法院項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理措施

　　1、加強(qiáng)日常管，理提高機(jī)電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理保障能力

　　正式進(jìn)駐后，立即完成機(jī)電設(shè)備檔案及可操作性強(qiáng)的管理方案、制度，確保供電、供水、電梯、中央空調(diào)、消防控制及通訊等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行良好。

　　1）預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃性維修保養(yǎng)并重，使設(shè)備處于良好運(yùn)行狀態(tài)。

　　2）對(duì)設(shè)備做到"三好"、"四會(huì)"和"五定"。"三好"即用好、修好和管理好設(shè)備；"四會(huì)"即維修人員會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除設(shè)備故障；"五定"即對(duì)設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、檢修做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)。

　　3）實(shí)行專業(yè)人員修理與使用操作人員維護(hù)相結(jié)合的方式，以專業(yè)修理為主，同時(shí)要求設(shè)備的使用操作人員進(jìn)行日常的維修保養(yǎng)和小修。

　　4）配電設(shè)備、消防設(shè)備實(shí)行24小時(shí)不間斷值班，值班人員持證上崗。

　　5）完善設(shè)備管理和定期維修制度，制訂科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計(jì)劃。

　　6）修舊利廢，合理更新，降低設(shè)備維修材料費(fèi)用。

　　7）制定各設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案，確保在出現(xiàn)應(yīng)急情況時(shí)及時(shí)有序處理。

　　2、機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理制度

　　1）建立完善的設(shè)備管理制度、操作規(guī)程，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)及維修記錄完整；

　　2）建立健全設(shè)備管理臺(tái)帳、計(jì)量器具及維保工具、臺(tái)帳和技術(shù)性文件資料明細(xì)表，完整率和準(zhǔn)確率達(dá)100%；

　　3）建立備品、備件臺(tái)帳，備品備件擺放整齊，定期檢查，隨時(shí)提供設(shè)備維修；

　　4）各種設(shè)備標(biāo)識(shí)清晰、完善，使用或停止?fàn)顟B(tài)正確；

　　5）設(shè)備及機(jī)房環(huán)境干凈整潔，符合設(shè)備要求；

　　6）特種設(shè)備如電梯、鍋爐等嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，定期進(jìn)行安全檢測(cè)，委托專業(yè)維保公司進(jìn)行維保，潤(rùn)滑部位油質(zhì)、油量、油壓、油溫保持在規(guī)定指標(biāo)內(nèi)；

　　7）設(shè)備管理人員具有專業(yè)技術(shù)資格，持證上崗，并嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程；

　　8）設(shè)備良好，運(yùn)行正常，無重大管理責(zé)任事故；

　　3、機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)管理

　　1）根據(jù)大樓設(shè)施設(shè)備情況，每年制定機(jī)電設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)計(jì)劃。

　　2）建立機(jī)電設(shè)備設(shè)施檔案(設(shè)備臺(tái)帳)，設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、檢查、維修與保養(yǎng)記錄齊全。

　　3）機(jī)電設(shè)備設(shè)施標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)程，確保設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

　　4）由工程部負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備設(shè)施的日常維護(hù)保養(yǎng)管理，按照維修規(guī)定實(shí)施維修：屬小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬大、中修范圍局部受損較重的，及時(shí)編制維修計(jì)劃，或請(qǐng)專家"會(huì)診"提出方案，報(bào)業(yè)主申批，并根據(jù)業(yè)主意見組織修復(fù)。

　　5）定期對(duì)機(jī)電設(shè)備設(shè)施安全情況進(jìn)行普查，保證完好率達(dá)98％。

　　6）愛護(hù)辦公樓內(nèi)機(jī)電設(shè)備設(shè)施，未經(jīng)院方同意不得對(duì)辦公樓內(nèi)的布局進(jìn)行調(diào)整，也不得對(duì)機(jī)電設(shè)備設(shè)施的布置與用途進(jìn)行改動(dòng)。若進(jìn)行機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修時(shí)，應(yīng)通知有關(guān)部門，并放置工作牌。

　　7）及時(shí)完成各項(xiàng)零星維修任務(wù)，維修及時(shí)率和合格率達(dá)到100％，一般維修任務(wù)在接報(bào)后當(dāng)天完成。

　　8）對(duì)容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備要有明顯的警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

　　9）接到相關(guān)部門停水、停電通知后，應(yīng)及時(shí)通知業(yè)主，并協(xié)助做好應(yīng)急和協(xié)調(diào)工作。

　　10）遇到災(zāi)害天氣，應(yīng)加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。

篇2：機(jī)電設(shè)備運(yùn)輸管理安全技術(shù)措施(4)

　　機(jī)電設(shè)備運(yùn)輸管理安全技術(shù)措施（4）

　　1、機(jī)電管理措施

　　(1)機(jī)電設(shè)備要杜絕失爆，下井前進(jìn)行防爆檢查，合格后貼上防爆證后才允許入井。設(shè)備要掛專責(zé)牌，每天有專人檢查、維護(hù)，確保完好。煤電鉆使用前必須設(shè)有檢漏、漏電閉鎖、短路、過負(fù)荷、斷相、遠(yuǎn)距離起動(dòng)和停止煤電鉆功能的綜合保護(hù)裝置。煤電鉆每小班使用前，必須對(duì)煤電鉆綜合保護(hù)裝置進(jìn)行一次跳閘試驗(yàn)。

　　(2)局扇要實(shí)行三專（專用變壓器、專用開關(guān)、專用線路）供電，掘進(jìn)工作面所有非本安型電器設(shè)備要裝兩閉鎖（風(fēng)電閉鎖、瓦斯電閉鎖）設(shè)施，當(dāng)局扇停止運(yùn)轉(zhuǎn)或瓦斯超限時(shí)，能立即自動(dòng)切斷東二（13-1）煤采區(qū)膠帶上山內(nèi)全部非本質(zhì)安全型電器設(shè)備。

　　(3)不得帶電檢修和搬遷設(shè)備，嚴(yán)禁非機(jī)電人員拆卸機(jī)電設(shè)備。

　　(4)電纜、信號(hào)線、管路必須按要求吊掛整齊，開關(guān)要上架并靠幫安設(shè)。

　　(5)起吊、拆除、安裝設(shè)備時(shí)，必須由專人檢查所使用的工具是否完好，起吊點(diǎn)和工具是否有足夠的承載強(qiáng)度，不完好或不夠承載強(qiáng)度時(shí)，不許起吊，起吊點(diǎn)能承載的拉力必須超過起吊重物的6倍。且起吊時(shí)做到平、穩(wěn)、緩慢，操作人員不能站在設(shè)備的正下方。

　　(6)嚴(yán)禁用人體重量來平衡被吊運(yùn)的設(shè)備，嚴(yán)禁用手直接校正已吊設(shè)備張緊的吊繩、吊具。嚴(yán)禁用支護(hù)錨桿作為起吊點(diǎn)。

　　(7)起吊設(shè)備時(shí)必須設(shè)專人集中精力統(tǒng)一指揮，附近嚴(yán)禁無關(guān)人員逗留、通行、作業(yè)等。嚴(yán)禁起吊帶電的設(shè)備。

　　(8)檢修輸送機(jī)及在輸送機(jī)靠幫一側(cè)工作時(shí)，輸送機(jī)應(yīng)停止運(yùn)行。輸送機(jī)檢修時(shí)，必須將前級(jí)開關(guān)斷電，并掛停電牌。電器設(shè)備檢修空間必須符合<<規(guī)程>>規(guī)定。

　　(9)井下使用礦燈人員嚴(yán)禁拆開、敲打、撞擊礦燈，升井后必須立即將礦燈交還燈房。

　　(10)井下電工必須配帶瓦斯便攜儀。

　　(11)防爆電器設(shè)備入井前，應(yīng)檢查其“產(chǎn)品合格證”、“防爆合格證”、“煤礦礦用產(chǎn)品安全標(biāo)志”及安全性能。檢查合格并簽發(fā)合格證后，方準(zhǔn)入井。

