臨街商鋪交不交物業(yè)管理費(fèi)案例

　　案情：

　　小張于去年3月購(gòu)買了一處較旺的臨街商鋪，每月收租4000元的投資回報(bào)讓他很開心。但是小區(qū)物業(yè)管理公司一紙《繳費(fèi)通知書》讓小張立刻傻了眼，乖乖，每月物業(yè)管理費(fèi)高達(dá)400多元，差不多是收入的一成了。小張認(rèn)為我的商鋪是臨街的，小區(qū)的保安、綠化、保潔我都享受不上，我可以不要什么物業(yè)管理，更何況商鋪的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還是住宅的三倍，真讓小張心疼不已。抱著臨街商鋪不需要物業(yè)管理的信念，小張把多次收到的《催繳通知單》扔進(jìn)了廢紙簍。20**年5月物業(yè)管理公司把欠費(fèi)的小張告到了法院。

　　爭(zhēng)議：

　　小張認(rèn)為：

　　自家的店鋪只需自己管理，只要做到政府規(guī)定的門前三包就行。何況自己又未曾委托物業(yè)管理公司對(duì)其店鋪內(nèi)外進(jìn)行管理，沒理由要交費(fèi)。另外，小張查找相關(guān)法律時(shí)居然發(fā)現(xiàn)《珠海市城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》（20**年2月1日?qǐng)?zhí)行）中規(guī)定有“住宅小區(qū)臨街商鋪的物業(yè)管理服務(wù)由業(yè)主與物業(yè)管理公司商定”，小張如獲至寶，認(rèn)為這可就是意味著臨街商鋪的業(yè)主可以自行選擇是否需要物業(yè)管理，因此，小張自信滿滿地應(yīng)訴了。

　　物業(yè)管理公司認(rèn)為：

　　既然已經(jīng)和該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)簽訂了《物業(yè)管理合同》就應(yīng)按合同規(guī)定行事，臨街商鋪業(yè)主也是業(yè)主，不能單方違約不付費(fèi)。而且臨街商鋪人流多而雜，對(duì)水電的使用要求較普通住宅要高，管理的難度也更大，政府規(guī)定商鋪物管費(fèi)比住宅高，這是考慮到對(duì)商鋪的管理成本和商鋪業(yè)主受益情況的因素。面對(duì)小張拿出的政府規(guī)定，物業(yè)管理公司也搬出國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》（20**年9月1日施行），說明商鋪業(yè)主不在法律規(guī)定的免費(fèi)之列，主張小張應(yīng)按時(shí)交費(fèi)才能保證整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理質(zhì)量，進(jìn)而更好地維護(hù)全體業(yè)主的利益。

　　裁決：

　　法院審理后認(rèn)為，案中的《物業(yè)管理合同》無違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》設(shè)定了業(yè)主的交費(fèi)義務(wù)，并無區(qū)分物業(yè)的類型和小區(qū)內(nèi)的座落位置。臨街商鋪是小區(qū)物業(yè)的一個(gè)組成部份，并不能獨(dú)立出去。最終，法院判決物業(yè)管理公司勝訴。

　　律師答疑：

　　臨街商鋪位于小區(qū)范圍內(nèi)，其位置在小區(qū)的邊緣，位置不同，但交費(fèi)義務(wù)相同。因?yàn)樵撐飿I(yè)與所在樓的其他住宅共用樓房本體及供水、供電、排污等公共設(shè)施，即臨街商鋪與小區(qū)其他非臨街住宅是不可分割的統(tǒng)一整體，而不是獨(dú)立的，因此臨街商鋪也屬于該小區(qū)物業(yè)管理的范圍，自然其業(yè)主也負(fù)有交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。

　　本案中，爭(zhēng)論的焦點(diǎn)在于臨街商鋪的業(yè)主是否有權(quán)選擇不要物業(yè)管理以及是否可以另行協(xié)商收費(fèi)的問題。對(duì)于第一個(gè)問題雖然有《珠海市城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》第七條的規(guī)定，但由于具有更高法律效力的《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)后，該《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條及第四十二條關(guān)于物業(yè)管理定義和業(yè)主的義務(wù)規(guī)定中都沒有單列出臨街商鋪業(yè)主，應(yīng)視臨街商鋪業(yè)主與普通住宅業(yè)主的權(quán)利義務(wù)一致。

