淺議主要的物業(yè)管理糾紛法律問題

　　司法實踐中物業(yè)管理糾紛常見問題主要包括：

　　一、物業(yè)服務企業(yè)違法收費的問題

　　物業(yè)服務企業(yè)違法收費主要有以下幾種情況：

　　1.物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)服務合同中約定內容以外的費用

　　《條例》第41條規(guī)定，物業(yè)費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。但是，部分物業(yè)服務企業(yè)為了盲目地謀求經濟利益，存在向業(yè)主收取物業(yè)服務合同中約定內容以外費用的問題。

　　2.物業(yè)服務企業(yè)單方擴大收費范圍、提高收費標準

　　有的物業(yè)服務企業(yè)除物業(yè)服務合同中約定的收費外，收取其他管理費，如對小區(qū)內住戶收取裝修管理費。

　　3.物業(yè)服務企業(yè)任意向住戶收取手續(xù)費

　　根據《條例》第45條第2款的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)提供代收服務時，對于其代收的水、電、氣、熱、通訊、有線電視費等各種費用時，不能任意收取手續(xù)費。

　　4.物業(yè)服務企業(yè)任意行使罰款權

　　《行政處罰法》第15款規(guī)定，行政處罰由具有行政處罰權的行政機關在法定的職權范圍內實施。物業(yè)服務企業(yè)不屬于行政機關，也未取得行政機關的授權，不具有包括罰款在內的任何行政處罰權。《條例》第46條規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。該條未授予物業(yè)服務企業(yè)罰款權。但在實踐中存在物業(yè)服務企業(yè)違反法律的規(guī)定向業(yè)主收取罰款的問題。

　　二、物業(yè)服務企業(yè)侵權的問題

　　1.物業(yè)服務企業(yè)侵犯建筑物共用部分、小區(qū)公用部分或配套公共設施的侵權問題

　　《條例》第50條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。第51條規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意；業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。第55條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。從以上條款的規(guī)定看，小區(qū)道路、場地等共用部分與配套公共設施的所有權屬于業(yè)主，但在實踐中存在物業(yè)服務企業(yè)未經業(yè)主同意擅自改變共用部分用途，擅自占用、挖掘道路和場地的情況。例如，某高層住宅一樓電梯至大堂間一較大面積的公共部位，物業(yè)服務企業(yè)將該部位租給他人設攤經營。

　　實踐中，物業(yè)服務企業(yè)侵犯區(qū)分所有權人的建筑物的外墻、屋頂的權益較多。例如，未經區(qū)分所有權人同意，在建筑物的外墻或屋頂上搭建廣告牌。建筑物的屋頂雖然是頂樓用戶的天花板，直接為頂樓用戶承載雨雪、隔熱擋風所用，但屋頂并非頂樓用戶的專有財產，更不是物業(yè)服務企業(yè)可以隨便處置的“無主”財產，它實際是為整個建筑物服務，屬于建筑物全體區(qū)分所有權人的共有財產。建筑物的外墻也是如此，屬于建筑物全體區(qū)分所有權人的共有財產。不經區(qū)分所有權人同意，物業(yè)服務企業(yè)無權出租屋頂或外墻，或以其他營利目的使用屋頂或外墻。對屋頂和外墻的使用權，必須由全體區(qū)分所有權人行使，收益也應歸全體區(qū)分所有權人按份共有或者用于該建筑物的專項維修資金。物業(yè)服務企業(yè)未經全體區(qū)分所有權人同意或授權，擅自將建筑物的屋頂和外墻用于經營，或出租給他人使用，從中牟利，屬于侵權行為。

　　2.物業(yè)服務企業(yè)人員濫用職權侵權問題

　　主要有兩種情況：一是物業(yè)服務人員毆打、侮辱區(qū)分所有權人、使用人，或者非法闖入區(qū)分所有權人、使用人的住宅的情況。二是違法停電、停水、停氣的情況。實踐中，停電、停水、停氣是物業(yè)服務企業(yè)對不符合其要求的區(qū)分所有權人或使用人經常采用的一種方法。例如，區(qū)分所有權人未交納物管費，便對其停水、電、氣。《條例》第45條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。這一條表面上是對停水、電、氣等的企業(yè)收取費用的行為的規(guī)范，但深入分析，該條款規(guī)定實際上隱含了第二層含義：既然水、電、氣等費用是由相關企業(yè)向最終用戶收取，那么與最終用戶建立直接的法律關系的是供水、供電、供氣等企業(yè)，最終用戶與相關企業(yè)在水、電、氣等的使用上建立了合同關系，他人不得妨害該合同的履行。當前，隨著供電、供水和供氣制度的改革，住宅小區(qū)在供電、供水、供氣等方面基本上都實現了一戶一表，更加明確了最終用戶(業(yè)主)與供水、電、氣企業(yè)之間的直接法律關系，即合同關系。物業(yè)服務企業(yè)擅自停水、電、氣的行為妨害了相關合同的履行，侵害了區(qū)分所有權人或使用人的合法權益。

　　3.物業(yè)服務企業(yè)疏于管理或玩忽職守產生的侵權問題

　　作為物業(yè)服務企業(yè)，應當積極按照物業(yè)服務合同的要求履行合同義務，積極修繕公用設施。但存在物業(yè)服務企業(yè)疏于管理或玩忽職守，并且由于該疏于管理或玩忽職守的行為造成住戶人身或財產損害的情況。例如，物業(yè)管理區(qū)域內的消防安全設施屬于公共設施，物業(yè)服務企業(yè)負有管理和修繕義務，應經常性地對消防安全設施進行檢查，及時解決發(fā)現問題保證消防安全設施能夠正常使用。如果物業(yè)管理區(qū)域內在發(fā)生火災時，由于消防設施損壞而不能使用，致使火災不能得到及時撲滅，就會產生物業(yè)服務企業(yè)的侵權問題。再如，某住宅樓道的照明燈長期損壞，數次催促物業(yè)企業(yè)也未進行維修，某晚一住戶小孩上樓時因樓道黑暗而摔成骨折，該情形即是物業(yè)服務企業(yè)不作為的失職行為侵犯了他人的健康權。此外，有的物業(yè)服務企業(yè)在維修施工時，或者在通道上挖坑修繕地下設施時，違反施工規(guī)章制度，不設置明顯標示和采取其他安全措施，出現小區(qū)內人員傷害的侵權情況。

