*鋼鐵企業(yè)集團(tuán)總公司成本管理辦法
第一章 總 則
第一條：為了加強(qiáng)我公司產(chǎn)品成本的管理，降低成本消耗，提高經(jīng)濟(jì)效益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》和《工業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我公司實(shí)際情況和成本管理的經(jīng)驗(yàn)，特制訂本辦法。
第二條：本辦法適用于*鋼鐵企業(yè)集團(tuán)總公司核心層各二級(jí)廠礦以及緊密層企業(yè)的成本管理，半緊密層企業(yè)可以參照本辦法執(zhí)行。
第三條：成本管理的基本任務(wù)是：通過(guò)預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃、控制、核算、分析和考核，反映企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成果，挖掘內(nèi)部潛力，努力降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。
第四條：我公司實(shí)行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的總會(huì)計(jì)師負(fù)責(zé)制和分級(jí)歸口負(fù)責(zé)的成本管理體制。
第二章 成本管理責(zé)任制
第五條：按照全面成本管理的原則，實(shí)行嚴(yán)格考核的全員全過(guò)程的全面成本管理責(zé)任制。
第六條：財(cái)務(wù)處對(duì)成本管理工作的職責(zé)是：
一、 制定總公司成本管理制度和成本核算規(guī)程;
二、 制定各項(xiàng)費(fèi)用定額，參與物資消耗定額的制定;
三、 制定廠內(nèi)計(jì)劃價(jià)格;
1、 大宗原燃料、自制半成品、產(chǎn)成品的廠內(nèi)計(jì)劃價(jià)格，原則上按市場(chǎng)
價(jià)格每年修訂一次，當(dāng)計(jì)劃價(jià)格與實(shí)際價(jià)格出現(xiàn)較大偏差時(shí)，經(jīng)財(cái)務(wù)處研究可以進(jìn)行調(diào)整。
2、輔助材料、備品備件、低值易耗品由于品種多，金額小，其廠內(nèi)計(jì)劃價(jià)格原則上每五年修訂一次。如有新型材料、新產(chǎn)品以第一次購(gòu)進(jìn)時(shí)的采購(gòu)成本作為計(jì)劃價(jià)格。
3、動(dòng)力產(chǎn)品、運(yùn)輸勞務(wù)其廠內(nèi)計(jì)劃價(jià)格每年修訂一次。
4、計(jì)量、檢驗(yàn)價(jià)格每五年修訂一次。
四、編制全廠的財(cái)務(wù)成本計(jì)劃和增收節(jié)支措施計(jì)劃，并負(fù)責(zé)分解落實(shí)到各基層單位和歸口單位;
五、檢查考核成本計(jì)劃執(zhí)行情況;
六、組織成本核算，編制成本報(bào)表，指導(dǎo)各單位的成本管理和成本核算;
七、進(jìn)行成本的預(yù)測(cè)、決策、控制、監(jiān)督和分析工作。
第七條：財(cái)務(wù)處對(duì)成本管理工作的職責(zé)，除執(zhí)行國(guó)家有關(guān)規(guī)定外，補(bǔ)充規(guī)定如下：
一、加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部計(jì)量管理，完備內(nèi)部計(jì)量手段。嚴(yán)格進(jìn)廠各種物資的計(jì)量和企業(yè)內(nèi)部各生產(chǎn)工序的物料消耗及半成品轉(zhuǎn)移，成品入庫(kù)的計(jì)量把關(guān)，減少虧噸損失，以提高成本核算和內(nèi)部經(jīng)濟(jì)核算工作的質(zhì)量。
二、機(jī)動(dòng)部門(mén)要嚴(yán)格劃分大中修理范圍;制定檢修費(fèi)用計(jì)劃，控制檢修費(fèi)用開(kāi)支;消滅無(wú)功負(fù)荷和減少能源的放散率;在保證各項(xiàng)設(shè)備良好運(yùn)行狀態(tài)下，積極開(kāi)展修配改。修舊利廢和能源的綜合利用工作;提高備件自給率和設(shè)備檢修質(zhì)量，縮短檢修工期;控制備件外購(gòu)和外委加工修理，降低檢修成本。
按照國(guó)務(wù)院《全民所有制工業(yè)交通企業(yè)設(shè)備管理?xiàng)l例》，對(duì)我公司固定資產(chǎn)修理制度規(guī)定如下：
1、生產(chǎn)用固定資產(chǎn)的修理，是對(duì)使用中的設(shè)備，工業(yè)建(構(gòu))筑物，經(jīng)長(zhǎng)期運(yùn)行造成的有形磨損，進(jìn)行實(shí)物補(bǔ)償?shù)囊环N方法，是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的一部分，必須在安排好修理計(jì)劃后再安排好生產(chǎn)計(jì)劃。
2、堅(jiān)持修改結(jié)合的方針，利用設(shè)備的修理、采用新工藝、新材料、新技術(shù)對(duì)原有設(shè)備進(jìn)行有計(jì)劃的更新改造，不斷提高設(shè)備的技術(shù)裝備水平。
