酒家物業管理服務承包合同

　　合同編號：

　　甲方：zz開發區SS酒家

　　乙方：zz市HH物業服務有限公司

　　根據《中華人民共和國合同法》的有關規定，經甲、乙雙方友好協商，本著互惠互利原則，確定由乙方承包甲方物業管理的服務，為規范雙方在履行合同過程中的權利、義務和經濟責任，特訂立以下合同條款：

　　一、 委托管理事項

　　項目名稱：zz市SS酒家有限公司物業管理服務

　　項目范圍：

　　1、 廚房配餐工作、日常清潔衛生及其它輔助服務工作;

　　2、 承包物業管理服務所使用的清潔工具、清潔用品及其它相關清潔用品的采購和供應;

　　3、 廚房其它區域的清潔保養與環境維護等物業管理服務。

　　項目地址：zz開發區SS酒家

　　二、 承包方法：采用由乙方包物業服務員工、包清潔工具及設備設施，包清潔質量、包安全、包風險及員工社會保險的全承包方式。

　　三、 物業服務人員素質和要求：物業服務人員必須保證 人(需健康證)，其中：

　　廚師 人，從事廚師工作兩年以上，有豐富經驗和熟練廚藝;

　　點心師 人，從事點心制作兩年以上，有豐富點心制作經驗;

　　服務員 人，五官端正，身體健康，素質良好，服務熱情，熟悉客餐接待工作及兩年以上客餐接待工作經驗;

　　保潔員 人，年齡45歲以下(身體狀況好可適當放寬)，服務人員要求統一服裝，身體健康，吃苦耐勞。

　　四、 合同期限及違約責任：

　　1、本合同有效期 年，自 年 月 日至 年 月 日止。

　　2、在合同期間，甲方檢查發現乙方作業連續兩個月不符合合同要求，甲方有權單方面終止合同，且無需向乙方作出任何賠償。

　　3、合同期內，如因乙方單方面無法履行合同時，需提前二個月以書面形式通知甲方，否則須賠償甲方經濟損失相等二個月服務費之總金額。

　　五、承包合同金額：全年承包費為人民幣 萬元整(¥ )。

　　1、承包費包括：

　　1)服務人員人工費：服務人員工資、福利、社會保險、工作服等;

　　2)清潔材料：清潔工具、清潔消耗材料、清潔藥劑、清潔機械及便于實際工作需要的清潔器材等;

　　3)物業管理費用、清潔工具維修費用等;

　　4)稅金;

　　5)其它物業管理服務費用及其它輔助服務費用等。

　　2、甲方每月對乙方工作質量及其員工行為規范進行考評一次，如乙方工作質量及其員工行為有5項以上不符合工作要求，甲方有權扣除乙方當月承包費用的3%-10%，并要求乙方限期進行整改(以現場檢查照片及書面通知記錄為準)。檢查工作由甲方或甲方代表在乙方指派的管理人員陪同下進行，但經通知乙方負責人不按時參加的，不影響檢查考評結果。

　　3、如甲方連續兩個月以上拖欠乙方承包金，造成乙方不能按時購買常用清潔用品而影響現場作業質量，在此期間甲方不能對乙方進行相關扣、罰款處理外，應支付拖欠乙方承包金3%的滯納金，并及時付清所拖欠乙方的承包金。

　　六、付款方式：當月的物業管理服務承包費，乙方提供正規稅務發票給甲方，在次月10日前支付，如遇法定節假日相應順延，但最多可順延7天。乙方未能及時開具發票時，甲方付款期順延。(乙方開戶行、銀行帳號若有變更，乙方須提前一個月以書面形式通知甲方)。

　　七、圖紙及說明

　　經乙方要求，甲方可提供便于乙方履行合同時可能需要參考的圖紙或說明。

　　八、物業管理服務使用的清潔器械與材料

　　1、乙方應提供正常進行工作所需要的所有機械和材料，包括清潔材料、清潔藥劑、清潔工具、清潔機械(洗地機、拋光機、吸塵器、吹風機、吸水機、高壓水槍等)、安全警示標志等。此類機械和材料應有優良的質量，符合清潔區域內的安全使用;機械和材料需有專門的空間存放，不可將機械和材料放在通道內或其它公共場地。