　　三、業(yè)主拒交物業(yè)管理費用

　　物業(yè)管理活動中的交費問題是物業(yè)管理活動中一項最為重要的問題，我國的各級物業(yè)管理法律法規(guī)中，均明確規(guī)定了物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)管理服務時有權收取物業(yè)管理服務的費用，同時對所收取的服務費用的多少賦予業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在合同自治的原則下協(xié)商確定。但《物業(yè)服務合同》簽訂的主體是物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會，這種約定的效力能否及于業(yè)主。我們認為，《物業(yè)服務合同》是業(yè)主委員會代表業(yè)主所簽訂的合同，其效力能夠及于業(yè)主，如果業(yè)主未按照約定交納物業(yè)管理費用，便構成違約。

　　四、業(yè)主間侵權問題

　?。?）業(yè)主擅自改變房屋的使用用途或超過設計負荷使用房屋。房屋的裝飾裝修引發(fā)的問題，在物業(yè)管理活動中非常普遍，業(yè)主在購得房屋后，通常會根據自身的喜好等因素對室內進行裝飾裝修。物業(yè)服務企業(yè)不得對業(yè)主和物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的做法進行非法干涉，但應當要求業(yè)主在對房屋進行裝飾裝修時不得違反國家有關法律法規(guī)的規(guī)定或者有關房屋用途的約定。業(yè)主擅自改變房屋用途就構成侵權行為。

　?。?）業(yè)主擅自在物業(yè)共用區(qū)域內私自搭建建筑物、構筑物及堆放物品或占用共用部位、共用設施設備。

　　（3）業(yè)主破壞物業(yè)區(qū)域內衛(wèi)生、共用綠地及花木，或在共用部位或公用設施設備上進行涂畫。

　?。?）業(yè)主不遵守物業(yè)區(qū)域內交通規(guī)則駕駛車輛、不按規(guī)定停放車輛。

　　（5）業(yè)主損毀物業(yè)共用部位或共用設施設備及未經批準在物業(yè)區(qū)域內存放易燃、易爆、劇毒和放射性等危險物品。

　?。?）業(yè)主飼養(yǎng)兇猛動物或不按有關法律法規(guī)規(guī)定圈養(yǎng)寵物。

　?。?）業(yè)主違規(guī)發(fā)出噪音。

　?。?）經有關部門的鑒定，業(yè)主的房屋可能危及毗連房屋和公共安全的，業(yè)主未及時進行修繕或采取相關措施。

篇2：預防物業(yè)管理糾紛 簽好《物業(yè)管理公約》

　　預防物業(yè)管理糾紛 簽好《物業(yè)管理公約》

　　物業(yè)管理糾紛一直是媒體關注的熱點，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生糾紛的報道經常見諸報端，先是銀楓家園，再是鵬潤家園，接著又是天通苑、中創(chuàng)物業(yè)等等。誰對誰錯暫且不論。如此多的物業(yè)管理糾紛確實反映出目前物業(yè)管理現狀比較混亂，存在著許多亟待解決的問題。對某些處于糾紛漩渦的業(yè)主來說，本該方便生活的物業(yè)管理變成了困擾生活的煩心事，甚至擔憂事。對那些準備買房的購房人來說，物業(yè)管理更是一片足以令人望而卻步的是非之地。為什么會產生這么多的物業(yè)管理糾紛？物業(yè)管理糾紛能不能防患于未然？筆者認為，物業(yè)管理糾紛產生的原因是多方面的，既有客觀原因，也有主觀原因。在國家法律、法規(guī)不夠健全的情況下，物業(yè)管理各方應通過業(yè)主大會。在協(xié)商互利的基礎上，完善《物業(yè)管理公約》的內容與條款，積極預防和減少物業(yè)管理糾紛，采取合法手段有效解決物業(yè)管理糾紛。

　　物業(yè)管理糾紛產生的原因是多方面的。從客觀方面講，現階段我國關于物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)還不健，全國還沒有一部統(tǒng)一的物業(yè)管理條例，物業(yè)管理各方的關系及權利義務等都缺乏明確規(guī)定。這就使整個物業(yè)管理活動處于一種無序狀態(tài)。法院等裁判機構在處理物業(yè)管理糾紛時缺乏法律依據，只能主要依據《物業(yè)管理公約》等合同的約定進行處理。物業(yè)管理各方如果想更好地保護自己的權益，只能通過完善合同條款等經濟手段來達到目的。但由于物業(yè)管理各方在專業(yè)知識經濟實力、實踐經驗等方面有較大差異，現實生活中，物業(yè)管理各方在簽訂《物業(yè)管理公約》等具有法律效力的文件時并不能完全表達自己的真實意愿，這就為物業(yè)管理糾紛的發(fā)生埋下了隱患。從主觀方面講，物業(yè)管理各方整體素質不高是發(fā)生物業(yè)管理糾紛的主要原因。例如，有的產權人或使用人未意識到業(yè)主大會的重要性，從不參加業(yè)主大會的活動，卻要求物業(yè)管理企業(yè)少收費或不收費；有的產權人或使用人不重視《物業(yè)管理公約》等法律文件，卻抱怨業(yè)主委員會不維權或維權不利；有的產權人或使用人沒有科學消費意識，不理解物業(yè)管理的職責范圍、物業(yè)管理對物業(yè)保值、升值的重要性，覺得花錢請物業(yè)冤得慌；還有的認為只要花了錢，和房子有關的事，都可以找物業(yè)。有的物業(yè)管理企業(yè)缺乏市場競爭的意識，在物業(yè)管理活動中只講權利、不講義務；有的物業(yè)管理企業(yè)不求長遠發(fā)展，在物業(yè)管理活動中投機取巧，收費高、服務差。以上種種均是物業(yè)管理各方整體素質不高的表現。在這種外部缺乏有效約束，內部缺乏有效自律的情況下。物業(yè)管理糾紛的發(fā)生有其必然性。

