談物業(yè)糾紛案成因與解決對(duì)策
近年來(lái)，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾糾紛日顯突出，物業(yè)糾紛案件大量增長(zhǎng)，其中，絕大多數(shù)是物業(yè)公司起訴業(yè)主要求支付拖欠物業(yè)費(fèi)的糾紛案件。可以說(shuō)，當(dāng)前物業(yè)糾紛的主要矛盾焦點(diǎn)就是物業(yè)費(fèi)問(wèn)題。針對(duì)這一現(xiàn)象，我們通過(guò)對(duì)審理的物業(yè)費(fèi)糾紛案件進(jìn)行了研究分析，對(duì)引發(fā)物業(yè)費(fèi)糾紛的原因進(jìn)行了分析并提出了解決這一棘手問(wèn)題的幾點(diǎn)對(duì)策。
引發(fā)物業(yè)費(fèi)糾紛的主要原因:
一、缺乏真實(shí)的宣傳和有效的溝通，業(yè)主不了解物業(yè)管理行業(yè)。
了解才能產(chǎn)生信任。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)不透明、收費(fèi)依據(jù)不明確、違約責(zé)任含糊讓人無(wú)法理解，致使多數(shù)人選擇拒絕交費(fèi)。在我國(guó)，住宅小區(qū)建好后，開(kāi)發(fā)商都會(huì)先指定一家物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)，這就是“前期物業(yè)”，前期物業(yè)公司先于業(yè)主進(jìn)駐小區(qū)。按正常程序，應(yīng)是業(yè)主購(gòu)買房屋并入住后，再與前期物業(yè)公司協(xié)商簽約。但現(xiàn)實(shí)情況是，幾乎所有的業(yè)主在入住時(shí)都會(huì)被要求簽訂物業(yè)合同，同時(shí)還要全額繳納至少一年的物業(yè)費(fèi)，才能領(lǐng)到房屋鑰匙。對(duì)物業(yè)公司而言，省去了與業(yè)主談判的麻煩，但同時(shí)也喪失了讓業(yè)主通過(guò)協(xié)商簽約過(guò)程了解物業(yè)服務(wù)、理解物業(yè)收費(fèi)的機(jī)會(huì)。此時(shí)，多數(shù)業(yè)主交費(fèi)根本不是為了享受物業(yè)服務(wù)，而是為了獲得房屋鑰匙。這導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司缺乏真正的溝通、交流和理解，一開(kāi)始就處于互相猜忌、互相懷疑之中，為今后雙方發(fā)生更大的糾紛埋下了隱患。此外，開(kāi)發(fā)商將鑰匙交給物業(yè)公司的行為讓業(yè)主形成了兩者是一體的概念，此后也就會(huì)當(dāng)然認(rèn)為開(kāi)發(fā)商遺留的一些問(wèn)題應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司來(lái)解決，由此會(huì)給業(yè)主和物業(yè)公司增添更多的矛盾。
二、物業(yè)公司服務(wù)意識(shí)差，無(wú)視業(yè)主的正當(dāng)權(quán)利和合理要求，處理問(wèn)題簡(jiǎn)單化，在與業(yè)主的交往中容易產(chǎn)生摩擦。
物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目既多且雜，一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都可能引發(fā)矛盾。但在現(xiàn)實(shí)中，當(dāng)業(yè)主需要幫助時(shí)，不少物業(yè)人員采用互相推諉或者置之不理的態(tài)度；而當(dāng)物業(yè)公司要求業(yè)主履行義務(wù)時(shí)，許多物業(yè)人員的工作方式簡(jiǎn)單粗暴，根本不考慮業(yè)主的感受，引起業(yè)主的反感。有的物業(yè)公司完全以營(yíng)利為目的，只顧收費(fèi)而不履行任何約定的服務(wù)行為，并且任意增加收費(fèi)項(xiàng)目，肆意揮霍物業(yè)服務(wù)費(fèi)，甚至當(dāng)業(yè)主有不同意見(jiàn)時(shí)以停電、停水等手段相要挾， 或限制業(yè)主進(jìn)出物業(yè)區(qū)域，嚴(yán)重侵犯業(yè)主的權(quán)利，這無(wú)形中激化了雙方的矛盾，使業(yè)主更堅(jiān)定地加入到欠費(fèi)的行列。同時(shí)，眾多業(yè)主因?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)有疑問(wèn)而拒交物業(yè)費(fèi)時(shí)，許多物業(yè)公司不是通過(guò)有效的宣傳，主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行良性溝通，查找自身存在的問(wèn)題，改進(jìn)自己的工作方式，而是直接采取訴訟方式解決，使矛盾迅速升級(jí)。單純用訴訟方式解決欠費(fèi)問(wèn)題的結(jié)果是造成了一個(gè)惡性循環(huán):物業(yè)公司和業(yè)主之間缺乏溝通與互信，業(yè)主對(duì)物業(yè)不滿而拒交物業(yè)費(fèi)→物業(yè)公司收費(fèi)不足，服務(wù)質(zhì)量下滑→引起更多業(yè)主的不滿，欠費(fèi)規(guī)模更加擴(kuò)大→物業(yè)公司進(jìn)一步把大量的精力投入到物業(yè)費(fèi)訴訟中，以求盡快收取物業(yè)費(fèi)→訴訟往往只能解決欠費(fèi)問(wèn)題，解決不了業(yè)主提出的其他合理要求，業(yè)主因?qū)Σ门胁粷M而拒不執(zhí)行，并且繼續(xù)欠費(fèi)......，最終的結(jié)果是使業(yè)主與物業(yè)公司之間的隔閡更加擴(kuò)大。
三、思想觀念錯(cuò)位，業(yè)主和物業(yè)公司都不能擺正位置，通過(guò)協(xié)商解決問(wèn)題。
物業(yè)公司與業(yè)主之間是服務(wù)合同關(guān)系，兩者的法律地位是平等的。但在現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)公司認(rèn)為自己是小區(qū)管理者，業(yè)主是被管理的對(duì)象；而業(yè)主則認(rèn)為自己是主人，物業(yè)公司是自己花錢雇來(lái)的仆人。業(yè)主與物業(yè)公司對(duì)雙方之間的法律關(guān)系各有理解，由此產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)認(rèn)識(shí)就大相徑庭，這種觀念上的巨大差異導(dǎo)致雙方在相互溝通中的巨大障礙，事實(shí)上這也是物業(yè)公司與業(yè)主很難通過(guò)協(xié)商解決問(wèn)題的思想根源。要想?yún)f(xié)商解決問(wèn)題，就必須擺正各方位置，理順?lè)申P(guān)系。
四、業(yè)主群體的分散性和個(gè)別性與物業(yè)服務(wù)的整體性和公共性，加大了業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商的難度。