　　2、物業管理服務使用的清潔工具及清潔用品使用完畢后，要及時整理、歸位。

　　3、物業管理服務使用的清潔用品必須符合要求，如需更換牌號或規格必須書面報告經甲方同意方可更換。

　　九、甲方責任：

　　1、無償提供物業管理服務工作中必要使用的水電，提供相應的儲藏室，供乙方放置服務必需的設備、材料等物品，由乙方人員負責保管。

　　2、負責派員監督乙方承包范圍的綜合服務質量，發現問題及時知會乙方以便于處理。對乙方合理的工作協助、要求及建議，甲方應予支持。

　　3、制定相應管理措施、監督標準等，以保證乙方按照合同及其他雙方議定之要求運作。

　　4、甲方應協助乙方工作，并根據乙方提交的《月物業管理服務工作計劃》，提前做好工作計劃安排。

　　十、乙方責任：

　　1、乙方必須選派形象好、素質好、身體健康、注意禮儀、服務熱情的專業人員進駐現場操作，必須保證 名服務人員到位，每缺一人扣罰1000元，以此類推;并遵守甲方各項管理規定，維護良好的環境和秩序，保護甲方財物。

　　2、有效履行合同，嚴格按照雙方所共同制訂的各項行業標準，為甲方提供專業、高質量的綜合服務，并以甲方的書面評估為準。

　　3、指定現場主管人員，具體安排及全面督導日常物業管理綜合服務工作，巡檢(分自檢和參與甲方聯檢)現場管理等情況，及時記錄工作日記，及時處理甲方投訴，并保持與甲方相關負責人的日常聯絡溝通，以便于工作配合與協調。如乙方現場主管、工作人員不符合甲方要求時，甲方提出更換要求后，乙方須在三日內更換人員，若乙方不按要求更換人員的，每缺員一人扣罰1000元;

　　4、每月制定月度及日常服務作業計劃，如需修正或調整必須及時書面通知甲方;

　　5、負責做好派駐員工的職業道德教育及培訓工作，要求所有上崗員工必須遵守甲方的作業規程、行業準則以及相關管理規定;

　　6、認真聽取甲方對服務工作的意見，每月至少一次指派高層管理負責人員到管理的現場檢查承包范圍內的服務工作情況，并積極與甲方相關負責人征詢意見、加強溝通。

　　7、負責承擔乙方員工人員工資、福利、安全責任保險、工作服及其它一切經營管理費用。

　　8、乙方駐場員工所穿的制服務顏色、款式等，須經甲方認可。乙方駐派甲方的所有工作人員，在工作時間必須統一穿著制服，著裝整潔。除特殊原因外，甲方若在檢查中發現乙方員工未按規定穿著制服，每次扣罰10元。

　　9、對甲方在檢查中發現的違規現象，應及時予以整改。

　　10、乙方員工須嚴格遵守甲方的各項管理規定，否則按甲方相關規定處罰;

　　11、乙方員工不得將清潔工具、設備、物料等隨意擺放于公眾場所，甲方若在檢查中發現乙方員工違規，每次扣罰10～50元。

　　12、乙方在工作過程中若有浪費水電現象，甲方有權視情節輕重每次扣罰10～50元;

　　13、乙方接到甲方整改通知后，必須按期進行整改;若整改不及時或整改不到位影響甲方現場管理的，每次扣罰50～100元;

　　14、乙方應積極配合并完成其它特殊工作事項，如遇臺風侵襲、水浸、火災或其他緊急情況或突發事件時，乙方應在承包區域內配合，甲方要求進行所有必要的工作，不收取任何額外費用;

　　15、賠償損失的責任：

　　在履行本合同的過程中，因乙方責任而發生的重大安全事故對甲方造成不良影響，甲方有權追究乙方相關法律責任并扣除乙方當月承包金額不少于30%作為處罰。

　　人身傷害：乙方在履行本合同過程中，在承包的物業管理區域內發生事故而導致任何人員的人身傷害，不論是否由于乙方故意或過失造成，都應由乙方負責處理善后，并由乙方單獨對此負擔賠償責任。因上述事故使甲方遭受損失的，乙方對甲方承擔賠償責任。

　　16、乙方員工的保險責任：

　　1)任何工人或其他人員發生傷害及任何其財產之不良后果，不論受害者是否受雇于乙方或承包人，甲方均都不對任何損失或賠償承擔義務或責任。乙方應全面免除甲方承受與此相關的任何索賠、要求、訴訟、成本、費用、開支等。