　　盡管物業(yè)管理糾紛的發(fā)生有其必然性，但并不是說物業(yè)管理糾紛不能預防、減少或有效解決。在法律、法規(guī)不夠健全《物業(yè)管理公約》等合同性文件是物業(yè)管理各方主要行為準則與是非評判標準的情況下，簽好《物業(yè)管理公約》等具有法律效力的合同性文件對于積極預防、減少、有效解決物業(yè)管理糾紛具有重要作用?！段飿I(yè)管理公約》是房屋產權人或使用人與物業(yè)管理公司簽署的、承諾共同遵守的行為規(guī)則。一般包括物業(yè)基本情況、公約涉及各主體的基本情況、產權人權利及義務、產權人大會及業(yè)主委員會、開發(fā)商權利及義務、物業(yè)管理公司權利及義務、公共維修基金的使用、物業(yè)管理收費、違約責任、爭議解決方式等條款?！段飿I(yè)管理公約》是整個小區(qū)治理結構、管理規(guī)則的綱領性文件，規(guī)定了住宅小區(qū)組織結構、物業(yè)管理各方權利義務及行為規(guī)范等核心性問題，關系到開發(fā)商、單個產權人或使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司的現實及長遠切身利益。是物業(yè)管理法律關系中最重要的法律文件，因此，簽好《物業(yè)管理公約》對物業(yè)管理各方意義深遠。物業(yè)管理各方應在平等協(xié)商的基礎上，根據互利原則確定各方的權利義務，明確小區(qū)管理機構、議事規(guī)則、議事程序，監(jiān)督機構等條款。

　　眾所周知，在新建住宅小區(qū)，最初的《物業(yè)管理公約》一般都是由開發(fā)商起草的，其他產權人在簽訂購房合同時，應當書面承諾遵守《物業(yè)管理公約》的相關規(guī)定。由于《物業(yè)管理公約》事先已由開發(fā)商擬定并經過政府有關主管部門審核，單個產權人即便對《物業(yè)管理公約》的某些條款及內容不滿，也無法或無力對《物業(yè)管理公約》進行修改，只能違心或被迫承認《物業(yè)管理公約》的內容與條款。雖然單個產權人或使用人在購房初期無法修改《物業(yè)管理公約》的內容，沒有機會在關系到切實利益的問題上與開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)討價還價，但并非永遠沒有機會。當住宅小區(qū)產權人入住率達到50％以上、具備召開第一次業(yè)主大會的條件時，單個產權人或使用人便有機會參與《物業(yè)管理公約》的通過與修改工作，有權提出自己的合理化建議，與其他產權人一起與開發(fā)商討價還價。那么，在討價還價時，產權人或使用人應當注意哪些問題呢？

　　首先，產權人或使用人應當理順物業(yè)管理關系。物業(yè)管理通常有五方參與：開發(fā)商，產權人或使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司。在開發(fā)商擁有部分物業(yè)的住宅小區(qū)中，開發(fā)商、產權人是物業(yè)的主人，小區(qū)的最高權力機構--業(yè)主大會由開發(fā)商、產權人或使用人（房屋承租人）組成。在開發(fā)商不擁有物業(yè)的住宅小區(qū)中，業(yè)主大會由產權人或使用人組成。業(yè)主大會的常設機構是業(yè)主委員會，由住宅小區(qū)內產權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內產權人和使用人的合法權益。物業(yè)管理企業(yè)是受業(yè)主委員會委托對小區(qū)進行管理的專業(yè)公司。從理論上講，開發(fā)商、產權人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會具有共同利益，對物業(yè)管理公司違法或違反《物業(yè)管理公約》、《物業(yè)管理委托合同》的行為應當采取一致立場。這是相對合理的物業(yè)管理關系。

　　其次，完善《物業(yè)管理公約》，消除不合理的物業(yè)管理關系產生原因，維護自身合法權益。維護自身權益在物業(yè)管理關系合理的住宅小區(qū)相對容易，但在物業(yè)管理關系陷入混亂的小區(qū)則不太容易。例如，在新建住宅小區(qū)中，開發(fā)商像其他產權人一樣。應當繳納物業(yè)管理費，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行職責。但某些開發(fā)商卻利用前期委托物業(yè)管理的特權，與受托物業(yè)管理企業(yè)達成某種妥協(xié)或默契，即物業(yè)管理企業(yè)得到小區(qū)物業(yè)管理權，開發(fā)商少繳或不繳物業(yè)管理費。在這種物業(yè)管理關系下，產權人或使用人維護自身權益便相對艱難，開發(fā)商對物業(yè)管理企業(yè)侵害其他業(yè)主合法權益的行為可能采取放任自由或默許的態(tài)度，這便破壞了小區(qū)本應合理的物業(yè)管理關系。在這種情形下，產權人或使用人只有在正確判斷不合理物業(yè)管理關系產生原因的基礎上，通過完善《物業(yè)管理公約》條款及內容。約束、制裁破壞正常物業(yè)管理關系的行為，將糾紛消滅于萌芽。那么，如何完善《物業(yè)管理公約》的條款及內容呢？筆者認為，以下幾個問題應引起物業(yè)管理各方重視：

