物業(yè)設(shè)備部問與答之供熱管理2

　　51.問：一期暖氣管道漏水,有哪幾種情況?

　　答：穿墻管道生銹腐蝕，變頻泵控制失靈超壓。

　　52.問：一二期暖氣五層和六層三通閥在供暖中如何調(diào)節(jié)與維護?

　　答：五層、六層閥門調(diào)小，漏水及時維修。

　　53.問：樓頂排氣閥如何防凍,防漏?

　　答：刷漆、保溫。管道要刷漆，排氣閥要保溫。

　　54.問：當分支閥門失去作用時,該如何及時控制漏水?

　　答：關(guān)閉主閥，泄壓修漏水，及時更換分支閥門。

　　55.問：暖氣管安裝高度有問題,造成暖氣不熱怎么辦?

　　答：需要重新安裝，改管把高度問題解決。

　　56.問：碳鋼管暖氣堵了不熱，怎么辦?

　　答：沖洗暖氣片，查供回水調(diào)節(jié)閥。

　　57.問：業(yè)主要求把自動排氣閥,改回手動排氣閥,怎么處理?

　　答：耐心解釋自動排氣閥的功能，保證業(yè)主家里溫度正常的好處。

　　58.問：板樓單元幾串暖氣不熱,要到頂層排氣,業(yè)主不同意怎么辦?

　　答：耐心和業(yè)主協(xié)調(diào)或從其它單元業(yè)主家上樓頂。

　　59.問：六期十五層暖氣不熱如何解決?

　　答：手動排氣或安裝自動排氣閥。

　　60.問：六期頂層暖氣不熱如何解決?

　　答：排氣。加裝集氣發(fā)生器或戶內(nèi)裝自動排氣閥。

　　61.問：板樓分支暖氣供回水管,水不循環(huán)怎么辦?

　　答：查找是否氣堵，閥門開關(guān)，雜物堵塞。

　　62.問：單元井里平衡閥,閥心脫落怎么辦?

　　答：停總閥門，更換平衡閥或同型號閥心。

　　63.問：單元井里平衡閥,不停發(fā)出響聲怎么辦?

　　答：調(diào)節(jié)供水閥門開度和平衡閥開度。

　　64.問：閘板閥,閥心掉頭怎么辦?

　　答：關(guān)停上一級總閥，不泄水，更換同型號閥門絲杠。

　　65.問：單元井,除污器堵了怎么辦?

　　答：關(guān)閉除污器兩端閥門，清理沖洗。

　　66.問：供回水管線上法蘭盤漏水,怎么辦?

　　答：先緊固法蘭螺絲，石棉墊有問題更換新墊。

　　67.問：四期塔樓供暖期間如何節(jié)能?

　　答：把樓道暖氣調(diào)低。

　　68.問：六期暖氣供暖時如何節(jié)能降耗?

　　答：空房間的暖氣調(diào)為最低。

　　69.問：小學(xué)教學(xué)樓暖氣如何節(jié)能降耗?

　　答：假期關(guān)閉，安裝節(jié)能器。

　　70.問：中學(xué)宿舍樓暖氣如何節(jié)能降耗?

　　答：假期關(guān)閉，節(jié)能器按時間調(diào)節(jié)。

　　71.問：換熱站二次水超壓,放水如何處理?

　　答：接到水箱，節(jié)約軟化水。

　　72.問：換熱站倒換循環(huán)泵,如何開關(guān)運行?

　　答：先關(guān)閥門，再更換備用泵。

　　73.問：補水泵出水過熱,壓力上不去,怎么處理?

　　答：排氣或更換備用泵。

　　74.問：換熱站突然停電,怎么辦?

　　答：馬上通知電工(高壓電工)。

　　75.問：換熱站突然停水,怎么辦?

　　答：可用消防水應(yīng)急補水。

　　76.問：換熱站里,循環(huán)泵突然不運行怎么辦?

　　答：啟動備用泵，馬上檢修。

　　77.問：換熱站儀表盤，壓力儀表失靈，壓力控制怎么辦?

　　答：看管路壓力表，并及時維修更換儀表。

　　78.問：換熱站補水泵補水時,變頻器壞了,如何手動補水?

　　答：自動按鈕調(diào)到手動，看壓力表進行補水。

　　79.問：換熱站設(shè)備運行噪音大怎么辦?

