高層物業管理之安防管理

　　各位領導、各位同事，大家好：

　　我是**小區主任ZZ，很榮幸能夠由我主講高層管理之安防管理這一課，我要講的題目是《人防為主、技防為輔，人技合一，確保安全》。

　　安防管理工作是物業管理工作的基礎，如果把物業管理服務工作形象比喻為人穿的衣服的話，安防管理工作就是底褲，是底線，一旦這條底褲不保人就要裸奔，一旦一個小區的居民感覺到不安全的話，就會直接觸及居民的底線，連安全都不能保障的話，要物業何用，還在不在此居住都需要考慮，還會再交物業費嗎?北京某小區發生入室盜竊、殺人案件，本是一件刑事案件，但犯罪嫌疑人交代案情經過時說：我先到相鄰小區轉悠踩點時，那個小區的門衛保安問我找誰呢，我趕緊走了，到這個小區，沒有人問我，我就進來了，后來就撬開門，沒想到家里有人，就發生了后來這些事。受害人家屬得知后，不樂意了，將物業告上法庭，要求賠償，說：如果小區物業的保安能夠象旁邊小區的保安一樣多問一句，就不會失去家人。后來勝訴，小區物業因不能夠支付巨額賠償申請破產。南山小區就有幾戶居民前幾年丟失電動車，至今仍拒繳物業費，說：什么時候物業費抵上我的電動車錢了，我再交費?？梢姲卜拦ぷ髦匾?。相應的，我們的衛生清掃、保潔工作，是我們的外套，管理的好與壞，反映的就是我們的外套漂不漂亮。維修工作就是我們的毛衣，居民感覺貼不貼心，要看我們織的毛衣暖不暖和。

　　安防管理工作分為人防和技防兩個方面。

　　目前管理工作中的安防工作主要以人防即人員防范為主，在小區安防工作中特別是在我們即將開展的高層物業安防管理工作中，人的因素越來越重要，因為各項市場競爭實際就是人才的競爭，安防工作的關鍵之處就在于人防，在于人也就是我們日常說的保安員、巡邏員、門衛值班員的素質高低。提高素質的方法一是挑人，挑年富力強比較精明能干的人;二是教人，也就是我們經常開展的崗位培訓，培訓處踏實勤快具有責任心的人;三是留人，以豐富感人的企業文化和相對富足的薪酬留住人。洛陽晚報前幾個月登過一篇報道，說洛龍區某小區兩年來沒有丟失過自行車、電動車及電瓶，就是物業在勞務費之外增加一項工齡工資，干滿一年，工齡工資加50元，中途不干的重新起算。留住了保安，使大多數保安都安心工作，干的時間長了，對小區的人員、車輛都熟悉了，是不是院里的居民、開的車是不是你本人的基本一眼就看出來了，自然小區安防工作就上去了。在轉崗職工培訓時，我在講《干好本職工作、做好自我防范》時，重點提到日常值班、巡檢過程中，我們應要求我們的保安值班人員做到四勤：

　　1、眼勤，多觀察。是不是本院居民只要認真負責，多加記憶，總是能夠分辨出來的。好人和壞人總有不一樣的表現，當然，好人壞人的臉上確實沒有寫字，我在廠前東區時，17號街坊門衛看到兩名女學生搬著自行車出小區，門衛上去幫忙抬車，還拿來螺絲刀、鉗子等工具把鎖撬開，送人離去，本以為是做好事，誰知是兩名偷車賊，連得知情況的丟車人都只搖頭，直嘆世風不古。但門衛多問一句：在哪兒上學，在幾棟住，有沒有學生證等，可能就不會出現這類事件。

　　2、嘴勤，多詢問。前面所講北京某小區入室撬盜殺人案件就是一個典型案例，不再多說。

　　3、腿勤，多巡邏。資產公司領導馬總曾對我講過：錦繡園小區物業的保安沒事就在小區里轉，晚上還拿著手電筒到處亂照，小區居民十分欣賞，不一定起到多大效果，但給人以安慰，就覺得物業在巡邏，物業在服務。

