物業(yè)管理糾紛案件審理方法和技巧初探

　　物業(yè)管理糾紛案件審理方法和技巧初探(一)

　　隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的居住條件迅速改善，物業(yè)管理糾紛案件呈現(xiàn)快速增長的趨勢(shì)。這些案件尤其凸顯自身的特點(diǎn)，審視物業(yè)管理糾紛案件的發(fā)展規(guī)律，找尋其解決辦法，是人民法院面臨的新課題。

　　第一節(jié)物業(yè)管理糾紛案件的審理要點(diǎn)和技巧

　　一、物業(yè)管理糾紛案件審理的價(jià)值取向

　　在審理物業(yè)管理糾紛案件中，應(yīng)當(dāng)從物權(quán)法律關(guān)系和合同法律關(guān)系等不同角度著眼，正確認(rèn)識(shí)、把握物業(yè)管理糾紛的特點(diǎn)和規(guī)律。掌握審理要點(diǎn)，巧妙運(yùn)用審判技巧，堅(jiān)持以下幾個(gè)基本的價(jià)值取向。

　　第一，充分尊重業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。

　　物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理是業(yè)主行使區(qū)分所有權(quán)的行為，這是物業(yè)管理糾紛案件審理過程中必須首先把握的基本理念。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主處于核心地位，權(quán)利義務(wù)的產(chǎn)生皆出自于業(yè)主行使區(qū)分所有權(quán)的行為。人民法院要保障業(yè)主充分行使區(qū)分所有權(quán)，并在業(yè)主權(quán)利受到侵害時(shí)為其提供有力的救濟(jì)渠道。

　　第二，準(zhǔn)確把握物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)人地位。

　　物業(yè)管理是一種約定俗成的稱呼，這種稱呼導(dǎo)致了很多誤解，物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為自己是管理者，業(yè)主也認(rèn)為自己應(yīng)該服從管理，從而導(dǎo)致各自權(quán)利義務(wù)定位的錯(cuò)誤，產(chǎn)生了很多不必要的糾紛和矛盾。在有關(guān)糾紛的審理中，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的平等地位，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)。由于物業(yè)管理本質(zhì)上是一種民事行為，雙方是平等的民事主體，因而必須認(rèn)識(shí)到，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無論何種情況下均不能對(duì)業(yè)主采取處罰或強(qiáng)制措施。

　　第三，平等保護(hù)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

　　在強(qiáng)調(diào)業(yè)主核心地位的同時(shí)，要把握權(quán)利與義務(wù)的對(duì)等性。業(yè)主享有區(qū)分所有權(quán)，享有因讓渡物業(yè)管理權(quán)而接受服務(wù)的權(quán)利，但也要遵守作為專有權(quán)人、共用部分持份權(quán)人和團(tuán)體成員所應(yīng)遵守的義務(wù)，遵守為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)提供報(bào)酬的義務(wù)。在過去的糾紛中，更多的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“管理”行為不規(guī)范，作為進(jìn)步的標(biāo)志，業(yè)主權(quán)利的覺醒方興未艾。但與此同時(shí)，諸多損害物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益的行為也開始顯現(xiàn)。由于現(xiàn)有物業(yè)管理法規(guī)對(duì)業(yè)主的規(guī)制過于簡單、原則，加上目前的輿論宣傳重在保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，不少業(yè)主缺乏義務(wù)意識(shí)，違反業(yè)主公約、拒交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象有抬頭的趨勢(shì)。因此，司法實(shí)踐中要樹立平等保護(hù)各方當(dāng)事人的理念，不得偏向任何一方。

　　二、物業(yè)管理糾紛案件的審理要點(diǎn)

　　在物業(yè)管理糾紛案件的審理中，法官應(yīng)注意把握以下要點(diǎn)：

　　（一）充分尊重合同當(dāng)事人的意思自治，謹(jǐn)慎行使自由裁量權(quán)

　　“法官正確行使自由裁量權(quán)平衡利益沖突，處理違規(guī)行為，消除社會(huì)矛盾，是營造和諧的法律秩序的重要方式。”賈和平：“自由裁量與法官職業(yè)化建設(shè)之法哲學(xué)思考--兼論完善法官制度”，載《法律適用》20**年第3期。由于物業(yè)管理的法律、法規(guī)或規(guī)章不完善，很多案件審理過程中都缺少相應(yīng)的法律依據(jù)，法官自由裁量權(quán)相對(duì)較大。物業(yè)管理權(quán)利義務(wù)的確定和爭議的解決既要符合基本法律，如民法通則、房地產(chǎn)法及其他相關(guān)法律的規(guī)定和精神，更要尊重當(dāng)事人依法設(shè)立的合同。我國民法通則第6條規(guī)定，民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策。對(duì)于物業(yè)管理糾紛案件的審理，應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)、國家政策，并根據(jù)雙方當(dāng)事人訂立的合同嚴(yán)格執(zhí)行。如果法律、行政法規(guī)、國家政策沒有明文規(guī)定，或者是規(guī)定不一致的，就應(yīng)按照法律、行政法規(guī)、國家政策的基本精神和基本原則，正確理解雙方當(dāng)事人的意思表示，適當(dāng)運(yùn)用法官自由裁量權(quán)，合理、公正地做出處理或裁決。

　　在物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛案件審理的過程中，筆者認(rèn)為，就物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定，應(yīng)該充分考慮合同約定的服務(wù)價(jià)格。物業(yè)服務(wù)合同糾紛是建立在合同基礎(chǔ)之上的，因合同和其他民事活動(dòng)引發(fā)的糾紛，應(yīng)重視當(dāng)事人之間的約定，在案件的審理過程中，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，以當(dāng)事人之間達(dá)成的合同和協(xié)議為基礎(chǔ)進(jìn)行處理。尤其應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人之間的關(guān)于糾紛解決方式的約定，對(duì)于雙方議定的條款，只要不與法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定相沖突，就應(yīng)當(dāng)作為調(diào)處糾紛的依據(jù)，在審判中加以應(yīng)有尊重。物業(yè)合同是業(yè)主和物業(yè)公司明確各自權(quán)利義務(wù)的載體，也是糾紛發(fā)生時(shí)衡量各自主張是否充分的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，更是人民法院處理物業(yè)糾紛案件的事實(shí)依據(jù)。比如對(duì)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛案件的審理，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間就物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有明確的約定，法院不應(yīng)過分干涉。如《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》實(shí)施之后，北京市很多物業(yè)小區(qū)小修費(fèi)的收費(fèi)存在困難，很多業(yè)主都認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)不應(yīng)收取業(yè)主的小修費(fèi)，而有的法院也判決物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得再收取業(yè)主的小修費(fèi)。

　　按照上述規(guī)定，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間約定收取小修費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按月收取小修費(fèi)。事實(shí)上，對(duì)于舊有物業(yè)，很多室內(nèi)設(shè)備設(shè)施有待維修更新，所以如果按月收取小修費(fèi)，及時(shí)更新設(shè)備，比業(yè)主自行維修或者就某專項(xiàng)服務(wù)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間達(dá)成專項(xiàng)特約服務(wù)更為合算，對(duì)業(yè)主更為有利。而且物業(yè)服務(wù)本身就像各種其他服務(wù)一樣，存在級(jí)別與檔次的差距，如果在所有物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目上，一律統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，就無法保證權(quán)利與義務(wù)對(duì)等，甚至造成明顯的不對(duì)等。法院一方面要考慮物業(yè)糾紛個(gè)案背后可能的潛在影響面，另一方面又不能輕易否定或者更改合同相關(guān)條款，做出更改合同條款的判決必須是出于無奈之舉。所以法官應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎行使自由裁判權(quán)，法院對(duì)于業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)服務(wù)合同的認(rèn)定，可以從另一個(gè)角度使業(yè)主增強(qiáng)契約意識(shí)，審慎訂立合同。履行合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，使業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，認(rèn)真履行交納費(fèi)用的義務(wù)。另外，由于物業(yè)服務(wù)是日常發(fā)生的、長期的、細(xì)化的和具有個(gè)體差異的，所以，在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在參考物業(yè)合同范本的基礎(chǔ)上，盡可能細(xì)化合同的內(nèi)容。使業(yè)主和物業(yè)公司都有章可循、有合同可依。

　　（二）注意審查物業(yè)服務(wù)合同的效力，依法居中裁判

　　法院在尊重當(dāng)事人意思自治原則的同時(shí)，在審理物業(yè)管理糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意審查物業(yè)公司管理的合法性。物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理的合法性，主要有兩方面：一是其須是具有物業(yè)管理資質(zhì)的法人單位。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指依照法定程序成立并具備相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)管理服務(wù)的單位。從事物業(yè)管理的企業(yè)，除具備企業(yè)法人的設(shè)立條件外，還須具備一定的資質(zhì)。此前，建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)及評(píng)定也作了專門規(guī)定，所以，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否具有相關(guān)資質(zhì)進(jìn)行審查。二是其進(jìn)行物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)依據(jù)開發(fā)商的委托或業(yè)主委員會(huì)的選聘。這兩方面缺一不可。法官在審理案件時(shí)，不僅要按照一般民事訴訟的程序規(guī)定要求物業(yè)公司提交法人營業(yè)執(zhí)照，還應(yīng)讓其提交物業(yè)管理的資質(zhì)證書。同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供與開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)管理委托合同。對(duì)那些雖有物業(yè)管理資質(zhì)，但進(jìn)駐小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理不是基于開發(fā)商的委托或業(yè)主委員會(huì)的選聘，而是強(qiáng)行進(jìn)入小區(qū)并提供物業(yè)服務(wù)的，不宜按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)判令業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)。

　　審判實(shí)踐中，常常遇到的問題是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)時(shí)，并未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書，業(yè)主及物業(yè)使用人常常以此作為抗辯理由，認(rèn)為該企業(yè)不能收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。對(duì)此問題，《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）》第2條規(guī)定，對(duì)于此類糾紛，應(yīng)按一般民事糾紛處理。我們認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備此方面的資質(zhì)，在其不具備這種資質(zhì)的情況下，其與業(yè)主之間的關(guān)系不構(gòu)成物業(yè)管理關(guān)系，其與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)歸于無效；但在物業(yè)服務(wù)合同簽訂時(shí)不具備相應(yīng)資質(zhì)，在訴訟過程中已經(jīng)取得相應(yīng)資質(zhì)的，可以認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同有效。在合同無效的情況下，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)提供了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主也實(shí)際接受了服務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)本著公平原則判決業(yè)主按照實(shí)際接受的服務(wù)并參考相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)酌情給付物業(yè)服務(wù)企業(yè)相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用。

　　（三）在事實(shí)認(rèn)定上注重運(yùn)用經(jīng)驗(yàn)法則

　　對(duì)于物業(yè)管理糾紛案件中物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)是否符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的判斷，要求法官在審理該類案件時(shí)不但要綜合運(yùn)用法律知識(shí)和社會(huì)經(jīng)驗(yàn)做出判斷，更要立足于物業(yè)糾紛案件的特殊性，平衡當(dāng)事人雙方的利益。