小區(qū)的業(yè)主群體是龐大而分散的，每個(gè)業(yè)主的想法、做法都不一致，而物業(yè)公司提供的服務(wù)是針對(duì)全體業(yè)主的，因此物業(yè)公司要想與每個(gè)業(yè)主都能協(xié)商一致，幾乎是不可能的，這就進(jìn)一步加大了協(xié)商的難度。
五、多數(shù)業(yè)主自治水平較低，缺乏公共責(zé)任意識(shí)，對(duì)自己的權(quán)利缺乏正確的認(rèn)識(shí)，也不知道如何正確地行使權(quán)利。
在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制公有住房分配模式下，人們?cè)缫牙喂虡淞⒘俗》坎桓顿M(fèi)的觀念，而且也不關(guān)心房屋及相關(guān)設(shè)施的維護(hù)情況，反正有“公家”負(fù)責(zé)，自己不必操心。雖然商品房的興起讓許多人成為了房屋所有權(quán)人，但在觀念上，不少人并不認(rèn)為這和以往分配公房在居住上有什么本質(zhì)區(qū)別。面對(duì)物業(yè)費(fèi)，許多業(yè)主都認(rèn)為“以前從來(lái)沒(méi)有交過(guò)”所以就“不應(yīng)該交”。物業(yè)服務(wù)是面向全體業(yè)主的，而許多業(yè)主完全以個(gè)人的主觀感受對(duì)服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)，一旦自己對(duì)服務(wù)不滿意就拒絕交費(fèi)。更多的業(yè)主把自己當(dāng)成旁觀者，不知道通過(guò)集體決策來(lái)表達(dá)自己對(duì)物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)的意愿，而是懷著從眾心理，觀望事態(tài)發(fā)展，不主動(dòng)交費(fèi)，造成欠費(fèi)風(fēng)氣盛行。
六、政府部門介入不足，對(duì)物業(yè)公司和業(yè)主雙方權(quán)利義務(wù)的監(jiān)管、規(guī)范、引導(dǎo)不夠，沒(méi)有及時(shí)消除糾紛隱患。
雖然物業(yè)公司與業(yè)主之間最終是要通過(guò)自由簽約來(lái)對(duì)服務(wù)和價(jià)格達(dá)成一致，但物業(yè)服務(wù)具有一定的公共性，它關(guān)系著小區(qū)全體業(yè)主的正常生活，因此政府不能完全放任由業(yè)主與物業(yè)公司自行解決。一般情況下，小區(qū)建設(shè)完成后，都是由開(kāi)發(fā)商指定物業(yè)公司進(jìn)行前期服務(wù)，政府部門不加以任何監(jiān)管；當(dāng)業(yè)主入住小區(qū)后，政府部門也不參與業(yè)主自治組織--即業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立，沒(méi)有進(jìn)行必要的引導(dǎo)。此時(shí)，因物業(yè)公司由開(kāi)發(fā)商指定而聽(tīng)命于開(kāi)發(fā)商，不愿接受業(yè)主監(jiān)督；而積極要求并參與召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、設(shè)立業(yè)主委員會(huì)的，往往又都是一些與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司有較大矛盾的維權(quán)業(yè)主。本來(lái)物業(yè)公司和業(yè)主急需的是一個(gè)能夠互相協(xié)商交流的平臺(tái)，但在實(shí)踐中，有的物業(yè)公司完全靠向開(kāi)發(fā)商，漠視業(yè)主的正當(dāng)權(quán)利與要求；而有的業(yè)主委員會(huì)完全是為了維權(quán)而設(shè)，其成員又大多是與物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商有較多矛盾的業(yè)主，一開(kāi)始就帶著較強(qiáng)的對(duì)立情緒。因此，兩者非但不可能心平氣和地進(jìn)行協(xié)商交流，反而會(huì)將矛盾激化。
在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)中，有時(shí)業(yè)主與物業(yè)公司很難達(dá)成書面合同，但物業(yè)服務(wù)的公共性決定了無(wú)論是否存在書面合同，物業(yè)公司都要提供物業(yè)服務(wù)。因此政府必須規(guī)定一個(gè)物業(yè)服務(wù)的指導(dǎo)價(jià)格，一則作為合同訂立的參照，二則作為沒(méi)有書面合同時(shí)物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。但物業(yè)費(fèi)與服務(wù)應(yīng)當(dāng)是對(duì)應(yīng)的，在規(guī)定物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)格的同時(shí)，應(yīng)該相應(yīng)的明確物業(yè)服務(wù)的具體內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。可目前的政府文件大多清楚地規(guī)定了物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，而對(duì)于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的不夠明確和詳盡，更沒(méi)有規(guī)定判斷物業(yè)服務(wù)情況的程序和機(jī)構(gòu)。這就導(dǎo)致了物業(yè)公司索要物業(yè)費(fèi)時(shí)有文件依據(jù)，但業(yè)主要求服務(wù)時(shí)卻沒(méi)有文件依據(jù)。這種管理、規(guī)范上的不平衡，讓個(gè)別不良的物業(yè)公司逃避責(zé)任，讓許多業(yè)主對(duì)法律的公正性產(chǎn)生懷疑，成為物業(yè)糾紛合理解決的最大障礙。
解決物業(yè)費(fèi)糾紛的幾點(diǎn)對(duì)策:
當(dāng)前物業(yè)費(fèi)糾紛已經(jīng)發(fā)展成形并且擴(kuò)大到一定規(guī)模，解決起來(lái)具有一定難度。對(duì)人民法院而言，當(dāng)務(wù)之急是針對(duì)物業(yè)糾紛訴訟拿出一套行之有效的應(yīng)對(duì)方案，通過(guò)訴訟引導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)公司通過(guò)法律途徑解決問(wèn)題、化解矛盾，此為治標(biāo)之道；對(duì)立法、行政機(jī)關(guān)而言，則應(yīng)完善對(duì)物業(yè)問(wèn)題的立法規(guī)范，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的行政管理，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的宣傳教育和組織引導(dǎo)，為業(yè)主和物業(yè)公司構(gòu)建一個(gè)良好的溝通平臺(tái)，此為治本之策。具體是:三條“治標(biāo)之道”物業(yè)費(fèi)糾紛的實(shí)質(zhì)就是收費(fèi)與服務(wù)之爭(zhēng)，其矛盾焦點(diǎn)其實(shí)在于“兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)”，即物業(yè)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。妥善化解當(dāng)前物業(yè)費(fèi)糾紛的關(guān)鍵，在于如何考量物業(yè)欠費(fèi)和物業(yè)服務(wù)兩者之間的平衡問(wèn)題。就當(dāng)前的司法實(shí)踐而言，解決該問(wèn)題的總體模式有以下三種:
一、物業(yè)費(fèi)打折模式。
即當(dāng)物業(yè)公司起訴索要欠費(fèi)時(shí)，法院根據(jù)其實(shí)際服務(wù)情況，酌情決定是否要扣減部分物業(yè)費(fèi)。該模式的優(yōu)點(diǎn)是:簡(jiǎn)便易行，一案即可解決，無(wú)需另行訴訟。該模式的缺點(diǎn)，一是限于訴辯主張和個(gè)案證據(jù)情況的不同，容易出現(xiàn)同一小區(qū)不同業(yè)主扣減比例不同的“同案不同判現(xiàn)象”；二是該模式容易引發(fā)業(yè)主任意找借口欠費(fèi)。
二、選聘物業(yè)模式。
即當(dāng)物業(yè)公司起訴索要欠費(fèi)時(shí)，法院不考慮業(yè)主的抗辯，直接支持物業(yè)公司的請(qǐng)求；如果業(yè)主對(duì)物業(yè)公司不滿，可以通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)另行選聘物業(yè)公司的方式解決。該模式的優(yōu)點(diǎn)是:無(wú)需考慮物業(yè)服務(wù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等專業(yè)問(wèn)題，用市場(chǎng)手段解決糾紛，審理方式簡(jiǎn)便，司法效率高。該模式的缺點(diǎn)，一是只考慮收費(fèi)不考慮服務(wù)，違背等價(jià)有償?shù)暮贤驹瓌t；二是業(yè)主的合理要求只能通過(guò)另選物業(yè)公司解決，必然導(dǎo)致物業(yè)公司與業(yè)主之間的小矛盾發(fā)展成為大矛盾，最終激化。
三、業(yè)委會(huì)模式。
即當(dāng)物業(yè)公司起訴索要欠費(fèi)時(shí)，法院不考慮業(yè)主的抗辯，直接支持物業(yè)公司的請(qǐng)求；如果業(yè)主對(duì)物業(yè)公司不滿，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會(huì)為原告另行主張，統(tǒng)一處理。該模式的優(yōu)點(diǎn)是:能有效防止業(yè)主任意欠費(fèi)，保障物業(yè)服務(wù)的資金來(lái)源，根據(jù)業(yè)委會(huì)的主張統(tǒng)一決定物業(yè)費(fèi)的數(shù)額，既可有效保障業(yè)主權(quán)利又可防止“同案不同判”現(xiàn)象。該模式的缺點(diǎn)，一是對(duì)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)無(wú)法適用；二是至少要通過(guò)兩次訴訟才能解決問(wèn)題，增加當(dāng)事人的訴累。
以上三種模式相比而言，“業(yè)委會(huì)模式”更可取，因?yàn)樗茏畲笙薅鹊乇３治飿I(yè)公司與整體業(yè)主之間的平衡，排除個(gè)別業(yè)主的不良干擾。但考慮到當(dāng)前絕大多數(shù)小區(qū)沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，而且有許多小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)并不能真正有效的發(fā)揮作用；同時(shí)考慮民眾的法律素養(yǎng)不高，普遍不愿意主動(dòng)起訴。所以，在當(dāng)前還是采取“物業(yè)費(fèi)打折模式”為好，但應(yīng)處理好同案同判的問(wèn)題。同時(shí)，在具體審理欠費(fèi)糾紛案件時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)查清小區(qū)物業(yè)服務(wù)的真實(shí)狀況，合理確定物業(yè)收費(fèi)，力爭(zhēng)做到“一案審結(jié)、一個(gè)小區(qū)問(wèn)題解決”。
三項(xiàng)“治本之策”
當(dāng)前的物業(yè)糾紛雖然焦點(diǎn)是收費(fèi)和服務(wù)之爭(zhēng)，但并不僅限于此。物業(yè)糾紛的起源，表面上看似乎是收費(fèi)與服務(wù)問(wèn)題，其實(shí)根源在于人們對(duì)物業(yè)服務(wù)的思想觀念錯(cuò)位，以及政府部門對(duì)物業(yè)領(lǐng)域缺乏有效引導(dǎo)。訴訟解決往往都是事后救濟(jì)，只能治標(biāo)；而政府部門的積極介入，以及相應(yīng)法規(guī)政策的完善，才能最終對(duì)物業(yè)糾紛防患于未然。關(guān)于物業(yè)糾紛的治本之策，應(yīng)從以下三方面著手:
一、規(guī)范物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理，及時(shí)糾正物業(yè)公司的違規(guī)做法，理順市場(chǎng)秩序。
物業(yè)服務(wù)關(guān)系百姓的日常生活，稍有異常就會(huì)引發(fā)群體性糾紛，危害社會(huì)穩(wěn)定。因此，政府部門對(duì)物業(yè)公司絕不能簡(jiǎn)單采取市場(chǎng)化的管理方式放任其自主經(jīng)營(yíng)，而應(yīng)加大管理力度，確保物業(yè)公司做到誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、規(guī)范服務(wù)。
政府部門應(yīng)當(dāng)指定專門機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行長(zhǎng)期監(jiān)管，受理業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的投訴，同時(shí)定期主動(dòng)征求小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的意見(jiàn)，對(duì)業(yè)主的投訴和意見(jiàn)，負(fù)責(zé)任的進(jìn)行調(diào)查并做出答復(fù)，同時(shí)反饋給物業(yè)公司。對(duì)于物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)的任何違規(guī)行為，政府相關(guān)部門應(yīng)及時(shí)制止，責(zé)令其整改并予以處罰；對(duì)于嚴(yán)重缺乏誠(chéng)信，造成小區(qū)內(nèi)大多數(shù)業(yè)主不滿意的物業(yè)公司，應(yīng)當(dāng)?shù)蹁N其資質(zhì)，同時(shí)吊銷其主要負(fù)責(zé)人的從業(yè)資格。通過(guò)政府部門受理投訴，及時(shí)糾正物業(yè)公司的不當(dāng)行為，可有效化解矛盾，防止矛盾升級(jí)。
