物業(yè)公司的基本管理單元--項(xiàng)目

　　如何做好物業(yè)項(xiàng)目管理工作?

　　如何做好物業(yè)項(xiàng)目管理工作?談過(guò)了物業(yè)集團(tuán)總公司、區(qū)域/城市公司，下面來(lái)說(shuō)說(shuō)物業(yè)公司的基本管理單元--項(xiàng)目。

　　由于項(xiàng)目是業(yè)主最直觀的接觸物業(yè)公司管理的窗口，因此，項(xiàng)目管理的優(yōu)劣決定了物業(yè)公司在業(yè)主心中的地位，也決定了物業(yè)公司的江湖地位。物業(yè)圈流傳這樣的觀點(diǎn)，一個(gè)好的項(xiàng)目經(jīng)理，勝過(guò)十個(gè)好制度，一方面反映了物業(yè)公司制度推進(jìn)的薄弱，另一方面也充分說(shuō)明了項(xiàng)目管理的重要性。

　　項(xiàng)目管理是整個(gè)物業(yè)管理的操作環(huán)節(jié)，是企業(yè)戰(zhàn)略的戰(zhàn)術(shù)完成部分。俗話(huà)說(shuō)：細(xì)節(jié)決定成敗。項(xiàng)目管理的細(xì)節(jié)也就決定了企業(yè)管理的成敗。那么，項(xiàng)目管理的細(xì)節(jié)重心在哪里呢?在品質(zhì)、運(yùn)營(yíng)和客戶(hù)關(guān)系。

　　要做好這三方面的細(xì)節(jié)，一個(gè)好的項(xiàng)目物業(yè)管理方案是非常重要的，一個(gè)項(xiàng)目第一次做項(xiàng)目物業(yè)管理方案，一般是在項(xiàng)目招投標(biāo)的時(shí)候，那時(shí)的方案，更多是為了投標(biāo)和費(fèi)用測(cè)算使用，與實(shí)際管理的契合度并不高。

　　項(xiàng)目交付后，隨著業(yè)主的入住，各個(gè)時(shí)期的管理特點(diǎn)和業(yè)主需求也逐漸表現(xiàn)出來(lái)。交付初期，項(xiàng)目管理主要在集中在二次裝修，這段時(shí)間物業(yè)管理日常打交道更多的是裝修人員，二裝管控、作業(yè)安全、客戶(hù)溝通是階段工作重點(diǎn);集中裝修階段結(jié)束后，業(yè)主陸續(xù)入住，這個(gè)時(shí)期的物業(yè)管理重在和業(yè)主建立互信，形成良好的管理習(xí)慣和氛圍;業(yè)主們穩(wěn)定入住后，進(jìn)入第三個(gè)階段，通過(guò)多元服務(wù)，增強(qiáng)業(yè)主的居住認(rèn)同，推動(dòng)社區(qū)文化的形成。

　　一個(gè)好的項(xiàng)目物業(yè)管理方案：

　　首先要有準(zhǔn)確的定位，對(duì)業(yè)主的定位、對(duì)服務(wù)的定位、對(duì)員工的定位，準(zhǔn)確的定位既保證了業(yè)主的需求得到滿(mǎn)足，又避免了不切實(shí)際的目標(biāo)要求。

　　其次要有明確的標(biāo)準(zhǔn)，在管理上，要質(zhì)價(jià)相符，在服務(wù)上，要物超所值，這樣，未來(lái)才有潛力可挖。

　　第三要有相應(yīng)的工作要點(diǎn)，工作要點(diǎn)分為重點(diǎn)、難點(diǎn)、亮點(diǎn)，重點(diǎn)就是常態(tài)化管理要素，包括基準(zhǔn)品質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn)控制，難點(diǎn)就是需要集中優(yōu)勢(shì)兵力打殲滅戰(zhàn)的問(wèn)題，亮點(diǎn)就是有鮮明特征的，客戶(hù)接受并認(rèn)可的的服務(wù)。

　　這三者融會(huì)貫通于物業(yè)管理方案中，項(xiàng)目管理的方向感和實(shí)操性就得到了保障。

　　項(xiàng)目物業(yè)管理方案制定后，如何確保方案得以很好的執(zhí)行和實(shí)現(xiàn)呢?這就要求項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)圍繞以下七條主線開(kāi)展工作。

