五種常見物業(yè)糾紛及其解決方法

　　一般的住宅小區(qū)都由物業(yè)公司對(duì)其進(jìn)行管理，業(yè)主需要每月支付一定的物業(yè)費(fèi)。因?yàn)殡p方存在利益關(guān)系，所以，在日常生活中會(huì)因?yàn)楦鞣矫娴脑驅(qū)е挛飿I(yè)糾紛的發(fā)生，筆者將連續(xù)兩期介紹幾種在日常生活中常見的物業(yè)糾紛以及解決方法。

　　一、物業(yè)管理費(fèi)糾紛

　　物業(yè)管理費(fèi)糾紛主要包括兩個(gè)方面：一是物業(yè)管理費(fèi)包含的費(fèi)用項(xiàng)目，二是物業(yè)管理費(fèi)收取不到。

　　物業(yè)管理費(fèi)，一般來說是指保安費(fèi)、保潔費(fèi)、保綠費(fèi)和管理費(fèi)4項(xiàng)，但對(duì)于很多業(yè)主來說，很容易把這4項(xiàng)內(nèi)容與額外的日常公共設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)以及電梯水泵運(yùn)營(yíng)能耗費(fèi)等摻合在一起。同時(shí)，由于物業(yè)管理公司在收取了物業(yè)管理費(fèi)用后，有的開發(fā)票，有的給收據(jù)，使得很多業(yè)主對(duì)于自己繳納的物業(yè)管理費(fèi)究竟包含了一些什么內(nèi)容不甚清楚。因此，在某些小區(qū)里其收繳率相當(dāng)?shù)停械纳踔恋椭?0%～30%，使得物業(yè)管理難以為繼，造成其他已繳費(fèi)業(yè)主的心理不平衡。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條只講了合理公開收費(fèi)問題，而基本物業(yè)服務(wù)費(fèi)由哪些構(gòu)成沒有羅列出來，造成應(yīng)該付的不付，而不該付的也付的怪現(xiàn)象。

　　同時(shí)，造成物業(yè)管理費(fèi)的欠費(fèi)糾紛，除了物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位、開發(fā)商遺留問題原因外，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不明確，不能體現(xiàn)質(zhì)價(jià)相符的原則是重要原因。

　　解決方法：在收費(fèi)方面，物業(yè)公司應(yīng)該在給予業(yè)主的相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)用繳費(fèi)收據(jù)上，將相關(guān)的收費(fèi)目錄名稱和費(fèi)用全部羅列清楚，不能以一個(gè)“物業(yè)管理費(fèi)”的名稱來取代其中各類費(fèi)用的名稱。

　　二、物業(yè)合同簽訂的糾紛

　　目前，很多小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理簽訂合同時(shí)，往往對(duì)于物業(yè)合同的性質(zhì)沒有明確定義，有部分小區(qū)中雙方簽訂的是“服務(wù)合同”，而有部分小區(qū)中雙方簽訂的則是“委托合同”。

　　這主要是因?yàn)閷?duì)于物業(yè)管理服務(wù)合同的認(rèn)識(shí)不同。據(jù)分析，如果雙方簽訂的是物業(yè)委托合同性質(zhì)的，那么就代表著由業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是委托與被委托關(guān)系。一旦小區(qū)的管理出現(xiàn)了問題，比如遭到盜竊等，那么其后果將與物業(yè)公司沒有任何關(guān)系。同時(shí)，由于委托合同的委托人依法可任意終止合同，而不需要任何理由，不利于小區(qū)物業(yè)管理的穩(wěn)定性。

　　解決方法：在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，需要注意的是合同的性質(zhì)應(yīng)該為服務(wù)合同，而不是委托合同。其最簡(jiǎn)單的方法是先看物業(yè)合同的名稱，如果是服務(wù)合同，一般這個(gè)合同的名稱是“物業(yè)管理服務(wù)合同”，而不是“物業(yè)管理委托合同”。同時(shí)，在合同的條款中，如果是委托合同，一般會(huì)表現(xiàn)為“甲方委托乙方”，而服務(wù)合同則一般是“甲方為乙方提供服務(wù)”。

　　三、公共配套設(shè)施權(quán)利人不明確的糾紛

　　比如，某樓盤的地下停車庫被開發(fā)商賣給了個(gè)人，使得小區(qū)的停車費(fèi)用漲價(jià)，造成車庫有空位而業(yè)主卻無法停車的現(xiàn)象，間接損害了業(yè)主的利益。

