小區(qū)業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案研究

　　--以業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)為切入點

　　房地產(chǎn)開發(fā)大發(fā)展十?dāng)?shù)年時間，給廣大業(yè)主帶來寬敞明亮的居室，同時也帶來了諸多問題。開發(fā)商房屋及其設(shè)施建設(shè)偷工減料，施工質(zhì)量難如人意;物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)次價高，利用優(yōu)勢地位侵占業(yè)主共有權(quán)益;業(yè)主私搭亂蓋，車輛隨意停放，借故拒不繳費;相關(guān)部門不作為、濫作為，業(yè)主組織成立難、運行難，這些問題始終是住宅小區(qū)普遍存在的“老、大、難”問題。業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案研究(圖片來源于網(wǎng)絡(luò))

　　在物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主物業(yè)服務(wù)間供需矛盾愈加突出，業(yè)主權(quán)利意識日益提高，但是業(yè)主組織自治能力及法律素質(zhì)不足，一些業(yè)主“搭便車”，甚之，權(quán)利欲望膨脹，以權(quán)謀私，特別是在業(yè)主組織的選舉和權(quán)力行使上，問題較嚴(yán)重。當(dāng)前，業(yè)主以業(yè)主委員會的行為侵害了自己的合法權(quán)益對業(yè)主委員會決定行使撤銷權(quán)的案件明顯增多。對于建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛，特別是涉及業(yè)主組織治理糾紛案件，目前我國司法處理尚處初級階段，法官尚無成熟章法可循，因此，法院就案件的受理、司法的裁判也存在認識上的明顯不足。

　　一、三起撤銷權(quán)案件基本情況

　　原告邸妍等4業(yè)主與被告九臺2000家園業(yè)主委員會[ 見北京市朝陽區(qū)人民法院(20**)朝民初字第34810號民事判決書。]，原告鄭悅等2業(yè)主與被告紫竹花園小區(qū)業(yè)主委員會[ 見北京市海淀區(qū)人民法院(20**)海民初字第21535號民事判決書。]，上訴人保紅漫業(yè)主與被上訴人耕天下小區(qū)業(yè)主委員會[ 見北京市第二中級人民法院(20**)二中民終字第08722號民事判決書。]三起案件，都是業(yè)主行使撤銷權(quán)糾紛案件。

　　從法院三份判決書可以看出，當(dāng)前業(yè)主委員會聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為不夠規(guī)范，業(yè)委會履職中所依據(jù)的法律規(guī)范也不夠適當(dāng)，業(yè)委會的不當(dāng)行為不能及時得到矯正，使得本來自治能力不足的業(yè)主組織難以自行在解決運行中的具體問題。

　　三起案件中涉及到的核心問題是：業(yè)主原告認為業(yè)主大會會議程序缺乏規(guī)范，投票議題設(shè)計采用誘導(dǎo)性語言;業(yè)主原告認為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主的“專屬權(quán)利”，授權(quán)業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為違反《物權(quán)法》強制性的規(guī)定，侵害業(yè)主的專屬性權(quán)利限制業(yè)主自由選擇權(quán)。

　　針對這三起案件，不同法院法官裁判結(jié)果迥然，一種意見認為，授權(quán)業(yè)主委員會全權(quán)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同，實質(zhì)上使業(yè)主委員會獲得了選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定權(quán)，與《物權(quán)法》第七十六條第四款選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定的法律規(guī)定不符，因而法官裁判撤銷業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定。另一種意見認為，業(yè)主大會通過投票表決，已經(jīng)授權(quán)業(yè)主委員會“選定”物業(yè)服務(wù)企業(yè)，授權(quán)事項不違反法律強制性的規(guī)定，因此法官裁判駁回業(yè)主原告主張撤銷業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的訴訟請求。業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案研究(圖片來源于網(wǎng)絡(luò))

