法院項目機電設備設施管理措施

　　1、加強日常管，理提高機電設備設施運行管理保障能力

　　正式進駐后，立即完成機電設備檔案及可操作性強的管理方案、制度，確保供電、供水、電梯、中央空調、消防控制及通訊等關鍵設備運行良好。

　　1）預防為主，堅持日常保養與計劃性維修保養并重，使設備處于良好運行狀態。

　　2）對設備做到"三好"、"四會"和"五定"。"三好"即用好、修好和管理好設備；"四會"即維修人員會使用、會保養、會檢查、會排除設備故障；"五定"即對設備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質。

　　3）實行專業人員修理與使用操作人員維護相結合的方式，以專業修理為主，同時要求設備的使用操作人員進行日常的維修保養和小修。

　　4）配電設備、消防設備實行24小時不間斷值班，值班人員持證上崗。

　　5）完善設備管理和定期維修制度，制訂科學的保養規程，完善設備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。

　　6）修舊利廢，合理更新，降低設備維修材料費用。

　　7）制定各設備系統的應急處理方案，確保在出現應急情況時及時有序處理。

　　2、機電設備設施管理制度

　　1）建立完善的設備管理制度、操作規程，運行、維護保養及維修記錄完整；

　　2）建立健全設備管理臺帳、計量器具及維保工具、臺帳和技術性文件資料明細表，完整率和準確率達100%；

　　3）建立備品、備件臺帳，備品備件擺放整齊，定期檢查，隨時提供設備維修；

　　4）各種設備標識清晰、完善，使用或停止狀態正確；

　　5）設備及機房環境干凈整潔，符合設備要求；

　　6）特種設備如電梯、鍋爐等嚴格按照國家有關規定，定期進行安全檢測，委托專業維保公司進行維保，潤滑部位油質、油量、油壓、油溫保持在規定指標內；

　　7）設備管理人員具有專業技術資格，持證上崗，并嚴格執行操作規程；

　　8）設備良好，運行正常，無重大管理責任事故；

　　3、機電設備設施維修保養管理

　　1）根據大樓設施設備情況，每年制定機電設備設施的維修保養計劃。

　　2）建立機電設備設施檔案(設備臺帳)，設備設施的運行、檢查、維修與保養記錄齊全。

　　3）機電設備設施標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規程，確保設施設備運行正常。

　　4）由工程部負責機電設備設施的日常維護保養管理，按照維修規定實施維修：屬小修范圍的，及時組織修復；屬大、中修范圍局部受損較重的，及時編制維修計劃，或請專家"會診"提出方案，報業主申批，并根據業主意見組織修復。

　　5）定期對機電設備設施安全情況進行普查，保證完好率達98％。

　　6）愛護辦公樓內機電設備設施，未經院方同意不得對辦公樓內的布局進行調整，也不得對機電設備設施的布置與用途進行改動。若進行機電設備設施維修時，應通知有關部門，并放置工作牌。

　　7）及時完成各項零星維修任務，維修及時率和合格率達到100％，一般維修任務在接報后當天完成。

　　8）對容易危及人身安全的設施設備要有明顯的警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

　　9）接到相關部門停水、停電通知后，應及時通知業主，并協助做好應急和協調工作。

　　10）遇到災害天氣，應加強設施設備巡查，發現問題及時解決。

篇2：機電設備運輸管理安全技術措施(4)

　　機電設備運輸管理安全技術措施（4）

　　1、機電管理措施

　　(1)機電設備要杜絕失爆，下井前進行防爆檢查，合格后貼上防爆證后才允許入井。設備要掛專責牌，每天有專人檢查、維護，確保完好。煤電鉆使用前必須設有檢漏、漏電閉鎖、短路、過負荷、斷相、遠距離起動和停止煤電鉆功能的綜合保護裝置。煤電鉆每小班使用前，必須對煤電鉆綜合保護裝置進行一次跳閘試驗。

　　(2)局扇要實行三專（專用變壓器、專用開關、專用線路）供電，掘進工作面所有非本安型電器設備要裝兩閉鎖（風電閉鎖、瓦斯電閉鎖）設施，當局扇停止運轉或瓦斯超限時，能立即自動切斷東二（13-1）煤采區膠帶上山內全部非本質安全型電器設備。

　　(3)不得帶電檢修和搬遷設備，嚴禁非機電人員拆卸機電設備。

　　(4)電纜、信號線、管路必須按要求吊掛整齊，開關要上架并靠幫安設。

　　(5)起吊、拆除、安裝設備時，必須由專人檢查所使用的工具是否完好，起吊點和工具是否有足夠的承載強度，不完好或不夠承載強度時，不許起吊，起吊點能承載的拉力必須超過起吊重物的6倍。且起吊時做到平、穩、緩慢，操作人員不能站在設備的正下方。

