物業內部員工培訓：裝飾裝修管理

　　各位領導、同事們，大家好：

　　為了規范LY物業所轄住宅區內業主的裝修管理，杜絕違規裝修和出現內部問題，今天，我就其相關知識與大家進行交流。

　　物業裝飾裝修是業主入住后必不可少的環節。由于缺乏物業裝飾裝修建筑專業知識和對裝飾裝修管理相關法律法規的了解，業主在裝飾裝修中更多的是考慮物業的實用、美觀和舒適，而較少顧及建筑安全和公共權益。物業裝飾裝修過程長、點多面廣、不確定因素多，管理控制難度大。稍有不慎，一方面有可能危害物業安全，影響物業的正常使用，或對物業構成潛在的危險，導致物業風險;另一方面，也可能激發物業服務雙方的矛盾沖突，影響物業管理和社區的和諧局面。

　　下面我們來學習一下物業裝飾裝修管理的內容

　　物業管理單位應當按照裝飾裝修管理服務協議實施管理，加強現場檢查，及時發現問題加以制止。一般而言，物業裝飾裝修管理包括以下內容。

　　(一)物業裝飾裝修的時間管理

　　對住宅房屋來說，噪音施工時間要避開人們的休息時間，比如，中午12：00至下午2:00，晚上8:00至早上7:00以前，不允許噪音施工。還要規定不能使用發出有害氣味的材料。

　　要對電梯使用時間，作出限制，為不影響其他人的使用，應規定使用電梯的時間，通常的規定是運送施工人員、裝修材料和垃圾要避開電梯使用的高峰時間，如白天電梯使用非常繁忙，可安排在夜間運送裝修材料和垃圾。裝修期是指裝飾裝修過程的完結時間。目前國家頒布的法規雖無明確規定，但一般情況下不超過三個月。

　　(二)物業裝飾裝修管理的要求

　　為確保物業安全和全體業主的合法權益，物業裝飾裝修管理應重點檢查：

　　(1)有無變動建筑主體和承重結構。

　　例如，某物業住在19樓的業主魏某在自己住房內衛生間的東墻開窗，將厚厚的外墻打穿，物業公司多次上門阻止，魏某不聽勸阻繼續施工安裝窗戶，致使19層至底層樓面被泥漿污染，物業公司只得將魏某告上法庭，魏某擅自在自己的房屋東墻破墻開窗，并造成外墻面的污染，嚴重損壞了房屋的承重結構，破壞了大樓的外貌，影響了周邊環境，物業管理公司根據物業管理條例及小區管理公約對魏某采取制止措施，維護了其他業主的合法權益。法院判決：該業主在法院判決生效之日起10日內拆除東墻上的窗戶，恢復原狀;清洗19層到底層因破墻開窗引起的墻面污染。

　　(2)有無將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間。

　　(3)有無擴大承重墻上原有的門窗尺寸 ，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體。

　　(4)有無損壞房屋原有節能設施，降低節能效果。

　　(5)有無其他影響建筑結構和使用安全的行為。

　　(6)有無未經有關單位批準的下列行為：

　　1)搭建建筑物、構筑物;

　　2)改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗;

　　3)拆改供暖管道和設施;

　　4)拆改燃氣管道和設施;

　　5)超過設計標準或者規范增加樓面荷載的;

　　例如：某物業一位業主購買了一只占地面積8.9平方米，可放水4.2噸的巨型浴缸，準備安裝在其居住的29層住房內，遭到周圍業主的強烈反對，物業公司向有關專家咨詢，樓板無法承受浴缸重量，如果長期使用巨型浴缸必然對大樓的樓板強度及承重結構造成危害，使大樓存在潛在的安全隱患，所有必須加以制止。

　　6)改動衛生間、廚房間防水層的。廚房、廁所在建筑時已經過特殊的防水設施處理，如果破壞了它的結構很可能漏水，影響樓下住戶廚房、廁所的使用，因漏水還會造成墻體表皮脫落造成經濟損失。