　　(12)井下照明和信號(hào)裝置，應(yīng)采用具有短路、過載和漏電保護(hù)的照明信號(hào)綜合保護(hù)裝置配電。

　　(13)施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)懸掛供電系統(tǒng)圖。

　　(14)噴霧回風(fēng)側(cè)5m范圍內(nèi)不得有電器設(shè)備。

　　(15)機(jī)電設(shè)備安設(shè)處要無淋水，頂板穩(wěn)定完整,如確需放在有水處則要有防開關(guān)淋水措施。設(shè)備表面要清潔干凈。

　　(16)皮帶機(jī)、刮板機(jī)必須有可靠的液力偶合器，并裝入適量水介質(zhì)。易熔塞齊全可靠，防爆片齊全、可靠。

　　(17)井下煤電鉆必須每半個(gè)月升井檢修一次，合格后方可下井。

　　(18)嚴(yán)格執(zhí)行拆接火制度及停送電制度。嚴(yán)格執(zhí)行“誰(shuí)停電，誰(shuí)送電”原則。

　　2、皮帶機(jī)、鏈板機(jī)管理措施：

　　(1)皮帶機(jī)：

　　A、安裝皮帶機(jī)時(shí)，做到平、直、穩(wěn)。皮帶機(jī)頭機(jī)尾滾筒、托滾靈活可靠，軸承潤(rùn)滑良好、機(jī)尾清掃器應(yīng)牢固、有效、保護(hù)裝置齊全，信號(hào)可靠。

　　B、每天必須安排專人維修皮帶機(jī)，確保皮帶機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)完好，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，嚴(yán)禁帶病運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　C、司機(jī)持證上崗，做到懂結(jié)構(gòu)、懂原理、懂維修。操作嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作。操作過程中發(fā)現(xiàn)問題，立即停機(jī)處理。

　　D、皮帶運(yùn)行前，應(yīng)認(rèn)真做好如下檢查：

　　a司機(jī)工作地點(diǎn)的支護(hù)情況

　　b各個(gè)保護(hù)裝置是否齊全、液壓耦合器是否漏油，油量是否充足

　　c機(jī)頭機(jī)尾的牢固情況，機(jī)頭機(jī)尾的滾筒、托滾H架是否與皮帶機(jī)的中心線垂直

　　d機(jī)身機(jī)頭機(jī)尾范圍內(nèi)是否有障礙物，皮帶接頭的完好情況、皮帶是否跑偏等

　　E、嚴(yán)禁人員乘坐皮帶機(jī)和跨越正在運(yùn)行的皮帶機(jī)?？缭降攸c(diǎn)設(shè)過橋。嚴(yán)禁用皮帶機(jī)打運(yùn)材料。

　　F、機(jī)頭設(shè)置滅火裝置

　　(2)鏈板機(jī)：

　　A、鋪設(shè)刮板機(jī)時(shí)，要做到平、穩(wěn)、直，刮板等構(gòu)件齊全，鏈條松緊適當(dāng)，避免運(yùn)行中的鏈條跑偏，飄鏈、掉鏈、卡鏈。機(jī)頭、尾要用地錨固定牢靠。地錨采用Ф20㎜金屬等強(qiáng)錨桿，錨固長(zhǎng)度不小于1200mm，數(shù)量不少于2根。必須安裝清晰、靈敏、可靠的信號(hào)系統(tǒng)，并堅(jiān)持正確使用。堅(jiān)持使用易熔塞。

　　B、定期進(jìn)行檢查、維修，確保完好。使用前進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題停止使用，機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)現(xiàn)故障或預(yù)兆時(shí)，應(yīng)立即停車處理。

　　C、鏈板機(jī)司機(jī)持證上崗，保證司機(jī)懂結(jié)構(gòu)、懂原理、懂維修，操作嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作。操作過程中發(fā)現(xiàn)問題，立即停機(jī)處理。

　　D、鏈板機(jī)運(yùn)行前，應(yīng)認(rèn)真做好如下檢查：

　　a司機(jī)工作地點(diǎn)的支護(hù)情況

　　b檢查鏈板機(jī)運(yùn)行范圍內(nèi)有無阻礙物，鏈板機(jī)上是否有人

　　c機(jī)頭機(jī)尾的牢固情況，機(jī)頭部分液壓耦合器和減速器,齒輪和鏈條的磨損情況

　　d機(jī)身的鏈條與刮板的連接螺栓牢固情況，是否卡鏈

　　E、啟動(dòng)前必須發(fā)出信號(hào)，試運(yùn)轉(zhuǎn)后方可正常啟動(dòng)，并觀察電動(dòng)機(jī)啟動(dòng)正常否，確保安全運(yùn)行。

　　F、掐接鏈條時(shí)，操作人員要密切配合，并應(yīng)躲開鏈條受力方向，以免斷鏈傷人。接鏈條時(shí)，避免鏈條扭花。

　　G、嚴(yán)禁人員乘坐刮板機(jī)和跨越正在運(yùn)轉(zhuǎn)的刮板機(jī)，嚴(yán)禁用鏈板機(jī)打運(yùn)材料,嚴(yán)禁人員在溜槽、中行走。

　　H、及時(shí)清理機(jī)頭，機(jī)尾和兩側(cè)的浮貨。成巷段鏈板機(jī)應(yīng)安設(shè)擋煤板。

　　3、絞車管理措施

　　(1)絞車使用前必須安裝齊全可靠的聲光信號(hào)，并保證工作時(shí)信號(hào)清晰。

　　(2)絞車使用前應(yīng)檢查地錨螺絲、擋繩板、閘皮、鋼絲繩及繩頭等構(gòu)件，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)匯報(bào)處理。絞車司機(jī)應(yīng)聽清信號(hào)后方可開車，注意觀察，手不離閘把，絞車啟動(dòng)應(yīng)慢。

　　(3)礦車運(yùn)輸時(shí)，礦車之間、礦車和鋼絲繩之間的連接，必須使用不能自行脫落的連接裝置，鋼絲繩鼻子

必須有護(hù)繩環(huán)并插接。

　　(4)絞車信號(hào)硐室施工在巷道左幫，凈寬3.0m、凈深3.0m、凈高2.9m，采用鋼帶錨網(wǎng)、噴漿聯(lián)合支護(hù)，噴厚100mm。絞車應(yīng)按照尺寸型號(hào)挖基礎(chǔ)，澆砼來安裝，各螺絲要緊固有效。且必須養(yǎng)護(hù)一星期后方可使用。

　　(5)巷道左幫每隔40米施工一躲避硐。規(guī)格為：直墻半圓拱型斷面，躲避硐寬2m、高2.4m、深2m，采用鋼帶錨網(wǎng)噴聯(lián)合支護(hù)，噴漿厚度80mm。躲避硐中安裝壓風(fēng)自救裝置。硐中嚴(yán)禁放任何雜物、工具、設(shè)備等。

　　(6)絞車及鋼絲繩驗(yàn)算：

　　根據(jù)施工提料需要，對(duì)F48探巷JD-4.0絞車進(jìn)行絞車驗(yàn)算。

　　牽引力計(jì)算公式：

　　Fma*=n（W物重＋W車重）×（SINα＋U1COSα）＋W繩重×（（SINα＋U2COSα）

　　其中：n──絞車所提車輛數(shù)α──為斜巷最大坡度

　　U1──為車輪與軌道之間的摩擦系數(shù)，U1──0.007～0.02，一般取0.015

　　U2──為鋼絲繩與地輥之間的摩擦系數(shù)，一般U2＝0.2

　　W繩重＝每米鋼絲繩的重量×所需鋼絲繩的長(zhǎng)度

　　F48探巷選用JD-4.0絞車，18.5mm的鋼絲繩，公稱抗拉強(qiáng)度1570Mpa，鋼絲繩最小破斷力總和為21.914噸。巷道長(zhǎng)度850m，最大角度15°。預(yù)計(jì)提升兩輛重車，牽引力計(jì)算：