　　(6)嚴禁用人體重量來平衡被吊運的設備，嚴禁用手直接校正已吊設備張緊的吊繩、吊具。嚴禁用支護錨桿作為起吊點。

　　(7)起吊設備時必須設專人集中精力統一指揮，附近嚴禁無關人員逗留、通行、作業等。嚴禁起吊帶電的設備。

　　(8)檢修輸送機及在輸送機靠幫一側工作時，輸送機應停止運行。輸送機檢修時，必須將前級開關斷電，并掛停電牌。電器設備檢修空間必須符合<<規程>>規定。

　　(9)井下使用礦燈人員嚴禁拆開、敲打、撞擊礦燈，升井后必須立即將礦燈交還燈房。

　　(10)井下電工必須配帶瓦斯便攜儀。

　　(11)防爆電器設備入井前，應檢查其“產品合格證”、“防爆合格證”、“煤礦礦用產品安全標志”及安全性能。檢查合格并簽發合格證后，方準入井。

　　(12)井下照明和信號裝置，應采用具有短路、過載和漏電保護的照明信號綜合保護裝置配電。

　　(13)施工現場應懸掛供電系統圖。

　　(14)噴霧回風側5m范圍內不得有電器設備。

　　(15)機電設備安設處要無淋水，頂板穩定完整,如確需放在有水處則要有防開關淋水措施。設備表面要清潔干凈。

　　(16)皮帶機、刮板機必須有可靠的液力偶合器，并裝入適量水介質。易熔塞齊全可靠，防爆片齊全、可靠。

　　(17)井下煤電鉆必須每半個月升井檢修一次，合格后方可下井。

　　(18)嚴格執行拆接火制度及停送電制度。嚴格執行“誰停電，誰送電”原則。

　　2、皮帶機、鏈板機管理措施：

　　(1)皮帶機：

　　A、安裝皮帶機時，做到平、直、穩。皮帶機頭機尾滾筒、托滾靈活可靠，軸承潤滑良好、機尾清掃器應牢固、有效、保護裝置齊全，信號可靠。

　　B、每天必須安排專人維修皮帶機，確保皮帶機運轉完好，發現問題及時處理，嚴禁帶病運轉。

　　C、司機持證上崗，做到懂結構、懂原理、懂維修。操作嚴格按照操作規程操作。操作過程中發現問題，立即停機處理。

　　D、皮帶運行前，應認真做好如下檢查：

　　a司機工作地點的支護情況

　　b各個保護裝置是否齊全、液壓耦合器是否漏油，油量是否充足

　　c機頭機尾的牢固情況，機頭機尾的滾筒、托滾H架是否與皮帶機的中心線垂直

　　d機身機頭機尾范圍內是否有障礙物，皮帶接頭的完好情況、皮帶是否跑偏等

　　E、嚴禁人員乘坐皮帶機和跨越正在運行的皮帶機。跨越地點設過橋。嚴禁用皮帶機打運材料。

　　F、機頭設置滅火裝置

　　(2)鏈板機：

　　A、鋪設刮板機時，要做到平、穩、直，刮板等構件齊全，鏈條松緊適當，避免運行中的鏈條跑偏，飄鏈、掉鏈、卡鏈。機頭、尾要用地錨固定牢靠。地錨采用Ф20㎜金屬等強錨桿，錨固長度不小于1200mm，數量不少于2根。必須安裝清晰、靈敏、可靠的信號系統，并堅持正確使用。堅持使用易熔塞。

　　B、定期進行檢查、維修，確保完好。使用前進行檢查，發現問題停止使用，機器運轉時發現故障或預兆時，應立即停車處理。

　　C、鏈板機司機持證上崗，保證司機懂結構、懂原理、懂維修，操作嚴格按照操作規程操作。操作過程中發現問題，立即停機處理。

　　D、鏈板機運行前，應認真做好如下檢查：

　　a司機工作地點的支護情況

　　b檢查鏈板機運行范圍內有無阻礙物，鏈板機上是否有人

　　c機頭機尾的牢固情況，機頭部分液壓耦合器和減速器,齒輪和鏈條的磨損情況

　　d機身的鏈條與刮板的連接螺栓牢固情況，是否卡鏈

　　E、啟動前必須發出信號，試運轉后方可正常啟動，并觀察電動機啟動正常否，確保安全運行。

　　F、掐接鏈條時，操作人員要密切配合，并應躲開鏈條受力方向，以免斷鏈傷人。接鏈條時，避免鏈條扭花。

　　G、嚴禁人員乘坐刮板機和跨越正在運轉的刮板機，嚴禁用鏈板機打運材料,嚴禁人員在溜槽、中行走。

　　H、及時清理機頭，機尾和兩側的浮貨。成巷段鏈板機應安設擋煤板。

　　3、絞車管理措施

　　(1)絞車使用前必須安裝齊全可靠的聲光信號，并保證工作時信號清晰。

　　(2)絞車使用前應檢查地錨螺絲、擋繩板、閘皮、鋼絲繩及繩頭等構件，發現問題及時匯報處理。絞車司機應聽清信號后方可開車，注意觀察，手不離閘把，絞車啟動應慢。

　　(3)礦車運輸時，礦車之間、礦車和鋼絲繩之間的連接，必須使用不能自行脫落的連接裝置，鋼絲繩鼻子

必須有護繩環并插接。

　　(4)絞車信號硐室施工在巷道左幫，凈寬3.0m、凈深3.0m、凈高2.9m，采用鋼帶錨網、噴漿聯合支護，噴厚100mm。絞車應按照尺寸型號挖基礎，澆砼來安裝，各螺絲要緊固有效。且必須養護一星期后方可使用。

　　(5)巷道左幫每隔40米施工一躲避硐。規格為：直墻半圓拱型斷面，躲避硐寬2m、高2.4m、深2m，采用鋼帶錨網噴聯合支護，噴漿厚度80mm。躲避硐中安裝壓風自救裝置。硐中嚴禁放任何雜物、工具、設備等。

