高爾夫別墅展示區物業管理方案(4)

　　第四部分 展示區安全管理方案

　　為規范展示區進出人員行為，維護展示區的秩序，為小區內的工作人員、來訪客戶提供一個安全、文明、舒適、整潔的環境，制定以下安全管理規定。

　　一、物理隔離、人員分流

　　為維護展示區良好的外部環境，將實行工作人員與客戶分道行走的方案，營造一個良好的客戶通道。

　　1、人員分流示意圖：

　　展示區與展示區隔離廣告牌

　　綠化養護、維保等工作出入路線

　　客戶出入路線

　　尚未封閉部分

　　安全崗位

　　說明：

　　1 、按照上圖示意，綠化養護及工程維修保養等工作人員、車輛統一從4號樓與5號樓之間的通道出入展示區，并且出入展示區的人員必須以單位的名義向物業管理處申請，待批準后方可出入;

　　2、展示區主出入口僅供客戶、公司工作人員及公司領導出入，不允許任何施工等人員、車輛出入。

　　3、同時建議將北側靠河的一面也用檔板或廣告牌進行隔離，一是能夠把展示區完全獨立出來，二是隔離后也能夠對從北面過來的不法人員進行一定的阻擋。

　　另：在技防設施尚不能正常使用的情況下，結合項目的實際情況，建議配備兩條狼狗輔助保安人員巡邏。

　　二、保安人員工作流程

　　(一)門崗服務流程示意圖：

　　檢查工作證

　　1、有工作證放入;

　　2、無工作證,經經理同意后放入。

　　送貨人員

　　施工人員

　　政府人員、建設主管單位、派出所等

　　檢 查出入證

　　施工許可證

　　1、有施工出入證的放入;否則禁止進入展示區。

　　指引至銷售中心

　　1、明顯有身份的人士，可指引其進入銷售大廳了解樓盤情況;

　　2、閑雜人員進行動態控制，不允許在營銷區域逗留。

　　詢問是否有預約

　　1、如有約定，請其立即前往相關部門;

　　2、如無約定，立即向上級匯報、聯系。

　　看房客戶

　　確認核實相關收貨人

　　1、登記有效證件后，由收貨人帶領進入小區。

　　2、無法核實的，匯報上級。

　　進入展示區人員

　　項目工作人員

　　? 門崗工作方法和要求：

　　1、工作時和藹可親，溫文而雅，保持微笑，精神振奮，情緒飽滿，不卑不亢。

　　2、遇到認識的領導、客人，應先敬禮微笑，打招呼問好。

　　3 、應保持跨立站姿，不得左顧右盼、東張西望。通過觀察，迅速準確理解來訪目的，盡快出迎，人到，微笑到，禮貌用語到，并切實提供服務。

　　4、樹立 “正確”“快速”的服務觀念，交談、應答、操作都要求“準”“快”;

