物業管理糾紛案件審理方法和技巧初探
物業管理糾紛案件審理方法和技巧初探(一)
隨著我國社會主義市場經濟的快速發展，人們的居住條件迅速改善，物業管理糾紛案件呈現快速增長的趨勢。這些案件尤其凸顯自身的特點，審視物業管理糾紛案件的發展規律，找尋其解決辦法，是人民法院面臨的新課題。
第一節物業管理糾紛案件的審理要點和技巧
一、物業管理糾紛案件審理的價值取向
在審理物業管理糾紛案件中，應當從物權法律關系和合同法律關系等不同角度著眼，正確認識、把握物業管理糾紛的特點和規律。掌握審理要點，巧妙運用審判技巧，堅持以下幾個基本的價值取向。
第一，充分尊重業主的建筑物區分所有權。
物業管理的基礎是業主的建筑物區分所有權，對物業進行管理是業主行使區分所有權的行為，這是物業管理糾紛案件審理過程中必須首先把握的基本理念。在物業管理法律關系中，業主處于核心地位，權利義務的產生皆出自于業主行使區分所有權的行為。人民法院要保障業主充分行使區分所有權，并在業主權利受到侵害時為其提供有力的救濟渠道。
第二，準確把握物業服務企業的管理服務人地位。
物業管理是一種約定俗成的稱呼，這種稱呼導致了很多誤解，物業服務企業認為自己是管理者，業主也認為自己應該服從管理，從而導致各自權利義務定位的錯誤，產生了很多不必要的糾紛和矛盾。在有關糾紛的審理中，應當強化物業服務企業與業主之間的平等地位，引導物業服務企業增強服務意識。由于物業管理本質上是一種民事行為，雙方是平等的民事主體，因而必須認識到，物業服務企業無論何種情況下均不能對業主采取處罰或強制措施。
第三，平等保護業主與物業服務企業的合法權益。
在強調業主核心地位的同時，要把握權利與義務的對等性。業主享有區分所有權，享有因讓渡物業管理權而接受服務的權利，但也要遵守作為專有權人、共用部分持份權人和團體成員所應遵守的義務，遵守為物業服務企業的服務提供報酬的義務。在過去的糾紛中，更多的是物業服務企業的“管理”行為不規范，作為進步的標志，業主權利的覺醒方興未艾。但與此同時，諸多損害物業服務企業合法權益的行為也開始顯現。由于現有物業管理法規對業主的規制過于簡單、原則，加上目前的輿論宣傳重在保護業主合法權益，不少業主缺乏義務意識，違反業主公約、拒交物業管理費的現象有抬頭的趨勢。因此，司法實踐中要樹立平等保護各方當事人的理念，不得偏向任何一方。
二、物業管理糾紛案件的審理要點
在物業管理糾紛案件的審理中，法官應注意把握以下要點：
（一）充分尊重合同當事人的意思自治，謹慎行使自由裁量權
“法官正確行使自由裁量權平衡利益沖突，處理違規行為，消除社會矛盾，是營造和諧的法律秩序的重要方式。”賈和平：“自由裁量與法官職業化建設之法哲學思考--兼論完善法官制度”，載《法律適用》20**年第3期。由于物業管理的法律、法規或規章不完善，很多案件審理過程中都缺少相應的法律依據，法官自由裁量權相對較大。物業管理權利義務的確定和爭議的解決既要符合基本法律，如民法通則、房地產法及其他相關法律的規定和精神，更要尊重當事人依法設立的合同。我國民法通則第6條規定，民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策。對于物業管理糾紛案件的審理，應當依照法律、行政法規、國家政策，并根據雙方當事人訂立的合同嚴格執行。如果法律、行政法規、國家政策沒有明文規定，或者是規定不一致的，就應按照法律、行政法規、國家政策的基本精神和基本原則，正確理解雙方當事人的意思表示，適當運用法官自由裁量權，合理、公正地做出處理或裁決。
在物業服務費糾紛案件審理的過程中，筆者認為，就物業服務費標準的確定，應該充分考慮合同約定的服務價格。物業服務合同糾紛是建立在合同基礎之上的，因合同和其他民事活動引發的糾紛，應重視當事人之間的約定，在案件的審理過程中，應當尊重當事人的真實意思表示，以當事人之間達成的合同和協議為基礎進行處理。尤其應當尊重當事人之間的關于糾紛解決方式的約定，對于雙方議定的條款，只要不與法律、行政法規的強制性規定相沖突，就應當作為調處糾紛的依據，在審判中加以應有尊重。物業合同是業主和物業公司明確各自權利義務的載體，也是糾紛發生時衡量各自主張是否充分的評判標準，更是人民法院處理物業糾紛案件的事實依據。比如對于物業服務費糾紛案件的審理，如果物業服務企業與業主之間就物業服務收費有明確的約定，法院不應過分干涉。如《北京市普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法》實施之后，北京市很多物業小區小修費的收費存在困難，很多業主都認為物業服務企業不應收取業主的小修費，而有的法院也判決物業服務企業不得再收取業主的小修費。
按照上述規定，如果物業服務企業與業主之間約定收取小修費的，物業服務企業可以按月收取小修費。事實上，對于舊有物業，很多室內設備設施有待維修更新，所以如果按月收取小修費，及時更新設備，比業主自行維修或者就某專項服務與物業服務企業之間達成專項特約服務更為合算，對業主更為有利。而且物業服務本身就像各種其他服務一樣，存在級別與檔次的差距，如果在所有物業服務項目上，一律統一收費標準，就無法保證權利與義務對等，甚至造成明顯的不對等。法院一方面要考慮物業糾紛個案背后可能的潛在影響面，另一方面又不能輕易否定或者更改合同相關條款，做出更改合同條款的判決必須是出于無奈之舉。所以法官應當謹慎行使自由裁判權，法院對于業主與物業服務企業之間物業服務合同的認定，可以從另一個角度使業主增強契約意識，審慎訂立合同。履行合同時，應當遵循誠實信用原則，使業主在享受物業服務的同時，認真履行交納費用的義務。另外，由于物業服務是日常發生的、長期的、細化的和具有個體差異的，所以，在簽訂合同時，應當在參考物業合同范本的基礎上，盡可能細化合同的內容。使業主和物業公司都有章可循、有合同可依。
（二）注意審查物業服務合同的效力，依法居中裁判
法院在尊重當事人意思自治原則的同時，在審理物業管理糾紛時，應當注意審查物業公司管理的合法性。物業服務企業進行物業管理的合法性，主要有兩方面：一是其須是具有物業管理資質的法人單位。物業服務企業是指依照法定程序成立并具備相應資質，從事物業管理服務的單位。從事物業管理的企業，除具備企業法人的設立條件外，還須具備一定的資質。此前，建設部《物業服務企業資質管理試行辦法》對物業服務企業資質及評定也作了專門規定，所以，應當對物業服務企業是否具有相關資質進行審查。二是其進行物業管理應當依據開發商的委托或業主委員會的選聘。這兩方面缺一不可。法官在審理案件時，不僅要按照一般民事訴訟的程序規定要求物業公司提交法人營業執照，還應讓其提交物業管理的資質證書。同時，還應當要求物業服務企業提供與開發商或業主委員會簽訂的物業管理委托合同。對那些雖有物業管理資質，但進駐小區進行物業管理不是基于開發商的委托或業主委員會的選聘，而是強行進入小區并提供物業服務的，不宜按照有關標準判令業主交納物業管理費。
審判實踐中，常常遇到的問題是物業服務企業在提供物業服務時，并未取得物業管理資質證書，業主及物業使用人常常以此作為抗辯理由，認為該企業不能收取物業服務費用。對此問題，《北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見（試行）》第2條規定，對于此類糾紛，應按一般民事糾紛處理。我們認為，根據法律規定，物業服務企業從事物業管理服務，應當具備此方面的資質，在其不具備這種資質的情況下，其與業主之間的關系不構成物業管理關系，其與業主簽訂的物業服務合同應歸于無效；但在物業服務合同簽訂時不具備相應資質，在訴訟過程中已經取得相應資質的，可以認定物業服務合同有效。在合同無效的情況下，若物業服務企業確實提供了物業服務，業主也實際接受了服務的，人民法院應當本著公平原則判決業主按照實際接受的服務并參考相關標準酌情給付物業服務企業相應的服務費用。
（三）在事實認定上注重運用經驗法則
對于物業管理糾紛案件中物業服務企業提供的服務是否符合相關標準的判斷，要求法官在審理該類案件時不但要綜合運用法律知識和社會經驗做出判斷，更要立足于物業糾紛案件的特殊性，平衡當事人雙方的利益。
