物業(yè)設(shè)備部問(wèn)與答之供熱管理2

　　51.問(wèn)：一期暖氣管道漏水,有哪幾種情況?

　　答：穿墻管道生銹腐蝕，變頻泵控制失靈超壓。

　　52.問(wèn)：一二期暖氣五層和六層三通閥在供暖中如何調(diào)節(jié)與維護(hù)?

　　答：五層、六層閥門調(diào)小，漏水及時(shí)維修。

　　53.問(wèn)：樓頂排氣閥如何防凍,防漏?

　　答：刷漆、保溫。管道要刷漆，排氣閥要保溫。

　　54.問(wèn)：當(dāng)分支閥門失去作用時(shí),該如何及時(shí)控制漏水?

　　答：關(guān)閉主閥，泄壓修漏水，及時(shí)更換分支閥門。

　　55.問(wèn)：暖氣管安裝高度有問(wèn)題,造成暖氣不熱怎么辦?

　　答：需要重新安裝，改管把高度問(wèn)題解決。

　　56.問(wèn)：碳鋼管暖氣堵了不熱，怎么辦?

　　答：沖洗暖氣片，查供回水調(diào)節(jié)閥。

　　57.問(wèn)：業(yè)主要求把自動(dòng)排氣閥,改回手動(dòng)排氣閥,怎么處理?

　　答：耐心解釋自動(dòng)排氣閥的功能，保證業(yè)主家里溫度正常的好處。

　　58.問(wèn)：板樓單元幾串暖氣不熱,要到頂層排氣,業(yè)主不同意怎么辦?

　　答：耐心和業(yè)主協(xié)調(diào)或從其它單元業(yè)主家上樓頂。

　　59.問(wèn)：六期十五層暖氣不熱如何解決?

　　答：手動(dòng)排氣或安裝自動(dòng)排氣閥。

　　60.問(wèn)：六期頂層暖氣不熱如何解決?

　　答：排氣。加裝集氣發(fā)生器或戶內(nèi)裝自動(dòng)排氣閥。

　　61.問(wèn)：板樓分支暖氣供回水管,水不循環(huán)怎么辦?

　　答：查找是否氣堵，閥門開關(guān)，雜物堵塞。

　　62.問(wèn)：?jiǎn)卧锲胶忾y,閥心脫落怎么辦?

　　答：停總閥門，更換平衡閥或同型號(hào)閥心。

　　63.問(wèn)：?jiǎn)卧锲胶忾y,不停發(fā)出響聲怎么辦?

　　答：調(diào)節(jié)供水閥門開度和平衡閥開度。

　　64.問(wèn)：閘板閥,閥心掉頭怎么辦?

　　答：關(guān)停上一級(jí)總閥，不泄水，更換同型號(hào)閥門絲杠。

　　65.問(wèn)：?jiǎn)卧?除污器堵了怎么辦?

　　答：關(guān)閉除污器兩端閥門，清理沖洗。

　　66.問(wèn)：供回水管線上法蘭盤漏水,怎么辦?

　　答：先緊固法蘭螺絲，石棉墊有問(wèn)題更換新墊。

　　67.問(wèn)：四期塔樓供暖期間如何節(jié)能?

　　答：把樓道暖氣調(diào)低。

　　68.問(wèn)：六期暖氣供暖時(shí)如何節(jié)能降耗?

　　答：空房間的暖氣調(diào)為最低。

　　69.問(wèn)：小學(xué)教學(xué)樓暖氣如何節(jié)能降耗?

　　答：假期關(guān)閉，安裝節(jié)能器。

　　70.問(wèn)：中學(xué)宿舍樓暖氣如何節(jié)能降耗?

　　答：假期關(guān)閉，節(jié)能器按時(shí)間調(diào)節(jié)。

　　71.問(wèn)：換熱站二次水超壓,放水如何處理?

　　答：接到水箱，節(jié)約軟化水。

　　72.問(wèn)：換熱站倒換循環(huán)泵,如何開關(guān)運(yùn)行?