　　Fma*=W兩輛重車×（SINθ＋U1COSθ）＋W繩×（SINθ＋U2COSθ）

　　＝7.78×1000×（SIN15°＋0.015COS15°）＋（121.8÷100）×850×（SIN15°＋0.2COS15°）

　?。?595.9千克≈2.6噸<4噸

　　故絞車可以選用JD－4.0的絞車，斜巷提升安全系數(shù)大于6.5。21.914÷2.6＝8.4＞6.5，

　　故鋼絲繩可以選用直徑為Φ18.5mm

　　根據(jù)以上計(jì)算，所選絞車及鋼絲繩型號(hào)滿足提升要求。

　　(7)絞車及鋼絲繩選型：

　　根據(jù)牽引力選用絞車，確定鋼絲繩。E121301膠帶順槽外段最大坡度5°，根據(jù)JD-2.5絞車容繩量設(shè)計(jì)絞車一次服務(wù)巷道施工長(zhǎng)度不超過400米，預(yù)計(jì)提升兩輛重車，計(jì)劃選用鋼絲繩直徑為Φ18.5mm，公稱抗拉強(qiáng)度1570Mpa，鋼絲繩最小破斷力總和為21.914噸。牽引力計(jì)算：

　　Fma*=W兩輛重車×（SINθ＋U1COSθ）＋W繩×（SINθ＋U2COSθ）

　?。?.78×1000×（SIN5°＋0.015COS5°）＋（121.8÷100）×400×（SIN5°＋0.2COS5°）

　?。?32.49（千克）≈0.93噸<2.5噸

　　故絞車可以選用JD－40KW的絞車，斜巷提升安全系數(shù)大于6.5。21.914÷0.93＝23.56＞6.5，

　　故鋼絲繩可以選用直徑為Φ18.5mm

　　根據(jù)以上計(jì)算，所選絞車及鋼絲繩型號(hào)滿足掘進(jìn)施工提升要求。

　　(7）絞車司機(jī)必須持證上崗，嚴(yán)格按《操作規(guī)程》操作。

　　(8）斜巷嚴(yán)格執(zhí)行“行車不行人，行人不行車”制度，嚴(yán)禁蹬鉤上下。

　　(9）絞車必須帶電操作，嚴(yán)禁放飛車放大滑。

　　(10）不得在能自動(dòng)滑行的坡道上停放車輛。斜巷懸車必須采取可靠的措施，即用錨鏈鎖道：用錨鏈鎖住前輪（上輪），每車必鎖，并且絞車司機(jī)不得離開絞車，并閘死滾筒，嚴(yán)禁摘鉤頭處理。處理斜巷中礦車、叉車等掉道時(shí)，必須在掉道地點(diǎn)下方施工2根戧柱。嚴(yán)禁摘鉤頭拿道，嚴(yán)禁動(dòng)力復(fù)軌。拿道人員嚴(yán)禁站在車輛兩側(cè)及下方，且掉道地點(diǎn)下方不得有人作業(yè)或逗留。

　　(11）開車前必須對(duì)絞車的所有情況進(jìn)行檢查，有問題及時(shí)處理。只有確認(rèn)安全后方可開車。

　　(12）斜巷提升材料（叉車提升長(zhǎng)料或超出礦車的材料）要用錨鏈或棕繩捆綁牢固，以防打運(yùn)中竄料。

　　(13）斜巷提升必須使用保險(xiǎn)繩、標(biāo)準(zhǔn)防脫插銷，保險(xiǎn)繩長(zhǎng)度應(yīng)符合核定提升車輛總長(zhǎng)度。提升物料時(shí)，物料嚴(yán)禁超寬、超高、超重。

　　(15）臨時(shí)軌道鋪設(shè)軌距0.9m，軌枕間距為1m。采用30kg/m的鋼軌鋪設(shè)，構(gòu)件齊全，緊固有效。道接頭下增設(shè)道板。

　　(16)斜巷施工時(shí)，為防止跑車必須設(shè)置可靠的“一坡三擋”。上坡方向5m處應(yīng)設(shè)置一保險(xiǎn)擋”，距下坡方向5m安設(shè)第二道常閉保險(xiǎn)擋，并要堅(jiān)持正常使用。“一坡三擋”在拉送車和存放車及懸車時(shí)都必須使用，保險(xiǎn)擋必須常閉。

　　(17)電絞最突出部分與軌道的間距不得小于600mm。采用帶有閉鎖的20T滑輪做絞車回頭滑輪，掛在生根梁上的繩套上。采用3根2.4m的12#礦用工字鋼并排作為生根梁，生根梁兩端各施工2根地錨并配合錨鏈防止地梁下游，每根生根梁鉆出5個(gè)直徑25mm的孔并施工地錨加固。各生根梁上套上不少于三股18.5mm鋼絲繩，每股繩搭接不少于4道繩卡，繩卡要卡緊卡牢，堅(jiān)持每班檢查，繩卡外留出繩頭不小于800mm。

　　地錨施工必須牢固可靠，地錨采用φ20L=2200的等強(qiáng)錨桿，每根地錨施工3根樹脂藥卷，地錨外露100mm~200mm，每根地錨的錨固力不小于7T。

　　(18)每次電絞走鉤前必須派專人檢查地梁、導(dǎo)向輪、鋼絲繩等情況，發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)匯報(bào)和處理，確保在正常完好的情況下方可使用。嚴(yán)禁絞車鋼絲繩斷絲超限后繼續(xù)使用，嚴(yán)禁絞車鋼絲繩插接使用。

　　(19)信號(hào)把鉤工應(yīng)認(rèn)真檢查鉤頭、大繩、防脫銷、連環(huán)、保險(xiǎn)繩等的使用情況，發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)匯報(bào)和處理。

　　(20)斜巷絞車在正常停車后(指較長(zhǎng)時(shí)間停止運(yùn)行)，應(yīng)閘死滾筒，確需離開崗位時(shí)，必須將車松到下平巷停穩(wěn)，切斷絞車電源。

　　(21)斜巷每20m應(yīng)安裝一地滾，具體以鋼絲繩不拖底板為準(zhǔn)。

　　(22)裝、卸物料(包括長(zhǎng)料)時(shí)，人員必須互相配合好，喊清保安口號(hào)。

篇3：X國(guó)際商城機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理措施

　　z國(guó)際商城機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理措施

　　z國(guó)際商城對(duì)物業(yè)管理中設(shè)備管理要求很高。我物業(yè)公司根據(jù)多年的實(shí)際物管經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)z國(guó)際商城的主要設(shè)備技術(shù)特點(diǎn)。制定一套切實(shí)可行的設(shè)備管理制度。確保建筑物內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備在節(jié)能、環(huán)保的前提下，能有效的發(fā)揮設(shè)備的運(yùn)行效率。延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命。確保物業(yè)的保值、增值。

　　1、z國(guó)際商城設(shè)備設(shè)施的特點(diǎn)

　　1.1電梯、消防、設(shè)備智能化等專業(yè)性設(shè)備。均采用先進(jìn)設(shè)備。要求物業(yè)公司操作人員對(duì)設(shè)備基本性能及操作熟識(shí)程度高

　　1.2各機(jī)電設(shè)備數(shù)量多，工作特性復(fù)雜。要求物業(yè)公司制定確實(shí)可行的管理制度及節(jié)能措施。

　　1.3各機(jī)電設(shè)備分布面廣，功能各異，要求物業(yè)公司必須全面掌握所有設(shè)備情況。列出詳盡的設(shè)備臺(tái)帳，周密的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃，編制有效可行的應(yīng)急措施

　　2z國(guó)際商城機(jī)電設(shè)備管理的原則和目標(biāo)

　　2.1機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理的原則

　　A、預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃性維修保養(yǎng)并重，使設(shè)備時(shí)刻處于良好狀態(tài)。

　　B、對(duì)設(shè)備做到"三好"、"四會(huì)"、和"五定"。"三好"即用好、修好和管理好設(shè)備；"四會(huì)"即維修人員會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障；"五定"即對(duì)主要設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、檢修做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)。

