海山花苑項(xiàng)目部物業(yè)公司工作計(jì)劃

　　**海山花苑的物業(yè)公司的《管理目標(biāo)及整體設(shè)想》只是籠統(tǒng)的大概的發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合現(xiàn)在的工程進(jìn)度、銷售狀態(tài)及20**年年底交付計(jì)劃。**物業(yè)公司的工作計(jì)劃具體安排如下：

　　一、立即著手準(zhǔn)備組建**海山花苑項(xiàng)目部物業(yè)公司，做好物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備工作。

　　二、做好物業(yè)公司前期介入工作。

　　三、著手準(zhǔn)備物業(yè)公司管理的全面啟動(dòng)階段的工作。

　　四、物業(yè)公司全面正常運(yùn)作階段。

　　以下分項(xiàng)具體計(jì)劃安排如下：

　　一、組建**海山花苑項(xiàng)目部物業(yè)公司;做好物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備工作。

　　1.組建物業(yè)公司，招聘各部門骨干人員。人員上崗時(shí)間截止到8末。

　　擬招物業(yè)主管1人，具體負(fù)責(zé)物業(yè)公司組建工作及前期細(xì)節(jié)準(zhǔn)備工作。

　　工程部長(zhǎng)1人，熟悉項(xiàng)目建設(shè)情況，制定相關(guān)維修、保養(yǎng)程序，流程制度。

　　綜合管理部長(zhǎng)1人，負(fù)責(zé)物業(yè)公司組建細(xì)節(jié)及相關(guān)工作。

　　保安部部長(zhǎng)1人，保安4人，負(fù)責(zé)售樓處及小區(qū)形象崗。制定保安制度及培訓(xùn)計(jì)劃

　　財(cái)務(wù)及人事管理暫由集團(tuán)公司代管

　　2.建立物業(yè)公司各項(xiàng)管理流程、制度、責(zé)任、考核等書面文件

　　3.制定《業(yè)主臨時(shí)公約》，《業(yè)主裝修約定》《前期物業(yè)管理合同》《住戶守冊(cè)》《停車場(chǎng)規(guī)則》《業(yè)主收樓文件》等條例。

　　4.制定物業(yè)管理人員學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、計(jì)劃與執(zhí)行與培訓(xùn)。

　　5.配合銷售公司做好業(yè)主購(gòu)房咨詢工作(物業(yè)服務(wù)方面)

　　6.進(jìn)行物業(yè)管理的財(cái)務(wù)預(yù)算、開支等測(cè)算(收入、支出、費(fèi)用控制)

　　7.進(jìn)行物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的詳細(xì)測(cè)算

　　8.籌措物業(yè)辦公用房、員工住宿、食堂等場(chǎng)所。研究會(huì)所的使用方案。

　　9.著手準(zhǔn)備辦理物業(yè)管理資質(zhì)、收費(fèi)許可證的前期準(zhǔn)備工作及辦理。

　　10.與政府主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)做好先期的溝通、交流等工作。

　　11.探索物業(yè)公司創(chuàng)收工作(主動(dòng)出擊)

　　12.研究物業(yè)、業(yè)主共建和諧社區(qū)，美好家園系列活動(dòng)，并尋求各項(xiàng)活動(dòng)贊助商

　　13.學(xué)習(xí)研究《物權(quán)法》《新物業(yè)管理?xiàng)l例》及經(jīng)典物業(yè)成功管理案例

　　14.小區(qū)分區(qū)分檔次管理方案的探討工作(普通住宅，公建去，別墅區(qū))

　　15.物業(yè)公司有償服務(wù)的范圍及價(jià)格

　　16.物業(yè)公司所需辦公用品，服裝，物資等，在啟動(dòng)階段前應(yīng)全部或部分陸續(xù)備齊

　　二、做好物業(yè)公司管理工作的重要工作-小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)前期介入工作

　　以方便物業(yè)公司的管理、方便業(yè)主，減少維護(hù)費(fèi)用，節(jié)省人力資金等方面，對(duì)**海山花苑，項(xiàng)目建設(shè)的全過程全面參與，并積極提出參考性的建議，具體工作計(jì)劃安排如下：

　　1.參與主體建設(shè)所用材料，設(shè)備等的選定工作，從質(zhì)量，工藝，施工，使用效果維護(hù)，維修等進(jìn)行參與一，建議選用材料質(zhì)量上乘，施工質(zhì)量?jī)?yōu)良的企業(yè)與之合作，房屋質(zhì)量提高，免維修，物業(yè)公司就可少上一些人，可集中精力做好其他方面的工作。

　　2.參與安防，監(jiān)控，可視對(duì)講，一卡通，燈光照明等選定選址工作。要求先選定的設(shè)備可靠，性能運(yùn)行穩(wěn)定，維護(hù)費(fèi)用低，廠家售后服務(wù)力量雄厚。目的是以良好的設(shè)備，全方面的安防監(jiān)控一則節(jié)省維護(hù)維修費(fèi)用，二則可以少上不少保安人員，增加小區(qū)的安全保障，使業(yè)主放心居住、生活。

　　3.參與小區(qū)整體封閉、車輛、居民(車人)出入口的選定規(guī)劃。地上地下停車場(chǎng)的出入口設(shè)置及車輛管理及收費(fèi)系統(tǒng)的細(xì)節(jié)工作。小區(qū)出入口既要便于管理還要便于絕大多數(shù)業(yè)主的出行。少一個(gè)出入口則節(jié)省至少4個(gè)保安員。

　　4.參與小區(qū)園林綠化、景觀設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)管工作，其目的就是要省人省錢還要安全

　　園林綠化的樹種草坪要選耐候好、抗病蟲害，維護(hù)費(fèi)用低的品種，不贊成鋪設(shè)草坪。

　　景觀設(shè)計(jì)施工要考慮能否會(huì)給小區(qū)的居民帶來一定的安全隱患;部分景觀的耐久性如何，維護(hù)是否簡(jiǎn)易。

　　山體公園的出入管理，廣場(chǎng)照明，業(yè)主休閑活動(dòng)，公園的消防，安全，綠化用水等均要從細(xì)節(jié)參與。

　　5.參與物業(yè)全面接管驗(yàn)收樓宇前的項(xiàng)目驗(yàn)收工作，盡早發(fā)現(xiàn)問題，盡早整改，為正式接管工作創(chuàng)造良好的條件(如外飾，門窗，擋桿，消防，弱電，中水項(xiàng)目等)。

　　6.做好物業(yè)垃圾中轉(zhuǎn)房的選址建設(shè)的建議工作。

　　垃圾中轉(zhuǎn)房的選址既要便于保潔人員歸集垃圾，還要考慮不要影響業(yè)主的正常生活。

　　7.參與住宅精裝修的效果圖紙?jiān)O(shè)計(jì);參與施工管理驗(yàn)收工作。以做到心中有數(shù)，熟悉材料設(shè)備的供應(yīng)商，施工方，為以后的維護(hù)及報(bào)修工作打下良好的基礎(chǔ)。

　　8.參與小區(qū)外配套的監(jiān)管工作，早熟悉圖紙、管線、布局等，以方便日后的驗(yàn)收、接管、維護(hù)。

　　以上的前期介入工作一直要到小區(qū)全面竣工將會(huì)業(yè)主居住使用為止。其過程漫長(zhǎng)，此時(shí)的物業(yè)公司起著參謀，監(jiān)理的作用。

　　三、著手準(zhǔn)備物業(yè)公司管理的啟動(dòng)階段(人員約需80-100人左右)

　　此階段是以物業(yè)的驗(yàn)收接管為始點(diǎn)和標(biāo)志，具體如下：

　　(一)部門健全，人員到崗至100%，此階段任務(wù)艱巨，為了提高物業(yè)管理，服務(wù)的水平，從部門設(shè)置，到人員的使用均達(dá)到高峰期。期間的支出費(fèi)用也是最多的。等以后正常運(yùn)行穩(wěn)定了，可據(jù)實(shí)際情況“精兵簡(jiǎn)政”。