　　答：先關(guān)閥門，再更換備用泵。

　　73.問(wèn)：補(bǔ)水泵出水過(guò)熱,壓力上不去,怎么處理?

　　答：排氣或更換備用泵。

　　74.問(wèn)：換熱站突然停電,怎么辦?

　　答：馬上通知電工(高壓電工)。

　　75.問(wèn)：換熱站突然停水,怎么辦?

　　答：可用消防水應(yīng)急補(bǔ)水。

　　76.問(wèn)：換熱站里,循環(huán)泵突然不運(yùn)行怎么辦?

　　答：?jiǎn)?dòng)備用泵，馬上檢修。

　　77.問(wèn)：換熱站儀表盤，壓力儀表失靈，壓力控制怎么辦?

　　答：看管路壓力表，并及時(shí)維修更換儀表。

　　78.問(wèn)：換熱站補(bǔ)水泵補(bǔ)水時(shí),變頻器壞了,如何手動(dòng)補(bǔ)水?

　　答：自動(dòng)按鈕調(diào)到手動(dòng)，看壓力表進(jìn)行補(bǔ)水。

　　79.問(wèn)：換熱站設(shè)備運(yùn)行噪音大怎么辦?

　　答：做隔音減噪處理。

　　80.問(wèn)：換熱器漏水怎么處理?

　　答：臨時(shí)處理，通知廠家及時(shí)維修。

　　81.問(wèn)：軟化水箱浮球閥壞了怎么處理?

　　答：及時(shí)更換，新浮球拆下進(jìn)行維修。

　　82.問(wèn)：壓力超了,安全閥動(dòng)作,不回位怎么處理?

　　答：手動(dòng)調(diào)整，使其回位。

　　83.問(wèn)：公共部位暖氣管如何保溫?

　　答：光管必須保溫，防凍節(jié)能。

　　84.問(wèn)：公共部位暖氣片如何防凍?

　　答：關(guān)閉暖氣、泄水或低溫運(yùn)行，關(guān)好門窗。

　　85.問(wèn)：公共部位暖氣運(yùn)行如何節(jié)能降耗?

　　答：調(diào)節(jié)閥調(diào)低，不需要供熱的要關(guān)閥泄水。

　　86.問(wèn)：業(yè)主拆改暖氣、關(guān)水、泄水，如何節(jié)能降耗?

　　答：關(guān)停單串分支閥，把泄水量減少到最低。

　　87.問(wèn)：新風(fēng)機(jī)組,盤管漏水如何處理?

　　答：及時(shí)拆下，用氣焊及時(shí)維修。

　　88.問(wèn)：新風(fēng)機(jī)組,盤管不熱如何處理?

　　答：先放氣，有堵塞的要清理過(guò)濾網(wǎng)。

　　89.問(wèn)：新風(fēng)機(jī)組盤管堵塞,如何處理?

　　答：打開接口用水反復(fù)沖洗。

　　90.問(wèn)：潮濕環(huán)境換管應(yīng)注意什么?

　　答：通風(fēng)換氣，并做好管路除銹防腐、保溫。

　　91.問(wèn)：手動(dòng)跑風(fēng)絲扣斷到鑄鐵暖氣里怎么處理?

　　答：剔出殘扣，重新改絲換新跑風(fēng)。

　　92.問(wèn)：手動(dòng)跑風(fēng)絲扣斷到碳鋼暖氣片里怎么處理?

　　答：重新焊接管箍，換新跑風(fēng)。

　　93.問(wèn)：自動(dòng)跑風(fēng)漏水,怎樣臨時(shí)處理?

　　答：恢復(fù)到手動(dòng)，再更換新跑風(fēng)。

　　94.問(wèn)：閥門盤跟壓蓋,壓緊螺栓滑絲怎么辦?

　　答：及時(shí)替換新螺栓，壓緊壓蓋。

　　95.問(wèn)：三同調(diào)節(jié)閥如何調(diào)節(jié),漏水怎么辦?