　　司法實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)完成了服務(wù)內(nèi)容，但是缺少證據(jù)支持；而欠費(fèi)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量存在疑義，也苦于缺乏充分、足夠的證據(jù)來支持其理由，導(dǎo)致此類案件雙方的矛盾容易激化，并呈現(xiàn)群發(fā)勢(shì)態(tài)。所以在案件審理中，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查合同對(duì)于服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的約定是否準(zhǔn)確、明晰，然后根據(jù)雙方約定審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否按照約定履行了合同義務(wù)。如果業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間沒有直接簽訂物業(yè)服務(wù)合同，或者在認(rèn)定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)問題上存在意見分歧，法官需兼顧兩組標(biāo)準(zhǔn)：一是行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和合同標(biāo)準(zhǔn)。行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)在相應(yīng)的規(guī)范性文件中，如果雙方當(dāng)事人沒有簽訂合同或雖有合同卻沒有約定相應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，法院可以參照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。但是不能機(jī)械地理解行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)槲飿I(yè)標(biāo)準(zhǔn)的好壞更多的應(yīng)以合同標(biāo)準(zhǔn)來確定。二是過程標(biāo)準(zhǔn)與結(jié)果標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)物業(yè)企業(yè)來講，進(jìn)行物業(yè)管理工作本身就是過程的體現(xiàn)，所以在衡量標(biāo)準(zhǔn)上物業(yè)公司愿意以過程標(biāo)準(zhǔn)作為依據(jù)。而業(yè)主則更愿意以實(shí)際享受到的結(jié)果標(biāo)準(zhǔn)作為判斷的依據(jù)。如何協(xié)調(diào)兩者的關(guān)系是法官不能忽視的一個(gè)問題。審判實(shí)踐中，對(duì)于以下幾種情況可以分別進(jìn)行處理：

　　1、物業(yè)企業(yè)服務(wù)“輕微不達(dá)標(biāo)”的認(rèn)定

　　所謂“輕微不達(dá)標(biāo)”自然沒有精確的標(biāo)準(zhǔn)，如上所述，這種情況需要法官根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行綜合判斷。我們認(rèn)為，如果物業(yè)企業(yè)履行了合同的主要義務(wù)，如基本保證了小區(qū)的秩序有序和清潔，安全保衛(wèi)工作基本到位等，但有證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)在一些項(xiàng)目上沒有達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，比如在接到業(yè)主報(bào)修后比約定的時(shí)間遲到，但也對(duì)業(yè)主的問題進(jìn)行了修理等，尚沒有達(dá)到對(duì)物業(yè)服務(wù)合同構(gòu)成違約的程度，可以認(rèn)為是“輕微不達(dá)標(biāo)”。在追繳物業(yè)費(fèi)的案件中，對(duì)于業(yè)主因此行使的抗辯權(quán)，法院應(yīng)遵循抗辯權(quán)對(duì)等行使原則。不但要考慮業(yè)主希望擁有良好居住環(huán)境愿望的合理性，還要認(rèn)識(shí)到物業(yè)企業(yè)已經(jīng)履行了主要合同義務(wù)，支出了相應(yīng)成本。在判決時(shí)可以認(rèn)定業(yè)主不構(gòu)成違約，對(duì)物業(yè)企業(yè)主張的違約金或滯納金要求可以考慮降低或不予支持。

　　2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)嚴(yán)重不達(dá)標(biāo)的認(rèn)定

　　所謂“嚴(yán)重不達(dá)標(biāo)”是物業(yè)企業(yè)在一些服務(wù)項(xiàng)目上沒有履行合同主要義務(wù)，如小區(qū)秩序混亂、小區(qū)綠地裸土嚴(yán)重超標(biāo)、消防設(shè)施管理嚴(yán)重失當(dāng)。如果可以確認(rèn)上述事實(shí)，法院可以在一些具體項(xiàng)目上進(jìn)行核減。但必須是在有充足的證據(jù)情況下，最好咨詢相關(guān)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，進(jìn)行必要的成本核算甚至組織價(jià)格評(píng)估，慎重確定核減的幅度，否則容易造成新的不公平，可能會(huì)造成影響整個(gè)小區(qū)的正常生活秩序的不良后果。

　　3物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)重侵害業(yè)主權(quán)益的認(rèn)定

　　物業(yè)企業(yè)存在侵占小區(qū)公用空間進(jìn)行經(jīng)營、將專有用途的房屋出租營利等侵害業(yè)主公共權(quán)益的行為，業(yè)主要求法院核減物業(yè)費(fèi)的，我們認(rèn)為，對(duì)于上述抗辯法院審查情況屬實(shí)的，可判決免除物業(yè)合同約定的違約金，但如果沒有給全體業(yè)主造成損失的，不宜核減物業(yè)服務(wù)費(fèi)；如果確實(shí)給物業(yè)小區(qū)全體業(yè)主造成重大損失的，可以再核減物業(yè)費(fèi)，或是通過將物業(yè)服務(wù)企業(yè)占用小區(qū)公用部分的收益折抵物業(yè)管理費(fèi)用的方法。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴訟業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，而業(yè)主能否反訴主張物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約的問題則需要從程序上予以研究。對(duì)于物業(yè)企業(yè)侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，我們贊同業(yè)主大會(huì)會(huì)議經(jīng)一定程序的表決后，由業(yè)主進(jìn)行集團(tuán)訴訟，如果小區(qū)公共利益受到侵害的同時(shí)，個(gè)別業(yè)主的權(quán)利也受到侵害，則業(yè)主也可以自己的名義另行訴訟。因?yàn)榧幢阄飿I(yè)企業(yè)存在上述行為，也是對(duì)全體業(yè)主權(quán)利的侵害，物業(yè)合同的主體也不是業(yè)主個(gè)人。物業(yè)企業(yè)侵害業(yè)主共同利益時(shí)應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)或全體業(yè)主共同主張權(quán)利，否則業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)存在的價(jià)值將無從體現(xiàn)。

　　（四）尊重當(dāng)事人之間的合同約定，確定權(quán)利義務(wù)、責(zé)任的劃分

　　隨著小區(qū)業(yè)主對(duì)汽車持有量的增加，關(guān)于業(yè)主訴訟物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)保管責(zé)任的案件也越來越多，物業(yè)服務(wù)合同并非是一個(gè)單一的合同，而是一個(gè)合同組。審理此類案件的一個(gè)基本問題是物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有保管義務(wù)，如業(yè)主在小區(qū)內(nèi)停車與物業(yè)服務(wù)企業(yè)形成的合同的性質(zhì)，它事關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償責(zé)任的認(rèn)定。如果二者之間的合同是有償保管性質(zhì)，且物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在過錯(cuò)，則物業(yè)服務(wù)企業(yè)需承擔(dān)全部賠償責(zé)任；而如果二者不形成保管合同關(guān)系，則物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅在其未盡保安職責(zé)時(shí)，承擔(dān)違約責(zé)任。《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）》第32條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同約定有財(cái)物保管義務(wù)，在發(fā)生財(cái)物丟失或毀損時(shí)，業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，物業(yè)服務(wù)合同沒有約定財(cái)物保管義務(wù)，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)在其職責(zé)范圍內(nèi)未盡到安全防范義務(wù)或?yàn)榕渲脩?yīng)有的安全防范設(shè)備，對(duì)財(cái)物丟失或毀損有過錯(cuò)的，業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)與其過錯(cuò)相適應(yīng)的責(zé)任。第33條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在其有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)有車輛泊位，并對(duì)停放的車輛收取泊位維護(hù)費(fèi)用，在車輛發(fā)生丟失或毀損時(shí)，按照雙方簽訂的停車管理服務(wù)協(xié)議確定賠償責(zé)任，沒有簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有過錯(cuò)的，可以根據(jù)其過錯(cuò)程度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素合理確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。上述規(guī)定為此類型物業(yè)管理糾紛的處理提供了較為明確的法律依據(jù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否負(fù)有保管責(zé)任、是否有過錯(cuò)、是否構(gòu)成違約責(zé)任，是認(rèn)定這類案件中物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否承擔(dān)賠償責(zé)任、補(bǔ)充賠償責(zé)任的依據(jù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般不會(huì)與業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定保管財(cái)物的合同性質(zhì)，在此種情況下，法院一般也不宜認(rèn)定二者構(gòu)成保管合同關(guān)系。對(duì)因保管發(fā)生的糾紛中物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過錯(cuò)應(yīng)由誰來承擔(dān)舉證責(zé)任？我們認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)此時(shí)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任是違反物業(yè)管理合同的違約責(zé)任，因而應(yīng)采過錯(cuò)推定原則，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)其盡到了安全防范義務(wù)承擔(dān)舉證責(zé)任。此外，在審理此類案件中，在根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過錯(cuò)程度、收費(fèi)高低確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賠償責(zé)任時(shí)，法官的隨意性太大，應(yīng)該再規(guī)定較細(xì)的條款對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有責(zé)任予以確定。

　　（五）規(guī)范業(yè)主行為，維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主的利益

　　“實(shí)現(xiàn)私權(quán)利以不侵害他人權(quán)益為限”是民法的基礎(chǔ)理論。在審判實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在違約行為的同時(shí)，業(yè)主履行合同或維護(hù)權(quán)利不適當(dāng)，甚至為了自己維權(quán)侵害其他業(yè)主合法權(quán)益的情況也大量存在。例如，有的業(yè)主因停車收費(fèi)爭議，把車輛停在小區(qū)通行路口，堵塞交通。目前，因業(yè)主搭建行為引發(fā)的物業(yè)管理糾紛在案件中也占了相當(dāng)大的比重，此類糾紛多發(fā)生在居民小區(qū)內(nèi)。有的業(yè)主為了自己生活上的便利，在物業(yè)的共用部位搭建雨篷、觀景臺(tái)，也有的因?yàn)闃I(yè)主為了擴(kuò)展自己的使用空間而封閉陽臺(tái)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為妨礙了小區(qū)的整體美觀，要求業(yè)主拆除，雙方由此發(fā)生糾紛。此類案件中，雙方爭議的焦點(diǎn)主要集中在如何理解私搭亂建問題上。在物業(yè)共用部位（如屋面）搭建雨篷、養(yǎng)鴿棚、觀景臺(tái)，或在公用位置設(shè)置雜物架等，既給物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修、管理工作造成了妨礙，也侵害了其他業(yè)主的公共利益，有的物業(yè)管理合同及管理規(guī)約等也明確規(guī)定業(yè)主不得從事上述行為，因而應(yīng)判令業(yè)主進(jìn)行拆除，恢復(fù)原狀。對(duì)于業(yè)主在自己物業(yè)的空間范圍內(nèi)進(jìn)行封閉陽臺(tái)、設(shè)置輔助設(shè)施的行為，應(yīng)當(dāng)視具體情況分別處理：如果業(yè)主簽訂的物業(yè)管理合同、業(yè)主公約中明確約定禁止此種搭建、封閉行為，或者雖未做約定，但其封閉、搭建行為已經(jīng)損害到公共利益，違反了相應(yīng)法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，則應(yīng)當(dāng)判令拆除、恢復(fù)原狀；如果業(yè)主的行為屬于正當(dāng)行使物業(yè)所有權(quán)的行為，并未違反約定或違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，則對(duì)要求拆除的請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)不予支持。另外也要考慮到物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理合同訂立中的優(yōu)勢(shì)地位，注意以衡平原則界定物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主間的權(quán)利義務(wù)，防止物業(yè)服務(wù)企業(yè)以格式條款過度限制業(yè)主行為自由，侵犯業(yè)主利益。