3、恢復(fù)性修理，指在不改變?cè)O(shè)備的原有結(jié)構(gòu)、性能的條件下，全部解體更換主要零部件，對(duì)設(shè)備進(jìn)行有部分改造，但改造費(fèi)用在總費(fèi)用的20%以下，稱為恢復(fù)性修理。
4、改造性修理，指在不改變工藝條件下，改變?cè)O(shè)備的原有結(jié)構(gòu)能力、性能為目的，改造費(fèi)用占總工程費(fèi)的20%以上，使設(shè)備在可靠性、維修性、經(jīng)濟(jì)性、先進(jìn)性等方面得到改善，稱為改造性修理。
5、由于某種特殊原因，在原地大修理有困難，采取移地新建，再將原固定資產(chǎn)進(jìn)行報(bào)廢的，稱為移地大修理。
6、年度大中修理計(jì)劃的編制，應(yīng)參照大中修理周期，結(jié)合設(shè)備、工業(yè)建(構(gòu))筑物的實(shí)際技術(shù)狀況進(jìn)行。
7、每年6月30日前，各單位將下一年度的大中修理計(jì)劃及備件、材料、人工費(fèi)、概算報(bào)機(jī)動(dòng)處，經(jīng)綜合平衡報(bào)請(qǐng)主管經(jīng)理審定后，提請(qǐng)經(jīng)理辦公會(huì)討論通過(guò)正式下達(dá)。
8、結(jié)合大中修進(jìn)行改造的項(xiàng)目，移地大修理項(xiàng)目，應(yīng)隨同大修理計(jì)劃，一同上級(jí)機(jī)動(dòng)處(大修改造、移地大修項(xiàng)目應(yīng)有方案論證)，經(jīng)論證和主管經(jīng)理審定批準(zhǔn)后，報(bào)技改處審批立項(xiàng)。
9、下列情況之一設(shè)備，不得列入大修理計(jì)劃：
(1)經(jīng)檢測(cè)，大修理后仍不能滿足工藝要求和保證產(chǎn)品質(zhì)量的。
(2)設(shè)備老化，技術(shù)性能落后，耗能高，效率低，經(jīng)濟(jì)效益差的。
(3)大修理雖能恢復(fù)性能，但不如更新經(jīng)濟(jì)的。
(4)嚴(yán)重污染環(huán)境，危害人身安全與健康，進(jìn)行改造不經(jīng)濟(jì)的。
(5)國(guó)家規(guī)定應(yīng)淘汰的設(shè)備。
10、主要生產(chǎn)設(shè)備大中修理，由機(jī)動(dòng)處組織實(shí)施，一般設(shè)備的修理由各單位自行組織實(shí)施。
11、主要生產(chǎn)設(shè)備的大修理，開(kāi)工前四個(gè)月提出預(yù)算計(jì)劃(備件、材料、人工費(fèi))及備件、材料明細(xì)計(jì)劃，報(bào)有關(guān)部門(mén)備料，在開(kāi)工前一個(gè)月，各單位將落實(shí)后的檢修項(xiàng)目，備件、材料的準(zhǔn)備情況，安全措施，質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃等報(bào)機(jī)動(dòng)處審核，凡條件不落實(shí)的項(xiàng)目，不得草率開(kāi)工。
12、修理后的設(shè)備，應(yīng)依據(jù)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查驗(yàn)收。一般設(shè)備檢查驗(yàn)收，由各單位自行組織，主要生產(chǎn)設(shè)備檢查驗(yàn)收，由機(jī)動(dòng)處組織成立有主管單位、施工單位、使用單位參加的質(zhì)量驗(yàn)收小組，進(jìn)行檢查驗(yàn)收。凡修理項(xiàng)目，必須填寫(xiě)相應(yīng)的檢查記錄，經(jīng)試運(yùn)轉(zhuǎn)合格后，三方簽字并經(jīng)工程負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可，方可交付使用。修理后的設(shè)備，應(yīng)全面恢復(fù)原設(shè)計(jì)能力可、技術(shù)性能和精度。竣工后應(yīng)掛檢修責(zé)任牌，凡發(fā)生修理質(zhì)量問(wèn)題，由承修單位負(fù)責(zé)免費(fèi)修理，并根據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行考核。
13、修理項(xiàng)目竣工后，應(yīng)按照設(shè)備檔案管理規(guī)定，由施工單位在一
月內(nèi)做出完整的竣工資料，交設(shè)備使用單位歸檔，結(jié)合改造部分，應(yīng)提出竣工資料，報(bào)機(jī)動(dòng)處審查后，移交檔案處歸檔。
14、大修項(xiàng)目竣工后，應(yīng)在下月5日內(nèi)上報(bào)機(jī)動(dòng)處，竣工決算應(yīng)在一月內(nèi)做出，經(jīng)使用單位、機(jī)動(dòng)處審核后，由承修單位填寫(xiě)竣工單，三方簽字蓋章報(bào)財(cái)務(wù)處轉(zhuǎn)賬。
15、修理費(fèi)用嚴(yán)格執(zhí)行冶金部修理工程定額和省發(fā)有關(guān)定額，費(fèi)用總額原則上不準(zhǔn)超出年計(jì)劃。