　　同時，還應注意檢查以下方面：

　　1)施工現場有無采取必要的安全防護和消防措施，有無擅自動用明火和進行焊接作業等;

　　2)有無任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱等;

　　3)樓地面鋪設材料是否超過10mm、新砌隔墻是否采用輕質材料等;

　　4)是否符合物業裝修公共及室外統一要求(如空調室外機的安裝和排水的統-要求、陽臺防盜網的統一要求等);

　　那么為什么空調一定要在指定位置安裝呢?是由于空調隨意安裝后，使房屋外觀雜亂，冷凝水隨意排放，影響環境及立面美觀和物業保值，降低物業檔次。

　　5)物業裝修方案和材料的選擇是否符合環保、節能的要求。

　　(三)物業裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理目前較為通常和相對合理的做法是：在物業裝飾裝修之前，由裝修人和物業管理單位簽訂《物業裝飾裝修管理協議》，約定物業裝飾裝修相關事項和管理收費，并以此為依據規范各方行為。一般而言，《物業裝飾裝修管理協議》中物業管理單位向裝修人約定收取的費用包括裝飾裝修管理服務費和垃圾清運費。

　　管理服務費是指因物業裝飾裝修工程增加物業管理服務工作量而設置的臨時性收費項目，該費用可向裝修業主收取，也可向裝飾裝修工程單位收取。

　　垃圾清運費是指由裝飾裝修工程所產生的垃圾的管理和清運費用。如果業主按照要求管理并自行清運裝修垃圾，則該費用可免予繳納;否則，裝修人應向物業管理單位繳納垃圾清運費，裝修垃圾由物業管理單位代為清運。物業對裝修垃圾的基本要求是：裝飾裝修垃圾需袋裝處理;應按指定位置、時間、方式進行堆放和清運。

　　(四)物業裝飾裝修現場管理

　　1.嚴把出入關，杜絕無序狀態

　　在物業裝飾裝修期間，物業管理單位應嚴格物業區域出入口的人員和材料管理。尤其是門崗嚴格把好第一關，做好對施工人員及違規材料進入的控制，裝修管理巡查員、秩序巡邏崗、工程巡查等人員嚴格按各自職責認真檢查，記錄，并密切配合，及時發現和處理問題，做到預防為主，處置果斷，將一切違規現場消滅在萌芽狀態。對裝飾裝修材料和設備應著重從以下兩個方面加強控制和管理：

　　一是核對是否為審批同意的材料。

　　二是核對是否符合相關規定。

　　對于有特別要求的材料或設備(如電焊機)，應按照規定辦理相應手續;施工隊須進行動火作業的，必須辦理申報審批手續;進入物業區域的裝飾裝修材料、設備等，應符合物業裝飾裝修規定要求，否則拒絕入場。通過加強裝飾裝修材料和設備的出入管理，杜絕不安全因素的出現。

　　2.加強巡視，防患于未然

　　物業裝飾裝修期間，物業管理單位要抽調專業技術人員、管理人員和保安力量，加大物業裝飾裝修管理巡視力度，對有違規違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點巡視盯防、頻繁溝通。出現違規違章行為的，要曉之以理，動之以情，必要時須報告有關行政主管部門處理。同時，要檢查施工單位的施工人員是否如實申報和辦理了施工證，強化施工人員的管理。

　　例如：某物業一業主家進行裝修，施工人員違反物業裝修管理規定，擅自將裝修殘余水泥、油漆倒入地漏，經排水管道流至該樓主管彎頭處，堵塞了本樓的管道，樓上住戶排出的污水不能流出，便慢慢從樓下李師傅家的地漏處冒出。物業管理處發現后，馬上通知李師傅，由于李師傅當時不在家，電話聯系兩個小時后，李師傅和物業公司人員一同到現場檢查，發現家里的木地板已經被浸泡了，搞清故障點后，物業派人疏通了堵塞現象。李師傅認為物業公司未盡到管理職責，就向物業公司提出了索賠要求，而物業公司的人員卻說這家裝修業主向物業申報裝修后，物業公司按照規定與該家裝修業主及施工隊伍簽訂了裝修協議書，并要求其交納了裝修押金，告知其應遵守的規定，并派人員到裝修現場巡視，物業公司已經很好的履行了管理職責，不應該承擔賠償責任。