　　（六）慎重認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約，適當(dāng)酌減物業(yè)服務(wù)費(fèi)

　　對(duì)于業(yè)主要求酌減物業(yè)服務(wù)費(fèi)，或者要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)違約金的，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)是否符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。就物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約而言，常見的違約行為表現(xiàn)為未實(shí)施物業(yè)管理行為、未提供物業(yè)管理服務(wù)；或雖實(shí)施了物業(yè)管理行為、提供了物業(yè)管理服務(wù)，但其物業(yè)管理與服務(wù)的目標(biāo)與質(zhì)量未達(dá)到法律或合同中的規(guī)定的要求。一般來說，前者較好判斷，而后者則具有模糊性，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目大多是行為義務(wù)，在完成后有時(shí)無法分辨。這項(xiàng)工作理論上法官也無法做到案件事實(shí)的真實(shí)性與法律的真實(shí)性的統(tǒng)一，因?yàn)榉ü俨荒苊咳丈W臨物業(yè)小區(qū)進(jìn)行實(shí)地考察，所以要想查清物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)是否到位也不現(xiàn)實(shí)。但實(shí)踐中，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否履行了約定還是應(yīng)當(dāng)從細(xì)審理，認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否構(gòu)成違約時(shí)應(yīng)按服務(wù)項(xiàng)目具體確定，物業(yè)管理合同是一個(gè)合同群，依據(jù)具體服務(wù)項(xiàng)目的不同，通常包括若干個(gè)具體服務(wù)合同，比如清運(yùn)垃圾的合同、修理公共設(shè)施的合同。每個(gè)具體合同的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均不相同，因此在審理過程中，應(yīng)該區(qū)分業(yè)主提出的抗辯理由是針對(duì)合同的哪個(gè)項(xiàng)目，其目的不在于個(gè)案的解決，而是提醒物業(yè)服務(wù)企業(yè)在工作中不斷提高服務(wù)意識(shí)和質(zhì)量，不僅要起到幫助教育當(dāng)事人的作用，也為今后減少糾紛和訴訟奠定基礎(chǔ)。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)存在不合格情況的，物業(yè)費(fèi)的酌減數(shù)額要適當(dāng)。既要防止酌減數(shù)額過少造成物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)不符，又要防止酌減數(shù)額過高導(dǎo)致業(yè)主將法院判決在小區(qū)內(nèi)當(dāng)“喜報(bào)”進(jìn)行張貼，導(dǎo)致其他大批業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)，等待被訴后降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于物業(yè)費(fèi)數(shù)額的酌減，可采取分項(xiàng)酌減與總體酌減相結(jié)合的方法。如果業(yè)主的抗辯成立，應(yīng)在該合同項(xiàng)下對(duì)該項(xiàng)收費(fèi)進(jìn)行減免，而不能籠統(tǒng)地減免物業(yè)費(fèi)，要針對(duì)不同小區(qū)不同案情靈活掌握酌減方法，確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符，酌減幅度適中。

　　（七）樹立司法權(quán)威，維護(hù)業(yè)主整體利益

　　判決書、調(diào)解書是人民法院裁判案件的最終結(jié)果，執(zhí)行上述法律文書是人民法院司法權(quán)威的最終體現(xiàn)。物業(yè)糾紛案件特別是追索物業(yè)費(fèi)案件，由于涉及面廣，關(guān)系到眾多業(yè)主的利益，很多業(yè)主抱有“法不責(zé)眾”的錯(cuò)誤心態(tài)。近年來，法院在執(zhí)行過程中多次遇到業(yè)主的抗拒執(zhí)行，而當(dāng)法院強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，又容易引發(fā)“法院成了物業(yè)公司的追債人”的不良社會(huì)影響。但如果執(zhí)行力度不夠，將嚴(yán)重影響司法權(quán)威，進(jìn)而可能引發(fā)更多的業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)。因此，在執(zhí)行過程中，應(yīng)加大執(zhí)行力度，對(duì)經(jīng)過勸導(dǎo)、督促、教育、批評(píng)后仍不履行生效法律文書所確定的交費(fèi)義務(wù)的當(dāng)事人，應(yīng)依法采取民事訴訟強(qiáng)制措施，以維護(hù)司法權(quán)威。一些業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)的行為從表面上看是與物業(yè)公司進(jìn)行對(duì)抗，但由于物業(yè)費(fèi)回收率的降低將直接導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降，實(shí)質(zhì)上這種行為也是在損害其他交費(fèi)業(yè)主的利益。同時(shí)，由于物業(yè)公司不能提供業(yè)主詳細(xì)信息、存款人重名現(xiàn)象嚴(yán)重及業(yè)主所在單位不配合等原因，法院查詢扣劃業(yè)主帳戶存款存在障礙，所以應(yīng)盡量采取直接執(zhí)行方式。另外，還應(yīng)創(chuàng)新執(zhí)行方式，對(duì)于找不到被執(zhí)行業(yè)主，但其所購房屋內(nèi)有承租人的案件采取扣押租金債權(quán)并給承租人發(fā)協(xié)助執(zhí)行通知的方式；對(duì)于所購房屋空置，無人居住的業(yè)主，采用不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制管理的方法，委托申請(qǐng)人即物業(yè)公司進(jìn)行管理出租，以出租收益抵償物業(yè)費(fèi)。達(dá)到增加物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)回收率的目的，為其改善服務(wù)創(chuàng)造條件。

　　物業(yè)管理糾紛案件審理方法和技巧初探(二)

　　物業(yè)管理糾紛案件通常涉案人數(shù)眾多，法官在處理時(shí)需非常謹(jǐn)慎。注重案件審理的方式、方法，巧妙運(yùn)用一些審判技巧，將有助于糾紛的解決。

　　（一）重視現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)、調(diào)查取證

　　物業(yè)管理糾紛中，多數(shù)業(yè)主對(duì)自己的主張缺乏舉證能力，僅有當(dāng)事人陳述，無相關(guān)證據(jù)支持。有時(shí)即便有證人證言，但雙方之證人證言相矛盾，亦無法采信。依法律規(guī)定，舉證不能則要承擔(dān)舉證不能的法律后果。例如，追索取暖費(fèi)的物業(yè)公司選擇在7、8月份起訴，即便業(yè)主拒交的理由是室溫低于16度，但沒有證據(jù)支持。再如，以管理不到位為由拒交物業(yè)管理費(fèi)的情況下，如訴訟時(shí)已有較好改善，業(yè)主的主張就很難得到支持。此類糾紛一審判決業(yè)主交費(fèi)后，二審改判率極低。為依法保護(hù)雙方的合法權(quán)益，首先，對(duì)于業(yè)主以物業(yè)管理企業(yè)管理不到位、服務(wù)質(zhì)量差為由拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)案件，業(yè)主未向法院提交證據(jù)，法院依職權(quán)又未收集到有利于業(yè)主的證據(jù)的情況下，對(duì)該業(yè)主的主張應(yīng)當(dāng)不予支持。二是對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)故意利用業(yè)主缺乏舉證能力而大做文章的情形，法官除了依法指導(dǎo)業(yè)主舉證，更重要的是應(yīng)當(dāng)依職權(quán)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，調(diào)查取證，并據(jù)此做出判決。

　　（二）重視業(yè)主委員會(huì)訴訟中的作用，注意案件審理的社會(huì)效果

　　一些小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，他們與物業(yè)公司簽訂有物業(yè)管理委托合同，存在物業(yè)管理委托關(guān)系。業(yè)主對(duì)小區(qū)內(nèi)的公共事務(wù)管理有意見應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)反映，由業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)解決。此時(shí)單獨(dú)的業(yè)主再以物業(yè)公司對(duì)公共事務(wù)管理不到位、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與價(jià)格不相符等作為抗辯理由而拒交物業(yè)費(fèi)時(shí)，我們就應(yīng)當(dāng)區(qū)別考慮。首先，要注意征集業(yè)主委員會(huì)的意見，了解其與物業(yè)公司的解決方案，并尊重他們的解決意見。其次，要促使小區(qū)業(yè)主委員會(huì)充分發(fā)揮其自身各方面的作用，使其主動(dòng)地對(duì)物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督管理，積極參與管理事務(wù)，及時(shí)解決物業(yè)管理過程中的問題，一方面規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為，另一方面可以引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主理解物業(yè)服務(wù)企業(yè)，達(dá)到相互諒解，化解矛盾，也使案件的審理結(jié)果能同時(shí)取得良好的社會(huì)效果。

　　（三）充分發(fā)揮人民陪審員、人民調(diào)解員的作用，建立物業(yè)企業(yè)與業(yè)主溝通的平臺(tái)

　　許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)只知平時(shí)干活，到時(shí)收費(fèi)，與業(yè)主溝通少。物業(yè)服務(wù)不同于有形的商品，業(yè)主不清楚物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，認(rèn)為自己生活沒什么不方便的，沒有見到物業(yè)公司的人員到自己家來提供過幾次服務(wù)，可收費(fèi)卻不少，從而產(chǎn)生抵觸情緒。發(fā)生糾紛后又因?yàn)椴涣私夥沙绦颍J(rèn)為法院給企業(yè)立了案，自己成了被告，對(duì)法院也產(chǎn)生不信任。北京市石景山區(qū)人民法院在轄區(qū)的每個(gè)物業(yè)小區(qū)基本都有法院的人民陪審員或居委會(huì)的調(diào)解員，法院主動(dòng)邀請(qǐng)人民陪審員參與審理涉及該小區(qū)的案件，人民陪審員對(duì)于自己居住環(huán)境比較了解，能對(duì)物業(yè)公司提供的服務(wù)做出客觀的評(píng)價(jià)。同時(shí)人民陪審員與被告溝通更方便，相同的居住環(huán)境使得雙方之間隔閡較少，在人民陪審員了解案情，知道物業(yè)公司做了哪些工作后，不僅在個(gè)案中可以向被告闡明，在平時(shí)的工作和生活中也會(huì)不自覺地充當(dāng)起物業(yè)企業(yè)的宣傳員角色，將物業(yè)公司所做的工作向身邊的人進(jìn)行解釋，讓更多人了解物業(yè)公司，減少訴訟的發(fā)生。

　　（四）加強(qiáng)法院與各行政主管部門的聯(lián)系與協(xié)調(diào)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營行為