16、修理工程竣工后，剩余的備品、備件或拆下的尚有價(jià)值的零部件，應(yīng)作價(jià)退庫(kù)，沖減修理費(fèi)，不得形成帳外物資，拆下來(lái)的無(wú)使用價(jià)值的機(jī)電產(chǎn)品，應(yīng)回收殘值，沖減修理費(fèi)的支出。
三、物資供應(yīng)部門(mén)要通過(guò)各種途徑，千方百計(jì)降低物資采購(gòu)成本;嚴(yán)格按定額或限額發(fā)料;勞保用品、工具用品建立交舊領(lǐng)新，丟失賠償制度;組織費(fèi)舊物資回收利用，積極處理超儲(chǔ)積壓物資，減少資金占用;及時(shí)反映物資收、發(fā)、存動(dòng)態(tài)，定期預(yù)測(cè)分析物資采購(gòu)計(jì)劃執(zhí)行情況。
四、銷(xiāo)售部門(mén)要按合同組織發(fā)貨，減少產(chǎn)品積壓和合同異議，避免呆賬損失，定期分析產(chǎn)品銷(xiāo)售動(dòng)態(tài);積極組織貨款回籠和清欠工作，努力降低銷(xiāo)售費(fèi)用。
五、環(huán)境保護(hù)部門(mén)要運(yùn)用各種方法和手段，使排污達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)，不斷減少污染源產(chǎn)生，降低排污費(fèi)用支出;積極開(kāi)展廢水、廢氣、廢渣和噪聲的綜合處理，搞好“三廢”資源綜合利用，變廢為寶，合理安排綠化費(fèi)用，講求經(jīng)濟(jì)效益。
六、其它部門(mén)和總公司內(nèi)部各單位，都要在各自的范圍內(nèi)降低成本。節(jié)約各種費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益，做好本職工作，為完成成本計(jì)劃而努力。
第三章 成本監(jiān)督和檢查
第八條：成本監(jiān)督和檢查在于通過(guò)對(duì)成本開(kāi)支和核算監(jiān)督，檢查、促
進(jìn)企業(yè)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家政策、法規(guī)和成本管理方面的規(guī)定，正確反應(yīng)成本水平，防止和減少損失浪費(fèi)，降低產(chǎn)品成本。
第九條：成本監(jiān)督和檢查的內(nèi)容包括：
一、 成本計(jì)劃執(zhí)行情況;
二、 成本核算是否符合國(guó)家和上級(jí)部門(mén)的規(guī)定，有無(wú)利用成本差異分
配，預(yù)提和待攤費(fèi)用等方法人為調(diào)節(jié)成本的情況;
三、 成本報(bào)表是否正確、完整、真實(shí)地反映情況;
四、 成本開(kāi)支范圍和標(biāo)準(zhǔn)是否符合國(guó)家和上級(jí)部門(mén)的規(guī)定;
五、 成本管理制度是否健全;
六、 有無(wú)違反財(cái)經(jīng)紀(jì)律，鋪張浪費(fèi)情況;
七、 對(duì)違法行為及時(shí)糾正，并調(diào)查處理;
第十條：財(cái)務(wù)處對(duì)日常成本開(kāi)支進(jìn)行審查，按照成本監(jiān)督和檢查內(nèi)容，
定期對(duì)下屬單位及各有關(guān)部門(mén)進(jìn)行審計(jì)。
第十一條：對(duì)公司內(nèi)部審計(jì)處提出的檢查報(bào)告，被查單位要及時(shí)提出
整改措施意見(jiàn)，按期改進(jìn)。
第十二條：各單位在接受上級(jí)審計(jì)、財(cái)政、稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查和監(jiān)督時(shí)，
必須如實(shí)反映情況，提供資料，不得弄虛作假或刁難阻撓。對(duì)檢查意見(jiàn)要及時(shí)研究，提出整改意見(jiàn)，按期改進(jìn)。
第四章 成本考核
第十三條：成本考核是根據(jù)成本計(jì)劃完成情況和成本分析結(jié)論對(duì)各
單位成本指標(biāo)進(jìn)行獎(jiǎng)罰。
成本考核指標(biāo)應(yīng)包括：
一、 全部成本計(jì)劃完成情況;
二、 主要原材料、輔助材料、燃料、動(dòng)力備品備件等單項(xiàng)消耗指標(biāo)
完成情況。
三、 制造費(fèi)用、企業(yè)管理費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用完成情況。
第十四條：成本考核要求做到：
一、 成本考核必須納入經(jīng)營(yíng)承包責(zé)任制和專業(yè)責(zé)任制考核范圍，
實(shí)行全員、全過(guò)程考核?？v向考核到車(chē)間、班組、崗位或個(gè)人，橫向考核到各職能部門(mén)。
二、 成本考核應(yīng)與獎(jiǎng)金、評(píng)比先進(jìn)單位掛鉤，與成本指標(biāo)有關(guān)的
獎(jiǎng)金應(yīng)占企業(yè)綜合獎(jiǎng)一定比例，一般應(yīng)不低于30%，必要時(shí)，亦可作為否定指標(biāo)。與成本關(guān)系重大的單項(xiàng)內(nèi)容，如高爐的焦化、煉鋼的鋼鐵料消耗、軋鋼系統(tǒng)的成材率、各生產(chǎn)單位的電耗、油耗等主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)?？稍O(shè)立單項(xiàng)獎(jiǎng)，也可實(shí)行雙重考核，既考核全部成本，又考核成本中的某個(gè)主要項(xiàng)目,如：制造費(fèi)用、企業(yè)管理費(fèi)。