　　20**年5月左右，所用人員全部到崗，全面培訓(xùn)，實(shí)戰(zhàn)操作演練。

　　(二)啟動(dòng)階段的時(shí)間大約為20**年9月~10月左右至20**年末清水房交付使用。如果精裝修，則物業(yè)公司將全力參與。(20**年1月至精裝修結(jié)束)

　　(三)此房啟動(dòng)階段具體工作：

　　1.樓宇的全面驗(yàn)收，整改合格后的接管工作。

　　2.配套，園林綠化等全面驗(yàn)收，接管工作。

　　3.業(yè)戶上房、入住辦理手續(xù)建檔工作，簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同等。

　　4.與有保修義務(wù)的公司簽訂進(jìn)一步的維保細(xì)節(jié)協(xié)議，確認(rèn)責(zé)任與義務(wù)。

　　5.建立設(shè)備的檔案資料及全部工程圖紙檔案

　　6.首次物業(yè)費(fèi)的收繳工作。

　　7.全面開展維護(hù)，保安，保潔，綠化工作。

　　在此階段有以下幾個(gè)重點(diǎn)工作

　　1.物業(yè)收費(fèi)許可證能否辦下來。

　　2.物業(yè)管理的資質(zhì)能否辦下來。

　　溝通，通融，辦理。

　　3.物業(yè)辦公、住宿、食堂已解決，人員必須全部上崗。

　　四、公司全面正常運(yùn)作階段(20**年年底至20**年底)

　　日常管理，服務(wù)的穩(wěn)定并繼續(xù)提高，爭(zhēng)取2年內(nèi)進(jìn)入大連物業(yè)管理先進(jìn)小區(qū)，并進(jìn)一步加大對(duì)員工的培訓(xùn)，考核。在保證物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)不下降前提下，為了節(jié)約費(fèi)用，精簡(jiǎn)人員。

　　全面建設(shè)和諧、穩(wěn)定的小區(qū)的工作步入全面、持續(xù)、穩(wěn)定并提高階段。

　　此階段除了大力加強(qiáng)、管理、提高服務(wù)水平之外，重點(diǎn)工作放在建立和諧、安居、快樂的小區(qū)文化活動(dòng)建設(shè)。

　　1.業(yè)主正式拿鑰匙入住時(shí)，為舉行業(yè)主盛大慶典活動(dòng)，邀請(qǐng)具有中國(guó)民間特色的秧歌隊(duì)，鑼鼓隊(duì)恭賀喬遷之喜。贈(zèng)送安家之禮品--萬事開頭喜。此費(fèi)用由開發(fā)公司銷售公司負(fù)責(zé)

　　2.與社區(qū)居委會(huì)建立良好的合作關(guān)系，積極協(xié)作支持社會(huì)的工作，引導(dǎo)社區(qū)與物業(yè)公司合作聯(lián)手建設(shè)社區(qū)的文化活動(dòng)。

　　3.利用小區(qū)環(huán)境、公園、濱海路等優(yōu)美的環(huán)境，并針對(duì)小區(qū)居民的興趣喜好成立秧歌隊(duì)，太極八卦隊(duì)，舞蹈隊(duì)、合唱隊(duì)、鍵球隊(duì)，徒步協(xié)會(huì)、釣魚協(xié)會(huì)、書法繪畫協(xié)會(huì)、撲克象棋部。費(fèi)用可由開發(fā)公司、物業(yè)公司、業(yè)主自籌，尋求贊助商等聯(lián)合承擔(dān)。

　　4.組織夏季“乘涼晚會(huì)”

　　(1)邀請(qǐng)其它小區(qū)交流表演

　　(2)業(yè)主自編自演

　　(3)其它有償演出(可尋求贊助)

　　5.不定期舉辦棋類、撲克大賽，獎(jiǎng)品由物業(yè)公司自籌。

　　6.中秋節(jié)舉辦“海上升明月有，天涯共此時(shí)”晚會(huì)

　　7.舉辦“我愛家園”攝影、詩詞、書法、繪畫等有獎(jiǎng)活動(dòng)。

　　8.業(yè)主拿手絕技表演挑戰(zhàn)賽

　　9.組織業(yè)主春踏青，夏游園、秋賞海山，冬觀雪景等時(shí)令活動(dòng)

　　10.認(rèn)領(lǐng)小區(qū)景觀植物花草活動(dòng)

　　11.業(yè)主子女升學(xué)、高中狀、小區(qū)同喜同賀活動(dòng)

　　12.學(xué)生假期舉辦中小學(xué)生公益活動(dòng)等

　　13.小區(qū)業(yè)主乘坐游艇、海邊浴場(chǎng)游泳優(yōu)惠活動(dòng)。

　　14.開民“小區(qū)是我家，人人都來管”活動(dòng)，調(diào)動(dòng)業(yè)主積極參與小區(qū)管理

　　15.充分發(fā)揮，利用會(huì)所的功能

　　具體活動(dòng)很多，其目的就是搞好與業(yè)主的關(guān)系，提高物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)率，以保證物業(yè)公司持續(xù)穩(wěn)定、良性動(dòng)作，在前期物業(yè)管理服務(wù)過程中，需要開發(fā)公司給予大力的支持與資金贊助。

　　五、物業(yè)創(chuàng)收設(shè)想

　　(一)發(fā)揮會(huì)所的功能，部分活動(dòng)有償。

　　(二)根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例及物業(yè)管理公司的約定，開民部分項(xiàng)目的有償服務(wù)。

　　(三)利用好中水(出售或開個(gè)洗車店對(duì)業(yè)主優(yōu)惠)。

　　(四)經(jīng)營(yíng)用房的出租，或物業(yè)公司自己經(jīng)營(yíng)使用(經(jīng)營(yíng)超市、水果、蔬菜等便民店)。

　　(五)電梯內(nèi)的動(dòng)態(tài)、靜態(tài)廣告媒體合作。

　　(六)小區(qū)主要入口的宣傳欄的利用(白鋼宣傳欄可由贊助商提供、物業(yè)沒有費(fèi)用支出)。

　　(七)樓道感應(yīng)燈廣告媒體、樓道靜態(tài)廣告。

　　(八)小區(qū)廢品專業(yè)公司承包。

　　(九)在房子銷售階段，業(yè)主裝修，家居飾品，喬遷之喜等階段，物業(yè)尋求相關(guān)的品牌供應(yīng)商進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，物業(yè)收取租費(fèi)，提成費(fèi)，贊助費(fèi)等。

　　(十)代辦、代訂、代繳的有償服務(wù)。

　　(十一)家政服務(wù)謹(jǐn)慎開展(涉及人員安全問題)。

　　其它創(chuàng)收方案，會(huì)根據(jù)具體管理過程中積極出擊，努力尋求。

篇2：民營(yíng)物業(yè)公司年度工作總結(jié)與計(jì)劃

　　民營(yíng)物業(yè)公司年度工作總結(jié)與計(jì)劃

　　20**年是金鎖匙企業(yè)面臨繁重經(jīng)營(yíng)任務(wù)和業(yè)務(wù)拓展突飛猛進(jìn)的一年，也是公司進(jìn)行二次創(chuàng)業(yè)，初步實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益同步、協(xié)調(diào)發(fā)展的一年。在董事會(huì)和政府上級(jí)主管部門的領(lǐng)導(dǎo)下，我們始終圍繞著將企業(yè)做大、做強(qiáng)的根本目標(biāo)，努力適應(yīng)新形勢(shì)下的發(fā)展要求，在強(qiáng)調(diào)“服務(wù)深層次、管理上臺(tái)階”的基礎(chǔ)上，積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，并向物業(yè)管理市場(chǎng)領(lǐng)域進(jìn)行了大膽而卓有成效的探索，較好地完成了各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)任務(wù)。具體體現(xiàn)在以下幾方面：