　　物業(yè)管理雖然僅是在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生的合同關(guān)系，但事實(shí)上不僅影響到民間百姓的生活，也影響到政府的形象與公信力。由于物業(yè)管理糾紛案件的審理涉及物業(yè)管理的各個(gè)方面，作為居中裁判的法官，不可能對(duì)上述各個(gè)方面的專業(yè)知識(shí)有詳盡的了解，而市、縣各級(jí)建委和市發(fā)改委作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主管機(jī)關(guān)及價(jià)格方面的主管機(jī)關(guān)，對(duì)于相關(guān)的法律、法規(guī)、部門規(guī)章的具體規(guī)定了解比較具體，且上述部門在日常工作或接待投訴過程中會(huì)對(duì)涉案小區(qū)的具體情況有所了解。北京市海淀區(qū)人民法院在案件審理過程中，與市、區(qū)建委及市發(fā)改委建立了長效聯(lián)絡(luò)機(jī)制，對(duì)于案件審理中涉及行業(yè)管理、價(jià)格投訴等專業(yè)問題，承辦法官主動(dòng)與相關(guān)機(jī)關(guān)的有關(guān)人員取得聯(lián)系，進(jìn)行咨詢，掌握、了解案件涉及的專業(yè)性問題，并盡可能對(duì)物業(yè)管理糾紛中的相關(guān)問題與相關(guān)部門一道統(tǒng)一意見、協(xié)調(diào)解決。

　　對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理測(cè)評(píng)、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的督促等，都與各級(jí)行政主管部門的監(jiān)督與管理無法分開。如價(jià)格管理機(jī)關(guān)就應(yīng)根據(jù)不同檔次的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、不同資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)公司，科學(xué)核定不同級(jí)別的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取的參考價(jià)格。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行政主管機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管力度，確實(shí)落實(shí)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的評(píng)估、監(jiān)測(cè)功能，如果政府無力實(shí)施，也可以考慮引入具有評(píng)估、監(jiān)測(cè)功能的第三方機(jī)構(gòu)，提供對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級(jí)、物業(yè)管理費(fèi)分級(jí)收取的評(píng)估、監(jiān)測(cè)等服務(wù)。通過第三方機(jī)構(gòu)的介入，保障物業(yè)收費(fèi)、資質(zhì)管理、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等向社會(huì)的公開、透明，將有利于物業(yè)管理市場(chǎng)的良性運(yùn)作，使業(yè)主、物業(yè)公司受益，也使社會(huì)和諧穩(wěn)定。

　　在關(guān)于業(yè)主委員會(huì)成立的立法相對(duì)完善的情況下，對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的成立應(yīng)該成為各級(jí)政府主管部門必須實(shí)施的行政行為，如果怠于履行職責(zé)的，業(yè)主可以就此進(jìn)行行政訴訟。物業(yè)公司服務(wù)的改善從根本上要靠業(yè)主自行監(jiān)督，但個(gè)體的業(yè)主很難對(duì)物業(yè)公司的管理和決策產(chǎn)生影響，因此，有必要促成各小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)。對(duì)此，相關(guān)政府部門雖然開展過這項(xiàng)工作，但效果并不理想，從我們了解的情況看，產(chǎn)生訴訟糾紛的小區(qū)，絕大部分并沒有業(yè)主委員會(huì)。就北京市的情況而言，在北京市超過1500個(gè)的新建小區(qū)中，成立業(yè)主委員會(huì)的比例也僅為20％。

　　（五）集中審理、就案講法，加強(qiáng)普法教育工作

　　法院對(duì)于有代表性的物業(yè)管理糾紛案件可以采用就地審理的原則，將案件帶入物業(yè)小區(qū)的同時(shí)，也將普法教育與宣傳帶入物業(yè)小區(qū)。在案件的審理中，注意強(qiáng)化業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的契約意識(shí)，提示雙方當(dāng)事人審慎地訂立和履行物業(yè)合同。由于物業(yè)合同長期性、復(fù)雜性的特點(diǎn)，對(duì)于物業(yè)合同中未予明確約定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)公司在履行合同時(shí)，本著誠實(shí)信用的原則，以平和的心態(tài)，行使合同權(quán)利，履行合同義務(wù)。如果出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)問題，無論是業(yè)主還是物業(yè)公司都應(yīng)該采取積極的態(tài)度，通過溝通、協(xié)商和談判，妥善處理糾紛。在審理過程中尤其要讓業(yè)主認(rèn)識(shí)到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代住房產(chǎn)權(quán)公有，由政府的房管部門或者單位的相關(guān)部門負(fù)責(zé)對(duì)房子進(jìn)行管理；而現(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房子是業(yè)主個(gè)人的私有財(cái)產(chǎn)，業(yè)主通過住房私有化可以從房子的升值中獲利，所以維護(hù)房產(chǎn)的費(fèi)用也應(yīng)由業(yè)主個(gè)人承擔(dān)。同時(shí)應(yīng)強(qiáng)調(diào)守法意識(shí)，無論物業(yè)公司還是業(yè)主都應(yīng)充分認(rèn)識(shí)法院判決的嚴(yán)肅性并自動(dòng)履行。物業(yè)糾紛在訴訟階段是業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾體現(xiàn)，但進(jìn)入執(zhí)行程序就不再是當(dāng)事人間的紛爭，而是國家司法權(quán)威和強(qiáng)制力的體現(xiàn)，當(dāng)事人如不自動(dòng)履行，法院將依法強(qiáng)制執(zhí)行。法院在審理案件的過程中，還應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)業(yè)主以正確的方式表達(dá)利益訴求，而不能采取“拒絕應(yīng)訴”、“拒不履行法院判決”等消極對(duì)抗方式，更不能以損害其他業(yè)主的利益為代價(jià)表達(dá)不滿情緒。展開思想道德教育，從業(yè)主和物業(yè)公司長期共存、互相依賴的關(guān)系出發(fā)，強(qiáng)調(diào)和諧共處、快樂生活的好處；再從物業(yè)公司和業(yè)主在樓盤升值*同獲益及物業(yè)公司為索要欠費(fèi)支出大量訴訟經(jīng)費(fèi)，其實(shí)最終還要全體業(yè)主承擔(dān)等角度，強(qiáng)調(diào)二者的共同利益，促成業(yè)主與物業(yè)公司的相互體諒和支持。法院選擇典型案例，就地開庭，業(yè)主參加旁聽，有利于增強(qiáng)業(yè)主證據(jù)保全意識(shí)，教其學(xué)會(huì)證據(jù)保全方法，也可以利用業(yè)主的監(jiān)督達(dá)到對(duì)物業(yè)公司警示的作用。

　　（六）加大物業(yè)管理糾紛案件的調(diào)解力度，促進(jìn)和諧“鄰里”關(guān)系

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主共同生活在同一個(gè)物業(yè)小區(qū)，物業(yè)管理糾紛和鄰里糾紛有很多共同之處。人民法院在處理鄰里糾紛的案件時(shí)，是根據(jù)“有利生產(chǎn)、方便生活”的原則，加大調(diào)解力度，力求做到“案結(jié)事了”。物業(yè)公司在解決糾紛時(shí)，也應(yīng)當(dāng)盡可能選擇協(xié)商和談判的方法化解糾紛，法院可以積極請(qǐng)求社區(qū)、街道、行業(yè)協(xié)會(huì)、行業(yè)管理機(jī)關(guān)主持和解。如北京市朝陽區(qū)人民法院在20**年推出了以調(diào)解、和解為核心的“庭外和解模式”，目的就是要化解糾紛。根據(jù)北京市法院網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，起訴到法院的物業(yè)糾紛有40％左右都是和解解決的，這說明物業(yè)糾紛有很大的協(xié)調(diào)解決的空間。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)小區(qū)業(yè)主的“鄰居”，應(yīng)當(dāng)本著積極解決糾紛的態(tài)度，盡可能化解糾紛。

　　北京市海淀區(qū)人民法院立案庭在受理物業(yè)管理糾紛案件中積累了一些成功經(jīng)驗(yàn)。主要包括以下幾方面：一是定期召開轄區(qū)物業(yè)公司的工作協(xié)調(diào)會(huì)，及時(shí)將法院受理物業(yè)管理糾紛案件（主要是欠費(fèi)案件）的情況向物業(yè)公司進(jìn)行通報(bào)，并對(duì)各個(gè)物業(yè)公司即將提起訴訟的欠費(fèi)案件的情況進(jìn)行了解。為了化解矛盾，避免群體性糾紛，告知各個(gè)物業(yè)公司遇有欠費(fèi)案件及時(shí)立案，避免大批量集中起訴欠費(fèi)業(yè)主，將群體糾紛化整為零。同時(shí)，在協(xié)調(diào)會(huì)上指導(dǎo)物業(yè)公司加強(qiáng)自身工作，注意工作的方式方法，尤其是在催繳欠費(fèi)時(shí)要采取合法、緩和的方法進(jìn)行，避免與業(yè)主發(fā)生激烈的沖突。通過上述工作，在立案時(shí)就可以達(dá)到控制群體糾紛、化解社會(huì)矛盾的效果。二是對(duì)于業(yè)主委員會(huì)作為原告起訴的案件進(jìn)行認(rèn)真審查。在業(yè)主委員會(huì)作為原告向法院提起訴訟時(shí)，立案人員要求起訴人提供業(yè)主委員會(huì)成立的文件、召開業(yè)主大會(huì)的通知、業(yè)主大會(huì)形成的決議、是否有超過2/3業(yè)主同意的簽字或書面征求業(yè)主意見的書面結(jié)果等文件，以保證業(yè)主委員會(huì)的起訴符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及北京市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）》的相關(guān)規(guī)定。

　　在案件審理中，還應(yīng)當(dāng)發(fā)揚(yáng)以往的就地審理原則，積極請(qǐng)求社區(qū)、街道、行業(yè)協(xié)會(huì)、行業(yè)管理機(jī)關(guān)協(xié)助主持和解。人民法院是糾紛解決的最后一道防線，輕率地判決，一方面不利于解決小區(qū)中物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主之間的矛盾，另外一方面也加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的對(duì)立程度，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴訟業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的案件剛剛解決，又要訴訟代收、代繳，而這一訴訟剛完，業(yè)主又訴訟物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方都進(jìn)入到司法訴訟的怪圈中，損耗了國家寶貴的司法資源；另一方面，也不利于物業(yè)合同的繼續(xù)履行。