　　清晰的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。從嚴(yán)格的意義上說(shuō)，作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是項(xiàng)目管理合同的組成部分，是服務(wù)承諾和企業(yè)征信標(biāo)準(zhǔn)的重要依據(jù)，項(xiàng)目作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)“同類(lèi)同質(zhì)化、異類(lèi)差異化、總體標(biāo)準(zhǔn)化”的原則進(jìn)行制定，同時(shí)結(jié)合當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)，使之具備合法性和可操作性。作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和與之匹配的檢查考核制度，是項(xiàng)目日常管理的基本保證。

　　科學(xué)的作業(yè)流程。作業(yè)流程是工作環(huán)節(jié)流轉(zhuǎn)銜接的制度規(guī)范，旨在提高勞動(dòng)效率，減少工作中的推諉、扯皮、職責(zé)不清的現(xiàn)象。流程設(shè)計(jì)的科學(xué)性，能夠最大限度的協(xié)調(diào)不同工種之間的工作調(diào)度，大大降低矛盾發(fā)生的概率，對(duì)于工作量?jī)?yōu)化和人員編制起到至關(guān)重要的作用。

　　突出的作業(yè)亮點(diǎn)。物業(yè)項(xiàng)目管理有個(gè)特點(diǎn)，“100-1=0”，就是說(shuō)，你做了100 件達(dá)標(biāo)的服務(wù)，只要有一件不達(dá)標(biāo)，就前功盡棄，一切歸零。為了避免這種尷尬，項(xiàng)目管理就需要有亮點(diǎn)服務(wù)來(lái)增強(qiáng)記憶感。亮點(diǎn)服務(wù)不一定需要什么高大上的東西，而在于細(xì)節(jié)的極致。亮點(diǎn)服務(wù)要滿(mǎn)足三個(gè)要求：鮮明的特征、突出的表現(xiàn)力、良好的接受度。簡(jiǎn)單說(shuō)，就是可感知、可傳播、可持續(xù)。

　　及時(shí)的作業(yè)考核。項(xiàng)目的考核，在目標(biāo)任務(wù)上，是以月度、季度、年度為考核維度，不同時(shí)間段考核的目標(biāo)和重點(diǎn)不同，目的是確保過(guò)程的穩(wěn)定和結(jié)果的可靠。在操作任務(wù)上，則是日考核，每位員工每天的工作狀態(tài)和工作效果都要進(jìn)行實(shí)時(shí)的考核，才能確保工作標(biāo)準(zhǔn)和要求不走樣。

　　協(xié)力的作業(yè)團(tuán)隊(duì)。項(xiàng)目管理強(qiáng)調(diào)的是集體英雄主義，特別要克服個(gè)人英雄主義。個(gè)人的良好表現(xiàn)可以作為模范，帶動(dòng)團(tuán)隊(duì)形成你爭(zhēng)我趕、積極爭(zhēng)先的氛圍，但是切忌過(guò)度依賴(lài)個(gè)人能力，導(dǎo)致忙的忙死，閑的閑死的嚴(yán)重工作量不平衡狀態(tài)。在團(tuán)隊(duì)中要弘揚(yáng)分工不分家的集體主義精神，同時(shí)又要樹(shù)立鞭策后進(jìn)，激勵(lì)先進(jìn)的工作環(huán)境。

　　和諧的作業(yè)氛圍。項(xiàng)目經(jīng)理要樹(shù)立核心意識(shí)，對(duì)團(tuán)隊(duì)充分賦能，激活團(tuán)隊(duì)的工作熱情，要懂得尊重、理解、愛(ài)護(hù)員工，同時(shí)不能放松對(duì)員工的工作要求和指導(dǎo)，營(yíng)造既團(tuán)結(jié)互助又獨(dú)立自主、既嚴(yán)肅緊張又活潑和諧的團(tuán)隊(duì)作業(yè)氛圍。在作業(yè)氛圍的營(yíng)造中，不但要注重員工內(nèi)部氛圍，也要關(guān)注社區(qū)、業(yè)主、上級(jí)公司的氛圍營(yíng)造，內(nèi)外上下聯(lián)動(dòng)，推進(jìn)工作的全面開(kāi)展。

　　良好的作業(yè)成效。項(xiàng)目是物業(yè)經(jīng)營(yíng)的基本單元，經(jīng)濟(jì)效益固然是首要考量的，社會(huì)效益也不能偏廢。項(xiàng)目除了基礎(chǔ)收費(fèi)，如物業(yè)費(fèi)、停車(chē)管理費(fèi)外，其他經(jīng)營(yíng)收入也是重要的補(bǔ)充，在其他經(jīng)營(yíng)收入的獲取上，要打開(kāi)思路，真正以業(yè)主需求為導(dǎo)向提供多元服務(wù)，避免以侵權(quán)方式獲得其他經(jīng)營(yíng)效益。只有把業(yè)主的利益放在首位，才能夠贏得業(yè)主的信賴(lài)，并在此基礎(chǔ)上，以自己的誠(chéng)信付出，得到更大的回報(bào)。