司法實踐中經常發生物業服務企業已經完成了服務內容，但是缺少證據支持；而欠費業主對物業服務的質量存在疑義，也苦于缺乏充分、足夠的證據來支持其理由，導致此類案件雙方的矛盾容易激化，并呈現群發勢態。所以在案件審理中，應當嚴格審查合同對于服務標準的約定是否準確、明晰，然后根據雙方約定審查物業服務企業是否按照約定履行了合同義務。如果業主與物業服務企業之間沒有直接簽訂物業服務合同，或者在認定物業服務標準問題上存在意見分歧，法官需兼顧兩組標準：一是行業標準和合同標準。行業標準體現在相應的規范性文件中，如果雙方當事人沒有簽訂合同或雖有合同卻沒有約定相應收費標準，法院可以參照行業標準。但是不能機械地理解行業標準，因為物業標準的好壞更多的應以合同標準來確定。二是過程標準與結果標準。對物業企業來講，進行物業管理工作本身就是過程的體現，所以在衡量標準上物業公司愿意以過程標準作為依據。而業主則更愿意以實際享受到的結果標準作為判斷的依據。如何協調兩者的關系是法官不能忽視的一個問題。審判實踐中，對于以下幾種情況可以分別進行處理：
1、物業企業服務“輕微不達標”的認定
所謂“輕微不達標”自然沒有精確的標準，如上所述，這種情況需要法官根據實際情況進行綜合判斷。我們認為，如果物業企業履行了合同的主要義務，如基本保證了小區的秩序有序和清潔，安全保衛工作基本到位等，但有證據證明物業服務企業在一些項目上沒有達到服務標準，比如在接到業主報修后比約定的時間遲到，但也對業主的問題進行了修理等，尚沒有達到對物業服務合同構成違約的程度，可以認為是“輕微不達標”。在追繳物業費的案件中，對于業主因此行使的抗辯權，法院應遵循抗辯權對等行使原則。不但要考慮業主希望擁有良好居住環境愿望的合理性，還要認識到物業企業已經履行了主要合同義務，支出了相應成本。在判決時可以認定業主不構成違約，對物業企業主張的違約金或滯納金要求可以考慮降低或不予支持。
2、物業企業服務嚴重不達標的認定
所謂“嚴重不達標”是物業企業在一些服務項目上沒有履行合同主要義務，如小區秩序混亂、小區綠地裸土嚴重超標、消防設施管理嚴重失當。如果可以確認上述事實，法院可以在一些具體項目上進行核減。但必須是在有充足的證據情況下，最好咨詢相關的專業機構，進行必要的成本核算甚至組織價格評估，慎重確定核減的幅度，否則容易造成新的不公平，可能會造成影響整個小區的正常生活秩序的不良后果。
3物業服務企業嚴重侵害業主權益的認定
物業企業存在侵占小區公用空間進行經營、將專有用途的房屋出租營利等侵害業主公共權益的行為，業主要求法院核減物業費的，我們認為，對于上述抗辯法院審查情況屬實的，可判決免除物業合同約定的違約金，但如果沒有給全體業主造成損失的，不宜核減物業服務費；如果確實給物業小區全體業主造成重大損失的，可以再核減物業費，或是通過將物業服務企業占用小區公用部分的收益折抵物業管理費用的方法。對于物業服務企業訴訟業主交納物業服務費，而業主能否反訴主張物業服務企業違約的問題則需要從程序上予以研究。對于物業企業侵害業主共同權益的行為，我們贊同業主大會會議經一定程序的表決后，由業主進行集團訴訟，如果小區公共利益受到侵害的同時，個別業主的權利也受到侵害，則業主也可以自己的名義另行訴訟。因為即便物業企業存在上述行為，也是對全體業主權利的侵害，物業合同的主體也不是業主個人。物業企業侵害業主共同利益時應由業主委員會或全體業主共同主張權利，否則業主大會、業主委員會存在的價值將無從體現。
（四）尊重當事人之間的合同約定，確定權利義務、責任的劃分
隨著小區業主對汽車持有量的增加，關于業主訴訟物業服務企業承擔保管責任的案件也越來越多，物業服務合同并非是一個單一的合同，而是一個合同組。審理此類案件的一個基本問題是物業服務企業是否有保管義務，如業主在小區內停車與物業服務企業形成的合同的性質，它事關物業服務企業賠償責任的認定。如果二者之間的合同是有償保管性質，且物業服務企業存在過錯，則物業服務企業需承擔全部賠償責任；而如果二者不形成保管合同關系，則物業服務企業僅在其未盡保安職責時，承擔違約責任。《北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見（試行）》第32條規定，物業服務合同約定有財物保管義務，在發生財物丟失或毀損時，業主可以要求物業服務企業承擔相應的賠償責任，物業服務合同沒有約定財物保管義務，但物業服務企業在其職責范圍內未盡到安全防范義務或為配置應有的安全防范設備，對財物丟失或毀損有過錯的，業主可以要求物業服務企業承擔與其過錯相適應的責任。第33條規定，物業服務企業在其有物業管理區域內設有車輛泊位，并對停放的車輛收取泊位維護費用，在車輛發生丟失或毀損時，按照雙方簽訂的停車管理服務協議確定賠償責任，沒有簽訂停車管理服務協議，物業服務企業有過錯的，可以根據其過錯程度、收費標準等因素合理確定物業服務企業應承擔的賠償責任。上述規定為此類型物業管理糾紛的處理提供了較為明確的法律依據。物業服務企業是否負有保管責任、是否有過錯、是否構成違約責任，是認定這類案件中物業服務企業是否承擔賠償責任、補充賠償責任的依據。物業服務企業一般不會與業主在物業服務合同中明確約定保管財物的合同性質，在此種情況下，法院一般也不宜認定二者構成保管合同關系。對因保管發生的糾紛中物業服務企業的過錯應由誰來承擔舉證責任？我們認為，物業服務企業此時應承擔的責任是違反物業管理合同的違約責任，因而應采過錯推定原則，由物業服務企業對其盡到了安全防范義務承擔舉證責任。此外，在審理此類案件中，在根據物業服務企業的過錯程度、收費高低確定物業服務企業的賠償責任時，法官的隨意性太大，應該再規定較細的條款對物業服務企業是否有責任予以確定。
（五）規范業主行為，維護小區全體業主的利益
“實現私權利以不侵害他人權益為限”是民法的基礎理論。在審判實踐中，物業服務企業存在違約行為的同時，業主履行合同或維護權利不適當，甚至為了自己維權侵害其他業主合法權益的情況也大量存在。例如，有的業主因停車收費爭議，把車輛停在小區通行路口，堵塞交通。目前，因業主搭建行為引發的物業管理糾紛在案件中也占了相當大的比重，此類糾紛多發生在居民小區內。有的業主為了自己生活上的便利，在物業的共用部位搭建雨篷、觀景臺，也有的因為業主為了擴展自己的使用空間而封閉陽臺，物業服務企業認為妨礙了小區的整體美觀，要求業主拆除，雙方由此發生糾紛。此類案件中，雙方爭議的焦點主要集中在如何理解私搭亂建問題上。在物業共用部位（如屋面）搭建雨篷、養鴿棚、觀景臺，或在公用位置設置雜物架等，既給物業服務企業維修、管理工作造成了妨礙，也侵害了其他業主的公共利益，有的物業管理合同及管理規約等也明確規定業主不得從事上述行為，因而應判令業主進行拆除，恢復原狀。對于業主在自己物業的空間范圍內進行封閉陽臺、設置輔助設施的行為，應當視具體情況分別處理：如果業主簽訂的物業管理合同、業主公約中明確約定禁止此種搭建、封閉行為，或者雖未做約定，但其封閉、搭建行為已經損害到公共利益，違反了相應法律、法規的禁止性規定，則應當判令拆除、恢復原狀；如果業主的行為屬于正當行使物業所有權的行為，并未違反約定或違反法律法規的禁止性規定，則對要求拆除的請求應當不予支持。另外也要考慮到物業服務企業在物業管理合同訂立中的優勢地位，注意以衡平原則界定物業服務企業與業主間的權利義務，防止物業服務企業以格式條款過度限制業主行為自由，侵犯業主利益。
（六）慎重認定物業服務企業的違約，適當酌減物業服務費
對于業主要求酌減物業服務費，或者要求物業服務企業承擔違約金的，應當重點審查物業服務企業提供的服務是否符合合同約定的標準。就物業服務企業的違約而言，常見的違約行為表現為未實施物業管理行為、未提供物業管理服務；或雖實施了物業管理行為、提供了物業管理服務，但其物業管理與服務的目標與質量未達到法律或合同中的規定的要求。一般來說，前者較好判斷，而后者則具有模糊性，因為物業服務企業的服務項目大多是行為義務，在完成后有時無法分辨。這項工作理論上法官也無法做到案件事實的真實性與法律的真實性的統一，因為法官不能每日蒞臨物業小區進行實地考察，所以要想查清物業服務企業提供的服務是否到位也不現實。但實踐中，對于物業服務企業是否履行了約定還是應當從細審理，認定物業服務企業是否構成違約時應按服務項目具體確定，物業管理合同是一個合同群，依據具體服務項目的不同，通常包括若干個具體服務合同，比如清運垃圾的合同、修理公共設施的合同。每個具體合同的服務內容、服務標準、收費標準均不相同，因此在審理過程中，應該區分業主提出的抗辯理由是針對合同的哪個項目，其目的不在于個案的解決，而是提醒物業服務企業在工作中不斷提高服務意識和質量，不僅要起到幫助教育當事人的作用，也為今后減少糾紛和訴訟奠定基礎。對于物業服務企業服務存在不合格情況的，物業費的酌減數額要適當。既要防止酌減數額過少造成物業服務質價不符，又要防止酌減數額過高導致業主將法院判決在小區內當“喜報”進行張貼，導致其他大批業主拒絕交納物業費，等待被訴后降低收費標準。關于物業費數額的酌減，可采取分項酌減與總體酌減相結合的方法。如果業主的抗辯成立，應在該合同項下對該項收費進行減免，而不能籠統地減免物業費，要針對不同小區不同案情靈活掌握酌減方法，確保物業服務質價相符，酌減幅度適中。
