負(fù)著物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施的使用、運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)、維修等工作，并確保設(shè)備設(shè)施的正常、安全、經(jīng)濟(jì)地運(yùn)行。

　　一．工程管理部門職責(zé)為：

　　1．確保設(shè)備設(shè)施處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的使用、檢查、保養(yǎng)、維修（含應(yīng)急搶修）等。

　　2．負(fù)責(zé)工程資料的建檔與管理。

　　3．提供其它委托修理等服務(wù)。

　　二．保證設(shè)備運(yùn)行，滿足正常運(yùn)行需要

　　根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域設(shè)備設(shè)施配備及客戶入駐情況，為保證客戶的日常工作需要，對(duì)設(shè)備的準(zhǔn)時(shí)開(kāi)啟和關(guān)閉按照有關(guān)的規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格的管理，保障水、電、暖通等按時(shí)正常供應(yīng)

　　三．設(shè)備設(shè)施的使用、保養(yǎng)及維修

　　為合理有效地使用各類設(shè)備，追求設(shè)備最經(jīng)濟(jì)的壽命周期、最合理的費(fèi)用成本及最佳的設(shè)備綜合性能，設(shè)備管理工作必須達(dá)到：

　　1．管好-設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到98%。各類附件、儀器儀表、安全防護(hù)等裝置完好無(wú)缺，達(dá)到正常使用要求。無(wú)"跑、冒、滴、漏"現(xiàn)象。

　　2．用好-按操作規(guī)程或要求進(jìn)行工作，嚴(yán)禁設(shè)備帶故障工作或超負(fù)荷運(yùn)行。

　　3．養(yǎng)好-做好日常及定期清潔、潤(rùn)滑、緊固、調(diào)整、修復(fù)等保養(yǎng)工作。

　　4．員工應(yīng)做到：

　　（1）會(huì)使用-對(duì)設(shè)備的原理、結(jié)構(gòu)、功能、使用（控制）范圍清楚，使用方法熟練。

　　（2）會(huì)保養(yǎng)-精心養(yǎng)護(hù)、善于保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。

　　（3）會(huì)檢查-熟悉設(shè)備的正常運(yùn)行狀況，隨時(shí)觀察（看、聽(tīng)、聞、摸或借助儀器工具等）設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)。

　　（4）會(huì)維修-準(zhǔn)確判斷故障原因，掌握維修操作方法，徹底排除設(shè)備的各種故障。

　　四．設(shè)備保養(yǎng)與維修的關(guān)系：

　　1．應(yīng)以"養(yǎng)"為主，以"修"為輔，平時(shí)加強(qiáng)主動(dòng)保養(yǎng)才能最大限度地減少設(shè)備故障后的被動(dòng)維修。

　　2．維修又應(yīng)以計(jì)劃為主，預(yù)防第一、重在平時(shí)（日常或定期巡檢、維修）。

　　3．設(shè)備設(shè)施的維修工作分類見(jiàn)下圖所示；

　　日常維修巡檢、報(bào)修

　　預(yù)防性維修

　　計(jì)劃內(nèi)維修定期檢修

　　改良性維修完善、改造、更新

　　維修

　　應(yīng)急維修

　　計(jì)劃外維修

　　接受委托維修服務(wù)

　　4．設(shè)備設(shè)施的巡視檢查

　　設(shè)備設(shè)施巡視檢查是設(shè)備管理的重要內(nèi)容之一，應(yīng)定期或不定期進(jìn)行。定期巡檢又分為日檢、月檢、年檢，不定期的巡檢可根據(jù)需要臨時(shí)安排進(jìn)行。巡視的目的在于及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題，消除隱患。每次巡檢均要有詳細(xì)記錄。

　　五．建立設(shè)備運(yùn)行及維保制度，明確操作規(guī)程

　　建立健全設(shè)備的運(yùn)行操作規(guī)程、安全制度、維保要求及計(jì)劃，設(shè)備運(yùn)行人員的崗位責(zé)任制度、交接班制度等。工程管理人員要對(duì)設(shè)備進(jìn)行普查，掌握設(shè)備技術(shù)狀態(tài)，落實(shí)維保計(jì)劃。定期巡檢或測(cè)試重要設(shè)備（如：加強(qiáng)配電房高低壓供配電設(shè)備在每年雷雨季節(jié)前的檢修測(cè)試工作），以確保設(shè)備的安全運(yùn)行。