　　其實(shí)，這類糾紛牽涉到的問題就是小區(qū)的公共配套設(shè)施的“主人”到底是開發(fā)商還是全體業(yè)主的問題。在物業(yè)管理?xiàng)l例中，目前只對(duì)停車位作了相關(guān)的明確規(guī)定，即“小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫），應(yīng)當(dāng)提供給本小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給小區(qū)外的單位和個(gè)人；停車位有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人”。而沒有對(duì)公用設(shè)施和公用部位的權(quán)屬等問題作出規(guī)定。

　　解決方法：這一系列問題目前有待相關(guān)部門制定相關(guān)法規(guī)。不過總的來說，業(yè)主們還需要提高自身的維權(quán)意識(shí)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題進(jìn)行解決。

　　四、開發(fā)商與物業(yè)公司的關(guān)系糾紛

　　如今部分與開發(fā)商互為“父子關(guān)系”的物業(yè)管理公司，很容易出現(xiàn)對(duì)于房屋質(zhì)量等問題不重視以及開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間互相“踢皮球”的現(xiàn)象。尤其是在涉及開發(fā)商利益時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)常對(duì)開發(fā)商予以袒護(hù)，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾加重。

　　物業(yè)管理?xiàng)l例第二十四條規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，應(yīng)通過招投標(biāo)的方式選出物業(yè)管理企業(yè)。但到目前為止，大多數(shù)小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)均是由開發(fā)商派生出來的，即便實(shí)行招投標(biāo)，由于難以真正建立公平競(jìng)爭(zhēng)的招投標(biāo)機(jī)制，開發(fā)商派生出來的物業(yè)管理企業(yè)仍處于優(yōu)勢(shì)地位，往往是其中標(biāo)，這種建設(shè)與管理的“父子關(guān)系”依然普遍存在。

　　解決方法：人住小區(qū)的業(yè)主們?cè)诜蠗l件后，也就是說小區(qū)內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積在50%以上，或者首套房屋出售并且交付使用已經(jīng)滿兩年的，一定要及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)成立業(yè)主委員會(huì)，來維護(hù)自身權(quán)益。

　　五、物業(yè)公司的社會(huì)角色不明確的糾紛

　　由于物業(yè)管理尚未形成規(guī)范的市場(chǎng)機(jī)制，物業(yè)管理企業(yè)不嚴(yán)格按物業(yè)服務(wù)合同履行、不按規(guī)章制度辦事等忽視業(yè)主的合法權(quán)益的事件時(shí)有發(fā)生，不少物業(yè)管理企業(yè)將自己凌駕于業(yè)主之上，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)模糊不清，多收費(fèi)，少服務(wù)，質(zhì)價(jià)不符，任意調(diào)價(jià)；處理問題和解決矛盾方法簡(jiǎn)單生硬，甚至打罵業(yè)主的行為時(shí)有發(fā)生。

　　物業(yè)管理?xiàng)l例除規(guī)定物業(yè)管理的服務(wù)義務(wù)，同時(shí)賦予了其維護(hù)物業(yè)安全、物業(yè)合理使用的一定社會(huì)管理責(zé)任，但法規(guī)并未賦予物業(yè)管理企業(yè)任何權(quán)力。這表現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主違反法律法規(guī)、業(yè)主公約和業(yè)主臨時(shí)公約僅有告知、制止、報(bào)告的權(quán)利，并沒有處罰權(quán)和措施權(quán)。

　　解決方法：此類矛盾在近期發(fā)生的數(shù)量較多，主要解決方法需要物業(yè)公司對(duì)自身的意識(shí)進(jìn)行調(diào)整，物業(yè)公司是以服務(wù)為主而不是以管理為主。

篇2：物業(yè)采暖費(fèi)糾紛案：業(yè)主為啥不交取暖費(fèi)？

　　物業(yè)采暖糾紛案：業(yè)主為啥不交取暖費(fèi)？

　　近幾年，隨著供暖社會(huì)化的轉(zhuǎn)變和供暖費(fèi)用的上升，業(yè)主和供暖部門的矛盾越來越多，由于沒有相應(yīng)的法規(guī)細(xì)節(jié)，供暖部門和業(yè)主各持己見，各說各的理由，產(chǎn)生的糾紛越來越多，成為棘手的社會(huì)問題?！澳緲蚧▓@”案也僅僅是諸多供暖糾紛案中的一個(gè)縮影，案件中被告拒交取暖費(fèi)的理由，也僅是各種拒交取暖費(fèi)理由中的一個(gè)。