第五章 獎(jiǎng)懲
第十五條：對(duì)一切違反《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《財(cái)務(wù)通則》、《成本核算辦法》及本管理辦法的行為，總公司財(cái)務(wù)處要及時(shí)制止，并會(huì)同有關(guān)部門(mén)調(diào)查處理，處理按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十六條：對(duì)堅(jiān)持遵守國(guó)家政策，維護(hù)成本管理辦法，加強(qiáng)成本管理的有顯著成績(jī)的企業(yè)和個(gè)人，給予表?yè)P(yáng)、獎(jiǎng)勵(lì)。
對(duì)完成成本計(jì)劃的單位，每年年終通過(guò)評(píng)比給予表?yè)P(yáng)、獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)成本管理的先進(jìn)單位和降低成本有貢獻(xiàn)的個(gè)人給予表?yè)P(yáng)、獎(jiǎng)勵(lì)。
第六章 附則
第十七條：本辦法從頒布之日起實(shí)施。如有與國(guó)家和主管部門(mén)新頒
布的有關(guān)規(guī)定相抵觸的，按國(guó)家新規(guī)定執(zhí)行。
第十八條：本辦法由總公司財(cái)務(wù)處負(fù)責(zé)解釋。
篇2：如何控制物業(yè)管理成本
如何控制物業(yè)管理成本
現(xiàn)在的物管行業(yè)究竟是虧是盈？按照業(yè)內(nèi)的普遍認(rèn)識(shí)，物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)微利行業(yè)，但有些業(yè)主對(duì)此并不買(mǎi)賬，認(rèn)為在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，如果物業(yè)管理公司真的虧損，那為什么不關(guān)門(mén)大吉？為此有業(yè)主猜疑，物業(yè)管理是不是暴利行業(yè)？為什么會(huì)有兩種截然不同的看法呢？首先得看物業(yè)所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，物業(yè)的類型和規(guī)模，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)，物業(yè)管理質(zhì)量，管理水平以及物業(yè)管理費(fèi)的收繳率等。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房及業(yè)主入住率較低的物業(yè)，物業(yè)管理公司虧損的可能性比較大，面對(duì)于種種高檔物業(yè)，應(yīng)該說(shuō)還是有一定利潤(rùn)空間的，但無(wú)論如何也達(dá)不到所謂“暴利”的程度。
如何提高物業(yè)管理公司的管理水平，擺脫經(jīng)營(yíng)困境，提高經(jīng)濟(jì)效益，這是每一個(gè)物業(yè)管理從業(yè)人員都應(yīng)當(dāng)思考的問(wèn)題?！段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條確規(guī)定了物業(yè)管理成本的基本構(gòu)成。
通過(guò)規(guī)定，我們可以清晰地看到物業(yè)管理公司收入的主要來(lái)源，但這些均未反映出裝修管理服務(wù)費(fèi)、停車(chē)服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)創(chuàng)收等費(fèi)用。其實(shí)在實(shí)際操作中，這些也是物業(yè)管理公司的重要收入。那如何降低控制成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的良性循環(huán)？
1、物業(yè)管理應(yīng)早期介入
物業(yè)管理公司在物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)階段應(yīng)提早介入。站在使用者的角度，改進(jìn)和完善物業(yè)的設(shè)計(jì)，監(jiān)督施工質(zhì)量，有利于完善物業(yè)的使用功能，也有利開(kāi)展，提高工作效率和工作質(zhì)量，從而降低使用、維修成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。
2、部分項(xiàng)目實(shí)行專業(yè)分包業(yè)化服務(wù)轉(zhuǎn)變，將部分項(xiàng)目發(fā)包給專業(yè)公司
例如：將清潔衛(wèi)生這一技術(shù)含量較低，利潤(rùn)率不高的項(xiàng)目發(fā)包給社會(huì)上的專業(yè)清洗公司，公司在清潔衛(wèi)生方面能夠提供比物業(yè)管理公司更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而且成本會(huì)更低，物業(yè)管理公司也不用承擔(dān)清潔工的社會(huì)保險(xiǎn)等責(zé)任，這樣管理費(fèi)用也會(huì)降低。