　　在這次裝修事故中，裝修工人是在逃避物業公司監管的情況下，偷偷將廢棄物倒入極為隱蔽的污水管道中而造成的。此種情況已經超出了物業公司的管理范圍及力量以外，物業公司不可能察覺。所以在這個問題上，物業公司也沒有疏漏，因此，物業公司不應承擔任何賠償義務，根據相關的法律以及建設部《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》規定，這次事件是由于裝修人員違規操作而造成的，應負完全責任。

　　3.控制作業時間，維護業主合法權益

　　物業裝飾裝修管理要特別注意裝修施工(尤其是拆打)的作業時間，避免影響其他業主和物業使用人的正常生活工作秩序。另外，還應針對不同的物業類型，制訂相應的管理規定，區別對待。

　　4.強化管理，反復核查

　　物業集中裝修期間，要增派人力，做到普遍巡查和重點檢查相結合。一方面，要檢查裝飾裝修項目是否為已登記的項目，一是要檢查裝飾裝修項目是否申報，二是檢查裝飾、裝修物業的內容、項目有無私自增加，在巡視過程中發現新增裝修、裝飾項目的，須指導用戶及時申報，辦理相關手續。另一方面，要檢查施工人員的現場操作是否符合相關要求，如埋入墻體的電線是否穿管、是否用合格的套管，施工現場的防火設備是否配備，操作是否符合安全要求，現場的材料堆放是否安全;垃圾是否及時清運，有無亂堆放，裝修戶門外是否保持清潔衛生等。

　　例如： 裝修管理人員在某物業樓層巡視時發現某裝修單位現場材料堆放混亂，工人在用電爐做飯，且無滅火設備，于是立即對該裝修戶提出整改要求。

　　按規定，施工人員不得在裝修現場使用電爐和生火做飯，裝修現場材料應堆放有序，易燃易爆材料應專門堆放，現場必須配備滅火器，一些物業公司規定裝修現場每50平方米至少配置1具4公斤干粉滅火器，否則，應當勒令其停工整改。

　　物業公司對裝修管理要嚴格按照裝飾裝修管理流程進行管理，裝飾裝修流程既是物業管理內部操作作業指導書，也是方便業主了解裝飾裝修管理流程的公示性標識。物業公司制作的裝飾裝修流程示意圖應懸掛于物業管理單位或在業主入住辦理現場。在物業管理內部裝飾裝修作業文件以及《業主手冊》(或《業主須知》)等發放給業主的資料上也需有與其相一致的內容。裝飾裝修流程一般內容形式見下圖：

　　略······

　　室內裝飾裝修是否規范，對物業企業的服務品質是否優秀至關重要，更是衡量一個企業物業管理水平高低的重要標桿之一。服務與控制是裝修管理過程的一對矛盾，如何處理充分體現了物業管理的水平與技巧。物業管理是服務活動，而裝修管理工作的核心是對裝修人各項裝飾裝修行為的控制，甚至是約束。如何做好控制和服務，解決好這一矛盾，在實現控制的基礎上讓業主得到最大程度的滿意，樹立良好服務形象，就需要物業管理各級各類人員真正做到堅持原則，熟悉裝飾裝修管理規定，換位思考，為業主著想，規范操作行為，維護全體業主的共同利益。

　　以上就是我今天與大家分享的物業裝飾裝修管理的內容，不足之處請大家批評指正，謝謝大家!