　　4、手勤，多記錄。發生責任性事件后，你管理了沒有，盡到責任了沒有，或者說你有沒有責任，不是嘴說說就行，是要看書面記錄的。在去年9月崗位培訓時，我在《加強責任心，切實開展安全管理工作》一課中講到一個案例：05年，洛陽飯店失火，過火面積數百平方米，木質尖頂幾近燒毀殆盡，萬幸沒有造成人員傷害，緊鄰洛陽飯店20米之隔的住滿單身職工的11號街坊3棟單身宿舍受到火災危及，消防官兵采取向空中噴水形成水墻隔離帶的方式阻隔火勢蔓延。這么大的一場火災竟沒有追究主管消防片警的責任，為什么?原因一是沒有人員傷亡;二是主管片警消防檢查有記錄，而且是距離火災發生日期十分接近的檢查記錄，有15天前的消防檢查記錄和安全隱患整改通知單。當天，這個主管消防片警在家還不知道發生火災即被市局帶走，詢問他時，他才得知發生火災，他立即說：“前幾天我對洛陽飯店剛進行消防安全檢查，發現一些問題，并下達了安全隱患整改通知單”，訊問民警隨即問“檢查記錄在哪里?”答“在辦公室的文件夾中”。訊問民警立即向上級匯報，帶其一起到辦公室找到了這份安全隱患整改通知單的存根，上面有洛陽飯店經理的簽字。核實后，這位片警當晚即被釋放回家。

　　因此，我們一定要要求保安值班員，為工作也好，為自己也罷，多做書面記錄，切不可簡單一句“一切正?！蓖炅?。

　　隨著科技的發展、隨著居民要求的提高、隨著物業管理水平的逐步提高，僅僅人防已不能滿足居民和物業的需求，技術設備防范越來越多的進入我們的安防工作中來，居民不管別的，只要看到小區內滿世界都是攝像探頭就會感覺安全，物業也越來越不堪承受越來越高的人工工資，所以，今后我們會越來越多的接觸、增加、應用技術設備來進行安防管理工作。特別是我們即將交接的高層建筑會廣泛應用技防這種一次投入長期受益，減少人力資源降低勞動強度的安防措施。技防設備主要有：

　　1、閉路電視監控系統。原航達公司的監控設備主機雖然次了點，但它的線路設計還是十分合理的。它由解碼器將攝像機的視頻信號轉換為數字信號傳輸給主機解碼器再轉換為視頻信號，這樣一條傳輸線路疊加若干臺攝像機，相比我們目前各小區一個探頭一條線到主機房時滿大把的線路具備線路少、故障點少、故障率低的優勢。新樓交接時，我們應關注這個問題。

　　2、周界防范系統。托兒所目前采用類似設備，可以有效防范攀爬、翻越等行為。

　　3、樓宇對講可視門禁系統。區法院、社會小區采用的“一卡通”實際就是這套系統，配合監控系統能夠做到哪個人、哪張卡什么時間進出哪道門都由計算機記錄清晰，有效防止外人進入。

　　4、電子巡更系統。能夠有效規劃巡更路線并加以監管。

　　5、防盜入侵報警系統。這是家庭型安防設備，但會有居民要求將系統報警指向定位為小區保安值班室，那么發生報警，小區保安就需及時趕到現場。

　　安防工作有了人防有了技防還不夠，只有人防、技防主輔相成，人技合一，才能有效杜絕安全事件的發生。最簡單最有效的人技合一就是設置保安總值班室，將各項技防設備終端、保安巡邏指揮系統匯聚在內，起到及時發現、及時處理、監督檢查的作用。一棟高層、一個小區設置一個總值班室不現實，那么我們可以多個小區設置一個，當前，我們可以設置一個廠前三小區加集體宿舍管理部的總值班室，甚至可以設置一個公司級的總值班室，監控各小區監控系統，安排夜間巡邏人員，檢查各小區門衛值班情況，處置各類突發事件等等，使物業的安防工作得以提升一個新水平。

　　公司組織的每一次崗位培訓都使我得益匪淺，他山之石可以攻玉何況是各兄弟單位的優秀事例和先進經驗，每次兄弟單位的講課都能夠使我聽到、看到、學到一些新方法、新思路;公司安排我來講課的每一次備課，都是對過去工作的一次總結一次提煉一次升華，每次都迫使自己尋找、學習、思考、演講新知識、新內容，對我的工作都是一次新促進。一次次對安全管理、安全防范工作的回顧和總結，使我認識到唯有人防為主、技防為輔、人技合一，才能確保小區安全;才能讓居民滿意;才能確保LY物業的生存與發展。

　　感謝大家的耐心傾聽，謝謝大家。

篇2：物業管理公司治安防范逐級責任制

　　物業管理公司治安防范逐級責任制

　　（一）主管安全工作的副總經理責任

　　1.主管安全工作的副總經理，對公司治安防范工作進行總體規劃。在公司下達各項任務、布置各項工作時，負責審查安全防范的可靠性，以保證各項工作的順利進行。

　　2.主持公司安全領導小組的工作，定期召開安全領導小組會議，聽取各部門工作匯報，確定一個時期安全防范工作的重點，審核、批準各項安全防范制度、措施的實施。

　　3.在定期召開的部門經理工作會上，對安全防范工作不利或存在重大隱患的部門，提出限期整改意見，檢查落實情況，對因玩忽職守、工作失職給公司造成重大事故的部門或個人，提出處罰意見。