　　(6)絞車及鋼絲繩驗算：

　　根據施工提料需要，對F48探巷JD-4.0絞車進行絞車驗算。

　　牽引力計算公式：

　　Fma*=n（W物重＋W車重）×（SINα＋U1COSα）＋W繩重×（（SINα＋U2COSα）

　　其中：n──絞車所提車輛數α──為斜巷最大坡度

　　U1──為車輪與軌道之間的摩擦系數，U1──0.007～0.02，一般取0.015

　　U2──為鋼絲繩與地輥之間的摩擦系數，一般U2＝0.2

　　W繩重＝每米鋼絲繩的重量×所需鋼絲繩的長度

　　F48探巷選用JD-4.0絞車，18.5mm的鋼絲繩，公稱抗拉強度1570Mpa，鋼絲繩最小破斷力總和為21.914噸。巷道長度850m，最大角度15°。預計提升兩輛重車，牽引力計算：

　　Fma*=W兩輛重車×（SINθ＋U1COSθ）＋W繩×（SINθ＋U2COSθ）

　　＝7.78×1000×（SIN15°＋0.015COS15°）＋（121.8÷100）×850×（SIN15°＋0.2COS15°）

　　＝2595.9千克≈2.6噸<4噸

　　故絞車可以選用JD－4.0的絞車，斜巷提升安全系數大于6.5。21.914÷2.6＝8.4＞6.5，

　　故鋼絲繩可以選用直徑為Φ18.5mm

　　根據以上計算，所選絞車及鋼絲繩型號滿足提升要求。

　　(7)絞車及鋼絲繩選型：

　　根據牽引力選用絞車，確定鋼絲繩。E121301膠帶順槽外段最大坡度5°，根據JD-2.5絞車容繩量設計絞車一次服務巷道施工長度不超過400米，預計提升兩輛重車，計劃選用鋼絲繩直徑為Φ18.5mm，公稱抗拉強度1570Mpa，鋼絲繩最小破斷力總和為21.914噸。牽引力計算：

　　Fma*=W兩輛重車×（SINθ＋U1COSθ）＋W繩×（SINθ＋U2COSθ）

　　＝7.78×1000×（SIN5°＋0.015COS5°）＋（121.8÷100）×400×（SIN5°＋0.2COS5°）

　　＝932.49（千克）≈0.93噸<2.5噸

　　故絞車可以選用JD－40KW的絞車，斜巷提升安全系數大于6.5。21.914÷0.93＝23.56＞6.5，

　　故鋼絲繩可以選用直徑為Φ18.5mm

　　根據以上計算，所選絞車及鋼絲繩型號滿足掘進施工提升要求。

　　(7）絞車司機必須持證上崗，嚴格按《操作規程》操作。

　　(8）斜巷嚴格執行“行車不行人，行人不行車”制度，嚴禁蹬鉤上下。

　　(9）絞車必須帶電操作，嚴禁放飛車放大滑。

　　(10）不得在能自動滑行的坡道上停放車輛。斜巷懸車必須采取可靠的措施，即用錨鏈鎖道：用錨鏈鎖住前輪（上輪），每車必鎖，并且絞車司機不得離開絞車，并閘死滾筒，嚴禁摘鉤頭處理。處理斜巷中礦車、叉車等掉道時，必須在掉道地點下方施工2根戧柱。嚴禁摘鉤頭拿道，嚴禁動力復軌。拿道人員嚴禁站在車輛兩側及下方，且掉道地點下方不得有人作業或逗留。

　　(11）開車前必須對絞車的所有情況進行檢查，有問題及時處理。只有確認安全后方可開車。

　　(12）斜巷提升材料（叉車提升長料或超出礦車的材料）要用錨鏈或棕繩捆綁牢固，以防打運中竄料。

　　(13）斜巷提升必須使用保險繩、標準防脫插銷，保險繩長度應符合核定提升車輛總長度。提升物料時，物料嚴禁超寬、超高、超重。

　　(15）臨時軌道鋪設軌距0.9m，軌枕間距為1m。采用30kg/m的鋼軌鋪設，構件齊全，緊固有效。道接頭下增設道板。

　　(16)斜巷施工時，為防止跑車必須設置可靠的“一坡三擋”。上坡方向5m處應設置一保險擋”，距下坡方向5m安設第二道常閉保險擋，并要堅持正常使用。“一坡三擋”在拉送車和存放車及懸車時都必須使用，保險擋必須常閉。

　　(17)電絞最突出部分與軌道的間距不得小于600mm。采用帶有閉鎖的20T滑輪做絞車回頭滑輪，掛在生根梁上的繩套上。采用3根2.4m的12#礦用工字鋼并排作為生根梁，生根梁兩端各施工2根地錨并配合錨鏈防止地梁下游，每根生根梁鉆出5個直徑25mm的孔并施工地錨加固。各生根梁上套上不少于三股18.5mm鋼絲繩，每股繩搭接不少于4道繩卡，繩卡要卡緊卡牢，堅持每班檢查，繩卡外留出繩頭不小于800mm。

　　地錨施工必須牢固可靠，地錨采用φ20L=2200的等強錨桿，每根地錨施工3根樹脂藥卷，地錨外露100mm~200mm，每根地錨的錨固力不小于7T。

　　(18)每次電絞走鉤前必須派專人檢查地梁、導向輪、鋼絲繩等情況，發現問題要及時匯報和處理，確保在正常完好的情況下方可使用。嚴禁絞車鋼絲繩斷絲超限后繼續使用，嚴禁絞車鋼絲繩插接使用。