篇2：物業知識培訓：裝修管理工作

　　物業知識培訓：裝修管理工作

　　一、制定裝修程序流程圖

　　根據《裝修指南》及項目現場情況制定流程圖，基本過程包括：申請→審批→收費→檢查→驗收→退費。

　　二、制定裝修管理辦法

　　裝修過程的控制辦法(如裝修巡查、違規裝修處理、驗收標準及辦法、裝修施工隊伍管理等)。

　　三、制定裝修期設備設施安裝方案

　　根據項目現場實際有針對性地規范相關設備設施的安裝方案(如：防盜門窗安裝樣式、公共區域各種商業設施安裝方案、空調室外機及管線安裝方案)。

　　四、制定裝修期的相關配合措施

　　1、裝修垃圾的清運；

　　2、停車場管理；

　　3、地下室空間的利用；

　　4、裝修材料的卸貨區域指定；

　　第二節裝修申請及審批

　　一、裝修申請

　　1、提交書面的裝修申請

　　(1)填寫《裝修申請/驗收表》；

　　(2)須政府消防、環保部門審批的施工項目還應提交政府部門的審批文件。

　　2、提交裝修設計圖紙

　　(1)平面設計圖；

　　(2)單元平面圖；

　　(3)裝修用料，如天花、隔墻、地面用料；

　　(4)空調安裝圖；

　　(5)電器照明設計及用電量圖；

　　(6)給排水設計圖；

　　(7)燃氣管線圖。

　　3、提交裝修施工單位的營業執照、資質證書。

　　(1)加蓋公章的《營業執照》復印件；

　　(2)加蓋公章的《施工企業資質證書》復印件。

　　二、裝修審批

　　1、工程部門審批

　　(1)審批裝修方案圖紙及技術資料；

　　(2)檢驗政府部門批文等批準文件，收存副本。

　　2、管理處負責人審批

　　管理處負責人負責對裝修審批內容的審核，審批完結應及時將審批意見(《裝修審批通知書》)通知業主。

　　第三節裝修手續辦理

　　一、辦理裝修手續

　　1、簽定《裝修管理協議》；

　　2、發放《裝修施工許可證》；

　　3、憑身份證辦理施工人員登記；

　　4、發放施工人員《出入證》。

　　二、按當地法規規定收取有關裝修費用

　　(1)裝修押金；

　　(2)裝修垃圾清運費(非常設項)；

　　(3)施工人員《出入證》工本費及其押金；

　　(4)其他應收款。

　　第四節裝修監控

　　一、工程質量監控

　　1、檢查是否按已審批的裝修方案進行施工；

　　2、有無按協議內容施工；

　　3、施工是否符合施工規范；

　　4、填寫《裝修巡視檢查記錄表》。

　　二、施工秩序監控

　　1、裝修垃圾的清運管理；

　　2、裝修施工時間及施工噪音管理；

　　3、有無超范圍施工監控；

　　4、是否有損害公共利益監控；

　　5、電焊等動火作業須到管理處辦理《動火許可證》；

　　6、填寫《裝修巡視檢查記錄表》。

　　三、裝修完工驗收

　　1、房屋結構驗收

　　應檢查裝修工程施工對主體結構的影響，并符合裝修協議內容。

　　2、水、電設施驗收

　　(1)產品安裝是否安全、規范；

　　(2)有無擅自改動系統(如電力、消防等)。

　　3、 燃氣管道驗收

　　(1)有無擅自改動系統(含走向、位置、隱蔽程度等)；

　　(2)是否已經燃氣主管單位驗收合格。

　　4、智能化、通信系統驗收

　　(1)產品安裝是否安全、規范；

　　(2)有無擅自改動系統

　　5、房屋建筑外觀驗收

　　按《裝修施工協議》內容進行驗收，重點在防盜網安裝是否規范，外門窗是否改動。

　　四、違章處理結果跟蹤

　　對裝修施工過程中和完工驗收中出現的違章開出《裝修驗收整改通知書》并跟蹤處理，確認整改完備后填寫裝修竣工驗收單(《裝修申請/驗收表》)。

　　五、裝修押金退返

　　如驗收合格憑裝修竣工驗收單(《裝修申請/驗收表》)在規定日期內予以退還。

篇3：物業助理裝修管理培訓

　　物業助理裝修管理培訓

　　一、裝修管理的意義

　　隨著物業業主的相繼進駐，物業管理企業的日常管理重點將轉移到裝修管理中來，如果說業主辦理進駐手續是跟物業企業第一次打交道，那么裝修管理將是業主逐步認識到物業管理企業的管理模式、管理理念、管理人員素質等具體信息，從而認識、了解、認可物業企業的管理與服務。同時也是物業管理人員了解業主的家庭、收入、工作、興趣愛好、性格等等第一手資料的最佳時機。