　　2)員工和其他直接或間接受雇于從事此項工作或合同有關人員遭到人身傷害，無論是否提出賠償要求，乙方應在事件發生后24小時內將該人或事的情況以詳細書面形式告知甲方。

　　十一、乙方在承包期內，不準擅自轉讓或分包：

　　乙方不得將本合同或其中的任何章節、部分權益直接或間接轉讓分配給第三方，否則甲方有權單方面解除合同。

　　十二、變化及不定因素：

　　1、甲方有權在必要時更改描述的工作內容及要求等，但必須提前知會乙方并經雙方協商同意后，以書面確認更改，此類更改不影響本合同的效力。

　　2、如因現場工作量增加而需增加作業人員，經雙方另行協商確定。

　　3、雙方本著友好合作的原則商定，合同期內，若因服務范圍擴大而增加工作量，需增加人工費用時，雙方另行協商確定。

　　十三、提前終止合同

　　乙方嚴重違反合同所規定的責任，影響區內環境或導致甲方其它方面的嚴重損害，經甲方三次警告仍無效果，甲方有權單方面提前終止合同，但須提前三十日通知乙方，甲方不承擔任何賠償責任。(因不可抗拒力因素所造成影響除外)。

　　十四、即時終止合同：

　　1、如遇下列事項，甲方可隨時發書面通知終止合同，并無須對乙方支付賠償。

　　1) 乙方放棄本合同履行的責任;

　　2) 乙方未能按甲方要求履行合同，并違反合同約定的;

　　2、在前一條規定的任何一種情況下，或甲方代表認為乙方未按要求履行義務時，甲方可另行雇用其他承包人并向其付款或安排自己的員工執行并完成工作，并可購買為完成工作所需用的所有材料，但其立即終止合同的權利不受影響。在此情況下，甲方將對完成工作的成本價值進行評估，并有權向乙方進行此款項的追索。

　　十五、其它

　　1、未盡事宜，有待雙方協商解決，并可另行簽訂補充協議，與合同同具法律效力。

　　如雙方協商不能解決的，任何一方有權向甲方所在地有管轄權的人民法院提起訴訟。

　　2、本合同一式四份，甲方執兩份、乙方執兩份，經雙方簽字蓋章后生效并具同等法律效力。

　　3、本合同附件一及其它附件為本合同不可分割部分，同具法律效力，并自合同簽訂之日起一并生效。

　　4、以上所有條款均符合《中華人民共和國合同法》及其他相關法律條例的規定，并受法規保護和制約。

　　甲方：zzSS酒家 乙方：zz市HH物業服務有限公司

　　(公章) (公章)

　　法定代表人(委托代理人)： 法定代表人(委托代理人)：

　　開戶銀行： 開戶銀行：

　　賬號： 賬號：

　　日期： 年 月 日 日期： 年 月 日

　　附件一： 服務計劃及承諾

　　致：zzSS酒家

　　我們在些鄭重聲明，產品和服務做出如下承諾：

序號	指標名稱	指標值	管理指標具體內容
1	客戶滿意度	98%
2	員工滿意率	95%	員工對公司有向心力，工資、福利感到滿意
3	安全事故發生率	0%	安全心系公司，防微杜漸，防患于未然
4	安全事件處理及時率	100%	違章杜絕在事發前，建立跟蹤、回訪記錄
5	客戶投訴處理及時率	100%	按客戶服務程序做細各項工作，提高管理人員素質，協調關系，服務業主，及時處理
6	員工上崗（培訓）合格率	100%	持證上崗人員達100%，培訓與自學相結合，每半年輪訓一次
7	環境衛生質量達標率	99%	清潔區域潔凈衛生、垃圾日產日清，衛生保潔崗位責任制
8	違章發生率	1%以下	建立巡視制度，跟蹤管理，及時發現及時處理
9	檔案資料建立完好率	100%	建立資料庫，檔案齊全，管理完善

篇2：成都市物業管理專業服務人員執業名冊管理辦法(2009年)

　　文號:成房發[20**]123號 簽發單位: 成都市房產管理局

　　成都市房產管理局關于印發《成都市物業管理專業服務人員執業名冊管理辦法》的通知

　　各區(市)縣房產管理局,高新區規劃建設局,市物業管理協會,各物業服務企業或其他管理人,相關物業服務機構:

　　為進一步規范我市物業管理服務行為,加強物業管理專業服務人員執業名冊建立及其監督管理,提升物業管理專業服務人員的綜合素質,維護業主合法權益,我局根據國務院《物業管理條例》和《成都市物業管理條例》等相關法規政策規定制定了《成都市物業管理專業服務人員執業名冊管理辦法》,現印發給你們,請遵照執行。