小區(qū)的相關(guān)資料是進(jìn)行物業(yè)服務(wù)的前提，這些資料在移交業(yè)主委員會(huì)之前，不應(yīng)當(dāng)交由前期物業(yè)公司保管，而應(yīng)當(dāng)由政府統(tǒng)一保管，或者由政府指定專門機(jī)構(gòu)備份保管各小區(qū)資料。這樣當(dāng)物業(yè)服務(wù)合同被解除時(shí)，就可以有效防止前任物業(yè)公司以不移交小區(qū)資料為要挾，妨礙后任物業(yè)公司的接管。
二、及時(shí)構(gòu)建業(yè)主自治組織，使物業(yè)公司能夠與業(yè)主在整體意志層面上進(jìn)行交流。
小區(qū)業(yè)主個(gè)體情況千差萬(wàn)別，因此必須及時(shí)構(gòu)建業(yè)主自治組織，通過(guò)自治組織消化業(yè)主中的少數(shù)意見(jiàn)，形成整體意志，這樣才能有效地對(duì)外進(jìn)行溝通。所以，政府部門應(yīng)當(dāng)積極介入業(yè)主自治組織的建立，發(fā)揮牽頭、指導(dǎo)的作用。在小區(qū)入住過(guò)程中，政府部門應(yīng)當(dāng)了解業(yè)主情況，及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)成員；如果小區(qū)業(yè)主大會(huì)難以及時(shí)召開(kāi)，則政府部門可視情況先暫時(shí)指定業(yè)主代表，防止因業(yè)主自治組織缺位而帶來(lái)的法律上的不便。
政府部門同樣應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主自治組織進(jìn)行監(jiān)管。業(yè)主大會(huì)召開(kāi)時(shí)，政府部門可以應(yīng)邀派員參加，進(jìn)行必要的指導(dǎo)和見(jiàn)證；政府還應(yīng)當(dāng)受理業(yè)主或物業(yè)公司對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員的投訴，查明情況，對(duì)于有問(wèn)題的業(yè)主委員會(huì)成員，政府部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)將其罷免。
三、完善物業(yè)服務(wù)方面的法規(guī)文件，細(xì)化服務(wù)內(nèi)容與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)招投標(biāo)，使業(yè)主和物業(yè)公司真正自主的建立合同關(guān)系。
物業(yè)服務(wù)關(guān)系百姓安居樂(lè)業(yè)，絕不可等閑視之。實(shí)踐證明，僅僅憑“物業(yè)服務(wù)”這四個(gè)字，是很難讓絕大多數(shù)的業(yè)主接受物業(yè)收費(fèi)的。因此，政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行專門研究，細(xì)化物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制定相應(yīng)的文件。這既可以讓業(yè)主了解物業(yè)服務(wù)，明白消費(fèi)，從而喚醒業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)同；還可以促使物業(yè)公司規(guī)范服務(wù)，規(guī)范收費(fèi)。
為避免開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司之間的裙帶關(guān)系，在小區(qū)建成之時(shí)，應(yīng)當(dāng)由政府部門主持，會(huì)同小區(qū)業(yè)主代表，共同進(jìn)行招投標(biāo)，確定前期物業(yè)公司，并確定前期物業(yè)合同，公示備案。成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)之后，由其自行選擇是否重新招投標(biāo)更換前期物業(yè)公司。在重新招投標(biāo)確定物業(yè)公司后，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂合同，并將合同公示備案。如此則業(yè)主與物業(yè)公司之間可以順利地建立起合同關(guān)系。
(作者單位:北京市第一中級(jí)人民法院)
篇2：物業(yè)采暖費(fèi)糾紛案：業(yè)主為啥不交取暖費(fèi)？
物業(yè)采暖糾紛案：業(yè)主為啥不交取暖費(fèi)？
近幾年，隨著供暖社會(huì)化的轉(zhuǎn)變和供暖費(fèi)用的上升，業(yè)主和供暖部門的矛盾越來(lái)越多，由于沒(méi)有相應(yīng)的法規(guī)細(xì)節(jié)，供暖部門和業(yè)主各持己見(jiàn)，各說(shuō)各的理由，產(chǎn)生的糾紛越來(lái)越多，成為棘手的社會(huì)問(wèn)題?！澳緲蚧▓@”案也僅僅是諸多供暖糾紛案中的一個(gè)縮影，案件中被告拒交取暖費(fèi)的理由，也僅是各種拒交取暖費(fèi)理由中的一個(gè)。
理由之一：供熱不合格 拒交取暖費(fèi)
“木橋花園”案中被告拒交取暖費(fèi)的理由即源于此。西寧市城北區(qū)某小區(qū)一樓的馬老太太在接受記者采訪時(shí)敘說(shuō)自己幾年來(lái)的經(jīng)歷：頭一年搬進(jìn)來(lái)，暖氣不熱，新房溫度低，可以理解，取暖費(fèi)一分不少的交了；第二年暖氣不熱，說(shuō)是放放氣就好了，放了3個(gè)月的氣，暖氣還是不熱，后來(lái)連人都不來(lái)了；兩個(gè)冬天暖氣都不熱，向物業(yè)公司反映了，還是沒(méi)有得到很好解決。記者在采訪中了解到，供暖部門的供暖溫度達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)是業(yè)主拒交取暖費(fèi)最主要的理由，幾乎占到了拒交人數(shù)的50％以上。很多人持有這樣的觀點(diǎn)，供暖也是商品，既然花錢來(lái)買，就要買得物有所值，供暖溫度達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)也屬“劣質(zhì)產(chǎn)品”，作為消費(fèi)者當(dāng)然有權(quán)拒買。
理由之二：收費(fèi)不合理 當(dāng)然不交費(fèi)