　　顧客的詢問，如有不清楚，應向同上級確認后再準確回答，不可憑空想象。

　　5、與領導，顧客之間的遞接，盡量使用雙手，并考慮接物人的方便，遞送尖銳物，尖端不指向對方。

　　6、分尊重他人的宗教信仰，風俗習慣，不可亂發議論。

　　7、維持大門周邊秩序，疏導人員車輛，對可疑人員進行盤查，非工作人員和閑雜人員等不得入內。

　　8、安管員見到顧客到來時，先行軍禮。保持微笑說：請問您有什么事?看房客戶指引至銷售中心;如果是閑雜人員,應有禮貌的向其說明,這是私人住宅區,不對外開放參加。

　　9 、做好來訪人員有效證件登記工作，加強外來人員的盤查及管理，發現可疑人員盡量制止入內，如無法控制，及時通知巡邏崗位進一步監管。

　　10 、各種危險品、煤氣瓶等要嚴禁其帶入，如因施工必須帶入，需通知巡邏隊員加強監管，并及時向上級匯報。

　　11、 做好物資的把關工作，對搬出小區的物資進行核查，嚴格按照《施工物品放行條》的內容進行操作，手續齊全后方可予以放行。

　　12、行走時要自然挺直，從容端莊，切忌走路時旁若無人，慢不經心、左右搖晃。

　　13、上崗前4小時不得喝酒或喝帶酒精的飲料;打噴嚏、咳嗽應轉身向后。

　　14、與人交談時應保持適當距離。(1米為宜)，表情自然大方，保持正面平視談人的面部，態度誠懇，語言清晰易懂，音量適中，使用普通話。

　　15、談吐要文雅，多使用敬語，“請”字開頭，“謝”字不離口。

　　16 、正確稱呼客人，在姓氏后面加上先生、小姐、女士等稱呼用語，不知道姓氏時可用“先生”“小姐”“女士”等。

　　17、應答領導、客人時不可簡單的說“不知道”“沒有”“不行”等語言

　　18 、遇有客人的不合理要求，盡量使用委婉言拒絕：如“對不起，我們不能這樣做”。

　　(二)車場崗保安員作業流程

　　1、停車場門崗保持跨姿站立于停車場位置，根據實際情況可以來回進行巡邏，見到客戶車輛先敬禮，然后引導進入停車位，如果車輛在入口處下客，要為客戶開車門，身體微微向前傾斜15度并向客人熱情問好“先生/小姐，早上(下午/晚上)好 /歡迎您的光臨”，用手掌為客人指引前往銷售現場的方向;

　　2、如客戶車內有同來人員，應先替同乘人員開門，開門時應向客戶一手開門，一手搭在車頂，以示尊重，并等客戶下車站定后方可關門，以防夾傷;

　　3、車場崗應保證停車場內的安全，防止車輛在停放過程中受到損壞與刮傷;

　　4、指揮車輛進入停車位時對其外觀進行檢查，如車輛有：漏油、漏水、漏氣等現象，及時告之車主“您好先生/小姐，您的車在漏油/漏水/漏氣，您知道嗎?請您檢查一下”并予以記錄;

　　5、提醒客戶鎖好車門、窗，并將貴重物品隨身帶走;

　　6、在巡視過程中，如車輛有異常情況要及時跟進處理;

　　(三)巡邏崗保安員作業流程

　　1、保安員熟悉巡邏路線，按規定的路線進行巡邏并簽到;

　　2、當客戶行至距2米處或七步以內時，保安員應主動微笑并熱情問候“先生/小姐，早上(下午/晚上)好 /歡迎您的光臨”;

　　3、當客戶需要咨詢，保安員應提供咨詢及指引，如遇不明白的問題，應委婉告之客戶“對不起，先生/小姐，請稍后，我先替您咨詢相關部門后告訴您，謝謝”;

　　4、當客戶帶有孩童并在公共展示區域玩耍時，應提醒成人照看好小孩，以防發生意外“先生/小姐，您好，請您照看好您的小孩，謝謝”;

　　5、當現場舉行促銷活動，保安員應事前了解活動的程序，密切留意現場情況，防止意外事故發生;

　　6、保安員應做好現場的消防工作，定期檢查消防設備，發現險情及時采取措施，保證樓梯、走廊、消防通道無雜物，做到消防通道暢通無阻;

　　7、施工人員若需進入公共展示區，應進行詢問并進行及時清理;

　　8、對責任區內設施、設備管理完好，不損壞、不丟失;

　　9、對進入現場的可疑人員應通知相關崗位跟進;

　　10、當客戶提出要求時，在不違反規定及職責原則的前提下盡量滿足客戶;

　　11、如所轄區域存在環境問題，應及時通知環境管理人員進行突擊處理。

　　三、展示區內施工、返修監管程序

　　繳納相關費用

　　施工、返修保證金**元

　　出入證工本費**元

　　出入證押金**元

　　領取施工、返修許可證(由項目部確認、物業經理簽署);施工人員出入證等

　　施工負責人帶領施工人員佩帶齊證件進入

　　施工完畢后，施工單位退回出入證、許可證等，經管理中心相關部門經理驗收合格后，退還相關保證金、押金

　　施工、返修負責人

　　向管理處提交相關資料

　　相關單位返修通知書(項目部發)