　　答：做隔音減噪處理。

　　80.問：換熱器漏水怎么處理?

　　答：臨時處理，通知廠家及時維修。

　　81.問：軟化水箱浮球閥壞了怎么處理?

　　答：及時更換，新浮球拆下進行維修。

　　82.問：壓力超了,安全閥動作,不回位怎么處理?

　　答：手動調(diào)整，使其回位。

　　83.問：公共部位暖氣管如何保溫?

　　答：光管必須保溫，防凍節(jié)能。

　　84.問：公共部位暖氣片如何防凍?

　　答：關(guān)閉暖氣、泄水或低溫運行，關(guān)好門窗。

　　85.問：公共部位暖氣運行如何節(jié)能降耗?

　　答：調(diào)節(jié)閥調(diào)低，不需要供熱的要關(guān)閥泄水。

　　86.問：業(yè)主拆改暖氣、關(guān)水、泄水，如何節(jié)能降耗?

　　答：關(guān)停單串分支閥，把泄水量減少到最低。

　　87.問：新風(fēng)機組,盤管漏水如何處理?

　　答：及時拆下，用氣焊及時維修。

　　88.問：新風(fēng)機組,盤管不熱如何處理?

　　答：先放氣，有堵塞的要清理過濾網(wǎng)。

　　89.問：新風(fēng)機組盤管堵塞,如何處理?

　　答：打開接口用水反復(fù)沖洗。

　　90.問：潮濕環(huán)境換管應(yīng)注意什么?

　　答：通風(fēng)換氣，并做好管路除銹防腐、保溫。

　　91.問：手動跑風(fēng)絲扣斷到鑄鐵暖氣里怎么處理?

　　答：剔出殘扣，重新改絲換新跑風(fēng)。

　　92.問：手動跑風(fēng)絲扣斷到碳鋼暖氣片里怎么處理?

　　答：重新焊接管箍，換新跑風(fēng)。

　　93.問：自動跑風(fēng)漏水,怎樣臨時處理?

　　答：恢復(fù)到手動，再更換新跑風(fēng)。

　　94.問：閥門盤跟壓蓋,壓緊螺栓滑絲怎么辦?

　　答：及時替換新螺栓，壓緊壓蓋。

　　95.問：三同調(diào)節(jié)閥如何調(diào)節(jié),漏水怎么辦?

　　答：先關(guān)閥再按刻度開啟，漏水及時加盤根。

　　96.問：包在暖氣罩有溫控閥,暖氣不熱怎么辦?

　　答：拆掉溫控閥，用回水調(diào)節(jié)閥調(diào)節(jié)。

　　97.問：六期裝修拆改暖氣,試水漏水如何指導(dǎo)處理?

　　答：指導(dǎo)其正確安裝，處理好接口。

　　98.問：塔樓暖氣分支首層不熱是什么原因?

　　答：清過濾器或分支管排污閥及時排污。

　　99.問：六期業(yè)主提出不在這住,要求關(guān)閉暖氣怎么處理?

　　答：業(yè)主寫書面承諾書。

　　100.問：車庫新風(fēng)機組,如何節(jié)能防凍?

　　答：低溫運行，進出風(fēng)口調(diào)小。

　　101.問：供熱廠突然停電怎么辦?

　　答：司爐工應(yīng)用應(yīng)急燈或手電，注意觀察各爐水溫，不得超溫汽化。

　　102.問：停爐以后如何防止箱爐設(shè)備腐蝕?

　　答：使用干式或溫式保養(yǎng)劑，防止空氣中的水份和氧氣腐蝕金屬材料。

　　103.問：鍋爐水質(zhì)處理不合格怎么辦?