　　在案件宣判時(shí)，還要注意解釋法律，化解怨氣。因物業(yè)管理糾紛案件的被告多為業(yè)主，且該類案件具有較強(qiáng)的影響力和群體性，一旦處理不好就會(huì)引發(fā)群體糾紛，造成不良的社會(huì)影響，故在上述案件作出判決前，承辦法官對(duì)判決結(jié)果應(yīng)慎之再慎。同時(shí)，在宣判時(shí)注意宣判技巧，對(duì)于人數(shù)眾多的案件安排分批宣判，將各種判決結(jié)果的不同當(dāng)事人安排到一起宣判，使當(dāng)事人對(duì)整批案件有個(gè)基本了解，知道對(duì)于提供證據(jù)的被告法院會(huì)依法保護(hù)其合法權(quán)利不受侵害；對(duì)于物業(yè)公司缺乏事實(shí)及法律依據(jù)的案件法院會(huì)依據(jù)法律規(guī)定駁回物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求或依法降低物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于物業(yè)公司的起訴符合法律依據(jù)且有合同依據(jù)、被告又沒有證據(jù)對(duì)抗物業(yè)公司訴訟請(qǐng)求的，法院也會(huì)依法支持物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。同時(shí)，對(duì)雙方在物業(yè)管理糾紛中各自的缺陷在宣判中予以解釋，并進(jìn)行法制宣傳工作。通過宣判過程中分批宣判這種“軟著陸”的方法，緩和和化解了業(yè)主與物業(yè)公司及當(dāng)事人與法院之間的矛盾和對(duì)立情緒。

篇2：預(yù)防物業(yè)管理糾紛 簽好《物業(yè)管理公約》

　　預(yù)防物業(yè)管理糾紛 簽好《物業(yè)管理公約》

　　物業(yè)管理糾紛一直是媒體關(guān)注的熱點(diǎn)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生糾紛的報(bào)道經(jīng)常見諸報(bào)端，先是銀楓家園，再是鵬潤家園，接著又是天通苑、中創(chuàng)物業(yè)等等。誰對(duì)誰錯(cuò)暫且不論。如此多的物業(yè)管理糾紛確實(shí)反映出目前物業(yè)管理現(xiàn)狀比較混亂，存在著許多亟待解決的問題。對(duì)某些處于糾紛漩渦的業(yè)主來說，本該方便生活的物業(yè)管理變成了困擾生活的煩心事，甚至擔(dān)憂事。對(duì)那些準(zhǔn)備買房的購房人來說，物業(yè)管理更是一片足以令人望而卻步的是非之地。為什么會(huì)產(chǎn)生這么多的物業(yè)管理糾紛？物業(yè)管理糾紛能不能防患于未然？筆者認(rèn)為，物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因是多方面的，既有客觀原因，也有主觀原因。在國家法律、法規(guī)不夠健全的情況下，物業(yè)管理各方應(yīng)通過業(yè)主大會(huì)。在協(xié)商互利的基礎(chǔ)上，完善《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容與條款，積極預(yù)防和減少物業(yè)管理糾紛，采取合法手段有效解決物業(yè)管理糾紛。

　　物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因是多方面的。從客觀方面講，現(xiàn)階段我國關(guān)于物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)還不健，全國還沒有一部統(tǒng)一的物業(yè)管理?xiàng)l例，物業(yè)管理各方的關(guān)系及權(quán)利義務(wù)等都缺乏明確規(guī)定。這就使整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)處于一種無序狀態(tài)。法院等裁判機(jī)構(gòu)在處理物業(yè)管理糾紛時(shí)缺乏法律依據(jù)，只能主要依據(jù)《物業(yè)管理公約》等合同的約定進(jìn)行處理。物業(yè)管理各方如果想更好地保護(hù)自己的權(quán)益，只能通過完善合同條款等經(jīng)濟(jì)手段來達(dá)到目的。但由于物業(yè)管理各方在專業(yè)知識(shí)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)等方面有較大差異，現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)管理各方在簽訂《物業(yè)管理公約》等具有法律效力的文件時(shí)并不能完全表達(dá)自己的真實(shí)意愿，這就為物業(yè)管理糾紛的發(fā)生埋下了隱患。從主觀方面講，物業(yè)管理各方整體素質(zhì)不高是發(fā)生物業(yè)管理糾紛的主要原因。例如，有的產(chǎn)權(quán)人或使用人未意識(shí)到業(yè)主大會(huì)的重要性，從不參加業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)，卻要求物業(yè)管理企業(yè)少收費(fèi)或不收費(fèi)；有的產(chǎn)權(quán)人或使用人不重視《物業(yè)管理公約》等法律文件，卻抱怨業(yè)主委員會(huì)不維權(quán)或維權(quán)不利；有的產(chǎn)權(quán)人或使用人沒有科學(xué)消費(fèi)意識(shí)，不理解物業(yè)管理的職責(zé)范圍、物業(yè)管理對(duì)物業(yè)保值、升值的重要性，覺得花錢請(qǐng)物業(yè)冤得慌；還有的認(rèn)為只要花了錢，和房子有關(guān)的事，都可以找物業(yè)。有的物業(yè)管理企業(yè)缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭的意識(shí)，在物業(yè)管理活動(dòng)中只講權(quán)利、不講義務(wù)；有的物業(yè)管理企業(yè)不求長遠(yuǎn)發(fā)展，在物業(yè)管理活動(dòng)中投機(jī)取巧，收費(fèi)高、服務(wù)差。以上種種均是物業(yè)管理各方整體素質(zhì)不高的表現(xiàn)。在這種外部缺乏有效約束，內(nèi)部缺乏有效自律的情況下。物業(yè)管理糾紛的發(fā)生有其必然性。

　　盡管物業(yè)管理糾紛的發(fā)生有其必然性，但并不是說物業(yè)管理糾紛不能預(yù)防、減少或有效解決。在法律、法規(guī)不夠健全《物業(yè)管理公約》等合同性文件是物業(yè)管理各方主要行為準(zhǔn)則與是非評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)的情況下，簽好《物業(yè)管理公約》等具有法律效力的合同性文件對(duì)于積極預(yù)防、減少、有效解決物業(yè)管理糾紛具有重要作用。《物業(yè)管理公約》是房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人與物業(yè)管理公司簽署的、承諾共同遵守的行為規(guī)則。一般包括物業(yè)基本情況、公約涉及各主體的基本情況、產(chǎn)權(quán)人權(quán)利及義務(wù)、產(chǎn)權(quán)人大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、開發(fā)商權(quán)利及義務(wù)、物業(yè)管理公司權(quán)利及義務(wù)、公共維修基金的使用、物業(yè)管理收費(fèi)、違約責(zé)任、爭議解決方式等條款。《物業(yè)管理公約》是整個(gè)小區(qū)治理結(jié)構(gòu)、管理規(guī)則的綱領(lǐng)性文件，規(guī)定了住宅小區(qū)組織結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理各方權(quán)利義務(wù)及行為規(guī)范等核心性問題，關(guān)系到開發(fā)商、單個(gè)產(chǎn)權(quán)人或使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司的現(xiàn)實(shí)及長遠(yuǎn)切身利益。是物業(yè)管理法律關(guān)系中最重要的法律文件，因此，簽好《物業(yè)管理公約》對(duì)物業(yè)管理各方意義深遠(yuǎn)。物業(yè)管理各方應(yīng)在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，根據(jù)互利原則確定各方的權(quán)利義務(wù)，明確小區(qū)管理機(jī)構(gòu)、議事規(guī)則、議事程序，監(jiān)督機(jī)構(gòu)等條款。

　　眾所周知，在新建住宅小區(qū)，最初的《物業(yè)管理公約》一般都是由開發(fā)商起草的，其他產(chǎn)權(quán)人在簽訂購房合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守《物業(yè)管理公約》的相關(guān)規(guī)定。由于《物業(yè)管理公約》事先已由開發(fā)商擬定并經(jīng)過政府有關(guān)主管部門審核，單個(gè)產(chǎn)權(quán)人即便對(duì)《物業(yè)管理公約》的某些條款及內(nèi)容不滿，也無法或無力對(duì)《物業(yè)管理公約》進(jìn)行修改，只能違心或被迫承認(rèn)《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容與條款。雖然單個(gè)產(chǎn)權(quán)人或使用人在購房初期無法修改《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容，沒有機(jī)會(huì)在關(guān)系到切實(shí)利益的問題上與開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)討價(jià)還價(jià)，但并非永遠(yuǎn)沒有機(jī)會(huì)。當(dāng)住宅小區(qū)產(chǎn)權(quán)人入住率達(dá)到50％以上、具備召開第一次業(yè)主大會(huì)的條件時(shí)，單個(gè)產(chǎn)權(quán)人或使用人便有機(jī)會(huì)參與《物業(yè)管理公約》的通過與修改工作，有權(quán)提出自己的合理化建議，與其他產(chǎn)權(quán)人一起與開發(fā)商討價(jià)還價(jià)。那么，在討價(jià)還價(jià)時(shí)，產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)當(dāng)注意哪些問題呢？

　　首先，產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)當(dāng)理順物業(yè)管理關(guān)系。物業(yè)管理通常有五方參與：開發(fā)商，產(chǎn)權(quán)人或使用人、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司。在開發(fā)商擁有部分物業(yè)的住宅小區(qū)中，開發(fā)商、產(chǎn)權(quán)人是物業(yè)的主人，小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)--業(yè)主大會(huì)由開發(fā)商、產(chǎn)權(quán)人或使用人（房屋承租人）組成。在開發(fā)商不擁有物業(yè)的住宅小區(qū)中，業(yè)主大會(huì)由產(chǎn)權(quán)人或使用人組成。業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)是業(yè)主委員會(huì)，由住宅小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。物業(yè)管理企業(yè)是受業(yè)主委員會(huì)委托對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理的專業(yè)公司。從理論上講，開發(fā)商、產(chǎn)權(quán)人、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)具有共同利益，對(duì)物業(yè)管理公司違法或違反《物業(yè)管理公約》、《物業(yè)管理委托合同》的行為應(yīng)當(dāng)采取一致立場(chǎng)。這是相對(duì)合理的物業(yè)管理關(guān)系。

　　其次，完善《物業(yè)管理公約》，消除不合理的物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生原因，維護(hù)自身合法權(quán)益。維護(hù)自身權(quán)益在物業(yè)管理關(guān)系合理的住宅小區(qū)相對(duì)容易，但在物業(yè)管理關(guān)系陷入混亂的小區(qū)則不太容易。例如，在新建住宅小區(qū)中，開發(fā)商像其他產(chǎn)權(quán)人一樣。應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)管理費(fèi)，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行職責(zé)。但某些開發(fā)商卻利用前期委托物業(yè)管理的特權(quán)，與受托物業(yè)管理企業(yè)達(dá)成某種妥協(xié)或默契，即物業(yè)管理企業(yè)得到小區(qū)物業(yè)管理權(quán)，開發(fā)商少繳或不繳物業(yè)管理費(fèi)。在這種物業(yè)管理關(guān)系下，產(chǎn)權(quán)人或使用人維護(hù)自身權(quán)益便相對(duì)艱難，開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理企業(yè)侵害其他業(yè)主合法權(quán)益的行為可能采取放任自由或默許的態(tài)度，這便破壞了小區(qū)本應(yīng)合理的物業(yè)管理關(guān)系。在這種情形下，產(chǎn)權(quán)人或使用人只有在正確判斷不合理物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上，通過完善《物業(yè)管理公約》條款及內(nèi)容。約束、制裁破壞正常物業(yè)管理關(guān)系的行為，將糾紛消滅于萌芽。那么，如何完善《物業(yè)管理公約》的條款及內(nèi)容呢？筆者認(rèn)為，以下幾個(gè)問題應(yīng)引起物業(yè)管理各方重視：

