探討物業管理停車合同性質認定

　　隨著購買能力的不斷提高，城市居民以汽車作為代步工具日益普及與此同時也產生出車輛停放安全等一系列矛盾糾紛，在汽車因停放小區被盜責任由誰承擔的問題上更是爭論不休本文通過某小區業主訴訟物業管理公司停車管理服務合同糾紛的具體案例，對停車合同性質從其產生停車位權屬物業管理服務內容停車收費依據合同性質特征等方面加以綜合分析，以期闡明對停車合同性質的認定應視不同情況而定，不能簡單的歸結為保管合同

　　近期某小區發生一起汽車失竊案件，業主將物業管理公司訴之法院，要求其賠償全部損失，繼而引發了一場應由誰為被竊汽車買單之爭；車主和物業管理公司各執一詞，各方人士眾說紛紜，莫衷一是就各地區對此類案件的判例來看，因現行法律規范的缺失或不甚明確，導致各地法院的判決也是五花八門可以預見，隨著汽車家庭化的進一步普及，此類賠償責任之爭必將引發更大范圍的矛盾對立為此，特從小區停車合同性質角度出發對此賠償責任的界定予以探討

　　一停車費停車合同產生之前提

　　某小區汽車

　　失竊一案，車主主張物業管理公司承擔賠償責任的依據為：因向物業管理公司交納了費用，所以汽車發生損壞丟失等一切問題均應由物業管理公司承擔賠償責任，即把停車費歸于保管費范疇，把責任歸結為保管責任但停車費究竟是何費用，物業管理公司是基于什么進行收費？

　　在此首先需明確停車費停車合同因何產生

　　（一）停車位權屬

　　從目前實際情況來看，商品房住宅小區的停車位大致可分為：地面停車位，地下停車位，樓房首層架空專屬停車位依據南京市 商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規定（試行）

　　小區地面停車位及相當于標準配件總量 15 ％的地下停車位為全體業主共有，相當于標準配件總量 85 ％的地下停車位為開發商單獨所有，樓房首層架空專屬停車位為某業主單獨所有

　　（二）物業管理公司收費依據

　　物業管理公司對小區汽車停車位無所有權，其收費權是依據物業服務合同所派生出的管理權而享有；其收取費用的標準仍由價格主管部門予以核定 南京市物業服務收費管理實施辦法

　　第七條物業服務收費包括公共服務費和代收代辦服務費特約服務費物業服務收費根據物業的性質提供服務的內容特點的不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價普通住宅的公共服務收費及住宅區停車服務等專項服務收費，實行政府指導價

　　（三）停車合同與物業服務合同的關系

　　就目前而言，無論是開發商與物業管理公司簽訂的前期物業服務合同，或業主委員會與新選聘物業管理公司簽訂的物業服務合同，在合同中都缺乏車輛停放責任條款，導致發生車輛失竊時在物業服務合同約定中無法明確責任另一方面開發商與物業管理公司，或業主與物業管理公司一般也未單獨訂立停車合同，雙方是基于收費交費形成了一種事實上的合同關系因物業管理公司管理權是依據物業服務合同的約定而產生，停車位屬于其所管理的范疇，故停車合同是由物業服務合同所派生出的物業服務合同是停車合同產生的前提

　　二停車合同性質認定

　　物業管理公司在抗辯中主張停車費不屬于保管費，是物業管理公司根據物業服務合同約定收取的服務費此案引發的爭論中相當一部分認為，停車費其性質為場地租賃費這里，首先必須明確如保管合同服務合同租賃合同等幾種合同的特征

　　停車合同既符合保管合同的特征，也符合土地使用權租賃合同的特征，并且具有服務合同的特性關于提出停車過程的四個特征均符合保管合同的特征，有其正確性，但不能因此認定停車過程只能是保管合同的履行過程一種行為，完全可能符合多種合同關系的特征

　　首先向車主發放停車卡，既可理解為保管人給付的保管憑證，也可理解為租賃合同成立的憑證，車主據此可以停車由于保管合同與租賃合同均為雙務合同，因此停車合同是雙務合同的這一特征，不足以將保管合同和租賃合同區分開來

　　其次停車合同的標的，既可理解為保管服務這種勞務，也可理解為車位使用權車主付費取得租賃物

　　( 車位 ) ，取車時返還租賃物 ( 車位 ) 在停車合同中，由于合同類型的不同，權利義務指向的對象標的也就不同，并且互相并不排斥因此，不能據此認定只能是保管合同

　　再次所謂實踐合同，是指除雙方合意外，尚須交付標的物才能成立的合同保管合同是實踐合同，在交付保管物時合同才成立而租賃合同是諾成合同，雙方合意，合同即告成立在停車合同中，既可認定合同在合意時成立，也可認定在停車時才成立在單次停車時，合意與停車同時完成，很難區分在包月停車時合意在先，停車在后但顯然合同在合意時即已成立，若車主僅停車半月，恐怕不能僅付半月停車費，若此則更像租賃合同因此，停車合同既具有實踐合同的特征，又具有諾成合同的特征不能以此區分合同類型

