阿卡業主代表物業相關知識第一期培訓內容

　　業主委員會與物業公司的關系

　　兩者關系特征表現在以下方面：

　　法律地位平等

　　業委會與物業是一種雇傭關系，雙方地位上是平等的，沒有隸屬關系，雙方在平等、協商一致的基礎上簽訂物業服務合同，業委會有委托或不委托某個物業的自由，物業同樣有接受與不接受到自由。是雙向選擇。

　　目標一致

　　有共同的管理目標，就是保持物業的完好，維護環境優美整潔，保證良好公共秩序。在這一目標下，物業公司要以優質服務為物業使用提供管理服務，各方的行為不能影響和損害這種目標的實現。雙方是一種對立統一關系。

　　勞務與經濟交換關系

　　一方面，業主支付物業服務費購買物業公司的服務，另一方面，物業公司收取服務費提供勞務即物業服務，業主要求物業按照合同要求提供優質廉價服務，物業公司要求業主及時足額支付費用。當出現矛盾時，可以協商解決，可以對合同進行修改和補充，不能協商解決的，可以通過法律途經解決。

　　職權范圍各不相同

　　物業公司是具體的作業單位，實施日常的物業管理服務活動，在合同范圍內業委會要與其合作和給予幫助，必要時建立協調工作會議制度，定期召開聯席會議，解決管理中遇到的一些問題。物業公司的內部管理，業委會不能干涉，由于業委會委員都是來自于業主中間，他們了解業主心態，了解業主想法，是業主的代表，容易與業主溝通，取得他們的信任，有了這種天然的聯系，業委會做出的決定容易被廣大業主所接受，因此，物業公司應積極與業委會溝通，給予業委會足夠的尊重。業委會工作重點之一對物業公司進行的專業管理要監督、檢查。物業公司和業委會要及時向業主大會或業主代表報告物業管理工作。

　　案例1：業委會直接解聘物業公司合法嗎?

　　小區物業服務特別差，甚至不作為，亂作為，業委會可以將其解聘，但是必須經過合法程序。業委會雖然是全體業主推選出來的業主代表，但是并不能代表全體業主利益作出解聘的決定，需要召開業主大會并通過授權，才能調整或更換物業公司。選聘、解聘物業公司需經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，這是法律強制性規定，誰都不能逾越。

　　業主、業主小組、業主代表、業主代表大會、業主委員會的關系及其各自的權利或職權

　　業主的概念有廣義和俠義之分，俠義業主是指房屋產權證上登記的人，廣義業主包括：(一)產權登記薄上記載的人;(二)依據生效法律文書、繼承或者受遺贈，以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權的人;

　　(三)基于與建設單位或者原房屋產權人之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人;

　　(四)專有部分權屬存在爭議的，待生效法律文書作出后，再進行認定。

　　業主小組是由業主大會批準的以幢(棟)或者單元、樓層為單位設立的，怎么設置?當然是由議事規則約定的，一旦定下來就具有約束力。業主小組作為小區內基本議事單位，由小組內全體業主組成。業主小組履行職責時不得違反業主大會或者業主大會授權的業主委員會作出的決定，業主小組作出的決定應符合業主大會議事規則和管理規約的規定。

　　業主代表則是由業主小組內部全體業主推選出來的，需要本業主小組全體業主過半數同意才能當選，代表本小組全體業主參加業主大會。業主代表數量的設置，應綜合考慮本小區內各業主小組的人數、房屋類型等因素，由業主委員會確定。業主代表的工作接受業主委員會的監督，業主代表任期與同屆業主委員會委員任期一致，業主代表在任期內辭職或喪失業主身份的，其代表資格自行終止。業主代表不能履行或者不能完全履行代表職責的，經業主委員會提議可以罷免，這些在議事規則中都有明確規定。

　　業主代表大會制的產生有個過程，個中有原因。有些業主質疑過，擔心小區的大事小事一切由幾十個、上百個業主代表來決定，這是剝奪了業主參政議政的權力，怕這些代表互相串通甚至被物業公司收買，作出損害全體業主利益的決定等等。其實，只要在議事規則中依照有關法律法規條例的規定把制度設計好，把業主代表大會的職權以文字形式固定下來，讓全體業主知曉，讓他們表決通過，置于陽光之下，業主就會消除顧慮，支持成立業主代表大會制。業主可以在會議之前把自己的意見和建議反映給業主代表，由業主代表提交給大會來表達自己的意愿，業主平時也可以直接把意見和建議向業委會反映，而且業主可以列席業主代表大會發表意見，參與討論。所以，業主表達自己訴求的渠道很多，是加法，參政議政的權力不但沒有削弱，反而增強。一般300戶以上的小區可以成立業主代表大會制，對于大型小區，建立業主代表大會制度可以大大地提高議事效率，現在政府在制定、修改相關物業管理條例、指導規則時，都有可以依法成立業主代表大會制的表述，現在這是一種趨勢，是否以業主代表大會形式召開業主大會由全體業主表決，在議事規則或者管理規約里規定。