　　二、業(yè)主大會與業(yè)主委員會組織的法律職權(quán)定位

　　(一)業(yè)主大會是小區(qū)業(yè)主的“決策機構(gòu)”，對法定事項享有專屬性的決策權(quán)力

　　我國《物權(quán)法》第七十六條和國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》第十一條，都以專門列舉的方式規(guī)定了“由業(yè)主共同決定”的事項，其中都包括“選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。就業(yè)主大會“決策機構(gòu)”的定性，“一些國家或地區(qū)規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人要成立區(qū)分所有權(quán)人會議，作為決策機構(gòu)，如日本、德國、瑞士、意大利和我國臺灣地區(qū)。”“外國對區(qū)分所有權(quán)人大會的權(quán)利，一般都做了規(guī)定。如瑞士規(guī)定區(qū)分所有權(quán)人大會的權(quán)利主要有：對區(qū)分所有權(quán)人事務(wù)的決定權(quán)，選舉管理委員會或者管理人，并對其工作進行監(jiān)督......”[ 全國人民代表大會常務(wù)委員會法制工作委員會民法室編著：《物權(quán)法立法背景與觀點全集》，法律出版社20**版，第375～376頁。]業(yè)主大會決策機構(gòu)的法律定位是明確的，世界各地普遍適用的。

　　(二)業(yè)主委員會是業(yè)主大會的“執(zhí)行機構(gòu)”，對法定事項不具有決策性的權(quán)力

　　國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定，“業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)，”其中，第二項就是“代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同”。對全國物業(yè)管理活動負責(zé)監(jiān)督管理職權(quán)的行政主管部門住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，就業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職權(quán)分工也有同樣、類似的規(guī)定。全國人大法律委員會就《物權(quán)法》(草案)第四次審議稿修改情況的匯報也表明“業(yè)主大會是業(yè)主的自治性組織，業(yè)主委員會是業(yè)主的執(zhí)行機構(gòu)”。[ 全國人民代表大會常務(wù)委員會法制工作委員會民法室編著：《物權(quán)法立法背景與觀點全集》，法律出版社20**版，第49頁。]從《物業(yè)管理條例》規(guī)定“代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同”文字中也可以得出明確的結(jié)論。業(yè)主委員會具有“代表權(quán)”，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主大會的權(quán)力，業(yè)主委員會只是代表業(yè)主大會對外簽訂物業(yè)服務(wù)合同，自己并沒有對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘具有決定權(quán)。

　　國外就管理委員會(相當(dāng)我國業(yè)主委員會)職責(zé)也有類似規(guī)定。《意大利民法典》第一千一百三十條：“執(zhí)行共有人大會通過的決議，監(jiān)督共有規(guī)則的執(zhí)行情況”。《德國住宅所有權(quán)法》第二十七條規(guī)定：“執(zhí)行住宅所有權(quán)人會議的決議并監(jiān)督住宅規(guī)則的執(zhí)行”。等等。

　　三、業(yè)主大會授權(quán)行為的法律效力

　　業(yè)主大會可否將本屬自己的權(quán)力授予業(yè)主委員會，或者說業(yè)主委員會可否要求業(yè)主大會授予本屬于業(yè)主大會的權(quán)力，這是案件法律適用的關(guān)鍵。

　　(一)授受主體不具有權(quán)利能力

　　本文上述論證認為，業(yè)主大會是區(qū)分所有權(quán)人的議事機構(gòu)、決策機構(gòu)，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的代表機構(gòu)、執(zhí)行機構(gòu)，區(qū)分所有權(quán)人事務(wù)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定，由業(yè)主委員會執(zhí)行，二者均不具完全的民事權(quán)利能力，或者說業(yè)主大會只能決策，不能自行執(zhí)行自己的決定，業(yè)主委員會只能執(zhí)行業(yè)主大會的決定，不能代替業(yè)主大會進行決策行為。反之，業(yè)主委員會就區(qū)分所有權(quán)人事務(wù)進行決策，其行為不僅意味著越權(quán)，也意味著無效，因為法律沒有賦予業(yè)主委員會決策行為的權(quán)利能力，或者說業(yè)主委員會主體沒有就區(qū)分所有權(quán)人事務(wù)進行決策的資格，將決策權(quán)授予一個沒有決策權(quán)利能力的人的行為顯然是無效的。

　　(二)業(yè)主組織公權(quán)力不得隨意授受

　　基于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，業(yè)主對區(qū)分所有權(quán)人事務(wù)的管理權(quán)是固有的、法定的，業(yè)主大會的決策權(quán)和業(yè)主委員會的執(zhí)行權(quán)是業(yè)主權(quán)利派生的，是業(yè)主通過《業(yè)主規(guī)約》讓渡的，業(yè)主組織的管理權(quán)力源于業(yè)主對物的權(quán)利，從這個角度講，業(yè)主組織屬于“私政府”的范疇，業(yè)主組織的權(quán)力行為應(yīng)當(dāng)受到公法原則、原理的指導(dǎo)與制約。