　　一、明確業(yè)主委員會議事程序及監(jiān)督問題

　　根據現有的物業(yè)管理方面的法律規(guī)定，業(yè)主委員會是住宅小區(qū)的最高權力機構--業(yè)主大會的常設機構，具有組織召開產權人大會、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)、與物業(yè)管理企業(yè)簽訂或解除物業(yè)管理合同、監(jiān)督公共維修基金的使用和管理、審議物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務標準和收費標準以及年度工作計劃，執(zhí)行產權人大會的決議、決定等權利和義務，是代表產權人利益的最重要的組織機構。在一定意義上，業(yè)主委員會對小區(qū)的物業(yè)管理具有舉足輕重的作用。雖然從理論上講，業(yè)主委員會應對業(yè)主大會負責，業(yè)主委員會成員由業(yè)主大會選舉、撤換，但業(yè)主委員會到底應當怎樣對業(yè)主大會負責，如何選舉或撤換業(yè)主委員會成員，業(yè)主委員會如何行使權力，業(yè)主委員會選聘和撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件、程序及標準等具體問題的規(guī)定更是比較原則，缺乏程序方面的保障，容易流于形式，很難落到實處。比如，《物業(yè)管理公約》一般都規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會具有決定選聘和續(xù)聘物業(yè)管理公司的權力，但對業(yè)主委員會選聘和續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的標準及程序卻很少規(guī)定，這使得業(yè)主委員會選聘和續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的行為缺乏客觀依據與透明度。《物業(yè)管理公約》一般還規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會有檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行的權力，但對業(yè)主委員會檢查、監(jiān)督工作的標準缺乏規(guī)定，這就使小區(qū)業(yè)主委員會自身的工作缺乏客觀標準、沒有有效監(jiān)督，這樣的權力有時可能成為滋生腐敗的溫床，小區(qū)物業(yè)管理亦是如此。因此，在簽訂《物業(yè)管理公約》時，物業(yè)管理各方就應詳細約定業(yè)主委員會的組成、議事規(guī)則和工作程序、考核標準、工作準則、業(yè)主委員會組成人員的選舉、罷免程序、監(jiān)督業(yè)主委員會工作的機構組織及監(jiān)督程序等問題，這樣才能更好地保障物業(yè)管理各方的合法權益。

　　二、物業(yè)客理經營與收費問題

　　物業(yè)管理的經營與收費一直是個比較敏感的問題。因為這直接關系到物業(yè)管理各方的經濟利益，有媒體甚至稱物業(yè)管理收費是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)心中永遠的"痛"。一方面，產權人希望繳費能降到最低，另一方面，物業(yè)管理企業(yè)希望利潤達到最大化。要想在這種悖論里求得合作發(fā)展。物業(yè)管理雙方就應當就物業(yè)管理經營與收費等問題進行協(xié)商，并在合同中進行詳細約定，以避免糾紛的產生。在簽訂《物業(yè)管理合同》的經營與收費條款時，以下幾個問題應當加以考慮：

　　1、物業(yè)管理企業(yè)在住宅小區(qū)內是否具有排他經營權，經營收益歸誰所有，如何使用；

　　2、收取補充物業(yè)管理費的條件、標準及議事程序；

　　3、調整物業(yè)管理費的依據、條件及幅度；

　　4、物業(yè)管理企業(yè)服務未達標的違約賠償責任，標準。

　　三、建立維修基金的使用、續(xù)籌的監(jiān)督體制，降低維修基全移交、投資風險

　　維修基金是專項用于住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造的，由全體業(yè)主按購房款2％-3％的比例繳納的基金。由于維修基金數額比較大，對物業(yè)保值、增值具有重要作用，直接關系到產權人切身利益，因此在簽訂《物業(yè)管理公約》時，應重點關注維修基金的使用、續(xù)繳問題。《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》雖然對維修基金的使用、續(xù)籌作了以下規(guī)定：業(yè)主委員會成立前，維修基金的使用由開發(fā)商或開發(fā)商委托的管理單位提出使用計劃，經當地房地產行政主管部門審核后劃撥；業(yè)主委員會成立后，維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃，經業(yè)主委員會審定后實施；維修基金不敷使用時，經當地房地產行政主管部門或業(yè)主委員會研究決定，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌，但以上規(guī)定并不能保證維修基金使用、續(xù)籌的審批合理，也無法防止開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)不合理使用維修基金。為維護自己的權益，在制定《物業(yè)管理公約》時。產權人應當建立維修基金使用、續(xù)籌的監(jiān)督制度。

　　也許有些產權人還沒有意識到維修基金存在著移交、投資風險?！蹲≌灿貌糠止灿迷O施設備維修基金管理辦法》規(guī)定，維修基金先由開發(fā)商代收，在業(yè)主辦理房屋權屬證時，由房地產行政主管部門代管，業(yè)主委員會成立后，經業(yè)主委員會同意，房地產行政主管部門將維修基金交給物業(yè)管理企業(yè)代管。在此期間，維修基金可用于購買國債等證券類投資。維修基金的移交伴隨著巨大的財務風險，利息的變動、國債收益的變動都可能導致維修基金減少，這些不可預測的風險只能由全體業(yè)主來承擔。簽訂《物業(yè)管理公約》時應注意維修基金移交、投資風險問題，并制定有關條款，減少移交特別是投資風險，完善違法、違約移交、投資維修基金的違約、追償制度。

　　四、完善物業(yè)管理企業(yè)服務標準條款，明確選聘、撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件及程序