（七）樹立司法權威，維護業主整體利益
判決書、調解書是人民法院裁判案件的最終結果，執行上述法律文書是人民法院司法權威的最終體現。物業糾紛案件特別是追索物業費案件，由于涉及面廣，關系到眾多業主的利益，很多業主抱有“法不責眾”的錯誤心態。近年來，法院在執行過程中多次遇到業主的抗拒執行，而當法院強制執行時，又容易引發“法院成了物業公司的追債人”的不良社會影響。但如果執行力度不夠，將嚴重影響司法權威，進而可能引發更多的業主拒絕交納物業費。因此，在執行過程中，應加大執行力度，對經過勸導、督促、教育、批評后仍不履行生效法律文書所確定的交費義務的當事人，應依法采取民事訴訟強制措施，以維護司法權威。一些業主拒絕交納物業費的行為從表面上看是與物業公司進行對抗，但由于物業費回收率的降低將直接導致物業服務質量的下降，實質上這種行為也是在損害其他交費業主的利益。同時，由于物業公司不能提供業主詳細信息、存款人重名現象嚴重及業主所在單位不配合等原因，法院查詢扣劃業主帳戶存款存在障礙，所以應盡量采取直接執行方式。另外，還應創新執行方式，對于找不到被執行業主，但其所購房屋內有承租人的案件采取扣押租金債權并給承租人發協助執行通知的方式；對于所購房屋空置，無人居住的業主，采用不動產強制管理的方法，委托申請人即物業公司進行管理出租，以出租收益抵償物業費。達到增加物業公司物業費回收率的目的，為其改善服務創造條件。
物業管理糾紛案件審理方法和技巧初探(二)
物業管理糾紛案件通常涉案人數眾多，法官在處理時需非常謹慎。注重案件審理的方式、方法，巧妙運用一些審判技巧，將有助于糾紛的解決。
（一）重視現場勘驗、調查取證
物業管理糾紛中，多數業主對自己的主張缺乏舉證能力，僅有當事人陳述，無相關證據支持。有時即便有證人證言，但雙方之證人證言相矛盾，亦無法采信。依法律規定，舉證不能則要承擔舉證不能的法律后果。例如，追索取暖費的物業公司選擇在7、8月份起訴，即便業主拒交的理由是室溫低于16度，但沒有證據支持。再如，以管理不到位為由拒交物業管理費的情況下，如訴訟時已有較好改善，業主的主張就很難得到支持。此類糾紛一審判決業主交費后，二審改判率極低。為依法保護雙方的合法權益，首先，對于業主以物業管理企業管理不到位、服務質量差為由拒絕交納物業管理費案件，業主未向法院提交證據，法院依職權又未收集到有利于業主的證據的情況下，對該業主的主張應當不予支持。二是對于物業管理企業故意利用業主缺乏舉證能力而大做文章的情形，法官除了依法指導業主舉證，更重要的是應當依職權進行現場勘驗，調查取證，并據此做出判決。
（二）重視業主委員會訴訟中的作用，注意案件審理的社會效果
一些小區成立了業主委員會，他們與物業公司簽訂有物業管理委托合同，存在物業管理委托關系。業主對小區內的公共事務管理有意見應當向業主委員會反映，由業主委員會協調解決。此時單獨的業主再以物業公司對公共事務管理不到位、物業服務質量與價格不相符等作為抗辯理由而拒交物業費時，我們就應當區別考慮。首先，要注意征集業主委員會的意見，了解其與物業公司的解決方案，并尊重他們的解決意見。其次，要促使小區業主委員會充分發揮其自身各方面的作用，使其主動地對物業管理服務進行監督管理，積極參與管理事務，及時解決物業管理過程中的問題，一方面規范物業服務企業的服務行為，另一方面可以引導小區業主理解物業服務企業，達到相互諒解，化解矛盾，也使案件的審理結果能同時取得良好的社會效果。
（三）充分發揮人民陪審員、人民調解員的作用，建立物業企業與業主溝通的平臺
許多物業服務企業只知平時干活，到時收費，與業主溝通少。物業服務不同于有形的商品，業主不清楚物業服務的內容，認為自己生活沒什么不方便的，沒有見到物業公司的人員到自己家來提供過幾次服務，可收費卻不少，從而產生抵觸情緒。發生糾紛后又因為不了解法律程序，認為法院給企業立了案，自己成了被告，對法院也產生不信任。北京市石景山區人民法院在轄區的每個物業小區基本都有法院的人民陪審員或居委會的調解員，法院主動邀請人民陪審員參與審理涉及該小區的案件，人民陪審員對于自己居住環境比較了解，能對物業公司提供的服務做出客觀的評價。同時人民陪審員與被告溝通更方便，相同的居住環境使得雙方之間隔閡較少，在人民陪審員了解案情，知道物業公司做了哪些工作后，不僅在個案中可以向被告闡明，在平時的工作和生活中也會不自覺地充當起物業企業的宣傳員角色，將物業公司所做的工作向身邊的人進行解釋，讓更多人了解物業公司，減少訴訟的發生。
（四）加強法院與各行政主管部門的聯系與協調，規范物業服務企業的經營行為
物業管理雖然僅是在業主與物業服務企業之間發生的合同關系，但事實上不僅影響到民間百姓的生活，也影響到政府的形象與公信力。由于物業管理糾紛案件的審理涉及物業管理的各個方面，作為居中裁判的法官，不可能對上述各個方面的專業知識有詳盡的了解，而市、縣各級建委和市發改委作為物業服務企業的主管機關及價格方面的主管機關，對于相關的法律、法規、部門規章的具體規定了解比較具體，且上述部門在日常工作或接待投訴過程中會對涉案小區的具體情況有所了解。北京市海淀區人民法院在案件審理過程中，與市、區建委及市發改委建立了長效聯絡機制，對于案件審理中涉及行業管理、價格投訴等專業問題，承辦法官主動與相關機關的有關人員取得聯系，進行咨詢，掌握、了解案件涉及的專業性問題，并盡可能對物業管理糾紛中的相關問題與相關部門一道統一意見、協調解決。
對于物業服務企業的管理測評、小區業主委員會的督促等，都與各級行政主管部門的監督與管理無法分開。如價格管理機關就應根據不同檔次的物業服務標準、不同資質等級的物業公司，科學核定不同級別的物業服務費收取的參考價格。同時，物業服務企業的行政主管機關應當強化物業服務企業的監管力度，確實落實對物業服務企業的評估、監測功能，如果政府無力實施，也可以考慮引入具有評估、監測功能的第三方機構，提供對物業服務標準、物業公司資質等級、物業管理費分級收取的評估、監測等服務。通過第三方機構的介入，保障物業收費、資質管理、服務標準等向社會的公開、透明，將有利于物業管理市場的良性運作，使業主、物業公司受益，也使社會和諧穩定。
在關于業主委員會成立的立法相對完善的情況下，對于業主委員會的成立應該成為各級政府主管部門必須實施的行政行為，如果怠于履行職責的，業主可以就此進行行政訴訟。物業公司服務的改善從根本上要靠業主自行監督，但個體的業主很難對物業公司的管理和決策產生影響，因此，有必要促成各小區召開業主大會、成立業主委員會。對此，相關政府部門雖然開展過這項工作，但效果并不理想，從我們了解的情況看，產生訴訟糾紛的小區，絕大部分并沒有業主委員會。就北京市的情況而言，在北京市超過1500個的新建小區中，成立業主委員會的比例也僅為20％。
（五）集中審理、就案講法，加強普法教育工作
法院對于有代表性的物業管理糾紛案件可以采用就地審理的原則，將案件帶入物業小區的同時，也將普法教育與宣傳帶入物業小區。在案件的審理中，注意強化業主與物業服務企業的契約意識，提示雙方當事人審慎地訂立和履行物業合同。由于物業合同長期性、復雜性的特點，對于物業合同中未予明確約定的事項，應當引導業主和物業公司在履行合同時，本著誠實信用的原則，以平和的心態，行使合同權利，履行合同義務。如果出現物業服務問題，無論是業主還是物業公司都應該采取積極的態度，通過溝通、協商和談判，妥善處理糾紛。在審理過程中尤其要讓業主認識到計劃經濟年代住房產權公有，由政府的房管部門或者單位的相關部門負責對房子進行管理；而現在市場經濟條件下，房子是業主個人的私有財產，業主通過住房私有化可以從房子的升值中獲利，所以維護房產的費用也應由業主個人承擔。同時應強調守法意識，無論物業公司還是業主都應充分認識法院判決的嚴肅性并自動履行。物業糾紛在訴訟階段是業主與物業公司的矛盾體現，但進入執行程序就不再是當事人間的紛爭，而是國家司法權威和強制力的體現，當事人如不自動履行，法院將依法強制執行。法院在審理案件的過程中，還應當引導業主以正確的方式表達利益訴求，而不能采取“拒絕應訴”、“拒不履行法院判決”等消極對抗方式，更不能以損害其他業主的利益為代價表達不滿情緒。展開思想道德教育，從業主和物業公司長期共存、互相依賴的關系出發，強調和諧共處、快樂生活的好處；再從物業公司和業主在樓盤升值*同獲益及物業公司為索要欠費支出大量訴訟經費，其實最終還要全體業主承擔等角度，強調二者的共同利益，促成業主與物業公司的相互體諒和支持。法院選擇典型案例，就地開庭，業主參加旁聽，有利于增強業主證據保全意識，教其學會證據保全方法，也可以利用業主的監督達到對物業公司警示的作用。