收費(fèi)不合理，是業(yè)主拒交取暖費(fèi)的第二大理由。記者在采訪中了解到，盡管目前對(duì)取暖收費(fèi)方式有了界定，但許多西寧人對(duì)目前的收費(fèi)方式還是產(chǎn)生了質(zhì)疑。家住西寧市朝陽(yáng)某小區(qū)的王先生告訴記者：“按套內(nèi)面積計(jì)算也不科學(xué)，我家的過(guò)廳、廚房、廁所都沒(méi)有暖氣，而且廚房根本不需要暖氣，去年我要求在廁所里加一組暖氣他們不讓，收費(fèi)時(shí)卻把廁所的面積計(jì)算進(jìn)去，這樣的收費(fèi)合理嗎？”住在同一小區(qū)的李先生對(duì)記者說(shuō)，買房的時(shí)候家里敞開(kāi)式的陰臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)都是按對(duì)折面積進(jìn)行計(jì)算的，收取暖費(fèi)卻按全額收，為什么？收費(fèi)合理的當(dāng)然要交，收費(fèi)不合理的為什么還要交？
理由之三：遺留問(wèn)題不解決 取暖費(fèi)不交
購(gòu)房時(shí)的遺留問(wèn)題是業(yè)主不交取暖費(fèi)用的另一大理由。西寧地區(qū)很多小區(qū)的供暖部門都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司派生出來(lái)的，物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)捆綁在一起收，業(yè)主們自然也就將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司在管理方面的問(wèn)題牽扯進(jìn)來(lái)，購(gòu)房時(shí)的承諾不兌現(xiàn)、小區(qū)公共衛(wèi)生、公共安全方面反映出的問(wèn)題、擅自將業(yè)主公用設(shè)施挪作他用侵害業(yè)主利益的，都嚴(yán)重影響了業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主雖然向物業(yè)管理部門屢次反映，要求解決，卻不予理會(huì)。諸如此類的問(wèn)題長(zhǎng)期得不到解決，導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)。于是 ，遺留問(wèn)題解決不了，拒交取暖費(fèi)也就成了一個(gè)普遍現(xiàn)象
篇3：預(yù)防物業(yè)管理糾紛 簽好《物業(yè)管理公約》
預(yù)防物業(yè)管理糾紛 簽好《物業(yè)管理公約》
物業(yè)管理糾紛一直是媒體關(guān)注的熱點(diǎn)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生糾紛的報(bào)道經(jīng)常見(jiàn)諸報(bào)端，先是銀楓家園，再是鵬潤(rùn)家園，接著又是天通苑、中創(chuàng)物業(yè)等等。誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)暫且不論。如此多的物業(yè)管理糾紛確實(shí)反映出目前物業(yè)管理現(xiàn)狀比較混亂，存在著許多亟待解決的問(wèn)題。對(duì)某些處于糾紛漩渦的業(yè)主來(lái)說(shuō)，本該方便生活的物業(yè)管理變成了困擾生活的煩心事，甚至擔(dān)憂事。對(duì)那些準(zhǔn)備買房的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理更是一片足以令人望而卻步的是非之地。為什么會(huì)產(chǎn)生這么多的物業(yè)管理糾紛？物業(yè)管理糾紛能不能防患于未然？筆者認(rèn)為，物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因是多方面的，既有客觀原因，也有主觀原因。在國(guó)家法律、法規(guī)不夠健全的情況下，物業(yè)管理各方應(yīng)通過(guò)業(yè)主大會(huì)。在協(xié)商互利的基礎(chǔ)上，完善《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容與條款，積極預(yù)防和減少物業(yè)管理糾紛，采取合法手段有效解決物業(yè)管理糾紛。
物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因是多方面的。從客觀方面講，現(xiàn)階段我國(guó)關(guān)于物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)還不健，全國(guó)還沒(méi)有一部統(tǒng)一的物業(yè)管理?xiàng)l例，物業(yè)管理各方的關(guān)系及權(quán)利義務(wù)等都缺乏明確規(guī)定。這就使整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)處于一種無(wú)序狀態(tài)。法院等裁判機(jī)構(gòu)在處理物業(yè)管理糾紛時(shí)缺乏法律依據(jù)，只能主要依據(jù)《物業(yè)管理公約》等合同的約定進(jìn)行處理。物業(yè)管理各方如果想更好地保護(hù)自己的權(quán)益，只能通過(guò)完善合同條款等經(jīng)濟(jì)手段來(lái)達(dá)到目的。但由于物業(yè)管理各方在專業(yè)知識(shí)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)等方面有較大差異，現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)管理各方在簽訂《物業(yè)管理公約》等具有法律效力的文件時(shí)并不能完全表達(dá)自己的真實(shí)意愿，這就為物業(yè)管理糾紛的發(fā)生埋下了隱患。從主觀方面講，物業(yè)管理各方整體素質(zhì)不高是發(fā)生物業(yè)管理糾紛的主要原因。例如，有的產(chǎn)權(quán)人或使用人未意識(shí)到業(yè)主大會(huì)的重要性，從不參加業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)，卻要求物業(yè)管理企業(yè)少收費(fèi)或不收費(fèi)；有的產(chǎn)權(quán)人或使用人不重視《物業(yè)管理公約》等法律文件，卻抱怨業(yè)主委員會(huì)不維權(quán)或維權(quán)不利；有的產(chǎn)權(quán)人或使用人沒(méi)有科學(xué)消費(fèi)意識(shí)，不理解物業(yè)管理的職責(zé)范圍、物業(yè)管理對(duì)物業(yè)保值、升值的重要性，覺(jué)得花錢請(qǐng)物業(yè)冤得慌；還有的認(rèn)為只要花了錢，和房子有關(guān)的事，都可以找物業(yè)。有的物業(yè)管理企業(yè)缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的意識(shí)，在物業(yè)管理活動(dòng)中只講權(quán)利、不講義務(wù)；有的物業(yè)管理企業(yè)不求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，在物業(yè)管理活動(dòng)中投機(jī)取巧，收費(fèi)高、服務(wù)差。以上種種均是物業(yè)管理各方整體素質(zhì)不高的表現(xiàn)。在這種外部缺乏有效約束，內(nèi)部缺乏有效自律的情況下。物業(yè)管理糾紛的發(fā)生有其必然性。