　　特此通知。

　　附件:成都市物業管理專業服務人員執業名冊管理辦法

　　二〇〇九年七月三十日

　　附件:

　　成都市物業管理專業服務人員執業名冊管理辦法

　　第一條 為進一步貫徹《成都市物業管理條例》,適應統籌城鄉物業管理發展,加強物業管理專業服務人員(以下簡稱專業服務人員)執業名冊監督管理,提升物業管理專業服務人員的綜合素質,提高全域成都物業服務水平,維護業主合法權益,特制定本辦法。

　　第二條 執業名冊是記載在本市行政區域內曾經或正在受聘從事物業管理相關專業人員的身份、執業、培訓、業績、行業懲戒等信息的記錄簿。

　　第三條 在本市行政區域內受聘從事物業管理服務的人員,應當持有證明其列入執業名冊的名冊證書。

　　第四條 名冊證書記載專業服務人員的姓名、性別、身份證號碼、崗位類別、領證日期、有效期限等,并有發證機關印章和持證人員照片。崗位培訓考核和繼續教育情況、職業記分和信用狀況,在“成都物業”網的名冊中予以披露。(房地產E網:m.dewk.cn)

　　第五條 名冊證書由市房產管理部門統一印制。市物業管理協會受托進行名冊證書的填發工作。

　　第六條 名冊證書由聘用專業服務人員的組織(以下統稱聘用人)負責向市物業管理協會免費申辦領取。在申辦名冊證書時,應當履行下列手續:

　　(一)填寫《物業管理專業服務人員執業名冊證書信息記錄表》;

　　(二)交納免冠一寸照片3張;

　　(三)交驗合法有效身份證明原件和復印件(包括居民身份證,暫住證明,軍人復員、轉業、退伍證明,退休人員的退休證明,再就業人員的就業證明等);

　　(四)特殊崗位需具有崗位資格證書的,交驗其資格證書原件和復印件。

　　第七條 市物業管理協會應當自受理申請之日起七個工作日內,對聘用人提交的材料進行審核,并審查提交材料的信息與信息系統上的信息是否一致。審核合格的,頒發名冊證書;對不符合規定條件的,不予頒發,并向聘用人說明理由。

　　第八條 《物業管理專業服務人員執業名冊證書信息記錄表》作為名冊證書的登記資料,一式兩份,一份由市房產管理部門保存,一份由市物業管理協會保存。

　　名冊證書記載的信息發生變動時,登記資料也應作相應注明。

　　第九條 接受繼續教育是專業服務人員的權利和義務。聘用人應當督促所聘專業服務人員參加繼續教育,并為其提供帶薪學習、時間等必要支持。

　　繼續教育可采取自學、企業輔導、行業培訓等方式進行。行業培訓具體由市物業管理協會實施。

　　第十條 名冊證書有效期為四年。名冊證書有效期屆滿需要繼續從事物業經營管理與服務的,應當在有效期屆滿前30日向市物業管理協會申請延續有效期。

　　第十一條 持有名冊證書的專業服務人員在從業過程中有違反物業管理法律法規政策以及行業規范,受到聘用人處分的,聘用人應當在作出處分之日起30日內將相關信息向市、區(市)縣房產管理部門報告。

　　第十二條 區(市)縣房產管理部門應結合日常物業管理監督工作,檢查從事物業管理與服務的人員持證與從業情況。發現從業人員未持有名冊證書的,責令聘用人限期整改;逾期不整改的,依規定作出信用記減分處理,予以行業通報,并在建筑區劃內公告,同時將相關信息上報市房產管理部門。

　　第十三條 市房產管理部門于每年三月三十一日前公布上一年度專業服務人員的物業管理信用記分、職業記分情況以及行業獎懲等激勵與懲戒情況。

　　第十四條 有下列情形之一的,由市物業管理協會注銷其名冊證書:

　　(一)違反國家法律法規,違背職業道德規范和行業誠信,造成重大影響的;

　　(二)名冊證書有效期屆滿,經市物業管理協會兩次以上網絡、報紙公告或電子短信提示仍未申請延續的;

　　(三)在成都市物業管理信用信息記分中低于75分的;

　　(四)在專業服務人員職業記分中累計記分達到15分的;