（六）加大物業管理糾紛案件的調解力度，促進和諧“鄰里”關系
物業服務企業與業主共同生活在同一個物業小區，物業管理糾紛和鄰里糾紛有很多共同之處。人民法院在處理鄰里糾紛的案件時，是根據“有利生產、方便生活”的原則，加大調解力度，力求做到“案結事了”。物業公司在解決糾紛時，也應當盡可能選擇協商和談判的方法化解糾紛，法院可以積極請求社區、街道、行業協會、行業管理機關主持和解。如北京市朝陽區人民法院在20**年推出了以調解、和解為核心的“庭外和解模式”，目的就是要化解糾紛。根據北京市法院網的統計，起訴到法院的物業糾紛有40％左右都是和解解決的，這說明物業糾紛有很大的協調解決的空間。物業服務企業作為物業小區業主的“鄰居”，應當本著積極解決糾紛的態度，盡可能化解糾紛。
北京市海淀區人民法院立案庭在受理物業管理糾紛案件中積累了一些成功經驗。主要包括以下幾方面：一是定期召開轄區物業公司的工作協調會，及時將法院受理物業管理糾紛案件（主要是欠費案件）的情況向物業公司進行通報，并對各個物業公司即將提起訴訟的欠費案件的情況進行了解。為了化解矛盾，避免群體性糾紛，告知各個物業公司遇有欠費案件及時立案，避免大批量集中起訴欠費業主，將群體糾紛化整為零。同時，在協調會上指導物業公司加強自身工作，注意工作的方式方法，尤其是在催繳欠費時要采取合法、緩和的方法進行，避免與業主發生激烈的沖突。通過上述工作，在立案時就可以達到控制群體糾紛、化解社會矛盾的效果。二是對于業主委員會作為原告起訴的案件進行認真審查。在業主委員會作為原告向法院提起訴訟時，立案人員要求起訴人提供業主委員會成立的文件、召開業主大會的通知、業主大會形成的決議、是否有超過2/3業主同意的簽字或書面征求業主意見的書面結果等文件，以保證業主委員會的起訴符合《物業管理條例》以及北京市高級人民法院《關于審理物業管理糾紛案件的意見（試行）》的相關規定。
在案件審理中，還應當發揚以往的就地審理原則，積極請求社區、街道、行業協會、行業管理機關協助主持和解。人民法院是糾紛解決的最后一道防線，輕率地判決，一方面不利于解決小區中物業服務企業、業主之間的矛盾，另外一方面也加大了物業服務企業與業主的對立程度，很多物業服務企業訴訟業主交納物業服務費的案件剛剛解決，又要訴訟代收、代繳，而這一訴訟剛完，業主又訴訟物業服務企業違約，使物業服務企業與業主雙方都進入到司法訴訟的怪圈中，損耗了國家寶貴的司法資源；另一方面，也不利于物業合同的繼續履行。
在案件宣判時，還要注意解釋法律，化解怨氣。因物業管理糾紛案件的被告多為業主，且該類案件具有較強的影響力和群體性，一旦處理不好就會引發群體糾紛，造成不良的社會影響，故在上述案件作出判決前，承辦法官對判決結果應慎之再慎。同時，在宣判時注意宣判技巧，對于人數眾多的案件安排分批宣判，將各種判決結果的不同當事人安排到一起宣判，使當事人對整批案件有個基本了解，知道對于提供證據的被告法院會依法保護其合法權利不受侵害；對于物業公司缺乏事實及法律依據的案件法院會依據法律規定駁回物業公司的訴訟請求或依法降低物業管理費的標準。對于物業公司的起訴符合法律依據且有合同依據、被告又沒有證據對抗物業公司訴訟請求的，法院也會依法支持物業公司的訴訟請求。同時，對雙方在物業管理糾紛中各自的缺陷在宣判中予以解釋，并進行法制宣傳工作。通過宣判過程中分批宣判這種“軟著陸”的方法，緩和和化解了業主與物業公司及當事人與法院之間的矛盾和對立情緒。
篇2：預防物業管理糾紛 簽好《物業管理公約》
預防物業管理糾紛 簽好《物業管理公約》
物業管理糾紛一直是媒體關注的熱點，業主與物業管理企業發生糾紛的報道經常見諸報端，先是銀楓家園，再是鵬潤家園，接著又是天通苑、中創物業等等。誰對誰錯暫且不論。如此多的物業管理糾紛確實反映出目前物業管理現狀比較混亂，存在著許多亟待解決的問題。對某些處于糾紛漩渦的業主來說，本該方便生活的物業管理變成了困擾生活的煩心事，甚至擔憂事。對那些準備買房的購房人來說，物業管理更是一片足以令人望而卻步的是非之地。為什么會產生這么多的物業管理糾紛？物業管理糾紛能不能防患于未然？筆者認為，物業管理糾紛產生的原因是多方面的，既有客觀原因，也有主觀原因。在國家法律、法規不夠健全的情況下，物業管理各方應通過業主大會。在協商互利的基礎上，完善《物業管理公約》的內容與條款，積極預防和減少物業管理糾紛，采取合法手段有效解決物業管理糾紛。
物業管理糾紛產生的原因是多方面的。從客觀方面講，現階段我國關于物業管理方面的法律、法規還不健，全國還沒有一部統一的物業管理條例，物業管理各方的關系及權利義務等都缺乏明確規定。這就使整個物業管理活動處于一種無序狀態。法院等裁判機構在處理物業管理糾紛時缺乏法律依據，只能主要依據《物業管理公約》等合同的約定進行處理。物業管理各方如果想更好地保護自己的權益，只能通過完善合同條款等經濟手段來達到目的。但由于物業管理各方在專業知識經濟實力、實踐經驗等方面有較大差異，現實生活中，物業管理各方在簽訂《物業管理公約》等具有法律效力的文件時并不能完全表達自己的真實意愿，這就為物業管理糾紛的發生埋下了隱患。從主觀方面講，物業管理各方整體素質不高是發生物業管理糾紛的主要原因。例如，有的產權人或使用人未意識到業主大會的重要性，從不參加業主大會的活動，卻要求物業管理企業少收費或不收費；有的產權人或使用人不重視《物業管理公約》等法律文件，卻抱怨業主委員會不維權或維權不利；有的產權人或使用人沒有科學消費意識，不理解物業管理的職責范圍、物業管理對物業保值、升值的重要性，覺得花錢請物業冤得慌；還有的認為只要花了錢，和房子有關的事，都可以找物業。有的物業管理企業缺乏市場競爭的意識，在物業管理活動中只講權利、不講義務；有的物業管理企業不求長遠發展，在物業管理活動中投機取巧，收費高、服務差。以上種種均是物業管理各方整體素質不高的表現。在這種外部缺乏有效約束，內部缺乏有效自律的情況下。物業管理糾紛的發生有其必然性。
盡管物業管理糾紛的發生有其必然性，但并不是說物業管理糾紛不能預防、減少或有效解決。在法律、法規不夠健全《物業管理公約》等合同性文件是物業管理各方主要行為準則與是非評判標準的情況下，簽好《物業管理公約》等具有法律效力的合同性文件對于積極預防、減少、有效解決物業管理糾紛具有重要作用。《物業管理公約》是房屋產權人或使用人與物業管理公司簽署的、承諾共同遵守的行為規則。一般包括物業基本情況、公約涉及各主體的基本情況、產權人權利及義務、產權人大會及業主委員會、開發商權利及義務、物業管理公司權利及義務、公共維修基金的使用、物業管理收費、違約責任、爭議解決方式等條款。《物業管理公約》是整個小區治理結構、管理規則的綱領性文件，規定了住宅小區組織結構、物業管理各方權利義務及行為規范等核心性問題，關系到開發商、單個產權人或使用人、業主委員會、物業管理公司的現實及長遠切身利益。是物業管理法律關系中最重要的法律文件，因此，簽好《物業管理公約》對物業管理各方意義深遠。物業管理各方應在平等協商的基礎上，根據互利原則確定各方的權利義務，明確小區管理機構、議事規則、議事程序，監督機構等條款。
眾所周知，在新建住宅小區，最初的《物業管理公約》一般都是由開發商起草的，其他產權人在簽訂購房合同時，應當書面承諾遵守《物業管理公約》的相關規定。由于《物業管理公約》事先已由開發商擬定并經過政府有關主管部門審核，單個產權人即便對《物業管理公約》的某些條款及內容不滿，也無法或無力對《物業管理公約》進行修改，只能違心或被迫承認《物業管理公約》的內容與條款。雖然單個產權人或使用人在購房初期無法修改《物業管理公約》的內容，沒有機會在關系到切實利益的問題上與開發商或物業管理企業討價還價，但并非永遠沒有機會。當住宅小區產權人入住率達到50％以上、具備召開第一次業主大會的條件時，單個產權人或使用人便有機會參與《物業管理公約》的通過與修改工作，有權提出自己的合理化建議，與其他產權人一起與開發商討價還價。那么，在討價還價時，產權人或使用人應當注意哪些問題呢？