　　業主委員會是業主大會的執行機構，委員由全體業主選舉產生的，接受全體業主的監督。任期一般3-5年，成員為單數，由5-11人組成。

　　業主、業主小組、業主代表、業主代表大會、業主委員會的職權各不相同，必須區分開來，各自在自己的職責范圍內行使權利，不能相互取代，否則，做出的決定無效。《物權法》第76條確定以下7項由全體業主共同決定：

　　(一)制定和修改業主大會議事規則;

　　(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;

　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

　　(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;

　　(五)籌集和使用全體業主共有建筑物及其附屬設施的維修資金;

　　(六)改建、重建全體業主共有的建筑物及其附屬設施。

　　(七)其他重大事項。

　　它們由全體業主共同訂立，這是法律強制性規定，不能由業主委員會、業主代表大會決定。

　　案例2：20**年我小區修改議事規則和增補委員、候補委員，就是組織召開了業主大會，采取書面征求意見的形式，由業主代表上門讓業主簽字，這里體現了業主享有表決權，即參加業主大會，對業主大會討論的事項享有投票表決權;參與制訂權，即參與訂立議事規則的權利;享有選舉委員與被選舉為委員的權利。對上述事項的決議《物權法》規定了普通多數同意原則和特別多數同意原則，并規定了專有部分所占比重和人數的雙重多數。普通多數是1/2以上，特別多數是2/3以上。

　　業主小組議事由該業主小組產生的業主代表主持，同一業主小組有若干名業主代表的應推選一名業主代表主持或者共同主持。業主小組會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。會議召集人應提前7日在本業主小組顯著位置公示本次業主小組會議的時間、地點、形式、會議程序、會議需要表決的事項等。業主小組會議應制作完整的檔案資料并向業主委員會書面備案。

　　業主小組內的全體業主對以下事項行使共同決定權，其他業主小組的業主、業主代表大會都無權干涉他們的內部事務：

　　(一)推選本小組業主代表;

　　(二)決定本業主小組內的共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造事項;

　　(三)決定本小組物業專項維修資金的使用和續籌;

　　(四)決定本小組范圍內共用部分計量分攤等其他有關共有和共同管理的重大事項。

　　決定前款第(二)項、第(三)項規定的事項，應當經專有部分占本業主小組建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占本業主小組建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意。

　　案例3：某小區B座樓屋面風化嚴重，一下雨頂樓住戶就遭殃，外墻面也多處滲水，業主苦不堪言。一次大雨，致使兩臺電梯損壞，已經過了保修期，如果房屋維修和電梯維修的話，維修費用初估需要近六萬元，業主找到B座樓業主代表請求牽頭解決問題。該業主代表把問題反映到業委會，希望業委會來申請使用維修資金。業委會作為申請人向物業維修資金管理部門申請專項維修資金，業委會依照規定聘請了有關技術人員做出預算，報審計單位預審，通過邀請招標方式確定了維修單位。有業主認為，業委會沒有權利聘請審計單位和維修單位，申請維修資金應該由業主代表大會決定。這種觀點沒有根據。依據相關規定成立業委會的小區，業委會是維修資金使用申請人，組織實施是業委會的責任。B座作為一個業主小組，由其小組內全部業主表決，經專有部分占本業主小組建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，就可以決定本業主小組內的共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造和本小組物業專項維修資金的使用，與其它業主小組沒有任何關系。

　　業主代表大會與業主大會統稱為業主大會，但是兩者在會議程序、會議形式、議事方式、議事內容、決定事項等方面有很大的不同，對于物業管理區域內事關全體業主重大利益的事項必須由全體業主議決，業主代表大會不能越俎代庖，業主代表大會的職權由議事規則來規定，而議事規則是由全體業主表決通過的。阿爾卡迪亞小區業主代表大會制度是去年確立的，它的職權表現在：

　　(一)審議和批準業主委員會擬訂的物業服務合同條款;

　　(二)確定或者變更物業管理方式、服務事項、服務標準和業主費用分攤方案;

　　(三)業主大會、業主委員會活動經費的設立、籌集、使用及審計;

　　(四)聽取和審議業主委員會的工作報告;