　　一、與時(shí)俱進(jìn)、開拓進(jìn)取，努力營(yíng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境

　　將20**年的工作概括為“面臨繁重經(jīng)營(yíng)任務(wù)”和“業(yè)務(wù)拓展突飛猛進(jìn)”是最貼近公司一年來發(fā)展實(shí)際的，因?yàn)槲覀冊(cè)谧プ“l(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，也面臨著巨大的挑戰(zhàn)壓力。在切實(shí)保障各新增物業(yè)順利進(jìn)駐、全面提升服務(wù)質(zhì)量的前提下，努力致力于“金鎖匙”物管企業(yè)品牌的建設(shè)，是貫穿全年工作過程的主流。事實(shí)上自元月14日簽訂中國(guó)移動(dòng)物業(yè)管理服務(wù)合同開始，我們先后與小隱垃圾組團(tuán)綜合處理基地、中國(guó)聯(lián)通、市人民法院、市政維修管理總公司、廣東百勝餐飲、農(nóng)村信用合作社等單位建立了穩(wěn)固的合作伙伴關(guān)系，以此進(jìn)一步鞏固了“金鎖匙”在中山物管行業(yè)中的重要地位，初步邁向了規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的發(fā)展軌道。

　　為積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，我們一方面努力營(yíng)造良好的外部環(huán)境，充分凸顯金鎖匙企業(yè)物管服務(wù)新優(yōu)勢(shì)，在品牌傳播方面做了大量的工作，包括策劃、印制宣傳畫冊(cè)，成立清潔工程隊(duì)和營(yíng)銷隊(duì)伍、選派保安參加由中山市勞動(dòng)局、社保局、保安公司、電視臺(tái)等單位主辦的保安大比武;參加近期由房管局主辦的房地產(chǎn)博覽會(huì)等。另一方面，我們專門組織成立了以總經(jīng)理為首的“資質(zhì)申報(bào)”領(lǐng)導(dǎo)小組，從內(nèi)部資料的整理，到外部各相關(guān)主管行政部門間的協(xié)調(diào)等，都做了周密的安排。由于措施得力，組織到位，11月份我們收到了由省建設(shè)廳發(fā)來的通知，金鎖匙公司通過各方審核過關(guān)，已經(jīng)核準(zhǔn)成為國(guó)家二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)!以此同時(shí)，致力于創(chuàng)立交警支隊(duì)大廈物業(yè)市優(yōu)系統(tǒng)工程是我司充實(shí)企業(yè)服務(wù)內(nèi)涵的重要舉措，為了有效推動(dòng)創(chuàng)優(yōu)進(jìn)程，早在七月份開始，我們亦像申報(bào)二級(jí)資質(zhì)一樣，組織成立了以管理部門為首的“交警支隊(duì)大廈物業(yè)創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組”，并按原定計(jì)劃全面展開了相關(guān)工作。

　　由于缺乏專業(yè)的營(yíng)銷管理人才，5月份成立的營(yíng)銷部門于7月份解散，雖然該部門在此階段未取得進(jìn)展和突破，但從企業(yè)經(jīng)營(yíng)角度，我們已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)開發(fā)進(jìn)行了大膽的嘗試和探索，也取得了許多寶貴的經(jīng)驗(yàn)。營(yíng)銷部門的解散并不意味著對(duì)市場(chǎng)的放棄，反而更加堅(jiān)定了我們向市場(chǎng)要發(fā)展的信念。為樹立科學(xué)的市場(chǎng)發(fā)展觀，我們動(dòng)員各級(jí)管理人員在強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)同時(shí)，不斷提升市場(chǎng)意識(shí)，實(shí)現(xiàn)了從總經(jīng)理到各部門、甚至各基層物業(yè)助理都是營(yíng)銷專員的創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)新理念。如11月份大涌豪誠(chéng)制衣長(zhǎng)一位姓鐘的廠長(zhǎng)去移動(dòng)服務(wù)廳辦理繳費(fèi)業(yè)務(wù)時(shí)，認(rèn)真觀察保潔員服裝上GOLDENKEY標(biāo)志并詢問服務(wù)情況，保安員便主動(dòng)上前介紹我司的服務(wù)項(xiàng)目，之后記下了鐘廠長(zhǎng)電話號(hào)碼，及時(shí)向公司反饋了此信息(該項(xiàng)目現(xiàn)已做方案，安排了專人跟進(jìn))。類似于該情況的還有很多，意向客戶也不少，充分說明全員營(yíng)銷在我司企業(yè)內(nèi)部蘊(yùn)藏著非常大的潛力，只要用心挖掘和開采，必將為未來市場(chǎng)開發(fā)事業(yè)作出巨大的貢獻(xiàn)。

　　很顯然，金鎖匙企業(yè)純屬市場(chǎng)化運(yùn)作的物管企業(yè)，我們不搞投資，不作資本營(yíng)運(yùn)，加上物業(yè)管理屬勞動(dòng)密集型和服務(wù)密集型行業(yè)，又是微利行業(yè)，因而把握經(jīng)營(yíng)方向、充實(shí)企業(yè)內(nèi)涵在我司發(fā)展實(shí)踐中顯得更加重要。也只有企業(yè)內(nèi)部不斷強(qiáng)大，從創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)的角度不斷推動(dòng)企業(yè)發(fā)展進(jìn)程，縮短與諸如深圳、廣州等高尚品牌物管企業(yè)之間的差異，才能真正成為中山市物管行業(yè)中脫穎而出的佼佼者，為中山物業(yè)管理事業(yè)作出杰出的貢獻(xiàn)。

　　二、排除萬難、沉著應(yīng)戰(zhàn)，確保日常工作的順利開展

　　一年來，通過董事會(huì)各成員的努力，公司在原小區(qū)、檢察院、中院、交警幾個(gè)托管物業(yè)的基礎(chǔ)上新增物業(yè)達(dá)六十幾個(gè)點(diǎn)位(含各獨(dú)立聯(lián)通基站)，遍布于中山城各個(gè)鎮(zhèn)區(qū)。從中國(guó)移動(dòng)第一間服務(wù)廳進(jìn)駐開始至四月份止，陸續(xù)進(jìn)駐服務(wù)廳28間、聯(lián)通基站33個(gè)，同時(shí)還于1月16日組建成立小隱垃圾綜合處理基地物業(yè)管理處，公司由原來的130幾人在短短的幾個(gè)月中突增至400余人。面對(duì)著迅速增員和由此帶來的壓力，我們一方面要展開招聘及培訓(xùn)工作，同時(shí)還要下到每個(gè)點(diǎn)位了解物業(yè)的基本情況，并及時(shí)準(zhǔn)確地作出工作部署和人員安排。根據(jù)物業(yè)接管的合同要求，各物業(yè)托管必須在接到業(yè)主通知后的幾天進(jìn)駐，包括物業(yè)交接、員工租房、培訓(xùn)、人員配送等。在此情況下，公司從總經(jīng)理到各部門團(tuán)結(jié)一心，夜以繼日地沉著應(yīng)戰(zhàn)，終于圓滿完成了各項(xiàng)物業(yè)順利接管和人員派駐的各項(xiàng)工作任務(wù)，得到了業(yè)主的好評(píng)。自5月1日開始，中國(guó)移動(dòng)公司凡遇促銷活動(dòng)都要求我司另外加派保安員前往支持，僅國(guó)慶節(jié)期間就有26名保安員前往各服務(wù)廳提供有償服務(wù)，從根本上保障了廳外促銷活動(dòng)的順利進(jìn)行。由于中國(guó)聯(lián)通發(fā)射基站從11月份開始，全面啟動(dòng)110安防報(bào)警系統(tǒng)，這就意味著近60名在基站工作八個(gè)多月的保安員隨即面臨解聘和轉(zhuǎn)崗分流的新問題。我們一方面將符合其它工作崗位保安員進(jìn)行了轉(zhuǎn)崗分流，另一方面對(duì)超過30歲或日常考核中存在種種問題的進(jìn)行了勸退和解聘。由于事先安排得當(dāng)，思想工作到位，使得基站撤離工作平穩(wěn)過渡，在確保八個(gè)月來無安全責(zé)任事故和投訴的前提下，圓滿完成了中國(guó)聯(lián)通委托的各項(xiàng)工作任務(wù)。

