工作分析方法

　　一、工作分析的方法

　　以工作為中心的職務(wù)分析方法有功能性工作分析、管理職位描述問卷、工作面談法、方法分析法和任務(wù)清單法等。而以雇員為中心的職務(wù)分析方法有職務(wù)分析問卷、生理素質(zhì)分析法、關(guān)鍵事件記錄法、擴(kuò)展關(guān)鍵事件技術(shù)和指導(dǎo)定向職務(wù)分析法等[ 參見謝晉宇編著。企業(yè)人力資源的形成--招聘、篩選與錄用，北京：經(jīng)濟(jì)管理出版社，1999.4:122-130。]。

　　(一)功能性工作分析法

　　功能性工作分析方法側(cè)重于對工作本身的一系列有關(guān)特征的分析和研究。旨在對人員、數(shù)據(jù)、物件之間的相互關(guān)系分析的基礎(chǔ)上，獲得關(guān)于某一職位的綜述、職位說明以及員工任職規(guī)范等方面的結(jié)果。

　　1.必須區(qū)分工作目標(biāo)與實現(xiàn)工作目標(biāo)的手段;

　　2.職位與人員、數(shù)據(jù)、物件之間存在著的相互關(guān)系;

　　3.員工和物件的關(guān)系的實質(zhì)是對物力資源的使用，員工與數(shù)據(jù)的關(guān)系的實質(zhì)是對智力資源的使用，員工和員工關(guān)系的實質(zhì)是對人際關(guān)系資源的使用;

　　4.所有的工作都要求員工與物力資源、智力資源和人際關(guān)系資源發(fā)生不同程度的相互作用;

　　5.每一個工作過程都可以分解為有限的幾個職能;

　　6.各個職能按照由復(fù)雜到簡單的程度進(jìn)行排列。

　　(二)管理職位描述問卷

　　管理職位描述問卷是一種定量的工作分析方法，它借助于一種結(jié)構(gòu)固定的問卷表的形式對企業(yè)中的各種管理職務(wù)進(jìn)行分析。

　　(三)方法分析

　　方法分析又被稱為動作分析，它是一種傳統(tǒng)的和程式固定的工作分析方法。其特點是側(cè)重于對工作本身的一系列有關(guān)特征進(jìn)行分析和研究。主要用于對工作及其一般職責(zé)、完成工作職責(zé)的環(huán)境、擁有的權(quán)力等級、所需的工作技能等方面進(jìn)行描述。

　　(四)任務(wù)清單法

　　任務(wù)清單法就是向從事特定職位工作的員工或主管發(fā)放任務(wù)清單，通過他們對清單的項目的識別對職位進(jìn)行描述的方法。

　　(五)生理素質(zhì)分析

　　生理素質(zhì)分析是對某一職位的任職者本身具有的完成一項工作所必須的特殊的能力--即身體素質(zhì)能力進(jìn)行分析。特點是側(cè)重對員工自身生理特征的分析。

　　(六)關(guān)鍵事件記錄法

　　關(guān)鍵事件是指使工作成功或失敗的行為特征或事件。主要側(cè)重于對員工本身的一系列特征進(jìn)行分析和研究。

　　一項有關(guān)銷售的關(guān)鍵事件描述：

　　1.對用戶、定貨和市場信息善于探索、追求;

　　2.善于提前作出工作計劃;

　　3.善于與銷售部門的管理人員交流信息;

　　4.對用戶和上級都忠誠老實，講信用;

　　5.能夠說到做到;

　　6.堅持為用戶服務(wù)，了解和滿足用戶的要求;

　　7.向用戶宣傳企業(yè)的其他產(chǎn)品

　　8.不斷掌握新的銷售技術(shù)和方法

　　9.在新的銷售途徑方面有創(chuàng)新精神;

　　10.保護(hù)公司的形象;

　　11.結(jié)清帳目;

　　12.工作態(tài)度積極主動。

　　(七)指導(dǎo)定向工作分析

　　指導(dǎo)定向工作分析是在對某一職位的任職者的工作行為進(jìn)行發(fā)現(xiàn)和研究基礎(chǔ)上開展工作分析。其特點是側(cè)重于對職位本身的一系列有關(guān)特征進(jìn)行分析和研究。