　　理由之一：供熱不合格 拒交取暖費(fèi)

　　“木橋花園”案中被告拒交取暖費(fèi)的理由即源于此。西寧市城北區(qū)某小區(qū)一樓的馬老太太在接受記者采訪時(shí)敘說自己幾年來的經(jīng)歷：頭一年搬進(jìn)來，暖氣不熱，新房溫度低，可以理解，取暖費(fèi)一分不少的交了；第二年暖氣不熱，說是放放氣就好了，放了3個(gè)月的氣，暖氣還是不熱，后來連人都不來了；兩個(gè)冬天暖氣都不熱，向物業(yè)公司反映了，還是沒有得到很好解決。記者在采訪中了解到，供暖部門的供暖溫度達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)是業(yè)主拒交取暖費(fèi)最主要的理由，幾乎占到了拒交人數(shù)的50％以上。很多人持有這樣的觀點(diǎn)，供暖也是商品，既然花錢來買，就要買得物有所值，供暖溫度達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)也屬“劣質(zhì)產(chǎn)品”，作為消費(fèi)者當(dāng)然有權(quán)拒買。

　　理由之二：收費(fèi)不合理 當(dāng)然不交費(fèi)

　　收費(fèi)不合理，是業(yè)主拒交取暖費(fèi)的第二大理由。記者在采訪中了解到，盡管目前對(duì)取暖收費(fèi)方式有了界定，但許多西寧人對(duì)目前的收費(fèi)方式還是產(chǎn)生了質(zhì)疑。家住西寧市朝陽某小區(qū)的王先生告訴記者：“按套內(nèi)面積計(jì)算也不科學(xué)，我家的過廳、廚房、廁所都沒有暖氣，而且廚房根本不需要暖氣，去年我要求在廁所里加一組暖氣他們不讓，收費(fèi)時(shí)卻把廁所的面積計(jì)算進(jìn)去，這樣的收費(fèi)合理嗎？”住在同一小區(qū)的李先生對(duì)記者說，買房的時(shí)候家里敞開式的陰臺(tái)、陽臺(tái)都是按對(duì)折面積進(jìn)行計(jì)算的，收取暖費(fèi)卻按全額收，為什么？收費(fèi)合理的當(dāng)然要交，收費(fèi)不合理的為什么還要交？

　　理由之三：遺留問題不解決 取暖費(fèi)不交

　　購房時(shí)的遺留問題是業(yè)主不交取暖費(fèi)用的另一大理由。西寧地區(qū)很多小區(qū)的供暖部門都是房地產(chǎn)開發(fā)公司派生出來的，物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)捆綁在一起收，業(yè)主們自然也就將房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司在管理方面的問題牽扯進(jìn)來，購房時(shí)的承諾不兌現(xiàn)、小區(qū)公共衛(wèi)生、公共安全方面反映出的問題、擅自將業(yè)主公用設(shè)施挪作他用侵害業(yè)主利益的，都嚴(yán)重影響了業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主雖然向物業(yè)管理部門屢次反映，要求解決，卻不予理會(huì)。諸如此類的問題長(zhǎng)期得不到解決，導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)。于是 ，遺留問題解決不了，拒交取暖費(fèi)也就成了一個(gè)普遍現(xiàn)象