　　我們還清楚地記得，八月份是公司申報(bào)和準(zhǔn)備晉升二級(jí)資質(zhì)相關(guān)資料的關(guān)鍵時(shí)期，由于省建設(shè)廳文件規(guī)定，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)必須具備中級(jí)職稱以上的相關(guān)專業(yè)人才10名，物管面積達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，而按今年的情況來看，在管物業(yè)面積是達(dá)到了規(guī)定要求，但具有中級(jí)職稱的只有3個(gè)，我們還差7個(gè)資質(zhì)證書。眾所周知，在當(dāng)今人才市場(chǎng)中，中高級(jí)專業(yè)技術(shù)人員對(duì)自己的技術(shù)職稱證書都非常重視，如何獲取這些證書，并得到當(dāng)事人的支持，確實(shí)是我們?cè)诖穗A段的一大難題。正當(dāng)我們?cè)跒榇耸乱换I莫展之時(shí)，8月15日接到西區(qū)城管辦電話，天海城住宅小區(qū)原開發(fā)商天隆公司以物業(yè)管理合同到期為由，想收回物業(yè)管理權(quán)。此消息對(duì)于當(dāng)時(shí)的經(jīng)營(yíng)管理者來說，無疑又是一道難題的開始。在此情況下，我們并沒有退縮，一方面發(fā)動(dòng)業(yè)界朋友幫忙聯(lián)絡(luò)中級(jí)職稱技術(shù)人員，確保在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向市房管局呈送二級(jí)資質(zhì)申報(bào)材料中最關(guān)鍵的中級(jí)職稱證書，哪怕是不惜一切代價(jià)都要申報(bào)成功;另一方面，為天海城的續(xù)管工作展開了一場(chǎng)艱難而曲折的拉鋸戰(zhàn)。從西區(qū)城管辦到市房管局，從小區(qū)居民到組織成立業(yè)主委員會(huì)，我們來回奔波，可以說是用盡了千方百計(jì)，只要是對(duì)我司續(xù)管工作有利的，我們都去做。在天海城工作過的老員工都清楚，我們?cè)谇皟赡晖度肓颂嗟木Γ耆菑倪B月虧損中走過來的，剛好20**年開始有一定的收益，天隆公司便想介入，這對(duì)誰來說都于心不甘。

　　通過幾個(gè)月的艱難努力，我司不僅通過并獲得了國(guó)家二級(jí)資質(zhì)，對(duì)天海城續(xù)管工作也有了很好的進(jìn)展，我們有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)勝天隆，有足夠的信心在未來幾個(gè)月內(nèi)與天海城小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂合法的物業(yè)管理合同，并用事實(shí)詮釋苦戰(zhàn)能過關(guān)的真正含義。

　　同樣，在許多次大規(guī)模人員派駐和成立基地、市法院等管理處的過程中，涌現(xiàn)出了一大批先進(jìn)個(gè)人事跡，許多骨干特別是保安部管理人員不分晝夜忘我工作;各管理處主管更是全力配合，通力協(xié)作，抽調(diào)組員前往頂班支援，多數(shù)保安員和基層骨干甚至連續(xù)數(shù)十小時(shí)堅(jiān)守崗位，直到各點(diǎn)位人員全部補(bǔ)充到位為止。充分證明了我們的團(tuán)隊(duì)在關(guān)鍵時(shí)候能隨時(shí)展現(xiàn)出高度的工作責(zé)任感和強(qiáng)烈的集體主義精神，對(duì)于金鎖匙企業(yè)來說，他們的每一份耕耘與付出，乃至從中體現(xiàn)出的頑強(qiáng)拼搏和無私奉獻(xiàn)精神，都是非常難能可貴的;正是因?yàn)槿珕T的熱心參與和支持，才有了金鎖匙今天繁榮、穩(wěn)定、健康、向上的新局面。我們有足夠的理由深信，只要我們時(shí)刻懷著奮發(fā)圖強(qiáng)、團(tuán)結(jié)進(jìn)取的工作心態(tài)，再大的困難和挑戰(zhàn)都能攻克，我們隨時(shí)準(zhǔn)備接受并有能力圓滿完成董事會(huì)和業(yè)主委托的任何工作任務(wù)!

　　三、把握大局、科學(xué)管理，全面提升整體的服務(wù)質(zhì)量

　　“向管理要效益”是金鎖匙發(fā)展物管事業(yè)的基本信念，也是我們賴以生存和發(fā)展的客觀要求。以業(yè)主需求和市場(chǎng)機(jī)制來調(diào)節(jié)服務(wù)行為，不斷修正管理方式和策略，最大限度地獲取經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益，并且堅(jiān)持兩個(gè)效益的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)。在我們心里，金鎖匙企業(yè)如同一列火車，員工如同帶有動(dòng)力的車廂，人人有自己的動(dòng)力，在車頭的帶領(lǐng)下闊步前進(jìn)，逐步培養(yǎng)起團(tuán)隊(duì)意識(shí)，形成克己、忠誠(chéng)、服務(wù)、合作及忠效精神。

　　由于金鎖匙托管物業(yè)規(guī)模的迅速壯大，員工隊(duì)伍不斷遞增，傳統(tǒng)的管理方法和運(yùn)作模式已經(jīng)無法適應(yīng)新形勢(shì)下的發(fā)展要求。長(zhǎng)期以來形成的權(quán)責(zé)和職責(zé)不清一直使內(nèi)部工作發(fā)生重復(fù)、遺漏和相互推諉現(xiàn)象，這直接制約著企業(yè)向前邁進(jìn)的步伐。在分散型、網(wǎng)絡(luò)化結(jié)構(gòu)布局的現(xiàn)狀下，我們先后兩次對(duì)內(nèi)部組織體系進(jìn)行了改革，對(duì)部門職能和權(quán)責(zé)重新進(jìn)行調(diào)整，對(duì)執(zhí)意阻礙公司發(fā)展的個(gè)別高層領(lǐng)導(dǎo)予以辭退處理，從源頭上抑制了不良歪風(fēng)的蔓延，更好地引領(lǐng)著金鎖匙企業(yè)向科學(xué)、規(guī)范化方向邁進(jìn)。為規(guī)范管理，運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)管理理論指導(dǎo)工作實(shí)踐，我們結(jié)合各階段的管理實(shí)際，對(duì)內(nèi)部組織體系進(jìn)行了兩次大的調(diào)整。第一次是在五月份前，我們集中精力推行以職能部門為主導(dǎo)的扁平化層級(jí)管理模式，把反對(duì)內(nèi)耗，提倡團(tuán)隊(duì)高效協(xié)作，努力提高服務(wù)質(zhì)量和工作質(zhì)量作為中心任務(wù)。同時(shí)相繼成立保安部、保潔部、客戶服務(wù)部和清潔分公司(對(duì)外利于清潔隊(duì)業(yè)務(wù)拓展)，充分發(fā)揮各部門職能優(yōu)勢(shì)，有效調(diào)動(dòng)了全員參與管理的積極性。第二次是在七月份以后，我們圍繞著合理健全監(jiān)管機(jī)制、強(qiáng)化制度落實(shí)為主要目標(biāo)，在管理創(chuàng)新、制度創(chuàng)新的層面進(jìn)行了大膽的嘗試。同時(shí)成立了對(duì)移動(dòng)服務(wù)廳實(shí)行統(tǒng)籌管理的品管一部，對(duì)城區(qū)各管理處實(shí)行統(tǒng)籌管理的品管二部，對(duì)單一向外提供保安服務(wù)的點(diǎn)位明確由保安部直線負(fù)責(zé)兼管。要求各統(tǒng)籌部門在新形勢(shì)發(fā)展要求下，始終站在提升服務(wù)品質(zhì)的高度，帶領(lǐng)所屬基層組織向高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、人性化的服務(wù)領(lǐng)域邁進(jìn)。