3、全面節(jié)約各項(xiàng)費(fèi)用
建立行之有效的獎(jiǎng)懲制度，獎(jiǎng)勵(lì)節(jié)約，懲罰鋪張浪費(fèi)行為。要求每位員工都要有節(jié)約意識(shí)，物品信用實(shí)施以舊換新，修舊利廢，綜合利用。尤其對(duì)水、電、電話費(fèi)等方面加以控制，在財(cái)務(wù)報(bào)銷(xiāo)上嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)格控制打的費(fèi)，餐飲費(fèi)等費(fèi)用，確?！耙恢ЧP”的財(cái)務(wù)報(bào)銷(xiāo)制度。
4、完善采購(gòu)招標(biāo)管理制度
較大的物業(yè)管理公司每年辦公用品、保潔用品、維修配件、員工服裝等采購(gòu)費(fèi)用，少則幾十萬(wàn)，大到幾百萬(wàn)。因此必須實(shí)行招標(biāo)定點(diǎn)采購(gòu)，這樣可杜絕“暗箱操作”，從而大大降低成本。
5、充分利用物業(yè)資源，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)進(jìn)行創(chuàng)收
物管不僅要會(huì)省錢(qián)，還得會(huì)賺錢(qián)。除去物業(yè)管理公共服務(wù)外，要廣泛開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，針對(duì)客戶的需求，開(kāi)動(dòng)腦筋，比如說(shuō)家政服務(wù)，這既方便了業(yè)主也增加了收入。
6、合理定編定崗，整合資源
對(duì)照物管委托合同，甲方的要求，物業(yè)的特點(diǎn)等因素合理定人定崗。按因事設(shè)崗的原則，工作延伸，綜合利用，提高人均管理面積，并通過(guò)招聘一專多能型人才，同時(shí)在企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)一專多能型人才，使員工隊(duì)伍精干，并在企業(yè)內(nèi)部回憶新員工的培訓(xùn)，使新員工能熟練掌握各崗業(yè)務(wù)，從而提高工作效率。也可通過(guò)“1拖N”管理模式，由一個(gè)管理成熟的大型小區(qū)向周邊幾個(gè)小區(qū)輻射，實(shí)現(xiàn)管理人員的共享。對(duì)大型、綠化、維修設(shè)備，甚至車(chē)輛等，可由幾個(gè)管理處綜合利用，資源共享，從而降低管理成本。
7、努力實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)
通過(guò)提高品牌含金量，提高資質(zhì)等級(jí)，提高社會(huì)美譽(yù)度，提高服務(wù)質(zhì)量，擴(kuò)大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，不斷承接一些面積大、綜合質(zhì)量?jī)?yōu)的物業(yè)，提高規(guī)模效益，面積增加后也能不斷降低單位管理成本，同時(shí)由勞動(dòng)密集向知識(shí)密集轉(zhuǎn)型，依靠自身的技術(shù)實(shí)務(wù)和專業(yè)化運(yùn)作方式，努力形成一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模。
8、智能化管理降低成本
借物管小區(qū)朝智能化社區(qū)發(fā)展的新趨勢(shì)，以IC卡等技術(shù)為核心，實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)主用水、用電、用氣及物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)等其他會(huì)費(fèi)項(xiàng)目管理的新模式。還可利用先進(jìn)的電視監(jiān)控安防系統(tǒng)對(duì)小區(qū)的主要出入口、道路、公共場(chǎng)所進(jìn)行監(jiān)控，從而降低人工費(fèi)用，達(dá)到降低成本的目的。
當(dāng)然，企業(yè)成本管理離不開(kāi)企業(yè)文化的輻射，有著良好企業(yè)文化氛圍的企業(yè)，必然有利于各項(xiàng)成本管理制度的實(shí)施。企業(yè)內(nèi)部每一個(gè)部門(mén)和每位員工都是成本的影響者，要將全體員工都當(dāng)作成本管理的主體，通過(guò)種種方法不斷提高成本控制意識(shí)。
篇3：控制物業(yè)管理人工成本投入
控制物業(yè)管理人工成本投入