　　至于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問題，《珠海市城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》中規(guī)定商鋪的物業(yè)管理費(fèi)是住宅的三倍，因此本案中物業(yè)管理公司并沒有濫收費(fèi)用。

　　物業(yè)管理集中反映建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)系，即一定物業(yè)區(qū)域（如同一小區(qū)）的業(yè)主共同消費(fèi)、共同付費(fèi)，誰(shuí)也不能以自己“不要物業(yè)管理”為借口逃避交費(fèi)義務(wù)，這一道理不僅適用于物業(yè)位置是臨街還是在小區(qū)內(nèi)部，也適用于物業(yè)類型是住宅還是商鋪，物業(yè)的業(yè)主是居住還是閑置等等，只要是建筑物區(qū)分所有權(quán)人（即擁有的房屋在結(jié)構(gòu)上毗連的各業(yè)主），都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起分?jǐn)偽飿I(yè)保值、增值所需開支（主要為物業(yè)管理費(fèi)和維修基金等）的法定義務(wù)。

　　法規(guī)鏈接：

　　《珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（1997年1月1日施行）第二十二條

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按期繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

　　《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》（1998年10月1日施行）第二十七條第一款

　　業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約，按照物業(yè)管理委托合同的約定和主委員會(huì)的決定交付物業(yè)管理、維修等費(fèi)用。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》（20**年9月1日施行）第七條

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

　　（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章

制度；

　　（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

　　（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

　　（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

　　（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（20**年10月1日施行）第七十二條第一款

　　業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

篇2：物管案例：業(yè)主拖欠巨額管理費(fèi)催交困難怎么辦

　　物管案例：業(yè)主拖欠巨額管理費(fèi)催交困難怎么辦

　　由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時(shí)繳交管理費(fèi)，甚至把交管理費(fèi)作為與有關(guān)方面交涉的籌碼，作為達(dá)到某種目的的交換條件。一年后，已累計(jì)欠費(fèi)達(dá)35萬(wàn)元之多。期間，管理處有關(guān)人員無數(shù)次上門催交未果。

　　[案例分析]

　　在物業(yè)管理實(shí)踐中，業(yè)主無故拖欠物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)管理公司面臨的一大難題。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)是應(yīng)盡的義務(wù)，《物業(yè)管理服務(wù)合同》及《業(yè)主公約》等對(duì)此都有明確明確表達(dá)。就本案例而言，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的合同，對(duì)每一個(gè)業(yè)主有約束力。物業(yè)管理公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。即使是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務(wù)合同中也會(huì)有明確約定，根據(jù)自治原則，該公司應(yīng)按照約定繳納物業(yè)管理費(fèi)用。

　　對(duì)于拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)具體情況，區(qū)別對(duì)待，采取不同的對(duì)策。一般先應(yīng)以反復(fù)的協(xié)商為主，再者啟動(dòng)催繳程序，仍不見效可提請(qǐng)仲裁或向人民法院訴訟。

　　[解決方法]

　　為了解決這一問題，該商城管理處主要領(lǐng)導(dǎo)一方面主動(dòng)與有關(guān)方面保持聯(lián)系，幫助全面反映該公司的意見和要求，以取得其對(duì)管理處工作的信任和認(rèn)可；一方面盯住平時(shí)難得一見的該公司老板，頻頻征求意見并反映管理處的經(jīng)濟(jì)困難，以求得攜手維護(hù)物業(yè)正常運(yùn)行的共識(shí)。

　　在贏得了該公司理解信任的基礎(chǔ)上，管理處提出了適當(dāng)減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費(fèi)的優(yōu)惠條件。最后雙方達(dá)成了一致，自約定之日起分10期，每月3萬(wàn)余元，隨當(dāng)月管理費(fèi)一同繳交拖欠的費(fèi)用。10個(gè)月后，該公司拖欠的管理費(fèi)已全部繳清。