　　通過工作實(shí)踐，我們很欣慰的看到，各點(diǎn)位物業(yè)管理工作逐步走向規(guī)范，服務(wù)質(zhì)量正在朝著既定的目標(biāo)逐月上升。僅以中國(guó)移動(dòng)服務(wù)廳為例，在通過對(duì)三十幾間服務(wù)廳實(shí)行統(tǒng)籌管理后，客戶滿意程度在逐月上升，各店面經(jīng)理評(píng)分的總平均分?jǐn)?shù)從6月份前的91.96分上升到了現(xiàn)在的96.30分;得滿分的由3月份的2間到7月份之后的10間以上，四季度得滿分的分別為14間、17間和19間。通過上述調(diào)查情況來看，我們對(duì)移動(dòng)服務(wù)廳的物業(yè)托管工作質(zhì)量正呈良性上升態(tài)勢(shì)，業(yè)主的滿意程度也在逐月提高，與移動(dòng)公司后勤服務(wù)中心及各店面經(jīng)理之間的溝通更加趨于和諧。讓所有一線物管人員站在業(yè)主的角度考慮問題和真正融入到業(yè)主工作環(huán)境去的設(shè)想已經(jīng)成為了現(xiàn)實(shí)。

　　對(duì)溝通100服務(wù)廳的托管，是我司本年度最具挑戰(zhàn)性的工作，而它也占去了我們大部分的管理精力。由于34間廳都分布在中山城及各個(gè)鎮(zhèn)區(qū)的繁華地段，人員流動(dòng)都非常大，加上各點(diǎn)位按合同約定派駐人員較少，只要對(duì)管理稍有放松，隨時(shí)會(huì)引發(fā)投訴或其它的安全事故，因而它一度成為實(shí)踐工作中的難點(diǎn)。如何在確保服務(wù)廳安全的基礎(chǔ)上全面提升服務(wù)質(zhì)量，是我司全面展開品管一部工作的中心任務(wù)。大家都知道，溝通100服務(wù)廳是中山移動(dòng)公司對(duì)外展示企業(yè)形象的重要窗口，因而對(duì)店面的管理非常嚴(yán)格，他們不僅強(qiáng)調(diào)服務(wù)廳環(huán)境整潔，而且還非常重視物管人員在廳內(nèi)行為規(guī)范。就以保安工作為例，服務(wù)廳保安員在值班過程中既要維持廳內(nèi)秩序和廳外的車輛擺放，還要站在服務(wù)的角度引導(dǎo)客人辦理業(yè)務(wù)，包括幫忙整理宣傳資料、客人離開后及時(shí)將座椅擺好等。只要是對(duì)提升服務(wù)廳整體服務(wù)質(zhì)量有利的，并嚴(yán)格按照廣東移動(dòng)中函‘20**’第231號(hào)文件和《物業(yè)管理合同》精神及要求，扎實(shí)做好服務(wù)廳物業(yè)托管的各項(xiàng)工作。為確保服務(wù)廳夜間安全，保安部就出動(dòng)46次查崗，每次查崗工作都在凌晨1點(diǎn)至6點(diǎn)進(jìn)行，從根本上遏制了睡崗情況的出現(xiàn)。在后勤保障體系方面，清潔隊(duì)不僅要每月兩次對(duì)三十四間服務(wù)廳巡回進(jìn)行大型清潔，包括服務(wù)廳地面打蠟、拋光、清洗外墻招牌和地毯，還要承擔(dān)對(duì)每個(gè)廳的物品配送任務(wù)。凡遇新店開張，我們還要組織人員協(xié)助移動(dòng)后勤中心布置，代購(gòu)植物等飾品。就以圣誕節(jié)為例，后勤服務(wù)中心要求我們對(duì)所有服務(wù)廳進(jìn)行布置，并征詢每位店面經(jīng)理的意見，了解個(gè)性化需求情況。自電話征詢意見、采購(gòu)圣誕樹等飾物，到物品配送和布置，我們分三條線路進(jìn)行，足足忙了一個(gè)星期。正是通過長(zhǎng)期以來的真誠(chéng)服務(wù)，才贏得了廣大店面經(jīng)理和后勤服務(wù)中心主管部門的肯定和支持。

　　當(dāng)然，在管理實(shí)踐中，因各基層員工的素質(zhì)差異，我們也出現(xiàn)過一些工作失誤，如沙溪服務(wù)廳在6月份有一名保安在值夜班時(shí)，輕信他人而被騙，喝了人家給的飲料后昏睡在服務(wù)廳門口，造成重大投訴，所幸的是不法分子只拿走了保安的現(xiàn)金和手機(jī)，未對(duì)服務(wù)廳造成任何損失。針對(duì)此事件，我們一方面對(duì)內(nèi)部員工展開安全防范和教育培訓(xùn)工作，同時(shí)將此事件在內(nèi)部保安隊(duì)伍中曝光，以此讓大家吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，在工作中處處以安全工作為重，全面提高安全防范意識(shí)及能力。

　　正是基于管理實(shí)踐中存在的種種問題，我們結(jié)合服務(wù)廳日常工作實(shí)際及要求，認(rèn)真制定了《服務(wù)廳物業(yè)助理月度工作考核》，將服務(wù)廳所有工作要素進(jìn)行明細(xì)，與各服務(wù)廳物業(yè)助理業(yè)績(jī)及指標(biāo)全面掛鉤，從根本上強(qiáng)化物業(yè)助理的工作責(zé)任感。通過12月份試行的情況來看，效果非常顯著，為20**年全面推行和不斷提升服務(wù)廳服務(wù)質(zhì)量奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　在管理處日常工作當(dāng)中，我們采取品管二部領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制，對(duì)各管理處主管進(jìn)行直線領(lǐng)導(dǎo)。品管二部經(jīng)理是日常工作的統(tǒng)籌者，同時(shí)又是監(jiān)督檢查者，在內(nèi)部管理上，要求每周六召開一次主管人員例會(huì)，會(huì)議的內(nèi)容就是反映情況、溝通信息、協(xié)調(diào)關(guān)系和解決問題。對(duì)管理處要求每位員工都是信息收集員，無論是業(yè)主的要求希望，還是大廈或區(qū)內(nèi)各類動(dòng)態(tài)現(xiàn)象的出現(xiàn)、員工情緒的細(xì)小變化，還是物業(yè)設(shè)備的異常反應(yīng)等等，凡是對(duì)管理質(zhì)量產(chǎn)生影響的，在自己職權(quán)和能力范圍內(nèi)解決不了的，都將作為信息及時(shí)在例會(huì)中反映，以便總經(jīng)辦及時(shí)作出處理，并記錄存檔。對(duì)發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題，要求及時(shí)加以糾正，做到有部署、有檢查、有總結(jié)，從而有效保證了各管理處工作質(zhì)量的日漸提升。

　　四、著眼未來、追求高效，深入開展流動(dòng)紅旗競(jìng)賽活動(dòng)