　　六．設(shè)備運(yùn)行值班

　　根據(jù)實(shí)際需要及有關(guān)規(guī)定，安排設(shè)備運(yùn)行值班。如：高低壓配電室應(yīng)二十四小時(shí)值班；中央空調(diào)運(yùn)行期間安排專人值班操作。

　　七．工程技術(shù)資料檔案管理

　　應(yīng)將設(shè)備設(shè)施的技術(shù)圖紙資料，驗(yàn)收記錄和相關(guān)文件、維修保養(yǎng)記錄等收集、整理、歸檔。根據(jù)資料及時(shí)準(zhǔn)確填寫(xiě)設(shè)備臺(tái)帳等。

　　八．二次裝修管理

　　1．為了大樓（大廈）整體要求及避免對(duì)其他客戶的影響，對(duì)客戶租賃（自用）物業(yè)的二次裝修須進(jìn)行管理和監(jiān)督，要求裝修符合建筑、設(shè)備、環(huán)境、消防、衛(wèi)生等有關(guān)規(guī)定（此項(xiàng)管理與服務(wù)清潔部門、保安部門共同執(zhí)行）。

　　2．二次裝修的管理包括：受理裝修申請(qǐng)、確定裝修公司后，應(yīng)向工程部門提供裝修公司資質(zhì)證書(shū)（復(fù)印件）及裝修圖紙等資料，并予審核，若不符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，應(yīng)修改后重新審核。簽署裝修及安全責(zé)任協(xié)議書(shū)等。此外，根據(jù)需要還須申報(bào)消防、衛(wèi)生防疫等部門批準(zhǔn)。

　　3．裝修施工期間加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督檢查，裝修工程結(jié)束需驗(yàn)收或整改，驗(yàn)收通過(guò)后需將驗(yàn)收記錄、工程圖紙資料等存檔。

　　九．空置房屋管理

　　對(duì)尚未交付使用的空置房屋，為保證空置單元完好，達(dá)到可隨時(shí)交付要求，平時(shí)仍需要對(duì)其加強(qiáng)管理。

　　定期巡查空置房屋，記錄狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改，保證空置房屋設(shè)備設(shè)施能隨時(shí)投入交付使用。

　　十．報(bào)修及應(yīng)

急搶修

　　設(shè)備設(shè)施運(yùn)行使用中，往往會(huì)出現(xiàn)各種故障或其它不正常情況，工程部門須迅速排除故障、修復(fù)設(shè)備，恢復(fù)正常使用功能。

　　接到報(bào)修后一般在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，報(bào)修工作需填寫(xiě)《報(bào)修單》，修復(fù)后客戶驗(yàn)收簽字（包括所用材料）。

　　若遇搶修或重大事故報(bào)修，相關(guān)維修人員應(yīng)迅速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)報(bào)工程部門經(jīng)理及管理處和總經(jīng)理室。必要時(shí)，由總經(jīng)理室組織有關(guān)部門采取應(yīng)急措施。

　　十一．委托服務(wù)

　　客戶單元內(nèi)自用設(shè)備需委托管理處維修或安裝（小型）時(shí)，需填寫(xiě)《委托服務(wù)單》，由工程部門指派專業(yè)人員完成。此項(xiàng)服務(wù)屬有償服務(wù)，維修（安裝）的人工材料費(fèi)用均在《委托服務(wù)單》中填寫(xiě)，請(qǐng)用戶驗(yàn)收簽字確認(rèn)。

　　十二．機(jī)房管理

　　制定機(jī)房管理制度，定人定期清掃機(jī)房。確保所管機(jī)房的環(huán)境整潔、通道暢通、無(wú)積水、無(wú)積灰、無(wú)雜物、無(wú)鼠害、無(wú)"跑、冒、滴、漏"；主要機(jī)組和附屬設(shè)備無(wú)積灰、無(wú)銹蝕、運(yùn)行良好、標(biāo)識(shí)清楚、安全防護(hù)裝置齊全。