物業(yè)管理有兩大特點(diǎn)：一是勞動(dòng)密集型；二是管理密集型。勞動(dòng)密集型是服務(wù)行業(yè)所共有的，但管理密集型卻是物業(yè)管理行業(yè)所特有的，一個(gè)不被業(yè)內(nèi)所重視的特征。物業(yè)管理的管理密集型，并不是勞動(dòng)密集型所引發(fā)的。而是因?yàn)槲飿I(yè)管理知識(shí)密集型和技術(shù)型所造成的。物業(yè)管理行業(yè)知識(shí)領(lǐng)域涵蓋了房地產(chǎn)、法律、政治、經(jīng)濟(jì)等等。物業(yè)管理行業(yè)涉及的技術(shù)領(lǐng)域更廣泛，許多都是前沿科技。如網(wǎng)絡(luò)、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、門(mén)襟對(duì)講系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)。知識(shí)密集型和技術(shù)型，決定了物業(yè)管理服務(wù)的管理密集型。
控制物業(yè)管理人工成本投入正是體現(xiàn)了“勞動(dòng)密集型”和“管理密集型”的結(jié)合、協(xié)調(diào)、完善、一致。對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來(lái)講，一個(gè)企業(yè)管理水平如何，說(shuō)到底就是看他的人工成本控制如何。因?yàn)閷?duì)勞動(dòng)密集型行業(yè)來(lái)講，人工成本的高低決定了企業(yè)盈利水平的高低。
首先，控制物業(yè)管理人工成本投入你需要搞清楚和掌握小區(qū)的資源，不同的小區(qū)資源，采取不同的配置。
小區(qū)資源主要包括：物業(yè)的類型，多層還是小高層或高層，小區(qū)的住戶數(shù)、小區(qū)出入口的數(shù)量、小區(qū)是封閉式還是開(kāi)放式；小區(qū)的占地面積、建筑面積、商業(yè)面積(含學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、商鋪、酒店等)，綠化面積(包括覆蓋率、植物種類等)、收費(fèi)面積(不同物業(yè)的收費(fèi)面積)、小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(這一點(diǎn)十分重要)；小區(qū)的設(shè)施設(shè)備包括電梯、配電房、水泵房、消防、監(jiān)控、對(duì)講系統(tǒng)、配電箱的數(shù)量、監(jiān)控探頭的數(shù)量；生活(消防)水池個(gè)數(shù)、所處位置、容積率、會(huì)所基本情況；游泳池基本情況、活動(dòng)中心等；地下停車(chē)面積、停車(chē)位數(shù)量、樓層、基本設(shè)施設(shè)備情況；地上車(chē)位面積、停車(chē)位數(shù)量、所處位置等；道路的面積、路燈的數(shù)量；沙井、雨水溝的位置、走向；化糞池?cái)?shù)量、位置、容積率等。
第二步，根據(jù)小區(qū)的資源情況，確定小區(qū)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
資源決定了小區(qū)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：2元/㎡的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與3元/㎡的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在服務(wù)品質(zhì)上肯定有差距。所以說(shuō)，不同的資源應(yīng)改有不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)等級(jí)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)。不同的服務(wù)等級(jí)對(duì)應(yīng)不同的人力資源配置標(biāo)準(zhǔn)。因此，我們可以把小區(qū)分為若干等級(jí)。小區(qū)等級(jí)的確認(rèn)主要依賴小區(qū)的資源。參考數(shù)據(jù)有：小區(qū)的占地面積、公共設(shè)施(配套)面積、收費(fèi)面積、綠化面積等等。例如
1、A1類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)
管理面積：30萬(wàn)㎡以上
收費(fèi)面積：20萬(wàn)㎡以上
收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：3元/㎡以上
2、A2類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)
管理面積：15~20萬(wàn)㎡
收費(fèi)面積：13萬(wàn)㎡以上
收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：3元/㎡以下
3、B1類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)
管理面積：10~15萬(wàn)㎡
收費(fèi)面積：8萬(wàn)㎡以上
收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：2.5元/㎡以上
4、B2類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)
管理面積：8~13萬(wàn)㎡
收費(fèi)面積：6萬(wàn)㎡以上