　　[相關(guān)法規(guī)制度]

　　1．《物業(yè)管理公約》

　　前言

　　為了維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，保持物業(yè)的完好美觀，加強(qiáng)住宅園區(qū)的管理，創(chuàng)造一個(gè)舒適、溫馨、安全、清潔、優(yōu)雅、有序的居住生活環(huán)境。根據(jù)國(guó)家和沈陽(yáng)市的有關(guān)政策和法律規(guī)定，簽訂本管理公約。（以下簡(jiǎn)稱公約）

　　第一章：總則

　　第一條：本公約中的下列用語(yǔ)，除另有注釋或有明顯其它含義的以外，具有如下含義：

　　l．，園區(qū)：指座落于××區(qū)××路××號(hào)，由××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的“××××”。

　　2．業(yè)主：凡依據(jù)《商品房購(gòu)銷合同》，對(duì)本園區(qū)內(nèi)的房屋擁有或共同擁有所有權(quán)的自然人，法人或其它組織，或依據(jù)其它法律文件或法律事實(shí)對(duì)房屋實(shí)際占有、使用的自然人、法人或其它組織。

　　3．管理公司：受××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司指定××物業(yè)管理有限公司為××××的物業(yè)管理公司

　　4．單位：指業(yè)主依據(jù)《商品房購(gòu)銷合同》或其它法律文書、法律事實(shí)依法占有，使用的園區(qū)內(nèi)的房屋。

　　5．公共地方：指除業(yè)主單位以外，園區(qū)圍墻以內(nèi)的所有為業(yè)主所設(shè)定并供其共同使用的地方或范圍，但不包括任何業(yè)主依法擁有獨(dú)立使用權(quán)的地方及發(fā)展商的聲明保留之地方。

　　6．公共設(shè)施：指為園區(qū)及業(yè)主利益而設(shè)置的各種地上附著物，架設(shè)及敷設(shè)的各專用系統(tǒng)及管線。

　　第二條：業(yè)主應(yīng)遵守國(guó)家法律、法規(guī)及本公約的規(guī)定，遵守社會(huì)公德。努力成為遵紀(jì)守法，思想品德高尚的文明公民。

　　第三條：為實(shí)現(xiàn)以上目標(biāo)，業(yè)主與管理公司應(yīng)全力配合、協(xié)作。

　　第二章：業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)

　　第四條：業(yè)主的權(quán)利

　　1．業(yè)主獨(dú)立擁有、使用、居住及享用其名下的單位及全部租金收益。

　　2．業(yè)主有權(quán)將其名下單位連同上述權(quán)利及利益，自由出售、饋贈(zèng)、出租、抵押或其它方式處置或變賣。

　　3．可與其他業(yè)主共同使用園區(qū)公共地方和公共設(shè)施。

　　4．可根據(jù)本公約維護(hù)自身合法權(quán)益。

　　5．對(duì)住宅園區(qū)的各項(xiàng)管理決策擁有建議權(quán)和監(jiān)督權(quán)

　　第五條：業(yè)主的義務(wù)

　　l．業(yè)主在行使上述權(quán)利和使用名下單位時(shí)，須遵守本公約及根據(jù)本公約所制定的物業(yè)管理所必須的相關(guān)規(guī)定。

　　2．依照法律及本公約的規(guī)定，負(fù)責(zé)繳交其名下單位應(yīng)分擔(dān)的管理費(fèi)及其它基金款項(xiàng)。

　　3．繳納其名下單位需付的而由管理公司代收的包括采暖費(fèi)在內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。

　　4．業(yè)主在出租、出售或準(zhǔn)許他人使用房屋時(shí)，須提前到物業(yè)公司辦理登記手續(xù)，并保證新的業(yè)主遵守公約或重新簽訂本公約。