　　C、實(shí)行操作人員維護(hù)與專業(yè)人員維修相結(jié)合。以操作人員進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)為主，同時(shí)要求維修人員對(duì)出現(xiàn)的問題及時(shí)維修處理。

　　D、完善設(shè)備管理和定期檢查、維修制度。制定科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計(jì)劃。

　　E、修舊利廢，合理更新，降低設(shè)備維修費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益。

　　F、規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維修保養(yǎng)管理工作，確保供配電設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。

　　G、推行科技型物業(yè)管理模式，采用科學(xué)的管理方式和手段。

　　2.2機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理目標(biāo)

　　A.提高設(shè)備的運(yùn)行效率，保證運(yùn)行質(zhì)量。最大目的是提高運(yùn)作效益。

　　B.保證各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備的正常運(yùn)行，確保為業(yè)主提供一個(gè)舒適、安全、高質(zhì)量的辦公環(huán)境。

　　C.發(fā)揮機(jī)電設(shè)備的管理優(yōu)勢(shì)，確保業(yè)主的設(shè)備達(dá)到原有的設(shè)計(jì)性能，并適當(dāng)延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命，確保業(yè)主的物業(yè)保值、增值。

　　3機(jī)電設(shè)備的基礎(chǔ)管理

　　A、設(shè)備管理維修組織的設(shè)立

　　為了保證各系統(tǒng)設(shè)備正常、安全、可靠運(yùn)行，在接管本物業(yè)之前，即著手組建樓宇設(shè)備管理組織機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行和設(shè)備維修兩方面的工作，以便順利開展各項(xiàng)設(shè)備管理維修活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)設(shè)備管理的各項(xiàng)目標(biāo)。我們?cè)O(shè)立機(jī)電運(yùn)行維修組，作為物業(yè)接管后專門的樓宇設(shè)備管理維修組織機(jī)構(gòu)，并接受公司技術(shù)部門的指導(dǎo)。

　　物業(yè)管理正式運(yùn)行后，機(jī)電運(yùn)行維修組負(fù)責(zé)行使各種樓宇設(shè)備（合同范圍內(nèi)）使用壽命期內(nèi)的綜合管理職能，保證設(shè)備資產(chǎn)的使用效益，按照現(xiàn)代設(shè)備管理方法，保證設(shè)備管理和維修運(yùn)行高效、便捷，滿足用戶對(duì)設(shè)備使用功能的要求。

　　B、設(shè)備資產(chǎn)管理

　　設(shè)備資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容包括建立設(shè)備資產(chǎn)臺(tái)帳、建立設(shè)備資產(chǎn)檔案、編制設(shè)備資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)表，我們主要負(fù)責(zé)設(shè)備資產(chǎn)臺(tái)帳管理。

　　接管本物業(yè)的初期階段，由我公司專業(yè)工程師對(duì)各樓各系統(tǒng)主要設(shè)備進(jìn)行分類、統(tǒng)計(jì)、整理、標(biāo)識(shí)、編號(hào)和登記，建立一套完整的設(shè)備臺(tái)帳，便于日后維護(hù)管理查閱。

　　C、制定設(shè)備管理制度和考核指標(biāo)

　　在物業(yè)管理初期，管理處機(jī)電運(yùn)行維修組組織有關(guān)人員針對(duì)物業(yè)的特點(diǎn)，從各系統(tǒng)主要設(shè)備的性能參數(shù)、技術(shù)規(guī)范和運(yùn)行要求，結(jié)合我們多年物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，制定一套行之有效的有關(guān)設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)和維修的程序文件、操作規(guī)程、巡視維護(hù)規(guī)定等指導(dǎo)性文件，為今后的物業(yè)管理具體實(shí)施工作提供規(guī)范化、科學(xué)性的指南。同時(shí)，還制定各崗位人員的崗位責(zé)任制度、各設(shè)備機(jī)房管理制度等文件，明確劃分各崗位人員的職責(zé)，規(guī)定各設(shè)備機(jī)房的管理要點(diǎn)。

　　正式接管以后，在整個(gè)物業(yè)管理的各環(huán)節(jié)、各階段，針對(duì)各系統(tǒng)設(shè)備，我們始終按照《全國(guó)物業(yè)管理示范商城考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》的具體要求分解、量化各項(xiàng)考核指標(biāo)。

　　3.1機(jī)電設(shè)備前期介入管理

　　3.1.1前期介入管理流程

　　存在問題

　　合格

　　3.1.2機(jī)電設(shè)備的調(diào)試、驗(yàn)收、接管

　　A.前期介入的機(jī)電管理人員應(yīng)仔細(xì)研讀專業(yè)圖紙，了解設(shè)備的基本技術(shù)參數(shù)，熟悉各專業(yè)施工人員，為以后設(shè)備在保修期內(nèi)維修建立良好的關(guān)系。

　　B.管理處機(jī)電設(shè)備人員進(jìn)行全面的設(shè)備檢查，調(diào)試各種設(shè)備。在較短時(shí)間內(nèi)盡最大可能掌握設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境、操作要領(lǐng)，熟悉管網(wǎng)、線路走向及相關(guān)控制的具體位置，并做好詳細(xì)記錄，并做好已完工產(chǎn)品的保護(hù)。

　　C.應(yīng)主動(dòng)與業(yè)主溝通、協(xié)商驗(yàn)收接管問題，雙方應(yīng)盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（以相關(guān)國(guó)家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為主），安排好交接具體人員，時(shí)間及相關(guān)注意事項(xiàng)。

　　D.雙方按規(guī)定做好驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收人員檢查設(shè)備無質(zhì)量問題，相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施圖紙資料及運(yùn)行、維修資料都提供齊全后，以雙方在驗(yàn)收?qǐng)?bào)告上簽字為準(zhǔn)，交接完成。

　　3.1.3機(jī)電設(shè)備管理人員的培訓(xùn)。

　　積極與業(yè)主溝通，對(duì)于特殊設(shè)備施工方要對(duì)操作人員進(jìn)行崗前培訓(xùn)，管理人員應(yīng)虛心學(xué)習(xí)，認(rèn)真記錄，為以后的管理打好基礎(chǔ)。

　　3.1.4完善機(jī)電設(shè)備管理制度

　　根據(jù)z國(guó)際商城現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)地考察，經(jīng)過與業(yè)主、原管理單位的溝通，通過對(duì)設(shè)備的實(shí)地詳盡了解，建立設(shè)備臺(tái)帳，設(shè)備檔案，編制設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃， 制定各項(xiàng)職責(zé)、操作規(guī)程、可操作的各項(xiàng)設(shè)備應(yīng)急事故處理規(guī)程。

　　9.3.1.5在業(yè)主的指導(dǎo)下，管理處機(jī)電人員應(yīng)做好設(shè)備的試運(yùn)行工作，并將工作重點(diǎn)由前期介入管理逐步向設(shè)備正常運(yùn)行、管理工作過渡。

　　3.2機(jī)電設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)管理（正式管理）

　　設(shè)備使用與維護(hù)管理是設(shè)備使用期管理的主要內(nèi)容，其目的是通過對(duì)設(shè)備使用與維護(hù)的科學(xué)管理，正確使用和精心維護(hù)設(shè)備，從而保持設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)，防止發(fā)生突發(fā)性故障，降低故障發(fā)生率，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命，提高使用效率。

　　3.2.1z國(guó)際商城機(jī)電設(shè)備管理

　　A.設(shè)備操作管理；

　　*制定符合z國(guó)際商城設(shè)備特點(diǎn)的各主要設(shè)備的操作規(guī)程，并完全按操作規(guī)程進(jìn)行日常操作，保證設(shè)備的正常使用，避免誤操作發(fā)生事故。

　　*各主要設(shè)備設(shè)24小時(shí)值班，每天按規(guī)定對(duì)設(shè)備進(jìn)行巡視，檢

查、操作，并做好記錄。

　　*建立嚴(yán)格的交接班制度，崗位制度，考核制度，確保機(jī)電設(shè)備管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　*建立嚴(yán)格的持證上崗制度，要求設(shè)備操作人員掌握"三好、四會(huì)"，三好：管好，維護(hù)好；四會(huì)：會(huì)使用，會(huì)維護(hù)，會(huì)檢查，會(huì)排除故障。