　　二、工作分析的手段

　　(一)問卷調(diào)查

　　為了在短時間內(nèi)收集到大量的數(shù)據(jù)，由工作分析者設(shè)計出一套工作分析的問卷，把要收集的信息以問題的形式提出，由工作人員填寫，再將問卷加以歸納、分析、整理，得到工作分析的有關(guān)信息的方法。

　　(二)觀察法

　　觀察法是工作分析人員到員工的工作現(xiàn)場，運用感覺器官或其他工具，觀察員工的工作過程、行為、內(nèi)容、特點、性質(zhì)、工具、環(huán)境等，并用文字或圖表形式記錄下來，然后進(jìn)行分析與歸納總結(jié)。

　　(三)面談法

　　工作分析者通過與員工和管理者的面談交流以獲得對工作有關(guān)信息的了解。通常，工作分析人員首先與員工面談，幫助工人描述他們履行的職責(zé);然后，再與管理者接觸，獲得其他的信息，以檢驗從工人那里獲得信息的準(zhǔn)確性。

　　(四)員工記錄法

　　員工記錄法是通過讓員工以工作日記或工作筆記的形式記錄其日常工作活動獲得信息的方法。

篇2：公司人力資源工作分析診斷問題建議匯報

　　公司人力資源工作分析診斷問題及建議匯報

　　歷時約2個月，對管理部、銷售部、工程部、財務(wù)部和采購部40余崗位相關(guān)人員進(jìn)行了工作分析，按“本人填寫—管理部匯總初審—員工約談核實——修改確定”流程進(jìn)行，已基本完成，現(xiàn)就發(fā)現(xiàn)的問題及建議匯報如下：

　　一、管理問題

　　1、辦公桌盡量以T-形布局，部門長與部門一起辦公，提高溝通效率。

　　2、發(fā)現(xiàn)銷售部、工程部都存在有崗位工作量不飽和的現(xiàn)象。

　　3、由于業(yè)績、薪酬等因素影響，6-8月離職員工總數(shù)達(dá)到40余人。大浪淘沙始到金，在公司經(jīng)營業(yè)績低潮期，也許正是提升內(nèi)部建設(shè)、梳理管理流程、磨煉人才隊伍的好時機。目前公司3年以上老員工比例達(dá)43.75%約83人，這部分忠誠度高的員工已經(jīng)適應(yīng)公司企業(yè)文化，部分人存在觀念保守、知識陳舊的情況，如果能夠自我突破或通過輪崗等方式提升能力，將成為公司發(fā)展的中堅力量，所以需要挖掘老員工潛力。

　　4、公司主要贏利業(yè)務(wù)有“整機銷售+機加工外協(xié)業(yè)務(wù)+零部件銷售”，好比帶動公司發(fā)展的三駕馬車。在目前第一駕馬車“整機銷售”市場低迷情況下，其他2架馬車就要跑起來，拉動公司GDP。所以有組織架構(gòu)調(diào)整構(gòu)想：建立大部制，正副職人力配置。

　　①銷售+工程整合，將零部件銷售歸入工程，享受銷售提成機制。如果能夠調(diào)動售后工程師兼銷售，相當(dāng)于公司一下增加了20多名銷售人員，比我們單純增加銷售部員工效果可能更好。具體操作可效仿汽車4S店的售后模式：集整車銷售（Sale）、零配件（Sparepart）、售后服務(wù)（Service）、信息反饋（Survey）四位一體，如果我們將10多年積累的客戶通過4S店銷售模式過一遍，或許還有巨大的市場潛力可挖，且比開發(fā)新客戶容易且成本低。這樣工程部就有可能從目前比較安靜的部門變成活躍的部門。

　　②采購中心整合計劃+采購+物流+維修職能，進(jìn)一步挖掘目前采購部執(zhí)行力強、信息廣資源多的潛力。

　　③技術(shù)部的開發(fā)周期可參考汽車新款出品周期——3年左右或更短時間就應(yīng)有升級版出來，所以要圍繞該目標(biāo)進(jìn)行人員配置和隊伍建設(shè)、組合。