　　5．不得改變樓宇的結(jié)構(gòu)、不得更改橫梁、支柱等，或加建、擴(kuò)建、搭建、拆除任何建筑物。

　　6．不得切割、損壞、更改、干擾樓宇任何公用部分，包括水、電、煤氣等供應(yīng)及排水管道，暗渠、喉管、電纜、固定裝置等設(shè)施

　　7．住戶單位（非公共建筑部分）只可做居住使用，不得做寫字樓、貨物工廠或其它商業(yè)用途。

　　8．不得妨礙他人使用公用地方及公用設(shè)施，不得阻礙房屋的正常維修。

　　9．樓宇內(nèi)公共地方不得擺放家具、貨物、架設(shè)花架、室外天線或其它物品。

　　10．住宅區(qū)內(nèi)之任何地方均不得亂涂亂畫、張貼。

　　11．住宅區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁業(yè)主飼養(yǎng)家畜、家禽。

　　12．不得往樓下拋棄雜物、生活垃圾，包括裝修垃圾應(yīng)用袋裝好，按指定時(shí)間放到指定地點(diǎn)。

　　13．業(yè)主有義務(wù)教育并帶動(dòng)其未成年子女遵守本公約及其它管理規(guī)定，如因未成年子女的過錯(cuò)給物業(yè)管理造成嚴(yán)重危害的，業(yè)主除應(yīng)對(duì)未成年子女加強(qiáng)教育外，對(duì)造成實(shí)際損失的，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　14．遵守管理公司訂立的其它管理規(guī)章制度。

　　第三章：管理公司的職責(zé)及權(quán)利

　　第六條：管理公司的職責(zé)

　　l．負(fù)責(zé)園區(qū)的管理、經(jīng)營(yíng)及房屋和配套公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)。

　　2．維護(hù)園區(qū)內(nèi)的所有公共地方的照明及消防設(shè)備，并保持其功能良好。

　　3．保持園區(qū)內(nèi)公共地方環(huán)境優(yōu)美、衛(wèi)生清潔。

　　4．負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)公共綠化的維護(hù)和管理。

　　5．負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)的保安工作，保持園區(qū)的正常生活秩序。

　　第七條：管理公司的權(quán)利

　　l．根據(jù)本公約管理需要制訂園區(qū)住戶守則及其必要的規(guī)章制度，并以公告的形式予以發(fā)布。

　　2．有權(quán)對(duì)園內(nèi)的車輛進(jìn)行有序化管理，除消防、救護(hù)、警備和特許的車輛外，其它機(jī)動(dòng)車輛未經(jīng)許可一律駛往地下停放車輛，包括自行車、摩托車等在內(nèi)的各種車輛實(shí)行定點(diǎn)停放。

　　3．按物價(jià)部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向業(yè)主收取管理費(fèi)，收取的管理費(fèi)用單列項(xiàng)目專款專用，年度費(fèi)用收支情況張榜公布，并接受業(yè)主管理委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督。

　　4．管理公司根據(jù)園區(qū)管理收支情況，可適時(shí)的調(diào)整收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但此調(diào)整需經(jīng)園區(qū)管委會(huì)和物價(jià)部門通過。

　　5．采取一切必要措施（包括提出及進(jìn)行訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約以及依本公約制定的各有效之規(guī)定。

　　6．管理公司可采取法律行動(dòng)或其它有效行動(dòng)來催促業(yè)主繳齊各項(xiàng)欠款。

　　第四章:違約責(zé)任

　　第八條：業(yè)主逾期交納管理費(fèi)的，應(yīng)按逾期交納部分的日百分之五交付滯納金。

　　第九條：業(yè)主有其它違反本公約的行為，應(yīng)當(dāng)立即停止違約行為，并應(yīng)支付違約金，對(duì)造成實(shí)際財(cái)產(chǎn)損失的還應(yīng)依法賠償。

　　第十條：前款所稱的違約金以處罰的方式支付，每人次以5元-5000元為限，管理公司可在園區(qū)內(nèi)進(jìn)行公告，違約金應(yīng)用于園區(qū)內(nèi)專項(xiàng)建設(shè)費(fèi)用上。