　　有些小區(qū)存在著這樣的情況，產權人或使用人對物業(yè)管理企業(yè)的工作極不滿意，想撤換物業(yè)管理公司，但卻拿不出實質性的證據證明物業(yè)管理企業(yè)違反法律或合同約定，以至撤換物業(yè)管理企業(yè)的想法和行為不能實現。這主要是因為，這些小區(qū)的《物業(yè)管理公約》等合同性文件對物業(yè)管理企業(yè)的服務范圍、服務標準，選聘、撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件及程序等問題未作詳細約定，以至訴訟或投訴時沒有證據，達不到自己的目的。一般情況下，物業(yè)管理工作比較復雜，訂立《物業(yè)管理公約》等合同性文件時應盡量詳細地約定物業(yè)管理企業(yè)的服務范圍、服務標準、因物業(yè)管理企業(yè)怠于職守或不履行職守、服務未達標等原因給業(yè)主造成損害的違約賠償條款。這樣考核物業(yè)管理企業(yè)的工作好壞就有了依據與標準，決定是否續(xù)聘或撤換原有的物業(yè)管理企業(yè)時也有了實質性的證據及依據。即使訴諸法律也不會有敗訴的危險。

篇3：物業(yè)管理糾紛若干法律問題

　　物業(yè)管理糾紛若干法律問題

　　物業(yè)管理是近幾年來我國大力培育、發(fā)展房地產市場過程中，住宅與非住宅房產商品化、服務化而出現的對居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務和特約服務的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現，在物業(yè)產權人（又稱業(yè)主）、使用人與物業(yè)的受托管理人（物業(yè)管理公司）之間產生了一種新型的民事法律關系，行政管理部門也面臨如何對物業(yè)管理業(yè)進行行業(yè)管理的新問題，因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現，并呈現糾紛數量上升、新類型案件多的特點。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面，除了建設部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（以下簡稱《辦法》）和國家計委、建設部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》這兩份部門規(guī)章外，我國尚無統(tǒng)一的或專門調整物業(yè)管理行為的法律法規(guī)，使物業(yè)管理糾紛案件存在適用法律難等問題。本文試就物業(yè)管理糾紛的主要特點、審理物業(yè)管理糾紛案件在實體上和程序上應注意的問題，以及值得探討的問題略陳管見。

　　一、物業(yè)管理糾紛的主要特點。

　　物業(yè)管理糾紛是隨著房地產開發(fā)商加強售后服務及物業(yè)管理行業(yè)的出現而出現的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。

　　1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。

　　1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產業(yè)異軍突起，海南的房地產更是超常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區(qū)和商廈），各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協(xié)調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院起訴。以?？谑行氯A區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業(yè)管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。

　　2.因物業(yè)管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

　　物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據統(tǒng)計，目前海口市所受理的物業(yè)管理糾紛，已從剛開始受理時物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：

　?。?）物業(yè)管理者（包括房地產開發(fā)商和物業(yè)管理公司）向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數量較多；

　?。?）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛；

　　（3）房地產開發(fā)商與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛；

　　（4）房地產開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管理糾紛；

　　（5）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財務損失的糾紛；（6）業(yè)主或管委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產生的糾紛；

　　（7）業(yè)主訴房產管理部門行政侵權糾紛。

　　這些類型的糾紛，涉及到民法關系中合同之債（包括服務管理關系、代理關系、承包關系）、侵權行為所生之債，以及行政訴訟中房產管理部門的行政行為是否合法。如海口市順發(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認為在沒有召開業(yè)主大會、業(yè)主選票未過半數的情況下，?？谑蟹慨a管理局批復同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益，而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。

　　3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。

　　物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會，也有物業(yè)管理公司、房地產開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關系、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關系、管委會與物業(yè)管理公司的關系，業(yè)主、管委會或物業(yè)管理公司與房產管理部門的關系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現成的依據，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據有關部門和地方性規(guī)章進行處理，而有關規(guī)章的規(guī)定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

　　二、審理物業(yè)管理糾紛案件應注意的幾個問題。

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理糾紛的管轄問題。

　　確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題，應以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關規(guī)定確定有管轄權的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般都在物業(yè)所在地的法院起訴，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務合同的一方當事人向對方提起侵權之訴的，應適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業(yè)管理服務合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產生的合同糾紛，應適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。

　　要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的，業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購置了物業(yè)，物業(yè)所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業(yè)所在地就是被告住所地；物業(yè)管理公司的住所地是指其主要營業(yè)地或主要辦事機構所在地，而并非是實施物業(yè)管理的所在地，但由于物業(yè)管理服務合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實施物業(yè)管理，因此，物業(yè)所在地應認為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動產的管理引起的糾紛，但其不屬于不動產糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。

　　（二）應注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。

　　審查物業(yè)管理合同的效力，關系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業(yè)管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務合同，即業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司或開發(fā)商簽訂的由房地產開發(fā)商或物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協(xié)議：通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務合同；二為物業(yè)管理承包合同即房地產開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承包的書面協(xié)議；三為物業(yè)委托管理合同，即房地產開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中，應區(qū)分合同的不同性質，注意判定合同的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。

　　1.注意審查物業(yè)管理服務合同的效力。

　　在審查物業(yè)管理服務合同（或稱聘用管理合同）時，應主要從當事人是否具備民事主體資格和相應的民事權利能力、民事行為能力，合同的內容是否合法來審查其效力。物業(yè)管理權是因業(yè)主享有物權所派生出的權利，行使物業(yè)管理權的應是物業(yè)的所有權人，或是與業(yè)主約定可享有物業(yè)管理權的使用人，而非房地產開發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務合同應由業(yè)主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業(yè)管理資質、能力的管理公司而形成。由于我國房地產發(fā)展過程中物業(yè)管理剛起步，在購房者購房時，物業(yè)管理多是作為商品房售后服務的一環(huán)，由房地產開發(fā)商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產開發(fā)商的物業(yè)管理服務.隨著物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會作為行使物業(yè)管理權的一方，續(xù)聘或選聘房地產開發(fā)商屬下的物業(yè)管理機構或物業(yè)管理公司為其提供物業(yè)管理有償服務。