　　答：供暖水系統(tǒng)中的水質(zhì)化驗結(jié)果不合格時，應(yīng)查明原因確保主要指標，如：硬度、PH值和溶解氧符合國家和地方標準。

篇2：富田太陽城設(shè)備設(shè)施管理方案

富田太陽城設(shè)施設(shè)備管理是物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)和重點之一,我們將落實崗位責(zé)任制,使設(shè)備的維修保養(yǎng)責(zé)任到人,強化巡檢、運行管理和預(yù)防性維修保養(yǎng)等。同時按公司ISO9001和ISO14001質(zhì)量保證體系要求進行管理,如《設(shè)備設(shè)施管理程序》、《供配電管理程序》、《給排水管理程序》、《消防管理程序》等程序文件,《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)手冊》、各類設(shè)備操作規(guī)程等作業(yè)指導(dǎo)書,使我們的設(shè)備設(shè)施管理規(guī)范化、程序化。
本小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理主要由管理處維修部承擔(dān),公司提供人員、技術(shù)支持、不定期派有關(guān)專家前來指導(dǎo),并選派5名技術(shù)骨干負責(zé)維修部的工作,嚴格控制好維修技術(shù)人員的選聘,加強培訓(xùn),造就一支業(yè)務(wù)水平全面、責(zé)任心強、愛崗敬業(yè)的技術(shù)隊伍。

2.1供配電設(shè)備
工作內(nèi)容:
維護供配電設(shè)備的良好工作狀態(tài),確保小區(qū)電源供應(yīng)正常,為營業(yè)以及居民用電提供可靠的電力保證。
工作要點:
根據(jù)《供用電協(xié)議》和用電負荷的季節(jié)性特點,合理調(diào)整變壓器的運行方式,最大限度的發(fā)揮變壓器的利用率,保持電容補償柜良好的::工作狀態(tài),確保功率因數(shù)符合規(guī)定要求。
配備專業(yè)人員管理供配電設(shè)備,操作人員實行持證上崗,按規(guī)程操作。嚴格控制停送電操作,設(shè)備的檢修應(yīng)避開辦公和營業(yè)時間。
值班人員每班對配電室巡檢,加強預(yù)防性維修和年度保養(yǎng),認真填寫巡檢和保養(yǎng)記錄。

2.2 公共照明、廣場照明、泛光照明
工作內(nèi)容:
保持公共通道、樓梯、廣場、泛光照明設(shè)施及燈具的完好和正常工作,在保證小區(qū)外觀形象和業(yè)主方便的前提下,盡量節(jié)約能源。
工作要點:
加強巡檢工作,發(fā)現(xiàn)照明設(shè)施損壞及時修復(fù)。
根據(jù)季節(jié)變化及時調(diào)整照明送電時間,做好重大節(jié)日和接待時的燈光布置。
在條件允許的情況下,選用節(jié)能燈具,安裝定時器和紅外感應(yīng)開關(guān),為業(yè)主節(jié)約能源。

2.3 給排水系統(tǒng)
工作內(nèi)容:
維護系統(tǒng)的良好運行狀態(tài),保證小區(qū)正常供水,確保二次供水達到國家飲用水標準;保證小區(qū)排水系統(tǒng)暢通,避免暴雨、水患給小區(qū)正常的生活和營業(yè)帶來不便。
工作要點:
定期檢查生活水泵、排水泵的運行情況,檢查水池、水箱和各類管網(wǎng)是否有異常,防止跑冒滴漏。
加強日常保養(yǎng)工作,定期對泵類進行年度檢驗,預(yù)防各種故障發(fā)生。
水池、水箱的清洗要有取得健康證的工作人員進行,并取得衛(wèi)生防疫部門頒發(fā)的檢驗合格證。
每次暴雨洪水到來之前,重點檢查排水泵的運行情況,確保管路暢通。

2.4 消防系統(tǒng)
工作內(nèi)容:
負責(zé)消防設(shè)備的巡檢、維護、維修,保持消防系統(tǒng)各設(shè)備的正常工作狀態(tài),保證系統(tǒng)聯(lián)動正常可靠,及時消除各種消防隱患。
工作要點:
對于住宅小區(qū),消防是工作的重中之重,要保證系統(tǒng)安全可靠,必須加強對員工消防意識和小區(qū)消防設(shè)備性能知識的培訓(xùn),加強對客戶消防知識的宣傳。
24小時安全值班,密切監(jiān)視系統(tǒng)運行,認真對待每一次報警和每一臺消防設(shè)備的動作,增加巡檢力度和預(yù)防性維修保養(yǎng)。認真查看打印記錄,分析相關(guān)數(shù)據(jù)資料是否正常。
對不經(jīng)常啟動的泵類設(shè)備,應(yīng)定期試運行。要保持管網(wǎng)壓力符合消防要求。
加強供配電室氣體消防系統(tǒng)的檢查,氣瓶壓力是否正常,電磁閥動作是否可靠等。
定期進行消防聯(lián)動實驗和消防演習(xí),檢驗系統(tǒng)是否正常,增強員工的應(yīng)急處理能力。