首先，產權人或使用人應當理順物業管理關系。物業管理通常有五方參與：開發商，產權人或使用人、業主大會、業主委員會、物業管理公司。在開發商擁有部分物業的住宅小區中，開發商、產權人是物業的主人，小區的最高權力機構--業主大會由開發商、產權人或使用人（房屋承租人）組成。在開發商不擁有物業的住宅小區中，業主大會由產權人或使用人組成。業主大會的常設機構是業主委員會，由住宅小區內產權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區內產權人和使用人的合法權益。物業管理企業是受業主委員會委托對小區進行管理的專業公司。從理論上講，開發商、產權人、業主大會、業主委員會具有共同利益，對物業管理公司違法或違反《物業管理公約》、《物業管理委托合同》的行為應當采取一致立場。這是相對合理的物業管理關系。
其次，完善《物業管理公約》，消除不合理的物業管理關系產生原因，維護自身合法權益。維護自身權益在物業管理關系合理的住宅小區相對容易，但在物業管理關系陷入混亂的小區則不太容易。例如，在新建住宅小區中，開發商像其他產權人一樣。應當繳納物業管理費，監督物業管理企業履行職責。但某些開發商卻利用前期委托物業管理的特權，與受托物業管理企業達成某種妥協或默契，即物業管理企業得到小區物業管理權，開發商少繳或不繳物業管理費。在這種物業管理關系下，產權人或使用人維護自身權益便相對艱難，開發商對物業管理企業侵害其他業主合法權益的行為可能采取放任自由或默許的態度，這便破壞了小區本應合理的物業管理關系。在這種情形下，產權人或使用人只有在正確判斷不合理物業管理關系產生原因的基礎上，通過完善《物業管理公約》條款及內容。約束、制裁破壞正常物業管理關系的行為，將糾紛消滅于萌芽。那么，如何完善《物業管理公約》的條款及內容呢？筆者認為，以下幾個問題應引起物業管理各方重視：
一、明確業主委員會議事程序及監督問題
根據現有的物業管理方面的法律規定，業主委員會是住宅小區的最高權力機構--業主大會的常設機構，具有組織召開產權人大會、選聘或解聘物業管理企業、與物業管理企業簽訂或解除物業管理合同、監督公共維修基金的使用和管理、審議物業管理企業提出的物業管理服務標準和收費標準以及年度工作計劃，執行產權人大會的決議、決定等權利和義務，是代表產權人利益的最重要的組織機構。在一定意義上，業主委員會對小區的物業管理具有舉足輕重的作用。雖然從理論上講，業主委員會應對業主大會負責，業主委員會成員由業主大會選舉、撤換，但業主委員會到底應當怎樣對業主大會負責，如何選舉或撤換業主委員會成員，業主委員會如何行使權力，業主委員會選聘和撤換物業管理企業的條件、程序及標準等具體問題的規定更是比較原則，缺乏程序方面的保障，容易流于形式，很難落到實處。比如，《物業管理公約》一般都規定小區業主委員會具有決定選聘和續聘物業管理公司的權力，但對業主委員會選聘和續聘物業管理企業的標準及程序卻很少規定，這使得業主委員會選聘和續聘物業管理企業的行為缺乏客觀依據與透明度。《物業管理公約》一般還規定小區業主委員會有檢查、監督物業管理企業各項管理工作的實施及規章制度的執行的權力，但對業主委員會檢查、監督工作的標準缺乏規定，這就使小區業主委員會自身的工作缺乏客觀標準、沒有有效監督，這樣的權力有時可能成為滋生腐敗的溫床，小區物業管理亦是如此。因此，在簽訂《物業管理公約》時，物業管理各方就應詳細約定業主委員會的組成、議事規則和工作程序、考核標準、工作準則、業主委員會組成人員的選舉、罷免程序、監督業主委員會工作的機構組織及監督程序等問題，這樣才能更好地保障物業管理各方的合法權益。
二、物業客理經營與收費問題
物業管理的經營與收費一直是個比較敏感的問題。因為這直接關系到物業管理各方的經濟利益，有媒體甚至稱物業管理收費是業主與物業管理企業心中永遠的"痛"。一方面，產權人希望繳費能降到最低，另一方面，物業管理企業希望利潤達到最大化。要想在這種悖論里求得合作發展。物業管理雙方就應當就物業管理經營與收費等問題進行協商，并在合同中進行詳細約定，以避免糾紛的產生。在簽訂《物業管理合同》的經營與收費條款時，以下幾個問題應當加以考慮：
1、物業管理企業在住宅小區內是否具有排他經營權，經營收益歸誰所有，如何使用；
2、收取補充物業管理費的條件、標準及議事程序；
3、調整物業管理費的依據、條件及幅度；
4、物業管理企業服務未達標的違約賠償責任，標準。
三、建立維修基金的使用、續籌的監督體制，降低維修基全移交、投資風險
維修基金是專項用于住宅小區共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造的，由全體業主按購房款2％-3％的比例繳納的基金。由于維修基金數額比較大，對物業保值、增值具有重要作用，直接關系到產權人切身利益，因此在簽訂《物業管理公約》時，應重點關注維修基金的使用、續繳問題。《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》雖然對維修基金的使用、續籌作了以下規定：業主委員會成立前，維修基金的使用由開發商或開發商委托的管理單位提出使用計劃，經當地房地產行政主管部門審核后劃撥；業主委員會成立后，維修基金的使用由物業管理企業提出年度使用計劃，經業主委員會審定后實施；維修基金不敷使用時，經當地房地產行政主管部門或業主委員會研究決定，按業主占有的住宅建筑面積比例向業主續籌，但以上規定并不能保證維修基金使用、續籌的審批合理，也無法防止開發商或物業管理企業不合理使用維修基金。為維護自己的權益，在制定《物業管理公約》時。產權人應當建立維修基金使用、續籌的監督制度。
也許有些產權人還沒有意識到維修基金存在著移交、投資風險。《住宅共用部分共用設施設備維修基金管理辦法》規定，維修基金先由開發商代收，在業主辦理房屋權屬證時，由房地產行政主管部門代管，業主委員會成立后，經業主委員會同意，房地產行政主管部門將維修基金交給物業管理企業代管。在此期間，維修基金可用于購買國債等證券類投資。維修基金的移交伴隨著巨大的財務風險，利息的變動、國債收益的變動都可能導致維修基金減少，這些不可預測的風險只能由全體業主來承擔。簽訂《物業管理公約》時應注意維修基金移交、投資風險問題，并制定有關條款，減少移交特別是投資風險，完善違法、違約移交、投資維修基金的違約、追償制度。
四、完善物業管理企業服務標準條款，明確選聘、撤換物業管理企業的條件及程序
有些小區存在著這樣的情況，產權人或使用人對物業管理企業的工作極不滿意，想撤換物業管理公司，但卻拿不出實質性的證據證明物業管理企業違反法律或合同約定，以至撤換物業管理企業的想法和行為不能實現。這主要是因為，這些小區的《物業管理公約》等合同性文件對物業管理企業的服務范圍、服務標準，選聘、撤換物業管理企業的條件及程序等問題未作詳細約定，以至訴訟或投訴時沒有證據，達不到自己的目的。一般情況下，物業管理工作比較復雜，訂立《物業管理公約》等合同性文件時應盡量詳細地約定物業管理企業的服務范圍、服務標準、因物業管理企業怠于職守或不履行職守、服務未達標等原因給業主造成損害的違約賠償條款。這樣考核物業管理企業的工作好壞就有了依據與標準，決定是否續聘或撤換原有的物業管理企業時也有了實質性的證據及依據。即使訴諸法律也不會有敗訴的危險。
篇3：物業管理糾紛若干法律問題
物業管理糾紛若干法律問題
物業管理是近幾年來我國大力培育、發展房地產市場過程中，住宅與非住宅房產商品化、服務化而出現的對居住、使用住宅小區、商廈的單位、居民提供公共性服務和特約服務的新行業。隨著物業管理業的出現，在物業產權人（又稱業主）、使用人與物業的受托管理人（物業管理公司）之間產生了一種新型的民事法律關系，行政管理部門也面臨如何對物業管理業進行行業管理的新問題，因物業管理發生的糾紛隨之出現，并呈現糾紛數量上升、新類型案件多的特點。而物業管理規范性文件方面，除了建設部發布的《城市新建住宅小區管理辦法》（以下簡稱《辦法》）和國家計委、建設部發布的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》這兩份部門規章外，我國尚無統一的或專門調整物業管理行為的法律法規，使物業管理糾紛案件存在適用法律難等問題。本文試就物業管理糾紛的主要特點、審理物業管理糾紛案件在實體上和程序上應注意的問題，以及值得探討的問題略陳管見。
一、物業管理糾紛的主要特點。
物業管理糾紛是隨著房地產開發商加強售后服務及物業管理行業的出現而出現的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。
1.物業管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。