　　(五)決定本物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的經營方式及收益分配方案;

　　(六)審議制定本物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(七)改建、重建道路、綠化、景觀、停車位等;

　　(八)依據本規則決定業主委員會委員資格的終止;

　　(九)業主委員會委員、候補委員全體辭職的特殊情況，組成臨時過渡委員會予以接替，并在30日內組織召開臨時業主大會會議，選舉業主委員會委員;

　　決定前款第(七)項、第(九)項規定的事項，應當經占登記備案的全體業主代表總人數三分之二以上的業主代表同意。決定前款其他事項，應當經占登記備案的全體業主代表總人數二分之一以上的業主代表同意。

　　業主委員會職責：

　　(一)擬訂《業主大會議事規則》和《管理規約》的修改方案，提交業主大會表決;

　　(二)組織業主委員會委員的換屆、增補、改選工作;

　　(三)做好物業服務企業或者其他管理人的考察、考核及招投標工作，擬訂物業管理方式、服務事項、服務標準、業主費用分攤方案及物業服務合同條款，代表全體業主簽署物業服務合同，監督合同履行;

　　(四)擬訂需全體業主共同決定的維修資金的籌集和使用方案;

　　(五)擬訂全體業主共有的建筑物及其附屬設施的改建、重建方案。

　　(六)擬訂業主大會、業主委員會活動經費的設立、籌集、使用及審計辦法;

　　(七)召集和主持業主大會會議，報告履行業主大會授權工作及物業管理的實施情況;

　　(八)擬訂物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的經營方式及收益分配方案;管理和使用物業共用部分和共用設施設備的經營收益;

　　(九)擬訂本物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(十)擬訂道路、綠化、景觀、停車位等改建、重建的方案;

　　(十一)執行業主大會的有關決定，并公示告知全體業主;

　　(十二)指導、協助各業主小組推選業主代表，更改或者撤銷業主小組作出的不適當的決定;

　　(十三)決定業主大會訴訟事宜;

　　(十四)督促業主交納物業服務費用;督促業主、物業使用人遵守《管理規約》和有關規定;

　　(十五)配合街道辦事處或社區居民委員會做好本物業管理區域內的社區管理工作，協調業主之間及業主與物業服務企業之間的糾紛。

　　從業委會職權分析來看，很多事項都是由業委會擬訂后提交給業主代表大會決議，業委會無權決定，這充分體現了業委會是個執行機構的特點，充分體現了業主代表的權力是真實的。每位業主代表身上都肩負著重大責任和使命，小區的很多重要制度、重要事項由各位業主代表來決定，所以，積極參加會議，提出建議，討論重大問題，是否投出手中有分量的一票，這些都與維護全體業主的合法權益，保障物業的合理、安全使用，維護小區公共秩序，創造整潔、安全、舒適、文明的環境息息相關。

　　下面大家共同看看物業管理方面的案例

　　案例4：落水管被異物堵塞引起滲漏

　　601業主早晨起來發現雨水滴滴嗒嗒從樓上滲漏到了他家，床墊、被子、電視機等都不同程度地被水侵濕，剛裝修好的房間也造到一定程度的損壞。原來是樓頂的排水管道被一個飲料瓶堵住，致使雨水不能從管道排出，從屋面縫隙流入他家。他要求物業賠償，但是物業認為是自然原因造成的，于是，601業主把物業告到法院。

　　樓頂排水管是房屋頂共用設施，作為物業公司應當對房屋頂共用部位、共有設施設備定期養護，保持其良好狀態，但物業疏于管理，致使樓頂落水管被飲料瓶堵塞，造成暴雨時排水不暢，給原告造成損失，對此，物業公司應當承擔賠償責任。

篇2：業委會三次業主代表大會工作報告

　　業委會三次業主代表大會工作報告

　　20**年11月14日一屆二次業主代表大會召開以來，業委會在法律法規所確定的范圍內，根據業主代表大會的授權，積極作為，努力服務，不遺余力推動z新都小區各項管理工作正常有效運行。現將這期間完成的主要工作匯報如下：

　　一、堅持認真開展日常工作，建立有效業主溝通渠道，隨時面對業主意見和要求，履行工作職責。業委會辦公室正式建立投運以來，堅持按照每周三個半天（實際大大超過三個半天）的制度規定，接待業主來電來訪，接受業主各方面的意見和建議，參與小區管理的協商和督查。使全體業主享有自主管理的歸屬感，真心實意為大家搞好服務。