　　第十一條：管理公司或其他人員履行職責(zé)時(shí)如違反公約，侵害業(yè)主利益的，管理公司除應(yīng)立即停止侵害行為外，還應(yīng)負(fù)責(zé)消除由此給業(yè)主帶來的不良影響，對(duì)造成業(yè)主實(shí)際財(cái)產(chǎn)損失的除按法律規(guī)定予以賠償外，對(duì)責(zé)任者給予紀(jì)律處分，對(duì)構(gòu)成犯罪的移送司法機(jī)關(guān)。

　　第五章：附則

　　第十二條：園區(qū)竣工后，經(jīng)園區(qū)管委會(huì)確認(rèn)本公約繼續(xù)有效。

　　第十三條:本公約可依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)修訂或補(bǔ)充，也可經(jīng)住宅區(qū)三分之二以上業(yè)主投票同意修訂，但不得違反國(guó)家政策法律規(guī)定。

　　第十四條：管理公司依據(jù)與業(yè)主委員簽訂的《委托管理合同》或依據(jù)本公約制定的園區(qū)內(nèi)的住戶手冊(cè)及各項(xiàng)規(guī)章制度是本人參約不可分割的組成部分。

　　第十五條：本公約自雙方簽字蓋章后生效。

　　第十六條：本公約一式二份，業(yè)主及管理公司各執(zhí)一份。

　　2．《財(cái)務(wù)管理的機(jī)構(gòu)及職責(zé)》

　　(一)財(cái)務(wù)部門機(jī)構(gòu)的設(shè)置

　　財(cái)會(huì)部門一般設(shè)置下列人員：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部經(jīng)理、主管會(huì)計(jì)、出納、電腦員、統(tǒng)計(jì)員、收費(fèi)員。

　　(二)財(cái)會(huì)人員的崗位職責(zé)

　　1.財(cái)會(huì)部經(jīng)理

　　(1)向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人負(fù)責(zé)，組織公司的財(cái)會(huì)管理工作，當(dāng)好企業(yè)負(fù)責(zé)人的經(jīng)營(yíng)管理參謀；

　　(2)每月、每季審核各種會(huì)計(jì)報(bào)表和統(tǒng)計(jì)報(bào)表，寫出財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)分析報(bào)表，送企業(yè)法人審閱；

　　(3)檢查、監(jiān)督物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用的及時(shí)收繳，保證企業(yè)資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)；

　　(4)審核控制各項(xiàng)費(fèi)用的支出，杜絕浪費(fèi)；

　　(5)合理有效地經(jīng)營(yíng)管理好企業(yè)的金融資產(chǎn)，為企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)；

　　(6)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的具體特點(diǎn)、依據(jù)財(cái)會(huì)管理有關(guān)法規(guī)、政策、文件，制定財(cái)會(huì)管理具體制度和操作程序；

　　(7)組織擬定物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案，送企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)主管部門審核、修定；

　　(8)研究熟悉和實(shí)施相關(guān)的工商、財(cái)會(huì)及稅務(wù)、物價(jià)等管理制度，運(yùn)用法律、行政處分和經(jīng)濟(jì)手段保護(hù)公司的合法權(quán)益。

　　2.主管會(huì)計(jì)

　　(1)向部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，具體組織好本部門的日常管理工作；

　　(2)每日做好各種會(huì)計(jì)憑證和賬務(wù)處理工作；

　　(3)每月、每季按時(shí)做好各種會(huì)計(jì)報(bào)表，定期向業(yè)主委員會(huì)公布管理收繳及使用情況；

　　(4)負(fù)責(zé)檢查、審核各經(jīng)營(yíng)管理部門及下屬機(jī)構(gòu)的收支賬目，向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)匯報(bào)工作情況；

　　(5)檢查銀行、庫(kù)存現(xiàn)金和資產(chǎn)賬目，做到賬賬相符，賬實(shí)相符；

　　(6)按照物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)和需要，分類計(jì)賬；完成企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)交辦的財(cái)會(huì)工作。