　　因此，物業(yè)管理服務合同合格的當事人，一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管理委員會，另一方為具有物業(yè)管理經營范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無物業(yè)管理經營權的房地產開發(fā)商，所簽訂的物業(yè)管理服務合同，其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業(yè)管理服務合同不宜以房地產開發(fā)商無物業(yè)管理經營權來認定無效，房地產開發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前，可繼續(xù)實施物業(yè)管理，但不得以繼續(xù)履行合同為由，阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會選聘物業(yè)管理公司進行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務合同，因《辦法》已規(guī)定住宅小區(qū)應由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，房地產開發(fā)商在出售房屋前，就應選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，或注冊成立物業(yè)管理公司負責管理。所以，1994年4月1日后房地產開發(fā)商仍與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務合同的，應認定合同無效。

　　在審查物業(yè)管理服務合同效力時，還應注意審查合同的內容是否合法。物業(yè)管理服務合同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益；必須在平等協(xié)商的基礎上，確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會行使物業(yè)管理權和委托權。對于業(yè)主不能在平等的基礎上行使其物業(yè)管理權的，應認定合同無效；對易引起糾紛的物業(yè)管理費，其收費標準、范圍要依據物價管理部門的收費標準或報經物價管理部門批準，超過標準收取費用和滯納金，未經批準擴大收費范圍的條款，應確認為無效條款；對屬于業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂等的使用、收益，如不允許業(yè)主管理、使用、收益，或賦予房地產商使用權而不向業(yè)主交付相應對價的，均侵犯了業(yè)主的權益。實踐中，房地產開發(fā)商或發(fā)售房產的大業(yè)主，未經業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂等并獲取收益的侵權行為常常發(fā)生，物業(yè)管理服務合同的內容中出現侵犯業(yè)主權益的不平等條款的，應確認部分無效.

　　2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。

　　由于房地產開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認為物業(yè)管理權在其手中，而在無能力或精力實施物業(yè)管理時，或為牟利，在與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務合同后，將受托進行物業(yè)管理的經營權發(fā)包給其他的物業(yè)管理公司，坐收承包金，由此產生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理權屬全體業(yè)主所有，只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會才有權選聘物業(yè)管理公司，為業(yè)主提供有償服務。房地產開發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據物業(yè)管理服務合同對物業(yè)實施管理，其由此所享有的受托權實質上不是物業(yè)管理權，而是受托管理權，將受托管理權發(fā)包、轉讓給他人經營，這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益，應確認為無效合同。有受托管理權的物業(yè)管理公司將其管理權發(fā)包，其無權收取物業(yè)管理承包金，承包人則未依法取得受托管理權，其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費的訴訟請求，不應得到支持。

　　3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。

　　在考察物業(yè)委托管理合同時應注意審查合同的當事人和合同的內容。業(yè)主或代表業(yè)主的管委會委托、聘用物業(yè)管理公司提供管理服務，據此所簽訂的物業(yè)委托管理合同，實質上是屬于前述物業(yè)管理服務合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業(yè)委托管理合同應確認有效。但在實踐中引起糾紛的物業(yè)委托管理合同則大多不是業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司簽訂的合同，而是由正在實施物業(yè)管理的公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的，由正在對物業(yè)進行管理的公司委托別的物業(yè)管理公司對業(yè)主的物業(yè)進行管理的合同，這種類型的物業(yè)委托管理合同，其性質與物業(yè)管理承包合同相似，都是未經業(yè)主同意，將取得的委托管理權轉讓給他人，由他人對業(yè)主的物業(yè)進行管理，所不同的是物業(yè)委托管理合同采取委托管理的方式。業(yè)主將物業(yè)委托給其選定的物業(yè)管理公司管理，是基于業(yè)主對所選定的物業(yè)管理公司物業(yè)管理能力的信任，物業(yè)管理公司既無權將享有的受托管理權轉包、轉讓，也無權另行委托他人對業(yè)主的物業(yè)進行管理。而且，根據民法理論，轉委托成立的前提必須是經委托人（即業(yè)主）同意，接受委托進行物業(yè)管理的物業(yè)管理公司擅自將管理權轉托他人行使，所簽訂的物業(yè)委托管理合同，侵犯了業(yè)主的利益，實施了無權轉委托的行為，應確認合同無效。在審查物業(yè)委托管理合同時，應將其與物業(yè)管理公司選聘專營公司承擔專項經營業(yè)務的合同區(qū)分開來，后者依《辦法》及物業(yè)管理的需要，是允許的。

　　三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問題。

　　隨著房地產業(yè)的發(fā)展和建筑物所有權主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業(yè)管理的方式也呈現了多樣化。但由于我國目前尚無物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，行政規(guī)章也不盡完善，在審理物業(yè)管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現象。筆者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。

　?。ㄒ唬╆P于業(yè)主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。

　　由于住宅小區(qū)或商廈的業(yè)主人數眾多，難以分別行使物業(yè)管理權，為此產生了業(yè)主大會制度和由業(yè)主大會選舉產生的業(yè)主管理委員會制度。建設部《辦法》中規(guī)定住宅小區(qū)應成立住宅小區(qū)管理委員會，但《辦法》未對業(yè)主大會制度，包括業(yè)主大會如何召集、選舉如何行使權利、作出決議等作出規(guī)定。雖然一些地方性規(guī)章如《海南經濟特區(qū)城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》中已有對業(yè)主大會制度和管委會制度做出規(guī)定，但不盡完善，實踐中存在問題仍急需明確。如房產行政管理部門如何進行物業(yè)管理？在什么情況下召集第一次業(yè)主大會？如何選舉產生管委會？在未召開業(yè)主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業(yè)主的選票是否可行？如何確定業(yè)主的投票權？是一房產證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為一票？這些問題很具體，但實踐中涉及到當事人切身利益，急需有明確的規(guī)定，以便于操作.筆者認為，業(yè)主要行使物業(yè)管理權實現自治，應盡早召開業(yè)主大會，以確定物業(yè)管理中的重大問題。