　　B.設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)管理

　　*建立健全鷹商城設(shè)備的維修保養(yǎng)制度，是保證設(shè)備正常使用的必要手段，通過維護(hù)保養(yǎng)，不僅可以使設(shè)備隨時(shí)處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，而且可以保證各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)合格，達(dá)到設(shè)備設(shè)計(jì)性能的最大發(fā)揮及延長(zhǎng)使用壽命的目的。

　　*針對(duì)z國(guó)際商城設(shè)備的不同特點(diǎn)，建立周密的保養(yǎng)計(jì)劃，上報(bào)業(yè)主批準(zhǔn)后做好保養(yǎng)工作，在"清潔、整齊、潤(rùn)滑、安全可靠"的保養(yǎng)要求下，查找和預(yù)防故障的發(fā)生，避免不必要的事故發(fā)生。

　　*維護(hù)保養(yǎng)類別及內(nèi)容

　　日常維護(hù)保養(yǎng)：由設(shè)備操作人員按照各項(xiàng)設(shè)備的基本操作要求，對(duì)設(shè)備進(jìn)行清掃、擦拭，對(duì)各專業(yè)設(shè)備運(yùn)動(dòng)部件加油，潤(rùn)滑，檢查各種監(jiān)測(cè)設(shè)備的技術(shù)參數(shù)是否正常，緊固松動(dòng)部件，消除故障隱患，

　　定期維護(hù)保養(yǎng)：管理處專業(yè)工程師在年初針對(duì)不同設(shè)備制定維保計(jì)劃，上報(bào)業(yè)主批準(zhǔn)后，按計(jì)劃由設(shè)備操作人員在工程師指導(dǎo)下按要求對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部拆卸，檢查情況，更換易損易耗件，排除隱患，確保設(shè)備在下一運(yùn)行周期內(nèi)健康運(yùn)行。

　　專業(yè)外委保養(yǎng)：專業(yè)性非常強(qiáng)，需具有相關(guān)資質(zhì)方能進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)的設(shè)備，由管理處工程師對(duì)合格供方審查合格后，上報(bào)業(yè)主，經(jīng)業(yè)主批準(zhǔn)后，按照設(shè)備的特點(diǎn)，有針對(duì)性的制定委托保養(yǎng)合同、考核標(biāo)準(zhǔn)及考核辦法，由管理處專業(yè)設(shè)備的分管人員對(duì)外委單位進(jìn)行監(jiān)督，考核。對(duì)外委單位實(shí)行合格供方評(píng)審制度，實(shí)行全程式管理，對(duì)于不能按合同要求完成委托項(xiàng)目或存在較大質(zhì)量隱患的專業(yè)單位，立即解除合同，重新評(píng)定合格專業(yè)維修單位。

　　*維修保養(yǎng)的基本要求。

　　整齊：設(shè)備裝置及控制線路完好、整齊。設(shè)備附件，運(yùn)行維護(hù)工具、儀表、材料、備件應(yīng)擺放整齊。

　　清潔：設(shè)備內(nèi)外可視部位清潔，無破損，銹斑、塵垢、無漏電、漏水、漏氣，漏現(xiàn)象，工作現(xiàn)場(chǎng)整潔。

　　潤(rùn)滑：按規(guī)定周期檢查換油，清洗或更換過濾網(wǎng)，保持油質(zhì)良好。

　　安全可靠：設(shè)備電氣電子操作控制系統(tǒng)靈敏完好，絕緣及接地牢固符合要求，安全保護(hù)性能完好，監(jiān)控指示儀表準(zhǔn)確完好，防護(hù)裝置有效，無超壓、超溫、超負(fù)荷工作狀態(tài)，檢修設(shè)備工具的監(jiān)視測(cè)量裝置在精度允許范圍內(nèi)。

　　*設(shè)備維修保養(yǎng)的流程

　　4設(shè)備維修管理

　　設(shè)備在使用過程中，零部件不可避免會(huì)發(fā)生磨損、變形、腐蝕、斷裂，當(dāng)磨損程度達(dá)到一定程度時(shí)，設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)逐漸劣化，性能下降，功能降低，甚至喪失使用價(jià)值。根據(jù)設(shè)備運(yùn)行的具體情況，我們對(duì)設(shè)備局部或整體進(jìn)行拆卸以更換磨損變形嚴(yán)重以及功能完全喪失的零部件，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整、調(diào)試，恢復(fù)設(shè)備的正常使用。

　　4.1設(shè)備維修方式

　　預(yù)防維修：按預(yù)先制定的維修技術(shù)和計(jì)劃要求進(jìn)行預(yù)防性維修與修理，可分定期維修和狀態(tài)維修，定期維修以設(shè)備工作時(shí)間（包括運(yùn)行時(shí)間和停歇時(shí)間）或以設(shè)備運(yùn)行時(shí)間為基礎(chǔ)進(jìn)行的預(yù)防維修，本質(zhì)上是一種周期性修理方式，根據(jù)設(shè)備性能、使用特點(diǎn)、磨損規(guī)律和狀態(tài)，預(yù)先制定維修類別、維修間隔期及維修工作內(nèi)容和要求。它適用于設(shè)備的故障及性能劣化與使用累計(jì)時(shí)間直接關(guān)聯(lián)的零部件或平時(shí)需連續(xù)運(yùn)行，無法停車的功能輸出及流程類設(shè)備，目的是消除故障隱患，增加設(shè)備的可靠度。狀態(tài)維修以設(shè)備技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ)的預(yù)防性維修，根據(jù)日常維修、定期檢測(cè)和診斷提供的設(shè)備狀態(tài)信息，經(jīng)過統(tǒng)計(jì)分析處理，了解掌握設(shè)備故障隱患，零部件劣化程度，適時(shí)的有針對(duì)性的進(jìn)行專項(xiàng)預(yù)防性維修。

　　改善維修：對(duì)設(shè)備局部或零件的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)、尺寸、材質(zhì)加以改進(jìn)、改裝，以減少故障、增加設(shè)備的可靠度和維修性的措施。

　　事后維修：對(duì)設(shè)備已發(fā)生的故障或性能減低到規(guī)定要求以下的狀態(tài)進(jìn)行修理，也成故障修理。

　　4.2維修方式的選擇

　　為了保證用最經(jīng)濟(jì)的費(fèi)用獲得最佳得設(shè)備維修效果，我們根據(jù)設(shè)備運(yùn)行得可靠性要求，故障頻率、配置情況、運(yùn)行維修管理組織和人員等情況。靈活選擇合理得維修凡是，在保證設(shè)備維修質(zhì)量和設(shè)備使用功能得前提下，追求設(shè)備維修得合理經(jīng)濟(jì)性。

　　從設(shè)備故障產(chǎn)生的過程、時(shí)間來看，設(shè)備故障有隨著時(shí)間的延長(zhǎng)而逐漸磨損、疲勞、腐蝕、蠕變而產(chǎn)生的規(guī)律性故障；有因某種異常因素的作用，在設(shè)備任意運(yùn)行時(shí)刻產(chǎn)生的突發(fā)性隨機(jī)故障。

　　有發(fā)展期的規(guī)律性故障，如導(dǎo)軌、剎車片、密封環(huán)等磨損故障，通過觀察、記錄或預(yù)測(cè)故障發(fā)展的征兆，我們采用定期維修或狀態(tài)維修的方式排除設(shè)備故障。

　　無發(fā)展期的規(guī)律性故障，如電器電子元件損壞、桿狀零件的斷裂等。如果故障點(diǎn)發(fā)生在重點(diǎn)設(shè)備的零部件上，直接危及到設(shè)備正常、安全運(yùn)行，我們采取緊急維修的方式排除設(shè)備故障。如果故障點(diǎn)發(fā)生在非重點(diǎn)設(shè)備的零部件上，沒有威脅到設(shè)備的正常、安全運(yùn)行，我們采取事后維修的方式排除設(shè)備故障。