　　二、管理部情況（略）

　　三、銷售部情況

　　1、工作量飽和度

　　按照正負(fù)20%的核定，許**和胡**的工作量過載，國內(nèi)業(yè)務(wù)員數(shù)量基本匹配工作時間和人數(shù)。外貿(mào)組陽**工作量欠載（不足），外貿(mào)業(yè)務(wù)數(shù)量與工作時間和人數(shù)不匹配，建議多分配銷售任務(wù)挖掘工作潛力，或可將現(xiàn)有4人優(yōu)化至3人。

　　2、部門管理問題

　　通過面談發(fā)現(xiàn)，60%的員工滿意銷售部目前現(xiàn)狀，覺得團(tuán)隊氣氛比較好，內(nèi)部互相幫助克服困難。不足之處及建議如下：

　　①高層領(lǐng)導(dǎo)繁忙以至自顧不暇，中層干部缺失，造成內(nèi)部日常管理松散，一盤散沙。亟待部門負(fù)責(zé)人承上啟下做好日常管理。②國內(nèi)業(yè)務(wù)員抱怨銷售政策、提成機制，建議收集意見，調(diào)研后再決定是否調(diào)整。③技術(shù)支持、采購物流等內(nèi)部配合不順暢，建議加強溝通。④對新人培訓(xùn)安排不夠緊湊、系統(tǒng)，建議有標(biāo)準(zhǔn)文件學(xué)習(xí)，讓新員工快速融入環(huán)境。

　　四、工程部情況

　　銷售部和工程部業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度非常高，且發(fā)現(xiàn)兩個部門都有文員工作量不飽和的問題。為了工作便利和提高工作效率，建議將銷售部和工程部座位調(diào)整到一起，加強客戶信息共享，共享文員，共同應(yīng)對客戶需求，達(dá)到人員優(yōu)化效益提高的目的。

　　五、財務(wù)部情況

　　財務(wù)部經(jīng)理忙于事務(wù)性工作，沒有時間思考投資理財、避稅、人員管理和培養(yǎng)等。

　　六、采購部情況

　　采購部負(fù)責(zé)采購的非生產(chǎn)性物料（如生產(chǎn)設(shè)備和辦公設(shè)備等）涉及售后服務(wù)，由于歷史原因或交接原因，使得實際管理的部門對售后的信息掌握不足，造成維修緩慢。建議保質(zhì)期內(nèi)的售后維修繼續(xù)由采購部跟進(jìn)，

　　七、其他

　　以上內(nèi)容可能不夠全面，供參考了解，特此匯報。

篇3：房地產(chǎn)項目市場定位工作分析

作為顧問公司,在接觸很多開發(fā)商面對定位問題時,有一個不同于其他行業(yè)的前提。由于土地供應(yīng)的不透明,不少開發(fā)商拿地比較困難,絕大部分開發(fā)商是在拿到地塊的時候才開始考慮市場操作細(xì)節(jié),由于地塊不利因素已成事實,所以項目定位的難度更高,有的項目可能短期內(nèi)是無法操作的。本文將從影響項目定位工作的幾個方面進(jìn)行分析探討。

一、項目定位要解決的問題

進(jìn)行房地產(chǎn)項目的市場定位,要解決的是項目操作面臨的矛盾。包括區(qū)域市場與地塊自身的矛盾;未來設(shè)想與開發(fā)成本的矛盾;區(qū)域研究與地塊情況的矛盾;開發(fā)設(shè)想和公司經(jīng)營水平的矛盾等。這些矛盾的合理解決了,項目定位工作就成功完成了。

二、項目定位要達(dá)到的目的

在解決這些矛盾的時候,項目定位要對項目是可行性的研究進(jìn)行論證,主要有以下幾個方面:

1、 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的可行性

通過開發(fā)成本各項指標(biāo)的精細(xì)測算、市場預(yù)期售價的仔細(xì)研究與資金投入的利潤率的期望值相平衡,確定項目贏利預(yù)期的可能性和風(fēng)險性,明確項目經(jīng)濟(jì)利益實施的可行性。

2、 時間操作的可行性;