　　(19)信號把鉤工應認真檢查鉤頭、大繩、防脫銷、連環、保險繩等的使用情況，發現問題要及時匯報和處理。

　　(20)斜巷絞車在正常停車后(指較長時間停止運行)，應閘死滾筒，確需離開崗位時，必須將車松到下平巷停穩，切斷絞車電源。

　　(21)斜巷每20m應安裝一地滾，具體以鋼絲繩不拖底板為準。

　　(22)裝、卸物料(包括長料)時，人員必須互相配合好，喊清保安口號。

篇3：X國際商城機電設備設施管理措施

　　z國際商城機電設備設施管理措施

　　z國際商城對物業管理中設備管理要求很高。我物業公司根據多年的實際物管經驗，針對z國際商城的主要設備技術特點。制定一套切實可行的設備管理制度。確保建筑物內所有機電設備在節能、環保的前提下，能有效的發揮設備的運行效率。延長設備的使用壽命。確保物業的保值、增值。

　　1、z國際商城設備設施的特點

　　1.1電梯、消防、設備智能化等專業性設備。均采用先進設備。要求物業公司操作人員對設備基本性能及操作熟識程度高

　　1.2各機電設備數量多，工作特性復雜。要求物業公司制定確實可行的管理制度及節能措施。

　　1.3各機電設備分布面廣，功能各異，要求物業公司必須全面掌握所有設備情況。列出詳盡的設備臺帳，周密的設備保養計劃，編制有效可行的應急措施

　　2z國際商城機電設備管理的原則和目標

　　2.1機電設備設施管理的原則

　　A、預防為主，堅持日常保養與計劃性維修保養并重，使設備時刻處于良好狀態。

　　B、對設備做到"三好"、"四會"、和"五定"。"三好"即用好、修好和管理好設備；"四會"即維修人員會使用、會保養、會檢查、會排除故障；"五定"即對主要設備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質。

　　C、實行操作人員維護與專業人員維修相結合。以操作人員進行日常維護保養為主，同時要求維修人員對出現的問題及時維修處理。

　　D、完善設備管理和定期檢查、維修制度。制定科學的保養規程，完善設備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。

　　E、修舊利廢，合理更新，降低設備維修費用，提高經濟效益。

　　F、規范供配電設備設施運行與維修保養管理工作，確保供配電設備設施正常運行。

　　G、推行科技型物業管理模式，采用科學的管理方式和手段。

　　2.2機電設備運行管理目標

　　A.提高設備的運行效率，保證運行質量。最大目的是提高運作效益。

　　B.保證各項機電設備的正常運行，確保為業主提供一個舒適、安全、高質量的辦公環境。

　　C.發揮機電設備的管理優勢，確保業主的設備達到原有的設計性能，并適當延長設備的使用壽命，確保業主的物業保值、增值。

　　3機電設備的基礎管理

　　A、設備管理維修組織的設立

　　為了保證各系統設備正常、安全、可靠運行，在接管本物業之前，即著手組建樓宇設備管理組織機構，負責設備運行和設備維修兩方面的工作，以便順利開展各項設備管理維修活動，實現設備管理的各項目標。我們設立機電運行維修組，作為物業接管后專門的樓宇設備管理維修組織機構，并接受公司技術部門的指導。

　　物業管理正式運行后，機電運行維修組負責行使各種樓宇設備（合同范圍內）使用壽命期內的綜合管理職能，保證設備資產的使用效益，按照現代設備管理方法，保證設備管理和維修運行高效、便捷，滿足用戶對設備使用功能的要求。

　　B、設備資產管理

　　設備資產管理的主要內容包括建立設備資產臺帳、建立設備資產檔案、編制設備資產統計表，我們主要負責設備資產臺帳管理。

　　接管本物業的初期階段，由我公司專業工程師對各樓各系統主要設備進行分類、統計、整理、標識、編號和登記，建立一套完整的設備臺帳，便于日后維護管理查閱。

　　C、制定設備管理制度和考核指標

　　在物業管理初期，管理處機電運行維修組組織有關人員針對物業的特點，從各系統主要設備的性能參數、技術規范和運行要求，結合我們多年物業管理的經驗，制定一套行之有效的有關設備運行、維護、保養和維修的程序文件、操作規程、巡視維護規定等指導性文件，為今后的物業管理具體實施工作提供規范化、科學性的指南。同時，還制定各崗位人員的崗位責任制度、各設備機房管理制度等文件，明確劃分各崗位人員的職責，規定各設備機房的管理要點。

　　正式接管以后，在整個物業管理的各環節、各階段，針對各系統設備，我們始終按照《全國物業管理示范商城考評標準》的具體要求分解、量化各項考核指標。

　　3.1機電設備前期介入管理

　　3.1.1前期介入管理流程

　　存在問題

　　合格

　　3.1.2機電設備的調試、驗收、接管

　　A.前期介入的機電管理人員應仔細研讀專業圖紙，了解設備的基本技術參數，熟悉各專業施工人員，為以后設備在保修期內維修建立良好的關系。

　　B.管理處機電設備人員進行全面的設備檢查，調試各種設備。在較短時間內盡最大可能掌握設備的性能、結構、參數、工作環境、操作要領，熟悉管網、線路走向及相關控制的具體位置，并做好詳細記錄，并做好已完工產品的保護。

　　C.應主動與業主溝通、協商驗收接管問題，雙方應盡量統一驗收標準（以相關國家驗收標準為主），安排好交接具體人員，時間及相關注意事項。

　　D.雙方按規定做好驗收，經驗收人員檢查設備無質量問題，相關的設備、設施圖紙資料及運行、維修資料都提供齊全后，以雙方在驗收報告上簽字為準，交接完成。

　　3.1.3機電設備管理人員的培訓。

　　積極與業主溝通，對于特殊設備施工方要對操作人員進行崗前培訓，管理人員應虛心學習，認真記錄，為以后的管理打好基礎。

　　3.1.4完善機電設備管理制度

　　根據z國際商城現場的實地考察，經過與業主、原管理單位的溝通，通過對設備的實地詳盡了解，建立設備臺帳，設備檔案，編制設備保養計劃， 制定各項職責、操作規程、可操作的各項設備應急事故處理規程。