　　施工、返修時間節點

　　施工負責人聯系方式和身份證復印件聯系身份證 復印件

　　施工人員身份證復印件、照片

　　根據施工、返修需要填寫相關表格

　　1、施工、返修管理流程圖

　　2、施工人員的行為規定：

　　(1) 施工單位必須負責所屬施工工人的行為;外來維修/保養單位，憑lc地產項目及物業公司審批的《施工申請表》，在工作人員出入口門崗登記有效證件后進入展示區域區進行維修/保養施工。

　　(2) 施工人員進出亞灣別墅區(一期)樣板區內，須統一著工裝(如有企業標識的黃馬夾),隨身配戴由亞灣別墅區(一期)物業管理服務中心統一制做的《出入證》，在工作人員出入口門崗登記后，進入展示區施工，施工過程中不得脫去工裝，或取下《出入證》，以便管理人員查驗。

　　(3)施工時需對施工區域作好圍護，放置警示標識。

　　(4)施工人員應在施工區域內活動，不得在非工作區逗留。

　　(5) 施工人員須衣著整齊，穿著施工單位專用工裝。不得穿短褲、拖鞋、背心進入亞灣別墅區(一期)展示區內施工。

　　(6 )施工人員在項目內行走時須靠道路的右側，不得與顧客爭道，遇道路狹窄時，須禮讓顧客先行。

　　(7) 不得在施工場地及以外在公共地方躺、坐，進入樣板房內施工須穿鞋套。

　　(8 )施工前不得飲酒，禁止在項目內抽煙、隨地吐痰、喧鬧、賭博、飲酒。

　　(9 )嚴禁工人在樣板區內留宿或生火。

　　(10) 施工工具必須保持干凈整潔，并符合安全生產要求條件。

　　(11)施工結束，需對現場進行清潔、恢復挪動過的設施原狀，經物業驗收后方可離開。

　　(12 )晚上18:00后非特殊情況施工人員不得進入工地,實在需要加班的施工單位必須提前向亞灣別墅區(一期)物業管理服務中心提出書面申請，經相關領導批準并登記后方可進入工地。

　　(13) 所有施工人員須服從物業管理服務中心管理人員的管理，否則物業管理服務中心管理人員有權對違規施工人員進行驅逐并通知施工單位對該施工人員進行處罰。

　　3、展示區施工物料/工具及垃圾管理規定

　　(1)施工材料/工具由施工單位按指定路徑進行運輸，并按指定地點集中整齊堆放。

　　(2) 施工單位需指定專人管理施工物料，物業管理服務中心不承擔看管責任。

　　(3) 嚴禁將建筑材料隨意堆放在公共場所，違者視情節給予處罰。如因特殊情況須作暫時性的堆放，須經物業管理服務中心同意，并按指定位置堆放整齊并作好清潔及防火安全工作。

　　(4) 施工單位在施工中產生的垃圾應及時袋裝清理，對環境(如水體、墻壁及其他物品)產生污染須及時恢復原狀，并由此承擔帶來的一切損失。

　　4、展示區消防管理規定：

　　(1) 施工單位需在園區內動火作業時,必須持亞灣別墅區(一期)物業管理服務中心審批的《臨時動火、用電申請表》在北門口登記后方可進入小區施工

　　(2)施工單位在施工現場必須備足夠滅火設備，如手提二氧化碳滅火器或干粉滅火器。

　　(3)根據《中華人民共和國消防法》實施細則規定，施工單位必須負責施工現場的消防工作。各施工單位必須指定一名防火安全責任人，具體負責施工現場的防火安全工作，確保各項防火安全措施的落實。