由于市場的不斷變化和發(fā)展,而相對于房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長的特點,項目產(chǎn)品定位必須考慮時間操作的可行性,避免出現(xiàn)產(chǎn)品跟風(fēng),自身項目推出速度慢,造成銷售不暢的現(xiàn)象。根據(jù)項目規(guī)模不同、地塊的特性不同、產(chǎn)品推出時間不同等因素,分析入市的時機,準(zhǔn)確把握項目的操作時間是項目成功的重要因素。因為項目時間控制不好操作出現(xiàn)問題的項目很多。因時間變化,影響項目開發(fā)主要因素包括,地塊周邊市場的成熟度,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的情況,政策調(diào)控等因素。

3、 長久發(fā)展的可行性

項目定位的難題在于項目長久可持續(xù)發(fā)展的問題,尤其是規(guī)模超大的房地產(chǎn)項目,對于項目分期開發(fā)中各期自身產(chǎn)品定位的細(xì)分和合理性尤其重要。項目自身供應(yīng)量過大,產(chǎn)品單一與項目的客群需求多樣的矛盾,直接影響資金回籠和開發(fā)進(jìn)度的計劃與實施。造成項目開發(fā)進(jìn)度緩慢,利潤空間下降,項目無法長久發(fā)展,公司品牌受到影響。

4、 公司其他項目更可行因素等

由于資金的限制,在同一開發(fā)商有不同項目待開發(fā)的時,對其具體項目而言,該項目的可行性、利潤空間及開發(fā)速度與其他項目的可行性相比較后,才能夠確定該項目先行開發(fā)的可行性。

三、項目定位涉及的主要環(huán)節(jié)

項目定位通常在可行性研究階段進(jìn)行,一般客群需求調(diào)查,采用問卷結(jié)合座談的形式,主要根據(jù)以下幾方面來判斷:

1. 現(xiàn)金流測算與把握

開發(fā)企業(yè)根據(jù)自身現(xiàn)金流的測算和把握,確定項目定位追求方向。例如,就具體地塊而言,開發(fā)大眾化普通住宅與開發(fā)聯(lián)排別墅同樣可行,后者可能利潤空間更大,但風(fēng)險也更大。作為資金相對薄弱的企業(yè),無疑應(yīng)該考慮資金的快速回籠,而不是最大的利潤空間。

2. 土地條件

土地自身條件是項目定位的根本基礎(chǔ),地塊自然條件的綜合利用是項目物業(yè)的增值的前提。錯誤定位,優(yōu)勢變劣勢的現(xiàn)象在房地產(chǎn)開發(fā)過程中普遍存在。例如,在京北有一個項目,地塊中間有一個較大的天然湖泊。為了增加開發(fā)面積,發(fā)展商進(jìn)行了大規(guī)模整治填湖工作,造成自然景觀條件的下降,增加面積的同時造成項目產(chǎn)品品質(zhì)下降。在眾多開發(fā)商人工造湖的今天,該地塊的湖泊應(yīng)該是不可多得的優(yōu)勢,因項目定位的問題而成為劣勢。地塊的自然優(yōu)勢在項目定位中未予考慮,當(dāng)作劣勢進(jìn)行了處理,使項目開發(fā)受到巨大影響,不能順利進(jìn)行。

3. 銷售速度

銷售速度也是項目定位的重要因素,尤其是在價格定位與營銷推廣定位方面是要注意的。銷售速度與銷售周期直接影響到項目的回款速度,開發(fā)周期,對于開發(fā)企業(yè)項目間的整體資金運做有直接影響。

4. 客戶群體

客群需求特征是項目定位的決定因素,客群對該地塊區(qū)域市場的認(rèn)知和對產(chǎn)品的需求,在房地產(chǎn)開發(fā)競爭日益激烈的今天,對客戶群體的準(zhǔn)確把握是項目開發(fā)成功的前提條件。

5. 房屋的單價/總價構(gòu)成

現(xiàn)在市場上有不少項目單位售價很低,但由于產(chǎn)品戶型較大總價高,形成嚴(yán)重的滯銷。在確定了自身項目目標(biāo)客群的基礎(chǔ)上,客群對戶型的需求及單套總價格的考慮是項目進(jìn)行產(chǎn)品定位特別需要注意的問題。