　　3.出納

　　(1)遵守公司員工守則和財(cái)務(wù)管理制度；

　　(2)管理好公司的現(xiàn)金收付、銀行存款的存取，保管現(xiàn)金、有價(jià)證券、銀行支票等；

　　(3)及時(shí)追收企業(yè)各種應(yīng)收款項(xiàng)，保護(hù)企業(yè)和業(yè)主利益不受損失；

　　(4)編制有關(guān)現(xiàn)金收付記賬憑證、現(xiàn)金日記賬、銀行日記賬的工作；

　　(5)及時(shí)辦理各項(xiàng)轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票，按月將銀行存款余額與銀行對(duì)賬單核對(duì)相符，并交會(huì)計(jì)作賬。

　　4.統(tǒng)計(jì)員(電腦員)

　　(1)及時(shí)統(tǒng)計(jì)、存儲(chǔ)各種費(fèi)用收付資料，供主管會(huì)計(jì)參考；

　　(2)維護(hù)好電腦設(shè)備，保管好所有資料，對(duì)變動(dòng)資料數(shù)據(jù)應(yīng)及時(shí)修改并存儲(chǔ)；

　　(3)及時(shí)輸入打印收費(fèi)通知單，保證費(fèi)用的按時(shí)收繳。

　　5.收費(fèi)員

　　物業(yè)管理企業(yè)所轄區(qū)業(yè)主(住戶)較多時(shí)，可專門在各管理處配備收款員，其職責(zé)是：

　　(1)負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的通知和收繳；

　　(2)對(duì)繳費(fèi)情況隨時(shí)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，及時(shí)追討欠繳費(fèi)用；

　　(3)承接與物業(yè)管理相關(guān)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)收費(fèi)，為業(yè)主辦理各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)的繳付；

　　(4)和業(yè)主(使用人)交朋友，爭(zhēng)取他們對(duì)物業(yè)管理工作的理解和支持，協(xié)助搞好“窗口”服務(wù)；

　　(5)完成企業(yè)和部門領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。

篇3：物管案例：房子沒住，交不交管理費(fèi)

　　物管案例：房子沒住，交不交管理費(fèi)

　　某女士購(gòu)買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時(shí)，對(duì)房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問題，認(rèn)出為該房沒有達(dá)到入住條件，但因要舉家出國(guó)，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國(guó)發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問題仍未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費(fèi)的通知。該女士覺得很冤，當(dāng)初收房時(shí)就對(duì)房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費(fèi)？

　　[案例分析]

　　認(rèn)為房屋細(xì)部有問題，并提出了自己的意見，但卻收取了房屋鑰匙，該女士的這種做法意味著她已經(jīng)認(rèn)可房屋的交付使用了。

　　物業(yè)管理費(fèi)實(shí)質(zhì)上是向產(chǎn)權(quán)人、使用人收取公共區(qū)域管理服務(wù)費(fèi)，主要包括公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)及保安、消防、綠化等費(fèi)用。此費(fèi)用一般按物業(yè)100%入住率測(cè)算分?jǐn)偟矫科椒矫住Ｒ蚬芾碣M(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是“以支定收”的，若有一戶業(yè)主因房屋未住不交管理費(fèi)，物業(yè)管理管理公司收取的費(fèi)用就減少了一份。要保證正常工作，只能挪用其他費(fèi)用，侵占其他業(yè)主的權(quán)益。另外，從物業(yè)管理的運(yùn)作過程看，物業(yè)管理工作一旦啟動(dòng)，物業(yè)內(nèi)的所有公共設(shè)備和配套設(shè)施都要運(yùn)作，管理人員要到位，服務(wù)工作要開展，各項(xiàng)管理費(fèi)用支出要發(fā)生。不可能因個(gè)別物業(yè)的空置，使物業(yè)整體的管理如治安、消防、保潔、電梯、公共照明及管理維護(hù)人員間斷或減少。