收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：2.0元/㎡以上
5、C1類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)
管理面積：3~8萬(wàn)㎡
收費(fèi)面積：4萬(wàn)㎡以上
收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：2.0元/㎡以上
6、C2類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)
管理面積：2~5萬(wàn)㎡
收費(fèi)面積：2萬(wàn)㎡以上
收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1.2元/㎡以上
與之配套的是A1類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，A2類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，B1類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，B2類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，C1類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，C2類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等等。第三步，掌握了小區(qū)的詳細(xì)資源情況、資料、數(shù)據(jù)，以及小區(qū)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)等級(jí)，我們就可以根據(jù)這些資源的情況、標(biāo)準(zhǔn)，確定小區(qū)人力資源的配置。人力資源配置也是小區(qū)的定員定編。
小區(qū)的人力資源配置主要計(jì)算數(shù)據(jù)是人均管理面積㎡/人。如多層不帶電梯的物業(yè)，人均管理面積是1300~1400㎡/人；多層帶電梯的物業(yè)，人均管理面積是1200~1300㎡/人；高層住宅的物業(yè)，人均管理面積是1600~1700㎡/人；寫(xiě)字樓物業(yè)，人均管理面積是2000㎡/人左右。
同時(shí)我們還要(考慮不同的實(shí)際情況)根據(jù)不同的參考數(shù)據(jù)，乘以一定的系數(shù)。例如，在同等條件下，“開(kāi)放式”小區(qū)的管理難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于“封閉式”小區(qū)的管理。所以，對(duì)開(kāi)放式的小區(qū)乘以一定的系數(shù)才能體現(xiàn)出公平合理。
參考的數(shù)據(jù)有：
1、物業(yè)的種類、物業(yè)的建筑面積、公共設(shè)施面積；
2、治安防范是“開(kāi)放式”還是“封閉式”；
3、物業(yè)的管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
4、物業(yè)的服務(wù)等級(jí)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
例如，公司內(nèi)部對(duì)比分析：
案例1某公司A管理處與B管理處比較：
(1)資源
A管理處：小區(qū)客觀資源：小高層物業(yè)6棟、240戶、建筑面積34802㎡，綠化面積4500㎡、收費(fèi)面積24703.76㎡，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住宅2.8元/㎡。設(shè)備：地下停車(chē)場(chǎng)車(chē)位89個(gè)、游泳池、會(huì)所各一個(gè)；月管理費(fèi)收入69170.53元；目前崗位人數(shù)34人。
B管理處：小區(qū)客觀情況：小高層物業(yè)4棟、244戶、建筑面積33038㎡、綠化面積3040㎡、商業(yè)面積1200㎡、收費(fèi)面積26900㎡。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)3.0元/㎡、商業(yè)3.0元/㎡。設(shè)備：電梯8臺(tái)、水泵房、消防系統(tǒng)、地下停車(chē)位86個(gè)。清潔外包。月管理費(fèi)收入80700.40元，目前崗位人數(shù)29人。
(2)對(duì)比
A管理處與B管理處都有電梯、配電房、水泵房等設(shè)備和地下停車(chē)場(chǎng)、公共走廊、電梯廳、架空層等公共設(shè)施。
不同的是A管理處有游泳池、會(huì)所，B管理處沒(méi)有。B管理處有商鋪，A管理處沒(méi)有。
(3)分析
a. A管理處與B管理處在整體資源基本相同的情況下，人力成本投入?yún)s出現(xiàn)了很大的差距。一個(gè)用了34人，一個(gè)用了29人。
b. B管理處的月管理費(fèi)收入高出A管理處17%，人工成本卻低出了17.24%。
c. A管理處人均創(chuàng)收2034.43元/人；B管理處人均創(chuàng)收2782.77元/人。