　　十三．安全管理

　　1．設(shè)備安全防護(hù)裝置及消防設(shè)施齊全無(wú)缺。供配電設(shè)備要定期進(jìn)行預(yù)防性試驗(yàn)及接地安全檢查，定期檢查事故隱患并及時(shí)整改。設(shè)備機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁抽煙，各種動(dòng)火、動(dòng)電操作須按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。易燃易爆物品要統(tǒng)一存放在危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)內(nèi)。

　　2．特種作業(yè)人員必須持證上崗。相關(guān)人員必須熟知并掌握設(shè)備的安全操作規(guī)程。對(duì)新進(jìn)人員應(yīng)進(jìn)行"三級(jí)"安全教育（公司、部門、班組），對(duì)安全事故的處理，必須做到"三不放過(guò)"（事故原因沒(méi)有查明不放過(guò)、整改措施不落實(shí)不放過(guò)、員工未受到教育不放過(guò)）。

　　十四．節(jié)能降耗

　　根據(jù)設(shè)備性能及客戶要求，本著節(jié)約能源、節(jié)省開(kāi)支、降低消耗、杜絕浪費(fèi)的原則，通過(guò)技術(shù)措施和管理手段，最大限度地達(dá)到節(jié)能降耗的目的。

篇2：軟件園工程部公共設(shè)備設(shè)施巡查要求

軟件園工程部公共設(shè)備設(shè)施巡查要求

　　1. 每天巡查二次(排澇站每周巡查一次)，對(duì)巡查的情況做好記錄;

　　2. 相關(guān)電表每?jī)商煅膊橐淮危⒆龊孟嚓P(guān)記錄，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)匯報(bào)處理;

　　3. 對(duì)巡查發(fā)現(xiàn)的異常情況及時(shí)予以排除并做好記錄，對(duì)不能及時(shí)排除的故障及其他異常情況及時(shí)匯總報(bào)管理處處理;

　　4. 對(duì)排澇泵、消防泵、消防風(fēng)機(jī)每半個(gè)月進(jìn)行試機(jī)一次，對(duì)異常情況作好記錄并拿出處理方案;

　　5.建立健全房屋檔案，檢查、督促辦公樓顧客正確使用房屋，指導(dǎo)顧客遵守房屋安全使用的規(guī)范、政策、法規(guī);對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄應(yīng)齊全; 需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)向甲方匯報(bào)，配合修復(fù);

　　6.要求電梯運(yùn)行平穩(wěn)，乘座舒適，電梯準(zhǔn)確啟動(dòng)運(yùn)行，停層準(zhǔn)確。轎廂內(nèi)、外按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔;做好日常電梯運(yùn)行的巡檢與記錄;

　　7.每天檢查一次污水泵、排水泵、閥門等，風(fēng)機(jī)、排水系統(tǒng)通暢，各種管道閥門完好，儀表顯示正確，無(wú)跑、冒、滴、漏;定期對(duì)污水處理系統(tǒng)全面維護(hù)保養(yǎng);系統(tǒng)無(wú)明顯異味和噪聲;

　　8.如巡查不到位或沒(méi)按規(guī)定巡查以及對(duì)巡查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題未采取相關(guān)措施，造成相關(guān)事故或企業(yè)投訴，將對(duì)此承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

篇3：工程部公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)程細(xì)節(jié)要求

　　工程部公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求

　　1.0目的

　　制定小區(qū)公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理制度，確保物業(yè)管理小區(qū)所轄的公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行。

　　2.0適用范圍

　　適用于管理處所轄的所有小區(qū)公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施。

　　3.0職責(zé)

　　3.1工程主管全面負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理工作。

　　3.2工程運(yùn)行領(lǐng)班具體負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施巡視工作的組織與落實(shí)；

　　4.0程序內(nèi)容

　　4.1工程部日常巡查規(guī)程

　　為保證小區(qū)公共區(qū)域的設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患，工程部運(yùn)行班必須對(duì)所轄的設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)進(jìn)行日常巡查。

　　4.1.1運(yùn)行值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時(shí)間和項(xiàng)目巡查小區(qū)公共區(qū)域的設(shè)備設(shè)施

　　4.1.2運(yùn)行人員外出巡查時(shí)，必須隨身攜帶對(duì)講通訊工具，隨時(shí)與運(yùn)行領(lǐng)班保持聯(lián)系。

　　4.1.3運(yùn)行值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)的運(yùn)行日志上依次順序做好巡查情況和結(jié)果記錄。