　　(五)其他應當注銷名冊證書的情形。

　　具有前款所列情形之一的,聘用人應負責收集專業服務人員名冊證書送交市物業管理協會。

　　市物業管理協會應當定期將名冊證書注銷情況書面報送市房產管理部門,市房產管理部門應當及時在執業名冊上予以相應除名。

　　第十五條 對被從執業名冊上除名的人員,自被除名之日起兩年內聘用人、物業服務的委托人可不聘用其從事物業經營管理與服務工作。

　　第十六條 聘用人、物業服務的委托人有權要求專業服務人員出示名冊證書或查詢名冊證書內容。

　　在對物業服務企業進行資質核定和資質升級推薦、或在對其他管理人、服務機構進行監督管理、或在對派駐物業項目的物業服務力量考核與監督時,專業服務人員的持證情況將作為參考。

　　第十七條 名冊證書遺失或因損毀影響使用的,可向市物業管理協會申請補發或更換新證書,原證書應當收回報廢;補發或更換的新名冊證書證號與原名冊證書一致,有效期限同原名冊證書記載的時期。

　　名冊證書持有人發現證書信息與名冊中相關內容不一致時,

　　第十八條 對持有虛假名冊證書的,一經發現,由市物業管理協會收回、銷毀;并在執業名冊上除名的同時,按相關規定予以處理。

　　第十九條 聘用人不按照規定將其聘用的物業管理專業服務人員信息錄入執業名冊,或在申辦、退交名冊證書過程中,弄虛作假、徇私舞弊的,由市房產管理部門予以信用記減分,納入全市物業管理信用體系披露。

　　第二十條 物業服務企業或其他管理人不按規定聘請相應專業服務人員從事相關專業服務工作的,依照《成都市物業管理條例》第八十六條的相關規定予以處理。

　　第二十一條 名冊證書在本市行政區域內有效。

　　成都市與其他地區之間對名冊證書有相互認可協議的,按協議辦理。

　　第二十二條 本辦法與《成都市物業管理專業服務人員執業名冊建立辦法》、《成都市房地產行業信用信息管理辦法》、《成都市物業管理專業服務人員職業記分辦法》配套施行。

　　第二十三條 名冊證書的印章、證書式樣,由市房產管理局統一制訂。

　　第二十四條 本辦法由市房產管理局負責解釋。

　　第二十五條 本辦法自20**年9月1日起施行。

篇3：成都市龍泉驛區關于做好全區物業管理工作的實施意見（2012年）

　　關于印發《成都市龍泉驛區關于進一步做好全區物業管理工作的實施意見》的通知

　　龍府辦〔20**〕86號

　　各街道辦事處、鎮(鄉)人民政府，區政府各部門：

　　《成都市龍泉驛區關于進一步做好全區物業管理工作的實施意見》已經區政府研究同意，現印發給你們，請認真貫徹落實。

　　成都市龍泉驛區人民政府辦公室

　　20**年8月27日

　　成都市龍泉驛區關于進一步做好全區物業管理工作的實施意見

　　為進一步規范我區物業管理工作，提升物業服務水平，根據《成都市物業管理條例》(以下簡稱《條例》)、成都市人民政府辦公廳《關于進一步做好全市物業管理工作的意見》(成辦發〔20**〕11號)(以下簡稱《意見》)，結合我區實際情況，提出如下意見：

　　一、總體思路

　　堅持以*理論和“***”重要思想為指導，深入貫徹落實***，緊緊圍繞建設宜商、宜業、宜居的國際化生活品質城奮斗目標，堅持“整體聯動、齊抓共管、綜合協調”工作思路，以“便民、利民、惠民、為民”為宗旨，規范全區物業管理工作，充分發揮物業管理在改善人居環境、強化城市管理及城鄉環境綜合治理中的積極作用，加快建立“服務規范、管理有序、環境優美、和諧文明”的物業管理長效機制，不斷提升物業管理科學化水平，讓全體居民共享更有安全感、尊嚴感、幸福感和歸宿感的生活。

　　二、目標任務

　　(一)20**年，全區建立服務規范、管理有序、環境優良、和諧文明的物業管理長效機制。全區100戶以上農民集中居住區物業管理規范化建設達標率60%，老舊小區(院落)物業管理規范化達標率60%。

　　(二)20**年，全區城鄉物業管理實現全覆蓋，行政監管職責全面落實，社會基層治理明顯加強，業主民主管理進一步優化，矛盾糾紛明顯減少，物業服務水平全面提升。

　　三、主要內容

　　(一)加強業主大會建設

　　1、成立工作機構。各街道辦事處、鎮鄉人民政府和社區居委會要將業主大會建設及其業主委員會工作納入社區管理和基層民主建設的工作內容，成立物業管理工作機構，配備物業管理工作人員，明確工作職責，加強政策法規宣傳，指導、監督本轄區內物業管理區域業主大會建設工作。區房管局要加強業主大會及其業主委員會工作指導，促進物業管理依法有序開展。