　　4.對各部門經過努力仍無法解決的治安隱患，向公司提出書面報告后，負責及時協調，責成有關部門采取安全防范措施，并提交保安部監督實施。

　　5.定期組織職工安全防范教育，把安全防范工作與公司的工作、生產、經營、服務、同計劃、同布置、同落實、同檢查、同總結、同評比。

　　（二）部門經理責任

　　1、理范圍的人、財、物負安全責任，要建立、建全本部門各崗位、各工種的安全責任制，分級實行目標管理，把安全責任逐級落實到人、落實到位。

　　2、全面掌握本部門人、財、物安全防范狀況和易發案部位。定期組織部門有關人員進行安全檢查，做好文字記錄，發現漏洞立即采取措施。

　　3、組織部門職工進行經常性的安全教育、法治教育、紀律教育，貫徹落實公司各項安全制度，在布置各部門工作、生產、經營、服務過程中，要做到與安全工作同布置、同落實、同檢查、同總結、同評比，并有文字記錄。

　　4、了解本部門重點防范部們及要害部門防范措施的可靠性和安全管理制度的可行性，掌握本部門工作人員的素質，經常檢查各項制度的落實情況，做到防范嚴密、人員可靠。

　　5、管理好本部門的設備、工具、儀器、儀表、原材料及各類物資，要指定專人建帳、定期檢查、核實，做到帳物相符、有手續、有記錄。存放的貴重器材和材料的位置要安全可靠，有防范措施。

　　6、各部門凡不符合存放現金、支票及有價證券安全要求的不準存放過夜，部門經理要過問、把關。

　　7、本部門使用的辦公室和負責管理的設備、設施、控制室、房屋、倉庫、必須指定專人負責，堅持每天檢查門窗的安全可靠程度，出現損壞、失靈，要立即組織維修。

　　8、管理好本部門使用和保管的各部位鑰匙，指定專人管理，建全領用手續和記錄，存放位置要安全可靠。

　　9、職工向部門經理提出存在的不安全隱患時，要及時組織力量解決，本部門經努力仍無法解決的隱患，要書面向公司主管安全的副總經理報告，同時，采取應急措施，不得延誤時間，以免造成事故。

　　10、接受保安部的監督、檢查，對保安部發出的隱患通知書負責簽字，并按期限整改。

　　11、及時了解部門職工的思想情況，妥善處理職工的思想問題，不得激化矛盾，對勞動紀律差、安全意識不強、易在崗位上造成事故的職工，要及時采取措施，不得任其發展，不準包庇。

　　12、公司和保安部傳達的有關安全會議精神，提出的安全防范要求，要及時向本部門貫徹、落實，并做好記錄。

　　13、部門經理在離任時要向新任經理或負責人辦好本部門人、財、物的交接手續，保證安全防范工作的連續性。新任部門經理或負責人，自交接之日起，對本部門安全負全部責任。

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　　1、職工在本崗位上，必須牢記各項安全管理制度，在盡職盡責做好本職工作的同時，對本崗位的安全負責，切實管好本崗位的設備、工具、鑰匙和其它責任范圍的物品。在工作崗位無人的情況下，最后離崗職工負有隨手關窗、鎖門的責任。

　　2、了解本崗位的安全防范重點和易發案部位，認真交接并做好記錄，夜間不準睡覺值班的崗位，要嚴格遵守紀律，不準離崗。需要離開崗位時，必須有人替班，在離崗時間該部位的安全由替班人負責。

　　3、職工要遵紀守法，自覺維護社會治安和公司的安全，在一切活動中，發現任何部位有不利于公司安全的問題，有責任立即向保安部報告，有權利立即制止，不準視而不見，知情不報。

　　4、職工在為小區居住住戶服務或接觸時，一切言行必須維護公司利益，不準與住戶建立私人關系，不準私人交往，不準將公司的文件及內部情況私自轉交、轉告給住戶。在接受住戶的委托或要求時必須事先請示部門經理，經同意后再辦理。

　　5、在與居住住戶接觸中，不準私拿、借用、收受住戶的任何財物，不準搭乘住戶汽車辦理私事，不準在住戶家居住。

　　6、指定職工專人保管和使用的器材、設備、工具、材料，要存放在安全可靠的部位，未經批準，不得外借、轉讓或拿出公司。在調離崗位時，要辦理交接手續。

　　7、職工個人的現金、貴重物品，不準在崗位上存放過夜，不準攜帶進入浴室。

　　8、在要害部位工作的職工，不準在崗位上接待來客，不準從事與本崗位工作無關的活