　　第一次業(yè)主大會的召集，既可由房產行政管理部門召集，也可由業(yè)主自行召集，但持有半數以上投票權的業(yè)主出席才能舉行，在未召集業(yè)主大會，業(yè)主或其委托代理人未出席的情況下，分別書面征集業(yè)主意見而成立管委會或通過應由業(yè)主大會決定的其他重大事項的決議的，不能確認管委會或有關決議的效力。應明確規(guī)定業(yè)主大會是住宅小區(qū)或商廈物業(yè)管理的最高決策機構，及召集第一次業(yè)主大會的前提條件，形成業(yè)主大會有效決定的程序。住宅小區(qū)或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規(guī)定，房地產開發(fā)商在出售房屋前，應當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理。

　　那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業(yè)主大會，選舉產生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（這一過程也許很長），業(yè)主不能行使其物業(yè)管理權，則難以保障業(yè)主應享有的權益，但如果房屋出售或入住未達一定的比例，其時房地產開發(fā)商是最大的業(yè)主，召開業(yè)主大會也難以體現小部分業(yè)主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達到一定的比例，方依法召開業(yè)主大會，成立管委會，這是保護業(yè)主利益，規(guī)范物業(yè)管理的必然要求。筆者認為，住宅小區(qū)或商廈主要用于出售的，其出售率達到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達到50％以上的，應規(guī)定開發(fā)商或其聘請的物業(yè)管理公司須向房產行政管理部門報告，在管理部門組織下或自行召集下，召開第一次業(yè)主大會，選舉產生管委會，這對于保護業(yè)主的物業(yè)管理權是較為有利的。

　　關于業(yè)主的投票權如何確定，關系到業(yè)主的切身利益，關系到業(yè)主大會的決定是否有效，這是業(yè)主實際行使物業(yè)管理權的重要一環(huán)，應在平等、公平的原則下確定業(yè)主的投票權。由于物業(yè)管理的權利義務一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產權人或使用人一票，對購置較大房產份額的業(yè)主或出售率不高而為大業(yè)主的房地產開發(fā)商似不公平。如單純以一定的房屋建筑面積來計算，確定投票權及票數，根據權利義務一致的原則，有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業(yè)主如無投票權，其權益如何體現？筆者認為，應規(guī)定業(yè)主或與業(yè)主有約定享有物業(yè)管理權的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積大小，均應享有業(yè)主大會或管委會的投票權，但所代表的票數可有區(qū)別。如可以每一單元房屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計一票的單位，每一計票單位的建筑面積享有一票，計票單位面積以下的業(yè)主，每一產權人有一票，非業(yè)主使用人的投票權從其與業(yè)主的約定。如以建筑面積100平方米為計票單位，房屋建筑面積每100平方米計一票，100平方米以下的每一產權人享有一票。這樣既體現了權利義務一致的原則，也充分考慮了小業(yè)主的利益。業(yè)主大會的決議，如要求所有業(yè)主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利于保障全體業(yè)主的利益。在合理確定業(yè)主投票權的基礎上，規(guī)定業(yè)主大會的決議，須由出席會議的業(yè)主所投票數的半數以上通過，且這部分業(yè)主所享有的建筑物所有權或使用權的份額達半數以上，方為有效，則可最大程度地保障業(yè)主的共同利益。

　?。ǘ╆P于管理委員會的主體資格問題。

　　管理委員會是在房地產行政管理部門指導下，由住宅小區(qū)或商廈的房產產權人和由產權人授權或與其有管理權約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產權人和使用人合法權益的組織，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。根據《辦法》的規(guī)定，管委會有權選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司對物業(yè)進行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業(yè)主。而管委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題目前在實踐中爭議較大。管委會是業(yè)主的自治性機構，須依法成立，才能行使權利、承擔義務。管委會經業(yè)主大會按確定的程序選舉產生后，應由業(yè)主聯(lián)名或業(yè)主大會授權的房地產開發(fā)商或物業(yè)管理公司，報經縣級以上人民政府房產行政管理部門登記確認。未經登記確認，或未經業(yè)主授權，他人以業(yè)主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。

　　對于依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認為，管委會不是法人，沒有獨立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。對此意見，筆者不敢茍同。《辦法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權利，應視為管委會在物業(yè)管理中具備了一定的民事權利能力和行為能力。管委會代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理的合同，其主體符合規(guī)章規(guī)定，不應以此否認合同的效力。但《辦法》畢竟是規(guī)章，且在確認其簽訂物業(yè)管理合同主體資格的同時，必然涉及在實踐中已發(fā)生的管委會訴訟主體地位問題。因物業(yè)管理發(fā)生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立的自治管理組織，應屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當事人。管委會參與訴訟既是代表業(yè)主行使權利的行為，又是有關規(guī)章中規(guī)定其有權簽訂物業(yè)管理合同所派生出的權利義務。但畢竟由于有關規(guī)定不明確，實踐中對此認識不一，因此有必要在有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)或司法解釋中予以明確。