　　結(jié)合我司托管物業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分散的實(shí)際情況，為激發(fā)基層員工的工作熱情，提高公司整體服務(wù)水平，我們自三月份開始，在各管理處和以移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳為單位的三十幾個(gè)小組中全面展開了以追求高質(zhì)量管理目標(biāo)為主要內(nèi)容的流動(dòng)紅旗競(jìng)賽活動(dòng)。制定了具體的競(jìng)賽方案，明確了競(jìng)賽的評(píng)比考核辦法和表彰獎(jiǎng)勵(lì)規(guī)定，并對(duì)考核指標(biāo)逐項(xiàng)分解予以量化，按季度進(jìn)行考核評(píng)比。流動(dòng)紅旗競(jìng)賽活動(dòng)在各單位中引起了極大的反響，得到了全體員工的熱情參與和支持。通過深入開展流動(dòng)紅旗競(jìng)賽，各參賽單位在做好日常管理工作的基礎(chǔ)上，努力查找管理上的漏洞，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)給予整改，為促進(jìn)我司整體物業(yè)服務(wù)水平起到了積極的推動(dòng)作用。

　　為了搞好競(jìng)賽，我們專門成立了以總經(jīng)理掛帥的流動(dòng)紅旗領(lǐng)導(dǎo)小組，由各部門負(fù)責(zé)人擔(dān)任組員，并根據(jù)各物業(yè)特點(diǎn)制定出了競(jìng)賽活動(dòng)方案及規(guī)則。公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)從物業(yè)服務(wù)合同要求和業(yè)主考核標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)流動(dòng)紅旗競(jìng)賽活動(dòng)精神實(shí)質(zhì)的指導(dǎo)，使得公司上下形成了“比、趕、超”的活動(dòng)氛圍。在競(jìng)賽活動(dòng)過程中，有許多工作需要各個(gè)部門密切配合、共同完成，如每個(gè)月或每個(gè)季度對(duì)參賽單位的考核評(píng)比，都需要各部門分階段下點(diǎn)檢查評(píng)分，包括客戶服務(wù)專員還要負(fù)責(zé)征詢業(yè)主意見，使競(jìng)賽活動(dòng)更加趨于客觀、公正。并在每個(gè)季度末及時(shí)組織評(píng)比、表彰和獎(jiǎng)勵(lì)，使大家感到參與競(jìng)賽榮獲先進(jìn)的獎(jiǎng)勵(lì)看得見摸得著，具有實(shí)實(shí)在在的激勵(lì)作用。本年度共評(píng)出流動(dòng)紅旗獲獎(jiǎng)單位22個(gè)、獲獎(jiǎng)180人次(含尚第四季度，因時(shí)間關(guān)系將推遲到一月份頒獎(jiǎng))。

　　事實(shí)證明，開展流動(dòng)紅旗競(jìng)賽活動(dòng)是一年來我司管理創(chuàng)新中的一項(xiàng)重大舉措，為保障各托管物業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)“服務(wù)深層次、管理上臺(tái)階”的目標(biāo)發(fā)揮了重要作用。通過深入開展流動(dòng)紅旗競(jìng)賽活動(dòng)，我司各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有了明顯的提升，與業(yè)主之間的協(xié)調(diào)和溝通渠道也顯得更加暢通，得到了多數(shù)業(yè)主的好評(píng)。我們將借助一年來全員參與、互動(dòng)交流、競(jìng)爭(zhēng)促進(jìn)的機(jī)會(huì)，認(rèn)真總結(jié)競(jìng)賽經(jīng)驗(yàn)，將流動(dòng)紅旗競(jìng)賽活動(dòng)在20**年繼續(xù)開展下去，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)不斷注入新的活力。

　　五、著眼未來、增強(qiáng)內(nèi)涵，逐步建立獨(dú)特的企業(yè)文化

　　為增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)涵，全面提升員工特別是基層管理人員的服務(wù)水平，我們非常重視對(duì)員工的素質(zhì)教育和培訓(xùn)工作。盡管網(wǎng)點(diǎn)分散，組織培訓(xùn)活動(dòng)非常困難，每次培訓(xùn)都要花費(fèi)大量的人力物力，但我們還是根據(jù)各階段的實(shí)際情況精心策劃和組織，確保了各項(xiàng)培訓(xùn)計(jì)劃的順利實(shí)施。

　　一是行政部加強(qiáng)了入職員工的培訓(xùn)，使員工在進(jìn)入公司的第一時(shí)間就能有受訓(xùn)機(jī)會(huì);二是針對(duì)不同時(shí)期的管理情況進(jìn)行素質(zhì)培訓(xùn)，包括服務(wù)意識(shí)、安全意識(shí)、員工心態(tài)、實(shí)戰(zhàn)技巧、保潔服務(wù)等，每期參與人數(shù)達(dá)五十人以上的培訓(xùn)活動(dòng)進(jìn)行過20次;三是根據(jù)保安隊(duì)伍建設(shè)的需要，將保安送往中山市保安培訓(xùn)學(xué)校進(jìn)行封閉式學(xué)習(xí)，使之更加清楚保安工作的各項(xiàng)要求，強(qiáng)化安全管理意識(shí)，受訓(xùn)人員超過160人次;四是以管理處或小組為單位進(jìn)行日常培訓(xùn)工作，要求各單位負(fù)責(zé)人做好各階段的培訓(xùn)計(jì)劃，將培訓(xùn)工作落到實(shí)處;五是組織相關(guān)專業(yè)人員巡回下鄉(xiāng)培訓(xùn)，由培訓(xùn)師、各部門專職人員親臨現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行工作指導(dǎo)。通過分層次、分階段、全方位的培訓(xùn)，員工的服務(wù)意識(shí)、業(yè)務(wù)技能和工作質(zhì)量得到了逐步的提高，為有效開展物業(yè)服務(wù)工作奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　九月份開始創(chuàng)辦的《金鎖匙物業(yè)》專刊，是豐富員工精神文化生活和企業(yè)文化內(nèi)涵又一重大舉措。我們通過建立和搞好金鎖匙自己的刊物，將企業(yè)與員工更緊密地聯(lián)系在一起，努力使刊物內(nèi)容更加豐富、健康、精彩和貼近員工生活。并動(dòng)員全員參與，形成金鎖匙人獨(dú)有的精神風(fēng)貌。同時(shí)我們還建立了會(huì)務(wù)記錄及會(huì)務(wù)檔案管理體系，即將每次會(huì)議內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)記載并整理成冊(cè)，實(shí)時(shí)將會(huì)議內(nèi)容和討論結(jié)果進(jìn)行及時(shí)反饋和存檔，這樣不僅能有效促進(jìn)各部門工作，對(duì)企業(yè)文化和發(fā)展歷程的檢索具有非常重要的意義。

　　建立富有金鎖匙自身特色的企業(yè)文化是我司發(fā)展進(jìn)程中的重要使命，雖然20**年在文化建設(shè)方面還是剛剛起步，但我們有信心在未來的工作中將她更好地延續(xù)下去，為有效推動(dòng)金鎖匙企業(yè)健康向前邁進(jìn)而作出卓越的貢獻(xiàn)。

　　六、20**年工作計(jì)劃

　　通過一年來的努力和實(shí)踐，我們?cè)诨仡欉^去、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，對(duì)20**年的工作目標(biāo)也顯得更加明確和清晰。20**年將是金鎖匙公司繼續(xù)保持良好發(fā)展勢(shì)頭，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、企業(yè)內(nèi)涵、管理水平同步、協(xié)調(diào)上升的一年，并圍繞著這一目標(biāo)展開各項(xiàng)工作部署。

　　1、整合企業(yè)資源，提高整體作戰(zhàn)能力

　　對(duì)企業(yè)內(nèi)部各職能體系進(jìn)行優(yōu)化重組，是提高企業(yè)核心戰(zhàn)斗的重要保證，20**年的組織架構(gòu)，將是以市場(chǎng)開發(fā)、全面提升服務(wù)質(zhì)量為中心任務(wù)而組建的。擬將中國(guó)移動(dòng)服務(wù)廳、城區(qū)各管理處、直屬保安服務(wù)體系進(jìn)行塊狀管理，在確保各塊狀管理質(zhì)量穩(wěn)步上升、保證無安全等責(zé)任事故的基礎(chǔ)上，努力致力于新物業(yè)托管項(xiàng)目、保安服務(wù)和清潔工程等市場(chǎng)領(lǐng)域開發(fā)。