篇3：商業(yè)廣場中央空調(diào)系統(tǒng)參數(shù)設(shè)備折舊成本計算

　　商業(yè)廣場中央空調(diào)系統(tǒng)參數(shù)、設(shè)備折舊及成本計算

　　一、主機銘牌數(shù)據(jù)

　　機組型號BZ175V111（K）BO

　　出廠編號02063518

　　檢驗員號QA01

　　制造日期20**年6月

　　制冷量175萬Kcal/h

　　制冷量2035Kw

　　冷水入口溫度12oC

　　冷水出口溫度7oC

　　冷水流量350M3/h

　　冷水壓限0.8mPa

　　燃料低值熱值8500Kcal/Nm3

　　熱源最大耗量1698KW

　　溴化鋰溶液量6.2t

　　電壓/頻率380v/50Hz

　　耗電量10.4KW

　　大件運輸重量23.6t

　　二、主機常用數(shù)據(jù)

　　燃料耗用量

　　制冷：128kg/小時

　　制熱：140kg/小時

　　電消耗：10．5kw

　　三、系統(tǒng)其它數(shù)據(jù)

　　1、總造價約400萬元

　　2、設(shè)計使用年限20年

　　3、冷卻水塔電功率15kw/n

　　4、冷卻水泵（單臺）55kw/n

　　5、冷凍水泵（單臺）55kw/n

　　6、冷卻水首次充注耗用量6.5t

　　7、冷凍水首次充注耗用量100t

　　四、機盤管標稱功率統(tǒng)計

　　1、1F前樓（南樓）建行：1152W

　　大堂：1920W

　　農(nóng)行：1344W

　　合計：4416W

　　后樓合計：480W

　　2、2F前樓證券交易大廳：1786W

　　中庭：768W

　　證券辦公室：1402W

　　后樓：826W

　　3、3F前樓咖啡廳：1786W

　　東側(cè)廳：2938W

　　后樓：922W

　　4、4F/6F-14F/16F-18F前樓：672W

　　后樓：672W

　　共13層合計：17.472KW

　　5、5F前樓：776W

　　后樓：832W

　　6、15F前樓：988W

　　后樓：832W

　　7、19F（前樓）768W

　　8、總計：41.478KW(約為42KW)

　　五、系統(tǒng)設(shè)備折舊

　　1、計算公式：

　　設(shè)備折舊額=（設(shè)備原總值－預(yù)計凈殘值）/預(yù)計使用壽命

　　2、計算條件

　　①主機：設(shè)計壽命20年/每年工作160天/每天工作3小時

　　②系統(tǒng)其它設(shè)備均按：壽命20年/每年工作160天/每天工作8小時

　　③系統(tǒng)原值按400萬元/凈殘值忽略不計

　　3、折舊額結(jié)果：約為20萬/年,1250元/天,156.25元/小時

　　六、成本計算

　　1、計算條件：柴油：3000元/t電：1.5元/Kwh水：1.5元/t

　　2、耗油：制冷：128kg/h*3000元/t≈384元/h

　　制熱：140kg/h*3000元/t≈420元/h

　　3、冷卻塔耗電：15kw/h*1.5元≈22.5元/h

　　4、冷卻泵耗電：55kw/h*1.5元≈82.5元/h

　　5、冷凍泵耗電：55kw/h*1.5元≈82.5元/h

　　6、直燃機電耗：10.5kw/h*1.5元≈15.75元/h

　　7、風(fēng)機盤管電耗：42kw/h*1.5元≈63元/h

　　8、系統(tǒng)總成本為：折舊額+油耗+總電耗，計算結(jié)果為：

　　制冷：806.5元/h

　　制熱：842.5元/h

　　8、折合成風(fēng)機單位電耗為：

　　制冷:806.5元/h÷42kw/h(風(fēng)機電耗)≈19.21元/kwh

　　制熱:842.5元/h÷42kw/h(風(fēng)機電耗)≈20.06元/kwh

　　注：人力及維持費用未計