盡管物業(yè)管理糾紛的發(fā)生有其必然性，但并不是說(shuō)物業(yè)管理糾紛不能預(yù)防、減少或有效解決。在法律、法規(guī)不夠健全《物業(yè)管理公約》等合同性文件是物業(yè)管理各方主要行為準(zhǔn)則與是非評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)的情況下，簽好《物業(yè)管理公約》等具有法律效力的合同性文件對(duì)于積極預(yù)防、減少、有效解決物業(yè)管理糾紛具有重要作用。《物業(yè)管理公約》是房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人與物業(yè)管理公司簽署的、承諾共同遵守的行為規(guī)則。一般包括物業(yè)基本情況、公約涉及各主體的基本情況、產(chǎn)權(quán)人權(quán)利及義務(wù)、產(chǎn)權(quán)人大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、開(kāi)發(fā)商權(quán)利及義務(wù)、物業(yè)管理公司權(quán)利及義務(wù)、公共維修基金的使用、物業(yè)管理收費(fèi)、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決方式等條款。《物業(yè)管理公約》是整個(gè)小區(qū)治理結(jié)構(gòu)、管理規(guī)則的綱領(lǐng)性文件，規(guī)定了住宅小區(qū)組織結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理各方權(quán)利義務(wù)及行為規(guī)范等核心性問(wèn)題，關(guān)系到開(kāi)發(fā)商、單個(gè)產(chǎn)權(quán)人或使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司的現(xiàn)實(shí)及長(zhǎng)遠(yuǎn)切身利益。是物業(yè)管理法律關(guān)系中最重要的法律文件，因此，簽好《物業(yè)管理公約》對(duì)物業(yè)管理各方意義深遠(yuǎn)。物業(yè)管理各方應(yīng)在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，根據(jù)互利原則確定各方的權(quán)利義務(wù)，明確小區(qū)管理機(jī)構(gòu)、議事規(guī)則、議事程序，監(jiān)督機(jī)構(gòu)等條款。
眾所周知，在新建住宅小區(qū)，最初的《物業(yè)管理公約》一般都是由開(kāi)發(fā)商起草的，其他產(chǎn)權(quán)人在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守《物業(yè)管理公約》的相關(guān)規(guī)定。由于《物業(yè)管理公約》事先已由開(kāi)發(fā)商擬定并經(jīng)過(guò)政府有關(guān)主管部門審核，單個(gè)產(chǎn)權(quán)人即便對(duì)《物業(yè)管理公約》的某些條款及內(nèi)容不滿，也無(wú)法或無(wú)力對(duì)《物業(yè)管理公約》進(jìn)行修改，只能違心或被迫承認(rèn)《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容與條款。雖然單個(gè)產(chǎn)權(quán)人或使用人在購(gòu)房初期無(wú)法修改《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容，沒(méi)有機(jī)會(huì)在關(guān)系到切實(shí)利益的問(wèn)題上與開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)討價(jià)還價(jià)，但并非永遠(yuǎn)沒(méi)有機(jī)會(huì)。當(dāng)住宅小區(qū)產(chǎn)權(quán)人入住率達(dá)到50％以上、具備召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)的條件時(shí)，單個(gè)產(chǎn)權(quán)人或使用人便有機(jī)會(huì)參與《物業(yè)管理公約》的通過(guò)與修改工作，有權(quán)提出自己的合理化建議，與其他產(chǎn)權(quán)人一起與開(kāi)發(fā)商討價(jià)還價(jià)。那么，在討價(jià)還價(jià)時(shí)，產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)當(dāng)注意哪些問(wèn)題呢？
首先，產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)當(dāng)理順物業(yè)管理關(guān)系。物業(yè)管理通常有五方參與：開(kāi)發(fā)商，產(chǎn)權(quán)人或使用人、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司。在開(kāi)發(fā)商擁有部分物業(yè)的住宅小區(qū)中，開(kāi)發(fā)商、產(chǎn)權(quán)人是物業(yè)的主人，小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)--業(yè)主大會(huì)由開(kāi)發(fā)商、產(chǎn)權(quán)人或使用人（房屋承租人）組成。在開(kāi)發(fā)商不擁有物業(yè)的住宅小區(qū)中，業(yè)主大會(huì)由產(chǎn)權(quán)人或使用人組成。業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)是業(yè)主委員會(huì)，由住宅小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。物業(yè)管理企業(yè)是受業(yè)主委員會(huì)委托對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理的專業(yè)公司。從理論上講，開(kāi)發(fā)商、產(chǎn)權(quán)人、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)具有共同利益，對(duì)物業(yè)管理公司違法或違反《物業(yè)管理公約》、《物業(yè)管理委托合同》的行為應(yīng)當(dāng)采取一致立場(chǎng)。這是相對(duì)合理的物業(yè)管理關(guān)系。