　　(4)各施工單位要對現場施工人員進行防火安全和工地管理制度的宣傳教育，使施工人員提高安全意識，自覺遵守有關的安全操作規范和制度。

　　(5)施工動火作業的人員必須嚴格遵守安全用電、動火操作程序和安全規定。

　　(6)凡因違反國家相關消防管理規定及展示區施工管理規定所發生的消防事故，概由發生事故的施工單位、個人承擔一切經濟及法律責任。

　　5、展示區安全秩序管理規定：

　　(1)各施工單位必須聘請有合格證的電工、焊工，負責施工用電、電焊作業。

　　(2)施工用電必須嚴格執行國家及重慶市有關用電防火管理條例和有關操作規程。

　　(3)施工用電時,必須使用完整的接線板與插頭.使用的電動工具等必須符合國家現行標準，電動工具須配開關箱，開關箱內必須設漏電保護器，開關箱電源線須采用橡皮電纜。

　　(4)未經批準，工地內嚴禁使用電爐、電炊具、電熱水棒等電熱設施。

　　(5)施工工人使用電器設備時，務必采取一切安全措施，在施工完成后必須及時拆除。

　　(6)園區內高空作業(距地面3米以上)必須配帶保險帶. 嚴禁高空拋物,造成嚴重后果者須承擔由此造成的全部經濟及法律責任。

　　6、公司內部人員行為規定：

　　(1)公司內部員工進入現場時應自覺配合安管員管理。

　　(2)公司內部員工進入營銷區域需佩帶公司《工作證》出入施工區域，無證人員一律謝絕進入內。

　　(3)公司內部員工在施工區域內活動要嚴格遵守工地安全規章制度，安管員在工作范圍內有權制止各種違章違紀現象。

　　7、參觀人員的行為規定：

　　(1)任何單位和個人在參觀時，不得擅自在展示區管理區域內拍攝照片，如確有需要，應由相關單位知會物業管理服務中心，填寫《拍攝申請表》經物業管理服務中心允許后，領取拍攝許可證后，方可在指定區域內進行拍攝活動。

　　(2)所有參觀客戶，應由置業顧問陪同，按照安全參觀路線行走，作好注意安全、愛護公物、保護環境的引導工作。物業管理服務中心謝絕一切無置業顧問帶領的散客，在營銷管理區域內活動。

　　(3)參觀完畢后需由置業顧問領客戶返回營銷售中心，嚴禁將顧客滯留在營銷管理區域內逗留。

　　(4)非營銷中心上班時間客戶來訪，原則上不安排接待，特殊情況可由現場工作人員(如安管班長)陪同參觀，但不得隨意進行相關解說，在對簡單問題進行回答后，建議其與置業顧問聯系。

　　附表1:

　　拍攝申請表

　　NO：

　　拍攝公司/單位名稱

　　拍攝負責人

　　聯系電話

　　拍攝地點、范圍

　　工作人數及

　　人員名單

　　拍攝時間：　　　　年　　　月　　　日至　　　月　　　日

　　時　　　分　　至　　　時　　　分

　　使用器材

　　拍攝內容

　　拍攝目的

　　拍攝現場負責人(申請人)意見及簽字：

　　日期：

　　lc地產相關部門負責人簽字

　　日期：

　　物業管理服務中心意見及負責人簽字：

　　日期：

　　附表2:

　　施工申請表

　　NO:

　　施工申請單位

　　現場施工負責人

　　聯系電話

　　施工日期

　　年 月 日 時至 年 月 日 時

　　每日施工時間

　　上午: 時 分至 時 分 　下午: 時 分至 時 分

　　施工區域及主要內容

　　是否對營銷現場產生影響及采取的防護措施

　　主要施工工具

　　施工人員名單

　　項目部意見:

　　簽名: 年 月 日

　　各部門知會簽名及意見:

　　物業管理服務中心意見:

　　施工單位負責人意見

　　簽名: 年 月 日

　　備注：施工完畢，須由物業管理服務中心現場監督人檢查，如有異議，可要求施工單位整改，如有違章者報項目部處理。

　　附表3:

　　臨時動火、用電申請表

　　NO:

　　施工地點

　　施工單位

　　負責人

　　施工內容

　　使用工具和設備

　　接電位置

　　開始時間

　　結束時間

　　電費

　　計算

　　接電表

　　開始讀數

　　結束讀數

　　確認簽字:

　　估 算

　　動火

　　用電

　　作業

　　規程

　　1、 用電作業人員，必須嚴格遵守有相關部門制定的操作規程和安全措施。

　　2、 在臨時用電時，使用專用配電開關箱,內要設計計量表、漏電保護開關,開關箱電源線采用橡膠電纜,用電時遵守操作規程,做到安全用電.

　　3、 臨時接頭要用絕緣性良好的電纜線,電纜線不得有裸露的接頭.

　　4、 在焊割作業時,未清除地面的可燃物品，或未采取相應的防護措施,不得施工.

　　5、 在使用碘鎢燈施工時,應做好安全措施,做到燈開時有專人看管,人離燈滅.