　　在不影響他人權(quán)益的情況下，業(yè)主個人的管理權(quán)屬于私權(quán)，可以隨意讓與，但是，作為業(yè)主組織的管理權(quán)，包括業(yè)主組織之間的管理權(quán)和業(yè)主組織與業(yè)主之間的管理權(quán)，均屬于“準(zhǔn)公權(quán)”的范疇，其性質(zhì)屬于“權(quán)力”而非“權(quán)利”，權(quán)力的授受要接收嚴(yán)格的法律規(guī)制，各主體間不得隨意授受，在法律對業(yè)主委員會職權(quán)已有明確規(guī)定的情況下，業(yè)主組織不得隨意逾越法律規(guī)定--即使是全體業(yè)主的意愿。私法行為可以隨意進行，公法行為則要嚴(yán)格接受公法法律規(guī)范的規(guī)制，私主體內(nèi)部主體間的權(quán)力行為，同樣要接受強制性法律規(guī)范的制約。

　　《物權(quán)法》是私法，是實體法，但從建筑物區(qū)分所有權(quán)章節(jié)業(yè)主組織架構(gòu)設(shè)計及其活動規(guī)則看，又含有組織法的成分，在私法之上，業(yè)主組織活動還要受到公法原則的規(guī)范。

　　(三)違背效力性的強制性法律規(guī)范行為無效

　　業(yè)主大會決策職權(quán)和業(yè)主委員會的執(zhí)行職能，是國家對業(yè)主組織的基本定位，業(yè)主組織的任何活動都不能逾越上述原則。《物權(quán)法》及《物業(yè)管理條例》就業(yè)主組織權(quán)力、職責(zé)的相關(guān)規(guī)定，都是強制性的規(guī)定，筆者認為，法律和行政法規(guī)就業(yè)主組織職權(quán)列舉的規(guī)定，都是效力性的規(guī)定，違背這些規(guī)定，包括對這些權(quán)力(非權(quán)利)的授受、破壞等等，行為當(dāng)然都是無效的;而對于法律、行政法規(guī)沒有單獨列舉的業(yè)主組織應(yīng)當(dāng)具有的職權(quán)，是否屬于效力性的規(guī)定，司法應(yīng)當(dāng)據(jù)實依法分別進行考量，不能一概而論。

　　上述三起案件，就業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會“選定”物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為性質(zhì)的認定，正如朝陽區(qū)法院所言，實質(zhì)上涉及到了選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定權(quán)，授權(quán)行為破壞了業(yè)主組織的治理架構(gòu)，其行為是無效的。

　　四、司法裁判的原則及處理方式

　　依據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主行使撤銷權(quán)的條件，是業(yè)主大會或者業(yè)主委員會做出的決定，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，其侵害行為可能是違法的，甚至是無效的;也可能只是違背《業(yè)主規(guī)約》的，但行為的無效并不是業(yè)主行使撤銷權(quán)的前提條件。業(yè)主組織的行為也可能既侵害業(yè)主的合法權(quán)益，又違背法律效力性的規(guī)定，二者發(fā)生競合，由于法院即是業(yè)主私人利益的裁決機構(gòu)，又是國家利益的堅定維護者，當(dāng)業(yè)主起訴主張撤銷權(quán)時，法院應(yīng)當(dāng)主動徑行判決業(yè)主組織行為無效，并對無效行為后果予以司法處置，包括向相關(guān)主管部門提出司法建議，而無須要求業(yè)主變更訴訟請求。如果法院支持業(yè)主行使撤銷權(quán)，而不顧業(yè)主組織的行為無效性，裁判顯然是不正確的。如果業(yè)主組織行為只是侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主組織的行為法律并未嚴(yán)格禁止，法院應(yīng)當(dāng)支持業(yè)主行使撤銷權(quán)。