　　2、推行考核機(jī)制，強(qiáng)化全員的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)

　　在全面推行移動(dòng)服務(wù)廳物業(yè)助理月度工作考核的基礎(chǔ)上，繼續(xù)深入開展流動(dòng)紅旗競(jìng)賽活動(dòng)。同時(shí)建立并完善對(duì)各部門經(jīng)理、管理處主管、基層員工的績(jī)效考核體系;加快崗位工資與考核工資相結(jié)合的資薪改革進(jìn)程，倡導(dǎo)員工強(qiáng)化優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、加強(qiáng)學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)、自覺遵守并維護(hù)公司的管理制度，切實(shí)保障在提升企業(yè)整體工作質(zhì)量的同時(shí)，提高全員的收入水平。

　　3、引進(jìn)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提升企業(yè)的管理水準(zhǔn)

　　中山港科技新城項(xiàng)目的跟進(jìn)和接管，將是我司20**年市場(chǎng)開發(fā)領(lǐng)域中的第一顆碩果，但也是我們面臨新的挑戰(zhàn)壓力的開始。由于該項(xiàng)目屬開發(fā)區(qū)高尚住宅小區(qū)的重要典范，因而對(duì)該智能化小區(qū)的物業(yè)管理工作提出了非常高的要求。為此，我們將聘請(qǐng)具有國(guó)際先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)的顧問公司作為對(duì)該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理的合作伙伴，并從中汲取管理經(jīng)驗(yàn)。聘請(qǐng)顧問公司將有幾方面的目的，一是通過合作，確保科技新城的物業(yè)管理工作達(dá)到開發(fā)商要求;二是通過新項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)，更高地總結(jié)成功經(jīng)驗(yàn)，形成金鎖匙企業(yè)自己的管理特色，并有效引領(lǐng)城區(qū)各管理處、中國(guó)移動(dòng)服務(wù)廳等物業(yè)朝著規(guī)范化方向邁進(jìn);三是通過對(duì)科技新城項(xiàng)目的管理，充分凸顯金鎖匙公司在物管行業(yè)中的品牌優(yōu)勢(shì)，更好地向業(yè)界展示優(yōu)秀管理成果，并以此形成良好的社會(huì)效應(yīng)和品牌戰(zhàn)略目標(biāo)。

　　4、開發(fā)邊緣產(chǎn)業(yè)，確立家政服務(wù)新方向

　　建立家政服務(wù)模塊，是我司實(shí)現(xiàn)“服務(wù)深層次”的基本發(fā)展策略，而與顧問公司的合作，并通過對(duì)科技新城進(jìn)行“人性化、保姆式、零缺陷”的服務(wù)實(shí)踐，將是加快建立家政服務(wù)模塊進(jìn)程的有力保證。在20**年中，我們將本著將家政服務(wù)作為公司未來開發(fā)邊緣產(chǎn)業(yè)的基本發(fā)展策略，并初步形成和建立家政服務(wù)體系雛形，為金鎖匙企業(yè)的后續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　七、總括

　　可以很坦言地說，20**年是金鎖匙企業(yè)有史以來最有成就的一年，也是我們倍感任務(wù)重大、不斷應(yīng)對(duì)和破解挑戰(zhàn)壓力的一年。在新的管理體制成功運(yùn)行并發(fā)揮重要作用的過程中，得到了廣大業(yè)主、董事會(huì)及各級(jí)員工的鼎立支持和配合，使得我們?cè)诜睒s、穩(wěn)定、健康、向上的發(fā)展氛圍中順利完成了全年的各項(xiàng)工作任務(wù)。我們有足夠的理由深信，在全體員工的共同努力下，20**年的工作將做的更加出色，一個(gè)具有獨(dú)立企業(yè)精神風(fēng)貌和富有自身創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)特色的金鎖匙公司，將會(huì)在未來的發(fā)展歷程中譜寫出更加輝煌的篇章!

　　總結(jié)人：

篇3：上半年物業(yè)公司工作總結(jié)及工作計(jì)劃

　　上半年物業(yè)公司工作總結(jié)及工作計(jì)劃

　　本年度是物業(yè)公司開拓進(jìn)取的一年，本部門在公司領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)和關(guān)懷下，在公司其它部門的支持與配合下，經(jīng)過上半年全體物業(yè)員工的艱苦努力，雖然落實(shí)及完成了一些工作，但也依然存在不少的問題，下面就本部門及我個(gè)人上半年的工作情況進(jìn)行簡(jiǎn)要的匯報(bào)。

　　一、主要工作完成情況

　　(一)各小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備盤點(diǎn)臺(tái)帳建立

　　目前**物業(yè)各小區(qū)在設(shè)施設(shè)備的管理方面仍是一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)，設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)是影響設(shè)備使用性能及使用壽命的至關(guān)重要的因素，為此，物業(yè)總部制定《設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程》及配套的管理表格，經(jīng)過近半月的時(shí)間，在小區(qū)管理處的密切配合下，完成了各小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的臺(tái)帳建立工作，這為設(shè)施設(shè)備的動(dòng)態(tài)、有效管理打下基礎(chǔ)。

　　(二)**華庭臨時(shí)停車收費(fèi)系統(tǒng)升級(jí)工作

　　小區(qū)停車管理系統(tǒng)在投入時(shí)并沒有使用原系統(tǒng)的自動(dòng)計(jì)費(fèi)、記錄存檔功能，而只是采用考勤卡鐘紙卡的方式，存在不確定性及易引發(fā)爭(zhēng)議，為進(jìn)一步規(guī)范管理工作及提升工作效率，物業(yè)總部聯(lián)系捷順道閘公司就道閘的升級(jí)問題進(jìn)行商討，在采購(gòu)部協(xié)助下最終先在**華庭進(jìn)行升級(jí)試點(diǎn)，如效果理想將推廣至其它小區(qū)。

　　目前**華庭臨停車輛進(jìn)了均使用專門制作的"車輛臨停IC卡"，由道閘服務(wù)器記錄進(jìn)出時(shí)間及系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)費(fèi)，所有記錄均儲(chǔ)存于服務(wù)器上，從六月份起已與公司財(cái)務(wù)部進(jìn)行對(duì)接，每天15日及25日分兩次由小區(qū)行政助理拷貝該時(shí)段的臨停車輛出入記錄遞交財(cái)務(wù)部。

　　(三)**華庭物業(yè)服務(wù)合同續(xù)簽工作

　　**華庭物業(yè)服務(wù)合同將于20**年11月1日到期，物業(yè)總部協(xié)同小區(qū)管理處提前做好相關(guān)準(zhǔn)備工作，對(duì)各委員及可能出現(xiàn)的情況進(jìn)行分析及預(yù)期，20**年7月24日物業(yè)公司協(xié)同管理處與**華庭業(yè)委會(huì)召開座談會(huì)，會(huì)議中管理處魯經(jīng)理向委員會(huì)作了工作匯報(bào)，聽取委員的意見建議，**華庭的物業(yè)管理工作得到了各業(yè)委員委員的一致肯定，順利簽署了新的物業(yè)服務(wù)合同。

　　(四)管理人員統(tǒng)一工服著裝

　　統(tǒng)一的制服著裝是一個(gè)公司的形象表現(xiàn)，能給與客戶專業(yè)與信任感，為此，物業(yè)總部經(jīng)過與各小區(qū)管理處會(huì)議磋商后，向公司提出制服制作申請(qǐng)，制服分兩年折舊，員工在折舊期未滿前離職即扣減相關(guān)制服費(fèi)用，制服歸員工所有。在行政及采購(gòu)的協(xié)助下，目前制服已制作到位并投入使用。