6. 公司擅長開發(fā)類型

在項目的硬性、軟性各項指標(biāo)都很明確的情況下,開發(fā)企業(yè)自身優(yōu)勢的充分考慮是必不可少的,尤其是高端產(chǎn)品的開發(fā),更需要開發(fā)企業(yè)綜合考慮自身的條件。

7. 公司要求的利潤和品牌

項目定位過程中,除了市場和地塊特征的因素,開發(fā)企業(yè)自身對項目的利潤要求是決定項目定位的主觀因素,也是最影響項目定位準(zhǔn)確性的因素。

四、項目定位需要注意的問題

項目定位最主要的是要根據(jù)自身條件建出適銷對路的產(chǎn)品,定位不是唯一的,可行性很多,有以下幾點必須充分考慮,才能做出最優(yōu)選擇。

1. 開發(fā)商的實力,包括資金/人才/經(jīng)驗等等

作為資金實力,在房地產(chǎn)開發(fā)中被普遍認(rèn)同,但人才、開發(fā)經(jīng)驗等其他因素的考慮還沒有被眾多開發(fā)企業(yè)所重視。

2. 土地條件及規(guī)劃條件

在考慮土地自身條件的優(yōu)劣勢后,地塊的一些規(guī)劃條件必須充分考慮,在條件允許的情況下,進(jìn)行合理調(diào)整。

3. 針對20萬以上大項目,必須對宏觀經(jīng)濟(jì)運行進(jìn)行分析

很多開發(fā)企業(yè)普遍認(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)的分析離自身項目很遠(yuǎn),與自己項目的相關(guān)性不大。但大型開發(fā)項目周期至少需要三年以上的時間,那么整體宏觀經(jīng)濟(jì)的運行和發(fā)展對項目的影響是非常大的,也是開發(fā)企業(yè)在項目定位時必須充分考慮的重要方面。

4. 客群調(diào)查

目前普遍應(yīng)用的問卷微觀調(diào)查方法并不完全適合客戶需求的調(diào)研判斷,“與客戶接觸”交流的結(jié)果才是最有效最直接的判斷基礎(chǔ)。

5. 單方利潤率/總利潤率/資金風(fēng)險

項目定位需要考慮的因素很多,作為開發(fā)企業(yè)項目運做最核心的單方利潤率、總利潤率和資金風(fēng)險這三方面問題是其公司最機密的問題。項目定位關(guān)系到項目的生死,顧問公司必須與開發(fā)商深入交流,進(jìn)行規(guī)模論證,模擬選擇,可行性研究,才能夠作出項目的定位。

五、影響項目定位的前瞻性幾個因素

1. 人群思想意識形態(tài)的定位研究

客群思想意識形態(tài)的分析,生活方式、文化色彩的融合,為項目定位適合未來客群需要作好準(zhǔn)備。并對客群消費進(jìn)行引導(dǎo)。

2. 建筑要有特色,要增加文化氣氛

人們在解決基本居住問題后,開始改善居住條件,對其居所的建筑開始有其審美和喜好的考慮。在項目定位時,建筑特色將越來越受到重視。

3. 研究建筑的發(fā)展方向

市場發(fā)展方向影響著項目定位,那么對建筑發(fā)展方向的研究,建造適合建筑發(fā)展與市場發(fā)展的建筑,則是項目定位準(zhǔn)確把握未來的關(guān)鍵。

4. 增加區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品的互補性,避免激烈競爭

項目市場定位離不開對周遍競爭對手的分析,以期在競爭中獲勝。與其市場相互競爭不如相互補充共同贏得市場,增加區(qū)域項目產(chǎn)品的互補性是項目定位的重要課題。考慮產(chǎn)品差異化,找市場空隙做別人沒有特別涉及的市場,這要求對客群的細(xì)分要求非常精確,對產(chǎn)品定位的細(xì)節(jié)進(jìn)行深入研究。

綜合以上內(nèi)容,我們可以看到項目定位對房地產(chǎn)開發(fā)的重要性和該項工作的復(fù)雜性,在激烈的市場競爭中,我們提醒開發(fā)企業(yè)加強項目定位工作的深入開展與研究。最終贏得項目開發(fā)與企業(yè)發(fā)展的成功。