1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產業異軍突起，海南的房地產更是超常規發展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區和商廈），各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業主與物業管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范，使業主與物業管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院起訴。以海口市新華區法院為例，該院于1995年開始受理物業管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。
2.因物業管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。
物業管理糾紛是物業管理過程中所發生的糾紛。據統計，目前海口市所受理的物業管理糾紛，已從剛開始受理時物業管理公司追索物業管理費的糾紛，發展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：
（1）物業管理者（包括房地產開發商和物業管理公司）向業主或使用人追索物業管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數量較多；
（2）業主或使用人要求物業管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛；
（3）房地產開發商與物業管理公司的物業管理承包合同糾紛；
（4）房地產開發商與物業管理公司之間的物業委托管理糾紛；
（5）業主或使用人要求物業管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財務損失的糾紛；（6）業主或管委會選聘、解聘物業管理公司產生的糾紛；
（7）業主訴房產管理部門行政侵權糾紛。
這些類型的糾紛，涉及到民法關系中合同之債（包括服務管理關系、代理關系、承包關系）、侵權行為所生之債，以及行政訴訟中房產管理部門的行政行為是否合法。如海口市順發新村小區的部分業主因認為在沒有召開業主大會、業主選票未過半數的情況下，海口市房產管理局批復同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業主的利益，而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業管理引起的行政訴訟案。
3.物業管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。
物業管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業主、使用人或小區管委會，也有物業管理公司、房地產開發商或行政管理部門。既可能涉及業主與使用人的關系、業主或使用人與物業管理公司的物業管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產開發商與物業管理公司的關系、管委會與物業管理公司的關系，業主、管委會或物業管理公司與房產管理部門的關系。由于物業管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現成的依據，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業管理的規定，只能依據民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據有關部門和地方性規章進行處理，而有關規章的規定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
二、審理物業管理糾紛案件應注意的幾個問題。
（一）物業管理糾紛的管轄問題。
確定物業管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業管理糾紛的管轄問題，應以物業管理糾紛的具體類型來確定。因物業管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關規定確定有管轄權的法院。因物業管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般都在物業所在地的法院起訴，并把物業所在地作為業主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業管理服務合同的一方當事人向對方提起侵權之訴的，應適用民事訴訟法第29條的規定，由侵權行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同等產生的合同糾紛，應適用民事訴訟法第24條的規定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。
要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業主作為被告的，業主的住所地既有在物業所在地，又有在物業所在地之外的，并非業主購置了物業，物業所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業所在地就是被告住所地；物業管理公司的住所地是指其主要營業地或主要辦事機構所在地，而并非是實施物業管理的所在地，但由于物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同，均是在物業所在地實施物業管理，因此，物業所在地應認為是合同履行地。物業管理糾紛雖是因不動產的管理引起的糾紛，但其不屬于不動產糾紛，不適用專屬管轄的規定。
（二）應注意審查涉及物業管理的合同的法律效力。
審查物業管理合同的效力，關系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業管理服務合同，即業主或管委會與物業管理公司或開發商簽訂的由房地產開發商或物業管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協議：通常所說的物業管理合同主要是指物業管理服務合同；二為物業管理承包合同即房地產開發商或物業管理公司與另一物業管理公司簽訂的將物業管理權發包給另一物業管理公司承包的書面協議；三為物業委托管理合同，即房地產開發商與物業管理公司簽訂的將物業管理權委托給物業管理公司管理的書面協議。在審理中，應區分合同的不同性質，注意判定合同的效力，以正確處理物業管理糾紛。
1.注意審查物業管理服務合同的效力。
在審查物業管理服務合同（或稱聘用管理合同）時，應主要從當事人是否具備民事主體資格和相應的民事權利能力、民事行為能力，合同的內容是否合法來審查其效力。物業管理權是因業主享有物權所派生出的權利，行使物業管理權的應是物業的所有權人，或是與業主約定可享有物業管理權的使用人，而非房地產開發商或物業管理公司。物業管理服務合同應由業主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業管理資質、能力的管理公司而形成。由于我國房地產發展過程中物業管理剛起步，在購房者購房時，物業管理多是作為商品房售后服務的一環，由房地產開發商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產開發商的物業管理服務.隨著物業管理規范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業主或業主管理委員會作為行使物業管理權的一方，續聘或選聘房地產開發商屬下的物業管理機構或物業管理公司為其提供物業管理有償服務。
因此，物業管理服務合同合格的當事人，一方為業主或依法成立的業主管理委員會，另一方為具有物業管理經營范圍的企業。原由業主或無物業管理經營權的房地產開發商，所簽訂的物業管理服務合同，其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業管理服務合同不宜以房地產開發商無物業管理經營權來認定無效，房地產開發商在業主選聘物業管理公司之前，可繼續實施物業管理，但不得以繼續履行合同為由，阻撓業主或業主管理委員會選聘物業管理公司進行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業管理服務合同，因《辦法》已規定住宅小區應由物業管理公司統一實施專業化管理，房地產開發商在出售房屋前，就應選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，或注冊成立物業管理公司負責管理。所以，1994年4月1日后房地產開發商仍與業主簽訂物業管理服務合同的，應認定合同無效。