　　有發(fā)展期的突發(fā)性故障，典型的如軸承，由于磨損、疲勞、軸承的軌道、滾珠會(huì)產(chǎn)生微片剝落形成麻點(diǎn)，若不及時(shí)更換，在某時(shí)刻就會(huì)產(chǎn)生突發(fā)性故障，我們充分狀態(tài)檢測(cè)的手段，采用狀態(tài)維修的方式排除故障。

　　無發(fā)展期的突發(fā)性故障，如在異常因素作用下（過載、過熱、過流、沖擊、斷流等）瞬間及產(chǎn)生斷裂、燒毀等突發(fā)性故障。根據(jù)設(shè)備的重要性程度、主備用情況采取緊急修理或事后更換修理。

　　4.3維修類別

　　大修：按維修計(jì)劃，對(duì)設(shè)備全部或大部分拆解，修復(fù)基準(zhǔn)件、主運(yùn)轉(zhuǎn)件，更換或修復(fù)全部不符合技術(shù)要求的零件，修理、調(diào)整電氣電子控制系統(tǒng)，更換老化的元器件，修復(fù)附屬裝置，整理翻新設(shè)備外觀，恢復(fù)設(shè)備規(guī)定的技術(shù)狀態(tài)，每三年進(jìn)行一次。

　　中修：將操作維修人員的感官和專用檢測(cè)儀器相結(jié)合，對(duì)設(shè)備進(jìn)行有針對(duì)性、有目標(biāo)的檢查，獲取設(shè)備故障發(fā)展過程的征兆，制定相應(yīng)的維修計(jì)劃，部分解體修理和更換磨損部件，調(diào)整部分機(jī)構(gòu)，必要時(shí)對(duì)基準(zhǔn)件、主運(yùn)轉(zhuǎn)件進(jìn)行局部修理、調(diào)整、校正，恢復(fù)修理項(xiàng)目的技術(shù)狀態(tài)。通過設(shè)備中修，我們避免了定期維修（主要是大修）時(shí)，單純依據(jù)設(shè)備累計(jì)運(yùn)行時(shí)間，而忽略原始質(zhì)量、運(yùn)轉(zhuǎn)條件、負(fù)荷率、維護(hù)保養(yǎng)優(yōu)劣程度，按照常規(guī)經(jīng)驗(yàn)或統(tǒng)一的修理周期結(jié)構(gòu)及時(shí)間間隔安排大修造成的過剩修理（某些零部件技術(shù)狀態(tài)尚好卻安排了修理或更換）或設(shè)備修理（某些零部件技術(shù)狀態(tài)已劣化卻未安排修理或更換）“帶病”運(yùn)行的狀態(tài)。每年進(jìn)行一次。

　　小修：除定期維護(hù)保養(yǎng)的全部?jī)?nèi)容外，針對(duì)巡檢、定檢發(fā)現(xiàn)的問題，更換或修復(fù)磨損件和已產(chǎn)生故障的元器件，調(diào)整、緊固運(yùn)動(dòng)件、連接件，恢復(fù)設(shè)備正常工作能力。

　　定期調(diào)整與安全性檢測(cè)實(shí)驗(yàn)：定檢調(diào)整即定期精度調(diào)整，對(duì)機(jī)械設(shè)備定期實(shí)施幾何精度檢查調(diào)整，檢查調(diào)整運(yùn)動(dòng)部件運(yùn)動(dòng)相互配合間隙，以達(dá)到精度和穩(wěn)定的要求。安全性檢測(cè)實(shí)驗(yàn)是對(duì)動(dòng)力設(shè)備和動(dòng)力管線的要害部位和關(guān)鍵性能參數(shù)，按技術(shù)要求（規(guī)定的時(shí)間周期和性能參數(shù)指標(biāo)）采取各種實(shí)驗(yàn)、測(cè)量和測(cè)試措施，以掌握動(dòng)力設(shè)備及其系統(tǒng)在相鄰兩次計(jì)劃修理期間的運(yùn)行的可靠性和安全性，以及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患，預(yù)防事故發(fā)生。

　　5z國(guó)際商城分系統(tǒng)設(shè)備管理

　　5.1.供配電管理

　　a、每日保養(yǎng)維修由設(shè)備責(zé)任人巡視檢查一次并記錄。

　　b、每周由設(shè)備責(zé)任人維護(hù)保養(yǎng)一次如下項(xiàng)目：動(dòng)力和公共照明配電箱、低壓配電室及環(huán)網(wǎng)柜外表除塵、配電室室內(nèi)射燈、路燈、出入口應(yīng)急指示燈；各電器設(shè)備運(yùn)行是否正常。并做好記錄。

　　c、每月保養(yǎng)維修

　　由設(shè)備責(zé)任人維護(hù)檢修一次如下項(xiàng)目并記錄。

　　*緊固動(dòng)力配電柜所有開關(guān)接線端、電氣箱外殼接地螺栓、電度計(jì)量表接線端子，并除塵。

　　*檢查所有空氣開關(guān)、斷路器、電表等配電設(shè)備。

　　*檢查動(dòng)力配電柜互投裝置手動(dòng)、自動(dòng)轉(zhuǎn)換是否靈敏。

　　d、年度保養(yǎng)維修

　　*由設(shè)備主管組織設(shè)備責(zé)任人緊固所有配電箱開關(guān)、母排螺栓、詳細(xì)檢查、測(cè)試聯(lián)絡(luò)開關(guān)的電氣、機(jī)械聯(lián)鎖裝置，對(duì)開關(guān)機(jī)械轉(zhuǎn)動(dòng)部位加少量潤(rùn)滑油脂，清理電纜溝雜物并作 檢修記錄。

　　*管理處經(jīng)理審核檢修記錄。上報(bào)z國(guó)際商城。

　　5.2電梯系統(tǒng)管理

　　A、為確保電梯安全運(yùn)行，對(duì)電梯進(jìn)行管理維護(hù)和檢查，管理處應(yīng)設(shè)專職人員負(fù)責(zé)，委托有資格的專門檢修和保養(yǎng)電梯的單位維修保養(yǎng)。

　　B、進(jìn)行維修保養(yǎng)和檢查的專職人員，應(yīng)有實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)和熟悉維修、保養(yǎng)要求。

　　C、維修人員應(yīng)每周對(duì)電梯的主要安全設(shè)施和電氣控制部分進(jìn)行一次檢查。

　　D、電梯委保單位在管理機(jī)電專業(yè)人員監(jiān)督下按合同要求進(jìn)行保養(yǎng)維修。并作好相關(guān)記錄。

　　E、發(fā)現(xiàn)電梯有故障應(yīng)立即停止使用，待修復(fù)并經(jīng)仔細(xì)檢查后方可使用。。

　　F、若電梯停止使用超過一周，必須先進(jìn)仔細(xì)檢查和試運(yùn)行后，方可使用。

　　G、電梯的故障，檢查的經(jīng)過，維

修的過程，維修人員應(yīng)在電梯履歷表中作詳細(xì)記錄。

　　H、電源電壓、頻率、相序，必須符合電梯技術(shù)資料中的規(guī)定。

　　I、電梯正常工作條件應(yīng)符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定。

　　5.3消防系統(tǒng)管理

　　A.消防管理人員必須執(zhí)證上崗，熟悉建筑物消防監(jiān)控系統(tǒng)的性能、用途；懂原理、懂操作、懂安全規(guī)范，掌握系統(tǒng)的運(yùn)作狀況，要求精心維護(hù)保養(yǎng)，使之處于正常完好狀態(tài)。

　　B.消防監(jiān)控中心24小時(shí)值班，值班人員應(yīng)按照管理要求進(jìn)行巡查，并做好巡查記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，處理不了的及時(shí)上報(bào)管理處。

　　C.消防系統(tǒng)由專職人員負(fù)責(zé)管理和值班，非值班人員禁止操作。值班人必須做好值班記錄，認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。