　　答：先關(guān)閥再按刻度開啟，漏水及時(shí)加盤根。

　　96.問(wèn)：包在暖氣罩有溫控閥,暖氣不熱怎么辦?

　　答：拆掉溫控閥，用回水調(diào)節(jié)閥調(diào)節(jié)。

　　97.問(wèn)：六期裝修拆改暖氣,試水漏水如何指導(dǎo)處理?

　　答：指導(dǎo)其正確安裝，處理好接口。

　　98.問(wèn)：塔樓暖氣分支首層不熱是什么原因?

　　答：清過(guò)濾器或分支管排污閥及時(shí)排污。

　　99.問(wèn)：六期業(yè)主提出不在這住,要求關(guān)閉暖氣怎么處理?

　　答：業(yè)主寫書面承諾書。

　　100.問(wèn)：車庫(kù)新風(fēng)機(jī)組,如何節(jié)能防凍?

　　答：低溫運(yùn)行，進(jìn)出風(fēng)口調(diào)小。

　　101.問(wèn)：供熱廠突然停電怎么辦?

　　答：司爐工應(yīng)用應(yīng)急燈或手電，注意觀察各爐水溫，不得超溫汽化。

　　102.問(wèn)：停爐以后如何防止箱爐設(shè)備腐蝕?

　　答：使用干式或溫式保養(yǎng)劑，防止空氣中的水份和氧氣腐蝕金屬材料。

　　103.問(wèn)：鍋爐水質(zhì)處理不合格怎么辦?

　　答：供暖水系統(tǒng)中的水質(zhì)化驗(yàn)結(jié)果不合格時(shí)，應(yīng)查明原因確保主要指標(biāo)，如：硬度、PH值和溶解氧符合國(guó)家和地方標(biāo)準(zhǔn)。

篇2：富田太陽(yáng)城設(shè)備設(shè)施管理方案

富田太陽(yáng)城設(shè)施設(shè)備管理是物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)和重點(diǎn)之一,我們將落實(shí)崗位責(zé)任制,使設(shè)備的維修保養(yǎng)責(zé)任到人,強(qiáng)化巡檢、運(yùn)行管理和預(yù)防性維修保養(yǎng)等。同時(shí)按公司ISO9001和ISO14001質(zhì)量保證體系要求進(jìn)行管理,如《設(shè)備設(shè)施管理程序》、《供配電管理程序》、《給排水管理程序》、《消防管理程序》等程序文件,《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)手冊(cè)》、各類設(shè)備操作規(guī)程等作業(yè)指導(dǎo)書,使我們的設(shè)備設(shè)施管理規(guī)范化、程序化。
本小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理主要由管理處維修部承擔(dān),公司提供人員、技術(shù)支持、不定期派有關(guān)專家前來(lái)指導(dǎo),并選派5名技術(shù)骨干負(fù)責(zé)維修部的工作,嚴(yán)格控制好維修技術(shù)人員的選聘,加強(qiáng)培訓(xùn),造就一支業(yè)務(wù)水平全面、責(zé)任心強(qiáng)、愛崗敬業(yè)的技術(shù)隊(duì)伍。

2.1供配電設(shè)備
工作內(nèi)容:
維護(hù)供配電設(shè)備的良好工作狀態(tài),確保小區(qū)電源供應(yīng)正常,為營(yíng)業(yè)以及居民用電提供可靠的電力保證。
工作要點(diǎn):
根據(jù)《供用電協(xié)議》和用電負(fù)荷的季節(jié)性特點(diǎn),合理調(diào)整變壓器的運(yùn)行方式,最大限度的發(fā)揮變壓器的利用率,保持電容補(bǔ)償柜良好的::工作狀態(tài),確保功率因數(shù)符合規(guī)定要求。
配備專業(yè)人員管理供配電設(shè)備,操作人員實(shí)行持證上崗,按規(guī)程操作。嚴(yán)格控制停送電操作,設(shè)備的檢修應(yīng)避開辦公和營(yíng)業(yè)時(shí)間。
值班人員每班對(duì)配電室巡檢,加強(qiáng)預(yù)防性維修和年度保養(yǎng),認(rèn)真填寫巡檢和保養(yǎng)記錄。