篇3：預(yù)防物業(yè)管理糾紛 簽好《物業(yè)管理公約》

　　預(yù)防物業(yè)管理糾紛 簽好《物業(yè)管理公約》

　　物業(yè)管理糾紛一直是媒體關(guān)注的熱點(diǎn)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生糾紛的報(bào)道經(jīng)常見諸報(bào)端，先是銀楓家園，再是鵬潤(rùn)家園，接著又是天通苑、中創(chuàng)物業(yè)等等。誰對(duì)誰錯(cuò)暫且不論。如此多的物業(yè)管理糾紛確實(shí)反映出目前物業(yè)管理現(xiàn)狀比較混亂，存在著許多亟待解決的問題。對(duì)某些處于糾紛漩渦的業(yè)主來說，本該方便生活的物業(yè)管理變成了困擾生活的煩心事，甚至擔(dān)憂事。對(duì)那些準(zhǔn)備買房的購房人來說，物業(yè)管理更是一片足以令人望而卻步的是非之地。為什么會(huì)產(chǎn)生這么多的物業(yè)管理糾紛？物業(yè)管理糾紛能不能防患于未然？筆者認(rèn)為，物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因是多方面的，既有客觀原因，也有主觀原因。在國(guó)家法律、法規(guī)不夠健全的情況下，物業(yè)管理各方應(yīng)通過業(yè)主大會(huì)。在協(xié)商互利的基礎(chǔ)上，完善《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容與條款，積極預(yù)防和減少物業(yè)管理糾紛，采取合法手段有效解決物業(yè)管理糾紛。

　　物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因是多方面的。從客觀方面講，現(xiàn)階段我國(guó)關(guān)于物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)還不健，全國(guó)還沒有一部統(tǒng)一的物業(yè)管理?xiàng)l例，物業(yè)管理各方的關(guān)系及權(quán)利義務(wù)等都缺乏明確規(guī)定。這就使整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)處于一種無序狀態(tài)。法院等裁判機(jī)構(gòu)在處理物業(yè)管理糾紛時(shí)缺乏法律依據(jù)，只能主要依據(jù)《物業(yè)管理公約》等合同的約定進(jìn)行處理。物業(yè)管理各方如果想更好地保護(hù)自己的權(quán)益，只能通過完善合同條款等經(jīng)濟(jì)手段來達(dá)到目的。但由于物業(yè)管理各方在專業(yè)知識(shí)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)等方面有較大差異，現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)管理各方在簽訂《物業(yè)管理公約》等具有法律效力的文件時(shí)并不能完全表達(dá)自己的真實(shí)意愿，這就為物業(yè)管理糾紛的發(fā)生埋下了隱患。從主觀方面講，物業(yè)管理各方整體素質(zhì)不高是發(fā)生物業(yè)管理糾紛的主要原因。例如，有的產(chǎn)權(quán)人或使用人未意識(shí)到業(yè)主大會(huì)的重要性，從不參加業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)，卻要求物業(yè)管理企業(yè)少收費(fèi)或不收費(fèi)；有的產(chǎn)權(quán)人或使用人不重視《物業(yè)管理公約》等法律文件，卻抱怨業(yè)主委員會(huì)不維權(quán)或維權(quán)不利；有的產(chǎn)權(quán)人或使用人沒有科學(xué)消費(fèi)意識(shí)，不理解物業(yè)管理的職責(zé)范圍、物業(yè)管理對(duì)物業(yè)保值、升值的重要性，覺得花錢請(qǐng)物業(yè)冤得慌；還有的認(rèn)為只要花了錢，和房子有關(guān)的事，都可以找物業(yè)。有的物業(yè)管理企業(yè)缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的意識(shí)，在物業(yè)管理活動(dòng)中只講權(quán)利、不講義務(wù)；有的物業(yè)管理企業(yè)不求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，在物業(yè)管理活動(dòng)中投機(jī)取巧，收費(fèi)高、服務(wù)差。以上種種均是物業(yè)管理各方整體素質(zhì)不高的表現(xiàn)。在這種外部缺乏有效約束，內(nèi)部缺乏有效自律的情況下。物業(yè)管理糾紛的發(fā)生有其必然性。