在審查物業管理服務合同效力時，還應注意審查合同的內容是否合法。物業管理服務合同必須遵守法律、法規、規章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益；必須在平等協商的基礎上，確保業主或業主管理委員會行使物業管理權和委托權。對于業主不能在平等的基礎上行使其物業管理權的，應認定合同無效；對易引起糾紛的物業管理費，其收費標準、范圍要依據物價管理部門的收費標準或報經物價管理部門批準，超過標準收取費用和滯納金，未經批準擴大收費范圍的條款，應確認為無效條款；對屬于業主所有或共有的外墻體、屋頂等的使用、收益，如不允許業主管理、使用、收益，或賦予房地產商使用權而不向業主交付相應對價的，均侵犯了業主的權益。實踐中，房地產開發商或發售房產的大業主，未經業主同意隨意使用屬于其他業主所有或共有的外墻體、屋頂等并獲取收益的侵權行為常常發生，物業管理服務合同的內容中出現侵犯業主權益的不平等條款的，應確認部分無效.
2.注意審查物業管理承包合同的效力。
由于房地產開發商或物業管理公司往往認為物業管理權在其手中，而在無能力或精力實施物業管理時，或為牟利，在與業主簽訂物業管理服務合同后，將受托進行物業管理的經營權發包給其他的物業管理公司，坐收承包金，由此產生了發包人與承包人因收取、上繳物業管理承包金及業主拒向承包管理人交納物業管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規定，小區物業管理權屬全體業主所有，只有業主或者代表業主的管委會才有權選聘物業管理公司，為業主提供有償服務。房地產開發商或物業管理公司只有依據物業管理服務合同對物業實施管理，其由此所享有的受托權實質上不是物業管理權，而是受托管理權，將受托管理權發包、轉讓給他人經營，這種物業管理承包合同損害了全體業主的利益，應確認為無效合同。有受托管理權的物業管理公司將其管理權發包，其無權收取物業管理承包金，承包人則未依法取得受托管理權，其要求業主向其交納物業管理費的訴訟請求，不應得到支持。
3.注意審查物業委托管理合同的效力。
在考察物業委托管理合同時應注意審查合同的當事人和合同的內容。業主或代表業主的管委會委托、聘用物業管理公司提供管理服務，據此所簽訂的物業委托管理合同，實質上是屬于前述物業管理服務合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業委托管理合同應確認有效。但在實踐中引起糾紛的物業委托管理合同則大多不是業主或管委會與物業管理公司簽訂的合同，而是由正在實施物業管理的公司與另一物業管理公司簽訂的，由正在對物業進行管理的公司委托別的物業管理公司對業主的物業進行管理的合同，這種類型的物業委托管理合同，其性質與物業管理承包合同相似，都是未經業主同意，將取得的委托管理權轉讓給他人，由他人對業主的物業進行管理，所不同的是物業委托管理合同采取委托管理的方式。業主將物業委托給其選定的物業管理公司管理，是基于業主對所選定的物業管理公司物業管理能力的信任，物業管理公司既無權將享有的受托管理權轉包、轉讓，也無權另行委托他人對業主的物業進行管理。而且，根據民法理論，轉委托成立的前提必須是經委托人（即業主）同意，接受委托進行物業管理的物業管理公司擅自將管理權轉托他人行使，所簽訂的物業委托管理合同，侵犯了業主的利益，實施了無權轉委托的行為，應確認合同無效。在審查物業委托管理合同時，應將其與物業管理公司選聘專營公司承擔專項經營業務的合同區分開來，后者依《辦法》及物業管理的需要，是允許的。
三、在審理物業管理糾紛中值得探討的若干問題。
隨著房地產業的發展和建筑物所有權主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業管理的方式也呈現了多樣化。但由于我國目前尚無物業管理方面的法律規范，行政規章也不盡完善，在審理物業管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現象。筆者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。
（一）關于業主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。
由于住宅小區或商廈的業主人數眾多，難以分別行使物業管理權，為此產生了業主大會制度和由業主大會選舉產生的業主管理委員會制度。建設部《辦法》中規定住宅小區應成立住宅小區管理委員會，但《辦法》未對業主大會制度，包括業主大會如何召集、選舉如何行使權利、作出決議等作出規定。雖然一些地方性規章如《海南經濟特區城鎮住宅區物業管理規定》中已有對業主大會制度和管委會制度做出規定，但不盡完善，實踐中存在問題仍急需明確。如房產行政管理部門如何進行物業管理？在什么情況下召集第一次業主大會？如何選舉產生管委會？在未召開業主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業主的選票是否可行？如何確定業主的投票權？是一房產證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為一票？這些問題很具體，但實踐中涉及到當事人切身利益，急需有明確的規定，以便于操作.筆者認為，業主要行使物業管理權實現自治，應盡早召開業主大會，以確定物業管理中的重大問題。
第一次業主大會的召集，既可由房產行政管理部門召集，也可由業主自行召集，但持有半數以上投票權的業主出席才能舉行，在未召集業主大會，業主或其委托代理人未出席的情況下，分別書面征集業主意見而成立管委會或通過應由業主大會決定的其他重大事項的決議的，不能確認管委會或有關決議的效力。應明確規定業主大會是住宅小區或商廈物業管理的最高決策機構，及召集第一次業主大會的前提條件，形成業主大會有效決定的程序。住宅小區或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規定，房地產開發商在出售房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理。
那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業主大會，選舉產生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（這一過程也許很長），業主不能行使其物業管理權，則難以保障業主應享有的權益，但如果房屋出售或入住未達一定的比例，其時房地產開發商是最大的業主，召開業主大會也難以體現小部分業主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達到一定的比例，方依法召開業主大會，成立管委會，這是保護業主利益，規范物業管理的必然要求。筆者認為，住宅小區或商廈主要用于出售的，其出售率達到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達到50％以上的，應規定開發商或其聘請的物業管理公司須向房產行政管理部門報告，在管理部門組織下或自行召集下，召開第一次業主大會，選舉產生管委會，這對于保護業主的物業管理權是較為有利的。