　　D.對(duì)區(qū)域報(bào)警器、系統(tǒng)報(bào)警器、聯(lián)動(dòng)控制柜等柜內(nèi)進(jìn)行清掃除塵，線路松動(dòng)的進(jìn)行緊固，對(duì)文字標(biāo)志等到有脫落的要進(jìn)行修補(bǔ)。對(duì)可能接觸不良部位進(jìn)行加固，以確保系統(tǒng)處在良好狀態(tài)。并按照要求進(jìn)行聯(lián)動(dòng)測(cè)試

　　5.4給排水管理

　　A.了解建筑物的供水系統(tǒng)，掌握管線分布、水箱、水泵開關(guān)總摯安裝位置，嚴(yán)格執(zhí)行給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度，為業(yè)主提供正常的工作生活用水和消防用水。

　　B.按管理要求及要點(diǎn)定期巡視水泵運(yùn)轉(zhuǎn)情況，檢查地下水池水位及塔樓水箱水位嚴(yán)防跑、冒、滴、漏，發(fā)生供水故障應(yīng)及時(shí)發(fā)出通知，告訴受影響業(yè)主，同時(shí)進(jìn)行搶修，盡快恢復(fù)供水。

　　C.消防供水設(shè)備、線管應(yīng)經(jīng)常檢查，如有損壞，應(yīng)立即檢修，禁止使用消防水管作其它用途，確保消防設(shè)施完整無損。

　　D.經(jīng)常巡視用水終端，做好節(jié)約用水措施。

　　E.定期巡視消防蓄水池水位，保障消防用水。

　　F.經(jīng)常留意供水單位的停水通知，并及時(shí)通知業(yè)主做好停水準(zhǔn)備。

　　6設(shè)備管理的應(yīng)急措施及方案

　　6.1設(shè)備系統(tǒng)的維修管理

　　設(shè)備在運(yùn)行中常常會(huì)因?yàn)槟承┓钦Ｒ蛩卦斐稍O(shè)備的停用、功能喪失?；蛐芟陆?。這些原因會(huì)危害設(shè)備的正常使用，還會(huì)危害設(shè)備操作或使用人員的生命安全。如果處理不及時(shí)。將會(huì)造成業(yè)主資產(chǎn)和個(gè)人不可挽回的損失。只有建立積極有效的管理預(yù)防措施。杜絕事故發(fā)生對(duì)于發(fā)生的設(shè)備事故要及時(shí)維修。認(rèn)真分析原因吸取教訓(xùn)。制定防范措施避免再發(fā)生。

　　6.1.1設(shè)備故障處理流程

　　否通知甲方

　　能

　　配合

　　6.1.2設(shè)備故障處理

　　A故障分類：

　　設(shè)備在運(yùn)行中，凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務(wù)的情況均定義為故障，凡故障發(fā)生時(shí)，均應(yīng)視情況分為重大故障和一般故障兩級(jí)處理

　　重大故障：人身傷亡事故、設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失超過萬元以上。因故障引起建筑物停水、停電、發(fā)生火災(zāi)等。

　　一般故障：除以上重大故障外，其他均為一般故障

　　B故障處理細(xì)則

　　a、設(shè)備發(fā)生故障，值班人員根據(jù)要求判斷事故類別。如為重大事故，立刻上報(bào)經(jīng)理及設(shè)備的保修、保養(yǎng)專業(yè)單位。及時(shí)通知業(yè)主。并按要求采取應(yīng)急處理措施。經(jīng)理接到報(bào)告后應(yīng)第一時(shí)間趕到現(xiàn)場(chǎng)。指揮故障處理；如為一般故障。及時(shí)與設(shè)備的保修、保養(yǎng)專業(yè)單位聯(lián)系。并協(xié)助處理

　　b、值班人員應(yīng)根據(jù)設(shè)備檢測(cè)設(shè)備的參數(shù)及設(shè)備外部特征，判斷故障的情況，盡快限制故障的發(fā)展。迅速排除危害人員及設(shè)備的因素。作好安全防范措施。并記錄檢測(cè)設(shè)備的信號(hào)顯示及操作時(shí)間、故障現(xiàn)象。

　　c、值班人員配合有關(guān)人員進(jìn)行故障處理時(shí)應(yīng)迅速、果斷、正確、鎮(zhèn)靜。不違反安全操作規(guī)程

　　d、故障處理完畢后。由專業(yè)技術(shù)人員根據(jù)實(shí)際對(duì)故障原因進(jìn)行分析取證，查明故障產(chǎn)生的原因、形成機(jī)理及規(guī)律并做好預(yù)防措施

　　e、查明原因、分清責(zé)任。對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行處罰及教育。制定防范措施

　　f、事故處理完畢后，將故障的全過程及處理意見詳實(shí)記錄。以文件形式上報(bào)經(jīng)理及業(yè)主。并作好相關(guān)的檔案

　　6.2各機(jī)電設(shè)備設(shè)搶修、應(yīng)急處理方案

　　6.2.1停電應(yīng)急處理措施

　　z國(guó)際商城配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)了柴油發(fā)電機(jī)作為突發(fā)停電的應(yīng)急備用電源。平常發(fā)電機(jī)設(shè)定為自動(dòng)工作狀態(tài)，一旦發(fā)生高壓環(huán)網(wǎng)柜或高壓變電站故障、檢修，發(fā)電應(yīng)急備用電源啟動(dòng)。

　　突發(fā)性市電停電后，自動(dòng)設(shè)計(jì)狀態(tài)的發(fā)電機(jī)會(huì)在很短時(shí)間內(nèi)起動(dòng)運(yùn)行提供備用電源。如發(fā)電機(jī)不起動(dòng)，值班員應(yīng)即時(shí)采取以下措施：

　　*首先查明故障原因，根據(jù)具體情況啟動(dòng)備用供電設(shè)備，并積極組織人員搶修故障供電設(shè)備，及時(shí)恢復(fù)供電，盡量縮小停電影響范圍。

　　*查發(fā)電機(jī)主控制箱上選擇開關(guān)的設(shè)置是否正確，如打在“?！被颉笆謩?dòng)”位置，應(yīng)按日常檢查程序進(jìn)行檢查，情況正常將選擇開關(guān)擰到“自動(dòng)”位置。

　　*如選擇開關(guān)位置正常，則檢查切換柜擇位開關(guān)，如有錯(cuò)，即刻糾正將其打在“自動(dòng)”位置。

　　*若以上兩項(xiàng)都正確，則應(yīng)檢查主控制箱和切換柜控制回路的熔斷器。如熔斷器燒毀，則應(yīng)先斷開主回路開關(guān)，分回路斷路器，更換后恢復(fù)合閘。在故障處理過程中，應(yīng)先斷開“市電、備用”電源切換柜，并即刻通知監(jiān)控中心值班員、電梯值班員等做好應(yīng)急準(zhǔn)備等事項(xiàng)。

　　*檢查各設(shè)備機(jī)房、樓梯、通道、地下車庫(kù)等出口地方的應(yīng)急燈是否起用，并保證動(dòng)作正常，作人員疏散照明之用。

　　*如當(dāng)班值班員無法短時(shí)間內(nèi)消除故障，應(yīng)及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并通知業(yè)主做好應(yīng)急準(zhǔn)備。

　　*事故處理完畢作好工作記錄，工作總結(jié)。上報(bào)管理處經(jīng)理及業(yè)主。

　　6.2.2給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理方案

　　A．市政供水計(jì)劃性停水，管理處提前通知業(yè)主，說明停水原因、停水時(shí)限等，做好水池蓄水工作。

　　B．市政供水管網(wǎng)故障造成突發(fā)性停水，來不及通知業(yè)主時(shí)，管理處設(shè)法滿足業(yè)主生活用水，事后向業(yè)主說明原因。