　　2、明確工作任務。要按照“應建盡建”原則，對符合業主大會設立條件的物業管理區域，各街道辦事處、鎮鄉人民政府和社區居委會要組織業主依法設立業主大會，并指導監督業主大會、業主委員會依法履行職責，確保業主大會設立率20**年達60%，20**年達到80%。

　　(二)加強房屋安全監管和社會治安綜合治理

　　1、加強房屋使用安全監管。區房管局要依法履行監督管理職責，對物業管理區域房屋結構安全實施嚴格管理，監督物業服務機構嚴格按照規定對違法違規行為進行勸阻、制止和報告。

　　2、加強預防和處理違法建設行為。區規劃局負責加強對全區物業管理區域內的違法建設行為的有效預防和處理。對物業管理區域內違法建設、違法改變房屋用途及侵占公共場地等行為，由物業服務機構、業主委員會或相關業主向區規劃局報告，同時書面告知當地街道辦事處、鎮鄉人民政府，區規劃局應及時依法查處;對尚未依法整改違法行為的單位和個人，由區規劃局書面告知區房管局、區工商分局、區民政局，暫緩辦理房屋產權登記(含房屋產權轉移登記)、房屋租賃備案登記、房屋抵押登記、工商企業(含個體工商戶)注冊登記和社會組織登記。

　　3、加強社會治安綜合治理。區房管局要加強物業管理區域內房屋租賃市場監管;區公安分局要加強物業管理區域內流動人口的管理，指導、督促物業服務機構加強物業管理區域內的安全防范工作，消除各類治安安全隱患;各物業服務機構對存在的安全隱患應及時整改，對整改不力，發生重大社會治安案件、重大刑事案件以及重大安全事故的，區房管局將依法對相關物業服務機構給予信用記分、通報批評、依法撤銷資質等處理。

　　(三)加強物業管理區域基層民主自治建設

　　1、加強社區組織建設。區民政局要指導各街道辦事處、鎮鄉人民政府設立便于實施物業管理的居民自治單元，夯實社會基層治理基礎。對符合社區建設相關條件的區域，要設立社區，依法選舉產生居(村)民委員會;對不符合條件設立社區的，要按照居(村)民小組盡量與物業管理區域相一致的原則，建立居(村)民小組。居(村)民委員會成員、居(村)民小組組長為物業管理區域業主的，可推薦為業主委員會委員候選人參加選舉。

　　2、加強矛盾糾紛調處。健全和完善區、街鎮鄉、社區“三級調解”機制，定期組織召開本轄區內社區居委會、物業服務機構、業主委員會參加的物業管理工作聯席會議，加強溝通，及時了解物業管理工作中的熱點、難點問題，將物業管理矛盾糾紛化解在基層。區司法局要指導建立健全覆蓋物業管理區域的人民調解制度，發揮人民調解在預防和化解物業管理糾紛中的積極作用。

　　(四)加強老舊小區(院落)物業管理

　　1、完善老舊小區(院落)公共設施配套。各街道辦事處、鎮鄉人民政府按照“屬地管理”原則，完善所在轄區老舊小區(院落)的基礎設施和公共服務設施的配套，改善老舊小區(院落)的人居環境質量，為老舊小區(院落)實施物業管理提供基礎條件。

　　2、組建社區物業服務中心。各街道辦事處、鎮鄉人民政府要指導成立社區物業服務中心，積極推行物業服務其他管理人制度，加強老舊小區(院落)物業管理工作。

　　3、加強業主民主管理。對不具備成立業主大會條件的老舊小區(院落)，由社區組織業主推選代表成立小區“管委會”，代行業主委員會的職責，加強老舊小區(院落)民主管理、規范化管理。

　　4、建立物業服務質量標準。在充分征求小區業主、街道辦事處、鎮鄉人民政府和轄區居(村)委會意見的基礎上，由區房管局牽頭制定老舊小區(院落)物業服務質量標準細則，確保安防措施到位、環境衛生整潔、秩序維護井然、車輛停放有序、設施維保準時、綠化養護良好、道路保養暢通、維修服務及時。