　　9.3.1.5在業主的指導下，管理處機電人員應做好設備的試運行工作，并將工作重點由前期介入管理逐步向設備正常運行、管理工作過渡。

　　3.2機電設備運行與維護管理（正式管理）

　　設備使用與維護管理是設備使用期管理的主要內容，其目的是通過對設備使用與維護的科學管理，正確使用和精心維護設備，從而保持設備的技術狀態，防止發生突發性故障，降低故障發生率，延長設備使用壽命，提高使用效率。

　　3.2.1z國際商城機電設備管理

　　A.設備操作管理；

　　*制定符合z國際商城設備特點的各主要設備的操作規程，并完全按操作規程進行日常操作，保證設備的正常使用，避免誤操作發生事故。

　　*各主要設備設24小時值班，每天按規定對設備進行巡視，檢

查、操作，并做好記錄。

　　*建立嚴格的交接班制度，崗位制度，考核制度，確保機電設備管理目標的實現。

　　*建立嚴格的持證上崗制度，要求設備操作人員掌握"三好、四會"，三好：管好，維護好；四會：會使用，會維護，會檢查，會排除故障。

　　B.設備維護保養管理

　　*建立健全鷹商城設備的維修保養制度，是保證設備正常使用的必要手段，通過維護保養，不僅可以使設備隨時處于良好的運行狀態，而且可以保證各項運行參數合格，達到設備設計性能的最大發揮及延長使用壽命的目的。

　　*針對z國際商城設備的不同特點，建立周密的保養計劃，上報業主批準后做好保養工作，在"清潔、整齊、潤滑、安全可靠"的保養要求下，查找和預防故障的發生，避免不必要的事故發生。

　　*維護保養類別及內容

　　日常維護保養：由設備操作人員按照各項設備的基本操作要求，對設備進行清掃、擦拭，對各專業設備運動部件加油，潤滑，檢查各種監測設備的技術參數是否正常，緊固松動部件，消除故障隱患，

　　定期維護保養：管理處專業工程師在年初針對不同設備制定維保計劃，上報業主批準后，按計劃由設備操作人員在工程師指導下按要求對設備進行局部拆卸，檢查情況，更換易損易耗件，排除隱患，確保設備在下一運行周期內健康運行。

　　專業外委保養：專業性非常強，需具有相關資質方能進行維護保養的設備，由管理處工程師對合格供方審查合格后，上報業主，經業主批準后，按照設備的特點，有針對性的制定委托保養合同、考核標準及考核辦法，由管理處專業設備的分管人員對外委單位進行監督，考核。對外委單位實行合格供方評審制度，實行全程式管理，對于不能按合同要求完成委托項目或存在較大質量隱患的專業單位，立即解除合同，重新評定合格專業維修單位。

　　*維修保養的基本要求。

　　整齊：設備裝置及控制線路完好、整齊。設備附件，運行維護工具、儀表、材料、備件應擺放整齊。

　　清潔：設備內外可視部位清潔，無破損，銹斑、塵垢、無漏電、漏水、漏氣，漏現象，工作現場整潔。

　　潤滑：按規定周期檢查換油，清洗或更換過濾網，保持油質良好。

　　安全可靠：設備電氣電子操作控制系統靈敏完好，絕緣及接地牢固符合要求，安全保護性能完好，監控指示儀表準確完好，防護裝置有效，無超壓、超溫、超負荷工作狀態，檢修設備工具的監視測量裝置在精度允許范圍內。

　　*設備維修保養的流程

　　4設備維修管理

　　設備在使用過程中，零部件不可避免會發生磨損、變形、腐蝕、斷裂，當磨損程度達到一定程度時，設備的技術狀態逐漸劣化，性能下降，功能降低，甚至喪失使用價值。根據設備運行的具體情況，我們對設備局部或整體進行拆卸以更換磨損變形嚴重以及功能完全喪失的零部件，并進行適當的調整、調試，恢復設備的正常使用。

　　4.1設備維修方式

　　預防維修：按預先制定的維修技術和計劃要求進行預防性維修與修理，可分定期維修和狀態維修，定期維修以設備工作時間（包括運行時間和停歇時間）或以設備運行時間為基礎進行的預防維修，本質上是一種周期性修理方式，根據設備性能、使用特點、磨損規律和狀態，預先制定維修類別、維修間隔期及維修工作內容和要求。它適用于設備的故障及性能劣化與使用累計時間直接關聯的零部件或平時需連續運行，無法停車的功能輸出及流程類設備，目的是消除故障隱患，增加設備的可靠度。狀態維修以設備技術狀態為基礎的預防性維修，根據日常維修、定期檢測和診斷提供的設備狀態信息，經過統計分析處理，了解掌握設備故障隱患，零部件劣化程度，適時的有針對性的進行專項預防性維修。

　　改善維修：對設備局部或零件的設計結構、尺寸、材質加以改進、改裝，以減少故障、增加設備的可靠度和維修性的措施。

　　事后維修：對設備已發生的故障或性能減低到規定要求以下的狀態進行修理，也成故障修理。

　　4.2維修方式的選擇

　　為了保證用最經濟的費用獲得最佳得設備維修效果，我們根據設備運行得可靠性要求，故障頻率、配置情況、運行維修管理組織和人員等情況。靈活選擇合理得維修凡是，在保證設備維修質量和設備使用功能得前提下，追求設備維修得合理經濟性。