　　(五)**豪廷最后一期樓宇入伙工作

　　公司高度重視**豪廷最后一期樓宇的入伙交樓工作，在交樓工作的籌備與組織安排上，營(yíng)銷部更是發(fā)揮了積極的作用。與以往的交樓工作不同，這一次的交樓工作，我們準(zhǔn)備得更充分，相關(guān)工作做得更細(xì)致，并且在物業(yè)系統(tǒng)內(nèi)合理調(diào)配人員支援，達(dá)到協(xié)同作戰(zhàn)，極大地發(fā)揮了團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)的精神，由于準(zhǔn)備充分、安排周密，今次交樓是空前成功的，收樓戶數(shù)、交樓運(yùn)作順暢性、業(yè)主的滿意度均有大幅的提升，美中不足的是，我們雖然的充分的時(shí)間，但配套設(shè)施與工程遺留問題的跟進(jìn)仍不如理想。

　　(六)**華庭視頻監(jiān)控系統(tǒng)全面維修

　　**華庭小區(qū)監(jiān)控由于投入使用的年限已久，同時(shí)在前期欠缺系統(tǒng)性的維護(hù)跟進(jìn)，所以故障頻發(fā)，給安全管理工作帶我極大的不利，導(dǎo)致管理上處于被動(dòng)狀態(tài)，考慮到維修的工程量大，在人員工作任務(wù)重的情況下，我們對(duì)工作任務(wù)及人員安排進(jìn)行合理的調(diào)配，在物業(yè)總部維修處組織牽頭下，由公司采購(gòu)材料配件，在將近一個(gè)月的時(shí)間里，對(duì)故障線路及設(shè)備全面進(jìn)行了維修更換，該項(xiàng)工作既解決了監(jiān)控故障頻發(fā)的問題，也大大節(jié)約了公司的支出。

　　以上就上半年完成的一些專項(xiàng)的工作進(jìn)行簡(jiǎn)要匯報(bào)，客觀上我們的各項(xiàng)管理工作是在按部就班的進(jìn)行，但總結(jié)分析后，我們不得不承認(rèn)，我們的管理工作仍存在很大的不足，仍有很多地方有待我們?nèi)ジ纳萍芭Α?/p>

　　二.存在的問題及努力的方向

　　(一)良性的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制有待加強(qiáng)

　　由于各小區(qū)管理項(xiàng)目所處位置分散，所以在日常的管理溝通協(xié)調(diào)方面受到一些阻礙，因而導(dǎo)致工作的執(zhí)行到位率仍有待加強(qiáng)，針對(duì)此種情況，從20**年7月份起，物業(yè)公司已建立起"每月兩會(huì)"的制度，時(shí)間定在每個(gè)月的頭尾兩個(gè)星期六上午進(jìn)行，通過會(huì)議及時(shí)總結(jié)工作開展的情況，提出需協(xié)調(diào)完成的工作事項(xiàng)，同時(shí)就一些共性存在的小區(qū)管理問題進(jìn)行交流，共同商討解決辦法。與此同時(shí)，在實(shí)際的操作過程，關(guān)于溝通協(xié)調(diào)的機(jī)制我們將不斷優(yōu)化，以期取得更好的效果。

　　(二)業(yè)務(wù)監(jiān)管指導(dǎo)不夠到位

　　在上半年管理工作中，各小區(qū)管理處雖然也兢兢業(yè)業(yè)地努力完成各項(xiàng)工作，但管理服務(wù)質(zhì)量的提升仍未能達(dá)到公司的期望，在維修服務(wù)、環(huán)境管理、裝修管理、客戶服務(wù)等方面管理都不同程度地存在一些問題，這反映出物業(yè)總部對(duì)下屬各小區(qū)管理處的業(yè)務(wù)指導(dǎo)仍有待遇加強(qiáng)。在往后的工作中，我們將強(qiáng)化工作監(jiān)管機(jī)制的有效運(yùn)作，做到層級(jí)管理，權(quán)責(zé)分清;在監(jiān)督控制上，我們充分運(yùn)用每月的項(xiàng)目大檢查及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目管理存在的問題，及時(shí)采取糾正及預(yù)防措施，力求在將問題消除于萌芽狀態(tài)基礎(chǔ)上做到防微杜漸，不斷優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量。

　　(三)安全管理工作欠缺系統(tǒng)性

　　上半年，在安全管理方面各小區(qū)均不同程度地發(fā)生了一些失竊與消防案件，雖說對(duì)比起周邊其它小區(qū)外界給予**物業(yè)仍是較高的評(píng)價(jià)，但我們也應(yīng)反思:如何進(jìn)一步完善我們的工作，達(dá)到法律上的免責(zé)，如何盡可能的消除一些隱患漏洞，轉(zhuǎn)變我們工作上的被動(dòng)?同時(shí)在保安管理統(tǒng)籌、保安員工培訓(xùn)、安全應(yīng)急反應(yīng)等等方面我們都存在極大的不足，這是擺在我們面前的一個(gè)重要課題。結(jié)合其它一些多項(xiàng)目同時(shí)在管的物業(yè)公司經(jīng)驗(yàn)，我們是否有必要在物業(yè)總部設(shè)置保安主管部門，以有利于保安管理的雙重監(jiān)管及系統(tǒng)性，值得我們?cè)偕钊胨伎肌?/p>

　　(四)管理人員的素質(zhì)提升及拓展訓(xùn)練不足

　　目前物業(yè)公司的在職管理人員，基本上都是老員工，其中部分的管理人員是從基層崗位提升起來，在知識(shí)結(jié)構(gòu)、先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)吸收、管理綜合素質(zhì)提升等方面均有迫切的需求，員工是與企業(yè)在共同升長(zhǎng)的，企業(yè)在大力發(fā)展，管理人員的素質(zhì)提升也應(yīng)緊隨其后，培訓(xùn)的方式可以是內(nèi)部專業(yè)講師培訓(xùn)與外部參觀學(xué)習(xí)同步結(jié)合，但關(guān)鍵是要切合相關(guān)人員的培訓(xùn)需求，同時(shí)建立起相關(guān)的培訓(xùn)考核機(jī)制，讓受培訓(xùn)者主動(dòng)去學(xué)習(xí)，以先進(jìn)促動(dòng)后進(jìn)，這樣才能達(dá)到良性循環(huán)、持續(xù)提升。

　　(五)員工工作責(zé)任心與積極性不高

　　綜觀上述的種種不足及存在的情況，歸根結(jié)底是由于員工的工作責(zé)任心與積極性不高所致，再深入一點(diǎn)去分析，工作績(jī)效考核體系沒有建立應(yīng)是問題的關(guān)鍵，試想，如果工作中做多做少、做好做壞對(duì)個(gè)人的薪酬及提升沒有影響，何來的工作責(zé)任心與積極性?工作責(zé)任心與積極性在工作上的表現(xiàn)就是工作的緊張感，高昂的精神面貌，這樣，我們有理由相信在此基礎(chǔ)上業(yè)主客戶會(huì)有另一種感受。

　　綜上所述，建立具有挑戰(zhàn)性的薪酬體系、輔以行之有效的績(jī)效考核體系是能從根本上解決問題的，在公司的支持下，我們往后應(yīng)從這一個(gè)方向作出努力。

　　**物業(yè)管理工作作為**發(fā)展一個(gè)組成部分及重要環(huán)節(jié)，還需要繼續(xù)得到各方面的繼續(xù)支持，只有公司上下共同努力，才能推動(dòng)**物業(yè)管理工作的新局面。同時(shí)，我們也有信心，在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，憑著全體物業(yè)員工的辛勤努力，我們一定能做得更好!