　　因此，該女士所購(gòu)買的房屋，雖然未住過，但因管理公司的綜合服務(wù)并未因此而減少，故仍應(yīng)繳納管理費(fèi)。

　　[解決方法]

　　物業(yè)管理公司接到該女士的投訴后，首先向她解釋了《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的有關(guān)規(guī)定，說明只有開發(fā)商未賣出的房屋才可以減免部分管理費(fèi)，而她的房屋不屬免收之列，不但應(yīng)足額補(bǔ)齊管理費(fèi)，還需繳納滯納金。物業(yè)管理公司還把政府有關(guān)規(guī)定復(fù)印交給該女士，該女士最后繳納了管理費(fèi)。考慮到該女士的特殊情況，經(jīng)請(qǐng)示業(yè)主委員會(huì)同意，管理公司減免了該女士的管理費(fèi)滯納金。

　　[相關(guān)法規(guī)制度]

　　1．《服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》（節(jié)選）

　　一、目的

　　規(guī)范服務(wù)費(fèi)用的收繳工作，確保如數(shù)、及時(shí)、安全的收回各項(xiàng)費(fèi)用。

　　二、適用范圍

　　適用于物業(yè)部管理服務(wù)費(fèi)及其他各項(xiàng)有償服務(wù)費(fèi)的收繳工作。

　　三、職責(zé)

　　1．出納員或收費(fèi)員負(fù)責(zé)按本程序辦理各項(xiàng)費(fèi)用的銀行托收及現(xiàn)金收取工作。

　　2．各部門主管負(fù)責(zé)對(duì)本部門相關(guān)有償服務(wù)項(xiàng)目計(jì)費(fèi)與審核。

　　3．財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)有償服務(wù)費(fèi)用的計(jì)算及填制收費(fèi)通知單。

　　4．服務(wù)處管理員負(fù)責(zé)通知單的派發(fā)及催繳工作。

　　5．財(cái)務(wù)部主管負(fù)責(zé)費(fèi)用收繳工作的監(jiān)督。

　　四、程序要點(diǎn)

　　1．費(fèi)用收取的范圍

　　(1)管理服務(wù)費(fèi)。

　　(2)機(jī)電維修、清潔、綠化等各項(xiàng)特約服務(wù)費(fèi)。

　　(3)代收代繳的水、電、煤氣、電話等費(fèi)用。

　　(4)兼營(yíng)的餐飲、娛樂等各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)。

　　(5)其他各項(xiàng)多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)用。

　　2．滯納金的計(jì)算方法

　　(1)對(duì)每月銀行的第二次托收未果，也未到物業(yè)部用現(xiàn)金交納管理服務(wù)費(fèi)的住戶，公司財(cái)務(wù)部應(yīng)自每月一日起按1‰計(jì)收期滯納金。

　　(2)滯納金的計(jì)算公式：本金×（1+1‰）n（n為滯納天數(shù)）。

　　3．管理費(fèi)的收繳

　　(1)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)：（僅供參考）

　　A．多層帶電梯：1.20元/月·平方米；

　　B．多層不帶電梯：1.00元/月·平方米；

　　C．別墅：3.00元/月·平方米；

　　D．商鋪：3.00元/月·平方米~15.00元/月·平方米；

　　E．寫字樓：3.00元/月·平方米；

　　F．公寓：1.20元/月·平方米。

　　(2)管理費(fèi)的收繳程序：

　　A．公司財(cái)務(wù)部從業(yè)主入伙之日起計(jì)收管理費(fèi)。業(yè)主收到入伙通知后一個(gè)月內(nèi)未來辦理入伙手續(xù)的應(yīng)視入伙，開始計(jì)收管理費(fèi)；

　　B．財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)每月20日前應(yīng)根據(jù)業(yè)主資料編制下月《應(yīng)收管理費(fèi)用明細(xì)表》，內(nèi)容包括：編號(hào)、房號(hào)、業(yè)主姓名、房屋面積、管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、應(yīng)收金額、上月欠費(fèi)、滯納金、本月應(yīng)收等；