　　盡管物業(yè)管理糾紛的發(fā)生有其必然性，但并不是說物業(yè)管理糾紛不能預(yù)防、減少或有效解決。在法律、法規(guī)不夠健全《物業(yè)管理公約》等合同性文件是物業(yè)管理各方主要行為準(zhǔn)則與是非評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)的情況下，簽好《物業(yè)管理公約》等具有法律效力的合同性文件對(duì)于積極預(yù)防、減少、有效解決物業(yè)管理糾紛具有重要作用?！段飿I(yè)管理公約》是房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人與物業(yè)管理公司簽署的、承諾共同遵守的行為規(guī)則。一般包括物業(yè)基本情況、公約涉及各主體的基本情況、產(chǎn)權(quán)人權(quán)利及義務(wù)、產(chǎn)權(quán)人大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、開發(fā)商權(quán)利及義務(wù)、物業(yè)管理公司權(quán)利及義務(wù)、公共維修基金的使用、物業(yè)管理收費(fèi)、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決方式等條款?！段飿I(yè)管理公約》是整個(gè)小區(qū)治理結(jié)構(gòu)、管理規(guī)則的綱領(lǐng)性文件，規(guī)定了住宅小區(qū)組織結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理各方權(quán)利義務(wù)及行為規(guī)范等核心性問題，關(guān)系到開發(fā)商、單個(gè)產(chǎn)權(quán)人或使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司的現(xiàn)實(shí)及長(zhǎng)遠(yuǎn)切身利益。是物業(yè)管理法律關(guān)系中最重要的法律文件，因此，簽好《物業(yè)管理公約》對(duì)物業(yè)管理各方意義深遠(yuǎn)。物業(yè)管理各方應(yīng)在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，根據(jù)互利原則確定各方的權(quán)利義務(wù)，明確小區(qū)管理機(jī)構(gòu)、議事規(guī)則、議事程序，監(jiān)督機(jī)構(gòu)等條款。

　　眾所周知，在新建住宅小區(qū)，最初的《物業(yè)管理公約》一般都是由開發(fā)商起草的，其他產(chǎn)權(quán)人在簽訂購房合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守《物業(yè)管理公約》的相關(guān)規(guī)定。由于《物業(yè)管理公約》事先已由開發(fā)商擬定并經(jīng)過政府有關(guān)主管部門審核，單個(gè)產(chǎn)權(quán)人即便對(duì)《物業(yè)管理公約》的某些條款及內(nèi)容不滿，也無法或無力對(duì)《物業(yè)管理公約》進(jìn)行修改，只能違心或被迫承認(rèn)《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容與條款。雖然單個(gè)產(chǎn)權(quán)人或使用人在購房初期無法修改《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容，沒有機(jī)會(huì)在關(guān)系到切實(shí)利益的問題上與開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)討價(jià)還價(jià)，但并非永遠(yuǎn)沒有機(jī)會(huì)。當(dāng)住宅小區(qū)產(chǎn)權(quán)人入住率達(dá)到50％以上、具備召開第一次業(yè)主大會(huì)的條件時(shí)，單個(gè)產(chǎn)權(quán)人或使用人便有機(jī)會(huì)參與《物業(yè)管理公約》的通過與修改工作，有權(quán)提出自己的合理化建議，與其他產(chǎn)權(quán)人一起與開發(fā)商討價(jià)還價(jià)。那么，在討價(jià)還價(jià)時(shí)，產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)當(dāng)注意哪些問題呢？

　　首先，產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)當(dāng)理順物業(yè)管理關(guān)系。物業(yè)管理通常有五方參與：開發(fā)商，產(chǎn)權(quán)人或使用人、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司。在開發(fā)商擁有部分物業(yè)的住宅小區(qū)中，開發(fā)商、產(chǎn)權(quán)人是物業(yè)的主人，小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)--業(yè)主大會(huì)由開發(fā)商、產(chǎn)權(quán)人或使用人（房屋承租人）組成。在開發(fā)商不擁有物業(yè)的住宅小區(qū)中，業(yè)主大會(huì)由產(chǎn)權(quán)人或使用人組成。業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)是業(yè)主委員會(huì)，由住宅小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。物業(yè)管理企業(yè)是受業(yè)主委員會(huì)委托對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理的專業(yè)公司。從理論上講，開發(fā)商、產(chǎn)權(quán)人、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)具有共同利益，對(duì)物業(yè)管理公司違法或違反《物業(yè)管理公約》、《物業(yè)管理委托合同》的行為應(yīng)當(dāng)采取一致立場(chǎng)。這是相對(duì)合理的物業(yè)管理關(guān)系。