　　在業主裝修的過程中，將會產生一系列的問題，例如：違規裝修、環境衛生、施工人員管理、施工噪音、相鄰業主關系的處理等等。如何讓這些問題少發生或者不發生，就是考驗我們工作能力的時候。

　　為了做好裝修管理，要求我們除了擁有飽滿的熱情和充沛的精力外，還需要足夠的專業知識。例如：房屋建筑知識、水電知識、建材知識、弱電知識、裝修常識等等。豐富的知識帶給業主的將不只是對物業管理人員的敬佩，更多的是對物業企業服務的認可。

　　二、裝修管理的流程

　　業主在整個裝修過程中按照時間先后大致可分為三個階段：裝修手續辦理、裝修過程、裝修驗收等階段。下面就每個裝修階段的不同特點加以分析。

　　1、裝修手續辦理

　　每個物業管理企業的裝修手續辦理可能有所不同，一般的裝修手續辦理需要以下手續：、填寫《裝修申請表》、簽訂《裝修管理協議》、簽訂《施工單位保證書》、審核裝修圖紙、送達《裝修管理規定》、交納裝修保證金、交納裝修垃圾清運費、辦理施工人員出入證件、辦理施工許可證明等手續。

　　在業主辦理裝修手續和審核裝修圖紙的時候，要充分了解業主的真實裝修意圖，解答業主的相關問題。例如：在承重墻上開門打洞、拆除室內承重梁柱、改動室內門窗位置、移動水電線路、移動弱電線路（可視對講、有線電視、網絡、電話等）、改變煙道開口位置、改變下水管道、改變暖氣管道線路、改變陽臺用途、改變窗戶玻璃顏色、改變進戶門顏色和式樣、隨意安裝防盜網、在頂層搭建構筑物、改變室內樓梯位置和樣式、改變空調安裝位置等等。解答了業主的這些疑問，就等于告知業主，那些是可以改變的那些是絕對不可改變的，同時夸大改動后可能給業主帶來的后果與麻煩，讓業主無形中形成如果這樣做將產生巨大損失的意識。

　　2、裝修施工過程

　　業主辦理好裝修手續后就要開始進場裝修，根據裝修工程的工種大致可分為：水電施工、地板瓷片鋪設、木工、油漆、粉墻、清潔掃尾等。不同的業主和施工單位的不同要求，各工序可能先后進行，也可能交叉進行，物業管理人員可根據現場情況靈活掌握。

　　業主的裝修過程將是物業企業裝修管理中的重中之重，要求我們的物業管理人員發揚不怕苦不怕累的精神，勤跑、勤問、勤看，發現問題及時處理，不能處理的及時上報，并記錄在巡查記錄上，做到有據可查，有字（業主簽字）可認。同時盡可能詳細記錄業主的裝修進程，包括業主的水電改動情況。當業主入住后，如果裝修工程發生問題，而物業企業能夠從檔案中找出問題所在，將會給我們的工作帶來極大的便利，同時也會讓業主感受到我們的細心、周到的服務，貫徹了公司的服務宗旨。

　　3、裝修驗收

　　當施工單位施工完畢，業主提出裝修驗收需求時，物業管理人員應當和業主、施工單位負責人一起對業主已經裝修完成的房屋進行驗收。驗收的主要任務是記錄和確認業主在裝修過程中的違規行為，劃分相應責任。裝修驗收過程中如果發現容然存在相關問題，一定要讓業主、施工負責人簽字認可，盡量減少物業企業在以后的工作中所擔的責任和維修工作量。通過對業主裝修工程的驗收，可以替業主挑裝修施工單位的毛病，讓業主真實感受到我們為他著想的，進一步增進感情，同時可以從側面了解相關施工單位的整體施工水平，為以后的對施工單位管理和施工人員管理提供經驗。