其次，完善《物業(yè)管理公約》，消除不合理的物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生原因，維護(hù)自身合法權(quán)益。維護(hù)自身權(quán)益在物業(yè)管理關(guān)系合理的住宅小區(qū)相對(duì)容易，但在物業(yè)管理關(guān)系陷入混亂的小區(qū)則不太容易。例如，在新建住宅小區(qū)中，開(kāi)發(fā)商像其他產(chǎn)權(quán)人一樣。應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)管理費(fèi)，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行職責(zé)。但某些開(kāi)發(fā)商卻利用前期委托物業(yè)管理的特權(quán)，與受托物業(yè)管理企業(yè)達(dá)成某種妥協(xié)或默契，即物業(yè)管理企業(yè)得到小區(qū)物業(yè)管理權(quán)，開(kāi)發(fā)商少繳或不繳物業(yè)管理費(fèi)。在這種物業(yè)管理關(guān)系下，產(chǎn)權(quán)人或使用人維護(hù)自身權(quán)益便相對(duì)艱難，開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理企業(yè)侵害其他業(yè)主合法權(quán)益的行為可能采取放任自由或默許的態(tài)度，這便破壞了小區(qū)本應(yīng)合理的物業(yè)管理關(guān)系。在這種情形下，產(chǎn)權(quán)人或使用人只有在正確判斷不合理物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上，通過(guò)完善《物業(yè)管理公約》條款及內(nèi)容。約束、制裁破壞正常物業(yè)管理關(guān)系的行為，將糾紛消滅于萌芽。那么，如何完善《物業(yè)管理公約》的條款及內(nèi)容呢？筆者認(rèn)為，以下幾個(gè)問(wèn)題應(yīng)引起物業(yè)管理各方重視：
一、明確業(yè)主委員會(huì)議事程序及監(jiān)督問(wèn)題
根據(jù)現(xiàn)有的物業(yè)管理方面的法律規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)是住宅小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)--業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，具有組織召開(kāi)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)、與物業(yè)管理企業(yè)簽訂或解除物業(yè)管理合同、監(jiān)督公共維修基金的使用和管理、審議物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及年度工作計(jì)劃，執(zhí)行產(chǎn)權(quán)人大會(huì)的決議、決定等權(quán)利和義務(wù)，是代表產(chǎn)權(quán)人利益的最重要的組織機(jī)構(gòu)。在一定意義上，業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理具有舉足輕重的作用。雖然從理論上講，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，業(yè)主委員會(huì)成員由業(yè)主大會(huì)選舉、撤換，但業(yè)主委員會(huì)到底應(yīng)當(dāng)怎樣對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，如何選舉或撤換業(yè)主委員會(huì)成員，業(yè)主委員會(huì)如何行使權(quán)力，業(yè)主委員會(huì)選聘和撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件、程序及標(biāo)準(zhǔn)等具體問(wèn)題的規(guī)定更是比較原則，缺乏程序方面的保障，容易流于形式，很難落到實(shí)處。比如，《物業(yè)管理公約》一般都規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會(huì)具有決定選聘和續(xù)聘物業(yè)管理公司的權(quán)力，但對(duì)業(yè)主委員會(huì)選聘和續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)及程序卻很少規(guī)定，這使得業(yè)主委員會(huì)選聘和續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的行為缺乏客觀依據(jù)與透明度?！段飿I(yè)管理公約》一般還規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會(huì)有檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行的權(quán)力，但對(duì)業(yè)主委員會(huì)檢查、監(jiān)督工作的標(biāo)準(zhǔn)缺乏規(guī)定，這就使小區(qū)業(yè)主委員會(huì)自身的工作缺乏客觀標(biāo)準(zhǔn)、沒(méi)有有效監(jiān)督，這樣的權(quán)力有時(shí)可能成為滋生腐敗的溫床，小區(qū)物業(yè)管理亦是如此。因此，在簽訂《物業(yè)管理公約》時(shí)，物業(yè)管理各方就應(yīng)詳細(xì)約定業(yè)主委員會(huì)的組成、議事規(guī)則和工作程序、考核標(biāo)準(zhǔn)、工作準(zhǔn)則、業(yè)主委員會(huì)組成人員的選舉、罷免程序、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作的機(jī)構(gòu)組織及監(jiān)督程序等問(wèn)題，這樣才能更好地保障物業(yè)管理各方的合法權(quán)益。
二、物業(yè)客理經(jīng)營(yíng)與收費(fèi)問(wèn)題
物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)與收費(fèi)一直是個(gè)比較敏感的問(wèn)題。因?yàn)檫@直接關(guān)系到物業(yè)管理各方的經(jīng)濟(jì)利益，有媒體甚至稱物業(yè)管理收費(fèi)是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)心中永遠(yuǎn)的"痛"。一方面，產(chǎn)權(quán)人希望繳費(fèi)能降到最低，另一方面，物業(yè)管理企業(yè)希望利潤(rùn)達(dá)到最大化。要想在這種悖論里求得合作發(fā)展。物業(yè)管理雙方就應(yīng)當(dāng)就物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)與收費(fèi)等問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，并在合同中進(jìn)行詳細(xì)約定，以避免糾紛的產(chǎn)生。在簽訂《物業(yè)管理合同》的經(jīng)營(yíng)與收費(fèi)條款時(shí)，以下幾個(gè)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)加以考慮：