　　6、 臨時線路使用不得超過一星期, 超過一星期必須到項目部重新辦理臨時用電申請.

　　7、 在施工人員下班時,必須關掉前級電源開關.

　　8、 嚴禁私拉亂接,對規程施工單位扣減100-300元的違約保證金.

　　9、 動火時必須配備相應數量的滅火器.

　　10、動火前應先檢查施工周圍有無易燃、易爆物品,若有應先清理后施工.

　　11、反上述規定所發生的安全事故、消防事故,由發生事故的施工單位、個人自行承擔責任;給他人人身財產或共公財產造成損失的,須承擔一切經濟賠償及法律責任。

　　項目部意見:

　　簽名:　　　　　　　年　　月　　日

　　施工單位意見:

　　簽名:　　　　　　　年　　月　　日

　　施工過程中監督檢查(物業)意見:

　　簽名:　　　　　　　年　　月　　日

　　附表4:

　　施工物品放行條

　　茲有 單位 先生(小姐)，搬出

　　等物品，請放行。

　　攜物人簽名： 項目部審核：

　　物業管理服務中心審核： 值班員簽名：

　　備注：此單由攜物人出門時交值班安管員存檔

　　施工物品放行條

　　茲有 單位 先生(小姐)，搬出

　　等物品，請放行。

　　攜物人簽名： 項目部審核：

　　物業管理服務中心審核： 值班員簽名：

　　備注：此單由攜物人出門時交值班安管員存檔

篇2：別墅前期物業管理服務協議業主版

　　別墅前期物業管理服務協議業主版

　　本協議當事人：

　　甲方：z物業管理有限公司千島湖分公司

　　乙方：_____

　　甲方是指：1、杭州******開發有限公司委托的物業管理企業。

　　乙方是指：購房人（業主）

　　前期物業管理是指：是指業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。

　　本物業名稱： ***別墅

　　乙方所購房屋銷售（預售）合同編號：

　　乙方所購房屋基本情況：

　　類型：_____

　　座落位置：_____

　　建筑面積：_____平方米

　　根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，在乙方簽訂《房屋買賣（預售）合同》時，甲乙雙方就前期物業管理服務達成如下協議：

　　第一條 雙方的權利和義務

　　一、甲方的權利和義務

　　1.對房屋共有部位、共用設施設備、綠化、環境衛生、保安、交通等項目進行維護、修繕、服務與管理。

　　2.根據有關法規和政策，結合實際情況，制定本物業的物業管理制度和《業主公約》并書面告知乙方。

　　3.建立健全本物業的物業管理檔案資料。

　　4.制止違反本物業的物業管理制度和《業主公約》、《業主手冊》的行為。

　　5.甲方可委托專業公司承擔本物業的部分專項管理與服務業務，但不得將本物業的整體管理轉讓給第三方。

　　6.依據本協議向乙方收取物業管理費用。

　　7.編制物業管理服務及財務年度計劃。

　　8.每六個月向乙方公布物業維修、更新費用的收支賬目。

　　9.提前將裝飾裝修房屋的注意事項和限制條件書面告知乙方，并與乙方訂立《******別墅室內裝修管理協議》。

　　10.不得占用本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。

　　11.向乙方提供房屋自用部位、自用設施設備維修養護等有償服務并合理收取費用。

　　12.自本協議終止時5日內，與業主委員會選聘的物業管理企業辦理本物業的物業管理移交手續，向物業管理企業移交建設單位提供的材料及其它物業管理材料，物業管理移交手續須經業主委員會確認。

　　二、乙方的權利義務

　　1.參加業主大會或業主代表大會，享有選舉權、被選舉權和監督權。

　　2.監督甲方的物業管理服務行為，就物業管理的有關問題向甲方提出意見和建議。

　　3.遵守本物業的物業管理制度、《業主公約》和《業主手冊》。

　　4.依據本協議向甲方交納物業管理費用，享有與所繳納物業管理費相符的服務。

　　5.裝飾裝修房屋時，遵守《******別墅室內裝修管理協議》，違反裝修協議，給物業造成損害的將承擔賠償責任。

　　6.不得占用、損壞本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設施設備的，應事先通知甲方，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，給予賠償。