　　（三）關于商住兩用樓或商業(yè)、娛樂業(yè)等用途的商廈的物業(yè)管理問題。

　　與住宅小區(qū)的用途不同，商廈主要用于商業(yè)目的。在商廈出售、出租后，為了維護商廈業(yè)主或使用人的房屋及相應配套的公用設施的良好運行，商廈同樣需要由物業(yè)管理公司實施專業(yè)化的物業(yè)管理。而實踐中，許多商廈仍由房地產開發(fā)商或房產份額占絕對優(yōu)勢的大業(yè)主直接進行物業(yè)管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務的要求更高，房地產開發(fā)商或其他物業(yè)管理則往往以較高的收費標準收取管理費用，常為此引發(fā)糾紛。而建設部《辦法》，國家計委、建設部印發(fā)的有關服務收費辦法，都只對住宅小區(qū)的物業(yè)管理及服務收費予以規(guī)定，未對商廈的物業(yè)管理及服務收費進行規(guī)定。地方性規(guī)章中，亦鮮有將商廈管理納入物業(yè)管理的范疇，使商廈業(yè)主如何行使物業(yè)管理權，收費標準、服務要求如何確定既無法可依，也無行政規(guī)章可依。由此產生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業(yè)管理市場體系的建立和完善。因此，應將商廈的物業(yè)管理納入法律的調整范圍，在有關物業(yè)管理法規(guī)中，以規(guī)定住宅小區(qū)和商廈的物業(yè)管理為基本框架，分別根據住宅小區(qū)和商廈的特點，明確各自的服務內容、范圍、服務質量、收費標準、方法，以及行使物業(yè)管理權的方式。

　　（四）關于物業(yè)管理公司是否有權采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。

　　物業(yè)管理公司與業(yè)主或使用人常因物業(yè)管理費發(fā)生糾紛，物業(yè)管理公司為迫使業(yè)主或使用人交納管理費，在業(yè)主或使用人不能按其要求交費的情況下，常采取停電、停水、停氣等措施，為此常引發(fā)訴訟案，業(yè)主和使用人以收費不合理、停電等構成侵權提起訴訟或抗辯。采取停水電等措施是否侵權，審判實踐中有不同的看法。一種看法認為，物業(yè)管理公司對拖欠管理費行為可依聘用管理合同追索，采取嚴重影響業(yè)主或使用人正常經營、居住的停水電等行為，是侵權行為；另一種看法則認為，停水電等是因業(yè)主、使用人欠費所造成，停水電等行為不構成侵權。

　　由于停水電等措施嚴重影響業(yè)主、使用人的經營、生活，易使矛盾激化，妥善處理此類糾紛十分重要?！掇k法》中規(guī)定物業(yè)管理公司有權依照物業(yè)管理服務合同和有關規(guī)定收取管理費用，未賦予物業(yè)管理公司采取非常措施的權利。而原《海南經濟特區(qū)城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》則規(guī)定對欠費的業(yè)主可以采取停止供水電等措施。筆者認為，在業(yè)主或使用人的確欠費的情況下，采取停水電氣等措施是否違約或侵權，應具體情況具體分析。如物業(yè)管理服務合同中約定，對業(yè)主欠費的可以或不可以采取停水電等措施的，應從其約定.物業(yè)管理公司如違反合同約定，則應承擔違約責任。在無合同約定的情況下，應區(qū)分收費項目的不同特點具體分析。

　　物業(yè)管理費主要分為為業(yè)主、使用人提供衛(wèi)生清潔、公用設施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等公共性服務的費用，代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費等公眾代辦性質的服務費用，以及特約服務的費用。這三項服務費用既有聯(lián)系又有區(qū)別。業(yè)主僅拖欠公共性服務或特約服務的費用，而未拖欠公眾代辦性質服務費用的，物業(yè)管理公司不能采取停水電等措施，否則即為侵權；業(yè)主或使用人拖欠應交納的公眾代辦性質的服務費用，使物業(yè)管理公司為此未能代交有關費用，致使供水、電、氣等部門停水、電、氣的，物業(yè)管理公司不承擔責任；如物業(yè)管理公司收取費用后未及時上交有關部門，致使有關部門停止供水、電、氣的，則物業(yè)管理公司未盡服務義務，應承擔違約責任，給業(yè)主、使用人造成損失的，應賠償損失。在有關部門并未停止供水、電、氣的情況下，物業(yè)管理公司對拖欠公眾代辦性質的服務費用的業(yè)主或使用人，能否采取停水、電、氣的措施？筆者認為，對被拖欠費用應依法追償，物業(yè)管理公司采取停水、電、氣等措施迫使業(yè)主、使用人交納費用的行為，侵犯了業(yè)主的合法權益，依法不應得到支持。除當事人另有約定外，有關法規(guī)或規(guī)章中不宜賦予物業(yè)管理公司采取停水、電、氣等權利。

　　綜上所述，物業(yè)管理糾紛作為新類型的案件，訴訟到法院只有近幾年的時間，需探討的問題還很多。由于目前物業(yè)管理缺乏相應的法律規(guī)范，人民法院在處理這些新類型案件中，難免出現適用法律不一，判決結果不統(tǒng)一的情況。以法律規(guī)范的形式規(guī)范物業(yè)管理行為，保護業(yè)主、物業(yè)管理公司、房地產開發(fā)商的合法權益，不僅是司法實踐的要求，也是促進物業(yè)管理健康發(fā)展的要求。因此，有必要將完善我國物業(yè)管理法律法規(guī)盡快提到立法議程。建議在物業(yè)管理法律規(guī)范中，確定由政府主管部門行業(yè)管理、業(yè)主自治與物業(yè)管理公司專業(yè)服務的管理體制，將住宅小區(qū)和商廈的管理納入法律調整范圍，明確物業(yè)管理中有關的權利義務、操作的程序、規(guī)則，使物業(yè)管理行為真正納入法制化的軌道，便于給人民法院審理物業(yè)管理糾紛案件提供較為充分完善的法律依據。