　　從設備故障產生的過程、時間來看，設備故障有隨著時間的延長而逐漸磨損、疲勞、腐蝕、蠕變而產生的規律性故障；有因某種異常因素的作用，在設備任意運行時刻產生的突發性隨機故障。

　　有發展期的規律性故障，如導軌、剎車片、密封環等磨損故障，通過觀察、記錄或預測故障發展的征兆，我們采用定期維修或狀態維修的方式排除設備故障。

　　無發展期的規律性故障，如電器電子元件損壞、桿狀零件的斷裂等。如果故障點發生在重點設備的零部件上，直接危及到設備正常、安全運行，我們采取緊急維修的方式排除設備故障。如果故障點發生在非重點設備的零部件上，沒有威脅到設備的正常、安全運行，我們采取事后維修的方式排除設備故障。

　　有發展期的突發性故障，典型的如軸承，由于磨損、疲勞、軸承的軌道、滾珠會產生微片剝落形成麻點，若不及時更換，在某時刻就會產生突發性故障，我們充分狀態檢測的手段，采用狀態維修的方式排除故障。

　　無發展期的突發性故障，如在異常因素作用下（過載、過熱、過流、沖擊、斷流等）瞬間及產生斷裂、燒毀等突發性故障。根據設備的重要性程度、主備用情況采取緊急修理或事后更換修理。

　　4.3維修類別

　　大修：按維修計劃，對設備全部或大部分拆解，修復基準件、主運轉件，更換或修復全部不符合技術要求的零件，修理、調整電氣電子控制系統，更換老化的元器件，修復附屬裝置，整理翻新設備外觀，恢復設備規定的技術狀態，每三年進行一次。

　　中修：將操作維修人員的感官和專用檢測儀器相結合，對設備進行有針對性、有目標的檢查，獲取設備故障發展過程的征兆，制定相應的維修計劃，部分解體修理和更換磨損部件，調整部分機構，必要時對基準件、主運轉件進行局部修理、調整、校正，恢復修理項目的技術狀態。通過設備中修，我們避免了定期維修（主要是大修）時，單純依據設備累計運行時間，而忽略原始質量、運轉條件、負荷率、維護保養優劣程度，按照常規經驗或統一的修理周期結構及時間間隔安排大修造成的過剩修理（某些零部件技術狀態尚好卻安排了修理或更換）或設備修理（某些零部件技術狀態已劣化卻未安排修理或更換）“帶病”運行的狀態。每年進行一次。

　　小修：除定期維護保養的全部內容外，針對巡檢、定檢發現的問題，更換或修復磨損件和已產生故障的元器件，調整、緊固運動件、連接件，恢復設備正常工作能力。

　　定期調整與安全性檢測實驗：定檢調整即定期精度調整，對機械設備定期實施幾何精度檢查調整，檢查調整運動部件運動相互配合間隙，以達到精度和穩定的要求。安全性檢測實驗是對動力設備和動力管線的要害部位和關鍵性能參數，按技術要求（規定的時間周期和性能參數指標）采取各種實驗、測量和測試措施，以掌握動力設備及其系統在相鄰兩次計劃修理期間的運行的可靠性和安全性，以及時發現隱患，預防事故發生。

　　5z國際商城分系統設備管理

　　5.1.供配電管理

　　a、每日保養維修由設備責任人巡視檢查一次并記錄。

　　b、每周由設備責任人維護保養一次如下項目：動力和公共照明配電箱、低壓配電室及環網柜外表除塵、配電室室內射燈、路燈、出入口應急指示燈；各電器設備運行是否正常。并做好記錄。

　　c、每月保養維修

　　由設備責任人維護檢修一次如下項目并記錄。

　　*緊固動力配電柜所有開關接線端、電氣箱外殼接地螺栓、電度計量表接線端子，并除塵。

　　*檢查所有空氣開關、斷路器、電表等配電設備。

　　*檢查動力配電柜互投裝置手動、自動轉換是否靈敏。

　　d、年度保養維修

　　*由設備主管組織設備責任人緊固所有配電箱開關、母排螺栓、詳細檢查、測試聯絡開關的電氣、機械聯鎖裝置，對開關機械轉動部位加少量潤滑油脂，清理電纜溝雜物并作 檢修記錄。

　　*管理處經理審核檢修記錄。上報z國際商城。

　　5.2電梯系統管理

　　A、為確保電梯安全運行，對電梯進行管理維護和檢查，管理處應設專職人員負責，委托有資格的專門檢修和保養電梯的單位維修保養。

　　B、進行維修保養和檢查的專職人員，應有實際工作經驗和熟悉維修、保養要求。

　　C、維修人員應每周對電梯的主要安全設施和電氣控制部分進行一次檢查。

　　D、電梯委保單位在管理機電專業人員監督下按合同要求進行保養維修。并作好相關記錄。

　　E、發現電梯有故障應立即停止使用，待修復并經仔細檢查后方可使用。。

　　F、若電梯停止使用超過一周，必須先進仔細檢查和試運行后，方可使用。

　　G、電梯的故障，檢查的經過，維

修的過程，維修人員應在電梯履歷表中作詳細記錄。

　　H、電源電壓、頻率、相序，必須符合電梯技術資料中的規定。

　　I、電梯正常工作條件應符合國家相關規定。

　　5.3消防系統管理

　　A.消防管理人員必須執證上崗，熟悉建筑物消防監控系統的性能、用途；懂原理、懂操作、懂安全規范，掌握系統的運作狀況，要求精心維護保養，使之處于正常完好狀態。

　　B.消防監控中心24小時值班，值班人員應按照管理要求進行巡查，并做好巡查記錄，發現問題及時處理，處理不了的及時上報管理處。

　　C.消防系統由專職人員負責管理和值班，非值班人員禁止操作。值班人必須做好值班記錄，認真執行交接班制度。

　　D.對區域報警器、系統報警器、聯動控制柜等柜內進行清掃除塵，線路松動的進行緊固，對文字標志等到有脫落的要進行修補。對可能接觸不良部位進行加固，以確保系統處在良好狀態。并按照要求進行聯動測試