　　二、認真履行物業管理酬金制的職責權限，以月度為單位，堅持做好物管費用收支的預算和決算審核，為全體業主當好家，理好財。從20**年7月1日起到20**年12月31日止，物業管理費稅前結余總額達117,918.83元；電梯基金從期初的3,946,634.14元，到期末為4,430,620.93元，凈增483,986.79元。雖然為此付出了大量業余時間，承擔了大量額外工作，責任重大，十分辛苦。但只要是為了全體業主的利益，所有付出是值得的！另外，從無到有創建了新都大廈專項基金，在對新都大廈部分設備進行了專項改造外，至20**年3月31日止，該基金已結余54,050元。

　　三、支持物管處探索開展有針對性的物業管理內容。針對地下車庫一度出現亂停亂放的現象，大力支持物管處實行一位一卡的制度，并帶頭執行。在整治地下車庫過程中，也遇到不少阻力，但我們不屈服，不氣餒，做到以理服人，公平對待，使得m.dewk.cn私家車位所有人的權益得到較好保障，亂停亂放的現象也有較大顯著的改觀。曾經有車輛故意停放在小區主出入口，影響他人出行，為此業委會會同物管處請求警方出面解決，以保證主出入口暢通無阻。為最大限度減少閑雜人員出入，支持物管處門襟管理辦法。針對業主出入門禁忘記帶卡，寧愿不怕麻煩，由保安人員操作開門，這樣避免了任何人員隨意電子呼叫開門，提高了安全性。支持物管處進行崗位優化調整，車管員由原來的固定崗位，調整為流動巡回崗位，加強了地下車庫巡回檢查的力度和頻度。

　　四、加強公共公程系統的整體性跟蹤管理，保證公共系統運行正常有效。按每半年或一年的頻次周期，花費較大的資金，分別對公共用水系統、配電設施、綠化、智能化電子工程、電梯、消防工程進行不間斷維護保養，確保公共工程的正常使用。

　　五、支持物管處開展有益小區業主身心健康的文化活動。每年夏季組織小區青少年進行游泳比賽，在對抗競爭中，鍛煉青少年的意志和毅力。元宵節組織健身運動，豐富小區業主業余生活。重要節日開展喜慶游樂活動，傳承中華文化的古老傳統，尊老愛幼。重陽節對老年業主進行慰問，體現人文關懷。邀請業主中的專業人士，對小區環境進行了畫面布置，增添了部分美化美飾裝置。定期增補綠化，美化小區環境。爭取社會支援，添置圖書充實小區公共閱覽室。

　　六、重視消防安全，努力杜絕隱患。去年上海膠州路11.15火災發生后，業委會及時向全體業主發出了《關于加強火災預防，保護生命財產安全的通知》。告知業主要注意學習在火災火警發生時如何逃生，平時如何注意安全防火。同時組織人員對樓道地下車庫的雜物雜項進行了一次徹底的清理。對所有單元的安全防火門進行了修理整配，保證完好。購置了一批消防水槍，進行了全面的消防換藥。并在小區大門口的電子顯示屏上不間斷進行消防知識宣傳。

　　七、進行了一系列設備更新。全面更換了一批保安人員的服裝；更換了一臺復印機和一臺傳真機；新增了一臺16路網絡錄像機；新增了5個攝像探頭，用于彌補死角；更換了一臺監控電腦，二臺16路硬盤錄像機，10個1024g硬盤；對弱電安防工程進行了優化；全面更換了電梯曳引機機油，補足了導軌油，更新了轎廂不間斷電源。

　　八、量力而行合理安排零星修造工程。全面改造了地下車庫二個主出入口防滑坡道；修造了垃圾房及垃圾車道矮隔墻；全面油漆了小區景觀休閑設施，修整補齊了新都大廈、中山路商鋪、一幢丁單元的脫落損壞墻面。重建了小區水池邊的觀景棧道

　　九、做好質保期內住宅的維修保養，確保業主的利益不受損害。截至20**年6月30日為止，為期五年的住宅房屋質保期到期，為此業委會在截至之日前對業主反映的住宅質量問題，進行了全面的登記匯總。在到期之前和到期之后，先后二次致函開發商，請他

們實地核查，并履行修復職責。在此期間業委會成員多次和開發商約談，并組織部分業主前往交涉。最后經友好協商，達成了2甲701等22戶（項）業主房屋維修協議（包括修復景觀棧道等公共設施），總價款達到74800元。這是一起由業委會出面牽頭，成功協調業主和開發商利益關系的典型案例。