2.2 公共照明、廣場(chǎng)照明、泛光照明
工作內(nèi)容:
保持公共通道、樓梯、廣場(chǎng)、泛光照明設(shè)施及燈具的完好和正常工作,在保證小區(qū)外觀形象和業(yè)主方便的前提下,盡量節(jié)約能源。
工作要點(diǎn):
加強(qiáng)巡檢工作,發(fā)現(xiàn)照明設(shè)施損壞及時(shí)修復(fù)。
根據(jù)季節(jié)變化及時(shí)調(diào)整照明送電時(shí)間,做好重大節(jié)日和接待時(shí)的燈光布置。
在條件允許的情況下,選用節(jié)能燈具,安裝定時(shí)器和紅外感應(yīng)開關(guān),為業(yè)主節(jié)約能源。

2.3 給排水系統(tǒng)
工作內(nèi)容:
維護(hù)系統(tǒng)的良好運(yùn)行狀態(tài),保證小區(qū)正常供水,確保二次供水達(dá)到國(guó)家飲用水標(biāo)準(zhǔn);保證小區(qū)排水系統(tǒng)暢通,避免暴雨、水患給小區(qū)正常的生活和營(yíng)業(yè)帶來(lái)不便。
工作要點(diǎn):
定期檢查生活水泵、排水泵的運(yùn)行情況,檢查水池、水箱和各類管網(wǎng)是否有異常,防止跑冒滴漏。
加強(qiáng)日常保養(yǎng)工作,定期對(duì)泵類進(jìn)行年度檢驗(yàn),預(yù)防各種故障發(fā)生。
水池、水箱的清洗要有取得健康證的工作人員進(jìn)行,并取得衛(wèi)生防疫部門頒發(fā)的檢驗(yàn)合格證。
每次暴雨洪水到來(lái)之前,重點(diǎn)檢查排水泵的運(yùn)行情況,確保管路暢通。

2.4 消防系統(tǒng)
工作內(nèi)容:
負(fù)責(zé)消防設(shè)備的巡檢、維護(hù)、維修,保持消防系統(tǒng)各設(shè)備的正常工作狀態(tài),保證系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)正常可靠,及時(shí)消除各種消防隱患。
工作要點(diǎn):
對(duì)于住宅小區(qū),消防是工作的重中之重,要保證系統(tǒng)安全可靠,必須加強(qiáng)對(duì)員工消防意識(shí)和小區(qū)消防設(shè)備性能知識(shí)的培訓(xùn),加強(qiáng)對(duì)客戶消防知識(shí)的宣傳。
24小時(shí)安全值班,密切監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行,認(rèn)真對(duì)待每一次報(bào)警和每一臺(tái)消防設(shè)備的動(dòng)作,增加巡檢力度和預(yù)防性維修保養(yǎng)。認(rèn)真查看打印記錄,分析相關(guān)數(shù)據(jù)資料是否正常。
對(duì)不經(jīng)常啟動(dòng)的泵類設(shè)備,應(yīng)定期試運(yùn)行。要保持管網(wǎng)壓力符合消防要求。
加強(qiáng)供配電室氣體消防系統(tǒng)的檢查,氣瓶壓力是否正常,電磁閥動(dòng)作是否可靠等。
定期進(jìn)行消防聯(lián)動(dòng)實(shí)驗(yàn)和消防演習(xí),檢驗(yàn)系統(tǒng)是否正常,增強(qiáng)員工的應(yīng)急處理能力。

篇3：商業(yè)廣場(chǎng)中央空調(diào)系統(tǒng)參數(shù)設(shè)備折舊成本計(jì)算

　　商業(yè)廣場(chǎng)中央空調(diào)系統(tǒng)參數(shù)、設(shè)備折舊及成本計(jì)算

　　一、主機(jī)銘牌數(shù)據(jù)