　　7.轉讓房屋時，應事先通知甲方，并告知受讓方與甲方簽訂本協議。

　　8.對承租人、使用人及訪客等違反本物業的物業管理制度、《業主公約》和《業主手冊》等造成的損失、損害承擔民事責任。

　　9.按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業的給排水、通風、采光、維修、通行、衛生、環保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益。

　　10.因甲方維護修繕共用部位、共用設施、設備需要占用乙方自用部位、自用設施的，乙方應予以配合。

　　11.不得擅自將住宅改為非住宅使用。

　　第二條 物業管理服務內容

　　一、房屋共用部位的維護和管理

　　共用部位是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、電梯機房、水泵間等。

　　二、房屋共用設施設備及其運行的維護和管理

　　共用設施設備是指共用的上下水管道、落水管、供水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、通訊線路、照明、供氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　三、環境衛生

　　1.物業管理區域內的公共場所、公共設施及房屋共用部位保潔。

　　2.垃圾的收集和清運。

　　四、保安

　　1.內容

　　（1）協助公安部門維護本物業區域內的公共秩序。

　　（2）門崗執勤。

　　（3）巡邏檢查。

　　（4）安全監控。

　　2.責任

　　（1）協助公安部門加強治安防范，協查各種違法案件。

　　（2）檢查、掌握物業管理區域內的各類情況。

　　（3）及時發現各類事故苗頭，協助有關部門力爭把事故消滅在萌芽狀態。

　　五、交通秩序與車輛停放

　　1.內容

　　（1）限速、限重。

　　（2）禁鳴。

　　（3）按規定停放。

　　（4）車輛出入管理。

　　（5）泊位管理。

　　2.責任

　　（1）指揮車輛遵章行駛，有序停放。

　　（2）保持小區安靜。

　　（3）保持道路通暢。

　　六、房屋裝飾裝修管理

　　按照《***別墅室內裝修管理協議》對業主的房屋裝飾裝修行為實施管理。

　　七、消防管理

　　1.內容

　　（1）公共區域消防器材和易燃品管理。

　　（2）消防監控。

　　（3）義務消防。

　　2.責任

　　（1）消防器材和設施齊全、有效。

　　（2）消防通道暢通。

　　（3）發生火警，組織滅火或報警。

　　八、公共綠化

　　1.內容

　　（1）修剪、澆灌、施肥等綠化養護。

　　（2）清潔公共綠地。

　　（3）除蟲和必要的補種。

　　2.責任

　　（1）保持花草樹木的正常生長。

　　（2）保持公共綠地整潔。

　　（3）綠化植物茂盛、無缺株。

　　第三條 物業管理服務質量

　　一、房屋外觀：清潔，無污染。

　　二、設備運行：正常、故障時間無特殊情況下不超過2小時。

　　三、共用部位、共用設施設備的維護和管理：按計劃及時完成。

　　四、環境衛生：整潔。

　　五、綠化：按景觀要求維護。

　　六、交通秩序與車輛停放：整齊、有序、無事故。

　　七、保安：熱情服務、按章辦事、儀表整潔、文明禮貌。

　　八、消防：做好以“預防為主、防消結合”的消防防范工作。

　　九、房屋共用部位、共用設施設備小修和急修：

　　小修：立即處理，72小時內力爭修復，并建立登記、回訪制度。

　　急修：報修后30分鐘內或按約定時間準時上門維修，24小時力爭修復，并建立登記、回訪制度。

　　十、業主和物業使用人對甲方的滿意率達到95%。

　　第四條 物業管理服務費用（不包括房屋共用部位共用設施設備大中修、更新、改造的費用）

　　一、乙方交納費用時間：物業管理費自《入伙通知書》規定的入伙之日起開始計收。

　　二、住宅按建筑面積每月每平方米3.5元。

　　三、地面停車位按每月每個元。

　　四、因乙方原因空置房屋由乙方按物管費標準的70%向甲方交納，空置時間最長不超過一年。

　　五、乙方出租物業，物業管理服務費用由乙方交納，乙方與承租人約定由承擔人繳納的，從其約定，乙方負連帶繳納責任。

　　六、乙方轉讓物業時，須交清轉讓之前的物業管理服務費用。

　　七、每次交納費用時間：每季度首月5日前交納。

　　八、其它有償服務收費另行約定。

　　第五條 代收代繳收費服務

　　受有關部門或單位的委托，甲方有提供水費、電費、燃（煤）氣、房租等代收代繳收費服務（代收代繳費用不屬于物業管理服務費用）；收費標準執行政府規定。

　　第六條 維修基金的管理與使用

　　一、 據杭州市物業管理條例第四十七條、四十八條規定，本物業建立共用部位、共用設施設備保修期滿后大中修、更新、改造的維修基金。乙方在入伙前交納按建筑面積元/平方米的維修基金。

　　二、維修基金的使用由甲方提出年度使用計劃，經當地物業管理行政主管部門審核后劃撥。

　　三、維修基金不敷使用時，經當地物業管理行政主管部門審核批準，按乙方占有的房屋建筑面積比例續籌。

　　四、乙方轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

　　第七條 保險

　　乙方的家庭財產與人身安全的保險由乙方自行辦理。

　　第八條 廣告牌設置及權益

　　乙方不得擅自在小區內設置任何形式的廣告牌（包括標牌、標識等）。

　　第九條 其它約定事項

　　一、物業管理費待業主委員會成立后再作調整；其它收費按物價管理部門規定執行。

　　二、乙方不得擅自改變房屋使用性質。

　　第十條 違約責任

　　一、甲方違反本協議，未達到管理服務質量約定目標的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔相應的法律責任。

　　二、乙方違反本協議，使甲方未達到管理服務質量約定目標的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔相應的法律責任。