　　五、對全國法院業(yè)主撤銷權(quán)案件裁判的分析

　　20**年12月1日，筆者在中國裁判文書網(wǎng)上以關(guān)鍵詞“業(yè)主撤銷權(quán)”進行查詢，上網(wǎng)文書數(shù)量分別為：20**年2份;20**年10份;20**年32份;20**年175份;20**年1月1日到20**年12月1日169份，可見關(guān)涉此問題的司法訴訟增速之快。

　　筆者對網(wǎng)上前50份裁判文書進行統(tǒng)計、歸納出“業(yè)主撤銷權(quán)”訴訟的以下特點：

　　1、一審法院判決撤銷業(yè)主委員會決定的5份，如湖南省長沙市芙蓉區(qū)人民法院(20**)芙民初字第3359號民事判決書。二審法院維持一審法院撤銷業(yè)主大會及業(yè)主委員會決議判決4份，如湖南省長沙市中級人民法院(20**)長中民三終字第05069號民事判決書。訴請包括請求撤銷業(yè)主大會修改《議事規(guī)則》決議等。一審法院判決駁回業(yè)主撤銷業(yè)主委員會決議，二審法院改判撤銷業(yè)主委員會決定1份。如重慶市第五中級人民法院(20**)渝五中法民終字第01072號民事判決書。一審法院判決確認業(yè)主大會決議無效1份，如廣東省中山市第一人民法院(20**)中一法坦民一初字第187號民事判決書。以上支持業(yè)主訴訟請求的共計11份。

　　2、一審法院判決駁回訴訟請求7份，如重慶市永川區(qū)人民法院(20**)永法民初字第07168號民事判決書，裁判理由包括業(yè)主訴訟請求超過撤銷權(quán)1年出斥期間等。二審法院判決維持一審法院駁回業(yè)主訴訟請求5份。以上共計12份。

　　3 、法院以原告主體不適格等理由駁回起訴的裁定4份。一審法院裁定不予受理2份，如江蘇省徐州市泉山區(qū)(20**)泉民初字第2953號民事裁定書;一審法院裁定駁回起訴5份，如廣東省珠海市香洲區(qū)人民法院(20**)珠香法民一初字第829號民事裁定書;裁判理由主要為業(yè)主大會成立合法性糾紛和業(yè)主委員會委員資格糾紛，應(yīng)當(dāng)由行政部門處理。二審法院要求一審法院立案的裁定1份，如江蘇省南京市中級人民法院(20**)寧訴終字第79號民事裁定書。一審法院準(zhǔn)予撤訴的裁定7份。

　　4、其他并不屬于業(yè)主撤銷權(quán)糾紛的案件裁判文書8份，內(nèi)容主要為：業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)分別訴房屋管理局不作為的行政判決書各1份，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除物業(yè)服務(wù)合同的判決書1份，二審法院維持一審法院判決業(yè)主委員會訴物業(yè)管理服務(wù)公司交接檔案材料1份，物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴業(yè)主委員會2份，物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴業(yè)主給付物業(yè)服務(wù)費1份，二自然人房屋買賣合同糾紛裁定1份，執(zhí)行裁定書1份。

　　六、關(guān)于當(dāng)前“業(yè)主撤銷權(quán)”司法訴訟裁判的分析結(jié)論

　　1、認識不夠充分

　　從以上案件可以看出，法院對業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案件裁判的認識并不一致，案由適用比較混亂。一些法院對無效的行為和可撤銷的行為認識不清，導(dǎo)致有的法院將無效的行為予以撤銷。

　　2、業(yè)主組織的運作應(yīng)當(dāng)納入法治軌道

　　國家政治機構(gòu)組織的選舉屬于政治行為，《民事訴訟法》只是就選民資格案件納入了司法審查范圍，我國法律并未賦予法院就選舉糾紛進行司法審查的權(quán)力。作為基層群眾自治組織的城市居委會和農(nóng)村村委會屬于國家政權(quán)的延伸，其選舉程序是由相應(yīng)的組織法規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)參照以上規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主組織是業(yè)主為其物業(yè)共同事務(wù)而成立的私人組織，具有準(zhǔn)公共性，其設(shè)立、選舉行為如同公司內(nèi)部機構(gòu)的設(shè)立、選舉一樣，具有民事行為的性質(zhì)范疇，但是業(yè)主組織的設(shè)立、運作以及業(yè)主委員會成員的選舉以及行權(quán)，具有準(zhǔn)政治行為，應(yīng)當(dāng)制定相關(guān)組織法進行規(guī)范，司法也應(yīng)當(dāng)將其納入司法審查的受案范圍。