　　物業(yè)項(xiàng)目管理做為物業(yè)公司管理的基石，既承擔(dān)企業(yè)生存的重任，又肩負(fù)企業(yè)品牌的依托，在這個(gè)意義上，要求物業(yè)集團(tuán)總部和區(qū)域/城市公司對(duì)物業(yè)項(xiàng)目要有服務(wù)意識(shí)，只有這樣，物業(yè)項(xiàng)目才會(huì)把這種服務(wù)意識(shí)傳承到客戶(hù)身上。

　　物業(yè)項(xiàng)目自身要有精工意識(shí)，牢牢把握業(yè)主需求這個(gè)命根子，全方位的滿(mǎn)足業(yè)主需求，向海底撈學(xué)習(xí)，有條件要上，沒(méi)有條件，創(chuàng)造條件也要上。只有把業(yè)主服務(wù)到生活不想自理，才能讓自己立于不敗之地。

篇2：物業(yè)公司項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理規(guī)定

　　物業(yè)公司項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理規(guī)定

　　為加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，嚴(yán)格財(cái)經(jīng)紀(jì)律，理順工作關(guān)系，提高經(jīng)濟(jì)效益，根據(jù)集團(tuán)財(cái)務(wù)制度精神，特制定本規(guī)定。

　　●資金使用管理

　　一、公司資金采用集權(quán)管理原則，一切收入必須及時(shí)解入公司指定的銀行或出納，任何人不得挪用、截留或坐支，嚴(yán)禁各部門(mén)私設(shè)小金庫(kù)。

　　二、現(xiàn)金使用范圍：

　　1、員工工資、津貼及國(guó)家規(guī)定個(gè)人社保、福利、獎(jiǎng)金等其他費(fèi)用。

　　2、出差人員必須隨身攜帶的差旅費(fèi)。

　　3、需要現(xiàn)金支付的其他支出。

　　●現(xiàn)金、借款的管理

　　一、企業(yè)的現(xiàn)金由公司出納專(zhuān)人保管，未經(jīng)公司經(jīng)理批準(zhǔn)，任何人不得預(yù)支，不準(zhǔn)白條頂庫(kù)。

　　二、現(xiàn)金提取和解交單筆金額在5萬(wàn)元以上的，必須有隨員（男性）護(hù)衛(wèi)。如金額巨大，單筆金額在10萬(wàn)元以上的，必須有專(zhuān)車(chē)押運(yùn)。

　　三、公司員工因公出差、辦事，確需暫領(lǐng)現(xiàn)金的，領(lǐng)款人應(yīng)填寫(xiě)領(lǐng)款單，經(jīng)公司經(jīng)理簽字后方能借給，特殊情況，由公司經(jīng)理授權(quán)由項(xiàng)目區(qū)域常務(wù)經(jīng)理簽字后方能借給。

　　●報(bào)銷(xiāo)

　　一、出差回來(lái)或辦事完畢后七天內(nèi)，應(yīng)做好報(bào)帳手續(xù)，結(jié)清暫領(lǐng)款。

　　二、因公出差、辦事返回后，按規(guī)定應(yīng)報(bào)銷(xiāo)的各種票據(jù)分類(lèi)整理貼好，由報(bào)銷(xiāo)人填寫(xiě)《報(bào)銷(xiāo)匯總單》由項(xiàng)目區(qū)域常務(wù)經(jīng)理審核簽字后，報(bào)公司經(jīng)理批準(zhǔn)，方可報(bào)銷(xiāo)；特殊情況，由項(xiàng)目區(qū)域常務(wù)經(jīng)理審核簽字后，先行報(bào)銷(xiāo)，待公司經(jīng)理返回后補(bǔ)簽手續(xù)。

　　三、器材及各類(lèi)物品采購(gòu)，按規(guī)定需要入庫(kù)的，必須附驗(yàn)收人簽字的入庫(kù)單，無(wú)專(zhuān)人負(fù)責(zé)驗(yàn)收的，要經(jīng)部門(mén)主管和經(jīng)手人簽字手續(xù)。

　　四、一切報(bào)銷(xiāo)發(fā)票和外來(lái)原始單據(jù)，即要有：日期、本單位名稱(chēng)、品名、數(shù)量、單價(jià)、金額、出票單位蓋章、出票人簽字，或?qū)懨髦Ц妒马?xiàng)內(nèi)容。