　　三、裝修施工過程的管理

　　前面講過，一般情況下業主的裝修流程為：裝修施工單位測量尺寸→繪制施工圖紙→辦理裝修手續→材料、工人進場→水、電線路改造→結構改動→鋪設地板、瓷片→木工制作→墻壁施工→油漆→打掃衛生→入住。當然這個流程并不是一成不變的，有時相關工作可能同時交叉進行。在大多數業主的裝修過程中，上下水管線的改造最快，也就是2-3天的時間，長一點的大約7天左右，鋪設地板和瓷片的工期大約在5天左右，木工根據業主的需要有很大的變數，但一般來講，木工占總工期的時間最長，強、弱電線路的改造往往跟隨木工的進程而定，墻壁處理一般在10天左右。

　　分解業主的裝修流程和大致時間，目的就是找出容易發生違規裝修的階段和時間段，以便我們在相應的階段和時間段加大巡查力度，及時發現和處理違規裝修。

　　四、裝修巡檢

　　1、裝修前的準備工作

　　當業主辦理好裝修手續以后，我們建議業主和上下左右鄰居溝通一下：“打擾了，從今天起我家開始裝修，影響了您的生活，請您諒解！”。好話說到前面，一旦將來有些噪音影響，衛生影響，相鄰業主也不好意思投訴，這一點尤其是大多數業主已經入住的小區更加重要。可能有的業主不愿意做，我們可以告訴業主，如果有業主投訴他家產生裝修噪音、衛生污染，我們將嚴加管理，相信他會做的。

　　2、材料、工人進場時的管理

　　在業主材料、工人進場時，需要安全部門崗的密切配合，如果發現有異常的裝修材料進場，一定要問清楚：具體房號、材料用途，及時和業主溝通，了解材料的真實用途，對于違規裝修用材料阻擋在小區門崗之外。所謂異常的裝修材料包括：大量水泥砂子磚塊、大型型鋼材料、大量鋼筋、腳手架等等。

　　往往這些材料的進場預示著業主將大興土木，在房間內砌墻、在頂層復式露臺上搭建構筑物。因為房間的地板的承受重量是進過嚴格計算后設定的，隨意增加地板的荷重，將會給整個房屋帶來極不安全的因素。而頂層樓臺搭建任何構筑物都是違反《物業管理條例》和小區《業主公約》的行為，這些行為我們都要嚴加制止。

　　3、水、電線路施工管理

　　水電線路的施工也是業主裝修工程的正是開始，同時也是我們裝修巡檢工作的重頭戲。絕大多數業主為了居住美觀，都將冷熱水管暗埋在墻壁和地板之下，外表好看了，但隱患增大了。

　　大多數的水管材質是PPR熱融管，相對來講，容易漏水的地方是接頭部位。我們可以建議業主要求施工單位用加壓泵打壓，然后封閉4個小時以上，觀察壓力表的讀數變化情況，壓力表在±0.2個壓力下變動為正常，否則要檢查管道滲漏情況。簡單的將管道連接在自來水管道上以不漏水來確定管道安全，是極端不科學的。壓力表和打壓泵是正規裝修公司必備工具，不能聽信施工工人的言詞，他可能是偷懶。

　　業主在衛生間施工上水管道時，建議業主將所有冷熱水管鋪設在離地面30㎝以上的墻壁上，避免破壞地面上的防水層。一旦施工人員破壞了防水層，必須及時開具《整改通知單》，提醒業主防水層已經破壞，地產公司將不在負責維修其防水層，改由施工單位保修，同時建議多做幾次防水層。如果業主不聽，將來樓下的業主會頻繁的拜訪他。業主的熱水管線從廚房到衛生間的鋪設，我們建議不要鋪在地面下，因為長時間的踩壓會造成水管的破損而引起漏水，檢修起來將是非常麻煩的事情。