　　5.4給排水管理

　　A.了解建筑物的供水系統，掌握管線分布、水箱、水泵開關總摯安裝位置，嚴格執行給排水設備維護保養制度，為業主提供正常的工作生活用水和消防用水。

　　B.按管理要求及要點定期巡視水泵運轉情況，檢查地下水池水位及塔樓水箱水位嚴防跑、冒、滴、漏，發生供水故障應及時發出通知，告訴受影響業主，同時進行搶修，盡快恢復供水。

　　C.消防供水設備、線管應經常檢查，如有損壞，應立即檢修，禁止使用消防水管作其它用途，確保消防設施完整無損。

　　D.經常巡視用水終端，做好節約用水措施。

　　E.定期巡視消防蓄水池水位，保障消防用水。

　　F.經常留意供水單位的停水通知，并及時通知業主做好停水準備。

　　6設備管理的應急措施及方案

　　6.1設備系統的維修管理

　　設備在運行中常常會因為某些非正常因素造成設備的停用、功能喪失。或效能下降。這些原因會危害設備的正常使用，還會危害設備操作或使用人員的生命安全。如果處理不及時。將會造成業主資產和個人不可挽回的損失。只有建立積極有效的管理預防措施。杜絕事故發生對于發生的設備事故要及時維修。認真分析原因吸取教訓。制定防范措施避免再發生。

　　6.1.1設備故障處理流程

　　否通知甲方

　　能

　　配合

　　6.1.2設備故障處理

　　A故障分類：

　　設備在運行中，凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務的情況均定義為故障，凡故障發生時，均應視情況分為重大故障和一般故障兩級處理

　　重大故障：人身傷亡事故、設備故障導致經濟損失超過萬元以上。因故障引起建筑物停水、停電、發生火災等。

　　一般故障：除以上重大故障外，其他均為一般故障

　　B故障處理細則

　　a、設備發生故障，值班人員根據要求判斷事故類別。如為重大事故，立刻上報經理及設備的保修、保養專業單位。及時通知業主。并按要求采取應急處理措施。經理接到報告后應第一時間趕到現場。指揮故障處理；如為一般故障。及時與設備的保修、保養專業單位聯系。并協助處理

　　b、值班人員應根據設備檢測設備的參數及設備外部特征，判斷故障的情況，盡快限制故障的發展。迅速排除危害人員及設備的因素。作好安全防范措施。并記錄檢測設備的信號顯示及操作時間、故障現象。

　　c、值班人員配合有關人員進行故障處理時應迅速、果斷、正確、鎮靜。不違反安全操作規程

　　d、故障處理完畢后。由專業技術人員根據實際對故障原因進行分析取證，查明故障產生的原因、形成機理及規律并做好預防措施

　　e、查明原因、分清責任。對相關人員進行處罰及教育。制定防范措施

　　f、事故處理完畢后，將故障的全過程及處理意見詳實記錄。以文件形式上報經理及業主。并作好相關的檔案

　　6.2各機電設備設搶修、應急處理方案

　　6.2.1停電應急處理措施

　　z國際商城配電系統設計了柴油發電機作為突發停電的應急備用電源。平常發電機設定為自動工作狀態，一旦發生高壓環網柜或高壓變電站故障、檢修，發電應急備用電源啟動。

　　突發性市電停電后，自動設計狀態的發電機會在很短時間內起動運行提供備用電源。如發電機不起動，值班員應即時采取以下措施：

　　*首先查明故障原因，根據具體情況啟動備用供電設備，并積極組織人員搶修故障供電設備，及時恢復供電，盡量縮小停電影響范圍。

　　*查發電機主控制箱上選擇開關的設置是否正確，如打在“停”或“手動”位置，應按日常檢查程序進行檢查，情況正常將選擇開關擰到“自動”位置。

　　*如選擇開關位置正常，則檢查切換柜擇位開關，如有錯，即刻糾正將其打在“自動”位置。

　　*若以上兩項都正確，則應檢查主控制箱和切換柜控制回路的熔斷器。如熔斷器燒毀，則應先斷開主回路開關，分回路斷路器，更換后恢復合閘。在故障處理過程中，應先斷開“市電、備用”電源切換柜，并即刻通知監控中心值班員、電梯值班員等做好應急準備等事項。