1、物業(yè)管理企業(yè)在住宅小區(qū)內(nèi)是否具有排他經(jīng)營(yíng)權(quán)，經(jīng)營(yíng)收益歸誰(shuí)所有，如何使用；
2、收取補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)的條件、標(biāo)準(zhǔn)及議事程序；
3、調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)、條件及幅度；
4、物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)未達(dá)標(biāo)的違約賠償責(zé)任，標(biāo)準(zhǔn)。
三、建立維修基金的使用、續(xù)籌的監(jiān)督體制，降低維修基全移交、投資風(fēng)險(xiǎn)
維修基金是專項(xiàng)用于住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的，由全體業(yè)主按購(gòu)房款2％-3％的比例繳納的基金。由于維修基金數(shù)額比較大，對(duì)物業(yè)保值、增值具有重要作用，直接關(guān)系到產(chǎn)權(quán)人切身利益，因此在簽訂《物業(yè)管理公約》時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注維修基金的使用、續(xù)繳問(wèn)題。《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》雖然對(duì)維修基金的使用、續(xù)籌作了以下規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)成立前，維修基金的使用由開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商委托的管理單位提出使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥；業(yè)主委員會(huì)成立后，維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審定后實(shí)施；維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門或業(yè)主委員會(huì)研究決定，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌，但以上規(guī)定并不能保證維修基金使用、續(xù)籌的審批合理，也無(wú)法防止開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)不合理使用維修基金。為維護(hù)自己的權(quán)益，在制定《物業(yè)管理公約》時(shí)。產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)建立維修基金使用、續(xù)籌的監(jiān)督制度。
也許有些產(chǎn)權(quán)人還沒(méi)有意識(shí)到維修基金存在著移交、投資風(fēng)險(xiǎn)。《住宅共用部分共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，維修基金先由開(kāi)發(fā)商代收，在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證時(shí)，由房地產(chǎn)行政主管部門代管，業(yè)主委員會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，房地產(chǎn)行政主管部門將維修基金交給物業(yè)管理企業(yè)代管。在此期間，維修基金可用于購(gòu)買國(guó)債等證券類投資。維修基金的移交伴隨著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，利息的變動(dòng)、國(guó)債收益的變動(dòng)都可能導(dǎo)致維修基金減少，這些不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)只能由全體業(yè)主來(lái)承擔(dān)。簽訂《物業(yè)管理公約》時(shí)應(yīng)注意維修基金移交、投資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，并制定有關(guān)條款，減少移交特別是投資風(fēng)險(xiǎn)，完善違法、違約移交、投資維修基金的違約、追償制度。
四、完善物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)條款，明確選聘、撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件及程序
有些小區(qū)存在著這樣的情況，產(chǎn)權(quán)人或使用人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的工作極不滿意，想撤換物業(yè)管理公司，但卻拿不出實(shí)質(zhì)性的證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)違反法律或合同約定，以至撤換物業(yè)管理企業(yè)的想法和行為不能實(shí)現(xiàn)。這主要是因?yàn)椋@些小區(qū)的《物業(yè)管理公約》等合同性文件對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，選聘、撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件及程序等問(wèn)題未作詳細(xì)約定，以至訴訟或投訴時(shí)沒(méi)有證據(jù)，達(dá)不到自己的目的。一般情況下，物業(yè)管理工作比較復(fù)雜，訂立《物業(yè)管理公約》等合同性文件時(shí)應(yīng)盡量詳細(xì)地約定物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、因物業(yè)管理企業(yè)怠于職守或不履行職守、服務(wù)未達(dá)標(biāo)等原因給業(yè)主造成損害的違約賠償條款。這樣考核物業(yè)管理企業(yè)的工作好壞就有了依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)，決定是否續(xù)聘或撤換原有的物業(yè)管理企業(yè)時(shí)也有了實(shí)質(zhì)性的證據(jù)及依據(jù)。即使訴諸法律也不會(huì)有敗訴的危險(xiǎn)。