關于業主的投票權如何確定，關系到業主的切身利益，關系到業主大會的決定是否有效，這是業主實際行使物業管理權的重要一環，應在平等、公平的原則下確定業主的投票權。由于物業管理的權利義務一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產權人或使用人一票，對購置較大房產份額的業主或出售率不高而為大業主的房地產開發商似不公平。如單純以一定的房屋建筑面積來計算，確定投票權及票數，根據權利義務一致的原則，有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業主如無投票權，其權益如何體現？筆者認為，應規定業主或與業主有約定享有物業管理權的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積大小，均應享有業主大會或管委會的投票權，但所代表的票數可有區別。如可以每一單元房屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計一票的單位，每一計票單位的建筑面積享有一票，計票單位面積以下的業主，每一產權人有一票，非業主使用人的投票權從其與業主的約定。如以建筑面積100平方米為計票單位，房屋建筑面積每100平方米計一票，100平方米以下的每一產權人享有一票。這樣既體現了權利義務一致的原則，也充分考慮了小業主的利益。業主大會的決議，如要求所有業主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利于保障全體業主的利益。在合理確定業主投票權的基礎上，規定業主大會的決議，須由出席會議的業主所投票數的半數以上通過，且這部分業主所享有的建筑物所有權或使用權的份額達半數以上，方為有效，則可最大程度地保障業主的共同利益。
（二）關于管理委員會的主體資格問題。
管理委員會是在房地產行政管理部門指導下，由住宅小區或商廈的房產產權人和由產權人授權或與其有管理權約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產權人和使用人合法權益的組織，是業主大會的執行機構。根據《辦法》的規定，管委會有權選聘、續聘物業管理公司對物業進行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業主。而管委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題目前在實踐中爭議較大。管委會是業主的自治性機構，須依法成立，才能行使權利、承擔義務。管委會經業主大會按確定的程序選舉產生后，應由業主聯名或業主大會授權的房地產開發商或物業管理公司，報經縣級以上人民政府房產行政管理部門登記確認。未經登記確認，或未經業主授權，他人以業主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。
對于依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認為，管委會不是法人，沒有獨立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。對此意見，筆者不敢茍同。《辦法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權利，應視為管委會在物業管理中具備了一定的民事權利能力和行為能力。管委會代表業主簽訂物業管理的合同，其主體符合規章規定，不應以此否認合同的效力。但《辦法》畢竟是規章，且在確認其簽訂物業管理合同主體資格的同時，必然涉及在實踐中已發生的管委會訴訟主體地位問題。因物業管理發生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立的自治管理組織，應屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當事人。管委會參與訴訟既是代表業主行使權利的行為，又是有關規章中規定其有權簽訂物業管理合同所派生出的權利義務。但畢竟由于有關規定不明確，實踐中對此認識不一，因此有必要在有關物業管理的法律、法規或司法解釋中予以明確。
（三）關于商住兩用樓或商業、娛樂業等用途的商廈的物業管理問題。
與住宅小區的用途不同，商廈主要用于商業目的。在商廈出售、出租后，為了維護商廈業主或使用人的房屋及相應配套的公用設施的良好運行，商廈同樣需要由物業管理公司實施專業化的物業管理。而實踐中，許多商廈仍由房地產開發商或房產份額占絕對優勢的大業主直接進行物業管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務的要求更高，房地產開發商或其他物業管理則往往以較高的收費標準收取管理費用，常為此引發糾紛。而建設部《辦法》，國家計委、建設部印發的有關服務收費辦法，都只對住宅小區的物業管理及服務收費予以規定，未對商廈的物業管理及服務收費進行規定。地方性規章中，亦鮮有將商廈管理納入物業管理的范疇，使商廈業主如何行使物業管理權，收費標準、服務要求如何確定既無法可依，也無行政規章可依。由此產生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業管理市場體系的建立和完善。因此，應將商廈的物業管理納入法律的調整范圍，在有關物業管理法規中，以規定住宅小區和商廈的物業管理為基本框架，分別根據住宅小區和商廈的特點，明確各自的服務內容、范圍、服務質量、收費標準、方法，以及行使物業管理權的方式。
（四）關于物業管理公司是否有權采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。
物業管理公司與業主或使用人常因物業管理費發生糾紛，物業管理公司為迫使業主或使用人交納管理費，在業主或使用人不能按其要求交費的情況下，常采取停電、停水、停氣等措施，為此常引發訴訟案，業主和使用人以收費不合理、停電等構成侵權提起訴訟或抗辯。采取停水電等措施是否侵權，審判實踐中有不同的看法。一種看法認為，物業管理公司對拖欠管理費行為可依聘用管理合同追索，采取嚴重影響業主或使用人正常經營、居住的停水電等行為，是侵權行為；另一種看法則認為，停水電等是因業主、使用人欠費所造成，停水電等行為不構成侵權。
由于停水電等措施嚴重影響業主、使用人的經營、生活，易使矛盾激化，妥善處理此類糾紛十分重要。《辦法》中規定物業管理公司有權依照物業管理服務合同和有關規定收取管理費用，未賦予物業管理公司采取非常措施的權利。而原《海南經濟特區城鎮住宅小區物業管理規定》則規定對欠費的業主可以采取停止供水電等措施。筆者認為，在業主或使用人的確欠費的情況下，采取停水電氣等措施是否違約或侵權，應具體情況具體分析。如物業管理服務合同中約定，對業主欠費的可以或不可以采取停水電等措施的，應從其約定.物業管理公司如違反合同約定，則應承擔違約責任。在無合同約定的情況下，應區分收費項目的不同特點具體分析。
物業管理費主要分為為業主、使用人提供衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等公共性服務的費用，代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費等公眾代辦性質的服務費用，以及特約服務的費用。這三項服務費用既有聯系又有區別。業主僅拖欠公共性服務或特約服務的費用，而未拖欠公眾代辦性質服務費用的，物業管理公司不能采取停水電等措施，否則即為侵權；業主或使用人拖欠應交納的公眾代辦性質的服務費用，使物業管理公司為此未能代交有關費用，致使供水、電、氣等部門停水、電、氣的，物業管理公司不承擔責任；如物業管理公司收取費用后未及時上交有關部門，致使有關部門停止供水、電、氣的，則物業管理公司未盡服務義務，應承擔違約責任，給業主、使用人造成損失的，應賠償損失。在有關部門并未停止供水、電、氣的情況下，物業管理公司對拖欠公眾代辦性質的服務費用的業主或使用人，能否采取停水、電、氣的措施？筆者認為，對被拖欠費用應依法追償，物業管理公司采取停水、電、氣等措施迫使業主、使用人交納費用的行為，侵犯了業主的合法權益，依法不應得到支持。除當事人另有約定外，有關法規或規章中不宜賦予物業管理公司采取停水、電、氣等權利。
綜上所述，物業管理糾紛作為新類型的案件，訴訟到法院只有近幾年的時間，需探討的問題還很多。由于目前物業管理缺乏相應的法律規范，人民法院在處理這些新類型案件中，難免出現適用法律不一，判決結果不統一的情況。以法律規范的形式規范物業管理行為，保護業主、物業管理公司、房地產開發商的合法權益，不僅是司法實踐的要求，也是促進物業管理健康發展的要求。因此，有必要將完善我國物業管理法律法規盡快提到立法議程。建議在物業管理法律規范中，確定由政府主管部門行業管理、業主自治與物業管理公司專業服務的管理體制，將住宅小區和商廈的管理納入法律調整范圍，明確物業管理中有關的權利義務、操作的程序、規則，使物業管理行為真正納入法制化的軌道，便于給人民法院審理物業管理糾紛案件提供較為充分完善的法律依據。