　　其次，完善《物業(yè)管理公約》，消除不合理的物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生原因，維護(hù)自身合法權(quán)益。維護(hù)自身權(quán)益在物業(yè)管理關(guān)系合理的住宅小區(qū)相對(duì)容易，但在物業(yè)管理關(guān)系陷入混亂的小區(qū)則不太容易。例如，在新建住宅小區(qū)中，開發(fā)商像其他產(chǎn)權(quán)人一樣。應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)管理費(fèi)，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行職責(zé)。但某些開發(fā)商卻利用前期委托物業(yè)管理的特權(quán)，與受托物業(yè)管理企業(yè)達(dá)成某種妥協(xié)或默契，即物業(yè)管理企業(yè)得到小區(qū)物業(yè)管理權(quán)，開發(fā)商少繳或不繳物業(yè)管理費(fèi)。在這種物業(yè)管理關(guān)系下，產(chǎn)權(quán)人或使用人維護(hù)自身權(quán)益便相對(duì)艱難，開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理企業(yè)侵害其他業(yè)主合法權(quán)益的行為可能采取放任自由或默許的態(tài)度，這便破壞了小區(qū)本應(yīng)合理的物業(yè)管理關(guān)系。在這種情形下，產(chǎn)權(quán)人或使用人只有在正確判斷不合理物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上，通過完善《物業(yè)管理公約》條款及內(nèi)容。約束、制裁破壞正常物業(yè)管理關(guān)系的行為，將糾紛消滅于萌芽。那么，如何完善《物業(yè)管理公約》的條款及內(nèi)容呢？筆者認(rèn)為，以下幾個(gè)問題應(yīng)引起物業(yè)管理各方重視：

　　一、明確業(yè)主委員會(huì)議事程序及監(jiān)督問題

　　根據(jù)現(xiàn)有的物業(yè)管理方面的法律規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)是住宅小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)--業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，具有組織召開產(chǎn)權(quán)人大會(huì)、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)、與物業(yè)管理企業(yè)簽訂或解除物業(yè)管理合同、監(jiān)督公共維修基金的使用和管理、審議物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及年度工作計(jì)劃，執(zhí)行產(chǎn)權(quán)人大會(huì)的決議、決定等權(quán)利和義務(wù)，是代表產(chǎn)權(quán)人利益的最重要的組織機(jī)構(gòu)。在一定意義上，業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理具有舉足輕重的作用。雖然從理論上講，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，業(yè)主委員會(huì)成員由業(yè)主大會(huì)選舉、撤換，但業(yè)主委員會(huì)到底應(yīng)當(dāng)怎樣對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，如何選舉或撤換業(yè)主委員會(huì)成員，業(yè)主委員會(huì)如何行使權(quán)力，業(yè)主委員會(huì)選聘和撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件、程序及標(biāo)準(zhǔn)等具體問題的規(guī)定更是比較原則，缺乏程序方面的保障，容易流于形式，很難落到實(shí)處。比如，《物業(yè)管理公約》一般都規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會(huì)具有決定選聘和續(xù)聘物業(yè)管理公司的權(quán)力，但對(duì)業(yè)主委員會(huì)選聘和續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)及程序卻很少規(guī)定，這使得業(yè)主委員會(huì)選聘和續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的行為缺乏客觀依據(jù)與透明度?！段飿I(yè)管理公約》一般還規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會(huì)有檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行的權(quán)力，但對(duì)業(yè)主委員會(huì)檢查、監(jiān)督工作的標(biāo)準(zhǔn)缺乏規(guī)定，這就使小區(qū)業(yè)主委員會(huì)自身的工作缺乏客觀標(biāo)準(zhǔn)、沒有有效監(jiān)督，這樣的權(quán)力有時(shí)可能成為滋生腐敗的溫床，小區(qū)物業(yè)管理亦是如此。因此，在簽訂《物業(yè)管理公約》時(shí)，物業(yè)管理各方就應(yīng)詳細(xì)約定業(yè)主委員會(huì)的組成、議事規(guī)則和工作程序、考核標(biāo)準(zhǔn)、工作準(zhǔn)則、業(yè)主委員會(huì)組成人員的選舉、罷免程序、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作的機(jī)構(gòu)組織及監(jiān)督程序等問題，這樣才能更好地保障物業(yè)管理各方的合法權(quán)益。

　　二、物業(yè)客理經(jīng)營(yíng)與收費(fèi)問題

　　物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)與收費(fèi)一直是個(gè)比較敏感的問題。因?yàn)檫@直接關(guān)系到物業(yè)管理各方的經(jīng)濟(jì)利益，有媒體甚至稱物業(yè)管理收費(fèi)是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)心中永遠(yuǎn)的"痛"。一方面，產(chǎn)權(quán)人希望繳費(fèi)能降到最低，另一方面，物業(yè)管理企業(yè)希望利潤(rùn)達(dá)到最大化。要想在這種悖論里求得合作發(fā)展。物業(yè)管理雙方就應(yīng)當(dāng)就物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)與收費(fèi)等問題進(jìn)行協(xié)商，并在合同中進(jìn)行詳細(xì)約定，以避免糾紛的產(chǎn)生。在簽訂《物業(yè)管理合同》的經(jīng)營(yíng)與收費(fèi)條款時(shí)，以下幾個(gè)問題應(yīng)當(dāng)加以考慮：