　　一、明確業(yè)主委員會(huì)議事程序及監(jiān)督問題

　　根據(jù)現(xiàn)有的物業(yè)管理方面的法律規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)是住宅小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)--業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，具有組織召開產(chǎn)權(quán)人大會(huì)、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)、與物業(yè)管理企業(yè)簽訂或解除物業(yè)管理合同、監(jiān)督公共維修基金的使用和管理、審議物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及年度工作計(jì)劃，執(zhí)行產(chǎn)權(quán)人大會(huì)的決議、決定等權(quán)利和義務(wù)，是代表產(chǎn)權(quán)人利益的最重要的組織機(jī)構(gòu)。在一定意義上，業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理具有舉足輕重的作用。雖然從理論上講，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，業(yè)主委員會(huì)成員由業(yè)主大會(huì)選舉、撤換，但業(yè)主委員會(huì)到底應(yīng)當(dāng)怎樣對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，如何選舉或撤換業(yè)主委員會(huì)成員，業(yè)主委員會(huì)如何行使權(quán)力，業(yè)主委員會(huì)選聘和撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件、程序及標(biāo)準(zhǔn)等具體問題的規(guī)定更是比較原則，缺乏程序方面的保障，容易流于形式，很難落到實(shí)處。比如，《物業(yè)管理公約》一般都規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會(huì)具有決定選聘和續(xù)聘物業(yè)管理公司的權(quán)力，但對(duì)業(yè)主委員會(huì)選聘和續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)及程序卻很少規(guī)定，這使得業(yè)主委員會(huì)選聘和續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的行為缺乏客觀依據(jù)與透明度。《物業(yè)管理公約》一般還規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會(huì)有檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行的權(quán)力，但對(duì)業(yè)主委員會(huì)檢查、監(jiān)督工作的標(biāo)準(zhǔn)缺乏規(guī)定，這就使小區(qū)業(yè)主委員會(huì)自身的工作缺乏客觀標(biāo)準(zhǔn)、沒有有效監(jiān)督，這樣的權(quán)力有時(shí)可能成為滋生腐敗的溫床，小區(qū)物業(yè)管理亦是如此。因此，在簽訂《物業(yè)管理公約》時(shí)，物業(yè)管理各方就應(yīng)詳細(xì)約定業(yè)主委員會(huì)的組成、議事規(guī)則和工作程序、考核標(biāo)準(zhǔn)、工作準(zhǔn)則、業(yè)主委員會(huì)組成人員的選舉、罷免程序、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作的機(jī)構(gòu)組織及監(jiān)督程序等問題，這樣才能更好地保障物業(yè)管理各方的合法權(quán)益。

　　二、物業(yè)客理經(jīng)營與收費(fèi)問題

　　物業(yè)管理的經(jīng)營與收費(fèi)一直是個(gè)比較敏感的問題。因?yàn)檫@直接關(guān)系到物業(yè)管理各方的經(jīng)濟(jì)利益，有媒體甚至稱物業(yè)管理收費(fèi)是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)心中永遠(yuǎn)的"痛"。一方面，產(chǎn)權(quán)人希望繳費(fèi)能降到最低，另一方面，物業(yè)管理企業(yè)希望利潤達(dá)到最大化。要想在這種悖論里求得合作發(fā)展。物業(yè)管理雙方就應(yīng)當(dāng)就物業(yè)管理經(jīng)營與收費(fèi)等問題進(jìn)行協(xié)商，并在合同中進(jìn)行詳細(xì)約定，以避免糾紛的產(chǎn)生。在簽訂《物業(yè)管理合同》的經(jīng)營與收費(fèi)條款時(shí)，以下幾個(gè)問題應(yīng)當(dāng)加以考慮：

　　1、物業(yè)管理企業(yè)在住宅小區(qū)內(nèi)是否具有排他經(jīng)營權(quán)，經(jīng)營收益歸誰所有，如何使用；

　　2、收取補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)的條件、標(biāo)準(zhǔn)及議事程序；

　　3、調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)、條件及幅度；

　　4、物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)未達(dá)標(biāo)的違約賠償責(zé)任，標(biāo)準(zhǔn)。

　　三、建立維修基金的使用、續(xù)籌的監(jiān)督體制，降低維修基全移交、投資風(fēng)險(xiǎn)

　　維修基金是專項(xiàng)用于住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的，由全體業(yè)主按購房款2％-3％的比例繳納的基金。由于維修基金數(shù)額比較大，對(duì)物業(yè)保值、增值具有重要作用，直接關(guān)系到產(chǎn)權(quán)人切身利益，因此在簽訂《物業(yè)管理公約》時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注維修基金的使用、續(xù)繳問題。《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》雖然對(duì)維修基金的使用、續(xù)籌作了以下規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)成立前，維修基金的使用由開發(fā)商或開發(fā)商委托的管理單位提出使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥；業(yè)主委員會(huì)成立后，維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審定后實(shí)施；維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門或業(yè)主委員會(huì)研究決定，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌，但以上規(guī)定并不能保證維修基金使用、續(xù)籌的審批合理，也無法防止開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)不合理使用維修基金。為維護(hù)自己的權(quán)益，在制定《物業(yè)管理公約》時(shí)。產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)建立維修基金使用、續(xù)籌的監(jiān)督制度。

　　也許有些產(chǎn)權(quán)人還沒有意識(shí)到維修基金存在著移交、投資風(fēng)險(xiǎn)。《住宅共用部分共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，維修基金先由開發(fā)商代收，在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證時(shí)，由房地產(chǎn)行政主管部門代管，業(yè)主委員會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，房地產(chǎn)行政主管部門將維修基金交給物業(yè)管理企業(yè)代管。在此期間，維修基金可用于購買國債等證券類投資。維修基金的移交伴隨著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，利息的變動(dòng)、國債收益的變動(dòng)都可能導(dǎo)致維修基金減少，這些不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)只能由全體業(yè)主來承擔(dān)。簽訂《物業(yè)管理公約》時(shí)應(yīng)注意維修基金移交、投資風(fēng)險(xiǎn)問題，并制定有關(guān)條款，減少移交特別是投資風(fēng)險(xiǎn)，完善違法、違約移交、投資維修基金的違約、追償制度。

　　四、完善物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)條款，明確選聘、撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件及程序

　　有些小區(qū)存在著這樣的情況，產(chǎn)權(quán)人或使用人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的工作極不滿意，想撤換物業(yè)管理公司，但卻拿不出實(shí)質(zhì)性的證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)違反法律或合同約定，以至撤換物業(yè)管理企業(yè)的想法和行為不能實(shí)現(xiàn)。這主要是因?yàn)椋@些小區(qū)的《物業(yè)管理公約》等合同性文件對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，選聘、撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件及程序等問題未作詳細(xì)約定，以至訴訟或投訴時(shí)沒有證據(jù)，達(dá)不到自己的目的。一般情況下，物業(yè)管理工作比較復(fù)雜，訂立《物業(yè)管理公約》等合同性文件時(shí)應(yīng)盡量詳細(xì)地約定物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、因物業(yè)管理企業(yè)怠于職守或不履行職守、服務(wù)未達(dá)標(biāo)等原因給業(yè)主造成損害的違約賠償條款。這樣考核物業(yè)管理企業(yè)的工作好壞就有了依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)，決定是否續(xù)聘或撤換原有的物業(yè)管理企業(yè)時(shí)也有了實(shí)質(zhì)性的證據(jù)及依據(jù)。即使訴諸法律也不會(huì)有敗訴的危險(xiǎn)。

篇3：物業(yè)管理糾紛若干法律問題

　　物業(yè)管理糾紛若干法律問題

　　物業(yè)管理是近幾年來我國大力培育、發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)過程中，住宅與非住宅房產(chǎn)商品化、服務(wù)化而出現(xiàn)的對(duì)居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現(xiàn)，在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（又稱業(yè)主）、使用人與物業(yè)的受托管理人（物業(yè)管理公司）之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關(guān)系，行政管理部門也面臨如何對(duì)物業(yè)管理業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理的新問題，因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現(xiàn)，并呈現(xiàn)糾紛數(shù)量上升、新類型案件多的特點(diǎn)。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面，除了建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（以下簡稱《辦法》）和國家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》這兩份部門規(guī)章外，我國尚無統(tǒng)一的或?qū)ｉT調(diào)整物業(yè)管理行為的法律法規(guī)，使物業(yè)管理糾紛案件存在適用法律難等問題。本文試就物業(yè)管理糾紛的主要特點(diǎn)、審理物業(yè)管理糾紛案件在實(shí)體上和程序上應(yīng)注意的問題，以及值得探討的問題略陳管見。

　　一、物業(yè)管理糾紛的主要特點(diǎn)。

　　物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強(qiáng)售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的，該類糾紛因其獨(dú)特性而與一般的糾紛有著不同的特點(diǎn)。

　　1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標(biāo)的額較大。

　　1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區(qū)和商廈），各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費(fèi)用、提供管理服務(wù)方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價(jià)等管理部門的投訴大量增加，在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當(dāng)事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。以海口市新華區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。訴訟標(biāo)的額少則上萬元，多則幾十萬元。

　　2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

　　物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前海口市所受理的物業(yè)管理糾紛，已從剛開始受理時(shí)物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費(fèi)的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：

　　（1）物業(yè)管理者（包括房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司）向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)的糾紛，這類糾紛數(shù)量較多；

　　（2）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔(dān)停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛；

　　（3）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛；

　　（4）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管理糾紛；

　　（5）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財(cái)務(wù)損失的糾紛；（6）業(yè)主或管委會(huì)選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛；

　　（7）業(yè)主訴房產(chǎn)管理部門行政侵權(quán)糾紛。

　　這些類型的糾紛，涉及到民法關(guān)系中合同之債（包括服務(wù)管理關(guān)系、代理關(guān)系、承包關(guān)系）、侵權(quán)行為所生之債，以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是否合法。如海口市順發(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認(rèn)為在沒有召開業(yè)主大會(huì)、業(yè)主選票未過半數(shù)的情況下，海口市房產(chǎn)管理局批復(fù)同意成立管委會(huì)屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益，而提起行政侵權(quán)訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。

　　3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對(duì)糾紛的審理有一定的難度。

　　物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺(tái)同胞；參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會(huì)，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會(huì)與物業(yè)管理公司的關(guān)系，業(yè)主、管委會(huì)或物業(yè)管理公司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實(shí)踐中又無現(xiàn)成的依據(jù)，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據(jù)有關(guān)部門和地方性規(guī)章進(jìn)行處理，而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

　　二、審理物業(yè)管理糾紛案件應(yīng)注意的幾個(gè)問題。

　　（一）物業(yè)管理糾紛的管轄問題。

　　確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題，應(yīng)以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當(dāng)事人一般都在物業(yè)所在地的法院起訴，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當(dāng)事人向?qū)Ψ教崞鹎謾?quán)之訴的，應(yīng)適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權(quán)行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛，應(yīng)適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。