　　(五)加強物業服務機構行政監管

　　1、實行屬地檢查通報制度。區房管局要加強資質審核，嚴把準入關，加強對物業服務機構服務質量及從業行為的日常監督檢查，加強對全區業主委員會委員、物業服務機構、項目經理以及其他從業人員的信用監管。

　　2、加強物業服務活動監督。區房管局要加強房屋專項維修資金的使用管理，提高工作效率。同時，監督指導物業服務機構在物業管理區域內，定期公布其依法利用共用部位、共用設施設備開展經營所得收入的分配、使用情況及物業服務收費情況。

　　3、推行項目經理負責制。依照《條例》規定在物業管理區域內推行項目經理負責制

　　。在我區行政區域內從事物業服務的項目經理必須持有國家《物業管理師注冊證》、物業服務項目經理證書或其它相應的執業資格證。項目經理對任職的物業服務項目負有依照物業服務合同的約定及物業管理服務的相關規定實施管理和服務的責任。 　　(六)優化物業服務發展環境

　　1、實行制度化的服務管理。物業服務機構要按照法律、法規的規定和物業服務合同約定為業主提供服務，同時自覺接受主管部門、職能部門、街道辦事處、鎮鄉人民政府、轄區居(村)委會的檢查、指導和監督，主動配合街道辦事處、鎮鄉人民政府、轄區居(村)委會相關工作，積極參加社區建設，不斷提升服務水平，樹立企業良好形象。

　　2、制定科學化的等級標準。區房管局要嚴格按照物業服務等級標準，對我區物業服務費用可按物業類型、企業資質、市場環境、業主服務需求和物價指數等因素的變化有序調整。

　　3、推行市場化的定價機制。區發改和經信局要按照《意見》規定配合研究建立城鄉統籌、科學合理的物業服務定價機制，進一步提高全區物業服務的市場化水平。住宅物業實行等級服務收費。商品住宅(不含別墅)前期物業服務收費及保障性住房的物業服務收費實行政府指導價，指導價由價格主管部門會同區房管局定期公布。

　　四、職責分工

　　(一)各街道辦事處、鎮鄉人民政府：按照“屬地管理”原則，作為轄區內住宅小區物業管理工作的責任主體，具體組織轄區內物業管理工作。加強物業管理監管隊伍建設，保證有專門機構、具體人員負責物業管理監管工作，把物業管理納入社區管理范疇;加強對物業管理工作的指導、協調和監督;積極指導居(村)民委員會更好地發揮對業主大會、業主委員會的指導、監督作用;加強對籌備成立業主大會工作的研究，進一步促進業主對物業的依法維權、有序參與、民主管理、民主監督;與區房管局共同建立健全物業管理利益協調機制、訴求暢通機制、糾紛預警預報和調解機制，積極配合調解處理物業管理中的投訴;定期組織召開相關部門和單位參加的物業管理聯席會議，協調解決物業管理區域內物業管理中的綜合性問題，并落實考核工作;主動掌握轄區內各類物業的管理、使用、服務情況，及時發現這些活動的重點、難點和熱點，認真把握這些活動的規律，積極采取有力措施促進轄區內物業管理效能最大化，切實維護好業主的合法權益。

　　(二)區房管局：負責物業管理活動的監督管理工作，切實履行好《條例》賦予的相關職責，積極會同有關部門將相關制度貫徹落實好，認真研究物業管理發展中的新情況、新問題，及時制定相應的規范，積極宣傳，認真培訓，尤其是對開發建設單位、物業服務機構等與物業管理活動有關的從業人員的培訓;加強對物業管理行業協會的指導和監督，強化行業自律管理，不斷促進行業協會的健康發展;依法查處物業管理中的違法行為;加快房地產行業信用體系的建設，為社會提供信息查詢和市場監管服務。

　　(三)區建設局：負責在建物業施工過程中的質量監督和管理;依法受理房屋保修期內由于工程質量問題引發的投訴;負責理順二次供水管理體制，逐步推進二次供水設施改造，全面提高供水水質。

　　(四)區規劃局：負責新建物業管理區域的統一規劃，按規定配置包括車庫(位)、物業服務用房等在內的建筑物附屬設施;配合房產管理部門做好物業管理區域的劃分工作;協調解決物業管理區域內涉及規劃的歷史遺留問題;查處擅自改變專有部分使用性質的行為;對物業管理區域內在公共綠化、道路等場地擅自搭建建(構)筑物的查處。