　　最后在保管合同關系中，不轉移保管物 (

　　車輛 ) 的使用收益和處分權，僅轉移占有權而租賃合同關系中，在租賃物 ( 車位 ) 上停放的車輛，其占用使用收益處分權均不發生轉移在停車行為中，車輛的占有權很難說已發生了轉移因為車鑰匙并不交給停車場，有時司機還留在車上等候，停車場并未完全控制車輛但是如果車主拔車鑰匙走人，車輛確實也脫離了車主的占有此時停車場車輛的占有狀態處于無主狀態因此，很難根據這一特征來區分合同類型

　　很多物業管理公司在停車收費票據載明的車位場地服務費或停車卡載明的車位停車卡屬于格式條款的性質，但不能簡單地歸于無效因為 合同法

　　第三十九條規定：采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵

循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明如果免除或者限制其責任的條款一律無效，還需要提請對方注意嗎？可見 合同法 并未完全否定這類格式條款但作為提供格式條款一方的物業管理公司在開具票據時，應盡到提請業主注意的義務并做出明示的解釋

　　如果小區在入口明顯處張貼告示：物業管理公司僅依據 物業服務合同

　　對小區停車位提供車位劃線維護秩序等方面的服務，車輛丟失損毀不賠或者在車輛駛入時發放的停車卡上載明同樣告示，那么，收費票據上單方聲明：車位場地服務費，因符合 合同法 第三十九條，應當有效若在收費票據上載明同樣告示，在停車收費開始時交付給車主，而不是在停車結束時才交付，那么即使沒有在入口張貼告示或在停車卡上載明告示；由于相當于在訂立合同時提請了車主注意，也應有效同樣，物業管理公司與業主委員會簽訂的物業管理合同中或業主單獨與物業管理公司簽訂的有關停車的合同中，約定了告示內容，也應有效

　　三結語

　　對于停車合同性質認定，目前法律法規規章最高院司法解釋尚未對其做出明確界定，加之業主與物業管理企業在簽訂物業服務合同時對停車責任條款未做出約定，導致爭論頗大為避免此類矛盾，這就需要業主與物業管理公司在簽訂 物業服務合同 時明確約定雙方的權利義務責任

　　參考文獻：

　　1. 王利明， 合同法研究 ，中華人民大學出版社， 20**

　　2. 吳春燕， 典型合同糾紛案件訴訟證據運用 ，中國檢察出版社， 20**

　　3. 王立久， 物業管理法規 ，北京大學出版社， 20**. 11

篇2：停車場承包管理合同

　　停車場承包管理合同

　　甲方：廣州市________公司

　　乙方：__________

　　甲方同意將天河路____、____號____大院停車場發包給乙方承包管理，經雙方友好協商，簽訂本合同。

　　一、承包范圍：天河路____、____號____大院內的汽車、摩托車、單車保管站。

　　二、承包價：每月壹萬陸仟元正。

　　三、承包期限：壹年(_____年___月___日至______年___月___日)

　　四、付款方式：按月支付承包價，每月5號前由乙方向甲方財務部門交付上月承包費用。

　　五、在簽訂合同之日起，乙方應在七天向甲方交付伍萬元的保證金，用于擔保停車場所有停放的車輛和財物的保管責任(包括車輛丟失)和本合同的違約責任，合同到期不再續簽時，乙方已盡到保管責任并交接手續完善時甲方退還保證金(不計利息)，否則保證金不予退還。

　　六、甲方自用的汽車(陸臺)、摩托車(伍臺)，以及甲方認可的上級主管局國家職能部門的車輛進入大院的，乙方應提供免費保管。

　　七、甲方的義務：

　　1、負責車輛保管站經營許可證的申領，購買車輛保管發票及代繳發票稅(稅費由乙方按實際發生額負擔，每月1~5號向甲方財務交付)。

　　2、對乙方制定的車輛管理制度和發布相關的通知、通告進行審核、未經甲方審核批準的信息不能公布和實施。

　　3、提供完善的消防設施。

　　八、乙方的義務：

　　1、遵守國家政策法規和甲方的相關管理制度，制定和完善車輛管理制度，應盡職盡責，保管好停放在停車場的車輛。

　　2、按國家物價部門核準的保管車輛收費標準收費。

　　3、簽訂承包合同后，按車場實際車位購買車位保險。

　　4、負責摩托車、單車保管站使用的水、電的費用。

　　5、對在承包過程中出現的車輛被盜、車輛損壞等負全責。

　　6、承包后立刻統一更換月保牌和停車牌。

　　7、每月5號前向甲方財務交付車輛保管發票的稅費。

　　8、負責使用的洗手間的衛生清潔和管理工作。

　　9、負責繳納車輛管理稅費。

　　10、按附件執行管理制度、員工守則、服務標準。

　　九、乙方在承包過程中出現一個月不繳交承包費用的，合同自動終止，保證金不予退還。

　　十、乙方在車輛保管過程中出現故意傷害、破壞進駐中心的人員和車輛的情況或連續發生兩次車輛被盜的情況或車輛被盜沒有給予賠償視為末盡保管責任，乙方應自付賠償費，甲方不予退還保證金，本合同自行終止。