　　C．由于供水設(shè)備故障造成突發(fā)事故，按下列程序執(zhí)行：

　　*接到事故報(bào)警后，機(jī)電運(yùn)行維修組人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕現(xiàn)場(chǎng)控制事態(tài)發(fā)展。查出事故原因，及時(shí)搶修，不能及時(shí)處理的迅速向公司匯報(bào)，請(qǐng)求支援。

　　*加壓泵出現(xiàn)故障停止運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，值班員應(yīng)及時(shí)將該泵控制電源分閘，掛指示牌匾，并及時(shí)將備用泵投入使用，即時(shí)通知相關(guān)負(fù)責(zé)人組織搶修。

　　*主管網(wǎng)漏水或爆管時(shí)，應(yīng)即時(shí)停泵，關(guān)閉進(jìn)水閥門，分管網(wǎng)漏水或爆管時(shí)，應(yīng)即時(shí)關(guān)閉分管網(wǎng)閥門，并及時(shí)進(jìn)行搶修。

　　*事故不能在2小時(shí)處理的，管理處經(jīng)理簽發(fā)停水通知單，并附上處理方案告知業(yè)主。

　　D、排水部分突發(fā)事故：

　　*商城排水主管爆裂或堵塞時(shí)，應(yīng)及時(shí)與市政排水主管部門取得聯(lián)系并組織搶修。

　　*污水井、雨水井管網(wǎng)爆裂或堵塞時(shí)，應(yīng)及時(shí)組織搶修。

　　*地下停車場(chǎng)集水坑排水不良時(shí)，應(yīng)即時(shí)用潛水泵將水排除，并對(duì)排污泵、管網(wǎng)作檢查、搶修。

　　*設(shè)備、物資等受到排水影響引發(fā)不良后果現(xiàn)象的，應(yīng)及時(shí)采取保護(hù)措施并通知相關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)搶修。

　　給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理流程圖

　　6.2.3電梯應(yīng)急處理方案

　　無論是停電或電梯自身發(fā)生故障造成意外停梯，還是因?yàn)橄老到y(tǒng)報(bào)火警引起電梯迫降，都給乘梯人員帶來極大不便，乘客按以下程序執(zhí)行，保證乘客人身安全。

　　A．當(dāng)消防系統(tǒng)報(bào)火警引起停梯時(shí)，消防值班人員應(yīng)沉著冷靜，迅速查清報(bào)警點(diǎn)位置和數(shù)量，電話通知保安值班人員急赴現(xiàn)場(chǎng)查看，同時(shí)用對(duì)講電話提醒乘客保持鎮(zhèn)靜?，F(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，必須立即通知管理處組織人員滅火救災(zāi)；同時(shí)根據(jù)火災(zāi)輕重程度不同，對(duì)設(shè)有可作消防員專用的電梯，將乘客運(yùn)送到安全層站。通知司機(jī)或管理人員盡快在安全樓層停車，把乘客運(yùn)送到安全層站。轎廂開到安全的樓層，在乘客確已完全撤出后切斷電源，把各層廳門關(guān)閉，防止向其他樓層延燒。若系統(tǒng)誤報(bào)。盡快排除故障，恢復(fù)電梯、扶梯正常運(yùn)行。

　　B．突發(fā)性停電或電梯自身故障引起電梯停止運(yùn)行，值班人員應(yīng)通過對(duì)講電話告訴乘客不要驚慌失措，不可將身體任何部位探出轎廂外，然后立即通知電梯管理人員，根據(jù)樓層指示燈或小心開啟外門察看，確定轎廂所在位置，在解救被困人員離開轎廂前，應(yīng)先切斷故障電梯電源，視情況依下列步驟放被因乘客。

　　*停于接近候梯廳門口的位置，且高于或低于樓面不超過0.5米時(shí)，用專用外門鑰匙開啟外門，同時(shí)用力緩慢打開轎廂門，協(xié)助乘客安全離開轎廂，然后重新將外門關(guān)好。

　　*轎廂停于遠(yuǎn)離侯梯廳門口的位置，如果轎廂門處于半關(guān)閉狀態(tài)，應(yīng)先將其完全關(guān)閉

或開啟，然后通過手動(dòng)盤車使轎廂就近平層，用專用外門鑰匙打開轎廂門解救出被困人員，然后重新將外門關(guān)好。

　　*手動(dòng)盤車時(shí)，至少兩人進(jìn)行，一人雙抓牢盤車輪，另一人撬開抱閘，每松開抱閘一次，盤車一次，進(jìn)行間斷操作。若轎廂停于候梯廳門口以上或以下位置時(shí)（以高于或低于樓面不超過0.5米為準(zhǔn)），應(yīng)松開報(bào)閘的同時(shí)把握緊盤車輪，用人力盤車使轎廂向正確方向移動(dòng)，嚴(yán)禁松閘后讓轎廂自行移動(dòng)。

　　*電梯自身發(fā)生故障時(shí)，解救出被困人員后立即組織人員檢修，查事故原因，消除隱患，如不能自修，必須盡快通知電梯維修專業(yè)人員排除故障，恢復(fù)電梯正常運(yùn)行，并寫出事故書面報(bào)告交管理處及業(yè)主。

　　電梯應(yīng)急處理流程圖

　　6.2.5消防系統(tǒng)應(yīng)急措施

　　監(jiān)控中心24小時(shí)對(duì)各區(qū)域?qū)崟r(shí)監(jiān)控，同時(shí)認(rèn)真落實(shí)巡邏制度，保安、清潔、機(jī)電人員要勤于檢查、巡視，保證在自己的責(zé)任區(qū)內(nèi)及時(shí)發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患，真正做到火災(zāi)早發(fā)現(xiàn)、早撲滅、少損失。一旦發(fā)生火災(zāi)，保證火災(zāi)能初期在短時(shí)間撲滅，消除火災(zāi)對(duì)人員疏散的威脅，減少火災(zāi)損失，確保建筑物人員生命安全，按以下規(guī)定進(jìn)行：

　　A發(fā)生火災(zāi)時(shí)，監(jiān)控中心立即通知有關(guān)人員進(jìn)火災(zāi)應(yīng)急狀態(tài)，并啟動(dòng)義務(wù)消防員、保安隊(duì)人員等進(jìn)入著火區(qū)域搶險(xiǎn)，爭(zhēng)取在火災(zāi)發(fā)生初期，利用大樓內(nèi)自有的消防器材滅火。

　　B若火勢(shì)迅猛，管理處無能力滅火。應(yīng)盡量控制火災(zāi)曼延，立即向“119”報(bào)警并組織人員疏散。根據(jù)著火區(qū)域的地點(diǎn)和火情的變化，做出相應(yīng)的滅火方法和步驟。

　　*消防人員引導(dǎo)消防車和消防人員并組織突擊隊(duì)員進(jìn)入火場(chǎng)。

　　*監(jiān)控中心人員開啟消防廣播，通知引導(dǎo)人群迅速撤離火區(qū)。首先通知著火層人員立即疏散。接著通知臨近著火層人員。然后通知火災(zāi)有可能蔓延的樓層人員進(jìn)行有序、有效的疏散。并告之人員保持鎮(zhèn)靜，按指揮進(jìn)行自救、疏散。

　　*配電管理人員應(yīng)切斷火場(chǎng)內(nèi)所有電源。確保火勢(shì)不因電器設(shè)備引起蔓延。同時(shí)隨時(shí)做好備用電源的轉(zhuǎn)送工作。

　　*給排水管理人員迅速啟動(dòng)水泵，保證消防水壓正常，有足夠水量滅火，

　　*空調(diào)管理人員同時(shí)啟動(dòng)排煙設(shè)備，對(duì)疏散樓梯保持正壓送風(fēng)。

　　*電梯管理人員按照電梯應(yīng)急管理規(guī)定，利用消防梯進(jìn)行疏散，并將客梯全部降至底層鎖好，禁止使用。

　　C.火災(zāi)消滅后，相關(guān)人員對(duì)工作情況進(jìn)行總結(jié)，清理?yè)p失，作好善后處理工作后。將整理后以報(bào)告形式上報(bào)業(yè)主。

　　消防系統(tǒng)應(yīng)急流程圖