　　4.1.4運(yùn)行值班人員必須執(zhí)行巡檢簽到規(guī)定，在設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置的簽到表上依次簽名。

　　4.1.5運(yùn)行值班人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)班設(shè)備的具體運(yùn)行情況，對(duì)“手動(dòng)”檔運(yùn)行的設(shè)備和有異常隱患、運(yùn)行不穩(wěn)定的設(shè)備加強(qiáng)巡檢和監(jiān)控。

　　4.1.6發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、溫濕度表等有缺陷，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行狀況

　　指示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護(hù)元件有變化，均應(yīng)及時(shí)調(diào)整或更換，保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運(yùn)行。發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、濕度、振動(dòng)、泄漏等又不能及時(shí)迅速的排除故障，必須立即報(bào)告運(yùn)行領(lǐng)班，并采取適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)措施，防止事故的發(fā)生或擴(kuò)大。

　　4.1.7運(yùn)行領(lǐng)班每周對(duì)巡查情況和記錄結(jié)果進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題追查原因，屬人為原因追究當(dāng)班人員的責(zé)任，納入月度考核。

　　4.2值班制度

　　4.2.1值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時(shí)離崗，必須有符合條件的人替崗，并交待離崗時(shí)間及去向。

　　4.2.2根據(jù)操作規(guī)程及崗位責(zé)任制的要求，密切注視所管設(shè)備的運(yùn)行情況，按規(guī)定作好有關(guān)記錄。

　　4.2.3值班員工必須嚴(yán)格執(zhí)行巡檢制度，按時(shí)巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患，迅速排除故障，保證設(shè)備正常運(yùn)行。

　　4.2.4如出現(xiàn)設(shè)備故障，而當(dāng)班人員不能處理，應(yīng)按報(bào)告制度及時(shí)報(bào)告給有關(guān)人員。

　　4.2.5值班員工必須掌握并正確實(shí)施應(yīng)急處理方案，遇突發(fā)性事件應(yīng)保持冷靜，果斷處理。

　　4.2.6值班員工必須做好事故現(xiàn)場(chǎng)的保護(hù)工作，收集有關(guān)數(shù)據(jù)和原始記錄，等候上級(jí)到場(chǎng)處理。

　　4.2.7調(diào)度值班人員接到請(qǐng)修通知時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)班組，安排人員前往維修。

　　4.2.8所有值班崗位必須在規(guī)定值班時(shí)間安排合格的人員值班，如需調(diào)班，必須報(bào)主管人員同意，原則上班組長(zhǎng)同班組長(zhǎng)、值班人員同值班人員對(duì)調(diào)。在就餐時(shí)間，實(shí)行輪換就餐制，并通知同班維修人員配合。

　　4.3交接班制度

　　4.3.1值班人員應(yīng)按統(tǒng)一安排的班次值班，不得遲到、早退、無(wú)固缺勤，不能私自調(diào)班、頂班。因故不能值班者，必須提前征得班長(zhǎng)同意，按規(guī)定辦理請(qǐng)假手續(xù)，才能請(qǐng)假。交接班雙方人員必須做好交接班的準(zhǔn)備工作，正點(diǎn)進(jìn)行交班。交接班的準(zhǔn)備工作包括：查看運(yùn)行記錄、介紹運(yùn)行狀況和方式，以及設(shè)備檢修、變更等情況，清點(diǎn)儀表、工具，檢查設(shè)備狀況等。交班時(shí)，雙方班組長(zhǎng)在值班日志上簽字。

　　4.3.2在下列情況下不得交接班：

　　a）在事故處理未完或重大設(shè)備啟動(dòng)或停機(jī)時(shí)

　　b）交接班準(zhǔn)備工作未完成時(shí)

　　c）接班人數(shù)未能達(dá)到規(guī)定人數(shù)的最低限度時(shí)

　　d）班組長(zhǎng)或由主管指定替代班組長(zhǎng)的認(rèn)為及時(shí)到時(shí)

　　e）接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他神志不清而未找到頂班人時(shí)

　　5.0相關(guān)文件

　　6.0記錄

　　6.1《工程部設(shè)備巡查記錄表》

　　6.2《工程部運(yùn)行班日志》