　　*檢查各設備機房、樓梯、通道、地下車庫等出口地方的應急燈是否起用，并保證動作正常，作人員疏散照明之用。

　　*如當班值班員無法短時間內消除故障，應及時向主管領導匯報，并通知業主做好應急準備。

　　*事故處理完畢作好工作記錄，工作總結。上報管理處經理及業主。

　　6.2.2給排水系統應急處理方案

　　A．市政供水計劃性停水，管理處提前通知業主，說明停水原因、停水時限等，做好水池蓄水工作。

　　B．市政供水管網故障造成突發性停水，來不及通知業主時，管理處設法滿足業主生活用水，事后向業主說明原因。

　　C．由于供水設備故障造成突發事故，按下列程序執行：

　　*接到事故報警后，機電運行維修組人員應在5分鐘內趕現場控制事態發展。查出事故原因，及時搶修，不能及時處理的迅速向公司匯報，請求支援。

　　*加壓泵出現故障停止運轉時，值班員應及時將該泵控制電源分閘，掛指示牌匾，并及時將備用泵投入使用，即時通知相關負責人組織搶修。

　　*主管網漏水或爆管時，應即時停泵，關閉進水閥門，分管網漏水或爆管時，應即時關閉分管網閥門，并及時進行搶修。

　　*事故不能在2小時處理的，管理處經理簽發停水通知單，并附上處理方案告知業主。

　　D、排水部分突發事故：

　　*商城排水主管爆裂或堵塞時，應及時與市政排水主管部門取得聯系并組織搶修。

　　*污水井、雨水井管網爆裂或堵塞時，應及時組織搶修。

　　*地下停車場集水坑排水不良時，應即時用潛水泵將水排除，并對排污泵、管網作檢查、搶修。

　　*設備、物資等受到排水影響引發不良后果現象的，應及時采取保護措施并通知相關人員到現場及時搶修。

　　給排水系統應急處理流程圖

　　6.2.3電梯應急處理方案

　　無論是停電或電梯自身發生故障造成意外停梯，還是因為消防系統報火警引起電梯迫降，都給乘梯人員帶來極大不便，乘客按以下程序執行，保證乘客人身安全。

　　A．當消防系統報火警引起停梯時，消防值班人員應沉著冷靜，迅速查清報警點位置和數量，電話通知保安值班人員急赴現場查看，同時用對講電話提醒乘客保持鎮靜。現場確認發生火災時，必須立即通知管理處組織人員滅火救災；同時根據火災輕重程度不同，對設有可作消防員專用的電梯，將乘客運送到安全層站。通知司機或管理人員盡快在安全樓層停車，把乘客運送到安全層站。轎廂開到安全的樓層，在乘客確已完全撤出后切斷電源，把各層廳門關閉，防止向其他樓層延燒。若系統誤報。盡快排除故障，恢復電梯、扶梯正常運行。

　　B．突發性停電或電梯自身故障引起電梯停止運行，值班人員應通過對講電話告訴乘客不要驚慌失措，不可將身體任何部位探出轎廂外，然后立即通知電梯管理人員，根據樓層指示燈或小心開啟外門察看，確定轎廂所在位置，在解救被困人員離開轎廂前，應先切斷故障電梯電源，視情況依下列步驟放被因乘客。

　　*停于接近候梯廳門口的位置，且高于或低于樓面不超過0.5米時，用專用外門鑰匙開啟外門，同時用力緩慢打開轎廂門，協助乘客安全離開轎廂，然后重新將外門關好。

　　*轎廂停于遠離侯梯廳門口的位置，如果轎廂門處于半關閉狀態，應先將其完全關閉

或開啟，然后通過手動盤車使轎廂就近平層，用專用外門鑰匙打開轎廂門解救出被困人員，然后重新將外門關好。

　　*手動盤車時，至少兩人進行，一人雙抓牢盤車輪，另一人撬開抱閘，每松開抱閘一次，盤車一次，進行間斷操作。若轎廂停于候梯廳門口以上或以下位置時（以高于或低于樓面不超過0.5米為準），應松開報閘的同時把握緊盤車輪，用人力盤車使轎廂向正確方向移動，嚴禁松閘后讓轎廂自行移動。

　　*電梯自身發生故障時，解救出被困人員后立即組織人員檢修，查事故原因，消除隱患，如不能自修，必須盡快通知電梯維修專業人員排除故障，恢復電梯正常運行，并寫出事故書面報告交管理處及業主。

　　電梯應急處理流程圖

　　6.2.5消防系統應急措施

　　監控中心24小時對各區域實時監控，同時認真落實巡邏制度，保安、清潔、機電人員要勤于檢查、巡視，保證在自己的責任區內及時發現火災隱患，真正做到火災早發現、早撲滅、少損失。一旦發生火災，保證火災能初期在短時間撲滅，消除火災對人員疏散的威脅，減少火災損失，確保建筑物人員生命安全，按以下規定進行：

　　A發生火災時，監控中心立即通知有關人員進火災應急狀態，并啟動義務消防員、保安隊人員等進入著火區域搶險，爭取在火災發生初期，利用大樓內自有的消防器材滅火。

　　B若火勢迅猛，管理處無能力滅火。應盡量控制火災曼延，立即向“119”報警并組織人員疏散。根據著火區域的地點和火情的變化，做出相應的滅火方法和步驟。

　　*消防人員引導消防車和消防人員并組織突擊隊員進入火場。

　　*監控中心人員開啟消防廣播，通知引導人群迅速撤離火區。首先通知著火層人員立即疏散。接著通知臨近著火層人員。然后通知火災有可能蔓延的樓層人員進行有序、有效的疏散。并告之人員保持鎮靜，按指揮進行自救、疏散。

　　*配電管理人員應切斷火場內所有電源。確保火勢不因電器設備引起蔓延。同時隨時做好備用電源的轉送工作。

　　*給排水管理人員迅速啟動水泵，保證消防水壓正常，有足夠水量滅火，

　　*空調管理人員同時啟動排煙設備，對疏散樓梯保持正壓送風。

　　*電梯管理人員按照電梯應急管理規定，利用消防梯進行疏散，并將客梯全部降至底層鎖好，禁止使用。

　　C.火災消滅后，相關人員對工作情況進行總結，清理損失，作好善后處理工作后。將整理后以報告形式上報業主。

　　消防系統應急流程圖