　　一、甲方違反本協議，擅自提高收費標準或亂收費的，乙方有權要求甲方清退所收費用，退還利息并支付違約金。

　　二、乙方違反本協議，不按本協議約定的收費標準和時間交納有關費用的，甲方有權要求乙方補交并從逾期之日起每天按應繳額的3‰支付。

　　三、長期不繳納物業管理費之業主，物業管理公司有權按有關規定向業主追究法律責任。

　　第十一條 為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財產損失的，雙方按有關法律規定處理。

　　第十二條 在本協議執行期間，如遇不可抗力，致使協議無法履行，雙方按有關法律規定處理。

　　第十三條 本協議內空格部分填寫文字與印刷文字具有同等效力。

　　本協議中未規定的事宜，均遵照國家有關法律、法規和規章執行。

　　第十四條 本協議在履行中如發生爭議，雙方協調解決或向物業管理行政主管部門申請調解；

　　協商或調解無效，可向杭州市仲裁委員會申請仲裁。

　　第十五條 本協議共十頁，一式兩份，甲乙雙方各執一份。

　　第十六條 在簽訂本協議前，由甲方送當地物業管理行政主管部門備案。

　　第十七條 本協議自雙方簽字、蓋章之日起生效。

　　甲方簽章：乙方簽章：

　　代表人：代表人：

　　年 月 日年 月 日

篇3：物業知識教材：別墅物業管理

　　物業知識教材：別墅物業管理

　　一、別墅的特征

　　1.別墅的群體性。別墅的突出特征之一是群體建筑，一般是幾十棟、上百棟，統一設計，統一施工，構成群體，形成規模，自成體系。

　　2.占地多、面積大是其第二個特征。

　　3.樓層少，每戶占用土地面積大，一般是一、二層，最多不超過三層的小樓，建筑面積一般在200~400平方米之間。

　　二、別墅的特性

　　(一)建筑檔次高設備設施齊備

　　別墅在建筑檔次和設備設施配套上除與寫字樓、公寓等相同處之外，其主要特性是：

　　1.框架式結構，2~3層，防震性能好，安全系數大，保證業主或用戶使用安全可靠。

　　2.主要建筑用材料，特別是裝飾材料主要是進口，如鋼材、鋁帶、膠合板、涂料、衛生潔具、家用電器等。

　　3.配套設施齊備，從衣、食、住、行，到吃、喝、玩、樂，從設計到施工，均為業主或用戶居住安全、生活舒適、方便進行了全面安排和考慮。

　　4.環境優美，由于別墅占用土地面積大，每戶都是獨門獨院，空閑面積多，為綠化環境提供了條件，一般有山(或營造人工假山)，有水，叢林簇擁，片片綠地，乃至鳥語花香。

　　(二)住戶層次高

　　在我國目前(將來恐怕也是如此)能夠買得起或租住得起別墅的，是極少數人，而決非一般工薪階層或普通老百姓。據了解目前在北京要購買一棟別墅，少則幾十萬、上百萬人民幣 ，多的幾百萬人民幣，最高的則要上千萬人民幣。即使租住，建筑平方米每日租金也在人民幣16元以上。因此，凡能購買或租住得起的，都是有錢的人。而有大錢的人一般都是(個別 的除外)文化層次和社會經濟地位較高，對居住條件和居住環境比較講究，自然對物業管理和服務要求較高。