　　(五)區發改和經信局：負責適時調整公布的物業服務費用政府指導價;對物業管理活動中的各項收費進行監督、檢查，對超標準和超范圍收費進行查處;受理物業服務收費投訴，協調解決因物業服務收費引發的矛盾和糾紛。

　　(六)區工商分局：加強企業登記中對住所的審查，不得為將住宅擅自改變房屋使用性質作為住所(經營場所)的企業(個體工商戶)辦理登記;經規劃管理部門批準同意改變房屋使用性質的，工商行政管理部門在辦理營業執照時應當查驗規劃管理部門的批準文件;牽頭負責召集相關部門加強對物業管理區域內無照經營行為的查處。

　　(七)區公安分局：負責指導、督促物業管理區域內的安全防范工作，指導落實物業管理區域內的安全防范設施建設;消除物業管理區域內的治安隱患，及時查處治安案件;加強對物業管理區域內流動人口和犬只的管理。

　　(八)區城管局：負責對破壞臨街房屋外貌的查處;對物業管理區域內的亂設攤點等行為進行查處;對物業管理區域內的環境衛生進行檢查、指導和監督;加強對物業管理區域內戶外廣告設置的監督管理;對臨街安裝空調等的投訴和糾紛進行調查處理。

　　(九)稅務部門：認真落實國家統一出臺的稅收減免政策，促進物業服務機構健康發展。

　　(十)區民政局：指導街道辦事處、鎮鄉人民政府及居(村)民委員會加強對業主大會的指導、監督和日常管理。

　　(十一)消防部門：負責物業管理區域內消防水源、消防設施、消防通道等與消防安全相關工作的監督管理。

　　(十二)區衛生局：負責對物業管理區域內二次供水的衛生監督管理。

　　(十三)區環保局：負責對物業管理區域及周邊的建設項目依法進行環境影響評價文件審批和環境保護設施竣工驗收;對物業管理區域及周邊的污染源依法實施監督管理，對違反環保法律法規的行為依法進行查處。

　　(十四)區質監分局：負責對物業管理區域內的電梯等特種設備進行安全監察，督促使用單位做好特種設備的注冊登記、定期檢驗、維護保養、作業人員持證上崗等工作;查處安裝、改造、維修和使用中的違規行為;調查處理物業管理區域內的特種設備事故。

　　(十五)區計生局：負責物業管理區域內人員的計劃生育管理工作。

　　(十六)區氣象局：負責物業管理區域內防雷裝置以及氣象特種設備的定期檢測、安全監察;查處安裝、改造、維修和使用中的違規行為;調查處理物業管理區域內的防雷裝置以及氣象特種設備事故。

　　(十七)區信訪局：負責做好物業管理區域內的信訪管理協調工作。

　　(十八)區安監局：負責做好物業管理區域內安全生產的指導監督工作。

　　(十九)區司法局：指導基層人民調解組織積極疏導、調解物業管理區域內的各類民間糾紛。

　　(二十)供水、供電、供氣、供熱、信息等專業單位：應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施、設備的維修、養護責任;協助物業服務機構、街鎮鄉、社區檢查、處理相關管線和設施、設備跑、冒、滴、漏等情況。

　　(二十一)各部門負責協調處理涉及本部門職責范圍內的投訴事件。

　　五、保障措施

　　(一)加強組織領導。成立“成都市龍泉驛區物業管理工作領導小組”，統籌組織推進全區物業管理工作。各成員單位要在領導小組的統一領導下，按照任務分工，各司其職，相互配合，聯動推進。各街道辦事處、鎮鄉人民政府具體負責本轄區物業管理工作，區房管局負責監督和指導。

　　(二)加強統籌協調。按照“分層管理、分級投入”原則，加強人力、物力、財力投入，確保有專門機構、具體人員抓物業管理工作。區財政每年安排一定的專項資金，主要用于改善老舊小區(院落)的基礎設施和功能配套，補助低保家庭和困難家庭的物業服務費用，獎勵優秀物業服務機構，補貼各街道辦事處、鎮鄉人民政府、社區居委會的日常工作經費。區級相關職能部門要根據有關法律、法規規定，研究制定推進全區物業管理服務工作的就業、價格、稅收等具體政策和措施。

　　(三)加強目標考核。將物業管理工作納入全區綜

　　合目標管理體系，對各街道辦事處、鎮鄉人民政府進行年度目標考核。目標督查部門要會同區房管局，加強對目標任務落實情況的督查、管理和考核。 　　本實施意見由區城鄉房產管理局負責解釋，自印發之日起30日后施行，有效期5年。