　　衛生間的墻壁要做防水處理，目的是防止相隔房間受潮發霉。

　　強電線路的改動，要注意電線的質量和型號，對有大功率電器的線路一定要有相匹配的電線，線路改動時最好走垂直線路，接頭和轉彎的地方要設置接線盒，以便將來檢修。房頂的混凝土層較薄，切槽深度不得超過1.5㎝。所有線路暗埋必須串管（PVC管），穿線管內不準有接頭。

　　弱電線路的改動一定要注意，只有專業人士才能完成。小區的可視對講、安全防范系統必須經過物業管理企業指定的專業人員才能移動，而且是收費服務，一旦私自移位造成單元系統損失的，要照價賠償的。

　　4、結構改造

　　小區的房屋戶型，是經過專業的設計師精心設計的，業主在購買房產時已經認可該戶型，因此沒有必要進行改建，而且也不準改建，任何改建都將會影響到整座樓的安全。

　　如果業主改動結構，將會產生很大的響聲，要求安全部的密切配合，一旦發現有可疑情況，及時查看，可以要求施工人員停工，等業主到現場后文明情況再行處理。

　　5、地板、瓷片鋪設

　　業主在鋪設房間的地板時，建議干鋪，不能鋪設太厚的混凝土層，以防樓板荷重太大。不能大面積的灌水泡地板，因為除了衛生間，其他房間都沒有設置防水層，不能讓樓下“下雨”。

　　衛生間的地板一定要做好坡度，可以相對大一些，以利于及時排水。地漏一定要用防臭的，地漏、陰陽角、管道等地方要多做一次防水，馬桶安裝不能用水泥，要用洼膠。

　　6、下水管道、煙道的施工

　　廚房和衛生間的下水管道施工時，建議業主用塑料扣板封閉，不主張用水泥板、瓷片封閉，否則將來維修時將增加難度和恢復成本，尤其是底層業主更應該注意。

　　廚房的煙道開口位置是根據國家規范設計的，不能做任何改動，否則極易產生串煙現象。如果業主執意要改，應該告訴他物業企業不會在接受他的報修。如果業主已經改動，當發生串煙時，可以購買止逆閥安裝上。

　　廚房的燃氣管道不能有改動，否則燃氣公司將不會通氣，同時也會存在安全隱患。連接軟管的長度不得超過2.5m，連接軟管不得封閉在墻內，一旦發生泄漏，后果將十分嚴重。

　　7、木工施工

　　相對來講，對于業主的木工施工管理比較輕松，只需要查看業主的裝修進度，注意防范施工人員的用電安全、消防安全、在公共區域施工問題、環境衛生的保持等方面的問題。需要提醒業主的是：在吊頂和家具內安裝的電線一定要穿線管，減少火災隱患，盡量少安裝大功率的照明設備。

　　8、油漆施工

　　業主的墻壁和家具油漆施工，也是相對比較輕松的管理環節，需要提醒施工人員的是注意環境衛生，不能影響到相鄰業主的正常生活，施工時一定要關閉進戶門，提醒業主在注意劣天氣情況下門窗要及時關閉，以防損壞已經完成的裝修工程。

　　9、裝修工程的收尾及驗收

　　所謂裝修驗收，就是將業主在裝修過程中所發生的違規情況匯總，查看整改情況，對于沒有處理的記錄在檔案中，由業主、施工負責人簽字認可，分清責任。然后可以恭喜業主喬遷新居了，如果知道業主的詳細搬家之日，到時上門恭喜，將會達到意想不到的效果。

　　經過2個月左右的緊張施工，業主可以松一口氣了，裝修施工基本結束，剩下收尾工程，我們的工作也即將告一段落。此時需要提醒業主的是：注意剩余材料的處理、裝修公司的質保金問題、室內有害氣體檢測、室內通風除異味問題等。一般建議業主空置房屋3個月以后再入住。