　　●各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)開(kāi)支權(quán)限

　　一、日常辦公、防暑降溫、勞保等用品采購(gòu)，金額在50元以下由部門(mén)主管批準(zhǔn)，各部門(mén)自行采購(gòu)；金額在50元以上由項(xiàng)目區(qū)域常務(wù)經(jīng)理批準(zhǔn)。

　　二、批量性物品采購(gòu)，由項(xiàng)目區(qū)域匯總后報(bào)集團(tuán)物業(yè)部審批。

　　三、管理處職能范圍內(nèi)的物業(yè)、水電維護(hù)及環(huán)衛(wèi)綠化等工程正常開(kāi)支，必須編出用款計(jì)劃，分列明細(xì)金額（包括單項(xiàng)設(shè)備）。100元以下由部門(mén)主管審批，管理處自行采購(gòu)；100元以上由項(xiàng)目區(qū)域常務(wù)經(jīng)理審批；500元以上報(bào)轄區(qū)業(yè)主委員會(huì)審核，經(jīng)公司經(jīng)理批準(zhǔn)。

　　四、宴請(qǐng)招待費(fèi)（包括煙酒）應(yīng)嚴(yán)格按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行，原則上不請(qǐng)客送禮，但因工作關(guān)系確實(shí)需要宴請(qǐng)的，需由公司經(jīng)理批準(zhǔn)。

　　五、日常因工作關(guān)系需要的茶、煙招待費(fèi)，要嚴(yán)格控制，如因確實(shí)要少量的茶、煙招待，由部門(mén)主管提出，項(xiàng)目區(qū)域常務(wù)經(jīng)理統(tǒng)管掌握。

　　●其他規(guī)定

　　一、管理處在財(cái)務(wù)上建立相對(duì)獨(dú)立的核算和管理體系，執(zhí)行公司財(cái)務(wù)管理規(guī)定和財(cái)務(wù)核算規(guī)范，并接受所管區(qū)域業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。

　　二、按照物業(yè)服務(wù)服務(wù)合同以及公司授權(quán)，管理處安排好轄區(qū)管理年度財(cái)務(wù)計(jì)劃預(yù)決算，在報(bào)送公司的同時(shí)，報(bào)送業(yè)主委員會(huì)。

　　三、管理處與公司的內(nèi)部往來(lái)業(yè)務(wù)（借款、撥付資金等）通過(guò)建立內(nèi)部往來(lái)明細(xì)帳加以核算，內(nèi)部往來(lái)業(yè)務(wù)須按財(cái)務(wù)管理規(guī)定及程序辦理。

　　四、公司財(cái)務(wù)部門(mén)有權(quán)監(jiān)督各管理處的帳目，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告公司經(jīng)理，并提出處理意見(jiàn)。

　　五、本規(guī)定與集團(tuán)財(cái)務(wù)規(guī)定相抵觸時(shí)，按集團(tuán)規(guī)定執(zhí)行。

篇3：物業(yè)公司項(xiàng)目會(huì)計(jì)職責(zé)

　　物業(yè)公司項(xiàng)目會(huì)計(jì)職責(zé)

　　1、協(xié)助項(xiàng)目總經(jīng)理做好本項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理工作；

　　2、熟悉管理費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法，準(zhǔn)確無(wú)誤的做好審核、編報(bào)工作并協(xié)調(diào)收費(fèi)工作；

　　3、負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算、報(bào)帳、對(duì)帳，準(zhǔn)時(shí)向總公司報(bào)帳，做到帳目清晰、帳帳相符、帳表相符；

　　4、負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)物資產(chǎn)的管理，包括固定資產(chǎn)和低值易耗品，建立固定資產(chǎn)臺(tái)帳，對(duì)低值易耗品庫(kù)存進(jìn)行月末盤(pán)點(diǎn)及不定期抽查，并提交報(bào)告；

　　5、對(duì)出納的庫(kù)存現(xiàn)金進(jìn)行不定期盤(pán)點(diǎn)并寫(xiě)出抽查報(bào)告；

　　6、負(fù)責(zé)對(duì)收入、支出、費(fèi)用、成本進(jìn)行計(jì)算；

　　7、其他需要辦理會(huì)計(jì)手續(xù)、進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的事項(xiàng)；

　　8、責(zé)編制及錄入會(huì)計(jì)憑證，對(duì)報(bào)銷(xiāo)單據(jù)的真實(shí)性及合法性進(jìn)行審核，月末及時(shí)報(bào)出報(bào)表。