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篇2：撤銷權(quán)案答辯狀范本(2)

　　撤銷權(quán)案答辯狀范本2

　　答辯人： **

　　住址：

　　本案中，原告依據(jù)合同法第74條提起債權(quán)人撤銷權(quán)訴訟，訴求撤銷被告 向答辯人 出讓** 有限公司 %股權(quán)（下稱“訟爭股權(quán)”）的股權(quán)轉(zhuǎn)讓及變更行為。答辯人現(xiàn)針對原告訴求及其舉證與理由作扼要答辯如下。

　　答辯人認為，原告證據(jù)無法證明其具備行使撤銷權(quán)的事實要件。

　　債權(quán)人撤銷權(quán)僅在合同法第74條有作規(guī)定。答辯人認為，原告證據(jù)無法證明其具備行使撤銷權(quán)的事實要件，因而原告應(yīng)依法承擔(dān)舉證不力的法律后果。

　　1、原告證據(jù)無從證明 以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓訟爭股權(quán)。

　　上文已提及，原告舉證證明 以萬元的價格向答辯人出讓訟爭股權(quán)，但是，原告證據(jù)無法體現(xiàn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓時訟爭股權(quán)的實際價值。因而也就無從證明訟爭股權(quán)是以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓。

　　2、不存在原告受到損害的情況。

　　答辯人了解到，對于原告據(jù)以作本案債權(quán)依據(jù)的訟爭《合同》是否生效及其所指債權(quán)是否已產(chǎn)生等問題，正由貴院的（20**）廈民初字第號案件進行審理。債權(quán)尚未確定，則損害又從何談起？答辯人認為，只有在生效判決確認了原告?zhèn)鶛?quán)，且經(jīng)人民法院強制執(zhí)行未果時，才存在原告是否受到損害的問題。

　　3、原告證據(jù)更無從證明答辯人明知 以不合理的低價出讓訟爭股權(quán)對原告造成損害。

　　僅就答辯人是否明知在同日簽署了那份《合同》而言，起碼需要具備這要的要件：同一時間，同一地點，相同人物。即便兩份《合同》在同一天簽署，也不能表明是在同一時間，且兩份《合同》所載的借款人分別為與答辯人，并不重合，簽署地點也不明確。顯然，兩份《合同》根本無從證明答辯人明知 在同日簽署了那份《合同》。

　　其次，行使撤銷權(quán)要求受讓人明知債務(wù)人以不合理低價轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)致債權(quán)人損害，既然原告未能證明以不合理低價出讓股權(quán)，況且原告?zhèn)鶛?quán)尚在爭議之中，那么，所謂“明知”的前提都不存在。

　　綜上，懇請貴院嚴(yán)格依法審查本案的事實，駁回原告的訴求。謝謝！

　　答辯人：**

　　（簽字、捺印）

　　日期：二0**年*月*日

篇3：撤銷權(quán)案管轄權(quán)異議書范本(4)

　　撤銷權(quán)案管轄權(quán)異議書范本4

　　申請人：**

　　住址：**市

　　申請事項

　　**訴申請人等撤銷權(quán)糾紛案，申請人請求貴院確認貴院對本案沒有管轄權(quán)，并將本案移送被告福州F住所地人民法院。

　　事實和理由

　　依據(jù)《合同法》司法解釋一第24條之規(guī)定，提起撤銷權(quán)訴訟時應(yīng)以債務(wù)人為被告，以受讓人等為第三人。依據(jù)《合同法》司法解釋一第23條之規(guī)定，債權(quán)人撤銷權(quán)案件應(yīng)由被告住所地人民法院管轄。

　　那么，本案中只有福州F的住所地法院才有權(quán)管轄本案爭議。福州F的住所地為福州市 路 號，故貴院無權(quán)管轄本案。

　　基于上述事由，申請人提出上述管轄權(quán)異議，請予準(zhǔn)許。

　　此致

　　**市中級人民法院

　　申請人：**

　　（簽字、捺印）

　　日期：20**年7月 日