　　十一、未盡事宜或因環境、政策發生變化引致的問題，由雙方本著誠信、公平的原則協商解決，如協商不成交天河區人民法院訴訟解決。

　　十二、本合同一式二份，甲、乙雙方各執一份。各具法律效力。

　　甲方(簽章)：廣州______公司乙方(簽章)：___________

　　簽約人：_________　　簽約人：_________

　　簽約日期：____年___月___日簽約日期：______年___月___日

篇3：小區停車位出租合同

　　小區停車位出租合同

　　甲方(出租方)：____________

　　地址：____________

　　代表人：____________

　　電話：____________

　　乙方(承租方)：____________

　　住址：____小區____棟____單元____號

　　房屋產權人：____________

　　電話：____________

　　為了便于停車位的正常管理和車輛的有序出入，____開發商將小區現有的停車位委托給甲方進行經營管理。據此，甲乙雙方在平等自愿、互惠互利、誠實信用的原則下，就甲方將小區停車位出租給乙方使用的事宜達成一致意見，特訂立本合同。

　　第一條 停車位編號、位置、面積

　　停車位編號：__________

　　位置：__________

　　面積：__________

　　第二條 承租期限

　　乙方承租期限即為本合同的有效期限。

　　本合同的有效期限為_____年，自____年___月___日始至____年___月___日止。

　　合同期滿經雙方協商一致可以續簽合同。

　　第三條 租金及其支付方式

　　租賃車位按照先付款后使用的原則，乙方需在簽定本合同時將車位租賃費一次性向甲方支付。收取費用后，不再退費。

　　乙方須于本合同約定期限滿提前三周向甲方提出續租書面申請，獲得甲方同意后辦理相關手續。過期視為放棄續租權，甲方無須將乙方列入下一期車位租賃計劃內。

　　乙方承租停車位的租金為每一車位每年人民幣____元。

　　租金支付方式為：

　　第四條 雙方責任

　　甲方責任：

　　1、根據____開發商的授權和本合同的約定向乙方提供停車位；

　　2、負責停車位的公共秩序維護工作；

　　3、負責停車位的衛生清潔工作。

　　乙方責任：

　　1、不得將停車位轉租或轉借給他人；

　　2、承租的停車位只用于停放機動車輛；

　　3、停放的機動車輛變更的，應告知甲方；

　　4、不得影響其它車位上停放的車輛的安全和正常通行；

　　5、在停車位內修理車輛或清洗車輛須經甲方許可；

　　6、車輛進出停車位不得妨礙甲方的物業管理活動和其他業主、物業使用人的活動。

　　第五條 停車位的所有權及維護

　　停車位的所有權____開發商。

　　其維修養護工作由甲方根據所有者的授權進行維修養護。

　　第六條 甲方免責

　　乙方車輛在停車位內損壞的，除乙方有證據證明是甲方的行為所致或甲方沒有履行職責所致的，甲方不承擔賠償責任；

　　乙方車輛在停車位內丟失的，除乙方有證據證明是甲方的行為所致的，甲方不承擔賠償責任；

　　對于乙方車輛在停車位內損壞或丟失的，甲方將協助乙方向公安機關報案并配合公安機關對案件進行調查和處理。

　　第七條 其它

　　1、因小區開發、規劃等原因須提前解除合同的，甲方應于____日前通知乙方；

　　2、甲方將建立健全停車位的各項管理規定；

　　第八條 不可抗力

　　在履行本合同的過程中出現不能預見、不可避免如地震、洪水等情況造成損失的，甲乙雙方互相免責，但雙方應盡量避免損失的擴大，對擴大部分的損失責任方應予賠償。

　　第九條 違約責任

　　1、除本合同本條規定的情形外，甲乙雙方不得擅自解除本合同，擅自解除本合同的一方視為違約，守約方有權要求違約方支付____元的違約金；

　　2、乙方應按時繳納停車位的租金，不得以任何原因拖欠租金，乙方拖欠租金的，按日 ‰向甲方支付違約金；

　　3、乙方不正確使用停車位或不按甲方的規定使用停車位的，給小區其他業主、物業使用人或甲方造成損失的乙方應予賠償。

　　第十條 爭議的解決

　　本合同未盡事宜，甲乙雙方可簽訂補充協議進行約定。

　　在履行本合同過程中發生爭議的，雙方應平等協商解決。協商不成的雙方可提交仲裁委員會仲裁，對仲裁委員會的裁決雙方均應遵守，仲裁不成的雙方可以依法向人民法院起訴。

　　本合同自雙方簽字、蓋章后生效。本合同一式 三 份，甲乙雙方各執 一 份，報____開發商備案一份，具有同等法律效力。本合同所有附件與本合同具有同等法律效力。

　　甲方：________乙方：________

　　簽訂日期：________簽訂日期：________