　　要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的，業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購置了物業(yè)，物業(yè)所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認(rèn)為物業(yè)所在地就是被告住所地；物業(yè)管理公司的住所地是指其主要營業(yè)地或主要辦事機(jī)構(gòu)所在地，而并非是實(shí)施物業(yè)管理的所在地，但由于物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實(shí)施物業(yè)管理，因此，物業(yè)所在地應(yīng)認(rèn)為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動(dòng)產(chǎn)的管理引起的糾紛，但其不屬于不動(dòng)產(chǎn)糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。

　　（二）應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。

　　審查物業(yè)管理合同的效力，關(guān)系到正確處理糾紛，維護(hù)法律嚴(yán)肅性的問題。在物業(yè)管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務(wù)合同，即業(yè)主或管委會(huì)與物業(yè)管理公司或開發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司對(duì)建筑物及其附屬物進(jìn)行有償管理服務(wù)的書面協(xié)議：通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同；二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承包的書面協(xié)議；三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中，應(yīng)區(qū)分合同的不同性質(zhì)，注意判定合同的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。

　　1.注意審查物業(yè)管理服務(wù)合同的效力。

　　在審查物業(yè)管理服務(wù)合同（或稱聘用管理合同）時(shí)，應(yīng)主要從當(dāng)事人是否具備民事主體資格和相應(yīng)的民事權(quán)利能力、民事行為能力，合同的內(nèi)容是否合法來審查其效力。物業(yè)管理權(quán)是因業(yè)主享有物權(quán)所派生出的權(quán)利，行使物業(yè)管理權(quán)的應(yīng)是物業(yè)的所有權(quán)人，或是與業(yè)主約定可享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，而非房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)由業(yè)主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業(yè)管理資質(zhì)、能力的管理公司而形成。由于我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中物業(yè)管理剛起步，在購房者購房時(shí)，物業(yè)管理多是作為商品房售后服務(wù)的一環(huán)，由房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理服務(wù).隨著物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)作為行使物業(yè)管理權(quán)的一方，續(xù)聘或選聘房地產(chǎn)開發(fā)商屬下的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或物業(yè)管理公司為其提供物業(yè)管理有償服務(wù)。

　　因此，物業(yè)管理服務(wù)合同合格的當(dāng)事人，一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管理委員會(huì)，另一方為具有物業(yè)管理經(jīng)營范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商，所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，其效力應(yīng)以建設(shè)部的《辦法》施行之日起劃分，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同不宜以房地產(chǎn)開發(fā)商無物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)來認(rèn)定無效，房地產(chǎn)開發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前，可繼續(xù)實(shí)施物業(yè)管理，但不得以繼續(xù)履行合同為由，阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，因《辦法》已規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前，就應(yīng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，或注冊(cè)成立物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理。所以，1994年4月1日后房地產(chǎn)開發(fā)商仍與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的，應(yīng)認(rèn)定合同無效。

　　在審查物業(yè)管理服務(wù)合同效力時(shí)，還應(yīng)注意審查合同的內(nèi)容是否合法。物業(yè)管理服務(wù)合同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章，不得損害國家利益、社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益；必須在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)行使物業(yè)管理權(quán)和委托權(quán)。對(duì)于業(yè)主不能在平等的基礎(chǔ)上行使其物業(yè)管理權(quán)的，應(yīng)認(rèn)定合同無效；對(duì)易引起糾紛的物業(yè)管理費(fèi)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、范圍要依據(jù)物價(jià)管理部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或報(bào)經(jīng)物價(jià)管理部門批準(zhǔn)，超過標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用和滯納金，未經(jīng)批準(zhǔn)擴(kuò)大收費(fèi)范圍的條款，應(yīng)確認(rèn)為無效條款；對(duì)屬于業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)鹊氖褂谩⑹找妫绮辉试S業(yè)主管理、使用、收益，或賦予房地產(chǎn)商使用權(quán)而不向業(yè)主交付相應(yīng)對(duì)價(jià)的，均侵犯了業(yè)主的權(quán)益。實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)炔@取收益的侵權(quán)行為常常發(fā)生，物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容中出現(xiàn)侵犯業(yè)主權(quán)益的不平等條款的，應(yīng)確認(rèn)部分無效.

　　2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。

　　由于房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認(rèn)為物業(yè)管理權(quán)在其手中，而在無能力或精力實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，或?yàn)槟怖谂c業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后，將受托進(jìn)行物業(yè)管理的經(jīng)營權(quán)發(fā)包給其他的物業(yè)管理公司，坐收承包金，由此產(chǎn)生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費(fèi)用的糾紛。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理權(quán)屬全體業(yè)主所有，只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會(huì)才有權(quán)選聘物業(yè)管理公司，為業(yè)主提供有償服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同對(duì)物業(yè)實(shí)施管理，其由此所享有的受托權(quán)實(shí)質(zhì)上不是物業(yè)管理權(quán)，而是受托管理權(quán)，將受托管理權(quán)發(fā)包、轉(zhuǎn)讓給他人經(jīng)營，這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益，應(yīng)確認(rèn)為無效合同。有受托管理權(quán)的物業(yè)管理公司將其管理權(quán)發(fā)包，其無權(quán)收取物業(yè)管理承包金，承包人則未依法取得受托管理權(quán)，其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，不應(yīng)得到支持。

　　3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。

　　在考察物業(yè)委托管理合同時(shí)應(yīng)注意審查合同的當(dāng)事人和合同的內(nèi)容。業(yè)主或代表業(yè)主的管委會(huì)委托、聘用物業(yè)管理公司提供管理服務(wù)，據(jù)此所簽訂的物業(yè)委托管理合同，實(shí)質(zhì)上是屬于前述物業(yè)管理服務(wù)合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業(yè)委托管理合同應(yīng)確認(rèn)有效。但在實(shí)踐中引起糾紛的物業(yè)委托管理合同則大多不是業(yè)主或管委會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的合同，而是由正在實(shí)施物業(yè)管理的公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的，由正在對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的公司委托別的物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理的合同，這種類型的物業(yè)委托管理合同，其性質(zhì)與物業(yè)管理承包合同相似，都是未經(jīng)業(yè)主同意，將取得的委托管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，由他人對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理，所不同的是物業(yè)委托管理合同采取委托管理的方式。業(yè)主將物業(yè)委托給其選定的物業(yè)管理公司管理，是基于業(yè)主對(duì)所選定的物業(yè)管理公司物業(yè)管理能力的信任，物業(yè)管理公司既無權(quán)將享有的受托管理權(quán)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓，也無權(quán)另行委托他人對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理。而且，根據(jù)民法理論，轉(zhuǎn)委托成立的前提必須是經(jīng)委托人（即業(yè)主）同意，接受委托進(jìn)行物業(yè)管理的物業(yè)管理公司擅自將管理權(quán)轉(zhuǎn)托他人行使，所簽訂的物業(yè)委托管理合同，侵犯了業(yè)主的利益，實(shí)施了無權(quán)轉(zhuǎn)委托的行為，應(yīng)確認(rèn)合同無效。在審查物業(yè)委托管理合同時(shí)，應(yīng)將其與物業(yè)管理公司選聘專營公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)的合同區(qū)分開來，后者依《辦法》及物業(yè)管理的需要，是允許的。

　　三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問題。

　　隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和建筑物所有權(quán)主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業(yè)管理的方式也呈現(xiàn)了多樣化。但由于我國目前尚無物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，行政規(guī)章也不盡完善，在審理物業(yè)管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現(xiàn)象。筆者試對(duì)實(shí)踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。

　　（一）關(guān)于業(yè)主大會(huì)如何召集、選舉，作出決議的程序問題。

　　由于住宅小區(qū)或商廈的業(yè)主人數(shù)眾多，難以分別行使物業(yè)管理權(quán)，為此產(chǎn)生了業(yè)主大會(huì)制度和由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主管理委員會(huì)制度。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)，但《辦法》未對(duì)業(yè)主大會(huì)制度，包括業(yè)主大會(huì)如何召集、選舉如何行使權(quán)利、作出決議等作出規(guī)定。雖然一些地方性規(guī)章如《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》中已有對(duì)業(yè)主大會(huì)制度和管委會(huì)制度做出規(guī)定，但不盡完善，實(shí)踐中存在問題仍急需明確。如房產(chǎn)行政管理部門如何進(jìn)行物業(yè)管理？在什么情況下召集第一次業(yè)主大會(huì)？如何選舉產(chǎn)生管委會(huì)？在未召開業(yè)主大會(huì)的情況下，分別通過書面投票的方式征集業(yè)主的選票是否可行？如何確定業(yè)主的投票權(quán)？是一房產(chǎn)證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為一票？這些問題很具體，但實(shí)踐中涉及到當(dāng)事人切身利益，急需有明確的規(guī)定，以便于操作.筆者認(rèn)為，業(yè)主要行使物業(yè)管理權(quán)實(shí)現(xiàn)自治，應(yīng)盡早召開業(yè)主大會(huì)，以確定物業(yè)管理中的重大問題。

　　第一次業(yè)主大會(huì)的召集，既可由房產(chǎn)行政管理部門召集，也可由業(yè)主自行召集，但持有半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行，在未召集業(yè)主大會(huì)，業(yè)主或其委托代理人未出席的情況下，分別書面征集業(yè)主意見而成立管委會(huì)或通過應(yīng)由業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)的決議的，不能確認(rèn)管委會(huì)或有關(guān)決議的效力。應(yīng)明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)是住宅小區(qū)或商廈物業(yè)管理的最高決策機(jī)構(gòu)，及召集第一次業(yè)主大會(huì)的前提條件，形成業(yè)主大會(huì)有效決定的程序。住宅小區(qū)或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理。

　　那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生管委會(huì)呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（這一過程也許很長），業(yè)主不能行使其物業(yè)管理權(quán)，則難以保障業(yè)主應(yīng)享有的權(quán)益，但如果房屋出售或入住未達(dá)一定的比例，其時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商是最大的業(yè)主，召開業(yè)主大會(huì)也難以體現(xiàn)小部分業(yè)主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達(dá)到一定的比例，方依法召開業(yè)主大會(huì)，成立管委會(huì)，這是保護(hù)業(yè)主利益，規(guī)范物業(yè)管理的必然要求。筆者認(rèn)為，住宅小區(qū)或商廈主要用于出售的，其出售率達(dá)到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達(dá)到50％以上的，應(yīng)規(guī)定開發(fā)商或其聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司須向房產(chǎn)行政管理部門報(bào)告，在管理部門組織下或自行召集下，召開第一次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生管委會(huì)，這對(duì)于保護(hù)業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)是較為有利的。