　　(三)物業管理和服務要求高

　　正是由于客戶層次高，所以對物業管理的檔次要求也相應高。因為有錢，更容易引起壞 人的注意。因此，物業管理必須從高標準、嚴要求出發，特別是消防保安方面、環境綠化方面和多種項目服務方面等，要有可靠的保證，要實行封閉式管理。

　　(四)物業管理收費標準高

　　我國目前物業管理收費標準，只有居民小區，國家及各級政府房地產主管部門都做了具 體規定。北京市政府1996年制定的《委托管理收費標準》中，對普通居民住宅收費標準做了 明確規定。而商務物業，如：寫字樓、公寓、酒店、別墅等，國家目前尚未做出具體規定，一般是由委托方與受托方共同協商確定。從目前北京市實際情況看，三星級及其以上物業， 收取管理費大體在人民幣16~40元/(平方米·月)，而以公寓收費最高。

　　三、別墅的物業管理

　　(一)物業管理的指導思想與原則

　　1.指導思想

　　別墅物業管理的指導思想是：

　　(1)有利于加強別墅的管理，保證住戶的人身、財產安全，生活方便舒適，物業保值增值。

　　(2)有利于物業管理公司自身的發展。

　　(3)有利于為物業管理公司股東創造一定的經濟效益。

　　2.原則

　　物業管理的原則是：全心全意為業主服務，一切從有利于業主和用戶的角度出發，搞好 各項管理和服務工作。

　　(二)別墅物業管理的關鍵性

　　根據上述別墅的特征與特性以及管理的指導思想和原則，別墅的物業管理與服務，除了 與寫字樓、公寓等相同之處外，應重點做好以下幾個方面的管理與服務工作：

　　1.要特別抓好消防與保安工作

　　前面我們已經講過，能夠購買得起或租住得起別墅的一般都是有錢的人、社會經濟地位 比較高的人。因為有錢、因為社會經濟地位比較高，財產比較多，就更容易引起壞人的注意。因此，物業管理應特別突出加強消防與保安管理工作，要實行封閉式管理，24小時全面巡 邏、全面監控;對進出的人員進行監視，外來人員一律實行登記制度，對來訪客人，還要電話征得住戶同意后，方可放入。要采取一切有效措施，確保住戶的人身、財產安全。

　　2.要搞好環境綠化工作

　　一般居住在別墅群里的住戶，絕不僅僅是解決居住的問題，而是講求享受，除了要求要 有一個安全的居住條件外，還要求有一個清靜、優美的生活環境。因為一般別墅都是2~3層 小樓，獨門獨院，樓前房后空地很多，如：位于北京東北郊溫榆河畔的麗京花園別墅，占地 20萬平方米，建有389套別墅，平均每套占地514平方米。而園內建有人工湖泊水域面積高達 6500平方米;綠化面積占總建筑面積的60%，人均占有綠地110平方米。給環境綠化提供了 前提條件。因此，物業管理應特別注意搞好環境綠化工作，為住戶創造出一個花園式的居住環境，使棟棟別墅，掩映于綠蔭叢中，處處鳥語花香。

　　3.搞好全方位服務

　　為方便住戶，物業管理要在保證設備設施安全正常運行、衛生保潔達到標準要求、禮貌 服務符合規定標準的前提下，搞好多種服務，如：通訊、商業網點、餐飲、康樂、各項體育場所、學校、代訂報紙、代購物、代送子女上學等。