　　1、物業(yè)管理企業(yè)在住宅小區(qū)內(nèi)是否具有排他經(jīng)營(yíng)權(quán)，經(jīng)營(yíng)收益歸誰所有，如何使用；

　　2、收取補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)的條件、標(biāo)準(zhǔn)及議事程序；

　　3、調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)、條件及幅度；

　　4、物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)未達(dá)標(biāo)的違約賠償責(zé)任，標(biāo)準(zhǔn)。

　　三、建立維修基金的使用、續(xù)籌的監(jiān)督體制，降低維修基全移交、投資風(fēng)險(xiǎn)

　　維修基金是專項(xiàng)用于住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的，由全體業(yè)主按購房款2％-3％的比例繳納的基金。由于維修基金數(shù)額比較大，對(duì)物業(yè)保值、增值具有重要作用，直接關(guān)系到產(chǎn)權(quán)人切身利益，因此在簽訂《物業(yè)管理公約》時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注維修基金的使用、續(xù)繳問題?！蹲≌灿貌课还灿迷O(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》雖然對(duì)維修基金的使用、續(xù)籌作了以下規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)成立前，維修基金的使用由開發(fā)商或開發(fā)商委托的管理單位提出使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥；業(yè)主委員會(huì)成立后，維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審定后實(shí)施；維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門或業(yè)主委員會(huì)研究決定，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌，但以上規(guī)定并不能保證維修基金使用、續(xù)籌的審批合理，也無法防止開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)不合理使用維修基金。為維護(hù)自己的權(quán)益，在制定《物業(yè)管理公約》時(shí)。產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)建立維修基金使用、續(xù)籌的監(jiān)督制度。

　　也許有些產(chǎn)權(quán)人還沒有意識(shí)到維修基金存在著移交、投資風(fēng)險(xiǎn)。《住宅共用部分共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，維修基金先由開發(fā)商代收，在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證時(shí)，由房地產(chǎn)行政主管部門代管，業(yè)主委員會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，房地產(chǎn)行政主管部門將維修基金交給物業(yè)管理企業(yè)代管。在此期間，維修基金可用于購買國(guó)債等證券類投資。維修基金的移交伴隨著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，利息的變動(dòng)、國(guó)債收益的變動(dòng)都可能導(dǎo)致維修基金減少，這些不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)只能由全體業(yè)主來承擔(dān)。簽訂《物業(yè)管理公約》時(shí)應(yīng)注意維修基金移交、投資風(fēng)險(xiǎn)問題，并制定有關(guān)條款，減少移交特別是投資風(fēng)險(xiǎn)，完善違法、違約移交、投資維修基金的違約、追償制度。

　　四、完善物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)條款，明確選聘、撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件及程序

　　有些小區(qū)存在著這樣的情況，產(chǎn)權(quán)人或使用人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的工作極不滿意，想撤換物業(yè)管理公司，但卻拿不出實(shí)質(zhì)性的證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)違反法律或合同約定，以至撤換物業(yè)管理企業(yè)的想法和行為不能實(shí)現(xiàn)。這主要是因?yàn)椋@些小區(qū)的《物業(yè)管理公約》等合同性文件對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，選聘、撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件及程序等問題未作詳細(xì)約定，以至訴訟或投訴時(shí)沒有證據(jù)，達(dá)不到自己的目的。一般情況下，物業(yè)管理工作比較復(fù)雜，訂立《物業(yè)管理公約》等合同性文件時(shí)應(yīng)盡量詳細(xì)地約定物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、因物業(yè)管理企業(yè)怠于職守或不履行職守、服務(wù)未達(dá)標(biāo)等原因給業(yè)主造成損害的違約賠償條款。這樣考核物業(yè)管理企業(yè)的工作好壞就有了依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)，決定是否續(xù)聘或撤換原有的物業(yè)管理企業(yè)時(shí)也有了實(shí)質(zhì)性的證據(jù)及依據(jù)。即使訴諸法律也不會(huì)有敗訴的危險(xiǎn)。