　　關(guān)于業(yè)主的投票權(quán)如何確定，關(guān)系到業(yè)主的切身利益，關(guān)系到業(yè)主大會(huì)的決定是否有效，這是業(yè)主實(shí)際行使物業(yè)管理權(quán)的重要一環(huán)，應(yīng)在平等、公平的原則下確定業(yè)主的投票權(quán)。由于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產(chǎn)權(quán)人或使用人一票，對(duì)購置較大房產(chǎn)份額的業(yè)主或出售率不高而為大業(yè)主的房地產(chǎn)開發(fā)商似不公平。如單純以一定的房屋建筑面積來計(jì)算，確定投票權(quán)及票數(shù)，根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致的原則，有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業(yè)主如無投票權(quán)，其權(quán)益如何體現(xiàn)？筆者認(rèn)為，應(yīng)規(guī)定業(yè)主或與業(yè)主有約定享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積大小，均應(yīng)享有業(yè)主大會(huì)或管委會(huì)的投票權(quán)，但所代表的票數(shù)可有區(qū)別。如可以每一單元房屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計(jì)一票的單位，每一計(jì)票單位的建筑面積享有一票，計(jì)票單位面積以下的業(yè)主，每一產(chǎn)權(quán)人有一票，非業(yè)主使用人的投票權(quán)從其與業(yè)主的約定。如以建筑面積100平方米為計(jì)票單位，房屋建筑面積每100平方米計(jì)一票，100平方米以下的每一產(chǎn)權(quán)人享有一票。這樣既體現(xiàn)了權(quán)利義務(wù)一致的原則，也充分考慮了小業(yè)主的利益。業(yè)主大會(huì)的決議，如要求所有業(yè)主通過方有效，則往往會(huì)只能形成議而不決的局面，反而不利于保障全體業(yè)主的利益。在合理確定業(yè)主投票權(quán)的基礎(chǔ)上，規(guī)定業(yè)主大會(huì)的決議，須由出席會(huì)議的業(yè)主所投票數(shù)的半數(shù)以上通過，且這部分業(yè)主所享有的建筑物所有權(quán)或使用權(quán)的份額達(dá)半數(shù)以上，方為有效，則可最大程度地保障業(yè)主的共同利益。

　　（二）關(guān)于管理委員會(huì)的主體資格問題。

　　管理委員會(huì)是在房地產(chǎn)行政管理部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)或商廈的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和由產(chǎn)權(quán)人授權(quán)或與其有管理權(quán)約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人和使用人合法權(quán)益的組織，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。根據(jù)《辦法》的規(guī)定，管委會(huì)有權(quán)選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動(dòng)中，管委會(huì)以其名義代表業(yè)主。而管委會(huì)在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題目前在實(shí)踐中爭議較大。管委會(huì)是業(yè)主的自治性機(jī)構(gòu)，須依法成立，才能行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。管委會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)按確定的程序選舉產(chǎn)生后，應(yīng)由業(yè)主聯(lián)名或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司，報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政管理部門登記確認(rèn)。未經(jīng)登記確認(rèn)，或未經(jīng)業(yè)主授權(quán)，他人以業(yè)主的名義將管委會(huì)予以登記的，視為管委會(huì)尚未依法成立。

　　對(duì)于依法成立的管委會(huì)的主體資格，有一種意見認(rèn)為，管委會(huì)不是法人，沒有獨(dú)立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔(dān)民事、行政責(zé)任。對(duì)此意見，筆者不敢茍同。《辦法》賦予了管委會(huì)對(duì)外簽訂聘用合同的權(quán)利，應(yīng)視為管委會(huì)在物業(yè)管理中具備了一定的民事權(quán)利能力和行為能力。管委會(huì)代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理的合同，其主體符合規(guī)章規(guī)定，不應(yīng)以此否認(rèn)合同的效力。但《辦法》畢竟是規(guī)章，且在確認(rèn)其簽訂物業(yè)管理合同主體資格的同時(shí)，必然涉及在實(shí)踐中已發(fā)生的管委會(huì)訴訟主體地位問題。因物業(yè)管理發(fā)生糾紛，管委會(huì)能否以其名義參加訴訟？筆者認(rèn)為，管委會(huì)固然不是法人，但其屬依法成立的自治管理組織，應(yīng)屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當(dāng)事人。管委會(huì)參與訴訟既是代表業(yè)主行使權(quán)利的行為，又是有關(guān)規(guī)章中規(guī)定其有權(quán)簽訂物業(yè)管理合同所派生出的權(quán)利義務(wù)。但畢竟由于有關(guān)規(guī)定不明確，實(shí)踐中對(duì)此認(rèn)識(shí)不一，因此有必要在有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)或司法解釋中予以明確。

　　（三）關(guān)于商住兩用樓或商業(yè)、娛樂業(yè)等用途的商廈的物業(yè)管理問題。

　　與住宅小區(qū)的用途不同，商廈主要用于商業(yè)目的。在商廈出售、出租后，為了維護(hù)商廈業(yè)主或使用人的房屋及相應(yīng)配套的公用設(shè)施的良好運(yùn)行，商廈同樣需要由物業(yè)管理公司實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理。而實(shí)踐中，許多商廈仍由房地產(chǎn)開發(fā)商或房產(chǎn)份額占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的大業(yè)主直接進(jìn)行物業(yè)管理。由于商廈的檔次普遍較高，對(duì)提供管理服務(wù)的要求更高，房地產(chǎn)開發(fā)商或其他物業(yè)管理則往往以較高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取管理費(fèi)用，常為此引發(fā)糾紛。而建設(shè)部《辦法》，國家計(jì)委、建設(shè)部印發(fā)的有關(guān)服務(wù)收費(fèi)辦法，都只對(duì)住宅小區(qū)的物業(yè)管理及服務(wù)收費(fèi)予以規(guī)定，未對(duì)商廈的物業(yè)管理及服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行規(guī)定。地方性規(guī)章中，亦鮮有將商廈管理納入物業(yè)管理的范疇，使商廈業(yè)主如何行使物業(yè)管理權(quán)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)要求如何確定既無法可依，也無行政規(guī)章可依。由此產(chǎn)生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業(yè)管理市場(chǎng)體系的建立和完善。因此，應(yīng)將商廈的物業(yè)管理納入法律的調(diào)整范圍，在有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中，以規(guī)定住宅小區(qū)和商廈的物業(yè)管理為基本框架，分別根據(jù)住宅小區(qū)和商廈的特點(diǎn)，明確各自的服務(wù)內(nèi)容、范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、方法，以及行使物業(yè)管理權(quán)的方式。

　　（四）關(guān)于物業(yè)管理公司是否有權(quán)采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。

　　物業(yè)管理公司與業(yè)主或使用人常因物業(yè)管理費(fèi)發(fā)生糾紛，物業(yè)管理公司為迫使業(yè)主或使用人交納管理費(fèi)，在業(yè)主或使用人不能按其要求交費(fèi)的情況下，常采取停電、停水、停氣等措施，為此常引發(fā)訴訟案，業(yè)主和使用人以收費(fèi)不合理、停電等構(gòu)成侵權(quán)提起訴訟或抗辯。采取停水電等措施是否侵權(quán)，審判實(shí)踐中有不同的看法。一種看法認(rèn)為，物業(yè)管理公司對(duì)拖欠管理費(fèi)行為可依聘用管理合同追索，采取嚴(yán)重影響業(yè)主或使用人正常經(jīng)營、居住的停水電等行為，是侵權(quán)行為；另一種看法則認(rèn)為，停水電等是因業(yè)主、使用人欠費(fèi)所造成，停水電等行為不構(gòu)成侵權(quán)。

　　由于停水電等措施嚴(yán)重影響業(yè)主、使用人的經(jīng)營、生活，易使矛盾激化，妥善處理此類糾紛十分重要。《辦法》中規(guī)定物業(yè)管理公司有權(quán)依照物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用，未賦予物業(yè)管理公司采取非常措施的權(quán)利。而原《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》則規(guī)定對(duì)欠費(fèi)的業(yè)主可以采取停止供水電等措施。筆者認(rèn)為，在業(yè)主或使用人的確欠費(fèi)的情況下，采取停水電氣等措施是否違約或侵權(quán)，應(yīng)具體情況具體分析。如物業(yè)管理服務(wù)合同中約定，對(duì)業(yè)主欠費(fèi)的可以或不可以采取停水電等措施的，應(yīng)從其約定.物業(yè)管理公司如違反合同約定，則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。在無合同約定的情況下，應(yīng)區(qū)分收費(fèi)項(xiàng)目的不同特點(diǎn)具體分析。

　　物業(yè)管理費(fèi)主要分為為業(yè)主、使用人提供衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等公共性服務(wù)的費(fèi)用，代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)費(fèi)用，以及特約服務(wù)的費(fèi)用。這三項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用既有聯(lián)系又有區(qū)別。業(yè)主僅拖欠公共性服務(wù)或特約服務(wù)的費(fèi)用，而未拖欠公眾代辦性質(zhì)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理公司不能采取停水電等措施，否則即為侵權(quán)；業(yè)主或使用人拖欠應(yīng)交納的公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)費(fèi)用，使物業(yè)管理公司為此未能代交有關(guān)費(fèi)用，致使供水、電、氣等部門停水、電、氣的，物業(yè)管理公司不承擔(dān)責(zé)任；如物業(yè)管理公司收取費(fèi)用后未及時(shí)上交有關(guān)部門，致使有關(guān)部門停止供水、電、氣的，則物業(yè)管理公司未盡服務(wù)義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，給業(yè)主、使用人造成損失的，應(yīng)賠償損失。在有關(guān)部門并未停止供水、電、氣的情況下，物業(yè)管理公司對(duì)拖欠公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主或使用人，能否采取停水、電、氣的措施？筆者認(rèn)為，對(duì)被拖欠費(fèi)用應(yīng)依法追償，物業(yè)管理公司采取停水、電、氣等措施迫使業(yè)主、使用人交納費(fèi)用的行為，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，依法不應(yīng)得到支持。除當(dāng)事人另有約定外，有關(guān)法規(guī)或規(guī)章中不宜賦予物業(yè)管理公司采取停水、電、氣等權(quán)利。

　　綜上所述，物業(yè)管理糾紛作為新類型的案件，訴訟到法院只有近幾年的時(shí)間，需探討的問題還很多。由于目前物業(yè)管理缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范，人民法院在處理這些新類型案件中，難免出現(xiàn)適用法律不一，判決結(jié)果不統(tǒng)一的情況。以法律規(guī)范的形式規(guī)范物業(yè)管理行為，保護(hù)業(yè)主、物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商的合法權(quán)益，不僅是司法實(shí)踐的要求，也是促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展的要求。因此，有必要將完善我國物業(yè)管理法律法規(guī)盡快提到立法議程。建議在物業(yè)管理法律規(guī)范中，確定由政府主管部門行業(yè)管理、業(yè)主自治與物業(yè)管理公司專業(yè)服務(wù)的管理體制，將住宅小區(qū)和商廈的管理納入法律調(diào)整范圍，明確物業(yè)管理中有關(guān)的權(quán)利義務(wù)、操作的程序、規(guī)則，使物業(yè)管理行為真正納入法制化的軌道，便于給人民法院審理物業(yè)管理糾紛案件提供較為充分完善的法律依據(jù)。