　　機(jī)組型號(hào)BZ175V111（K）BO

　　出廠編號(hào)02063518

　　檢驗(yàn)員號(hào)QA01

　　制造日期20**年6月

　　制冷量175萬(wàn)Kcal/h

　　制冷量2035Kw

　　冷水入口溫度12oC

　　冷水出口溫度7oC

　　冷水流量350M3/h

　　冷水壓限0.8mPa

　　燃料低值熱值8500Kcal/Nm3

　　熱源最大耗量1698KW

　　溴化鋰溶液量6.2t

　　電壓/頻率380v/50Hz

　　耗電量10.4KW

　　大件運(yùn)輸重量23.6t

　　二、主機(jī)常用數(shù)據(jù)

　　燃料耗用量

　　制冷：128kg/小時(shí)

　　制熱：140kg/小時(shí)

　　電消耗：10．5kw

　　三、系統(tǒng)其它數(shù)據(jù)

　　1、總造價(jià)約400萬(wàn)元

　　2、設(shè)計(jì)使用年限20年

　　3、冷卻水塔電功率15kw/n

　　4、冷卻水泵（單臺(tái)）55kw/n

　　5、冷凍水泵（單臺(tái)）55kw/n

　　6、冷卻水首次充注耗用量6.5t

　　7、冷凍水首次充注耗用量100t

　　四、機(jī)盤管標(biāo)稱功率統(tǒng)計(jì)

　　1、1F前樓（南樓）建行：1152W

　　大堂：1920W

　　農(nóng)行：1344W

　　合計(jì)：4416W

　　后樓合計(jì)：480W

　　2、2F前樓證券交易大廳：1786W

　　中庭：768W

　　證券辦公室：1402W

　　后樓：826W

　　3、3F前樓咖啡廳：1786W

　　東側(cè)廳：2938W

　　后樓：922W

　　4、4F/6F-14F/16F-18F前樓：672W

　　后樓：672W

　　共13層合計(jì)：17.472KW

　　5、5F前樓：776W

　　后樓：832W

　　6、15F前樓：988W

　　后樓：832W

　　7、19F（前樓）768W

　　8、總計(jì)：41.478KW(約為42KW)

　　五、系統(tǒng)設(shè)備折舊

　　1、計(jì)算公式：

　　設(shè)備折舊額=（設(shè)備原總值－預(yù)計(jì)凈殘值）/預(yù)計(jì)使用壽命

　　2、計(jì)算條件

　　①主機(jī)：設(shè)計(jì)壽命20年/每年工作160天/每天工作3小時(shí)

　　②系統(tǒng)其它設(shè)備均按：壽命20年/每年工作160天/每天工作8小時(shí)

　　③系統(tǒng)原值按400萬(wàn)元/凈殘值忽略不計(jì)

　　3、折舊額結(jié)果：約為20萬(wàn)/年,1250元/天,156.25元/小時(shí)

　　六、成本計(jì)算

　　1、計(jì)算條件：柴油：3000元/t電：1.5元/Kwh水：1.5元/t

　　2、耗油：制冷：128kg/h*3000元/t≈384元/h

　　制熱：140kg/h*3000元/t≈420元/h

　　3、冷卻塔耗電：15kw/h*1.5元≈22.5元/h

　　4、冷卻泵耗電：55kw/h*1.5元≈82.5元/h

　　5、冷凍泵耗電：55kw/h*1.5元≈82.5元/h

　　6、直燃機(jī)電耗：10.5kw/h*1.5元≈15.75元/h

　　7、風(fēng)機(jī)盤管電耗：42kw/h*1.5元≈63元/h

　　8、系統(tǒng)總成本為：折舊額+油耗+總電耗，計(jì)算結(jié)果為：

　　制冷：806.5元/h

　　制熱：842.5元/h

　　8、折合成風(fēng)機(jī)單位電耗為：

　　制冷:806.5元/h÷42kw/h(風(fēng)機(jī)電耗)≈19.21元/kwh

　　制熱:842.5元/h÷42kw/h(風(fēng)機(jī)電耗)≈20.06元/kwh

　　注：人力及維持費(fèi)用未計(jì)