案例2 行業(yè)內(nèi)W公司C管理處與*公司D管理處比較
(1)資源：
a. *公司D管理處
小區(qū)客觀情況：建筑面積29.0萬(wàn)㎡、綠化面積11.96萬(wàn)㎡、商業(yè)面積1萬(wàn)多㎡；
物業(yè)：高層14棟，其中27層10棟、25層4棟。
設(shè)備：電梯29部，有配電房、水泵、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)。
設(shè)施：游泳池、學(xué)校、幼兒園、地下停車(chē)場(chǎng)。車(chē)位1180個(gè)，停車(chē)使用率80%左右。
b. W公司C管理處
小區(qū)客觀情況：高層8棟、小高層8棟、1548戶、建筑面積26萬(wàn)㎡、綠化面積4.9萬(wàn)㎡、收費(fèi)面積25.49萬(wàn)㎡；
收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：一期別墅2.8元/㎡、小高層1.8元/㎡；二期高層住宅3.2元/㎡，別墅3.8元/㎡。
設(shè)施設(shè)備：電梯42部、配電房、水泵房、消防、監(jiān)控、對(duì)講系統(tǒng)。會(huì)所、游泳池各一個(gè)，地下停車(chē)位1400個(gè)。清潔外包。目前管理處崗位人數(shù)230人。
(2)支出：
a. *公司D管理處所有設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)維修到位，該項(xiàng)花的錢(qián)花到位。該項(xiàng)包給專業(yè)公司維護(hù)的，交由專業(yè)公司維護(hù)。
b. *公司D管理處共有人員218人。除負(fù)責(zé)*公司D管理處的物業(yè)管理外，還負(fù)責(zé)附近“G”小區(qū)(2萬(wàn)多㎡)的物業(yè)管理；F中學(xué)、小學(xué)、幼兒園的保安服務(wù)；附近H宿舍的設(shè)施設(shè)備小修、搶修和應(yīng)急維修等工作。(3)收入
*公司D管理處收入：收費(fèi)面積20多萬(wàn)㎡，管理費(fèi)2.6元/㎡，商業(yè)6.0元/㎡；月收入(不含停車(chē)費(fèi)、商業(yè)面積管理費(fèi)收入)約80萬(wàn)元。
(4)對(duì)比差距
a. *公司D管理處的管理建筑面積比W公司C管理處高出23%，6.2萬(wàn)㎡；人力成本控制卻比W公司C管理處低出5%，少用12人。一個(gè)是218人，一個(gè)是230人。
b. *公司D管理處的人均面積是1577.98㎡。W公司C管理處的人均管理面積是1130.43㎡，相差1.39倍。
c.不含商業(yè)管理費(fèi)收入，*公司D管理處的人均創(chuàng)收3640.86元/人 ；W公司C管理處人均創(chuàng)收為3381.88元/人。*公司D管理處高出W公司C管理處1.07倍。
e. W公司C管理處每平方米管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高出*公司D管理處1.17倍，相差0.45元/㎡的情況下，人均創(chuàng)收卻低出7%。這就是同行間的差距。第四，有了人力資源配置，我們還要根據(jù)小區(qū)的服務(wù)等級(jí)確定小區(qū)人員的收入。不同服務(wù)等級(jí)的小區(qū)對(duì)應(yīng)不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，員工的勞動(dòng)付出也不同。為了體現(xiàn)同工同酬，多勞多得，不同服務(wù)等級(jí)的小區(qū)員工的收入也不同。
例如，
1、操作層員工
一類小區(qū)保安員月工資1400元/人(不含社保)。個(gè)人素質(zhì)要求：身高1.75米，高中畢業(yè)，退伍軍人等。二類小區(qū)保安員月工資1200元/人(不含社保)。個(gè)人素質(zhì)要求：身高1.70米，初中畢業(yè)，不一定是退伍軍人等。三類小區(qū)......其他各類操作員工也類似。
2、管理層員工
一類小區(qū)管理層的員工薪酬高于二類小區(qū)，主管的薪酬與三類小區(qū)管理處主任的薪酬基本相等。第五步：不同服務(wù)等級(jí)的小區(qū)采取不同的考核標(biāo)準(zhǔn)
物權(quán)法的最終出臺(tái)，物業(yè)管理模式的多元化將會(huì)促使物業(yè)管理市場(chǎng)程度的加速提高。新舊物業(yè)合同期滿將實(shí)行“招投標(biāo)”，重新選聘物業(yè)管理單位。價(jià)格將成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的法寶!在同等服務(wù)質(zhì)量服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的情況下，誰(shuí)的價(jià)格低，誰(shuí)取勝的可能性就大!價(jià)格最終反應(yīng)的是一個(gè)企業(yè)的管理水平。管理水平的標(biāo)志對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)就是成本控制的能力，也就是一個(gè)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力!