　　可以告知業主一些常用的消除室內異味的方法。活性炭對對苯、甲苯、二甲苯、乙醇、乙醚、煤油、汽油、苯乙烯、氯乙烯等物質都有吸附功能，常用的有：木炭、竹炭等等。吊蘭、蘆薈、虎尾蘭能大量吸收室內甲醛等污染物質，消除并防止室內空氣污染；茉莉、丁香、金銀花、牽牛花等花卉分泌出來的殺菌素能夠殺死空氣中的某些細菌，抑制結核、痢疾病原體和傷寒病菌的生長，使室內空氣清潔衛生。但要注意有些人會對花粉過敏，要小心。

　　10、裝修巡檢的重點

　　了解了業主裝修過程中的重點，也就明白了我們日常巡檢的重點。在業主材料進場和水電路改造階段，最少每天要巡查一次，有違規意圖的業主，一天要巡檢二次，否則：一天晚上他就可能破壞防水層，第二天封閉了，讓你無法查看，留下隱患。對于后面的木工和墻壁施工，一般一天或二天一次巡檢就可以了。

　　五、違規裝修的管理

　　雖然物業管理人員掌握了業主裝修的流程，加強了日常裝修巡檢，但容然難以避免違規裝修的出現，同時還有些業主為了自己的需求，明知裝修違規卻一意孤行，這就需要物業管理人員努力溝通，盡量減少重大違規裝修的出現。

　　1、結構改動

　　這一類違規裝修是最嚴重的違規，主要表現在：在承重墻上開門、開孔、做壁櫥，改變室內樓梯位置，在室內砌磚墻，在天花板上安裝很重的物品，在室內安裝閣樓，拆除臥室窗下墻體，在外墻上隨意打孔開門開窗等等。物業管理企業應該堅決制止這一類違規裝修，必要時可以采取一些非常手段，同時上報相關管理部門共同處理。

　　2、改變房屋用途

　　這一類違規裝修主要表現在：擴大衛生間的門窗尺寸，更改衛生間干濕隔墻的位置，將臥室改為衛生間，將陽臺改為洗衣間，將主臥衛生間改為書房或衣柜，改變空調的安裝位置，改變燃氣暖氣管道等等。針對這類違規裝修，物業管理企業應盡量阻止其改動，告知業主這樣改動應該承擔的責任，可能會對其以后的入住生活帶來的麻煩等后果。將改動情況詳細記錄在檔案中，并讓業主簽字認可。

　　3、線路改動以及房屋外觀改變

　　這一類違規裝修主要表現在：破壞了衛生間的防水層，上水管道暗鋪在地板內，用水泥板和瓷片封閉衛生間和廚房的下水管道并沒有預留檢修孔，改動主下水管道，改變煙道的開孔位置，將污水管連接到雨水管中，可視對講移位，改變進戶門樣式顏色，改變窗戶玻璃顏色，隨意安裝防盜網等等。同樣物業管理企業也應盡量阻止其改動，告知業主這樣改動應該承擔的責任，相應的地產公司保修期將取消。將改動情況詳細記錄在檔案中，并讓業主簽字認可。

　　4、破壞環境衛生

　　這一類違規裝修主要表現在：裝修垃圾沒有按照規定運放，污染損壞公用設施設備，噪音污染，高空拋物，空氣污染，將裝修垃圾倒入下水管道等等。這一類違規一般情況下是施工人員造成的，需要安全部和保潔部的密切配合，發現一起，嚴肅處理一起，必要時可以要求相關人員離開小區，但一定要及時聯系施工負責人和業主講明原因，避免不必要的誤會。

　　綜上所述，物業管理企業雖然盡力阻止違規裝修的出現，但我們不是執法機構，沒有執法權，相信隨著《物權法》的頒布執行，每個業主都有維護自己財產的權力，我們可以借助相鄰業主的力量，共同維護物業的完好。

　　六、裝修管理中的人際關系處理（略）

　　1、物業管理人員與業主的關系

　　2、物業管理人員與施工人員的關系

　　3、業主與施工人員的關系

　　4、業主與相鄰業主的關

　　5、施工人員與相鄰業主的關系

　　七、裝修管理案例（略）