　　C．財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)將《應(yīng)收費(fèi)用明細(xì)表》于每月20日?qǐng)?bào)財(cái)務(wù)部主管審核，經(jīng)審核如有差錯(cuò)，應(yīng)及時(shí)更正；如無疑問，財(cái)務(wù)部主管在財(cái)務(wù)審核欄內(nèi)答署姓名、日期；

　　D．財(cái)務(wù)部主管應(yīng)在22日前將審核無誤的《應(yīng)收管理費(fèi)明細(xì)表》交財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)填寫《收費(fèi)通知單》；

　　E．財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)應(yīng)在每月25日前將填寫完整的《收費(fèi)通知單》交財(cái)務(wù)部主管審核。經(jīng)審核有誤的，應(yīng)及時(shí)查明予以更正；經(jīng)審核無誤的，財(cái)務(wù)部主管在《收費(fèi)通知單》上加蓋財(cái)務(wù)專用章；

　　F．財(cái)務(wù)部主管在每月28日前將有效的《收費(fèi)通知單》交公共事務(wù)部管理員派發(fā)；

　　G．公共事務(wù)部的管理員根據(jù)住戶資料填寫信封，裝入《收費(fèi)通知單》，視住戶不同情況采取不同的派發(fā)方式：

　　--需要直接送達(dá)的，管理員應(yīng)在兩個(gè)工作日內(nèi)送交住戶家中，并請(qǐng)住戶簽收；

　　--如住戶家中無人接收的，應(yīng)在兩個(gè)工作日內(nèi)送進(jìn)住戶信箱；

　　--需要郵寄的，管理員應(yīng)貼足郵資，并在兩個(gè)工作日內(nèi)到郵局發(fā)送。

　　H．公共事務(wù)管理員應(yīng)詳細(xì)的記錄《收費(fèi)通知單》的派發(fā)情況；

　　Y．出納員根據(jù)《應(yīng)收管理費(fèi)收繳明細(xì)表》填制委托收款憑證及相關(guān)資料，在銀行規(guī)定的托收日期前一日送交開戶行；

　　J．出納員在銀行每次托收后的兩日內(nèi)到銀行讀取已托收數(shù)據(jù)，并根據(jù)托收情況向已全額托收的業(yè)主出具加蓋“轉(zhuǎn)賬收訖”章的有效收款收據(jù)；

　　K．未辦理銀行托收的業(yè)主管理費(fèi)，由業(yè)主到公司財(cái)務(wù)部用現(xiàn)金支付。出納員在收取業(yè)主用現(xiàn)金交納的管理費(fèi)時(shí)應(yīng)按《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定收取；

　　L．出納員應(yīng)于規(guī)定收費(fèi)日后的五日內(nèi)編制《費(fèi)用收繳明細(xì)表》報(bào)財(cái)務(wù)部主管審核。經(jīng)審核存有疑問的，應(yīng)及時(shí)查明，予以更正；經(jīng)審核無誤后的應(yīng)在財(cái)務(wù)審核欄內(nèi)簽署姓名及日期后交財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)；

　　M．財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)將已全額收回的管理費(fèi)用按《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》進(jìn)行賬務(wù)處理；對(duì)未能收取的費(fèi)用，應(yīng)在銀行第一次托收后的3日內(nèi)根據(jù)欠費(fèi)資料填寫《管理費(fèi)用催繳通知單》；

　　N．《管理費(fèi)用催繳通知單》經(jīng)財(cái)務(wù)部主管審核無誤后，加蓋公司財(cái)務(wù)專用章，交公共事務(wù)部在3日內(nèi)派發(fā)；

　　O．公共事務(wù)部原則上應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)，將催繳通知單送交住戶或其家人的手中，并讓接收人在回執(zhí)上簽收；特殊情況無法找到住戶及其家人的，應(yīng)將催繳通知單用郵寄的方法寄交住戶；

　　P．公共事務(wù)部應(yīng)做好送達(dá)、郵寄的派發(fā)記錄，保管好住戶簽收的回執(zhí)，并將派發(fā)情況向部門主管匯報(bào)。

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