　　十、認真履行職責，確保業主整體利益不受侵害。根據國務院《物業管理條例》第67條規定，對仍然欠交20**年12月31日之前物管費的15位業主分別進行約談，采用面談和書信等多種方式進行溝通交流，催交物管費。繳納物業費是每個業主的義務：物業服務過程是依靠交費業主所交費用支撐。鑒于物業服務過程的持續性和不可分割性，欠費業主同樣享受了物業服務，因此事實上侵占了交費業主的利益。對約談之后話仍然欠費的業主，業委會已書面委托物業公司，按合同申請司法仲裁。堅決以法律手段來維護業主的整體利益不受侵害。

　　十一、在我市所有小區業委會中，率先在網上同步建立z新都業委會工作博客。及時向全體業主和社會各界公開業委會所做工作，接受來自各個方面的監督批評。現已公布了60余份工作文件，總瀏覽量達1500人次。

　　當前我們小區管理面臨著新的形勢和新的任務，業委會工作也面臨新的挑戰。雖然業委會全體成員以做義工的姿態來從事這項工作，但這絲毫不會減弱我們所應肩負的責任。從依法履責的角度出發，我們不得不對小區管理的持續化、長久化過程進行認真思考。下面是我們目前正在思考的需要引起重視的幾點問題。這些問題必須在適當的時間，采取適當的m.dewk.cn措施，來加以應對。

　　一是大多數業主日益增長的生活品質需求與治安形勢復雜化和個別業主落后素質之間存在矛盾。有些業主隨意從高空扔垃圾，扔狗大便，嚴重影響小區環境衛生，影響行人安全，具有相當的破壞性；有些業主在單元門廳隨意堆放私人雜物，停放三輪車、電動車、自行車，影響其他業主安全出行。而且經過指正，仍然屢教不改。這些壞的習慣顯示出頑強的特性，與公共空間中人們必須互不損害、互相尊重的基本要求格格不入。也曾經發生過數次偷盜現象。為此一方面必須加強保安人員的巡回檢查，加強技防設施的改造提高；另一方面，在街道、社區和派出所的支持下，專門設立小區警務室，和業委會合署辦公，增加安全系數。同時當前我們正在創建省級文明小區，以環境的改變來促進人員素質的全面提高。

　　二是隨著通脹形勢的持續加重發展，日益增加的管理成本和小區正常運行的剛性開支與多年前設定的固定收費標準之間的矛盾越來越加大。20**年本小區交付使用時，常州的最低保障工資是每人每月690元，20**年已達到每人每月1140元，實際漲幅達65%以上，而且目前正處在加速提高的階段。隨著投運時間的增加，一部分公共設施的老化嚴重，必須從速整改。新都大廈南幕墻要徹底防漏堵滲；各個單元門前的雨棚玻璃必須全面清理更換；一樓架空層活動場所經多年蒙灰污染，必須進行一次涂層增白；全面購買“電梯安全責任保險”；二層綠化平臺加裝保安隔柵，等一系列為防止發生各類事故的必要事項，也正在實行或即將執行中。今后隨著時間的推移，更大的整改項目必定會發生，對此我們要有清醒認識。

　　三是局部利益和整體利益，個人利益和整體利益的關系在一小部分業主中存在矛盾。一些人把自己與開發商、與其他業主、甚至與社會的其他方面的利益糾葛，作為拒交物業服務費的理由，無視國務院《物業管理條例》的基本精神，肆意侵占交費業主的權益，損害整體利益。一些人貪圖自己方便省事，做出一些行為，給他人造成諸多不便。一些人甚至更出格，做出損人不利己的行為…

　　z新都首屆業委會正式成立運作以來，委員會全體同仁一致秉持“依法履責，民主決策，志愿服務，接受監督”的共同理念，努力在本小區探索建立更自主更透明的物業管理模式。要求業主做到的，每個業委會成員首先做到；有利于業主整體利益的事情即使只有1%的可能，也一定會100%努力去做。不計報酬，不計得失，面對質疑，問心無愧。敢請全體業主一起拭目以待！

篇3：出席業主代表大會會議授權書

　　出席業主代表大會會議授權書

　　**高爾夫別墅業主代表大會:

　　就 年 月 日(星期六)下午15時起舉行之 年度業主代表大會會議,本人因故謹委托 先生(女士)出席,并請其代為行使在該次業主代表大會會議中各項屬于本人應有之權利。開會當日本會議代理人持有經本人親筆簽名之本憑證正本至該會場辦理該次會議簽到,以此為獲得本人授權之憑證依據。

　　別墅單元戶號:

　　委托人(業主本人): (務必請親筆簽名)

　　業主身份證件及號碼:

　　代理人姓名: (務必請親筆簽名)

　　代理人身份證件及號碼

　　聯絡電話

　　代理人住址

　　年 月 日